房地产估价期末考试说明

1、（一）填空题1、房地产是指 、 及其他 。2、国有土地使用权分为 土地使用权和 土地使用权。3、对土地利用的限制可归纳为： 的限制； 的限制； 。4、针对不同的估价目的所接受的价值标准分为 价值标准和 价值标准两类。5、在合法产权方面，应以 和 为依据。6、房地产状况修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。7、成本法是求取估价对象在 时的重新购建价格，然后扣除 ，以此估算估价对象的 价格或价值的方法。8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括 和土地 。9、求取折旧的方法有 、 和 。10、收益法是以求取估价对象将来的 ，选用适当的 将其折现到 后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的

2、方法。11:;可获该净收益的 。12、影响房地产价格的经济因素主要有 、 、 。13、路线价法主要适用于城市 土地的估价.14、房屋完损等级将房屋分为 、 、一般损坏房、 、 .15、在实际中运用假设开发法估价的结果的牢靠性如何,关键取决于两个猜测：是否正确地推断16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40 年,3 年，建筑物的经济寿命为60 年,计算17、某宗土地总面积1000 平方米，容积率为4，对应的土地单价为700 元平方米,现允许将容5.18、某建筑物的建筑面积100 平方米，经过年数10 年，单位建筑面积的重置价格600 元平方30 年,5%.19、路线价法实质上是一种 。20、三通

3、一平是指 、 、 和 。（二）选择题1、以下哪个式子不正确 。A、容积率 = 总建筑面积土地总面积B、建筑密度= 建筑基底总面积土地总面积C、容积率 =总建筑面积建筑基底总面积D、容积率 = 建筑密度建筑层数2A、价格弹性 B、收入弹性C、人口弹性 D、交叉价格弹性3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据.A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、接受比较法估算得出的结果通常称为 。A、比准价格 B、积算价格C、收益价格 D、评估价格5800 4，则楼面地价为元平方米.A、300 B、400C、200 D、45

4、06、某宗房地产交易，买方付给卖方 2500 元平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的 5,则A、2560 B、2355C、2500 D、25777、某地区某类房地产2000 5 12 74.7、76。7、85、89。0、90。5、96。5、98.1、98.9(1998 1 100).2000 5 1800 元平方米，对其进行交易日期修正,200012 月的价格为 元平方米。A、2360 B、2350C、2383 D、25508、房地产状况修正系数应以 的房地产状况为基准来确定。A、任意可比实例 B、估价

5、对象C、某一确定的可比实例 D、以上均可9.A、高 B、低C、相等 D、以上都不对10、有效经过年数 实际经过年数.AB、长于C、可能短于也可能长于 D、以上都不对11、某城市市区内有一长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，依据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按 进行评估.A、工业用地 B、工业厂房C、商品住宅 D、商住综合用地12、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为9%，该类房地产的资本化率10.8，则自有资金要求的年收益率为 。、15.0、15。7、12。6 、11.6%132000 元/5,150

6、0 元/平方米,7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有 。A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、难以推断14、某套建筑面积为5平方米，每平方米建筑面积元的住宅，其实际付款方式为首付万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率.该套住宅的实际价格为.A、28。25 B、30.00C、25.58 D、32。00152001 6 30 7 20 2001 8 10 日的价,A、2001 8 10 日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的托付方指定日期16、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似

7、房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低17A、B、C 三个影响房地产价格的因素,A 的影响最小,B 次之，C 最大，分别赐予的权重为f ，f ，f ，三者大小关系为 。123A、f f f B、f f f123123C、f f f D、无关12318210 5600 万元，8，则该写字楼目前的收益价格为 万元。A、5200 B、5175C、5020 D、602019、某宗房地产的各层建筑面积相等,5 603000 元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。、500、2500、1000、1250208 35 0，则该建筑物成新率为 .、76、85。4%、81%、

8、84（四）简答题1、房地产的特性有哪些？2、什么是房地产估价？3、什么叫土地剩余技术？ （8 分）4、地价与一般物品价格的不同有哪些方面？5、比较法的操作步骤是如何的？6、城市基准地价评估方法的步骤是如何的?7、简述路线价法的四三二一法则? （7 分）8、简述房地产估价活动的全过程和步骤。9、通过取得土地建成房屋销售的房地产开发类型的房地产价格由哪些部分构成？10、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本状况包括哪些方面？ (五）计算题1、为评估某宗房地产的正常市场价格,A、B、C 三宗类似房地产的交易实例作为可比实成交价格可比实例A成交价格可比实例A可比实例B可比实例C5000 元平4800

9、元平方 5300 元平方方米米米成交日期200211日2002日年4月12002 8 1日交易状况+2+32%房地产状况26%+4%2002 1 1 2002 6 1 0。3，以0。1%。试利用上述资料估算该房地产2002 9 1 日的正常市场价格。23000 平方米,总建筑面积 9500 平方米，建筑物建成于1981 6 月底，建筑结构为钢筋混凝土结构.700 元平方米,2001 6 月30 日与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000 元（含合理利润、税费等，该建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。试用成本法评估该商住楼在20016 30 日的价值。3

10、200 平方米，1998 11 月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为 50 350 平方米，现全部用于出租.试依据以下资料，评估该宗200211月份的价格.4 3。5 万元，平均每个月总费1.5万元。该房屋耐用年限为50 年，已使用5 年，目前重置价格为每建筑平方米3500 元，残值率为零。(3）8%.（4)68%。4200153003平，200452001512%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6。若该92001555010 年.经调查测算，现在重新建筑全新状态的该建筑物的建筑成本为1500 万元（2 年，假定第一年投入建筑成本的50%,50,均为均匀投入)36100 万元,180 万元

11、.又知其中该建筑物的墙、地面、门窗等损坏的修复费用为25 万元;装修的重置价300 5 2 200 15 年,已使10 0，试计算该建筑物的折旧总额.6150 800 10%,土8。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值.7、某旧厂房的建筑面积为 5000 平方米，依据其所在地点和四周环境,适宜装修改造成商场出售,并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元按建筑面积计，同时取得40 年的土地使用权证.1 1500 元，装修改造费在装修改造期内均匀投入，装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方建筑面积 6000 元，销售税费为售价的8，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的

12、4厂房的正常购买总价（12).编号:7102 座位号四川广播电视高校 20092010 学年度第一学期末考试房地产估价 题 号得 分一评卷人二三四题 号得 分一评卷人二三四总 分一、填空题（2 30 分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的牢靠性如何，关键取决于两个猜测：是否正确地推断了房地产的；是否正确地猜测了将来开发完成后的房地产价值.2、建筑密度是指一块土地上全部建筑物的占该块土地的比例。3开发成本 税费 利润等,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。4大小；可获净收益；可获该净收益的。5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正.6、一座建筑物的土地使用权出让年限为

13、50 年，建筑期为2 年，建筑物的经济寿命为70 年，计48年。4、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按建筑物的经济寿命得 分评卷人计算建筑物的折旧得 分评卷人二、选择题（每小题 2 分,10 分）1A、价格弹性 B、收入弹性C、人口弹性 D、交叉价格弹性2、某宗土地总面积1000 平方米，容积率为4500 元平方米，现允许将容5,A、15 B、12.5C、12 D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据.A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低42008 4 1 10 1 79。6、74。

14、7、76。7、85.082、9。、9。1（以2007 年1 月1 日为100。其中有一房地产在2008 年6 月1 日的价2000 元/平方米，对其作交易日期修正到2008 10 1 日的价格为 元/平方米。A、1376 B、2308C、2558 D、105552005 7 30 8 20 2005 7 30 日的价格.A、2005 7 30 日B、现在C、重新估价的作业日期得 分评卷人D得 分评卷人三、简答题（10 30 分）1、比较法的操作步骤是如何的？（搜集交易实例（选取可比实例3（）（）进行房地产状况修正（）求取比准价格。2、什么是城市基准地价？地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的

15、个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤.）猎取估价业务（）搜集估价所需资料选定估价方法计算(8（）（1）得 分得 分评卷人四、计算题（15 分,30 分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格,选取了 A、B、C 三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800 元平方米4500 元平方米5000 元平方米成交日期200911日2009 4 1日2009 8 1日交易状况+2%+42房地产状况48%+5%2009 1 1 2009 6 1 0.5%，以后0。22009 10 1 日的正常市场价格。A 实例比准价格4

16、800（100/102)(1+0。5%）5(1+ 0。2%）4（100/96）5066（4 分)2100 万元,500 10%,土地8。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。B 实例比准价格4500(100/104）（1+0.5)2（1+ 0.2%）4（100/92）4789（4 分)(3）C 实例比准价格5000（100/98）（1+ 0。2）2（100/105）4878 元平方米 （4 分)（4）估价对象单价（5066+4789+4878）34911元平方米 （3 分）2、(15 分）解：(1）求土地价值 （7 分）=(10055010%)/8%= 562.5（万元）（2）求房地

17、总价值 （8）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5（万元）科目编号：7102四川广播电视高校 20092010 学年度第一学期末考试试题答案及评分标准2010 年 1 月一、填空题（2 30 分）1、最佳开发利用方式 价值2、基底总面积 总面积3、开发成本 税费 利润4、大小 期限的长短 牢靠性5、区位 权益 实物6、487、建筑物的经济寿命二、选择题（每小题 2 10 分）1、A 2、B 3、 4、C 5、A三、简答题（10 30 分)(）(）选取可比实例）建立价格可比基础；（4）（）7）求取比准价格。2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市肯定区域范围内，依据用

18、途相像、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。(）3）拟定估价作业方案（）搜集估价所需资料（5(）选定估价7（）9(1）估价资料归档。四、计算题（15 30 分）1)A实例比准价格4800(100/102）（1+0.5）5（1+ 0。2%)4（100/96）5066（4 分）(2）B 实例比准价格4500（100/104）（1+0.5%)2（1+ 0.2）4（100/92）4789（4 分)（3)C 实例比准价格5000（100/98）(1+ 0。2%)2（100/105）4878 元平方米 （4 分）（4）估价对象单价(5066+4789+48

19、78）34911元平方米 （3 分）、(15分）1）求土地价值(7 分)=（100-55010%）/8%= 562.5(万元)（2)求房地总价值 （8）=土地价值+建筑物价值=550+562。5=1112。5（万元）编号：7102 座位号四川广播电视高校 2009-2010 学年度第一学期末考试房地产估价 2010 1 月题 号题 号得 分一评卷人二三四总 分一、填空题（2 30 分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的牢靠性如何，关键取决于两个猜测：是否正确地推断2、建筑密度是指一块土地上全部建筑物的 占该块土地 的比例。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市肯定区域范围内，依据 、

20、 、 的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格.450 200 12，土地资105、国有土地使用权分为 土地使用权和 土地使用权。6、房地产的存在形态有 、 和 。7、接受收益法估算得出的结果通常称为 。得 分评卷人8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包含 .得 分评卷人二、选择题（2 10 分）1、接受比较法估算得出的结果通常称为 。A、比准价格 B、积算价格C、收益价格 D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6和 3，在交易中买方付给卖方2500 元/平方米,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产

21、的正常成交价格为 元/平方米。A、2660 B、2294C、2425 D、242735 层,403000 元/平方米。、500、2500、1000、15004A、B、C 三个影响房地产价格的因素，其中A 的影响最大，B 次之，C 最小，分别赐予的权重为f ，f ，f ，三者大小关系为 。123A、f f f B、f f f123123C、f f f D、无关12358 年，经实地勘察，估量尚可使用32 年，则该建筑物成新率为 。、76、80得 分评卷人、81、得 分评卷人三、简答题（10 30 分）1、什么是房地产估价？答：房地产估价是指专业估价人员依据估价目的，遵循估价原则,依据估价程序，选

22、用适宜的估,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的?答：城市基准地价评估方法的步骤1确定基准地价评估的区域范围2划分地价区段。3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本状况包括哪些方面？得 分评卷人答：待开发土地的基本状况包括:（1)弄清土地的位置；(2）弄清土地的面积大小、外形、平整状况、 地质状况、基础设施通达程度（3）弄清政府的规划限制（4得 分评卷人四、计算题（15 30 分）1、某宗房地产土地总面积3000 平方米，总建筑面积8000 平方米，土地使用权性质为出让土地使1987 5 30 A、B、C 三个比较实例的土地价格及

23、相关状况、各月价格指数如下表，2007 年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500 元平方米（含合理利润、税费等，据估价人员推断，该房地产的经济寿命为6020075 30日的价值。成交价格可比实例A600 元平方米可比实例B650 元平方米可比实例C700 元平方米成交日期2006 1130 日2007 3 30 日2007 4 30 日交易状况2%01%房地产状况2%1%1定基价格指数: 月份111212345价格指数1009910041031041045解：(1）确定估价对象土地的总价比准价格A=600（100/98）(104。5/100）(100/98）=653（2 分

24、)比准价格B=650（100/100）（104.5/103）(100/99)=666（2 分）比准价格C=700（100/101)（104。5/104)(100/101）=690 元平方米 （2 分）估价对象土地单价=（653+666+690)3=670（1 分）估价对象总价土地=6703000=201(2 分）2200984003平,2012820098106。若该92009820098VV= (5）= （6）= 1012。5 + 0。798VV=5012。4 (万元） （4）科目编号：7102四川广播电视高校 2009-2010 学年度第一学期末考试试题答案及评分标准2010 年 1 月一

25、、填空题(2 30 分)1、最佳开发利用方式 价值2、基底总面积 总面积3、用途相像 地块相连 地价相近4、4605、出让 划拨6、土地 建筑物 房地7、收益价格8、土地使用权出让金（二）选择题（2 10 分)1、A 2、D 3、D 4、B 5、B（三)简答题(10 30 分)1、答：房地产估价是指专业估价人员依据估价目的，遵循估价原则,依据估价程序,选用适宜的 估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。、答：城市基准地价评估方法的步骤（）确定基准地价评估的区域范围2）.(4)计算区段地价。(5）确定基准地价.（6）提出基准地

26、价应用的建议和技术。3、答：待开发土地的基本状况包括：(1）（2）平整状况、地质状况、基础设施通达程度3（4弄清将拥有的土地权利。（四）计算题（15 分,30 分）1(15分）1）确定估价对象土地的总价比准价格A=600（100/98）（104.5/100）（100/98)=653(2 分）比准价格B=650（100/100)(104.5/103）(100/99）=666（2 分)比准价格C=700(100/101）（104。5/104）（100/101)=690 元平方米 （2 分）估价对象土地单价=（653+666+690）3=670（1 分）估价对象总价土地=6703000=201 万元

27、 （2 分) (2）估价对象建筑物总价=15008000=1200（2 分）求取建筑物的折旧估价对象建筑物的折旧总额=120020/60=400 万元 (2 分）求取积算价格=201+1200400=1001(2 分）220098VV= （5）= （6= 1012.5 + 0。798VV=5012。4 （万元） （4编号：7362 座位号四川广播电视高校 20102011 学年度第一学期末考试房地产估价 题 号得 分一评卷人二三四题 号得 分一评卷人二三四总 分一、填空题（2 分,30 分）1、建筑密度是指一块土地上全部建筑物的 占该块土地 的比例。2、在实际中运用假设开发法估价的结果的牢靠性

28、如何，关键取决于两个猜测：是否正确地推断.3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市肯定区域范围内,依据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格.4、收益性房地产价值的凹凸取决于：可获净收益的 ；可获净收益 ;可获该净收益的 。5、房地产状况修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。6、某企业拥有一办公楼，建成于1996 1 月，1998 1 月补办了土地出让使权手续,出让年限50 年（自补办之日算起2006 1 月时,45 年,则在计算建筑.得 分评卷人76 50%,3000 元/平/平方米.得 分评卷人二、选择题（每小题 2 10 分）1、下列各类房地产中,特殊适用于成本法估价的是 。AB、某酒厂厂房C、某待出让土地 D、某写字楼21000 4,500 元平方米，现允许将容5A、15 B、12.5 C、12 D、14。53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外