物业管理法律纠纷案例解析129

1、值得关注的社区物业管理纠纷随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。 一、纠纷的类型 1、业业主以各种理理由拖欠物业业管理费用。 业主因因种种原因不不满物业公司司的管理而拒拒付物业管理理费引发纠纷纷的居大多数数。在此类纠纠纷中，物业业公司往往是是原告，业主主以种种理由由行使抗辩权权。如：原告告上海市杨浦浦区一物业公公司诉被告田田某等七人一一案，田某等等人认为物业业公司未能全全面履行其义义务，在维修修、保洁、绿绿化等方面均均存有问题，不不同意支付物物业管理服务务费用，物业业公司遂诉请请要求业主支支付管理服务务

2、费；在另一一案中，业主主辩称原告物物业公司擅自自提价，且入入住后，房屋屋漏水、窗无无法关，多次次向原告报修修未果，加之之开具的物业业管理费收据据不符合税务务机关的规定定，故拒付物物业管理费。 2、业业主违章搭建建或擅自改变变房屋结构而而致纠纷。 此类纠纠纷也较为常常见，如某物物业公司诉谢谢某等人一案案，该案中业业主在平台上上搭建卫生间间，拒绝拆除除搭建物遂致致纠纷；与此此类似的纠纷纷还有宁波路路某小区房屋屋物业委员会会诉张某案，由由于张某在供供小区居民生生活用水的泵泵房顶部平台台上违章搭建建淋浴房及水水斗，导致生生活污水渗入入蓄水池而引引发纠纷。 3、因因物业管理收收费标准不规规范而引发诉诉讼

3、。 因物业业管理公司单单方面提高收收费标准、随随意增加收费费项目、收费费标准不规范范或业主以种种种理由单方方面要求降低低管理费用等等导致纠纷。如如原告上海轻轻工物业管理理有限公司诉诉李某一案，被被告李某购置置售后公房一一套，由原告告进行物业管管理。该物业业公司管理的的小区内的房房屋性质各不不相同，既有有公有住宅，又又有已售公有有住宅，还有有一般的商品品房。20001年1月起起，被告未交交纳物业管理理费。原告遂遂诉至法院，要要求被告按照照商品房的标标准支付所欠欠物业管理费费及逾期付款款的滞纳金。 4、业业主以小区未未成立业主委委员会造成前前期物业管理理时间延长为为由拒付管理理费。 因房产产公司在

4、开发发前期多由其其自己成立物物业公司或委委托其他公司司进行物业管管理，物业公公司期满后仍仍旧继续履行行前期合同，后后业主对原物物业公司所履履行义务不予予承认而拒付付物业管理费费，这类纠纷纷近来亦时有有发生。如原原告上海天馨馨物业管理服服务有限公司司诉被告董某某一案，原告告与案外人凯凯通公司于11998年签签订了前期物物业管理服务务合同，凯通通公司委托原原告对天馨花花园的商品房房进行前期物物业管理，在在该合同约定定的服务期限限届满后，开开发商凯通公公司未与原告告重新签订物物业管理服务务合同，但原原告仍对物业业进行了管理理。被告董某某以该物业小小区至今未成成立业主委员员会等原因进进行抗辩，拒拒绝承

5、担后期期的物业管理理费。 5、物物业公司中标标后未签订物物业管理合同同，因认定标标准不一而致致纠纷。 如原告告侨阳公司诉诉被告丁某一一案。原告于于1998年年与上海侨益益房地产有限限公司签订了了一份前期期物业管理服服务合同，双双方约定由侨侨阳公司受上上海侨益房地地产有限公司司的委托对阳阳明新城实行行物业管理，物物业管理费为为建筑面积每每平方米人民民币8.000元，并根据据实际情况调调整，委托管管理期限为33年，后侨阳阳公司将物业业管理费调整整为每建筑平平方米3.550元。20001年4月月，阳明新城城小区成立业业主委员会并并决定招标选选聘物业管理理公司。侨阳阳公司以每建建筑平方米33.00元中

6、中标，但未与与业主委员会会签订合同。故故此，丁某其其后未再向侨侨阳公司支付付物业管理费费。后众业主主要求侨阳公公司自其中标标之月起按投投标价3.000元平方方米收取物业业管理费。侨侨阳公司诉至至法院，要求求丁某按照每每月3.500元平方米米的标准物业业管理费及滞滞纳金。 6、因因业主委员会会工作人员私私分维修基金金导致纠纷。 如原告告万峰业主委委员会诉被告告朱某一案。朱朱某系万峰业业主委员会第第一届委员，从从1998年年起任职，11999年22月，朱某领领取了小区建建设奖励费11000元。22001年，万万峰小区一期期业主代表大大会通过决议议，认为第一一届业主委员员会成员领取取活动费和奖奖励费

7、未经业业主代表大会会决议通过，且且维修基金不不可擅自动用用，应予退还还，并于20001年6月月向朱某送达达要求返还活活动费的通知知，但遭朱某某拒绝，万峰峰业主委员会会遂诉诸法院院。一审法院院判令朱某限限期返还万峰峰业主委员会会1000元元并支付利息息。 7、因因小区防盗系系统未及时开开通致使业主主家中遭窃，业业主要求房产产商承担赔偿偿责任。 如原告告周某诉被告告上海佳泰房房产开发经营营有限公司、上上海富苑物业业管理有限公公司一案。该该案中房产公公司与原告签签订的购房合合同附件中对对安全系统作作了明确的约约定。20001年5月，房房产公司将房房屋交付原告告使用。由于于小区分期建建造，原告所所在小

8、区许多多设施因系统统体系缘故不不能完整移交交投入使用。同同年9月，佳佳泰公司聘请请的上海富苑苑物业管理有有限公司在小小区张贴了安安民告示，明明确告知了小小区的智能技技防设施的现现状，以引起起业主警觉，告告诫业主作好好防范工作。后后佳泰花园小小区发生多起起盗窃事件。原原告遂向公安安局报案称失失窃钻戒一枚枚、首饰一件件及现金20000余元。原原告起诉至法法院，要求佳佳泰公司和上上海富苑物业业管理有限公公司共同赔偿偿其损失。 二、纠纠纷的成因 1、从从物业管理的的成长发展过过程来看，在在我国物业管管理作为一种种独立的行业业，出现在二二十世纪800年代，旧的的小区物业管管理部门往往往由原房管所所转变而

9、来，新新成立的小区区则往往由各各开发商自己己成立物业管管理公司，主主要履行小区区安全管理、物物业维修等职职能。由于物物业管理属于于新兴行业且且发展速度比比较快，物业业管理队伍迅迅速膨大，比比较混乱，没没有形成制度度化、规模化化、规范化，物物业公司各自自为政，职责责不明，收费费缺乏统一的的标准。物业业管理行业本本身存在的局局限性是产生生上述问题的的根本原因。物物业管理涉及及到手家万户户，处理不当当，很容易引引起连锁反应应，导致矛盾盾的激化。 2、从从立法的角度度来说，目前前我国法律中中还没有关于于物业管理方方面的统一明明确规定，在在1994年年3月30日日建设部发布布了城市新新建住宅小区区管理办

10、法，1996年3月1日国家计委颁布了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，在这些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海市的地方性法规上海市居住物业管理条例在物业管理行业成立初期发挥了非常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，也是此

11、类纠纷难以处理的一个主要原因。在审判实践中面临许多问题。 3、从从物业管理当当事人的角度度而言。由于于物业管理缺缺乏相应的行行业管理服务务标准，且物物业管理服务务合同对物业业公司的义务务往往又约定定得较为概括括原则，不可可能涵盖所有有的情况，因因此，业主与与物业公司就就物业管理服服务容易发生生纠纷。纠纷纷发生后，业业主一般都能能例举物业公公司在管理服服务中存在的的问题，并以以此行使抗辩辩权拒绝交纳纳物业管理费费。 4、根根据上海市市居住物业管管理条例的的规定，不同同性质的住房房即已售公有有住宅、普通通内销商品住住宅、高标准准内销商品住住宅和外销商商品住宅可采采取不同的收收费标准，收收费标准的确

12、确定方式亦不不相同。对于于一个居住小小区都是相同同性质的房屋屋，这种收费费标准是可行行的。如果一一个居住小区区的房屋性质质是多样的，就就会产生物业业管理收费标标准不相同，而而业主却享受受相同的物业业管理服务的的不合理现象象。有的物业业公司为了统统一收费标准准，不论何种种性质的房屋屋都按照商品品房的标准收收费，虽有其其合理性，但但由于与规章章规定相悖，容容易引起业主主与物业公司司之间的矛盾盾。 5、物物业公司的服服务理念、法法律意识尚未未到位。物业业公司作为一一个市场主体体，是以提供供优质的服务务换取消费者者的信任和满满意，争取更更大的市场和和更高的效益益，与业主之之间属于平等等主体的合同同关系

13、，但由由于目前的物物业公司大多多是由原来的的房管所转变变而来，其工工作方法和理理念不能适应应房地产市场场的发展形势势，缺乏法律律意识和服务务理念。因此此，出现了物物业公司只管管收费，不管管维修，一有有纠纷就采取取断电、断水水等措施，随随意改变物业业管理的标准准和物业费标标准等不规范范的管理方式式。 6、业业主委员会作作为业主的自自治管理组织织，其主要职职能体现在管管理业主的维维修基金，用用于物业管理理区域公共设设施的维修。由由于部分小区区的业主委员员会成员素质质不高，加之之维修基金的的使用管理中中存有漏洞，体体现在财务制制度和管理缺缺乏专业性，提提交不出物业业收费的预算算、决算等财财务报告，无

14、无法让业主了了解他们所交交纳的物业费费用究竟是如如何使用，而而业主委员会会又掌握了相相当数量的业业主共有财产产，缺乏必要要的监管，导导致维修基金金违规使用的的现象屡见不不鲜，有的小小区维修基金金被物业公司司挪用，有的的业主委员会会主任未经集集体讨论即支支付有争议的的费用，维修修基金成了某某些人眼中的的“唐僧肉”。物管“父子兵”引来纠纷不不断 物业公司司和业主之间间的纠纷，近近年来逐渐成成为市民投诉诉的热点：业业主认为物业业公司收取的的费用不明不不白，服务水水平低下；而而物业公司则则认为少数业业主故意闹事事，由此造成成业主与“管家”关系剑拔弩弩张。而开发发商和物业管管理公司“父子兵”的关系，更更

15、加深了矛盾盾，由此引发发的纠纷不断断。 近日，位于于福田区的广场部分分业主向本报报投诉称，负负责该广场物物业管理的深深圳市地产有限限公司物业管管理分公司，未未按照有关规规定定期公布布帐目，擅自自扩大收费范范围，向业主主收取托管费费和水表使用用更换费，提提高电价，并并且在催费单单中“警告”说：若拖欠欠物业管理费费将被停水停停电。 双方各种矛矛盾的日积月月累，部分业业主联合聘请请律师，出具具律师函，暂暂缓缴纳各种种费用。 收费有没有有谱？ “不久前，我我们20多户户业主曾经聚聚在一起，召召开会议，准准备组织广场的大部部分业主联名名，要求物业业管理公司立立即公开财务务收支帐目，通通过相关法律律途径审

16、计财财务帐目，同同时暂缓向物物业管理公司司缴纳各种费费用。但直到到现在，物业业公司还没有有向我们公开开财务收支帐帐目。” 7月30日日，记者来到到广场，业业主吴先生这样告告诉记者。 记者注意到到，广场是写写字楼、住宅宅楼、商用裙裙楼混合型小小区。 “正常情况况下，物业公公司每隔3个个月应该向业业主公布一下下帐目收支情情况，但自从从1997年年入伙以来，我我们从未见过过帐目公示。” 据了解，广场大部部分业主们不不满的是：物物业管理公司司长时间不公公开帐目，没没有独立帐户户，收支不透透明；广场自11997年入入伙以来，存存在大量自用用和空置房，开开发商没有缴缴纳过管理费费，也没有按按政策规定补补拨

17、数百万元元的专用维修修基金。 另外，业主主们反映水费费、电费没有有抄表到户，供供电部门从去去年11月起起执行的普通通用电中商业业类用电电费费标准为每度度0.89元元，但管理处处收取的电费费却是每度11元，去年更更是每度1.1元；停车车费随意收取取，从2000元、4000元到4500元各种标准准参差不齐。此此外，管理处处服务态度较较差，去年44月，一户业业主本来应缴缴电费20669元，却被被扣去了622070元，相相差6万多元元，当业主要要求退钱时，管管理处称没有有钱，几经周周折，才分55次将钱退回回。 业委会管不不管事？ 许多业主反反映，广场业主主委员会多年年没召开业主主大会，“业主委员会会形

18、同虚设”，“业主委员会会的成员没有有经过公开选选举”，“90的业业主不知道业业主委员是谁谁”。 对于管理处处存在的问题题，部分业主主反映，他们们每次向业主主委员会反映映时，业主委委员会负责人人总是避重就就轻，特别是是要求公开财财务帐目时，负负责人便转换换话题，最近近一段时间手手机经常关机机，协商有关关问题时连人人都找不到。 在调查中了了解到，业主主们意见比较较大的是广场管理费费收得高，比比如写字楼，业业主每平方米米每月要向管管理处上交88元的管理费费，按照深圳圳市物业管理理服务收费指指导标准，每每平方米每月月收取8元管管理费的写字字楼，仅在文文化设施方面面，每年就要要求举办4次次以上的文体体活

19、动，但广场只有有游泳池和乒乒乓球室可供供业主活动，而而且业主活动动中心设在地地下室，几乎乎没有任何设设备。 “管家”自自有说法 针对业主反反映的情况，记记者走访了地产有限限公司物业管管理分公司。 公司有关负负责人向表示示，部分业主主反映的抄表表不到户是水水务和供电部部门的问题，而而电价之所以以较高，是因因为广场属于于大量用电户户，要在供电电部门规定的的基本电费每每度0.899元的基础上上加上大量用用电费每度00.11元。停停车场收费不不同，是因为为对住宅楼业业主和写字楼楼业主采用不不同的收费标标准。至于收收取托管费和和水表使用费费的问题，该该负责人表示示，他们是按按照以前的政政策收取的，并并不

20、清楚现在在的规定，他他同时承认确确实在催款单单上写过对拖拖欠管理费的的业主要停水水、停电“处罚”。 记者随后向向供电局了解解有关情况，该该局一位工作作人员告知并并没有在大量量用电基础上上加收0.111元度的的规定。同时时，这位负责责人表示，从从去年开始，因因不交物业相相关费用或其其他违规行为为，拒不改正正的，物业管管理单位无权权对其实行停停水停电行为为，也不能以以停水停电相相恐吓。 对于业主意意见最大的帐帐务不公开和和开发商没有有为自用和空空置房缴纳管管理费的问题题，物业管理理公司负责人人解释称：该该物业管理公公司其实是地产有限限公司的下属属公司，并非非法人单位，也也没有独立帐帐目，因而无无法

21、公布物业业管理分公司司帐目，开发发商也已经通通过各种投入入填补了应缴缴纳的管理费费，只是帐目目上无法显示示，作为一家家国有企业，这这属于历史遗遗留问题，同同时他们也正正在清理帐目目，力争给业业主一个交代代。 对于部分业业主拟发放对对物业管理公公司的调查表表，物业管理理公司负责人人表示，这些些业主是在进进行“诽谤”公司的行为为，他们有权权利进行阻止止。 “父子兵”应分家 据了解，深深圳地产有限限公司下属的的物业管理分分公司作为乙乙级物业管理理公司，的确确具有管理广场的权权利。但根据据2002年年修改过的深深圳市业主委委员会规则（试试行）、物物业管理委托托合同示范范文本和业业主公约，只只有供水供电

22、电单位有权作作出停止向用用户供水供电电的决定，对对于业主的违违约违规行为为，物业单位位只能通过其其他合法方式式追究其法律律责任。对业业主的合法调调查活动和日日常交流进行行干预、横加加阻拦，甚至至威胁都是不不合法的。 市住宅局有有关部门负责责人表示，像像地产有限限公司这样作作为楼盘开发发商，再成立立一个下属的的物业管理公公司来进行管管理的现象，在在深圳十分普普遍，这也是是物业管理市市场不规范、不不成熟的表现现。目前，深深圳现有的物物业管理企业业不少依附于于房地产公司司。这种“父子兵”的体制，很很大程度决定定了物业管理理要依附、受受制于发展商商或所在单位位，没有引入入竞争机制的的物业管理模模式，可

23、能会会带来帐目不不透明、服务务质量较低等等各种问题。 据悉，广场第一届届业主委员会会是19988年9月成立立的，目前，该该业主委员会会已经向福田田区建设局发发了换届选举举的函，正准准备换届选举举工作。福田田区建设局物物业管理科一一位负责人告告诉记者，一一般情况下，小小区第一届业业主委员会的的成立，主管管部门都要参参与主持，以以后换届选举举主要由上届届业主委员会会、居委会和和辖区民警共共同主持。鉴鉴于广场部分分业主对上届届业主委员会会意见比较大大，为了使换换届选举工作作“公开、公平平、公正”进行，区建建设局物业管管理科的负责责同志届时将将参加换届选选举筹备会议议，并在候选选人的产生和和选举的程序

24、序方面提出合合理的建议，以以期解决业主主和管理处、业业主和业主委委员会之间的的矛盾。 北京一小区业主主告赢知名物物业 创下维维权经典案例例 几天前前，北京几大大主流媒体不不约而同地刊刊登了一则消消息，虽然位位置不明显篇篇幅也不长，但但仍引起很多多人的注意北京“欧陆经典万万兴苑”201户业业主状告中海海物业管理有有限公司超标标收费一案，日日前由朝阳区区人民法院判判决被告将超超标准多收物物业费2600元至50000元不等分分别退还给原原告。 “据我们所所知，像欧陆经典万万兴苑小区这么多多业主因物业业公司多收费费将其告上法法 庭并最终终胜诉，类似似的案子在我我们法院是第第一例，在整整个北京市也也是非

25、常罕见见的！其在类类似案件今后后的判决中将将具有非常重重要的意义。”北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。 “欧陆经典典”业主此次胜胜诉，在北京京物业管理行行业无异于一一石激起千层层浪。一方是是201户普普通业主，另另一方是国内内知名的物业业管理公司，大大背景是类似似的官司诉讼讼业主很少能能胜诉，这究究竟是怎样的的一种较量？其过程充满满了多少艰辛辛？胜诉的业业主与以往失失败的业主有有何不同？而而官司的胜利利对于业主来来讲具有什么么样的实质意意义？其在司司法界将产生生何种影响？本报记者进进行了深入调调查。 业主在说说手中握有几大叠叠材料 8月22日日晚7时，记记者来到位于于亚运村附近近的北京欧陆

26、陆经典万兴苑苑。小区布置置得很漂亮，一一进门就有一一个人造瀑布布，绿化也比比较到位，楼楼与楼之间间间隔适度并有有水带环绕，每每幢塔楼门前前都有一个用用罗马柱撑起起的极富欧洲洲建筑韵味的的大厅。 在小区166号楼，记者者采访了业主主代表王女士和张先生。因因为不是周末末，大部分业业主代表不在在小区。 “我们这2201户最早早的是在20000年7月月搬进来的，因因为是滚动开开发，当时小小区里还有好好几处施工工工地，花园也也没有建好。直直到现在，我我们的门禁系系统都没有安安装，可是物物业公司却从从一开始就收收取了包括绿绿化费、智能能化系统维护护费等15项项费用。这些些我们都暂且且不说，我们们就说物业公

27、公司收取的这这15项费用用，大部分都都超出了北京京市物价局相相关文件规定定的标准，比比如电梯费、保保安费等。我我们依据的这这个标准就是是北京市物价价局196号号文件。”王女士手中握握有几大叠材材料，这是业业主们从20002年初开开始陆续准备备的。也就从从那时起，他他们对物业公公司收取的每每平方米3.15元月月的物业费表表示出怀疑。 物业收费超超出了相关规规定 而怀疑的初初始，在于物物业公司当时时提供的一份份有关物业费费用具体明细细表。“比如电梯费费吧，国家规规定的是每栋栋楼按照自有有电梯数量单单独核算，楼楼的层数不一一样费用也不不一样。可是是中海物业却却将全小区包包括26层、222层和144层

28、的楼的面面积全部摊开开平均计算，这这样一来很多多业主尤其是是房间面积大大的业主会多多交很多费用用。再比如公公共电视天线线费，1966号文件规定定的是按户收收取，可物业业公司却用一一种计算公式式将其按每平平方米进行收收费，使得原原本应该每户户每月1.666元的费用用变成每平方方米每月0.33元。那那么如果一户户人家房间面面积为1000平方米，他他就要每个月月交1.8元元，而参加诉诉讼的业主买买的房子大多多是大户型。” “而我们与与小区物业分分歧的另一个个焦点，在于于中海物业将将整个万兴苑苑小区楼盘的的物业费全部部按北京市优优秀管理小区区收取，这样样物业管理费费可以上涨110%到255%。实际上上

29、欧陆经典只只有被称为南南苑的1号楼楼和2号楼才才获得优秀小小区的资质。”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。 经常进行模模拟法庭诉讼讼练习 为了在最短短的时间内审审结此案，大大屯法庭采取取了简易程序序，即在不简简化工作程序序的前提下将将审理时间缩缩短在90天天之内，欧陆陆经典一案法法院用时700天。 跟70天上上法庭的紧张张相比，小区区业主与物业业公司交涉的的过程则更显显艰难。“一年多了，我我们每个参与与此案的业主主都是在工作作一整天后，拿拿出自己的休休息时间来进进行准备。为为了法庭辩论论的顺利进行行，之前我们们几个代表经经常模拟法庭庭分成被告和和原告进行练练习，常常为为了一

30、个细节节问题争得像像打架一样。多多少个不眠之之夜呀！”王女士说到此此处感慨非常常。 而诉讼中另另一个值得注注意的细节，是是201户业业主原告在诉诉讼过程中曾曾经几度改变变先是最开开始的2033户；然后减减为200户户，3户撤诉诉；最后有11户撤诉业主主重新起诉，原原告方最终确确定为2011户。对于数数字的改变，业业主代表张先生认为是是物业管理公公司的分化和和瓦解：“最后决定起起诉的那一户户是我们当中中最老实的一户，起起诉前他已交交付了所有的的物业费。” 很多人觉得得胜诉把握不不大 最让王女士士记忆深刻的的，是当初组组织200多多户业主时的的艰难。“我们一户一一户的联系、讲讲解，绝大部部分业主都

31、是是非常支持的的，但也有部部分业主因为为特殊原因而而不能参与进进来。我们小小区里的确有有很多法律工工作者，但他他们从一开始始就声明，提提供咨询可以以，但不会直直接出面。为为什么？因为为连他们对胜胜诉的把握也也不大。所以以直到开庭前前，我们业主主的心理压力力都是很大的的，一旦输掉掉官司，我们们投入的巨大大的精力、物物力将全部付付之东流。而而业主代表们们对已交付律律师费和诉讼讼代理费的2200多户业业主也将无法法交代。”在采访过程中中王女士几次次对记者和张张先生表示，案案子胜诉后她她要“退休”：“太累了，这这个代表我真真的不愿再当当了。” 我们也能理理解物业的难难处 尽管欧陆经经典业主在物物业管理

32、费方方面和中海物物业矛盾重重重，但从采访访一开始，两两位业主代表表就在反复强强调：“其实我们也也知道很多问问题都是开发发商遗留下来来，物业公司司管理又不到到位所共同造造成的。我们们也能理解物物业公司的难难处，比如业业主的欠费问问题，以及相相关法规由于于颁布时间较较早已经无法法适应现在的的形势，这些些我们都可以以理解。但对对物业公司在在计算的公式式和概念上采采取偷梁换柱柱的做法，我我们是无论如如何不能同意意。其实我们们也不想和物物业公司闹上上法庭，因为为小区是我们们的家，而物物业公司就像像我们雇的保保姆一样。双双方关系相处处好了，自然然家和万事兴兴。可现在双双方却相处得得如此尴尬，我我们是很心酸

33、酸的。” 物业在说说 这是我们第第一次败诉 熟悉国内物物管行业的人人大多对中海海物业颇有耳耳闻。“应该说，中中海物业在北北京乃至全国国物管行业中中的地位是举举足轻重的，即即使称不上第第一，也是名名列前茅。”一位物管行行业内部人士士说。 当记者询问问：“对于中海物物业来说，因因物业管理费费超标而与业业主对簿公堂堂却以败诉为为终，这在贵贵公司历史上上是否罕见？”中海物业管管理公司北京京分公司副总总经理陈汉讲讲：“对于北京分分公司来说，这这是我们第一一次败诉。” 收费降了服服务质量肯定定要降 物业公司的的陈副总经理理和吕律师表表示，事情到到了现在这种种地步，物业业管理费肯定定是要降低的的，但小区的的

34、物管服务质质量肯定也要要下降。“如果我们收收2块6的物物管费，那我我们的服务水水平肯定也是是2块6的。我我们是商业公公司，总不能能赔钱吧。” 此时物管公公司的吕律师师为记者算了了一笔账。欧欧陆经典万兴兴苑小区面积积为18万平平方米，保安安费即使按照照0.2元的的标准收每月月也只有366000元。而而每个保安员员的工资、服服装、吃、住住费用加在一一起大概为11200元每每月，这在全全北京市都是是相差无几的的。所以366000元的的保安费只能能请30多个个保安，若是是按照物价局局0.16元元的标准连330个也请不不到了。 律师在说说 业主团结是是胜诉的重要要原因 “那个小区区里高人很多多，搞法律的

35、的搞审计的什什么人都有，一一下子就看出出了问题。他他们再找来物物价局的相关关文件相对比比，问题就更更加明显了。他他们在组织过过程中也很团团结，这是能能够胜诉的重重要原因。”为业主代理理诉讼的于启启波律师这样样解释欧陆经经典小区业主主的特殊性。 业主代表则则这样阐述自自己胜诉的原原因：一是法法院审理公正正；二是业主主们准备得非非常充分，很很多人对相关关材料甚至已已经烂熟于胸胸；三是在律律师和业主们们反复查询相相关文件和资资料后，将条条例规定比较较模糊、胜算算把握不太大大的物业收费费项目过滤掉掉后，最终提提出疑义的物物业收费项目目全部为肯定定可以胜诉的的。“当然，物业业公司提供的的各种证据立立不住

36、脚，也也是我们胜诉诉的原因之一一。” 物业公司今今后的路怎么么走 欧陆经典业业主代理律师师于启波则认认为，尽管业业主已经通过过法律途径使使物业公司退退回多收的物物管费，但这这个费用其实实是和业主们们这段时期欠欠物管公司的的费用相抵的的。业主最后后能拿到手里里的钱也就是是当初起诉时时交纳的500元诉讼费。而而对于物业公公司来说，由由于双方已经经对簿公堂，业业主又取得了了胜利，物业业公司今后不不管定下什么么样的收费标标准，要想取取得广大业主主们的认可，都都是十分艰难难的。 201户业主告告赢知名物业业 北京二中中院判决物业业退还超额物物业费 据报道道，因为物业业收费超标，欧欧陆经典万兴兴苑小区20

37、01户业主将将物业公司告告上法庭。北北京市二中院院日前判决知知名物业管理理公司北北京中海物业业管理有限公公司将超标准准多收的物业业费260元元至50000元不等分别别退还给业主主。 19999年至20002年间，2201户业主主分别购买了了朝阳区欧陆陆经典万兴苑苑小区，当时时业主和物业业公司对物业业收费未约定定具体收费项项目和标准。物物业公司之后后按每平方米米3.15元元收取物业管管理费。业主主们认为，被被告的收费标标准和服务水水平差距较大大，故要求法法院确认原收收费标准无效效。 诉讼过过程中，业主主因拖欠热力力费用被停止止供应热水，而而物业公司在在小区中张贴贴了不利于业业主的告示。在在法院的

38、协调调下，有关部部门恢复热水水供应，物业业和业主均表表示不采取过过激行为，依依法解决纠纷纷。 法院认认为，被告在在部分项目上上提高或变相相提高收费标标准，且在其其管理的万兴兴苑南苑被授授予优秀管理理居住小区时时，将不在该该范围内居住住的原告的物物业费标准一一并提高255%，实为搭搭车涨价。业主代表这样阐阐述自己胜诉诉的原因：一一是法院审理理公正；二是是业主们准备备得非常充分分，很多人对对相关材料甚甚至已经烂熟熟于胸；三是是在律师和业业主们反复查查询相关文件件和资料后，将将条例规定比比较模糊、胜胜算把握不太太大的物业收收费项目过滤滤掉后，最终终提出疑义的的物业收费项项目全部为肯肯定可以胜诉诉的。

39、声音我我们小区里的的确有很多法法律工作者，但但他们从一开开始就声明，提提供咨询可以以，但不会直直接出面。为为什么？因为为他们对胜诉诉的把握不大大。所以直到到开庭前，我我们业主的心心理压力都是是很大的。业主代表王王女士 对于北北京分公司来来说，这是我我们第一次败败诉。事情到到了现在这种种地步，物业业管理费肯定定是要降低的，但但小区的物管管服务质量肯肯定也要下降降。如果我们们收2块6的的物管费，那那我们的服务务水平肯定也也是2块6的的。我们是商商业公司，总总不能赔钱吧吧。中海物业管管理公司北京京分公司副总总经理陈汉 业主封阳台未用用无框玻璃物业破门演演全武行 小区物业业公司要求业业主在装修封封闭阳

40、台时选选用无框玻璃璃，业主姜先先生出于安全全考虑，还是是在阳台安装装了塑钢窗。可可没想到，物物业未经其同同意就将塑钢钢窗强行拆下下并取走，于于是姜先生向向法院起诉想想讨个说法：物业究竟有有没有这样的的权力？ 姜先生系本本市国权东路路某小区的业业主，今年33月起开始对对房屋进行装装修。在此之之前，小区物物业公司为规规范装修管理理及小区外立立面的整洁、美美观，曾贴出出告示，要求求业主在封闭闭北阳台时做做到统一有序序，并推荐选选用无框玻璃璃。由于姜先生所购购房屋位于110楼，出于于安全及家中中老人使用方方便的考虑，他他在封闭北阳阳台时安装了了塑钢窗。 今年5月221日，物业业人员未经姜姜先生同意，就

41、就擅自闯入姜姜先生的家，将将其安装在北北阳台上的塑塑钢窗强行拆拆下并取走。之之后，他与物物业交涉，物物业却坚持要要求其保证安安装无框玻璃璃后才能取走走塑钢窗。姜姜先生感到其其合法权益受受到了侵害，遂遂向杨浦区法法院提起诉讼讼，要求被告告归还塑钢窗窗并装回原处处，赔偿其支支付的律师费费1000元元。 审理中，物物业罗列出上上海市商品房房预售合同附附件中“住宅使用公公约”、“小区装修管管理规定”、“小区物业管管理条例”及20022年10月225日物业公公司出具的告告示等证据，认认为其作为物物业管理企业业，有权对业业主装修房屋屋活动进行指指导和监督，如如遇违反物业业装修制度的的情形，根据据有关规定、

42、公公约及为了整整个小区业主主的共同利益益，他们有权权采取相应措措施制止，故故请求法院驳驳回原告诉请请。 法院审理后后认为，物业业管理企业虽虽有权对业主主装修住宅活活动进行指导导和监督，对对违反住宅使使用公约的行行为可采取制制止、责令限限期改正等措措施，但相关关法律规定并并未赋予物业业公司有采取取非常措施的的权利。现被被告未通过法法律程序解决决原告安装塑塑钢窗问题，却却擅自闯入原原告房屋内，拆拆除了安装在在北阳台上的的塑钢窗，已已侵犯了原告告的合法权益益，应予恢复复原状；至于于原告提出的的律师费损失失，因未能提提供证据，故故不予支持。据据此，法院作作出一审判决决，判令物业业公司向姜先生生归还塑钢

43、窗窗，并将拆下下的塑钢窗装装回原处。 物业移交出问题题 小区无人人管 控江一一村一团糟 杨浦区控控江一村的蒋蒋老师来电反反映：“炎夏高温，大大家都设法节节电，但小区区的路灯大白白天都开着。”该小区另一位居民反映：“下水道堵塞，一楼的抽水马桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上” 昨天上午，记记者进入控江江一村，就像像走进一个零零乱的工地，绿绿化带上压着着水泥管；化化粪池无盖，用用旧薄板或纸纸板掩着，溢溢出阵阵臭气气；绿地中杂杂草丛生。记记者来到“控江一村物物业管理站”，进屋才知知早已人去楼楼空。 原来，四平平物业和延吉吉物业在移交交中出了问题题，一个多月月来，小区无无人管，成串串的问题涌

44、了了出来，给居居民生活带来来麻烦。 下午，记者者与四平物业业公司的张小姐姐电话沟通。她她说：“按照协定，从从8月1日起起就应该移交交延吉物业管管，但进展不不顺，我们会会尽快协调。路路灯不关的问问题，我们已已协调好了。”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说，问题出在移交上，正在设法协调。 都是水惹的祸业主怒上法法庭状告华侨侨城物业管理理公司，索赔赔14万 因小区区水池下水道道堵塞，导致致水渗进房间间，损坏业主主近百张字画，其中有300多幅是名人人字画，为此此，业主将小小区物业管理理公司告上法法庭，索赔114万。 水池不不通水渗房间间 昨天下下午，记者来来到位于华侨侨城福清街倚倚荔楼

45、的事主主崔先生家里里，发现崔先先生北边的房房间放着不少少书画，房间间的地板发黑黑，中间一大大片木地板往往上拱起，直直通向客厅。在在这间房间的的外面，有一一个长4米、宽1.5米米和深1.5米米的排水池。在在客厅内，还还放着不少发发霉的画。 崔先生生告诉记者，今今年6月144日下午5时时左右，他在在厨房做饭，外外面下着暴雨雨。无意中他他抬头一看，见见客厅的木地地板中渗出一一股黄黄的水水流。崔先生生大为不解，客客厅下面没有有水管，为何何无端渗水呢呢？ 崔先生生走过去用脚脚踩木地板，发发现餐厅和放放画房间的木木地板都在往往外渗水，放放画房间靠水水池一侧水冒冒得最多，地地板也已被水水浸得膨胀变变形。崔先

46、生生一边急忙给给管理处打电电话，一边冒冒着倾盆大雨雨到外面查找找渗水的原因因。 经过十十多分钟的查查找，崔先生生才发现自己己房外有个排排水池，排水水池中全部积积满了水。崔崔先生跳进11米多深的水水池中，发现现下水口被杂杂物堵住，积积水无法排走走。崔先生找找来一根铁管管，捅开水池池的下水道，才才将积水排去去。水排走后后，崔先生一一看，原来这这个水池的下下水道钢筋被被锈蚀，杂物物因此堵住了了下水口。 近百幅幅字画遇水损损坏 “北边这这间房间全是是用来放画的的，有近百幅幅字画遇水后后发霉，其中中30多幅名名人字画。”崔先生疏通通水池下水道道回到房间后后，才发现整整个房间里花花费1万多元元装修的木地地

47、板几乎全部部浸湿。尤令令人痛心的是是，崔先生和和老伴当宝贝贝一样珍藏的的近百幅字画画渍水而遭到到毁坏。崔先先生说，他是是南山区作家家，爱人是一一位画家，他他们专门把这这间房间当作作藏画室，为为了保护这些些藏画，他们们还专门做了了一个箱子。 事情发发生后，管理理处的人员来来到他家里，对对崔先生的损损失表示“同同情”，并称称下水道被堵堵纯属意外，但但物业管理不不应为此承担担责任。 随后，崔崔先生与管理理处交涉过33次，对方仍仍不肯承担责责任。无奈之之下，崔先生生委托律师向向管理处发出出律师函，对对方才主动约约崔先生协商商此事，但答答应只赔偿55000元。 管理处处认为业主也也有责任 记者来来到华侨

48、城物物业管理公司司中旅广场管管理处，管理理处两位不愿愿透露姓名的的负责人称，小小区是10年年以前规划的的，在3楼崔崔先生房间东东面有一个下下水池。这个个下水池设计计得不太合理理，有可能不不符合排水要要求。6月份份暴雨期间，管管理处曾做了了全面防雨准准备，并派人人到小区内各各处巡查。因因为水池地点点不太合理，巡巡查人员没能能及时发现水水管堵塞。 “事发发后我们去过过现场，那间间房间的地板板发黑，证明明以前就被水水浸过。”一一位负责人还还透露，业主主藏画房间朝朝北有个窗户户，也不排除除是因为窗户户没关好导致致藏画受损。 这两位位负责人表示示，业主自己己应该也负有有一定的责任任，他们认为为业主不该将

49、将画放在那个个朝北的房间间里，并且是是直接存放在在木地板的箱箱子内。 作家怒怒上法庭索赔赔14万 崔先生生气愤地表示示，事发后，由由于管理处一一直不积极处处理此事，他他也没办法修修复房子，遇遇水翘起的木木地板多次使使家人摔倒，生生活极其不便便。因为收藏藏多年的书画画作品受到不不同程度的损损毁，崔先生生和爱人深受受打击，心情情一直郁闷。 为此，崔崔先生一纸诉诉状将物业管管理公司告上上法庭，要求求赔偿1000多幅字画装装裱费、366幅名人字画画和木地板等等损失共计114万元。 水管“发神经”电脑惨遭殃殃 受淹公司与管理理处就责任问问题各执一词词 前天晚晚上10时许许，福田区泰泰然工贸园苍苍松大厦9

50、楼楼发生一起“水灾”事故。该大大厦因水管管管道爆裂，紧紧急关闭阀门门。待维修好好后，9100室的安斯达达电子公司卫卫生间一水龙龙头未关，导导致电脑、打打印机、电子子元件等物品品受浸泡损坏坏。同时，与与安斯达电子子公司相邻的的七喜电子网网络公司和万万象装饰公司司也均遭水浸浸，损失均在在数万元以上上。事因突然然停水而起 昨天上午，记记者接到报料料来到泰然工工贸园苍松大大厦进行采访访。一走进安安斯达电子公公司的门就看看到，该公司司几名工作人人员正在整理理被水浸过的的账表和业务务单据。 据该公司朱朱先生介绍，前前天下午上班班时，整个大大厦突然停水水。事后得知知，是一家公公司在装修时时将供水管道道弄破了

51、，管管理公司将供供水阀门关闭闭。朱先生说，在在停水前物业业管理公司并并没有通知他他们公司，导导致卫生间一一水龙头没有有关闭，流了了十几个小时时。 朱先生进一一步解释说，昨昨天早上上班班时他被眼前前的情景惊呆呆了。朱说，办办公室的积水水有十几厘米米深，不少账账表和物品都都漂浮在水面面上，地上的的电脑主机也也被水浸泡。见见此情景，朱朱先生急忙打打开仓库，发发现里边存放放的电子元件件和几十部电电话机也全部部泡在水中。朱朱还说，大水水从他们公司司一直流到11楼，将楼下下一家公司的的电脑和物品品也浸泡了。发发水时保安未未进行通知 朱先生气愤愤地说道，发发生这样的“水灾”，大厦的保保安却未积极极帮忙，只顾

52、顾站在旁边看看热闹，就是是不愿帮忙，令令人气愤不已已。当员工叫叫保安去拿些些工具时，保保安却一去不不回头。 朱先生告诉诉记者，最让让他们难以接接受的是，发发生“水灾”时大厦的保保安在巡逻时时已经发现，但但视而不见。事事后朱先生问保保安为何不告告诉他们时，一一名保安说不不知道他们的的电话。朱先生十分肯肯定地告诉记记者说，他们们公司领导的的手机和家庭庭电话管理处处都有记录，只只要负责一点点，这样的事事情完全可以以避免。深度度浸水殃及邻邻里 随后，记者者来到了与安安斯达电子公公司相邻的七七喜电子网络络公司。该公公司一名工作作人员告诉记记者，他们公公司的电脑主主机全部浸水水，有两台电电脑的主板已已经完

53、全损毁毁。仓库里还还有许多元器器件损失还未未估算。 在8楼，万万象装饰公司司的一名小姐姐说，她们在在开电脑时，突突然“砰”的一声一台台电脑显示器器因短路被烧烧毁。经维修修人员检测，短短路的原因是是楼上的水灌灌到电脑里了了。“停水是下班班时间” 随后，记者者采访了物业业管理一名姓姓刘的女士。刘女士说，当当时8楼正在在搞装修，因因供水管道破破裂，管理处处紧急关闭了了阀门。刘女士接着说说，由于是下下班时间，无无法通知到业业主。至于什什么时候供水水，刘女士说没有有这方面的记记录。 记者在苍松松大厦询问了了多家公司，他他们众口一词词地说道，停停水的时间是是在上班期间间。一家公司司的员工说，下下午5时，他

54、他们公司修门门，工人师傅傅洗手时发现现停了水。 谁是谁非，双双方各执一词词。安斯达电电子公司一名名负责人告诉诉记者，发生生这次“水灾”事故完全是是管理公司的的责任，他们们将通过法律律渠道来维护护公司利益。 下水管堵塞 33年物业没解解决管家为为何不管家 家住浦东东南路的鲜先先生向本报反反映：他家的的下水道自22000 年年下半年起就就经常发生堵堵塞，3年里里报修了无数数次，都没得得到根本解决决。 日前，笔者者看到鲜家厨厨房水池的下下水口用软木木塞和砖头堵堵着，鲜先生生称从20000 年搬进进那天起，下下水道一直跟跟他们过不去去，经常是“水漫金山”。而且楼上上人家一用水水，他家水池池就泛出一股股

55、很臭的脏水水，尤其是每每天下午5、66点左右最严严重，家里臭臭得待不了，只只能堵上水池池。3年来每每次报修，维维修工都是草草草地疏通一一下，并指出出下水管太细细，要换掉才才能根本解决决问题。鲜家家多次向物业业提出换下水水管，至今就就是没有解决决。 振南物业公公司耀高管理理处负责人称称，换下水管管得先打报告告给公司，由由工程部派人人进行检修，然然后向业主委委员会申请资资金。负责人人又强调该小小区在振南物物业接手之前前是由众欣物物业管理的，众众欣物业今年年3月才移交交给振南物业业，以前的事事他们不太清清楚。 笔者随即拨拨打振南物业业公司的电话话，对方称他他们是维修公公司，如果牵牵涉到诸如换换水管之

56、类，得得请示振南物物业，并给了了一个总公司司的电话。笔笔者再打过去去，得知是振振南公司工程程部，对方称称他们是去年年底才接手众众欣，很多情情况不了解。直直到打查询电电话终于弄清清该公司真正正的电话号码码，公司朱经经理说会立即即派人到现场场解决。后维维修公司又打打来电话称，不不换下水管的的原因是某些些居民不答应应，现一直在在协调。 鲜先生实在在弄不懂，作作为居民，他他们每年都准准时交纳物业业管理费，为为什么小小的的下水道堵塞塞，经过无数数次报修，不不管是众欣还还是振南物业业，3年时间间竟无法解决决？ 业主居室遭水浸浸 物业公公司赔案例1999 年3月211日中午，某某花园小区4403室的业业主黄

57、先生之妻（陈陈女士），在在其父母家中中接到电话，称称其家中进水水。陈女士与其父父火速赶回家家中，发现整整个地板（两两间卧室、一一间客厅）已已完全被水浸浸没，厨房、北北阳台积水已已达数寸，家家中陈设包括括音响、冰箱箱、洗衣机、衣衣橱等均在水水中。当天下下午1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向

58、法院起诉管理该小区的物业公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失4500 元。分析业主不规范范装修，阳台台地漏被封，导导致了正常泄泄水受阻；水水箱阀失灵，导导致水箱大量量溢水；落水水管被杂草堵堵塞，下水不不畅，这一切切都暴露了物物业管理中存存在薄弱环节节。此事虽然然最终通过法法院调解解决决，但在业主主中产生了不不良的影响，一一定程度上损损害了物业公公司的形象。目前，绝大大多数业主搬搬新居前都搞搞装修，或多多或少地存在在不规范的装装修行为。如如何加强装修修管理，规范范业主装修行行为，保证相相邻业主的利利益不受侵犯犯，

59、这是摆在在物业管理公公司面前的一一项艰巨工作作。同时，业业主的法律意意识不断增强强，不再像以以前那样“死缠滥打”。物业管理理人员也要相相应地提高自自身的素质，转转变观念，加加强法律、法法规的学习，努努力提高服务务质量，避免免类似事件的的发生。买顶楼装太阳能能热水器物物业告业主法法院判拆 去年夏夏天，张先生生买下一套顶顶楼商品房，并并在屋顶上安安装了太阳能能热水器。没没多久，小区区的物业公司司对张先生指指出，这样安安装违反了有有关规定。然然而，张先生生并没有进行行整改。一周周后，物业公公司向张先生生发出书面通通知，要求他他在3日内拆拆除。接到拆拆除通知的张张先生依然无无动于衷，于于是物业公司司将

60、其告上了了法庭。 在审理中，物物业公司据理理力争，说屋屋顶是整幢楼楼全体业主共共有的，现在在张安装太阳阳能热水器，侵侵犯了其他业业主的权利。物物业公司还拿拿出上海市市居住物业管管理条例加加以说明。该该条例规规定，禁止在在天井、屋顶顶以及道路或或其他场地搭搭建建筑物、构构筑物。另外外，他们小区区在“住宅装修须须知”中也有“禁止安装卫卫星天线接收收器和太阳能能热水器”的规定。 张先生辩称称，太阳能热热水器不属上上海市居住物物业管理条例例中规定的的“建筑物和构构筑物”，而且太阳阳能热水器安安装在其房屋屋对应的屋顶顶上，并没有有妨碍其他业业主，也不会会对屋顶造成成损害。 法官审理后后认为，张先生所在的