估价综合复习题

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业习题一第一章房地产和房地产估价1按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性 B用途 C市场性 D地段2出租或营业型房地产的评估可以采用: （ ）A比较法 B收益还原法 C假设开发法 D成本估价法3人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ ）A已消失的房地产 B在建工程C房地产的未来状况 D房地产过去状况与现在状况的差异状况 4从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ ）A商业、办公

2、、工业、居住 B商业、居住、办公、工业C商业、办公、居住、工业 D商业、居住、工业、办公5娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ ）A用途 B开发程度C是否产生收益 D经营使用方式6某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A50年 B无限期 C20年 D40年7房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ ）决定的A不可移动性 B 相互影响性 C数量有限性 D独一无二性8房地产的价值注重：（ ）A实物 B权益 C区位 D实物、权益、区位9典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ ）A支付等于

3、买价的典价，即可获得房地产的所有权，B支付典价后只能获得房地产的使用权C支付典价后房地产的使用者不付租金D出典人获得典价后即失去房地产的所有权10医院、学校是属于哪一类房地产（ ）A商业 B办公 C特殊用途 D综合第二章房地产价格1最能说明土地价格水平高低的价格是：（ ）A土地单价 B基准地价 C楼面地价 D标定地价2决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）的供求状况。A本地区的房地产 B全国房地产C全国本类房地产 D本地区本类房地产3一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（ ）A实际价格285万元，名

4、义价格30万元B实际价格2928万元，名义价格30万元C实际价格30万元，名义价格不存在D实际价格28578万元，名义价格30万元4采用比较法求得的价格通常称为（ ）A路线价 B比准价格 C积算价格 D收益价格5目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（ ）A市场调节价 B政府指导价 C政府定价 D政府规定的最低限价6在房地产销售过程中，（ ）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。A起价 B标价 C成交价 D均价7下列价格阐述正确的是：（ ）A市场价格抵押价值征用价值课税价值B市场价格征用价值抵押价值课税价值C市场价格课税价值征用价值抵押价值D市场价格征用价值课税价值抵押价值8投资价值评估

5、时所采用的折现率为：（ ）A根据市场现状 B最低收益率C最高收益率 D社会一般收益率9房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（ ）A房地产供大于求 B房地产求大于供C. 开发商对未来预期看好 D消费者对未来的预期看好10成本租金不包括下列项目中: （ ）A贷款利息 B折价费 C管理费 D保险费答案：第一章答案1B2B3A4C5A6C7D8D9C10C第二章答案： 1C,2D,3D,4B,5B,6B,7B,8B,9C,10D第四章市场比较法1市场比较法的理论依据是（ ）A替代原理 B生产费用价值论 C预期原理 D均衡原理2在市场比较法中，建筑容积率修正属于（ ）修正A交易情况

6、B交易日期 C房地产状况D实物状况3市场比较法的适用条件是（ ）A存在着发育完善的房地产市场 B在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 C存在着规范的房地产估价制度 D科学的房地产估价理论4在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（ ）A一个即可 B两个也行 C三个D三个以上十个以下5经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（ ）A估价对象的价格 B交易时点的价格C正常价格 D与估价对象的房地产状况相同的价格6经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（ ）A估价对象的价格 B交易时点的价格C正常价格 D与估价对象的房地产状况相同的价格7经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（

7、）A估价对象的价格 B交易时点的价格C正常价格 D与估价对象的房地产状况相同的价格8房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（ ）状况为基准（通常设定100）的A可比实例房地产 B估价对象房地产C交易实例房地产 D类似房地产9房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（ ）状况为基准（通常设定（100）的。A可比实例房地产 B估价对象房地产C标准房地产 D类似房地产10某城市房地产交易中，买卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）A2660元/平方米 B2294元/平方米C

8、2425元/平方米 D2427元/平方米第五章.成本法1成本法中的“开发利润”是指（ ）。A开发商所期望获得的利润 B开发商最终获得的利润C开发商所能获得的平均利润 D估价人员任意给定的利润2投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（ ）。A土地取得成本+开发成本 B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值3“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（ ）。A直接成本利润率 B投资利润率 C成本利润率 D销售利润率4利用成本法所得到的评估价格称为（ ）。A比准价格 B积算价格 C收益价格 D实际上是

9、成本5重新购建价格是假设在（ ）重新取得或重新开发重新建造全新状态的估价 对 象所需的一切合理必要的费用税金和应得的利润之和。A估价对象在建造时 B现在某一时刻C将来某一时刻 D估价时点6通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（ ）。A前者较低 B前者较高 C两者相等 D两者不可比7成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（ ）。A自然寿命 B经济寿命 C实际经过年数 D有效经过年数8直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（ ）的比率。A原始价格 B市场价格 C评估价格 D重新购建价格9某住宅，在取得土地使用权（70年）的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折

10、旧年限是（ ）。A70年 B62年 C60年 D68年10某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（ ）。A35年 B45年 C48年 D50年11某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（ ）。A40年 B60年 C63年 D37年12某办公楼，在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年），建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（ ）。A40年 B43年 C47年 D50年13经租房产根据房屋结构可

11、分为（ ）。A3类6等 B4类6等 C4类7等 D5类7等14房屋完损等级是根据房屋的结构装修设备三个组成部分的各个项目完好损坏程度来划分的，可分为（ ）。A3类 B4类 C5类 D6类15根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（ ）。A六五成 B五四成 C五成 D四成第五章 收益法习题一选择题1从收益法的观点看，房地产的价值是未来（ ）的现值之和。A潜在毛收入 B 有效毛收入 C 净收益 D 销售收入2收益法适用于（ ）房地产的估价。A学校 B 商业 C 公园 D 政府办公楼3有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（ ）。A 类似写字楼的客观收益

12、B 该写字楼的实际收益C 市场比较法 D 无法估算4评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ ）。A越低 B越高 C不变 D符合客观实际5资本化率=（ ）+投资风险等补偿。A平均利润率 B经济增长率 C贷款利率 D安全利率6剩余技术是依据（ ）价格。A土地收益求取土地 B房地收益求取房地C建筑物收益求取建筑物 D房地收益单独求取土地或建筑物7某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。A833，33 B 830，45 C828，25 D827，648某类房地产通常抵押贷款

13、占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（ ）%。A10.6 B11.4 C11.2 D10.89某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。A417 B500 C460 D 450 10采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（ ）宗以上的类似房地产案例。A2 B3 C4 D511有两宗房地产，M房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；N房地产使用年限70年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（ ）。AM单价高于N单价 B

14、M单价低于N单价CM单价等于N单价 D无法确定二计算题1某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？2某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前价值多少？3已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年，还原利率为12%的价格为多少？4某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费

15、用增长3%，收益年限为50年，该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？第七章假设开发法1假设开发法的理论依据是（ ）A替代原理B生产费用价值论C预期原理D均衡原理2假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（ ）A开发完成时的房地产状况的价值 B在购买待开发房地产时的价值C开发期间的某个时间的价值 D房地产全部租售出去时的价值3假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（ ）A待开发房地产的价值 B管理费用C销售税费 D投资者购买待开发房地产应负担的税费4假设开发法与成本法的区别是（ ）A成本法中的土地价格为已知，假设开发法的土地价格为未知B成本法中的土地价格为未知，

16、假设开发法的土地价格为已知C成本法需要求取的是开发完成后的房地产价格，假设开发法需要求取的是土地价格D假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到E成本法的估价时点一般为房地产开发完成后，假设开发法的估价时点一般为土地购买时5假设开发法适用的估价对象包括（ ）A待开发的生地 B在建工程 C可装修改造的旧房和可改变用途的旧房D有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产 E刚开发完成的新房6运用假设开发法进行房地产估价时，影响估价结果准确性的因素有（ ）A是否正确使用合法原则和最高最佳使用原则B是否正确预测了未来开发完成后的房地产价值C是否正确预测了房地产开发过程中各项费用的投入D是否正

17、确考虑了待开发房地产已经投入的费用E是否正确预测了待开发房地产的开发周期7利用假设开发法估价时，在计算利息时必须把握（ ）A应计息的项目 B计息期的长短 C计息的方式D计息周期 E名义利率和有效利率8假设开发法中，使用传统方法时下列项目需要计算利息（ ）A待开发房地产的价值 B开发成本和管理费用 C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费 E开发利润9假设开发法中，开发利润可以以下列为基数乘以一定的比率来进行计算（ ）A待开发房地产的价格B待开发房地产的价格+开发成本C待开发房地产的价格+开发成本+管理费用D待开发房地产的价格+开发成本+管理费用+销售费用E开发完成后的房地产价值10假设开

18、发法中，开发完成后的房地产的价值可采用下列方法求取（ ）A市场比较法 B收益法 C成本法 D长期趋势法 E剩余法答案：1.C 2.A 3.C 4.ACDE 5.ABC 6.ABCE 7.ABCDE 8.ABD 9.BCDE 10.ABD第七章地价评估1在路线价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。A一面临街矩形地B一面临街三角形地C一面临街梯形地D两面临街矩形地2路线价法估价的第三个步骤是（）。A设定标准深度B划分路线价区段C选取标准宗地D调查评估路线价3路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的估价。A土地收益测算B土地课税C土地经济评价D土地定级4某临

19、街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）。A50B70C30D405某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。A20B40C50D60 6基准地价评估的第二个步骤是（）。A计算区段地价B确定评估区域范围C划分地价区段D确定基准地价7运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调整为估价时点的值。A基准地价 B宗地地价C标准宗地价格D估价对象价格8按（）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单

20、一的办公楼。A土地价值 B房地价值 C建筑面积D建筑物价值9下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）A路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。10一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。A654 B818 C872 D10911某

21、大厦总建筑面积1000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 mA2.4% B3.0% C3.8% D7.2%12 某建筑物共三层，总建筑面积为600 ，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确地为（ ）A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为333%B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为300% C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为350% D 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为450%E按土地价值

22、分摊，一层占有的土地份额为479%13 高层建筑地价分摊的方法有（ ）。A 按建筑物价值进行分摊B 按房地价值进行分摊C 按土地价值进行分摊D 按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。A 基准日期 B 土地开发程度 C 基准地价修正体系D 土地用途 E 基准地价公布日期答案：1A 2C 3B 4B 5B 6C 7A 8C 9D 10A 11C 12、ABDE 13、BCD 14、ABD第九章 房地产价格的影响因素分析1房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（ ）和行政因素四类。A一般因素B环

23、境因素C经济因素D人口因素2商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（ ）。A安宁程度B周围环境状况C对外交通D临街状况3影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（）。A家庭人口规模B人口密度C居民收入D城市化4一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（）的趋势。A下降B上涨C不变D不一定5从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要（）一般物价的上涨率。A高于 B低于C等于D无关系6下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降1C 2D 3A 4B 5A 6第十章 房地