北京市宏观环境月报-2009年03月

1、020304北京宏观环境月报-2009年3月上篇：房地产宏观经济分析下篇：房地产政策环境分析从宏观层面看，2009年1-2月三项宏观指数齐降。 房地产价格09年1-2月房地产开发投资大幅下降 。房地产建设房地产投资09年1-2月，三项建设指标均有下降。房屋销售价格指数持续回落。上篇：房地产宏观经济分析 房地产投资109年1-2月完成房地产开发投资119.8亿元，比12月当月397.9亿元下降69.9%，同比下降33.4%。资金来源中，1-12月自筹资金达61.5亿元，同比下降29.6%；其中自有资金为27.2亿元，同比下降46.7%。1-2月，投资恢复缓慢 ，大项目个数减少 。1-2月，住宅完

2、成投资61.3亿元，同比下降27.5%，环比下降61.4 %。 房地产建设21-2月，三项房地产建设指标环比均有下降；新开工同比下降，其他两项同比上涨。09年1-2月商品住宅新开工面积85.1万，环比下降49.3%。销售面积本月上升较明显，01-02月商品房销售面积环比下降6.0%，商品住宅销售面积环比下降59.2%。01-02月，北京市商品住宅销售面积与新开工面积比为1.41。 房地产价格3房地产销售价格指数持续走低，1-2月下降趋势加剧。09年1-2月，北京市房屋销售价格指数累计为99.6%。其中，新建商品住宅销售价格指数累计100.3%；二手住宅销售价格指数累计为97.9%，持续下降。0

3、20304下篇：房地产政策环境分析国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知北京市关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知政策内容统一内外资房地产企业所得税政策税发200931号文的出台，统一了内外资房地产企业所得税政策，公平了税负，使内外资房地产企业站在同一起跑线上。改变预缴方法，降低预计毛利率 第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发200631号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（详见下表）。明确自用开

4、发产品不再视同销售、允许预提成本及费用 、支付境外佣金允许限额扣除 。1国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知1政策影响总体上，文件在成本核算、预计毛利率等诸多方面进行了修改，可谓是在这个楼市尚未回暖的春天下了一场无声的“及时雨”，使得房地产业的税收征纳实务更加具有人性化和可操作性。具体影响上，修订的内容里影响最大的是计税利率的标准的降低，这势必使得开发企业短时间内不用上缴更多的税费，减轻了房地产企业当期所得税方面的资金压力。另外，明确了成本对象的确定原则，规范了一些费用的税前抵扣限额/限制，同时对原法规中部分不清晰的问题给予了明确，提高了实务上的可操作性但是，对于开发

5、期间三项费用如何结转扣除、外资企业以前年度未扣除的期间费用等等问题未进行明确，这些问题有待总局继续下文予以明确。 政策内容国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知2政策内容发挥规划计划调控作用，统筹安排补充耕地；完善耕地储备制度，全面实行先补后占；强化项目管理，提高补充耕地质量；探索市场化运作方式，鼓励社会资金参与补充耕地；切实加强监管，确保耕地占补平衡落实。政策影响此项政策的出台是发挥规划计划调控作用、完善耕地储备制度、强化项目管理、探索市场化运作方式、切实加强监管等方面入手，全力确保耕地先补后占落到实处。是坚持最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线采取的重大举措。政策内容北京市

6、关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知3政策内容凡购买政府组织建设的政策性住房（以北京建设网和区县政府网站发布的住房项目为准）的职工及其配偶，均可一次性申请提取职工本人账户内的住房公积金转入职工个人储蓄账户用于支付购房首付款。政策影响由于部分政策房购买家庭首付筹集困难，鉴于这些家庭都是经过政府“三审两公示”的，骗提可能性不大，因此，公积金中心准备在程序上做一些调整，在确认是用于购房的前提下，让他们先提公积金，支付首付款。这一措施的出台有助于解决公积金巨量闲置，并支持中低收入家庭购买政策性住房，减轻购房人支付首付款的资金的压力。政策附录5序号级别政策名称文号颁布时间颁布部门

7、内容提要政策影响1部委国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发 2009 31号2009-3-6国家税务总局对于开发企业将开发产品转作固定资产不再视同销售 ；扩大了适用计税毛利率3%的保障性住房的范围 ；统一了企业委托境外机构销售开发产品的销售费用扣除比例。 减轻了房地产企业当期所得税方面的资金压力，例如降低了预售开发产品的计税毛利率，扩大了可税前扣除的预提费用的范围等。明确了成本对象的确定原则，规范了一些费用的税前抵扣限额/限制，同时对以往部分不清晰的问题给予了明确，提高了实务上的可操作性，例如明确了成本分配方法。2部委关于印发2009年城乡建设档案工作要点的通知

8、建办厅20095号2009-3-11住房和城乡建设部进一步加强法制建设，坚持依法治档；全面抓好地下管线档案管理工作；大力推进中小城市城建档案工作；积极开展城建档案信息化建设；加大城建档案收集力度，不断强化服务工作；深入开展调查研究和监督检查；进一步加强对城建档案工作的领导，加强机构与队伍建设；积极开展城建档案规范化管理和综合评估工作；加强城建档案人员岗位培训；加强与有关部门的沟通与协作在住房和城乡建设领域，全面推进保障性住房建设、促进房地产市场健康稳定发展、统筹城乡规划建设、大力推进建筑节能、提高工程质量安全和建筑市场监管水平。3部委国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知2009-3

9、-14国土资源部发挥规划计划调控作用，统筹安排补充耕地；完善耕地储备制度，全面实行先补后占；强化项目管理，提高补充耕地质量；探索市场化运作方式，鼓励社会资金参与补充耕地；切实加强监管，确保耕地占补平衡落实；此项政策的出台是发挥规划计划调控作用、完善耕地储备制度、强化项目管理、探索市场化运作方式、切实加强监管等方面入手，全力确保耕地先补后占落到实处。是坚持最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线采取的重大举措。4北京关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知京房公积金发200911号 2009-3-31北京住房公积金管理中心凡购买政府组织建设的政策性住房（以北京建设网和区县政府网站发布的住房项目为准）的职工及其配偶，均可一次性申请提取职工本人账户内的住房公积金转入职工个人储蓄账户用于支付购房首付款。由于部分政策房购买家庭首付筹集困难，鉴于这些家庭都是经过政府“三审两公示”的，骗提可能性不大，因此，公积金中心准备在程序上做一些调整，在确认是用于购房的前提下，让他们先提公积金，支付首付款。这一措施的出台有助于解决公积金巨量闲置，并支持中低收入家庭购买政策性住房，减轻购