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文档简介

1、案例八:租赁权评估购物广场有限公司拟转让其租赁的地下商业建筑的承租权。一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路1、租赁权价格形成的特点租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。支付租金的义务。地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。租金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。2、租赁权评估的技术思路原求取待估房地产承租权价格。二、市场租金的确定采用市场比较法测算地下商业建筑估价时点市场租金的价格。1、计算公式估价对象

2、市场价格=比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正2、比较案例选择案例作为比较案例。案例A：路180号该房屋位于路西首，临路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2.33元/平方米.天。案例B：路147号该房屋位于路中段，临路，总建筑面积31200平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2元/平方米.天。案例C：路商业广场17000平方米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调1.97元/平方米.天。3、房地产价格影响

3、因素说明表一：房地产价格影响因素说明表/.AB综合布线系统综合布线系统没有房屋建筑4、房地产价格影响因素修正系数的确定设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各表和比较因素修正指数表如下：表二：比较因素修正系数表/.AB表三：比较因素修正指数表/.AB5、计算结果为2.13元/平方米.天。估价时点市场租金（季度租金）=建筑面积2.1390=31696.972.1390=607.63万元年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。所以，本市场租金。三、租赁合同租金根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表：表四：地下商业建筑应缴租金明细表四、市场租金与实际支付租金差额的确定市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表：表五：市场租金与实际支付租金的差额计算表五还原利率的确定提取法。易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：表六：参照案例交易情况表/ABE写字楼资本化率计算过程见下表：表七：资本化率计算表单位：元/平方米ABE/从上表可以看出,写字楼A、B、C、E的市场资本化率基本一致，写字楼D楼A、B、C、E的市场资本化率算术平均值作为写字楼资本化率:(7.98%+8.06%+7.97%+7.91%)/4=7.98%字楼资本化率，本次估价取其资本化率为：7.98%+1%=8.98%六、租赁转让价格的确定

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