商业综合体购物中心前期筹备工作要点课件

1、综合体商业广场前期筹备 工作要点总结.1综合体商业广场前期筹备 工作前 言 通过开业项目及同行其它具代表性开业项目的分析，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，为提高项目品质并顺利开业，为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议，作为新项目前期筹备工作的参考依据和业务指导，真正使我们的项目成为人文建筑、品味建筑。 .2前 言 .2主题内容 第一部分：工程前期介入关注 要点及建议第二部分：商业筹备工作要点参考.3主题内容.3第一部分：工程前期介入关注要点 及建议一、建筑及配套系统设计关注点二、施工阶段的现场跟进关注点三、设备运行

2、的综合调试关注点四、接管阶段的人员培训关注点五、工程遗留问题的处理关注点 关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。.4第一部分：工程前期介入关注要点 及建议 关注工程前期介一、建筑及配套系统设计关注点1、屋顶设施关注点：1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。2）中庭的采光天棚应预留最低46个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。.5一、建筑及配套系统设计关注点1、屋顶设施关注点：.53）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠

3、性。中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患. 设备周围有漏水、失火隐患.63）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠性 风机被基础封闭，存在漏水隐患 冷却塔风扇电源盒存在安全隐患.7 风机被基础封闭，存在漏水隐患 冷却塔风扇电源盒存在4）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计；屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进.84）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流5）屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。6） 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的

4、相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；7） 除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；.95）屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备建筑设计关注点2、外广场设施关注点：1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。2）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性； .10建筑设计

5、关注点2、外广场设施关注点：.104）外广场预留的景观电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。.114）外广场预留的景观电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用5）旗台维修频繁，结构设计需改进.6）车场外立面结构不合理需改进.125）旗台维修频繁，结构设计需改进.12建筑设计关注点3、外立面设施关注点：1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；2） 隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LED面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；3）外立面广告位

6、内侧应设置检修口，方便维护；4)关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；.13建筑设计关注点3、外立面设施关注点：.135）“商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米；8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；.145）“商业广场”及主力店店招的泛光及

7、照明应明亮鲜明，增强远视建筑设计关注点4、停车场关注点：1）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，应将停车位统一设置在地下；2）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行3） 进出口设计的合理性，实现“单进单出”；4）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供日后的使用；.15建筑设计关注点4、停车场关注点：.156) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略

8、微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。7）收费亭面积20002000mm，高2500mm，并安装分体空调；8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按或纹路设置。.166) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水10）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑.1710）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、11）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场

9、入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。.1811）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以建筑设计关注点5、垃圾房关注点：1) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域2) 垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；3）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的基础工作.19建筑设计关注点5、垃圾房关注点：.194) 考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸

10、货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60为宜，不建议主力店共用垃圾房； 5）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。5) 。.204) 考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通与商场的形象。.216）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通6、内部功能设施关注点。1)各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；2) 设计中应考虑公共区域

11、通道运营安全问题（如KTV场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。3) 因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出， 并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。.226、内部功能设施关注点。.224) 货物通道通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；5) 由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计6）根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店

12、铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；7）零售和服务类商铺面积一般为100以下，餐饮类商铺面积一般为单间100左右。所有商铺单元进深宜8米16米，面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；.234) 货物通道通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货8) 商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在商业街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并

13、平行布置.9) 商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象 。.248) 商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交10）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；11） 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装VRV空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础”，满足合同约定12）建议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计，并将管井开门面向通道。13）中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。14）天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜色和

14、建筑层次.2510）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低15）为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避开主通道。16）商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。.2615）为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避开7、卫生间设计关注点：1）卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。2） 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面积7010

15、0平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用.277、卫生间设计关注点：.278、强弱电、消防系统设计关注点1）应给供电局设计预留（一般为10KV）开闭站的位置。并。将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；2）所有强弱电间门应向外开；3）各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理4）建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；（商业与住宅、写字楼、公寓等）.288

16、、强弱电、消防系统设计关注点1）应给供电局设计预留（一般为5） 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；8)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；.295） 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机9)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最

17、好能实现远传抄表；10）针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装；11）各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱；12）“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；.309)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块13）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。.3113）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道14）预留ATM机所需的电源及数据接口。15）闭路监控系统预留2

18、-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。16）门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。17）背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。.3214）预留ATM机所需的电源及数据接口。.3218）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计19）复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。20）审核装修

19、材料的消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件.3318）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的9、关于空调给排水设施1）各机电设备、强弱电管线上方尽量避免设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法避免，应采取防护措施；2）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机房、水泵房等；特别关注不同业态独立计量。3）餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用；由于各区

20、域冷热需求不同，应设计可有效的调节阀。.349、关于空调给排水设施1）各机电设备、强弱电管线上方尽量避4）各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。5）组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。6）应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。7）北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街夜间的持续供暖。8）屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常

21、操作。.354）各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源9）餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。10）垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。11）餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋泡爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经营区域内。.369）餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔14）空调设备排水口应接入排水沟，需改进。1

22、3）空调主机房应设计专用排水沟，需改进设计。.3714）空调设备排水口应接入排水沟，需改进。13）空调主机房应10、电梯设计关注点2）电动扶梯背部装修采用发光软膜造成维护困难，需改进。1）货梯门套应设计美观、经久耐用材料装饰。.3810、电梯设计关注点2）电动扶梯背部装修采用发光软膜造成维护3）扶梯装饰参考.393）扶梯装饰参考.39二、施工阶段的现场跟进-土建部分 为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面

23、虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四周）等。.40二、施工阶段的现场跟进-土建部分 为保证正常经营和施工阶段的现场跟进-土建部分1、外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行核对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，避免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑时，每个井的垫砖必须要砌筑。.41施工阶段的现场跟进-土建部分1、外管网的各种管线，要结合实际施工阶段的现场跟进-电气部分跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善及运行正常。开业庆典双回路

24、电源控制柜的定做和调试（项目公司购置）。.42施工阶段的现场跟进-电气部分跟进大功率设备的供电线路接线，如施工阶段的现场跟进-弱电部分语音系统的综合布线要有干线子系统，避免公司内、外部电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服务台），造成后期管理上的不便。跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发事件下的紧急处置。.43施工阶段的现场跟进-弱电部分.43施工阶段的现场跟进-暖通部分商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生活

25、排水管道的保温处理。冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水的浪费。室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处理。.44施工阶段的现场跟进-暖通部分商铺自行安装的分体空调（若准许）施工阶段的现场跟进-通排风部分通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水顺管道倒灌入室内。防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法维护的位置。屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响； 防排烟风机低速和高速切换及运转正常； 油烟净化器的高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。.45施工阶段的现场跟进-通排风部分.45排油烟管道密封不严。防火阀位于墙体内。.46排油烟管道密封不严。防

26、火阀位于墙体内。.46施工阶段的现场跟进-消防部分记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检测比较困难）。跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。.47施工阶段的现场跟进-消防部分记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水施工阶段的现场跟进-电梯部分a、关注垂直梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全部件的动作是否准确。b、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。c、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。e、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。 .48施工阶段的

27、现场跟进-电梯部分a、关注垂直梯的运行是否平稳、无施工阶段的现场跟进-小结各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调试期间对各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基础。在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按照商管总部统一模板）。跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足够的设备。图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。.49施工阶段的现场跟进-小结各系统设备的调试跟进是重点，应做好调三、设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前： 1、检查各种柜体及仪表的外观是否完好； 2、检查地沟及墙体是否残留孔洞； 3、检查地沟是否有存水和杂物； 4、检查母线、各接线

28、端子螺丝是否紧固；5、变压器及柜体等是否可靠接地；6、检查补偿柜内的电容外观是否完好；7、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；8、检查安全操作工具及警示标识是否齐全。.50三、设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前：5设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后： 1、检查各种仪表的数据显示是否正确。 2、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。 3、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。 4、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。 5、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。 6、地面的绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟的检查； 挡鼠板是否已经安装； 7、消防灭火器是

29、否配置齐全。.51设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后：.51设备运行的综合调试-变电运行当站内某一母线出现由于该母线连接的设备事故引起失压时，需迅速将连接在该母线的所有断路器切断。变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成 （包括因施工需要回路临时停电的再送电）。依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙；标注低压侧各回路负荷的性质，保证消防电源等设备稳定供电。.52设备运行的综合调试-变电运行当站内某一母线出现由于该母线连接设备运行的综合调试-通排风系统对各种通排风设备的控制箱体进行编号；对各配电箱的控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保护继电

30、器的电流值；控制回路的控制功能可靠（消防排烟风机的高速与低速）。检查风机的叶轮旋转方向，保证出风正确，风机工作无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。检查消防排烟风机是否具备消防联动功能。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。.53设备运行的综合调试-通排风系统对各种通排风设备的控制箱体进行设备运行的综合调试-给排水系统对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进行登记，并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。对内管网的闸阀或法兰进行检查，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检查，保证动作可靠。检查生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜的电压表、电流表、供水压力表指示正常。

31、生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。给水系统开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。.54设备运行的综合调试-给排水系统对给水系统的外管网及内网各回路设备运行的综合调试-给排水系统对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检查，对施工时的残留杂物进行清掏。对地下各污水井的排污泵进行检查，调整浮漂位置，确保高低液位动作可靠。检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及时清理。对步行街的卫生间的设备设施进行检查， 保证开业后的使用。排水系统开业前，需取得排污许可证。.55设备运行的综合调试-给排水系统对室外的污水井、雨水井、排水地设备运行的综合调试-空调系统空调机组的外

32、观检查，是否有漏油、漏气的现象；开机和停机的逻辑控制回路动作正确，各传感器工作正常，保证设备运行的逻辑保护，避免设备的损坏；设备开启后的各项运行参数在范围之内，使设备运行在最佳状态：（冷水机组的名义工况下） a、冷冻水的回水温度12 ，供水温度7 ，温差5 供回水压降调整为49KPa（0.5kg/cm） b、冷却水的回水温度32，供水温度37 ，温差5 供回水压降调整为68KPa（0.7kg/cm） 制冷机组.56设备运行的综合调试-空调系统空调机组的外观检查，是否有漏油、设备运行的综合调试-空调系统 c、几种制冷剂工作状态时的压力（kPa） d、循环水泵的变频功能运行平稳，无异常声音，工作电

33、流不超过电机的额定电流。 e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。 f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，关闭不运行设备回水阀门。制冷机组制冷剂名称蒸发器压力（3.3） kPa冷凝器压力（37.8）kPa停机状态（22.2）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2.57设备运行的综合调试-空调系统 c、几种制冷剂工作状态设备运行的综合调试-空调系统a、冷却水塔的风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向 正常。b、一台机组开启一台冷却水塔，保证冷却水塔的回水温度。c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。冷却水塔.58设

34、备运行的综合调试-空调系统a、冷却水塔的风扇工作正常，无异设备运行的综合调试-空调系统a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；b、过滤器、表冷器无堵塞现象；c、冷凝水集中收集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。d、管道末端自动排气阀排气正常；e、楼控的电动阀动作正常；f、风机盘管的三档调温开关动作正常。末端设备.59设备运行的综合调试-空调系统a、电机工作正常，叶轮无异常声响设备运行的综合调试-空调系统设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进行反复冲洗，并对过滤器进行拆洗，直至达到要求。设备在正式运行前，要对水质进行处理，达到空调运行的水质要求。.60设备运行的综合调试-空调系统

35、设备安装完成后，在第一次通水时，设备运行的综合调试-弱电系统 由于弱电项目的施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网及办公网络必须达到正常使用功能。.61设备运行的综合调试-弱电系统 由于弱电项目的施工相对较设备运行的综合调试-弱电系统闭路监控系统：显示屏图像清晰，无模糊、雪花及帧频抖动； 各摄像点位名称标注准确； 硬盘录像存储无连续丢帧并且数据能够保存30天； 手动控制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。消防报警系统：报警控制柜报警点的录入数量与实

36、际施工相符；且报警点 位置描述准确。（务必取得报警点位的地址码表） 报警控制柜无误报及报警点隔离现象； 消防广播功能正常；强切背景音乐功能正常。 报警控制柜强起功能具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、 消防排烟风机等能够直接强起）；.62设备运行的综合调试-弱电系统闭路监控系统：显示屏图像清晰，设备运行的综合调试-弱电系统 其他： 1、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。 2、商铺的语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件； 3、商铺的售电系统开通使用，IC卡表受电功能无异常； 4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常； 5、LED大屏幕视频及音源播放正常，

37、大屏幕显示无死点； 6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确； 7、确保集团专网和办公网络的开通。 开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕的视频联动。.63设备运行的综合调试-弱电系统 其他：.63设备运行的综合调试-消防系统a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀 动作可靠。b、检查消火栓泵、喷淋泵运行正常，无异常声音；c、消防水炮的捕捉火点动作正常、出水正常。d、消防稳压罐的压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、 消火栓管道的静态水压正常。e、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、 水流指示器动作正常。 f、防火卷帘上下动作自如

38、，消控室远端控制功能正常。 g、开业前拆除温感、烟感等探头的防尘保护罩 。 .64设备运行的综合调试-消防系统a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对设备运行的综合调试-消防系统开业前消防系统需进行各项功能的测试，并完成联动功能测试。开业前需与当地消防局联合举办一次大型的消防演练。 （商业广场租户需参加的）开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。.65设备运行的综合调试-消防系统开业前消防系统需进行各项功能的测四、接管阶段的人员培训 1. 人员培训的目的： 为熟悉掌握各种设备设施的操作程序及方法，确保设施设备的正常、安全运行，提高员工的各项工作技能，及时有效处理各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对

39、员工进行各种技能培训。 2、培训的重点内容： a.各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示屏等。 b.设备的操作流程及维护保养程序。 c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案的培训及演练。 .66四、接管阶段的人员培训 1. 人员培训的目的： 2、培训接管阶段的人员培训3. 代管期间的注意事项：a、 变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施 工需要回路停电的再送电）。b、各设备室（间）进入外来人员需做好登记。c、工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。d、随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。掌握设备最佳

40、运行方法。e、收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。.67接管阶段的人员培训3. 代管期间的注意事项：.67五、工程遗留问题的处理1、属施工单位施工质量问题： 在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由新项目商管公司发函给施工单位，同时抄报当地项目公司出面协调，要求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不履行维保责任的，7日内由新项目商管公司负责估算维保金额，向施工单位致函（抄报项目公司），并以联络单的形式报商管总部前期筹备部审批（见流程110601），同时抄送项目管理中心、股份公司财务部、成本部备案，由股份公司财务部或成本部

41、直接代扣施工单位相应维保款，拨付到新项目商管公司，新项目商管公司按制度对上述维保项目选定施工单位完成维修。.68五、工程遗留问题的处理1、属施工单位施工质量问题：.68工程遗留问题的处理2、属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑，但经过万达广场运营6个月，对存在影响万达广场经营或品质的项目，由新项目商管公司会同当地项目公司形成“工程遗留问题处理报告”，阐明情况、明确整改方案及费用测算，上报股份公司审批，股份公司应于30日内予以批复，如获批准转发股份公司财务部拨款，由当地项目公司或商管公司负责整改。3、属物业优化需求，即广场开业后发现物业条件不能满足日常经营需要或影响经营的，阐明原因及费用测算，在

42、年度维修基金预算中申报。 4.项目全面开业后3个月内整个工程应整改完毕，经当地商管公司和商管总部正式接管确认，并形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，当地项目公司必须在项目全面开业后6个月内整改完毕。如6个月内未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放；如推迟30天后仍未完成，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。.69工程遗留问题的处理2、属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑，前期工程管理的时间节点参考准确把握各项工作的时间节点并有效、圆满完成，是顺利开业的保障。筹备期各部门工作指引制定并按时完成筹备计划书的各项工作开业前30天，正式电全面完善开通开业前20天，煤

43、气开通开业前15天，生活用水、排水设施、设备全面开通开业前10天，取得当地政府部门颁发的对整体建筑的消防验收合格报告开业前3天，完成消防系统的联动测试，必须保证消防报警系统、水系统正常运行。.70前期工程管理的时间节点参考准确把握各项工作的时间节点并有效、 第二部分：商业筹备工作要点一、工作总计划执行书的制定二、团队组建架构参考三、招商工作计划 把握好前期商业筹备工作的要点是确保项目按期开业重要前提条件之一。.71 第二部分：商业筹备工作要点 把握好 一、商业工作总计划执行书 开业日: xxxxxx 计划制定时间:开业前12个月阶段工作事项周期（完成天数）最迟开始节点最迟结束节点（开业前天数）

44、责任部门备注立项获得立项资料和主力店合作信息30360拓展部集团发展部、项目管理中心、商业规划研究院论证规划(概念)方案解读30360拓展部组织各部门参与论证组织对城市综合水平实地考察和调研(商业和物管)30360各部门董事长签批方案后论证组织召开第一次规划研讨和筹备工作会议(主要研讨规划方案、商业管理模式与筹备计划执行书节点)7360拓展部组织论证参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签15360拓展部/招商部/物管部.72 一、商业工作总计划执行书 商业工作总计划执行书建设编制管理公司筹备计划执行书并完成会签75300拓展部编制总计划/各部门完善

45、细化方案建设公司注册及资质申报/下达筹备工作通知书30360拓展部/财务部资质正在办理建设商圈/物管/人力资源/媒体市调,形成报告/建议30360拓展部/招商中心/物管部/人力资源部建设组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审/管理公司模式架构及前期人员安排等)7360拓展部组织论证参与建筑方案综合评审,完成商业业态规划,提供物管用房平面布置图30360拓展部/招商部/物管部按规划研究院的计划论证参与空调冷热源论证90300拓展部/工程部按规划研究院的计划论证组织参与建筑方案深化设计评审（提供餐饮区域点位图/商业街和地下室广告位布点图）150315拓展部/招商部/物管部/工程部董事

46、长签批方案后,项目初步设计阶段开始前,提前组织内部会审 .73 商业工作总计划执行书建设编制管理公司筹备计划执行书商业工作总计划执行书论证参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱点智能化等,提出意见和建议(提供商业街房产技术条件/景观各要素布点图)300105拓展部/招商部/物管部/工程部提前组织内部会审论证组织参与初步设计,确认所有设计条件（包括提供基本的商业街业户的房产技术要求等）60285拓展部/招商部/物管部/工程部提前组织内部会审论证组织参与施工图会审,并提供审图意见持续各部门会审提前组织内部会审建设完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划120315各部门会审根据市

47、调数据建设获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制30315拓展部/招商部/物管部获得步行街商铺面积建设完成管理启动费测算和使用计划审批流程60315各部门会审建设完成招商费用预算和审批流程60315拓展部/招商部/物管部建设临时办公用房及办公用品准备30360拓展部/行政部.74商业工作总计划执行书论证参与各专项设计评审,包括立面/内装/商业工作总计划执行书建设制订步行街招商政策和租金方案60300招商部/物管部建设制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)45300招商部/企划部/财务部依据公司筹备计划执行书细化调整建设编写物业管理方案;编制物业管理合同及相关文件30345物管部建设商

48、业物业管理费测算及审批流程30330拓展部牵头各部参与建设物业管理招标及物管费标准备案30330物管部建设临时管理制度建立60285各部门建设第一次员工培训及考核(招商前)35300人力资源部建设跟进完成步行街业态规划细化方案(第二版施工图对接)28 330招商部建设申请并建立会计电算化账套60285财务部.75商业工作总计划执行书建设制订步行街招商政策和租金方案6030商业工作总计划执行书建设政府关系及税收政策接洽持续财务部建设制定收费流程和核算流程，建立收费台账持续财务部建设按集团及商管要求按月编制上报各种报表持续财务部建设招商前期准备工作60300招商部建设第三次筹备工作会议(主要研讨招

49、商与装修事宜)30135拓展部组织建设商业街招商及策划推广全面启动招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，其中餐饮类完成50%)70225招商部建设完成签约仪式和招商推介会50180建设强势招商期(签约落位；总体完成签约80%，其中餐饮类完成50%)80150建设适时开展异地招商60105建设招商收尾期(调整满铺；总体完成签约100%)40105.76商业工作总计划执行书建设政府关系及税收政策接洽持续财务部商业工作总计划执行书建设介入主体结构/屋面/砌筑施工270215工程部大商业裙楼建设介入机电管线安装150105工程部按业态细分建设介入机电设备安装150105工程部按系统细分建设参与设备

50、调试/编写设备清单综合调试6045工程部建设变配电房安装及供电60135工程部建设消防工程及调试6015工程部建设智能化安装及调试18015工程部建设电梯安装及调试18015工程部、物管部.77商业工作总计划执行书建设介入主体结构/屋面/砌筑施工2702商业工作总计划执行书建设导示系统制作安装70开业物管部/工程部/企划部公区粗装开始建设三标文件编写与认证60135行政部建设完成二次招商(掉铺补招及优化调整)3075招商部开业制定开业期营销推广活动方案6075企划部开业开业初期营销推广活动启动持续企划部建设物业管理用房交付启用3045拓展部/物管部/行政部/工程部步行街商户装修前建设停车场管理

51、方案和相关手续办理6075拓展部/物管部/行政部建设完成广告位招商6045招商部及当地商管建设工程设备代管707物管部四方验收完建设工程设备预接管(未验收)3045物管部未达要求前只接管不验收.78商业工作总计划执行书建设导示系统制作安装70开业物管部/工程商业工作总计划执行书建设主力店交接主力店物业管理界面对接31225物管部/租金部按主力店细分建设建立租金收缴台帐31225建设主力店交付进场/进场日确认31225按主力店细分建设第二次员工培训及考核(装修前)6075人力资源部建设完成步行街商铺装修准备工作30135拓展部/招商部/物管部/工程部建设介入商业街公共部分内装15045招商部/物

52、管部/工程部公区精装建设介入外装饰工程15045招商部/物管部/工程部建设多种经营点位规划及招商6045招商部/营运部.79商业工作总计划执行书建设主力店交接主力店物业管理界面对接31商业工作总计划执行书建设商业街交付进场与装修餐饮类商铺装修12030拓展部/招商部/物管部/工程部建设非餐饮类商铺装修9030建设多种经营点位装修9030开业第四次筹备工作会议(主要研讨装修进度控制开业/营销推广/设备代管/等)570拓展部组织开业制订开业庆典方案和工作倒排计划90105企划部开业启动开业庆典准备工作(实施计划和方案)555各部门建设介入室外市政配套工程21045物管部/工程部建设介入室外景观工程

53、18045物管部/工程部.80商业工作总计划执行书建设商业街交付进场与装修餐饮类商铺装修1商业工作总计划执行书建设完成保洁/拓荒/绿化招标715物管部/财务部建设财产保险等三险投保工作6045物管部/财务部建设全面清洁拓荒415物管部建设介入物业验收四方验收4530物管部/工程部建设消防验收4530物管部/工程部建设综合验收4530物管部/工程部建设物业正式接管3030物管部开业前一个月建设工程遗留问题处置开业后物管部/工程部四方验收完开业第三次员工培训及考核(开业前)6015人力资源部开业设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开持续物管部/工程部开业营运管理准备启动18510营运部开业商业开业3各部门.81商业工作总计划执行书建设完成保洁/拓荒/绿化招标715物管部二、团队组建架构参考（根据经营范围具体制定 xxx人）总经理（XX姓名）1安全品质部4人行政人事部6人司 机1行政助理1人事助理1副总经理（工程）空缺副总经理（物业）副总经理（营运）缺副总经理（财