房地产内部审计制度

1、age 1第33页 共34页 房地产集团公司司审计部管理制度度讨论稿汇编编年月月审计部作为服务务于集团公司整体体经营、管理理、发展战略略目标的部门门，工作重点点在于防范公公司经营风险险，规范公司司管理，提高高公司运营效效率。通过审审计部工作，促促进集团公司员工工，在集团公司制度度规定的授权权内自觉履行行自己的职责责；披露集团团公司运营管管理中的隐患患及重大违规规、违纪、失失职现象，分分析问题产生生的原因并提提出建议，完完善和强化内内部控制制度度，保证公司司财产安全、完整，促进进企业高效安安全发展。 审计部下下设审计组、纪纪检组。第一节 审计计部管理制度第一条 总则则一.集团公司内内审系统是公公

2、司管理系统统的重要组成成部分，在贯贯彻公司政策策、维护公司司权益、完善善和强化内部部控制、促进进企业健康发发展中发挥着着重要作用。为为了明确内审审系统的组织织机构和工作作职责，规范范内部审计行行为，加强内内审管理，根根据中华人人民共和国审审计法和审审计署关于内内部审计工作作的规定，结结合公司内部部管理的实际际情况，制定定本制度。二.本制度主要要适用于集团团公司及其所所属下级公司司的内部审计计活动，各级级分公司的内部部审计工作必必须严格遵守守本制度。第二条 审计计组组织机构构一.组织原则（一）统一管理理。审计组由由审计部经理垂垂直领导，审审计部经理对对集团行政副副总直接负责责。行政副总总对董事长

3、负负直接责任，审计部独立行使审计监督权，实行统一的工作制度。（二）上级监控控。行政副总总对审计组的的审计工作实实行管理、监监督、检查和和指导，以保保证审计工作作协调统一，规规范合理，科科学严谨，真真实合法。（三）实行委派派制。审计人人员实行审计计部委派制。二.组织机构 审计部审审计组机构设设置图行政副总 行政副总集团公司审计集团公司审计部经理审计组审计组第三条 审计计部的职责拟定公司内部审审计管理办法法和规章制度度。拟定审计工作计计划。对集团公司，及及集团公司各各分支机构财财务收支及各各类经营活动动进行审计监监督。对集团公司各部部门内部，各各分支机构内内部，各相关关财务制度的的执行情况进进行审

4、计并提提出改进建议议。对经济合同的签签订及执行情情况进行审计计监督。独立开展对所属属单位的事中中审计监控工工作，规范单单位的生产经经营及财务收收支行为，随随时掌握盈亏亏情况及潜亏亏因素，并提提出审计建议议，促进经营营管理，为集集团公司和各各职能部门了了解实际情况况，制定政策策提供依据。对在审计过程中中提出的意见见、建议及整整改措施的落落实情况进行行跟踪检查，对对整改不力单单位的主要领领导有权向上上一级领导提提出意见和建建议。完成集团行政副副总及公司领领导交办的其其他审计工作作。第四条 审计计部工作人员岗岗位职责一.审计组组长长岗位职责报告上级：行政政副总督导下级：本部部门员工（一）拟订工作作计

5、划并分解解落实。（二）按期提交交本部门工作总结结。（三）及时、准准确地传达集集团公司的有有关规定，对对审计人员进进行指导。（四）完成集团团公司安排的的审计任务并并按时提交审审计报告。（五）根据集团团公司要求，对对审计报告中中涉及问题的的落实情况进进行跟踪，并并及时上报跟跟踪落实结果果。（六）对本部门门审计人员进进行目标责任任制考核。（七）完成公司司领导交办的的其他工作。二.审计人员岗岗位职责报告上级：审计计部经理（一）完成部门门经理安排的的审计工作，并并按时出具审审计报告。（二）对审计过过程中发现的的问题，主动动提出审计要要求和建议。（三）分类、分分项整理、汇汇总、装订审审计档案。（四）完成部

6、门门领导交办的的其他工作。第五条 审计计部的管理权限限一.有权查阅与与审计事项有有关的各类文文件资料，并并对审计事项项进行调查、取取证，各部门门不得拒绝。二.审查会计凭凭证、账表、决决算等，检查查资金和财产产。三.对正在进行行的严重违反反公司规定的的行为，有权权做出临时制制止的决定，并并报行政副总总备案。四.对阻碍审计计工作、拒绝绝提供审计证证据和有关资资料的，可采采取必要的临临时措施，并并提出追究有有关人员责任任的建议。五.有权参加公公司各部门组组织的各类工工作会议。六.盘点检查成成员直接隶属属审计部，在在合理安排审审计工作的情情况下，审计计部可以随时时调动其他成员，分分部各级领导导不得阻挠

7、；审计部在执执行特定审计计任务时调动动其他成员，可可以不向公司司领导提前说说明，但必须须报行政副总总，审计部备备案。七.审计责任不不能免除其他他部门的工作作职责，审计计部有权力要要求相关部门门及时完成其其本职工作，并并向审计部提提供准确的相相关资料（如如：财务部门门的合同政策策一览表、库库存商品盘点点表、各种报报表等；采销销方案，促销方方案、价格文文件等），如如果这些相关关资料存在问问题，相关部部门应各自承承担相关工作作岗位的责任任，审计人员员以此作为审审计证据时，应应审查其准确确性、真实性性、完整性。第六条 审计计人员行为规规范一.审计人员应应当依照集团团公司赋予的的职责、权限限和规定的程程

8、序开展审计计工作。二.审计人员办办理审计事项项，应当客观观公正、实事事求是、廉洁洁奉公、恪尽尽职守，不得得滥用职权，不不得徇私舞弊弊。三.审计人员在在执行职务时时，应当保持持应有的独立立性，不受其其他机构和个个人的干涉。四.审计人员办办理审计事项项，与被审计计单位或者审审计事项有直直接利害关系系的，应当回回避。五.审计人员应应当保持职业业谨慎态度，坚坚持审计业务务稳健性原则则，严格执行行内部审计工工作流程。六.审计人员应应具备与其从从事的审计工工作相适应的的专业知识和和业务能力。七.审计人员应应保守其在执执行职务中知知悉的公司商商业秘密。八.审计人员应应当遵守公司司的员工行为为规范及审计计工作

9、纪律和和廉政纪律。九.审计人员违违反职业道德德和纪律，由由公司根据有有关规定给予予批评教育、行行政处罚。第七条 审计计事项的处理理依据一.国家相关的的法律法规。二.集团公司的的规章制度。三.集团公司无无相关规章制制度的，由行行政副总依照照公司利益原原则提出处理理、处罚意见见，报经董事事长批准后执执行。第八条 审计计工作流程为实现审计工作作规范化，明明确审计责任任，保证审计计工作质量，提提高审计工作作效率，制定定审计工作流流程。一.审计工作流流程（一）根据公司司经营管理需需要，确定审审计重点，编编制审计工作作计划。（二）审计准备备。搜集与审审计项目有关关的资料，开开展审前调查查，编制项目目审计方

10、案，下下发审计通知知。（三）实施审计计。运用适当当的审计方法法，对被审计计事项进行审审核、取证，形形成审计工作作底稿，并由由相关责任人人签字确认。（四）整理审计计工作底稿，编编写审计报告告征求意见稿稿，与被审计计单位交换意意见。（五）对被审计计单位提出的的异议进行复复查，形成正正式审计报告告。（六）集团公司司领导审定审审计报告。（七）根据公司司领导的批示示，向相关部部门发送“审计报告问问题落实、跟跟踪调查函”。（八）根据相关关部门回函情情况，由行政政副总下达审审计处理处罚罚决定。（九）相关部门门可就审计处处理处罚决定定在规定时间间内向行政副副总提请行政政复议。（十）对被审计计单位执行审审计决定

11、的情情况进行跟踪踪审计，形成成后续审计报报告。（十一）整理审审计案卷，装装订存档。二.审计报告处处理流程根据行政管理中中心对审计报报告的呈报审审批要求，制制订审计部审计报报告处理流程程。（一）审计报告告报送规定：1.本规定所述述审计报告为为审计部在实施施审计项目时时，已履行全全部规定的审审计程序，编编制完成的审审计报告。2.审计部出具具的审计报告告，均直接呈呈报行政副总总。3.经相关部门门申请、行政政副总批准，委委托审计部完成的的审计报告，必必须同时报送送行政管理中心心和委托单位位，保证内容容完全一致。（二）“审计报报告问题落实实、跟踪调查查函”流转程序：1.审计部审计计报告上报后后，审计部经

12、理视视报告问题的的轻重缓急，决决定是否直接接签发或呈报报行政副总，签签发跟踪调查查函至相关部部门。2.行政管理中中心总监对跟跟踪调查函的的落实负直接接责任，对具体落实工工作可指定相相关责任人，原原则上不应安安排审计部落实。3.相关部门收收到跟踪调查查函后，应按按照限定的回回复日期制订订落实、解决决工作计划。4.回复的跟踪踪调查函必须须对审计报告告的问题作是是与否的确认认。5.回复的跟踪踪调查函必须须对确认的审审计报告问题题落实直接责责任人，并提提出处理处罚罚建议。6.对不确认的的审计报告问问题，应出具具书面辩诉材材料，审计部将指派派审计人员进进行审计落实实。7.经审计人员员重新审计落落实的问题

13、，审计部再以跟踪调查函的形式征求相关部门的意见。（三）审计处理理处罚决定：1.行政副总依依据审计报告告、以及相关部门门回复的跟踪踪调查函，以以及审计部经理的的意见，签发发审计处理处处罚决定。2.相关部门收收到审计处理理处罚决定后后，应在限定定的日期内执执行完毕。3.审计部将对对审计处理处处罚决定的执执行情况进行行跟踪落实，对对不执行或执执行不完全的的，可向行政政管理中心提提请做出二次次处罚。4. 审计部要要对相关部门门执行审计处处理处罚决定定时发生的文文件、凭据等等材料进行收收集、整理、归归档；并书面面报告的形式式上报行政副副总。三专项审计申申请程序相关部门提出申请因工作需要，需需审计组核查查

14、某些事项，由由申请部门向向董事长及行政管理中心心，书面提出“审计申请”，说明事件件的起因、所所要达到的目目的、完成时时限等，由董董事长及行政管理中心心总监批准后后实施。其程程序如下：相关部门提出申请董事长董事长及行政副总批准批准退回申请组织实施未批准退回申请组织实施第九条 审计计类型一.综合审计：审计部按年度度计划对所属属各级分公司，各项目目部进行的全全面审计。二.专项审计：根据年度计计划或经营管管理需要，对对特定项目所所进行的审计计。三.离任审计：根据授权或或委托，对集集团公司部门门经理级以上上及重要岗位位人员在离职职前所进行的的专项审计。第十条 审计计项目一、货币资金的的审计货币资金是公司

15、司流动资产的的重要组成部部分，是最具具流动性和可可接受性的资资产，包括库库存现金、银银行存款、其其他货币资金金等三大类。对货币资产管理理的要求是：保证货币资资产的收支平平衡，使公司司有足够的支支付能力，避避免发生财务务危机；保证证货币资产的的适度存量，加加快资金周转转，提高资金金的使用效益益；健全内部部控制制度，保保证货币资金金的安全完整整。（一）审计目的的：1.货币资金真真实存在。2.货币资金收收支记录完整整，审批手续续符合公司规规定。3.货币资金入入账及时、准准确。4.货币资金在在会计报表上上披露恰当。（二）现金审计计要点：1.现金盘点是是否及时。2.账实是否相相符。3.有无白条抵抵库的现

16、象。4.有无违反公公司规定私设设小金库的现现象。5.现金的支出出是否有合法法的凭证及审审批手续。6.现金是否按按规定保管。7.赊款购物是是否超过总部部规定的限额额，是否在规规定的期限内内收回。8对各种外币币业务，应审审查除应按外外币记帐外，还还应同时按照照当月1日或或发生当日的的国家外汇牌牌价（中间价价）作为折合合汇率，折合合为人民币统统一记帐。月月份终了，应应当将外币现现金、外币银银行存款，有有外币债权、债债务等各帐户户的余额，按按月末外汇牌牌价折合为记记帐本位币金金额，与帐面面记帐本位币币金额之间的的差异，作汇汇兑损益处理理，生产经营营期间发生的的，计入财务务费用，清算算期间发生的的，计入

17、清算算损益。（三）银行存款款审计要点1.审查付款的的授权批准手手续是否符合合规定，是否否存在与公司司经营活动无无关的款项收收支。2.审查是否存存在出租、出出借账户的现现象。3.检查银行存存款余额调节节表是否及时时编制，存在在长期未达账账项，须查明明原因。4.审查有无一一年以上定期期存款或限定定用途存款。5.审查签发的的远期支票是是否按规定进进行了正确的的账务处理。6.审查银行存存款收支的正正确截止，确确定有无结账账日未开出或或结账日后开开出的支票在在本期入账的的情况。7.审查支票领领用情况，所所有领用的支支票是否及时时进行登记，是是否按规定期期限及时报账账，有无超期期报账的情况况。8关注银行承

18、承兑汇票的额额度、解付情情况，是否建建立“银行承兑汇汇票备查簿”管理制度，序序时逐笔登记记公司对外签签发的承兑汇汇票，待付款款后逐笔予以以核销。（四）其他货币币资金审计要要点1.获取截止日日所有承兑保保证金户的银银行对账单，加加计后与总账账核对。2.以信用卡结结算的单据上上缴银行后是是否全部入账账（扣除手续续费后），有有无坏账部分分。3.银行承兑汇汇票等其他货货币资金入账账时的原始凭凭证是否齐全全。二、筹资与投资资循环的审计计资金筹措是财务务管理的首要要任务，是财财务管理的起起点。资金筹筹集包括投资资者权益和负负债。主要有有投资者投入入的资本金、盈盈余公积金、公公益金和未分分配利润、借借入的资

19、金以以及应付未付付的款项。资金筹措既要防防止筹资不足足影响公司经经营，又要防防止筹资过量量造成资金浪浪费。总之要要正确选择筹筹资方式，确确立最佳资本本结构，降低低财务风险。降降低资金成本本。公司的对外投资资是指根据投投资公司总体体发展战略的的要求，出资资收购、创办办新公司，新新项目时的出出资额。在此循环中要防防范财务结构构不合理、贷贷款集中到期期，筹资成本本高于投资项项目内部收益益率的风险，故各个项目都应事先评估，谨慎安排，切忌盲目投资。（一）审计目的的：所有投资和筹资资业务须经合合理授权。投筹资业务的授授权、记录以以及对相关资资产的保管要要有合理的职职责划分。对投筹资业务涉涉及的资产和和记录

20、已被安安全地接触和和使用。投资，筹资入帐帐金额准确且且正确核算。（二）审计要点点：审查筹资的审批批程序是否按按投资公司的的有关章程规规定办理即应应根据自身的的实际情况，采采用科学的方方法，合理确确定资金需要要量。要有编编制好的项目目说明书、资资金计划、融融资申请书及及投资公司相相关部门的研研究论证总裁裁审批意见。审查董事长向本本公司及经办办人员进行授授权的书面文文件。对筹资，投资所所涉及的相关关资产进行盘盘点或函证以以确定资产的的存在性。对相关借款等筹筹资合同或协协议进行合同同审计，确定定其合法合规规性。审查公司是否定定期（如年、季季、月、周等等）向投融资公司上报报资金使用计计划，并上报报财务

21、总监审审核、投融资公司审批批。审查有无计划外外用款或超计计划用款的情情况。审查资金内部调调拨是否有资资金调入单位位的书面申请请，财务总监监、董事长，调出出单位总经理理的批准确认认书。审查对外投融资资是否按投资资公司有关规规程办理，即即要通过项目目建议书、可可行性研究、项项目决策三个个阶段。审查项目建议书书的编制是否否坚持真实客客观的原则，有无随意缩小或扩大项目的投资规模，压低或提高投资估算，夸大项目的经济效益的行为。对项目建议书中投资估算编制及经济效益评估进行审查。对项目的可行性性研究报告中中的财务，技术，经经济分析的正正确性和方法法恰当性方面面的进行审查。 对于重大项目，审查是否实行集体决策

22、，以及相关决议的由会计部门组织的会签记录。 审查投资是否采采用成本法记记价，即按照照投出时实际际支付的价款款或评估确认认的价值计价价，成本法或或权益法核算算是否得到恰恰当的使用，期期末价值是否否按成本与市市价孰低法合合理计提减值值准备。三 、购货与付付款循环（支支出循环）的的审计 此循循环包括工程程招投标，材材料设备的采采购，施工质质量、工期的的控制，工程程价款的决算算与拨付，广广告策划与销销售代理等环环节。此循环环是管理的核核心环节 ，只只有此环节的的管理到位了了才能真正做做到控制成本本。审计目的： 财务报表所反映映的支出确实实存在。支出业务以正确确的价格和数数量准确的计计列在相应的的总帐及

23、明细细帐中。所有支出业务（减减去购货退回回）已被全部部反映且在恰恰当的会计期期间。所有支出均应为为企业所承担担的合法义务务。所有支出均已做做了充分的披披露与恰当的的分类。审计要点：审查公司是否建建立工程材料料、设备采购购的招投标管管理制度，是是否建立工程程造价的审核核办法，工程程质量的控制制程序。必要要时进行穿行行测试已测试试是否按制度度执行。审查初步设计与与概算的编制制依据是否合合法，项目是是否完整，是是否具有相关关部门的会审审记录，对概概算超投资估估算是否按规规定的授权审审批程序进行行修改或重报报。审核施工图预算算工程量计算算得准确性，价价格及相关费费用计取的合合理性，汇总总的准确性。参与

24、招投标及评评标定标的全全过程，着重重审核是否按按制度规定进进行招投评定定标程序，有有无徇私舞弊弊现象。对施工过程中的的设计变更及及索赔要求进进行审核，是是否有相关授授权人员及监监理方、设计计方等第三方方的书面确认认，发生数量量是否真实，金金额计算是否否准确。材料在工程造价价中的比重较较大，对材料料与设备的采采购应有完善善的内部控制制制度，在此此基础上应注注重审核如下下环节：供应部门是否根根据项目设计计及工程实际际制定材料采采购计划，材材料计划尽量量做到合理采采购、节约使使用，既保证证项目开发经经营的需要，又又能最大限度度地控制采购购用款。采购计划是否按按公司规定的的程序上报公公司董事长审批，超

25、超过总经理审审批权限的应应上报投融资公司审批批。对采购用款限额额之外的采购购计划是否重重新办理申报报手续，并经经过集团公司董事长批准。查验材料设备采采购过程中的的托收单、发发货单、运单单和质量合格格证及验收单单，入库记帐帐记录是否存存在，是否按按规定填写，是是否相互支持持。库房管理部门是是否建立库房房管理制度和和操作流程，并并严格执行。检检查库存材料料、设备台账账是否清楚、真真实、完整、准准确，月末盘盘点数与财务务部门有关会会计记录账实实相符。对不不符合使用要要求等各种原原因退回的材材料、设备，是是否有材料料、设备退库库单，并及及时得到相关关授权批准。领领用工程材料料、设备时，是是否具有使用用

26、部门填写的的材料（物资资）领用单或或设备领用单单，库管出具具的出库单。领领用单，出库库单应连续编编号且一式几几联，在由领领用部门领导导、领用人和和保管员签章章后才能予以以发货，单据据相应移交有有关部门。材料、设备的管管理部门是否否定期、不定定期对材料、设设备进行实地地盘点，是否否对盘盈、盘盘亏变质、毁毁损、超储积积压和长期闲闲置的原因进进行分析并做做出正确帐务务处理。项目投资开发，具具有投资大、周周期长、风险险大的特点，项项目投资成本本管理的目标标是在保证项项目投资在取取得最大收益益的同时，将将投资风险降降低到最低限限度。在开发发成本的审核核中要关注以以下几个环节节：正确划分权益性性支出与资本

27、本性支出：在在开发项目办办理竣工决算算手续之前发发生的费用，计计入项目“开发成本开发间接费费用” ，在项目目开发完毕，办办理竣工决算算手续之后发发生的费用，直直接计入当期期损益，不计计入项目开发发成本。是否遵守各项支支出的授权审审批制度，严严禁越权审批批。公司是否按单个个项目向投资资公司上报成成本计划，经经公司财务总总监审核后，提提交董事长审议。是否在各项工程程预算范围内内，严格控制制各项成本，遵遵守成本开支支范围，无乱乱挤乱摊成本本现象。对可控开发成本本，是否根据据各项工程预预算，将成本本项目按材料料、人工、机机械、费用层层层分解，将将成本标准分分配到到工程程管理、施工工的每一个环环节，将成

28、本本控制责任落落实每一个员员工。项目开发的资金金结算环节应应关注：合同订金，合同同预付款，进进场费等合同同规定的工程程款的拨付。是否经由预算、材料、工程三个职能部门汇签之后，按投资公司授权管理规程，上报董事长或公司董事长批准后支付。材料、设备款的的支付。应按按材料、设备备供货合同规规定，由材料料部门填制材材料设备进度度款支付申请请单，经工工程、预决算算审核后，交交财务部门审审核并出具资资金结算单，上上报董事长或公司司批准后，方方可向供应商商支付。工程进度结算款款的支付。应应按合同规定定的付款方式式及具体要求求进行资金结结算，当期工工程进度款原原则上不能超超过当期完成成工程量的770%，支付付时

29、须有工程程或材料两个个职能部门提提供的工程程量确认清单单或入库库证明等相相关文件。须须有预算管理理部门财务部部等有关部门门汇签，上报报总经理或投投资公司批准准方可支付。工程决算款的支支付。决算工工程款必须按按照合同规定定，在工程竣竣工验收合格格，双方共签签决算书后，才才能拨付除保保证金以外的的尾款。零星工程款、零零星材料款的的支付。须由由工程、材料料部门填制零零星工程/材材料款支付申申请单，在在交预决算部部门、财务部部门审核，上上报董事长审批（属属计划外的，报报公司财务中中心审批）后后，方可支付付。对预售开发产品品的审核须关关注以下要件件是否存在：土地使用权权证、规划设计许许可证、工程施工许许

30、可证、商品房预售售许可证，与与客户签订的的符合当地省省（直辖市、自自治区）级政政府部门制定定标准或者完完全符合国家家有关法律法法规的规定的的商品房预预售合同，由由按投资公司司确定的预售售价格（定价价和价格调整整）的书面文文件，销售主主管部门制定定的经批准的的详细销售计计划、营销政政策及折扣政政策。同时审审核在办理产产权移交手续续之后，按照照权责发生制制的原则，会会计上是否将将对应的开发发成本和分配配的土地成本本配比作为销销售成本正确确核算开发产产品利润。另另须关注已经经预售的开发发产品不得用用于抵押，也也不得再预售售给第三方。对分期收款开发发产品的审核核应注意以下下两点：是否严格按销售售合同中

31、应明明确列示的分分次收款的时时间、每次收收款的金额进进行帐务处理理；分期收款开发产产品在房款没没有收齐之前前，其产权仍仍归公司所有有，不得将该该开发产品的的产权移交给给客户。对出租开发产品品须关注以下下要件是否存存在：与承租租方签订的房房屋/土地租租赁合同，合合同中应明确确规定计租标标准和定期交交付租金方式式、金额等内内容。租赁主主管部门制定定的经批准的的详细的租赁赁管理办法和和出租计划。由由公司确定的的开发产品的的出租价格（定定价和价格调调整）。同时时另须关注当当承租户租期期届满未予续续租，又无其其他客户承租租该开发产品品时，是否将将出租开发产产品转入未出出租开发产品品。审核固定定资产与低值

32、值易耗品、物物料用品的购购置、入库及及领用、费用用摊销、清理理报废是否符符合公司制度度规定，须关关注以下要点点（1）固定资产产与低值易耗耗品、物料用用品的购置有有无计划，审审批手续是否否齐全，有无无越权审批。（2）固定资产产与低值易耗耗品、物料用用品是否按公公司规定办理理入库及领用用手续。（3）固定资产产计价及核算算是否真实，折折旧额的提取取是否符合公公司规定。（4）低值易耗耗品的计价是是否真实、准准确，其摊销销方法是否符符合公司规定定。（5）是否建立立固定资产与与低值易耗品品的定期维护护与盘点制度度，是否做到到账账相符，账账实相符。（6）个人领用用的办公用品品，离任时是是否办理物品品交接手续

33、。（7）固定资产产与低值易耗耗品的报废原原因是否合理理，有无审批批手续，残值值是否及时入入账，账务处处理是否正确确。9.费用审计公司的费用支出出是指公司生生产经营过程程中的各种耗耗费。包括公公司生产经营营过程中发生生的直接成本本，销售商品品产品以及提提供劳务中发发生的销售费费用，行政管管理部门在经经营管理中发发生的费用，财财务管理费等等。对其审计计应关注如下下要点：（1）审查费用用明细项目的的内容与核算算范围是否符符合公司制度度。费用支出出是否在分部部授权范围内内，超授权支支出的费用是是否有总部审审批。（2）抽查重要要或异常的费费用项目，审审核其原始凭凭证是否真实实、合法、合合规，会计处处理是

34、否正确确。（3）费用支出出是否符合公公司规定。（4）利息收入入的入账是否否及时、完整整。（5）财务手续续费是否真实实、合理。（6）取得集团团公司审批的的年度费用预预算表、财务务期末费用报报表，作出差差异对比表，并并对重大差异异进行分析。四、销售与收款款循环（收入入循环）的审审计 在此循循环具体包括括接受客户预预定，签定正正式合同，收收款办理按揭揭，交房补差差价等环节，最最终形成了公公司的收入。包包括：商品房房、商品土地地使用权转让让及周转房销销售收入和租租金收入；广广告位租金收收入；康体娱娱乐设施、酒酒店、会所等等的经营收入入；还有除上上述销售、经经营收入之外外，在日常经经营活动中取取得的其他

35、收收入如装修管管理费收入、电电话租用收入入等等。（一）审计目的的：1、财务报表所所反映的收入入确实存在。2、收入业务以以正确的价格格和数量准确确的计列在相相应的总帐及及明细帐中。3、所有收入业业务（包括退退回与折让）已已被全部反映映且在恰当的的会计期间。4、所有收入均均应为企业所所有的合法权权利。5、所有收入均均已做了充分分的披露与恰恰当的分类。（二）审计要点点：销售业务中的审审批，经营，收收款环节职务务分离，相关关单据的领用用，开具，保保管分别由不不同的人负责责。审查公司是否建建立销售人员员岗位职责及及奖惩制度，并并严格执行。审查公司每年向向投资公司上上报的营业收收入计划，跟跟踪其执行情情况

36、。对于能能够划清责任任的收入，要要监督是否落落实到部门或或个人，分析析报送收入收收回情况表对对确实因为经经办人工作原原因而造成损损失的是否根根据处罚条例例进行了相应应处罚。销售实现收入的的确认必须同同时具备下述述两个条件：一是物权的的转移；二是是收到货款或或取得索取货货款的权利。即即审查是否在在具有合同规规定的所有款款项已经收讫讫的相关有效效凭证，具有有买受人正式式收付开发产产品的确认书书或正式合同同规定的租赁赁起始日期之之后才能作为为收入入帐。审审查对预售开开发产品、分分期收款开发发产品在开发发产品交付给给客户之前所所收取的各种种款项，以及及出租开发产产品向承租户户收取的押金金、保证金、订订

37、金、预收的的租金等各种种款项，是否否根据这些款款项的性质区区分为预收款款项、代收款款项，按照收收入确认条件件和权责发生生制的原则，按按期转入营业业收入。对于将租金价格格与物业管理理费合并定价价，会所经营营收入、停车车场/位出租租收入、临时时停车费收入入等涉及收入入的归属和分分配问题的应应审查公司是是否按与相关关方面签订的的合同中对收收入及成本费费用的分配规规定正确处理理。审查收入的入帐帐金额是否以以净额确认。这这里所指的收收入净额，是是指按销售/租金价格减减去合同约定定的价格优惠惠之后的净额额，不包括作作为销售/营营业费用处理理的随同开发发产品销售/出租赠送给给客户的实物物赠品和其他他形式的优

38、惠惠。通过将销销售发票，收收据与合同台台账和收款分分类明细账相相核实已确认认所有收入已已入帐，且价价格是按公司司审批确认过过的价目表进进行确认，销销售折让也经经过授权批准准。审查租售主管部部门、财务部部门是否分别别建立收入合合同，并从帐帐上记录追查查至相关收款款收据或销售售发票，销售售、租赁合同同是否具备。检检查收取的各各种款项分类类是否清楚、金金额是否无误误。审查销售过程中中的费用是否否有经公司审审批的专项预预算并落实至至责任人，费费用控制是否否纳入销售人人员的业绩考考核指标并严严格执行。根根据销售费用用占销售收入入的百分比的的指标做定期期分析，从而而确定考核指指标的合理性性。审查对应收款项

39、项是否按债务务人设置明细细帐进行明细细核算，对每每笔往来款项项的发生时间间、金额、事事由、单位，及及其增减变化化是否及时反反映，是否设设专人负责往往来事项的登登记、核对工工作并按“谁经办，谁谁负责”的原则进行行催收，对超超过收帐期限限或时间较长长的应收款项项，是否逐项项列出分析并并按投资公司司规定计提坏坏帐准备或确确认坏帐损失失。可对大额，有异异常的应收款款项进行函证证以确认应收收款项的存在在性与金额的的准确性。对于公司资金紧紧张，需要贴贴现的应收票票据，审查是是否经投资公公司财务总监监批准，并及及时做好帐务务处理及备查查登记和披露露。开发产品的销售售、出租必须须按规定签定定合同，经有有关领导

40、审批批后生效执行行。进行合同同审计是要保保证最终签订订的合同符合合公司的授权权，最大限度度地维护公司司的利益。在在进行合同审审计中应注意意以下要点：签定合同要严格格按公司有关关合同签订的的授权审批标标准执行。审查每份合同是是否附有合同同审批单，要要注意审核合合同编号，合合同审批单、附附件编号的统统一。对有总总裁批示意见见的合同审批批单，审计时时须仔细阅读读合同审批单单上的批示意意见，对审批批单上的签约约结果逐项复复核，保证与与总裁的批示示意见相一致致。对照正在执行的的合同文本或或政策一览表表，应注意审审核合同审批批单中价格，数数量，付款方方式填写是否否真实、准确确，符合公司司相关规定。必必要时

41、可咨询询律师的意见见。对合同中的优惠惠条款，须关关注其签约结结果中的优惠惠条款是否符符合公司规定定，相关条款款是否得到相相应部门的审审批授权。对各种赞助费、广广告费、推广广费、支持费费的审计。审审查赞助费、推推广费、支持持费等是否按按照总经理审审批标准、总总裁批示意见见进行约定。关注合同的变更更，退房条款款，如发生须须有专人管理理并经董事长长等相关部门门及人员的授授权审批。合同原本及附件件要由专门的的档案人员进进行管理。五、离任审计（一）组织工作作1.副总经理以以上人员的离离任审计工作作由中心审计计部组织实施施。2.公司各职能能部门重要岗岗位人员的离离任审计工作作由中心审计计部组织实施施。3.

42、分部职能部部门经理的离离任审计工作作由分部审计计部实施。4.门店主管会会计、出纳、库库管的离任审审计工作由分分部审计部实实施。（二）审计要点点1.被审计人员员经手、保管管的公司贵重重物品、重要要文件档案等等资料是否交交接清楚。2.被审计人员员的个人欠款款是否清偿。3.被审计人员员未完成工作作是否正常交交接，是否存存在须由被审审计人员亲自自完成的遗留留事项。4.对分支机构构负责人进行行经济责任制制考评。5.对管理级人人员在职期间间的工作进行行评价。第十一条 审审计报告一.审计报告为为审计组在实实施审计项目目时，已履行行全部规定的的审计程序，编编制完成的审审计报告。审审计组应在外外勤工作结束束后3

43、个工作作日内向监察察部提交审计计报告。二.审计报告包包括下列基本本要素：（一）标题；（二）主送单位位；（三）审计报告告的内容；（四）审计部经经理（或审计计项目负责人人）签名；（五）审计部向向行政副总提交交审计报告的的日期。三.审计报告的的标题应当包包括被审计单单位名称、审审计事项的主主要内容和期期间。四.审计报告的的主送单位是是行政副总，最最终审定权在在集团公司董董事长五.审计报告的的具体内容主主要包括：（一）审计的范范围、内容、方方式和起讫时时间。（二）被审计单单位的基本情情况。（三）实施审计计的有关情况况，如与审计计事项有关的的情况说明，采采取的审计方方法等。（四）违反公司司各项制度的的事

44、实。（五）审计评价价。（六）对有关问问题的定性、处处理、处罚意意见及依据。（七）审计建议议。六.审计报告应应当内容完整整，结构合理理，观点明确确，条理清楚楚，用词恰当当，格式规范范。七.审计部应当当根据审计工工作底稿以及及相关资料，在在综合分析、归归类、整理、核核对的基础上上，编制审计计报告征求意意见稿。八.审计部应当当对提交的审审计报告的真真实性负责。九.审计报告应应当经审计组组集体讨论并并由审计部（或审计项项目负责人）定定稿，按照规规定及时征求求被审计单位位意见。 十.行政副总收收到审计报告告后，应当对对审计报告及及审计工作底底稿进行复核核，提出书面面复核意见。十一.行政副总总对审计部提交

45、的的审计报告进进行最终审定定。对审计报报告的下列事事项进行审定定：（一）与审计事事项有关的事事实是否清楚楚，证据是否否确凿。（二）被审计单单位对审计报报告的意见是是否恰当。（三）审计评价价意见是否恰恰当。（四）定性、处处理、处罚意意见是否准确确、合法、适适当。（五）提出的改改进意见和建建议是否恰当当。第十二条 审计处理处处罚决定审计报告经最终终审定后，由由行政副总出具具审计处理处处罚决定。一.审计处理的的种类：（一）责令限期期缴纳各类赔赔款。（二）责令限期期退还各种非非法所得。（三）责令限期期退还被侵占占的公司资产产。（四）责令冲转转或者调整有有关会计账目目。（五）责令限期期整改。（六）依法采

46、取取的其他处理理措施。二.审计处罚的的种类：（一）警告、通通报批评。（二）罚款。（三）没收违法法所得。（四）依法采取取的其他处罚罚措施。第十三条 后续审计一.行政副总对对被审计单位位做出处理处处罚决定后，于于执行或整改改期限界满时时，应对被审审计单位的落落实和整改情情况进行跟踪踪审计，并出出具后续审计计报告。二.后续跟踪审审计可视情况况由行政管理理中心审计部部执行。第十四条 复复议仲裁一.相关部门应应无条件执行行监察中心下下达的审计处处理处罚决定定，有此造成成可能发生的的错误决定，相相关部门可就就审计处理处处罚决定在110个工作日日内向行政副副总提请行政政复议。二.行政副总对对发生错误的的审计

47、处理处处罚决定，应应及时撤消或或纠正，并同同时下达对审审计责任人相相应的处理处处罚决定。第十五条 审审计档案管理理规定一.内部审计档档案是审计部部在履行审计计监督职责和和执行审计调调查任务过程程中直接形成成的、具有保保存价值的、各各种形式的历历史记录。审审计档案分为为业务档案和和文书档案。二.内部审计机机构实行审计计文件材料立立卷归档工作作责任制。档档案的收集、整整理、立卷由由审计组负责责。三.审计归档基基础工作（一）建立审计计系统相关文文件夹、财务务系统相关文文件夹、其他他系统相关文文件夹。（二）建立上报报审计报表的的统计表(包包括上报时间间、内容、方方式、送达部部门、反馈信信息、跟进情情况

48、等)。（见见附表）（三）设立接收收审计任务情情况的统计表表，包括接收收时间、内容容、任务下达达部门（或领领导）名称、要要求时限、完完成情况、责责任人等。（见见附表）（四）专项审计计报告专门归归档并设立目目录卷宗（装装订成册、电电子归档）。（五）单独保存存各月审计工工作计划及月月度工作总结结。四.归档管理的的文件材料（一）各类审计计报告及工作作底稿。（二）盘点小分分队每次活动动的书面记录录，小分队每每月的工作总总结及下月的的工作计划。（三）现金盘点点表。（四）库存商品品盘点表、盘盘点报告。（五）其他应保保留的文件资资料。五. 内部审计计文件材料立立卷的原则（一）归入审计计案卷的文件件材料必须是是

49、审计项目实实施过程中形形成的专门性性业务文件材材料。（二）审计文件件材料的组合合要遵循其形形成规律和特特点，保持内内在的历史联联系，区别不不同价值，便便于保管和利利用。（三）审计文件件的排列要符符合规范化要要求，一般应应分为“结论性文件件材料”、“证明性文件件材料”“立项性文文件材料”3个单元。六.内部审计人人员必须严格格执行国家关关于档案保密密的规定，确确保内部审计计档案的安全全与完整。七.内部审计文文件材料立卷卷的要求和方方法（一）为确保审审计档案中文文件材料的合合法、有用、有有效，在案卷卷内容上，要要做到“完整”与“精练”。“完整”是指每每年度审计项项目的案卷、每每个审计项目目产生的审计

50、计文件材料、每每个审计案卷卷内重要文件件的各项底稿稿及证明材料料要收集齐全全。“精练”是指在在立卷时要防防止审计文件件材料与行政政文件材料混混合立卷或重重复立卷；防防止未经核实实或未用作审审计依据的文文件材料进入入审计案卷；防止不重要要的文件修改改稿进入审计计案卷。（二）为便于审审计档案的安安全保管和提提供利用，要要做到案卷封封面整洁、书书写规范、文文件整齐有序序、装订严密密。（三）要按审计计项目组成内内审案卷。一一般情况下，不不得把几个审审计项目的文文件材料合并并为一卷。（四）跨年度的的审计项目，在在项目审计终终结的年度立立卷。八.内部审计卷卷内文件材料料的排列规则则：（一）项目审计计产生的文件件材料，一般般应按三个单单元排列：结结论性文件材材料在前，证证明性文件材材料在中，立立项性文件材材料在后。1.第一单元 结论性文文件材料 采用逆审计计程序并结合合文件材料重重要程度的方方法进行排列列：（1）审计处理理处罚决定。（2）审计处理理处罚决定执执行情况回执执及后续审计计报告。（3）审计报告告问题落实、跟跟踪调查函。（4）审计报告告。2.第二单元 证明性文文件材料 按与审计报报告所列问题题和审计评价价意