深某地产财务报表分析报告

1、深万科财务报表表分析报告深万科财务报表表分析报告导读本分析报告系针针对深万科AA（0000002）的007年度财务务报告，088年半年报及及三季度报所所进行的涉及及万科公司基基本面分析、财财务指标分析析及综合能力力分析。我们以基本面分分析作为起点点，坚持会计计上的可持续续原则，产用用发展的眼光光分析问题。首首先阐明了公公司背景、所所属行业、行行业状况及公公司行业地位位，为接下去去的深入分析析提供相关环环境因素，使使读者对万科科公司有一个个初步了解在财务分析上，我我们着重分析析了07年年年报及08年年三季度报。以以各种渠道搜搜集到大量数数据用以评估估公司偿债、经经营、盈利及及成长性四大大重要能力

2、。在在进行综合指指标评价时，除除使用传统的的杜邦分析体体系外，还创创新地使用了了一套我们根根据万科公司司实际情况而而设计的“综合指标权权重分析法”，对其进行行评价。088年财务每项项财务指标分分析后，给出出了该项指标标未来趋势预预测，体现出出分析的前瞻瞻性及预测性性。在企业价值分析析方面，我们们运用趋势分分析法，根据据市盈率、市市净率、股价价及其他因素素的变动趋势势，以图表加加分析的方法法，较直观地地分析企业投投资价值。分析报告最后，我我们结合对007、08年年报表分析的的结论，总结结出万科公司司在财务方面面和非财务方方面的表现，结结合企业价值值分析给出对对深万科A（00000022）的投资建

3、建议。在此次对万科的的财务报告分分析中，我们们充分利用信信息查询手段段，将课堂理理论付诸于实实践。不拘泥泥于格式，勇勇于创新。独独创性地开发发了具有自身身特色的“综合指标权权重分析法”、价值趋势势分析法等，能能根据结论理理性预测。由于所学有限，一一些分析尚未未深入，略显显稚嫩。但总总的来说，我我们认为此报报告能为对万万科公司的投投资提供较强强参考价值。深万科财务报告告分析目录一、公司背景介介绍-1二、行业状况及及行业地位分分析-44三、公司竞争力力分析-99四、公司筹资使使用状况-11五、公司风险分分析-117六、大股东资金金占用、重大大担保、诉讼讼事项-22七、万科07年年度财务状况况分析

4、-23八、万科（088年前三季度度）财务指标标分析 -40九、企业价值分分析-449十、深万科财务务报表分析结结论-522公司背景公司历史1.公司设立万科企业股份有有限公司的前前身为19884年5月成成立的现代科科教仪器展销销中心。19988年更名名为“深圳现代企企业有限公司司”。万科企业股股份有限公司司于19888年11月11日在深圳现现代企业有限限公司基础上上改组设立的的股份有限公公司。19991年1月229日，发行行A股在深圳圳证券交易所所上市。19993年5月月28日，发发行B股在深深圳证券交易易所上市。公司发起人公司设立时股本本总额为411,332,680股，其其中深圳市现现代企业有

5、限限公司按资产产净额13,246,6680元折股股13,2446,6800股，折股价价每股1元。2.公司股票发发行及股改情情况1991年，公公司向其他发发起人和社会会公众公开发发行A股股票票28,0886,0000股，发行价价每股1元，募募集资金共28,0886,0000元。2005年，权权证行权后公公司总股本增增加至3,7722,6887,6700，其中有限售售条件股份合合计499,687,5561股，无限售条条件股份合计计3,2223,0000,109股股。2006年，股股权分置改革革方案实施后后公司股份总总数由3,7720,5227,6066股增加至44,369,898,7751股股，其

6、中，有限限售条件股份份合计5677,746,022股，无限售条件件股份合计3,8002,1522,729股。2007年，公公司实施资本本公积转增资资本和公开增增发、股权分分置后，股份份总数增至6,8772,0066,387。其其中，有限售售条件股份合合计166,733,2278股，无限售条条件股份合计计6,7055,273,109股。公司股权情况截止日期2008-9-302007-122-312006-122-312005-122-31有限售条件股份份1.国家及国家家法人持股264,0000,000165,0000,000275,3300,444358,5177,0932.境内法人持持股- 2

7、90,0000,000138,7544,8903.境内自然人人持股2,396,44351,733,22782,415,55782,415,55784.外资持股- 无限售条件股份份1.境内上市人人民币普通股股9,413,8858,31155,883,4425,94413,254,2254,61172,675,1101,99972.境内上市外外资股1,314,9955,4668821,8477,168547,8988,112547,8988,112股份总数(股)10,995,210,22186,872,0006,38874,369,8898,75513,722,6687,6770股东人数（户）1,

8、070,5587 户（其中A股 1,0388,535 户，B 股 332,0522 户）872,1755 户（其中中A 股 8842,1117 户，BB 股 300,058 户）136,5555户 （其中AA 股 1228,2166 户，B 股 8,3339 户）161,7300 户（其中中A 股 1152,3555 户，BB 股 9,375 户户）股本变动原因限售股份期满资本公积转增资资本限售股份期满资本公积转增资资本限售股份期满股权分置改革权证行权至2008年99月30日前前十大股东及及其持股情况况股东名称股东性质持股比例持股总数有限售条件股份份数量质押或冻结股份份数量股份种类华润股份有限

9、公公司国有股东14.63%1,609,0094,7996264,0000,0000人民币普通股(A股)刘元生其他1.22% 133,7911,208 00人民币普通股(A股)广发聚丰股票型型证券投资基金其他1.03% 78,823,038 00人民币普通股(A股)TOYO SEECURITTIES AASIA LIMITTED-A/C CLIIENT.外资股东1.00% 110,0055,75700境内上市外资股股(B股)内藤证券株式会会社外资股东0.70%77,043,49500境内上市外资股股(B股)CITIGROOUP GLLOBAL MARKEETS LIIMITEDD其他0.65%7

10、1,850,80600人民币普通股(A股)中国人寿保险（集集团）公司传统统普通保险产产品其他0.65% 71,774,78200人民币普通股(A股)融通深证 1000 指数证证券投资基金其他0.65% 71,695,65700人民币普通股(A股)广发小盘成长股股票型证券投资基金其他0.61% 67,250,43200人民币普通股(A股)注：其中2644,000,000限售售股可交易上上市间为20099-12-227内部组织结构股东大会股东大会监事会董事会总经理董事会审计委员会薪酬与提名委员会投资与决策委员会战略总部战略总部专业区域执行一线公司与实际控制制人产权关系系主营业务范围房地产开发与经经

11、营房地产物业管理理二、公司行业状状况及行业地地位分折（一）公司行业业状况分析1. 所属行业业判断所属行业：房地地产业房地产开发发与经营业2. 07年房房地产行业回回顾2007年，全全国商品房新新开工面积为为945900万平方米，增增长21.11%，增速提提高4.2个个百分点，商品房竣工工面积为588236万平平方米，增长长9.8%，增增速加快1.1个百分点点。万科全年年完成新开工工面积7766.7 万平平方米，竣工工面积4455.3 万平平方米，分别别比20066 年增长55.2%和36.0%。数据显示示，07年全全国房屋开发发节奏加快，而而万科的房屋屋开发节奏大大大高于全国国水平。2007年

12、，全全国商品住宅宅销售面积为为691044万平方米，销售金额为253233亿元，分别别增长27%、48.66%。万科实实现销售面积积613.77万平方米，销销售收入5223.6亿元元，分别较去去年增长900.1%和146.66%。07年年全国房地产产行业高位景景气、销售畅畅旺，销售面面积和销售收收入都比066年有大幅增增长，其中万万科销量的增增幅远远高于于全国平均水水平。从总体来说，22007年全全国房地产行行业实现了前前所罕见的高高速增长，呈呈现出空前繁繁荣的景象，楼楼市处于供不不应求的态势。07年全国国商品住宅销销售与竣工面面积比为1.31，高于于06年1.14的水平平，连续两年年销售面积

13、大于竣工工面积，显示22007年楼楼市处于供不不应求态势，但但房屋开发节节奏的加快，将将使这一态势势在未来有所所缓解。而从从各季度来看看，前三季度度，全国商品品住宅销售面面积的同比增增幅分别为112.4%，29.4%和54.1%，呈逐渐上上升趋势，而而四季度以来来，销售面积积开始下降，供供不应求的态态势得到一定定改善。3. 房地产业业（20088年1-100月）总体统统计数据分析析10月份，全国国房地产开发发景气指数（简简称“国房景气指指数”）为99.668，比9月份回落1.47点，比比去年同期回回落6.066点。 1-110月，全国国商品房销售售额175990亿元，同同比下降177.4%，其

14、其中，商品住住宅销售额下下降18.22%；商品房房销售面积44.5亿平方方米，同比下下降16.55%，其中，商商品住宅销售售面积下降117.0%。全全国房地产开开发企业房屋屋新开工面积积7.9亿平方米，增增长7.3%；房屋竣工工面积3.1亿平方米，增增长9.1%。其中，住住宅竣工面积积2.5亿平方米，增增长7.6%。前10个月，万万科累计销售售金额3899.6亿元，销销售面积4448.8万平方米，同同比分别减少少7.1和9.6。在整个房房地产行业下下滑的趋势中中，万科的下下滑速度相对对慢于行业水水平。从总体上说，008年前100个月由于外外围经济、金金融环境及对对经济景气、未未来收入信心心的急

15、剧变化化，房地产行行业出现了整整体下滑的趋趋势。4. 房地产业业（20088年1-100月）各地区区销售与开发投资情情况统计数据据分析2008年1至至10月全国国商品房销售售中，东部地地区占据了一一半以上的比比例，在整个个市场上起了了主导作用。西西部地区与中中部地区销售售额基本持平平。从全国商商品房开发投投资情况看，东东部地区占了了58.366%，中部和和西部地区分分别仅占211.94%和和19.7%。从总体上来看，22008年11至10月全全国各地区商商品房销售比比例与投资比比例基本平衡衡。但其中东东部地区占据据了全国2/3的市场，反反映出地区间间发展不平衡衡。4. 房地产业业（20088年

16、1-100月）各地区区销售与开发投资情情况统计数据据分析房价问题。行业业经历了20007年房价价过快上涨之之后，进入了了一个理性回回归调整阶段段，调整的到到来本身就难难免引起部分分市场参与者者的疑虑与观观望，而且又又由于受到外外围经济、金金融环境及对对经济景气、未未来收入信心心的急剧变化化等因素的影影响，市场不不排除会发生生短期过度调调整的可能，短短期内行业的的调整面临空空前的复杂性性和不确定性性。产品结构偏差影影响房地产市市场供给。一一方面，与居居民基本需求求密切相关的的普通住房和和经济适用房房需求大，但但由于开发利利润低而供给给量小，新建的中小小户型住房供供给严重不足足；另一方面面，由于促

17、进进经济适用房房和廉租房供供给的市场补补充机制不足足，商品房与与二手房市场场没有形成互互动，房屋租租赁市场没有有盘活，这也加剧了住住房供给结构构的不合理。土地管理制度影影响土地供给给。目前通过过招拍挂出让让土地使用权权的方式，引引入了市场竞竞争机制，提提高了土地资资源的配置合合理性和利用用效率，其积积极作用应该该肯定。但是是在现行的土土地出让收入入管理模式下下，一些地方方政府为增加加财政收入、弥弥补城市建设设与改造投资资缺口，自然然希望以较高高的出让价格格供给有限的的土地，而房房地产商则趋趋向于建造大大户型、高价价位商品房，获获取更多的利利润，这又刺刺激了土地的的进一步升值值，导致城市市土地价

18、格和和商品住宅价价格一路攀升升。单纯的房地产业业市场化难以以解决中低收收入群体的住住房问题。实实行住房制度度改革以来,住房不再实实物分配,向向住房商品化化、分配货币币化、供应社社会化的方向向不断迈进，住住房市场化成成为解决居住住问题的主要要途径。但市市场不是万能能的，而且“嫌嫌贫爱富”，如如果采取单纯纯市场化的方方式发展房地地产业，势必必将相当一部部分中低收入入群体排除于于供给范围之之外，从而造造成严重的社社会问题。6行业未来发发展趋势住房和城乡建设设部政策研究究中心的一份份报告明确指指出，无论全全球经济如何何变化、宏观观经济怎样调调整，我国房房地产业的未未来发展主要要有三大趋势势，分别是“改

19、改善住房困难难群体、低收收入人群的居居住条件和环环境” “节约资源源和能源”以以及“保证和和维护国民经经济稳定运行行”。改善住房困难群群体、低收入入人群的居住住条件和环境境。从今年国务务院的24号号文到最近三三个部委发文文要求各地做做出的20008年住房发发展规划，都都是围绕这一一主题。住房房和城乡建设设部政策研究究中心一个重重要研究任务务也是如何优优先帮扶那些些住房困难的的群体。节约资源和能源源。目前我国正正处在工业化化和城镇化的的关键时期，大大量的老百姓姓要居住到城城镇中来，国国家必须解决决好能源和资资源的发展瓶瓶颈问题，因因此当下要做做好的一个重重要方面就是是节约能源和和资源，对土土地资

20、源有着着依赖性的房房地产业尤应应如此。保证和维护国民民经济稳定运运行。由于房地产产业涉及上下下游产业链极极其广泛和复复杂，和金融融业更有着异异同寻常的紧紧密关系，所所以房地产业业的发展不仅仅仅取决于能能卖出去多少少房子，还取取决于短期国国民经济运行行的稳定状态态，取决于金金融体系所能能承受的风险险，取决于钢钢铁、水泥等等各个领域环环节所能承受受的规模，保保证和维护国国民经济稳定定运行是未来来房地我国房房地产业一个个决定不移的的发展方向。（二）本公司在在行业中的地地位1. 公司目前前是我国最大大的房地产开开发与经营业业上市公司。总总股本为100995211亿股。2. 公司商品品住宅销售额额在全国

21、房地地产企业中排排名第一。公司为专业化房房地产公司，主主要产品为商商品住宅，22007年公公司实现销售售面积6133.7万平方方米，销售收收入523.6亿元，分分别较去年增增长90.11%和146.66%。2007年全全国商品住宅宅销售总额为为253233.48亿元元。按此口径径计算，20007年公司司在全国的市市场占有率为为2.07%，比20066年增加0.882个百分点点。公司坚持以珠三三角、长三角角和环渤海区区域为重点的的城市经济圈圈聚焦战略，2007 年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。3.行业排名(据大智慧软软件对92家家

22、房地产上市市公司统计)万科2007年年在房地产行行业上市公司司排名公司竞争力分析析（一）规模效应应优势万科为我国行业业内最大的房房地产开发与与经营业上市市公司。截至至2008年年9月，公司司的总资产由由 499 亿元增长至至 12144亿元。经营规模的逐步步扩大将为公公司与其他大大型房地产企企业的竞争创创造条件。公公司可以凭借借规模效应增增强市场营销销能力、降低低生产成本，进进而提高公司司盈利能力和和抗风险能力力。（二）品牌号召召力优势在当前形势下，开开发商的分化化加剧，品牌牌开发商凸显显竞争优势。在在市场调整中中，万科20008年19月份销售业业绩明显好于于行业水平，08年以来公司市场份额相

23、比07年进一步上升。公司品牌以产品品优势为支撑撑，与各地产产项目品牌、物物业品牌互动动。经过100多年的住宅宅业经营经验验，公司积累累了相当数量量的忠实客户户。万科的道道德准则和企企业形象获得得社会的广泛泛认可。客户户口碑带来的的品牌号召力力使得公司在在同行业中脱脱颖而出，品品牌效应促进进销售额的增增加，提高公公司的盈利水水平和社会形形象。从前段段时间降价促促销的效果来来看，表明消消费者更倾向向于选择品牌牌开发商，对对其降价促销销也比较容易易认同。（三）管理优势势在日常管理中，万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地

24、区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。在发展策略管理理中，当地产产行业进入调调整期，万科科进一步强调调客户理念切切实提高产品品品质和服务务水准，最大大化客户价值值，加强了“精益管理”的探索；同同时也针对据据市场情况进进一步对风险险予以全面审审视和评估。进进一步关注客客户需求、立立足刚性需求求，积极应对对市场风险变变化的公司将将在竞争中有有更大的优势势。（四）创新技术术优势万科从流程和成成果标准两个个方面，建立立跨地域设计计工作的统一一标准，构成了创新的的万科设计标标准化体系。标标准化设计能能切实保证不不同地区、不不同系列产品品的品质，提提高

25、设计、采采购、施工的的效率，从而而使产品的个个性与创新具具有更坚实的的基础。创新新的产品开发发既适应了未未来更激烈的的市场竞争、建建立更强大竞竞争优势的重重要手段。（五）资源优势势融资能力优势 根据中诚信证券券评估有限公公司的综合评评定，万科的的主体信用等等级为AA+。即使在22008年信信贷紧缩的宏宏观背景下，公公司仍然具备备相对丰富的的融资来源。万万科积极探索索新的融资渠渠道，其中发发行不超过559 亿的公公司债券的方方案已获中国国证监会发审审委审核通过过。万科在资资本市场的信信用，不仅在在行业内、而而且在跨行业业对比中，已已经积累了一一定的优势。在在行业资金紧紧张紧张的局局面下，具有有良

26、好的资信信能力和广泛泛融资渠道的的企业，在房房地产这种资资金密集性行行业中的竞争争将占据更为为有利的地位位。人力资本优势万科长期形成的的规范的职业业经理人文化化，不仅培养养了一批优秀秀的职业经理理人团队，而而且还将这种种人力资本的的优势不断转转化为专业化化的企业竞争争力。公司于于2007年年启动了 “社会精英计计划”，跨行业招募募国际化精英人才。公司司还于20077年启动了海海外新动力计计划，为未来来的发展蓄积积人才资源。通过人力资资本的运作可可以有效提高高管理的有效效性和精细化化程度以及企企业的创新技技术，以此增增强自身的竞竞争能力和抵抵御风险的能能力。土地资本优势行业资源整合的的加速也为公

27、公司提供了较较多机会。从从土地储备来来看，报告期内公公司76.22%的项目资资源通过合作作方式获取，新增土地平均成本约2155 元/平方米，远低于去年平均水平。公司以为珠三角角、长三角和和环渤海区域域为核心实施施“3+X”区区域发展战略略。从储备资源源在三大经济济圈以及一线线城市的分布布情况来看，考考虑到人口迁迁徙的主要目目的地是经济济发达的中心心城市，这些些地区年轻人人口流入、年年轻家庭数量量增长的趋势势更为明显。在在未来相当长长一段时间内内，住房需求求依然旺盛，公公司在这些地地区都有很强强的竞争实力力。四、公司筹资使使用状况（一）公开募集集资金情况：1经有关部门门核准，万科科于2007年8

28、月22日发布招招股说明书，向向社会公开发发行A股股票，发发行数量3117,1588,261股股（面值人民民币1元/股），发行行价格人民币币31.533元/股，共募集资金人人民币9,999,999,9969.333元。扣除发发行费用人民民币63,3398,2668.11元元后，募集资资金净额人民民币9,936,601,7011.22元于2007年8月30日到位，已已由深圳南方方民和会计师师事务所深南南验字（20007）第155 号验证报告告验证在案。上述募集资金投投资于11 个项目，截截至20077 年12 月31 日，各各投资项目的的投资、收益益、进度情况况如下：（单单位：万元）募集资金总额

29、993,6600本年度已使用募募集资金总额额667,7322已累计使用募集集资金总额 667,7322承诺项目是否变更项目拟投入金额实际投入金额是否符合计划进进度预计收益产生收益情况广州科学城H33 项目否60,000 60,000 是11,682广州白云区金沙沙洲项目否80,000 80,000 是71,224佛山禅城区南庄庄项目否90,000 78,416是72,56814,615珠海香洲区珠海海宾馆项目否65,000 52,531否23,973杭州西湖区蒋村村项目否70,000 70,000 是36,963杭州余杭区良渚渚项目否170,0000 170,0000 是191,2800 6,

30、618宁波鄞州区金色色水岸项目否163,6600 106,6877 是35,099上海浦东五街坊坊项目否120,0000 51,247 否16,883上海浦东中林项项目否70,000 33,580 是14,509南京白下区安品品街项目否65,000 43,729 否13,035南京下关区黄家家圩项目否40,000 20,011 是159,09合计993,6600667,7322503,125521,233未达到计划进度度和预计收益益的说明（分分具体项目）1.珠海宾馆项项目受珠海市市政府调整中中心城区的整整体规划影响响，未能如期期开工。目前前公司正进行项目规划报报批工作，预预计20088 年开工

31、；2.上海五街坊坊项目因“世博会”政府道路规规划调整影响响，未能如期期开工，预计计2008 年开工；3.南京安品街街项目因政府府出于保护老老城区目的，尚尚未明确规划划设计要点，影影响了项目如如期开工。目前公司司正在进行规规划报批工作作，预计20008 年开开工。变更原因及变更更程序说明（分分具体项目）无变更尚未使用的募集集资金用途及及去向截至2008 年6 月30 日止，本本公司此次募募集资金按照照募集说明书书使用了人民民币776,026万元，占募集资资金净额人民民币993,660 万万元的78%，余额人民民币217,634 万万元将随着项目的后续开发发全部投入。为提高募集资金金的使用效率率，

32、降低公司司的财务费用用，维护公司司和投资者的的利益，公司司2008 年22 月18 日提交交董事会审议议并通过了关关于使用部分分专项募集资资金暂时补充充流动资金的议案。根根据董事会决决议，公司使使用不超过998,0000 万元短期期内不使用的的公开增发A 股股票票募集资金暂暂时补充流动动资金，使用用期限不超过过2008 年8 月27 日。本本次部分专项募集集资金补充流流动资金，不不影响募集资资金投资计划划的正常运行行。详细情况请见公公司于20008 年2 月28 日在中中国证券报、证证券时报、上上海证券报和香港英文虎虎报发布的的公告。2. 经有关部部门核准，公公司于20006年12月13日向特

33、定定对象非公开开发行A 股股票募募集资金总额额人民币422亿元，扣除除发行费用募募集资金净额额人民币411.967亿亿元。截至22007年12月31日，非公公开发行股票票募集资金按按照募集说明明书已使用人人民币4188,093万万元，占募集集资金净额的的99.62%。除拟投入武武汉金色家园园项目的募集集资金1,5577万元尚尚未使用外，其其他项目募集集资金承诺投投资金额已全全部使用完毕毕。截至20008年1月31日，武汉汉金色家园项项目的募集资资金余额人民民币1,5777万元也已已全部使用完完毕。3. 20044 年发行可可转换公司债债券情况经有关部门核准准，公司于22004年9月24日向社会

34、会公开发行人人民币19.9亿元的可可转换公司债债券。截至22007年末末，有关募集集资金除拟投投入上海七宝宝53地块的的尚剩余100,612万万元未使用以以外，其他项项目募集资金金承诺投资金金额已全部使使用完毕。募募集资金整体体投资情况良良好，高于募募集说明书承承诺水平。4.新增公司债债券情况：08年20088年8月26日，公司司向社会公开开发行面值不不超过5900,000万万元的公司债债券获得中国国证券监督管管理委员会证证监许可【22008】1056号文文核准；9月2日，公司公公布公司债券券发行公告：本期债券分分为有担保和和无担保两个个品种，都为为5年期固定利利率债券，其其中无担品种种附发行

35、人上上调票面利率率选择权及投投资者回售选选择权。债券券基本发行规规模为4500,000万万元，根据市市场情况可超超额增发不超超过140,000万元元；9月5日确定的公公司债券票面面利率公告，有有担保品种票票面利率为55.50%，无无担保品种票票面利率为77.00%。9月9日公司债券券发行圆满结结束，有担保保品种的最终终发行规模为为人民币300亿元，无担担保品种最终终发行规模为为人民币299亿元。20008年9月18日，完成成发行的599亿元公司债债券开始在深深圳证券交易易所上市交易易。（二）非募集资资金使用情况况1股权投资情情况1） 20077年度，集团团主要发起设设立的公司如如下：除上述公司

36、外，集集团还发起设设立其他公司司共20 家，合合计投资金额额7,7000 万元。2）08年1月月1日-6月月30日期间间内，公司发发起设立的注注册资本人民民币20000万元以上的的子公司6家，详细情况况如下：3）集团主要收收购的公司如如下：A、2007 年3 月21 日，公公司竞得杭州州钢铁集团公公司下属之富富春有限公司司通过浙江产产权交易所对对外公开拍卖卖的股权包，获获取深圳富春春东方（集团团）有限公司司、万轩置业业（深圳）有有限公司、南南京恒邦房地地产开发有限限公司、南京京富春东方房房地产开发有有限公司700%的股权。其其后，公司和和深圳中康投投资有限公司司签署协议，继继续受让上述述公司2

37、0%的股权。受受让上述股权权的价款共计计人民币122.6 亿元元。B2007年年11月21日，本公公司与合作方方签署协议，以以总价款200.56亿元元收购上海祥祥大房地产发发展有限公司司100%股权权，获取铜山山街项目。截截至报告期末末，本公司已已支付该股权权转让款800%以上，股股权变更和过过户手续全部部办理完毕。C2008年年3月31日，本公公司与合作方方签署了受让让苏州汇华投投资置业有限限公司51%的股权的协协议，收购总总价款2.114亿元。截至报报告期末，本本公司已支付付80%以上的的股权转让款款，该等股权权变更和过户户手续全部办办理完毕。D2008年年3月2日，本公司司与合作方签签署

38、了增加天天津滨海时尚尚置业有限公公司股本1.1亿元的协议。增增资后本公司司持股比例为为69%，截至至报告期末，本本公司已经支支付完毕该增增资款项，并并取得变更后后的营业执照照。E. 07年度度，集团还收收购公司144 家，合计计投资金额66.1 亿元元。08年度度上半期，公公司收购其他他各类公司77家，合计投投资金额1.65亿元。4）07年度，为为支持控股子子公司的业务务发展，公司司对12家控股子子公司合计增增资28.11亿元，其中北京万万科企业有限限公司9亿元、广州州市万新房地地产有限公司司7.1亿元、成成都万科成华华置业有限公公司5.4亿元、天天津万科房地地产有限公司司2.2亿元、深深圳万

39、科第五五园房地产有有限公司1.9亿元、其其他公司增资资合计2.55亿元。08年年上半年，为为支持控股子子公司的业务务发展，公司司分别对111家公司合计计增资约255亿元，其中中对上海祥大大房地产发展展有限公司增增资13亿元，上上海美兰华府府置业有限公公司增资5亿元，上海海罗联置业有有限公司增资资3.7亿，成成都万科国宾宾置业有限公公司增资1.61亿元，对对上海郡科投投资管理有限限公司增资11.5亿元，对对4家物业公司司增资1,4450万元，对对其他公司增增资500万元。2 其他投资资情况2007年度，公公司新获取项项目54 个，总总占地面积约约612 万平平方米，规划划建筑面积总总计约1144

40、2 万平方方米，按万科科权益计算的的规划建筑面面积约9344 万平方米米。这些新项目地地价总额合计计409 亿元元。截至20007 年末公公司为上述项项目共支付地地价261.1 亿元。2008年上半半年，公司新新增项目177 个，项目规划划建筑面积合合计约4222.8 万平平方米，按万万科权益计算算的建筑面积积合计3299.9 万平平方米。08年三季度公公司新增项目目10个，项目规划划建筑面积合合计约2377.7万平方方米，按万科科权益计算的的建筑面积合合计约1833.4万平方方米，平均土土地成本约11930元/平方米。（三）筹资使用用分析使用情况总结：07发行股票募募集额人民币币9,9366

41、,601,701.222 元，投投入与11个个项目使用，与07年使用了667,732万元，到08年半年报为止，已使用108,294，余下资金预计与8月底全部投入使用。07年共发起成成立28家公公司，使用非非募集资金225.35亿亿元。07年收购公司司花费39.26亿，为为支持本公司司下属子公司司的发展投入入资金28.1亿元。07年获得新增增项目54个个。08年9月发行行公司债5990,0000万元，用于于规划短期借借款等，充实实货币资金。08年前三个季季度发起成立立公司投入资资金1.9亿亿，收购投资资花费2.775亿。08年前三季度度共新增项目目27个。使用状况评估投资项目中，有有三个项目未未

42、能按计划于于07年开工工。其中，珠珠海宾馆项目目受珠海市政政府调整中心心城区的整体体规划影响，上上海五街坊项项目因“世博会”政府道路规规划调整影响响，南京安品品街项目因政政府出于保护护老城区目的的，尚未明确确规划设计要要点， 公司正在进进行规划报批批工作。这些些未能按计划划进行的项目目给公司带来来了一定的风风险，有可能能使得募集的的资金无法按按计划投放，增增加公司持有有现金的成本本和风险。 在088年上半年，房房地产市场发发生较大变化化，为更好地地适应当前市市场状况和把把握未来机会会，公司将对对下半年的开开竣工计划进进行适当调整整，可以看出出各项投资情情况较去年同同期都有所下下降，此举可可有效

43、降低市市场波动带来来的风险。 总体来来说，公司筹筹资使用情况况正常，未发发现较大异动动，同时在投投资是也考虑虑到市场风险险及投资者利利益等多方面面影响，适当当减少项目投投入，增加货货币资金持有有量，在保持持稳健性的同同时也降低了了资本使用效效率。五公司风险分分析 (一) 财务务风险1. 担保风险险万科下属房地产产经营子公司司按房地产经经营惯例为商商品房购房者者提供抵押贷贷款担保。截至20008年上半年年，万科的担担保总额累计计达16.39亿元。如果担担保期间购房房者没有履行行债务人责任任，在担保期期内未继续偿偿还银行贷款款，且其抵押押物价值不足足以抵偿相关关债务，担保保公司将承担担一定的经济济

44、损失，可能会影响响万科的财务务状况。2. 负债风险险万科长期以来奉奉行稳健的经经营策略，但但在房地产行行业蓬勃发展展过程中，万万科的负债率率也逐渐由处处于行业较低低水平到中等等水平。截至至2007年12月月31日日，公司合并并资产负债率率为66.11%。随随着公司规模模的迅速扩大大，合理的资资产负债结构构对公司的经经营和发展更更加重要。如如果负债水平平不能保持在在合理的范围围内，公司将将面临一定的的财务风险。信用风险截至2008年年第三季度，万万科拥有应收收账款7.88亿，其他应应收款36.9亿，其质质量必定会影影响企业的资资产收益状况况。加上目前前美国次级贷贷的威胁，也也是对信用危危机另一个

45、侧侧面的反应。流动性风险万科的资产负债债率为69.66%，虽然低低于行业平均均水平，但仍仍是一个较高高的值，长期期偿债能力较较强，但短期期偿债能力明明显较弱；同同时逐年降低低的存货周转转率也表现出出公司可流动动资金可能面面对的流动风风险。随着公公司扩张，资资金需求量比比较庞大，公公司存在一定定资金压力。（二）经营风险险1合作开发经经营的风险近年来，万科的的一些项目采采用了与第三三方合作开发发的模式。在在合作开发经经营中，尽管管已经采取谨谨慎选择合作作方、强调项项目经营上的的主导权以及及建立有效的的纠纷处理机机制等措施应应对合作所可可能带来的风风险，但如果果合作各方在在履行合作合合同时产生了了争

46、议和纠纷纷，且无法得得到正常解决决时，则项目目进度将可能能会受到较大大影响，进而而对公司经营营带来负面影影响。2跨地区经营营的风险作为全国性房地地产综合开发发商，万科在广州、深深圳、上海、杭杭州、南京、成成都、天津、武武汉、大连等等多个城市拥拥有房地产开开发项目。房房地产开发的的地域性非常常强，各地气气候、地质条条件、居民生生活习惯、购购房偏好、市市场情况、地地方开发政策策和管理法规规等都存在一一定的差异。如如果项目公司司未能及时熟熟悉、适应当当地开发环境境并采取适当当的应对措施施，将面临临因此产生的的经营风险。3土地、原原材料、设备备等要素价格格上涨的风险险房地产开发成本本主要受土地地、原材

47、料、设设备等要素价价格的影响。如如果这些要素素的价格上涨涨带来的影响响超过了公司司应对策略（如如建立战略合合作伙伴关系系和提高资产产周转速度等）以及市市场持续向好好所带来的影影响，则将影影响公司的经经营业绩，对对公司经营带带来较大压力力。4. 销售风险险个人购房成为市市场主流，市市场需求日趋趋多元化和个个性化，购房房者对房地产产产品和服务务的要求越来来越高。如果果公司在项目目定位、规划划设计等方面面不能准确把把握消费者需需求变化并做做出快速反应应，就可能造造成产品积压压，形成资金金压力。5. 技术创新新的风险万科重视学习、引引进和研究开开发新产品和和新理念。新新技术虽然在在提高生产效效率、降低

48、生生产成本、提提升产品附加加值等方面具具有积极意义义，但是也可可能带来技术术应用、推广广上的风险。（三）政策风险险近年来，国家出出台了一系列列的政策法规规，利用行政政、税收、金金融、信贷等等多种手段从从土地供应、住住宅市场的供供给与需求等等各个方面对对房地产市场场进行控。从从未来发展趋趋势来看，国国家对房地产产市场的宏观观调控将成为为行业的常态态。如果公司司不能适应宏宏观调控政策策的变化，则则有可能对公公司的经营管管理、未来发发展造成不利利的影响。1. 产业调控控政策的变化化2007年3月月，国务院政政府工作报告告首次提出出要形成具有有中国特点的的住房建设和和消费模式并并且提出房地地产业应重点

49、点发展面向广广大群众的普普通商品住房房，20077年11月，廉廉租住房保障障办法、廉廉租住房保障障资金管理办办法及经经济适用住房房管理办法相相继出台。在政府加强强对房地产调调控的情况下下，房地产市市场将形成保保障性住房体体系和市场化化住房体系并并存的局面。新新的调控方向向将带来房地地产业的变革革，冲击房地地产市场的竞竞争格局，从从而为公司的的生产经营带带来一定的不不确定性。2对住宅供给给结构的宏观观调控自2006 年年6 月1 日起，凡凡新审批、新新开工的商品品住房建设，套套型建筑面积积90 平方米米以下住房面面积所占比重重，必须达到到地区或项目目开发建设总总面积的700%以上。上上述政策的贯

50、贯彻实施将对对房地产市场场的供给和需需求结构产生生深刻的影响响，从而对公公司的市场开开发能力提出出了更高的要要求。3税收政策变变化的风险政府的税收政策策，特别是土土地增值税、企企业所得税等等对房地产行行业有特殊要要求，其变动动情况直接影影响房地产开开发企业的盈盈利和资金流流情况。国家家已经从土地地持有、开发发、转让和个个人二手房转转让等房地产产各个环节采采取税收调控控措施，若国国家进一步在在房产的持有有环节进行征征税，如开征征物业税，将将可能影响商商品房的购买买需求，特别别是投资性和和改善居住条条件的购房需需求。这将对对房地产市场场和公司产品品的销售带来来不利影响。4. 土地调控控政策的风险险

51、近年来，国家从从土地供给数数量、土地供供给方式、土土地供给成本本等方面加强强了对土地的的宏观调控。土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。同时，土地增值值税清算政策策的严格执行行可能降低公公司利润，收收紧公司现金金流。5. 金融调控控政策的风险险08年上上半年，央行行连续5次上上调银行准备备金率，执行行从紧货币政政策。对存款款准备金的调调整，提高了了开发商的信信贷难度，对对大量依赖信信贷资金的房房地产企业带带来较大影响响。

52、上述金金融调控政策策的变化需要要公司具有更更强的资本实实力和更宽的的融资渠道，并并对公司资金金的运用效率率产生了影响响。银行按揭贷款利利率的上升和和第二套房首首付比例提高高将会在一定定程度上提高高按揭购房的的融资成本，增增加购房者的的按揭贷款还还款压力，将将可能增加住住宅市场的观观望情绪，从从而对公司产产品销售产生生不利影响。08年下半年开开始，央行、财财政部开始在在审慎监管下下放松金融政政策。作为“政策市”的房地产企企业应该对可可能的金融政政策风险做好好充分准备。（四）市场风险险1.行业周期期风险房地产行业本身身存在着一个个经济波动周周期，当度过过了07年一一个迅速膨胀胀的时期之后后，将会逐

53、渐渐步入一个衰衰退期，这是是不可逆转的的经济规律。由由此这种由外外部环境影响响，加上本身身地产业波动动周期所导致致的市场风险险已不可避免免。这一系列列的市场风险险是每一个房房地产公司所所不得不面对对的，作为市市场龙头的万万科也早在007年下半年年就开始对一一部分商品房房进行降价销销售，但这样样的手段也将将导致净利润润减少的后果果。 2. 市场竞竞争的风险经过二十多年的的发展，国内内房地产市场场集中度逐渐渐提高，房地地产企业在品品牌、规模和和资金等方面面的竞争也日日趋激烈。另另外，众多国国际知名、实实力雄厚的房房地产开发企企业进入中国国，房地产行行业的竞争将将进一步加剧剧。由此，公公司未来将面面

54、临较大的行行业竞争风险险和经营压力力。虽然20007年万科科的商品房销销售额在全国国地产企业中中排名第一，但但在全国的市市场占有率仅仅为2.077%，而当商商品房住宅需需求已成逐渐渐下降趋势，更更加剧了公司司在市场上所所面临的竞争争风险。3. 市场不确确定性当前全球经济正正处于极为特特殊的阶段，中中国住宅市场场短期内的变变动可能也极极其复杂，已已经超出了企企业的预测能能力。发达国国家正面临数数十年来最严严峻的金融动动荡，受全球球金融动荡的的影响，目前前宏观经济、政政策所面对的的局面非常复复杂，住宅行行业作为房地地产行业的重重要组成部分分，历来与宏宏观经济、政政策紧密关联联。上述复杂杂性在中国住

55、住宅行业必然然得到体现。此外，20077年过快上涨涨引致的行业业理性回归并并未彻底完成成，行业资金金紧张对土地地市场的影响响尚未完全体体现，住宅投投资减少给未未来市场供求求关系增加了了新的变数，而而全球能源、资资源价格的急急剧波动以及及国内就业形形势的变化也也将给住宅开开发成本带来来更多的不确确定性。因此此，短期内市市场最大的特特征就是高度度复杂性和不不确定性。（六）其他风险险1、主要股东变变更的风险截至2007 年12 月31 日，万科第一大股股东华润股份份及其关联公公司共持有公公司股份1,026,7736,5117 股，持持股比例为114.94%。因此，万科科的股权集中中度相对较低低。在资

56、本市市场全流通的的背景下，存存在主要股东东变更而引起起公司管理层层变动、以及及发展战略和和经营策略不不稳定的风险险。2、环保风险我国目前对环境境保护的力度度趋强，对原原材料、供热热、用电、排排污等诸多方方面提出了更更高的要求，不不排除在未来来几年会颁布布更加严格的的环保法律、法法规，因此存存在由于国家家环保政策的的变化对公司司经营带来不不利影响的风风险。3、信息管理系系统的风险信息管理系统是是现代企业管管理的先进思思想和管理手手段，万科通过信息息化管理来实实行规范化和和专业化的管管理。如果信信息管理系统统的安全性出出现问题，则则有可能造成成数据的丢失失或篡改，从从而影响公司司正常的生产产经营。

57、六、大股东资金金占用、重大大担保和诉讼讼事项年份大股东资金占用用诉讼事项重大担保（含反反担保）新增担保解除担保担保余额余额占净资产比比例担保构成情况2005年无天津市和平建工工集团有限公公司诉天津万万科房地产有有限公司拖欠欠万科新城项项目工 程款款一案，在本本报告期内已已经审结。公公司支付了6600万剩余余 5,8226,4466.5 元将将按照协议约约定时间支付付；另给付天天津市和平建建工集团有限限公司的房屋屋，相关手续续正在办理中中。10.29亿元元12.3%为附属子公司提提供银行借款款担保10.29亿元2006年无无29.85亿元元5.78亿元34.36亿元元23.09%为其他控股子公公

58、司提供银行行借款担保余余额25.117亿元，对对联营公司提提供银行借款款担保余额为为4.05亿亿元，对外担担保余额5.15亿元。2007年无无8.18亿元24.19亿元元18.07亿元元6.17%为其他控股子公公司提供银行行借款担保余余额12.332亿元，对对联营公司及及合营公司提提供银行借款款担保余额为为 2.755亿元，对外外担保余额33.00亿元元2008年9月月30日无无6.02亿元7.78亿元16.39亿元元5.46%亿元元为其他控股子公公司提供银行行借款担保余余额11.225 亿元，对对联营公司提提供银行借款款担保余额为为3.52 亿元，对外外担保余额11.62 亿亿元七、万科07

59、年年度财务状况况分析（一）偿债能力力分析从表上看，万科科的偿债能力力具有以下特特点：流动比率、速动动比率从数量上说，公公司07年流流动比率、速速动比率都较较06年有轻轻微下降。通通过分析，我我们发现这是是由于公司007年预售楼楼款增长、规规模扩大、备备用金增加等等原因所导致致预收账款和和一年内到期期的非流动负负债分别增长长114.77%和5866.58%造造成的，流动动负债中预收收款和一年内内到期的非流流动负债的快快速增加影响响了企业的短短期偿债能力力。但从横向向上分析，公公司的流动比比率、速动比比率都高于行行业平均水平平，这表明公公司的短期偿偿债能力处于于行业中上水水平。但从质量上来分分析，

60、万科的的应收账款中中，账龄在三三年以上的占占了81.22%，长期无无法收回的应应收款会大大大减弱企业的的短期偿债能能力。长期借借款中，截至至到07年底底，一年至两两年到期的长长期负债占了了86.1%，比06年年的81.55%上升了44.6个百分分比，一至两两年到期的长长期借款会潜潜在的加大企企业短期偿债债的压力，从从而影响公司司的短期偿债债能力。而且且，截至报告告期末，公司司担保余额为为18.077亿元，占公公司净资产的的比重为6.17%，这这也会降低公公司的偿债能能力。但从流流动负债的结结构来看，公公司短期借款款只占流动负负债的2.227%，不存存在大额的短短期借款和应应付票据，这这使得流动