锋尚国际公寓临时管理规约

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档南京锋尚国际公寓 /临时管理规约开发企业：南京锋尚房地产开发有限公司二零零七年四月公 约 目 录第一章 总则 3第二章 物业基本情况 3第三章 公约涉及各主体基本情况 4第四章 产权人权利与义务 5第五章 开发企业权利与义务 6第六章 物业管理企业的权利与义务 7第七章 物业的使用、管理及维修 8 一、产权人应遵守的规定 8 二、物业管理项目及标准 8 三、物业管理区域内禁止的行为 9 四、物业使用与维修 10管理费用 11产权人大会 13违约补救法 14法律适用 14其它 15承诺书 16 总则根据中华人民共和国城市房地产管理法、物业管理条例、南京

2、市物业管理办法相关法律、法规，结合【锋尚国际公寓】的实际情况，为维护发展商、物业服务企业、业主和使用人的合法权益，明确各方的权利和义务，确保【锋尚国际公寓】的管理和服务能够顺利进行并达到较高水准，特制定本规约。本规约名称为锋尚国际公寓临时管理规约。对【锋尚国际公寓】发展商、业主和使用人及物业服务企业的权利及义务作出了明确规定，对诸方均有约束力。本规约适用于中华人民共和国法律、法规、政府规章以及南京市法律、法规、政府规章和有关政策。本规约由【锋尚国际公寓】的建设单位-南京锋尚房地产开发有限公司订立并随即生效，【锋尚国际公寓】的购房业主亦已在签署预售合同时加以确认并承诺遵守。本规约的解释与修改：解

3、释权：【锋尚国际公寓】业主大会成立前，开发企业拥有对本临时规约的解释权。【锋尚国际公寓】业主大会后，由【锋尚国际公寓】业主大会制定、通过锋尚国际公寓管理规约并负责解释。修改权：【锋尚国际公寓】业主大会成立前，不得对本临时规约进行修改；业主大会成立后，可由业主委员会根据业主大会决议对规约进行修改并报南京市房产局核准后生效。第二章 物业基本情况物业名称：锋尚国际公寓物业坐落：南京市下关区姜家圩路小桃园地块物业四至： 东至护城河南至石头城路西至姜家园路北至姜家园生活小区建筑面积：7.5万平方米土地用途及使用期限：土地用途为住宅及其他；住宅用地七十年，其他按法定最高年限；均自2005年6.国有土地使用

4、证 编号：宁下国用(2005)第05513号7.共用部位及共用设施设备： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括楼宇的基础、城中墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、公共门厅、楼梯、楼梯间、走廊、过道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、电梯系统及机房、消防系统及中控室、保安系统、供水系统、空调系统及设备机房、供电系统、水泵、电表房、公用天线、通讯设备、化粪池、沟渠、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及

5、围墙等。第三章 公约涉及各主体基本情况开发企业 名称：南京锋尚房地产开发有限公司注册地址：北京市中关村科学院南路10号邮政编码：100080法定代表人：柳传志 注册资金：1.6亿人民币； 联系人：王倩 联系电话：62509419。产权人是指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。物业管理委员会 指在本物业管理区域内经产权人大会选举产生的代表产权人物业管理权益的法定组织。物业管理企业是指具有北京市物业管理资质合格证书，在物业管理委员会（下称管委会）成立前由开发企业选聘物业管理企业对物业进行管理；管委会成立后由管委会选聘物业管理企业对物业进行管理。目前的物业管理企业 名称：

6、第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司 物业管理资质合格证书号：京房地物资字第274号 注册地址：北京市朝阳区建外大街1号中国国际贸易中心2418室 邮编：100004 法定代表人：黄华杰 注册资金：20万美金 联系人：周彤 联系电话：65052348第四章 产权人权利与义务产权人权利产权人及经产权人许可的人在遵守中华人民共和国的有关法律法规下有权通过、进入公用场所，并使用公用设施，但不得妨碍或容许他人妨碍其他产权人对公用场所和公用设施的正当使用；产权人享有水、电、气通行于其物业内部、上下或周围已设或将设的管线、渠道的通行权；产权人享有大厦结构对其单位或车位的支持，不论该等结构是在公共地方

7、或在其他产权人单位内；各产权人均有权将其所属单位出售、转让、抵押或出租给第三者。但该行为须依照本公约第四章第二条第1.款的规定进行。二、产权人义务如产权人欲将其物业出售、转让或出租给他人，该产权人应须在出售、转让或出租合同或协议签署后三十天内将出售、转让或出租合同的情况书面通知物业管理企业。产权人出租、转让其物业时，须保证承租方或受让方签署遵守本公约的承诺书。产权人应履行公约规定的产权人义务，如支付有关的管理费用和其它任何应付款项等。若原产权人违反本条款规定，由此产生的后果则由原产权人与新产权人、使用人共同承担责任；产权人须按规定向物业管理企业按期交纳管理费、按金及其它费用；产权人须按期交付与

8、其物业有关的一切税费、水、电、气、电话及有关公共设施费用；产权人须自付费用维护及修理其物业，以使物业及周围环境保持应有的良好可用状态；第五章 开发企业权利与义务开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。按规划和政府有关部门批准的设计文件，有权在大厦范围内完成建筑安装工程；有权于该大厦未售出前安装、架设、更改天线、避雷针、照明或其他固定设施，并在事先给予各产权人书面通知并获得许可后，进入该大厦的任何部分进行上述工程；但该行为不得妨碍其他产权人或用户对其拥有或使用的物业的合法权利。为维修、检查该大厦任何部分或履行管理者责任，有权携带一切必需的设备和材料进入该大厦的任何部

9、分。如有必要及在合理情况下，可进入任何部分。但除紧急情况下，应事先通知有关产权人或使用人并获得许可。但该行为不得妨碍其他产权人或用户对其拥有或使用的物业的合法权利；有权对大厦内尚未售出的任何建筑物或其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改或有权转让、抵押、出租、批准占用或以其他方式处理但不得妨碍其他产权人利益。管委会成立前有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，并依法制定公约和物业管理规章制度。如开发企业直接对物业进行管理的，有权按规定收取物业管理费。当入住率达到50以上时，组织筹建管委会；自房屋移交产权人之日起，履行工程保修责任；保修期限按政府有关规定执行；开发企业也可在承担保修费用的前提

10、下，将保修责任委托给物业管理企业。售房时向购房人明示本公约；向物业管理企业移交物业管理所需图纸等资料。第六章 物业管理企业的权利与义务物业管理企业的权利与义务依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；对接受委托的物业实施管理；依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；要求委托人协助管理；履行委托管理合同，提供物业管理服务；听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督；接受政府有关主管部门的监督指导；重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；定期公布

11、代管基金收支账目，接受质询和审计；管理公司有权力在小区公共地方，从事为小区公共利益服务的经营活动，为维护公共利益，将使个别业主/租户行为受到约束。业主/租户不得拒绝管理公司行使权利。管理公司有权独立代表全体业主或租户与政府、任何法定团体、公共事业机构、有关人员就公共利益进行交涉，签署合同、协议等法律文件，在涉及小区整体物业和公共利益的纠纷中，可作为全体业主的法律诉讼代理人。二、物业管理服务的基本内容： 房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理养护；环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；入住管理；物业装饰装修施工监督管理；车辆行驶、停

12、放管理及其场地的维修养护；物业档案资料；第七章 物业的使用、管理及维修一、 产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、物业管理项目及标准管理、维护大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、气、环保、绿化、照明和其他关系大厦全体产权人的事情；做出大厦管理公共开支费用的全年预算；经管委会同意，将大厦内公用场所和公用设施向保险公司适当投保，所得的任何保险赔偿金将用于修复受保险事故损害的公用场所和公用设施，但不足部分将由产权人进行分摊支付；安排清除大

13、厦污水、污物及垃圾，保持大厦公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。打扫公用场所和公用设施，保持清洁卫生及安全、良好的工作状态；维护、修理公用场所、公用设施，保持公用场所和公用设施的正常使用；就涉及大厦物业管理的有关事项，代表全体产权人聘请律师、审计师、建筑师等专业顾问及其他专业人员，并议定和向上述专业人员支出有关费用；防止和排除任何阻碍公用场所和公用设施使用的行为；拆除任何产权人违反法律或规定在物业内加设、增建、安装、更改、设置的建筑物、设施、广告、招牌、障碍物、天线，花架、檐篷、防盗网、铁门、大门、旗杆、遮阳伞、木棚、灯 饰、铁笼、围墙、围栏或其他物品，拆除及恢复原状的相关支出和费用概由该产

14、权人负责承担支付；维护通道、停车场所秩序，制止违章停车的行为；按规定制订、修改、使用、管理和维修大厦所需规章制度；以合法方式督促产权人遵守该等规章制度；物业管理企业有权对违反本公约的行为予以制止；在合理、必要的情况下，在任何时间进入及逗留在大厦任何部分（包括产权人物业）进行检查、维修及消防安全，确保大厦结构、公用场所和公用设施完整及运作良好，但该行为不得妨碍其他产权人或用户对其拥有或使用的物业的合法权利；代表全部或部分产权人就与大厦整体或公用场所、公用设施相关的事项与政府各部门或其他有关方面运作、交涉或提起法律诉讼、签订和履行与大厦管理事务有关的合约；支付一切为实施执行公约、规定所引致的一切支

15、出和费用；如任何产权人未按本公约的规定向物业管理企业支付有关的管理费或其他任何应付款项，则该产权人承担迟延支付款项的滞纳金。滞纳金以日千分之五计收；如任何产权人违反本公约的有关规定，且经物业管理企业通知后10天内仍未进行合理的纠正，则物业管理企业可依法采取相关措施，并可要求该产权人支付因采取上述相关措施所发生的一切费用；为该大厦提供保安力量，并在适当情况下安装、运用、维护保安设施；节日期间可装饰大厦的入口及外墙，包括灯光及其他饰物；办理与大厦物业管理有关的其它事项。 三、物业管理区域内禁止下列行为：更改、改变物业的用途和结构，或在行使权利时与物业的使用性质相悖；公用场所范围内增建或搭盖任何建筑

16、物或放置垃圾桶、家具、其他物品；行使任何致使公用场所或公用设施或其他产权人之物业的保险全部或部分失效或致使保险费增加的行为。在其物业内存放任何有公害、污染环境的物品及易燃易爆物品。占用、损坏、污染公用场所和公用设施或在公用场所堆放杂物或以其他方式妨碍其他产权人对公用场所和公用设施的使用；在其物业内外自行或许可他人喧哗、发出噪声，导致四邻任何物业用户有所不便或受到干扰，也不得以任何方式滋事或骚扰其他物业用户；在指定地点外停放任何车辆（包括摩托车、自行车等）或拒绝依照规定停放或拒绝缴纳费用；非正常使用供排水管、沟渠等引至损坏、堵塞、淤塞或漏水而不及时修理；非正常使用电力，引致电线超负荷失火或短路；

17、非正常使用煤气，引致失火或漏气；在物业管理企业指定位置外安装抽风扇等；也不得容许抽风机等噪音影响其他产权人；自行或许可他人将物业用于政府规定用途以外的其他用途；改变、改造物业的外表，改变单元窗户原有色彩；利用、容许或默许他人利用物业进行任何非法和不道德的活动；在公共区域自行或许可他人乱弃废物或从其物业内向外抛掷垃圾、废物或其他物品；损坏、干扰、改变、截断或阻塞公用设施和公用场所；在公用场所洗晾衣物；带入大厦家禽、猫、鸽、兔、狗等或类似动物；在物业表面或物业用地范围内自行或许可其他人安装、张贴、展示、陈列任何名字、书画、招牌、广告及其他类似物品；在物业及物业用地范围内随意加设、增建、安装、更改、

18、设置围墙、围栏、花架、桅篷、防盗网、铁门、大门、铁笼、天线、旗杆、遮阳伞、木棚、灯饰等；在公用供电线路、供水或供气管道上自接管线盗用公用电、水或气；在物业内地板上放置重量超过设计负荷的物品，如机器、设备、保险柜等；要求管理者或其下属提供与该大厦管理无关的服务。 四、物业使用与维修应按照物业管理企业规定的时间、地点和处理方式排放废水、废物；产权人应遵守并履行本公约及物业管理企业按规定制定的规章制度；产权人可自行雇用装修公司进行其物业内部装修。但：施工单位必须具有政府批准的相应资质；施工单位及人员必须遵守物业管理企业的有关规章制度；装修工作必须经过政府有关部门和物业管理企业的批准方可施工；施工人员

19、进入大厦，产权人须事先呈交书面申请；经物业管理企业批准并交纳物业管理企业规定的装修保证金后方可进入施工；在进行装修前，必须向物业管理企业递交施工单位资质证明、装修图纸和装修资料，提出书面申请。如需改动或加设消防系统、供电系统、通讯设备、空调设备或其他相关设施，产权人必须雇用物业管理企业指定的施工单位，以确保公用设施不受损坏及正常运作；产权人应与物业管理企业安排施工材料的搬运时间、地点及所经通道，不得擅自占用、阻塞公用场所，亦不得污染、损坏、堵塞公用场所和公用设施；保持公用场所清洁，一切废物和施工垃圾须自费清除、及时运离大厦；物业管理企业可进入物业视察各项工程是否符合审批规格，如发现有违章施工情

20、况，物业管理企业可要求产权人和施工单位立即停工，并依法采取相应步骤予以纠正和补救，其间所引致的一切损失或经济责任，均由违章产权人自行承担；产权人应保证经其直接或间接许可、进入、使用其物业的人履行、遵守本公约及大厦物业管理规定。因产权人或经其直接或间接许可进入、使用其物业的人故意或过失使物业管理企业或其他产权人发生任何损失或损害均由该产权人负责赔偿；产权人及其物业使用人须向物业管理企业提供公司营业执照或姓名、联络电话及其员工的有关资料，以配合大厦的管理工作；产权人对因装修施工或其他任何行为引致的他人受伤或财物损失负赔偿责任。产权人无权直接惩戒管理企业职员，如对某职员不满，应向物业管理企业提出，由

21、物业管理企业采取认为适当的行动。第八章 管理费用 一、产权人须就其物业（该物业无论是否空置、出租或自用）的管理向物业管理企业交付管理费。管理由物业管理企业合理估定全年预算，管理费用预算必须经过管委会批准。管委会成立之前由开发企业代行审批。管理费用用以支付有关管理大厦的公共开支和费用及物业管理企业的酬金，包括：与大厦管理相关的所有法定税费；公用水电气费、公有排污费；公用场所、公用设施、设备的日常维修和保养费（大修未计在内）、污水处理、卫生清洁、照明、环保、绿化、保安费等费用；管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；大厦污水、污物及垃圾清除费、清洁工具材料费；聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问

22、的费用；职工及公用场所、公用设施的保险费；物业管理企业的办公费；大厦节日装饰的费用；指定时间内中央空调费用、公共地方照明费用；物业管理企业酬金；二、产权人就其物业的管理应按物业管理企业所公布的管理费按月分摊支付；管理费收费标准如下： 写字楼RMB 25元建筑平方米月（含中央空调费） 商场餐饮RMB 33元建筑平方米月（含中央空调费） 地面停车场RMB 100元车位月 地下停车场RMB 150元车位月 三、产权人在物业交付产权人时或之前还须向物业管理企业支付下述费用：相当于3个月管理费的金额作为管理费保证金；从物业交付产权人之日起到随后第一个付费日止的管理费及随后2个月的管理费为预付管理费；无论

23、产权人是否已实际入住其所购物业，产权人均需按上述规定支付物业管理费；如产权人将其物业出售或转让给他人，则应按本公约第四章第二条第1款的规定办理，在物业管理企业按该条款接到书面通知后，管理费保证金将自动转至该购买方或受让方名下；产权人除须支付上述管理费用以外，还须按物业管理企业的通知分摊支付：大厦维修基金不足以支付公用场所和公用设施的增购、大修或增建所发生的费用以及与该增购、大修或增建相关的修理费和其它费用的差额；产权人根据本公约应付的管理费及其他费用，应按物业管理企业通知的支付方法支付；写字楼维修基金由产权人暂按相等于二个月物业管理费额交纳，待管委会成立后再行确定；主要用于共用部位、共用设施保

24、修期满后的大修、中修、更新、改造。如因个别产权人的要求而使管理费用增加，物业管理企业有权向该产权人收取合理的附加费用；各产权人按本公约规定应付的全部款项、前款所述的滞纳金以及其它所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用可以应物业管理企业的要求通过民事诉讼予以收回。违约产权人对诉讼及相关费用应负责任。在该等诉讼中，物业管理企业将无可置疑地被视为全体产权人的代理人。所有在上述诉讼中索回的款项应存入管理费用账户；管理酬金是指物业管理企业因履行本公约的职责而应得的报酬。在管委会未成立前，该酬金由开发企业与物业管理企业协商后拟定；在管委会成立后，管理酬金将由管委会与物业管理企业协商后拟定；物业管理企业

25、无须从管理酬金中交付任何因管理该大厦而发生的直接开支。第九章 产权人大会产权人大会由所有物业管理区域内的全体产权人组成；1.产权人投票实行每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票； 2.产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会，其中用户不得超过业主代表总数的30%; 3.产权人代表大会代表的投票权按第九章第一条第1.款确定； 4.产权人大会应当有过半数产权人委托出席； 二、产权人大会履行下列职责： 1.选举、罢免管委会委员 ； 2.制定、修改管委会章程和管理公约； 3.审议、批准物业管理企业的年度预算； 4.决定物业管理的其他重大事项；第十章 违约补救方法产权人未按本公约规定支付任何款项或发生其它违约事项，物业管理企业有权要求该产权人予以纠正或补救，由此发生的一切支出和费用均由该产权人负责支付或补偿物业管理企业；遇有不可抗力事故或事件，而不能履行本公约时一方可以免责。但应在情况容许范围内应尽快将事故或事件书面通知其他各方，并应在三十天内提供事故或事件的详情及不能履行或者需要延期履行本公约的理由；当事人各方之间的通知和联络应按有关产权人或开发企业或物业管理企业指定的方式进行；如物业管理企业未按本公约的规定履行相应义务，则管委会成立之前，由开发企业有权解除对物业管理企业的委托。在管委会成立以后，则管委会有权解除对物业管理企业的委托。第十一章