物业管理复习

1、名词解说物业：物业是单元性的房地产，是指正在使用和已经投入使用的各样建筑及隶属设备，配套设备，相关场所等构成的单宗房地产以及依靠于该实体上的权益。物业管理：广义的物业管理泛指全部有关房地产的发展，租借，销售及售租后的服务；狭义的物业管理主要指有关房地产及其辅助设备，设备售租后的服务。经营性物业：是指市场上公然出租，销售后用于经营的物业，他包含办公类，商业类，酒店类，工业类，综合类等几各样类的物业。此中，办公类物业包含行政办公大楼，物业大楼，生物写字楼等；商业类物业包含商场，购物中心，购物广场等；酒店类物业包含酒店大厦，酒店酒店等；工厂类物业包含工业大厦，工业厂区，特种工业建筑等；综合类物业包含

2、会展中心，会所，娱乐中心等。特种物业：主假如指住所，写字楼，商业场所，商业场所，酒店物业和工业物业之外，有必需运用物业管理的方法实行管理的物业。业主大会：由物业管理地区内的全体业主构成，代表和保护物业管理地区内全体业主在物业管理活动中的合法权益，执行相应的义务。业主大会依据物业管理地区的区分建立，一个物业管理地区建立一个业主大会。业主委员会：是由业主大会依法选举产生，执行业主大会恩赐的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监察，是在物业管理地区内代表全体业主实行自治管理的组织，并经过合法登记的代表物业全体业主合法权益的社会集体，其合法权益受国家法律保护。异产毗邻：异产毗邻房子即指由“区分全部”

3、权益客体互相构成的产权关系。异产是指不一样样全部权人的房子；毗邻是指房子的相邻或链接。居位型物业：居住型物业应是包含不一样样构造种类，开销品位，服务需求的，以知足安家，涵养，休闲以及其余有关功能的各样房地产物业的统称。工厂物业：是指已建成并投入使用的各样工业厂房，标准厂房和工业园区及其隶属的设备，设备和相关场所。简答一、物业管理的对象及目标物业管理的对象包含管理对象和服务对象两个方面：物业管理的管理对象包含硬件和软件两个方面。物业管理的服务对象是物业产权使用人和物业使用人。物业管理的目标详细可概括为三个方面：质量目标，安全目标和开销目标。(硬件是指建筑物或修建物实体，建筑用地及有关场所，机电设

4、备系统，市政公用设备等一系列实体；软件是指生活环境，工作环境和服务功能等方面。)二、物业管理的内容？1平时保养，主假如指各样建筑物，各样配套设备的维涵保养。2次序保护与管理3洁净绿化管理，是为了净化和美化物业环境而惊醒的管理与服务工作。消防管理，也是为保护物业正常的工作，生活而进行的一项专门性的管理与服务工作。车辆道路管理，是物业管理一件十分琐碎而又不能够防备的工作。征收开销问题办理矛盾，物业管理其实是经过对物和人员言行的规范和管理来实现对人的服务的。8、档案管理，是物业管理机构内部一个不能够缺乏的基础性工作。三、先期介入：指物业公司在接收物业从前的各个阶段就参加决议，制定出物业管理方案，并从

5、管理和运作的角度为开发商提出优秀的建设性建议。四、物业管理与传统房子管理的差别？管理物业管理传统房子管理内容管理方式物业权属多元化产权单调产权（国有、集体全部）管理主体物业服务公司政府、单位房管部门管理单位性质公司事业或公司型事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营性的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理见解为业主、住户服务，以人为本管理住户，以物为中心管理开销经营收入、自筹等低租金和财政补助管理形式社会化、专业化一致管理多头分别管理管理内容全方向、多层次的管理服务管房和修房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理系统契约、合同制行政

6、指令、一生制、无竞争五、物业管理公司的资质等级制度1、注册资自己民币一二三级资质分别是500万元以上，300万以上，50万以上。2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类的专职管理和技术人员一二三级资质分别不少于30，20，10人。此中，拥有中级以上职称的人员好多于20，10，5人；工程、财务等业务负责人拥有相应专业中级以上职称。3、物业管理专业人员依据国家有关规定获得职业资格证书。4、一二级资质需管理两各样类以上物业，而且管理各样物业的房子建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住所200万，100万平方米。高层住所100万，50万平方米。独立式住所（别墅）1

7、5万，8万平方米。办公楼、工业厂房及其余物业50万，20万平方米。三级资质要求有拜托的业务管理项目。5、建立并严格执行服务质量，服务收费等公司管理制度和标准，建立公司信誉档案系统，有优秀的经营管理业绩。六、物业管理的价钱形式？1、政府订价。政府订价是一种政策性订价。政府订价主要合用于安居房、平价房以及公有住所售后的物业管理服务。2、政府指导价。政府指导价是另一种政策性价钱形式，是指政府物价部门依据当地经济发展水平易物业管理市场的发育程度，征采物业管理行政部门建议后宣布的中准价。物业管理单位能够在政府指导价钱的幅度内，确立详细收费标准。一般来说，物业管理单位与业主委员会在规定幅度内磋商确定详细收

8、费标准，此后填列存案表，报当地物价部门存案。3、经营者订价。是指物业管理服务收费标准由物业管理单位与业主委员会或产权人代表磋商讨定，然后将收费项目和收费标准向当地物价部门存案的一种价钱形式。七、物业管理的七项制度业主大会制度管理规约制度物业管理招招标制度物业承接查收制度物业服务公司资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住所专项维修资本制度八、物业管理的内容（一）管理方面的内容（1）物业开发建设的协调与管理；（2）公共设备及设备的运转管理；（3）物业产权、产籍及业主、使用者管理；（4）绿化环卫管理；（5）车辆、道路、泊车等方面的管理；（6）房子租借管理；（7）物业装饰管理。（二）服务方面的内容

9、（1）房子及隶属设备的维涵保养；（2）治安捍卫及消防；（3）打扫保洁；（4）拜托性服务。（三）经营方面的内容（1）物业租借、销售及购买；（2）场区泊车场、空地广告及招牌的经营；（3）场区康乐及其有关设备的经营；（4）其余经营活动。九、初期介入物业管理从追求全行业、全过程效益出发，就要使物业管理同项目开发同步进行。第一要做好物业管理的启动工作和先期基础工作。实践证明，只有初期、合时的介入房地产项目的开发经营活动，才能防备“先期后遗症”，减少后期管理工作的损失。介入的时间要依据物业的开发状况，或许在设计阶段、或许在施工阶段、或许在查收阶段、或许在销售阶段合时介入。介入的对象包含购房业主的适时介入和

10、物业管理公司的合时介入，或二者同时介入先期介入的主要目的物业管理先期介入的目的是在物业建成从前采纳举措，保证建成的物业质量和功能都吻合要求，有益于业主使用，方便此后的物业管理。物业管理先期介入的必需性-意义有益于保护物业公司的优秀形象2、优化设计、减少返工、防备后遗症（减少或防备规划设计、建设的隐患）3、有益于全面认识物业：土建构造、管线走向、设备建设、设备安装4、为后期管理做好准备5、促使物业的销售物业管理先期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连接性，减少好多不用要的损失。物业管理先期介入的内容（一）经过招标来接洽物业管理业务1、进行可行性、靠谱性、可盈利性分析2、详细测算物业管理开

11、销3、招标竞争、洽商、签署物业管理合同4、选派人员运作物业先期管理（二）依据物业品位确立服务标准（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系1、听取业主或使用人的要求、希望2、认识业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算3、参加售房部门同业主或使用人签约（五）参加施工与设计1、从用户角度审察建筑物的设计图样2、从管理角度分析物业建筑的选料及安装方法等3、在施工现场做好记录4、供给改进建议5、检查施工进度6、参加工程查收（六）设计管理模式、起草及制定管理制度1、筹建业主管委会2、起草规章制度3、设置物业辖区的组织机构4、培训上岗（七）建立服务系统和服务网络1、专业项目队伍的建立、

12、选聘、洽商及合同订立2、同各部门进行联系、交流3、建代劳网（八）办理移交接收事宜1、制定移交接收方法2、筹建管委会3、辅助和办理移交接收事项物业管理先期介入中碰到的几个实诘问题（一）介入方式：（二）先期介入开销由谁担当（三）设计单位不接受、采纳建议怎么办十、用户入伙与装饰管理入伙”：业主领取钥匙，接房入住。物业管理公司应实时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书等一并寄给业主，以方便业主准时顺利地办妥入伙手续。用户入伙手续物业管理公司在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装饰、乔迁入住的过程。入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要认识、参照、签署的有关文件，主要内容包含入伙通知书、入伙手续书