常州房地产价格调查与分析

1、常州市房地产价格调查与分析PAGE PAGE 12摘要自1998年我国住房制度改革以来，常州市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。然而，常州市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题，突出表现之一就是房价上涨过快。对此，中央和常州市政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控，希望有效的抑制房价的上涨，但调控效果并不显著。本文首先用定性和定量相结合的办法研究了影响常州市房地产价格的具体因素。在对影响房地产价格因素分析时，重点从土地价格、利率、人均可支配收入和预期等因素对房地产价格进行了分析。其目的就是为下文的建模做准备。其

2、次，在假定投资者预期模式的基础上并借助进化博弈理论，对信息不完全条件下房地产价格进行分析，并从理论上构建了常州市房地产价格计量模型。再次，我们把研究重点放在的常州市房地产价格实证研究上。在建立常州市房地产价格最终的动态模型之前，我们首先建立常州市房地产价格初始静态模型，其目的是为后面的动态模型打下基础。紧接着，又通过迭代法建立常州市房地产价格波动的动态模型，并对模型结果进行了分析。最后，对稳定常州市房地产价格提出了几点建议。关键词：常州，房地产价格，调查，分析；目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc286007521 摘要 PAGEREF _Toc28600752

3、1 h 1 HYPERLINK l _Toc286007522 目录 PAGEREF _Toc286007522 h 1 HYPERLINK l _Toc286007523 引言 PAGEREF _Toc286007523 h 2 HYPERLINK l _Toc286007524 一、房地产价格波动影响因素 PAGEREF _Toc286007524 h 4 HYPERLINK l _Toc286007525 1.1、房地产市场供应数量对房价波动的影响 PAGEREF _Toc286007525 h 4 HYPERLINK l _Toc286007526 1.2、房地产市场供应结构对房价波动

4、的影响 PAGEREF _Toc286007526 h 4 HYPERLINK l _Toc286007527 1.3、住房区位对住房价格波动的影响 PAGEREF _Toc286007527 h 5 HYPERLINK l _Toc286007528 1.4、土地供给与住房价格波动 PAGEREF _Toc286007528 h 5 HYPERLINK l _Toc286007529 1.5、土地供给价格与住房价格 PAGEREF _Toc286007529 h 6 HYPERLINK l _Toc286007530 二、房地产价格影响因素 PAGEREF _Toc286007530 h 6

5、 HYPERLINK l _Toc286007531 2.1、土地出让方式对地价的影响 PAGEREF _Toc286007531 h 6 HYPERLINK l _Toc286007532 2.2、地价与房价相互作用机制 PAGEREF _Toc286007532 h 7 HYPERLINK l _Toc286007533 2.3、土地取得和开发成本 PAGEREF _Toc286007533 h 7 HYPERLINK l _Toc286007534 2.4、其他费用 PAGEREF _Toc286007534 h 8 HYPERLINK l _Toc286007535 三、影响因素 PA

6、GEREF _Toc286007535 h 8 HYPERLINK l _Toc286007536 3.1、城市人口数量 PAGEREF _Toc286007536 h8 HYPERLINK l _Toc286007537 3.2、城市人口结构 PAGEREF _Toc286007537 h 9 HYPERLINK l _Toc286007538 3.3、政策因素 PAGEREF _Toc286007538 h 9 HYPERLINK l _Toc286007539 3.4、经济因素 PAGEREF _Toc286007539 h 10 HYPERLINK l _Toc286007540 3.

7、5、实际利率水平 PAGEREF _Toc286007540 h 11 HYPERLINK l _Toc286007541 四、常州市房地产市场价格波动的实证研究 PAGEREF _Toc286007541 h 11 HYPERLINK l _Toc286007542 4.1、数据的来源与说明 PAGEREF _Toc286007542 h 11 HYPERLINK l _Toc286007543 4.2、初始静态模型变量的选取 PAGEREF _Toc286007543 h 12 HYPERLINK l _Toc286007544 4.3、变量平稳性检验 PAGEREF _Toc286007

8、544 h 13 HYPERLINK l _Toc286007545 4.4、常州市房地产价格动态模型的构建 PAGEREF _Toc286007545 h 13 HYPERLINK l _Toc286007546 五、稳定常州市房地产价格政策建议 PAGEREF _Toc286007546 h 13 HYPERLINK l _Toc286007547 5.1、土地制度方面存在的问题 PAGEREF _Toc286007547 h 13 HYPERLINK l _Toc286007548 5.2、土地市场调控的政策与建议 PAGEREF _Toc286007548 h 15 HYPERLINK

9、 l _Toc286007549 5.3、规范市场秩序，加强市场信息的公开透明 PAGEREF _Toc286007549 h 16 HYPERLINK l _Toc286007550 5.4、调整住宅的供给结构并健全住房保障体系 PAGEREF _Toc286007550 h 16 HYPERLINK l _Toc286007551 参考文献 PAGEREF _Toc286007551 h 17引言1998年7月，国务院发布了城市房地产开发经营管理条例和关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发1998123号)，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，

10、调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系;同时发展住房金融产业，培育和规范住房交易市场。从此，常州市房地产业进入一个全新的发展阶段。十多年来，常州市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。而然，需要看到的是，常州市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题，突出表现之一就是房价上涨过快。根据常州统计局公布的数据，按当年价格计算，2仪旧年常州市商品房均价为3565.45元评方米，到2007年价格上涨到8360.98元/平方米2，为2以X)年的2.34倍，而这一时期人均可支配收

11、入仅上升1.02倍3。常州市房地产价格的迅速上涨带来了潜在的负面效应:1.动迁成本不断加大，动拆迁矛盾突出。房价上涨过快，导致动拆迁难度越来越大。动迁户按现行政策规定获得的动迁款难以在市区买到合适的住房，其要求自然越来越高，动迁成大幅提升。由此引发的动拆迁矛盾，使得常州旧城区改造的速度开始放慢，既减缓了城市建设的步伐，也成为影响常州社会稳定的主要矛盾之一。2.扩大了社会贫富差距。在房价迅速上升过程中，房屋购买者的财富加速向房地产开发商、投资、投机者集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应伽”4，扩大了社会贫富差距。而中低收入阶层却因房价上涨过快而望“楼”兴叹，他们或者因无力买房不能实现改善居

12、住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力，降低了中低收入者的生活水平。3.削弱了常州的综合竞争力。高房价增加了居民的住房开支，提高了居民的生活成本，导致部分外地企业、外地人才放弃来本市创业的计划。此外，房价过高尤其是商业、办公用房的价格过高，使得常州商务成本提高，一部分外资企业转移至苏州、昆山、嘉兴等常州周边城市。4.增大经济运行的金融风险。在房价快速增长的情况下，房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，导致银行的资产负债状况恶化。而且房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相对挤占了其它行业

13、的资金。房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。进入2008年，受股市大幅下跌财富效应消失、二套房限制政策、央行连续加息以及全球金融危机等各种因素的影响，常州房地产市场所面临的问题不仅没有得到解决，反而更加棘手一伴随着房价的上涨的同时，房屋供应量和成交量等指标开始恶化:在08年1月到6月这段时间内，常州市住宅供应量开始急剧下跌，成交量也随之下降，市场开始进入销售的艰难期;在6月以后，房屋供给量开始大幅超过供给量，供过于求的态势加重;在2008年10月以后，随着中央政府4万投资政策的出台，成交量有所反弹，但

14、是住宅库存量也快速增加。2008年全年，常州市商品住宅市场累计成交量为958万平方米，同比大幅下跌55.4%;2008全年成交均价为13478元平方米，同比上涨28.6%;全年供应量1292万平方米，同比下跌7.95%，。恶化可能带来的直接后果就是房地产及相关行业失业率的上升、房地产商资金链的紧张、整个房地产市场的冷冻甚至危及银行体系的安全(乃至常州市未来金融中心的构建、地区国民经济的崩溃)6。事实上，中央和常州市政府也并非没有注意到房价高涨所带来的这些问题，也从来没有中断过对房地产市场的宏观调控(参见近年来中央和常州市针对房地产业宏观调控附表1)。但从调控的效果来看，收效甚微。其中最明显的例

15、子就是央行在m年年内连续六次进行旨在抑制通胀压力的加息活动7，但常州市房地市场对央行的这一系列举措似乎“并不买账”，其房价依然“我行我素”，市场热闹程度不仅不减06年繁荣景象，反倒愈加火热了。那么，到底是什么原因导致调控政策失效呢?我们认为，要回答这个问题，不得不从影响常州市房地产价格的深层次原因说起。带着这个问题，笔者对常州市房地产价格及其影响因素进行了深入分析，试图找到其影响根源，以期为以后的房地产市场宏观调控提供参考依据。一、房地产价格波动影响因素1.1、房地产市场供应数量对房价波动的影响从经济常识中可知，某种商品的供给量取决于多种因素，主要因素有:该商品的价格、生产成本、生产技术水平、

16、相关商品的价格和生产者对未来的预期20。当其它条件不变的情况下，某一商品的价格越高生产者愿意提供的商品数量越多，它们呈正相关;当需求一定时，供给量越大，价格就会越低。二、房地产价格影响因素2.1、土地出让方式对地价的影响随着土地使用制度的改革，土地的使用经历了从无偿无限期到有偿有限期的变化，并逐渐实现市场化运作。土地出让方式的变化，加入了市场竞争，促使了土地价格的上涨。取得同样的土地，一般说来，招拍挂方式的价格最高，协议方式的价格次之，划拨方式的价格最低。并且，根据有关统计，拍卖方式的地价是挂牌方式地价的1.2倍，挂牌方式地价是招标方式地价的1.9倍，挂牌方式的地价又是协议方式地价的2.5倍有

17、关统计数据中的企业尚未开发土地数量并不等于开发商已购置土地与己开发土地的数量之差，而是有一定的差值，并且有时这个差值比较大，这说明有的开发商在购买土地后，稍经开发或者是未经发就又将其出售给其他的开发商。在2阅4年以前城市土地多以协议出让，协议价格比较低，而2004年后经营性用地以招拍挂形式出让，土地价格大幅上涨，两者之间的价格存在巨大差距。在巨大的利益诱惑下，很多企业根本不去开发土地，而是靠转让手中的土地来赚取利润。很多实力不强的开发企业根本拿不到地，而以前拥有政府资源的开发企业具有相当数量的低价的土地储备，实力弱的公司只好高价从这些企业那拿地。土地出让方式的变化，使土地的价格增高了，同时也就

18、使房地产开发的成本增大了。三、影响因素3.1、城市人口数量城市人口数量包括城市人口总量和城市人口增长两个方面的内容。人口总量与住宅的需求成正比。地区人口总量决定了住宅房地产市场需求的最大容量。人口的增长对于住宅房地产业的发展是一把双刃剑。一方面，人口增长速度快，会导致该地区的恩格尔系数上升，削弱居民住房消费的支付能力，减少或延缓对住房消费的需求。同时，人口增长也加剧了资源的稀缺性，使各种资源(包括工作、受教育机会)的人均占有量下降，影响地区经济增长速度，使人均收入水平下降，从而对房地产需求和投资产生影响。人口相对减少，则作用相反。另一方面，人口的增长伴随着城市化的进程。城市人口的增长引发住房需

19、求上涨，从而拉动房地产业发展及房价上升。据统计，常州市常住人口从1998年的1560万上升为2008年的1888.46万，这些新增人口一部分通过购买住房影响房地产市场价格水平，另一部分通过租房影响房地产市场价格水平。四、常州市房地产市场价格波动的实证研究4.1、数据的来源与说明在计量模型样本期选取上，本文选用2001-2008年季度数据31。另外，以货币单位为统计量的统计数据，往往以当期货币值进行统计，由于通货膨胀的影响，各季度的统计数据之间就没有可比性，在使用这类数据时，要将各季度的统计数据按上年同期的价格进行折算，因此，模型中各变量序列均为同比指数序列。模型中有关变量的说明如下:HP:常州

20、市住宅销售价格同比指数。本文之所以选取住宅价格指数原因有二:一是住宅在房地产市场交易中占绝对主导地位:二是住宅价格变化是关系千家万户的问题，是为政府、开发商和消费者所关注的热点;Y:常州市实际平均劳动报酬同比指数。严格地说，选用常州市城镇人均可支配收入纳入模型更具现实意义，但由于有关部门没有公布各季度常州市城镇人均可支配收入的具体数据，因此，本文选用国家统计局公布的各季度平均劳动报酬代替城镇人均可支配收入，并且扣除通货膨胀的影响得到实际平均劳动报酬同比指数;Z:常州市土地交易价格同比指数。采用的是国家统计局公布的常州市土地价格交易指数;R:实际贷款利率同比指数。以上一年同期1-3期实际贷款利率

21、32为100，本年度同期实际贷款利率相对上年同期实际利率指数。各期内若名义贷款利率发生变化，采用权重法对利率进行调整，权重系数用对应利率持续天数与90的比值代表。名义利率和实际利率之间用居民消费物价指数(CPD换算。五、稳定常州市房地产价格政策建议5.1、土地制度方面存在的问题我们认为，对于土地价格方面所存在的问题，不是其价格本身的问题，而是其价格背后中国现行土地制度问题。只有深入分析中国现行土地制度所存在的问题，才能更好地通过调控土地价格调控房地产市场价格。对目前中国土地制度方面所存在的问题，本文试分析如下。1.土地储备机构存在内在矛盾目前我国各地土地储备制度在运作模式、功能定位、储备范围、

22、储备手段、资金筹措与运作方面没有统一模式。作为独家垄断机构，有一点却是相同的，即:土地储备机构要么服从政府管制，为满足市场需求而导致自身亏损;要么压低产出、抬高地价以获取垄断利润。由于我国地方财政普遍吃紧，土地储备机构大多采取了财政担保，以土地作抵押的银行融资模式。由于土地变现能力极弱，为规避地价波动所造成的经营风险，储备机构将不得不利用垄断优势，缩减出让数额，抬高出让价格。从另一个角度讲，我国尚未进入福利社会，土地储备制度也不可能承担向社会成员提供公共福利产品的功能。土地储备机构的市场调控职能与垄断企业追逐利润的天性将产生不可调和的矛盾。因此，土地储备机构在执行土地调控方面的能力的效果是值得怀疑的。2.拍卖与挂