地产基金实操系列(三)-基金合同和投资协议的风控要求和合同条款设置

1、欢迎下载内容仅供参考合同条款设置西政资本为西政投资集团下属企业,西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资,主要投资方集团下设西政地产金融研究院,专门从事金融/融资产品设 计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作,欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目,推荐者重谢。使用及归集七股权受让/回购与退出条款的设置八声明承诺条款九违约责任安排产项目而言,若以地产基金的方式进行投资,往往不仅会在基金合同中设置相关投资人权益保护条款,在基金对项目的投资协议中亦会设置某些特殊条款实现对基金投

2、资人权益保护。对此,本文将从私募基金投资人权益保护角度出发,总结基金合同及投资协议中关于投资人权益保护的相关条款。本文作为该系列的上篇,主要从投资协议角度出发,对基金投资相关的风控措施及投资人权益保护的条款进行阐述,以期为同业人士提供参考。特别声明,本文仅为市场上的业务操作情况的总结,不代表笔者对现行的基金投资,投资人越来越关注基金的增信担保措施的20177队以往文章的分析,现行的监管法规限制对投资人进行保本保收益。下表亦作出相关分析,在产品端设置对投资人的回购、差额补足条款,可能涉嫌保本保收益的相关安排。对此,一般的增信担保措施主要在投资端及经营管理层面设 中,而主要体现在基金的对外投资协议

3、中。在进行产品备案时,协会有时亦会反馈要求披露相关增信担保措施或直接要求提交投资协议。诚如上文所述,若存在产品端约定回购投资人持有的基金份额或对投资人收益进行差额补足,则有可募股权投资基金中,若其他主体在投资端受让基金持有的项目公司的股权,虽然笔者认为其为一般的增信担保措施,但不排除协会审核时认定为其有保本保收益之嫌。因而,目前实际操作中,若存在投资端第三方主体受让基金持有的项目公司的股权,亦有机构选择不予披露的情形。二、投资协议1.土地使用权抵押条款的设置关于项目公司土地使用权抵押条款一般可 XXXXXX外,在办理项目预售许可证时,亦需解除土地抵押,但同时可再投资协议中约定共同监管或与开发贷

4、银行共同监管预销 2.追加在建工程抵押在满足在建工程抵押 SPV公司的架构中,可约定将SPV/或项目公司股权部分或在其他第三方愿意作为担保方,亦可约定将其他第三方的股XXXXXX1.证照监管一般在投资协议中会约定项目公司的公章、财务章、营业执照、开户许可证、土地证、售房网签密钥等重要文件、资料及主要印鉴、证照等资料需交由基金保管。2.XX3-13事会由XX,XXXY对于一般事项采取简单多数原则,但涉及修改公司章程、增减资、对外担保、资产转让、对外投资、对外融资等可能影响基金安全的重大事项需全体董事一致同意方能通过。若基金以股权投资方式投资于项目公司,则可以赋予基金对项目公司重大事项的一票否决权

5、。该权利的获取需与项目公司其3.财务人员的委派基金委派人员担任项目公司的财务人员,对资金使用进行监管。4.修改公司章程就董事会议事规则、股东会议事规则等事项需修改公司章的,要求封闭监管全部账户,预留基金授权的个人名章,同时如开通网银等/回购与退出条款的设置对于股权受让/回购条款,笔者认为可以分为主动回购及被动回购两种情形,即项目方原股东或相关主体到期主动要求回购以及因存在项目方对基金的违 约定回购的条件、回购主体、锁定回购价款、股权转让工商 变更的办理、回购担保、违约责任承担等问题。除此之外, 为了充分保障基金利益,通常会由甲方股权持有方、乙方回购方、丙方担保方另行签署股权回购协议。关于回购

6、协议的相关内容具体可参见本公众号西政资本的后续推文。1.主动股权回购/股权受让笔者界定的主动回购主要系由项目公司原股东或相关主体,在基金对项目投资期满或在明股实债类基金投资中,在基金按照投资协议的要求收回相关本金及利息后,项目公司原股东或其他相关方主动要求回购基金持有的项目公司的股权。基金实现退出。2.被动股权 回购/股权受让被动股权回购/股权受让通常系指项目方存在违约行为或者在明股实债投资中未能按照投资协议的约定向基金按期足额向支付本金及相关利息的,由基金要求原股东或相关主体按照约定的价格受让其持有的项目公司的 括但不限于如下几种情况,具体需根据项目的实际情况进一12知情的账外经营方式隐瞒项

7、目公司实际经营情况345671即上文提及的引起主动回购和被动回购的条件2的约定及通知3456提前到期；对于不能履行回购义务或拒绝回购的,按照回购价格的每日一定比例支付违约金,逾期超过一定时间的,承1.签约主体的合法有效存续,如各方均按照其各自成立地的法律合法成立并有效存续；2.合法授权,并对其具有强制约束力条款；3.合同的签署不存在其他潜在的违约行为；4.债务划断原则,如项目公司存在未披露的债务,赋予基金选择解除合同或者继续履行的权 利；若基金选择继续履行,则由债务人及保证人在指定时间内解决相关债务,并且承诺不得影响项目进展；5.项目期限的完成承诺,如保证在约定时间前取得施工许可证、预售许6同意放弃优先购买权的承诺。项目公司其他股东同意出具放 弃优先购买权的承诺,在项目违约且无法偿还、基金处置项X1要求继续履行合同,并要求按照应付未付的款项向基金每日支付一定比例的违约金,直至纠正违约行为之日止。2向基金支付至清偿所有本金利息之日止的违约金。3.浮收益,如自违约行为发生或违约情形出现之日起