投资建议书附录

1、投资建议书附录- PAGE 21 -1、2002年年武汉市出台台的房地产政政策法规一览览表序号政策1市人民政府关关于印发武汉汉市加强土地地资产经营管管理实施方案案的通知2武汉市土地储储备管理办法法、武汉汉市土地交易易管理办法36项制度（规划划国土并行审审批制度、建建设项目批后后公示制度、违违法建设通报报制度、重大大建设项目批批前听证制度度、行政执法法行为投诉制制度以及行政政执法责任目目标管理制度度）4武汉市规划国国土管理依法法行政手册5武汉市城市房房屋拆迁管理理办法6武汉市土地级别别基准地价782、汉市历年房房地产开发量量及销售量历年房地产开发发量项目/ 年年19901991199219931

2、99419951996199719981999200020012002住宅施工面积198.07197.05255.6430.18568.19943.12824.58941.911031.3881208.33381387住宅竣工面积78.4385.0894.23104.28172.95232.27265.9277.8334.5336.9425.7499.62522.73房屋施工面积262.74230.47297.22518.53708.361440.8771432.7111376.8771345.1551295.27713421547.6221735.0房屋竣工面积118.5099.46109.

3、48125.60200.53284.07315.99349.85445.07445.21462614.12628.48历年房地产销售售量表项目/ 年年1990199119921993199419951996199719981999200020012002商品房销（预）售售面积59.1749.1940.7969.5049.8790.39109.55162.22263.4825332个人购买商品房房面积5.068.076.7110.5311.0219.4130.1163.02118.40188.02244375.73393.013、武汉市楼盘盘档次及规模模各档次代表楼盘盘

4、档次代表楼盘价格（元/平米米）特征豪宅东湖林语、怡景景花园、世纪纪华庭4000以上武汉市稀有豪宅宅，占据极佳佳地段高档丽岛花园、水蓝蓝郡、香格里里嘉园、都市市经典、福星星城市花园300044000楼盘品质高，市市场形象好中高档名都花园、安顺顺星苑、新世世纪都市花园园、都市经典典240033000地段优势、规模模优势中档金色雅园、当代代光谷智慧城城180022400规划优势、规模模优势中低档华星辰龙城、百百步亭花园、山山水华庭120011800经济适用房，一一般性楼盘武汉市大盘规模模情况楼盘名称规模百步亭花园3000亩常青花园4000亩名都花园1000亩万科四季花城2000亩新地东方花都1200

5、亩金色港湾800亩F天下3000亩4、近年来武汉汉市城区人口口变化情况武汉市家庭户数数、人口数表表年份1992199319941995199619971998199920002001总户数12744755129302221310771113267700150252551528372215552566208714442136596621865622总人口433147774376387744361300449487225172500052413466530237337401993374919433758225992001年武汉汉市分年龄人人口数（单位位：人）年龄段20-2425-2930-3435

6、-3940-4445-4950-5455-59人口数7564875852726955737321095889676239934747883136395、武汉市历年年GDP武汉市GDP值值年份19901993199419951996199719981999200020012002GDP（亿元）176.83357.23485.76606.91782.13912.331001.8991085.6881206.8441347.8001493房地产GDP10.2412.714.5224.1427.8330.8137.08武汉市历年人均均GDP值年份1990199319941995199619971998

7、1999200020012002人均GDP26735192698086091097012673137651475116206178826、居民收入结结构指标年平均工资总额额年份19921993199419951996199719981999200020012002年平均工资总额额（元）2689353345805327598164066746709176289080年可支配收入年份1980198519901995200020012002年可支配收入53877815564454676173057820增幅33.8%22.3%10.6%18.1%8.0%8.1%8.0%年人均储蓄余额额年份19951

8、996199719981999200020012002人均储蓄余额（元元）16144992744687411070112378140907.本地和外地地房地产企业业经营项目市市场胜、败点点比较分析本地企业经营项项目市场胜、败败点分析项目名称企业名称市场胜点市场败点结果评估百步亭花园武汉安居公司规模大 价格平户型好 成本低建筑外观设计、园园林规划设计计水平差市场打开了，利利润实现了，后后期发展空间间变小了。辉煌公寓香江新村紫荆花园武汉城开集团品牌好、质量优优、环境靓、价价格平项目规模小、包包装平、营销销方法简能较好的实现项项目销售，企企业利润不断断扩大香江花园千禧园阳光花园武汉市统建办品牌好、质

9、量优优、价格平、环环境靓容积率高、建筑筑风格单一现阶段能实现较较好的销售、长长期发展空间间有限蓝湾俊园武建集团品牌好、质量优优、环境靓、规规划新北方设计，南方方手法，成本本居高不下，导导致售价过高高产品叫好不叫座座，营销业绩绩差，项目利利润难以实现现水上名都城武汉城投集团规模大、品质高高、自然环境境好设计理念过分超超前，价格高高，居住成本本高产品销售不佳，整整体开发计划划受阻碧海花园玉龙岛花园武汉宏宇实业价格底、档次高高、宣传力度度大产品形象差、建建筑质量差、规规划设计差成功实现销售，成成功实现利润润，企业品牌牌档次较低将军花园梨花园武汉太平洋置业业超低单价、超低低总价、超常常规成本操作作产品

10、品质低、物物业管理服务务水平差、企企业信誉不强强成功实现销售，入入住者不断叫叫苦外地企业经营项项目市场胜、败败点分析项目名称企业名称市场胜点市场败点结果评估常青花园香港新世界集团团市场启动价格低低，建设规模模巨大，社区区环境好成本控制不佳，人人事管理复杂杂市场打开了，投投资利润却不不理想。泰和花园香港深贸集团概念新，品质高高，企业信誉誉好实行低开高走，不不顾市场行情情限制前期销售较好，提提价后中期业业绩不佳，后后期被迫实行行降价销售万科四季花城深圳万科集团品牌极佳，产品品实现能力强强，规划设计计经典产品定位错误，成成本及定价过过高市场打不开，产产品叫好不叫叫座丽岛花园深圳国企品质高，自然环环境

11、好，促销销手段丰富不计成本，定位位过高，价格格过高前期低价销售尚尚可，后期销销售受阻高尔夫城市花园园香港新邦国际企业自然环境十分优优越，规划设设计先进以港人之先进自自居，刚愎自自用，不肯面面对市场现实实推广方案一个接接一个，却屡屡屡受挫锦湖花园武汉锦湖置业有有限公司规划设计思想先先进，品质档档次较高定位错误销售受阻，开发发受挫，项目目陷入“泥潭”金色港湾深圳四方集团大手笔，高起点点过分依赖市场操操作销售状况一般，各各项指标未尽尽人意8、武汉主要外外地开发商及及中介服务机机构在汉项目目情况一览开发商楼盘名称中介机构在汉项目万科万科四季花城、万万科城市花园园深圳世联新地东方花都、福福星城市花园园香

12、港新世界常青花园、新华华家园、梦湖湖家园深圳涛溢世纪彩城凯恩斯国际置业业中一花园深圳中航多个小区物业管管理香港新邦国际高尔夫城市花园园置业国际怡景花园北京泰跃集团秀泽园深圳国企丽岛花园、都市市经典浙江耀江神马丽景湾沿海国际控股丽水佳园宝安集团南湖中央花园深圳四方金色港湾9、2000年年以来武汉市市分类物业价价格指数表据2002年第第三季度武房房指数表明，本本季度房地产产综合物业指指数为10449.29点点，较上季度度上涨16.88点；综综合物业平均均价格为30016.788元/平方米米，与上季度度相比上涨了了48.522元/平方米米，涨幅为11.63%。住宅价格指数本本季度为10078.311

13、元/平方米米，比上季度度上涨39.32点,平平均价格为22093.665元/平方方米,比上季季度上升766.43元/平方米,其其升幅为3.78%.写字楼价格指数数本季度为11038.771点,较上上季度微涨了了3.47点点,平均价格格为41633.08元/平方米.较较上季度涨了了13.922元/平方米米,涨幅为00.34%.分类物业价格指指数表季度住宅写字楼综合物业2000年第22季度1010.910101010.4552000年第33季度1031.91012.5771021.6662000年第44季度1041.0331015.6771025.7442001年第11季度1048.2551018

14、.2551029.8662001年第22季度1061.0551016.9991036.8222001年第33季度1062.4881019.9881038.7442001年第44季度1082.3771023.0991041.9002002年第11季度1003.9771030.0441017.0112002年第22季度1038.9991035.2441032.4112002年第33季度1078.3111038.7111049.2992002年第44季度10、项目资金金流动表项目A（5万平平米）项目合计20032004年2005年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.

15、23.4土地成本400400前期工程安工程900200150150150100505050配套工程费12010303025205不可预见费2022223222221管理费用203332222111资金成本3030营销成本10010101515101015105营业税16025262626271515合计1900402652451952152151691201509827总投资（万元）95002010325122597510751075845600750490135销售收入1056020080010001500150020002500800260资金差额1060-201

16、0-325-1025-175-7542565514001750310125累计资金差额资金来源自有资金银行贷款累计资金结余1350项目项目B（110万平米）项目合计2004年2005年2006年1.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6土地成本400400前期工程费15020304020201010建安工程90010010080808060806060806060公共设施及配套套120403020101010不可预见费2022222211111111管理费用2011222211111221资金成本502030营销成本100101515

17、1010101510221营业税16012151515181820201512合计1920423331441241261441228715012011715390861总投资（万元）19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010销售收入22000800200015001500300030003500350020001000200资金差额2800-4230-330-1440-1240-46056028063015001800233019701100140190累计资金差额资金来源自有资金银行贷款累计资金结余11、旧城改造造资

18、料旧城改造将改变变武汉房地产产发展。2002年年7月，汉阳阳南岸嘴二期期工程实施；9月，汉口口永清片旧城城改造启动；11月，新新华西路一期期拆迁完成；12月，武武昌积玉桥片片旧城改造等等一系列工程程的实施涉及及了总计70000余户居居民的居住环环境的改观。有有力的推动了了武汉市房地地产业的发展展。2002年年底，武汉第第一个成片推推出的旧城改改造项目在我我市土地储备备交易中心挂挂牌竞拍成交交，来自江苏苏的南京三金金房地产公司司以亿元人民民币竞得此地地，地块总面面积.万平方米，挂挂牌价为亿元人民民币。这是本本市实行土地地储备政策以以来成交最大大的一宗土地地。也是第-个成片推出出的旧城改造造项目。

19、为此此武汉市土地地储备交易中中心为该地块块举行了专题题推介，这是是武汉第一次次土地项目推推介会，数十十家本地及外外地开发商到到会。该项目位于于我市汉口新新兴城区中心心，配套优越越,由汉口火火车站、王家家墩中心商务务区、汉口体体育中心、西西北湖广场共共同构筑的商商业区使其区区位优势明显显。该地块北北临米宽宽的武汉主干干道发展大道道，西向城区区西北湖和菱菱角湖公园，米宽的新新华西路和马马场路纵横交交错将该地块块分为四个街街坊。项目自自年年9月启动，共共搬迁家企企业，户居民，形形成此次出让让的第一期用用地。三通一一平之后，新新华西路布置置了该市最现现代化的路灯灯系统以及增增添的两侧公公共绿化带。今今

20、年我市还将将对菱角湖公公园、香港路路实施改造。武武汉市城市总总体规划，未未来的地铁、号号线将分别从从该地块周边边穿过。旧城改造项项目受到如此此追捧，主要要由于中心城城区居住具有有先天优势,城区土地价价格高,但开开发成本相对对郊区偏低,不用为市政政配套发愁,现阶段我市市置业者首先先要考虑还是是生活便利。在在这一点上，市市区住宅同郊郊区住宅相比比有很大的优优势。市区的的公共配套设设施经过多年年经营，已经经相当完备，不不仅水、电、气气、暖齐全，而而且小区周围围幼儿园、学学校、医院、商商业网点林立立，就学、就就医、购物都都很方便。且且我市实施旧旧城改造政策策后, 大大大提升城区的的环境质量,改善城市空空间景观,逐逐渐甩掉昔日日脏、乱、差差的帽子。相相比之下郊区区的居住配套套设施就比较较薄弱，虽然然环境相对较较好，土地相相对较多且便便宜，开发商商可进行连片片开发并进行行合理规划。但但是选择住宅宅不等于选择择环境，环境境只是家居的的一个方面，更更何况环境问问