关于对以房养老新思路的思考

1、关于对以房养老新思路的考虑摘要在社会保障体系逐渐完善的情况下,如何应对“未富先老的国情,真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的目的。本文讨论了以房养老新思路:政府引导、市场运作、以房养老、金融效劳。关键词以房养老思路方式我国正进入老龄社会,目前60岁及以上的老年人口已达1.45亿,占全国总人口的11%,预计到2050年老年人口将达4.2亿,占总人口近25%。在社会保障体系逐渐完善的情况下,如何应对“未富先老的国情,真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的目的,成为政府和社会普遍关注的重大问题。一、问题与考虑“老有所养的两大根本要素:一是有合适的居所,因

2、为老年人生活内容主要是依托居住空间环境来实现,年龄越大对居所的依赖性越强;二是有相应的可支配收入,用来满足物质和精神生活的需求。近几年各级政府高度重视养老事业,积极采取实在有效的措施,在税费减免、财政补贴、养老金递增等方面施行政策倾斜。一是政府财政是养老事业的投资主体;二是机构养老(如养老院,托老所等)是政策优惠和资金投入的主要对象;三是政府可投入的养老资源与实际需求差距很大。目前社会各界议论和关注的热点主要围绕:政府应加大投入、老年公寓如何设计、如何效劳等问题展开。但资金从何处来这一核心问题却被无视。笔者认为,即使今后我国财力不断丰厚,对老龄事业的资金投入持续增加,也无法同步满足日益庞大的老

3、龄群体和日益增长的物质及精神需求。如:鞍钢目前大局部退休人员而言,其特点是原工资性收入较低,积蓄较少。通过房改获得的自有住房是其家庭最大的财产,也是在生活资料方面最大的社会资源存量,因此只有发挥和盘活现有住房,向存量住房要资金,将生活资料转化为养老资金,降低生活本钱,进步支付才能,才能加快实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的目的。二、思路与方式1.总体思路主要是政府引导、市场运作、以房养老、金融效劳。(1)政府引导。高度重视养老事业,鼓励引导以房养老,通过制度创新,政策倾斜,专项启动,积极调动社会各方资源为养老事业效劳。(2)市场运作。按照市场价值规律和供求规律进展市场化运

4、作,由银行、保险、住房公积金管理机构、房地产开发企业、房屋管理和司法公证部门、拍卖行业、中介行业等机构和部门共同参与及操作。(3)以房养老。施行住房生活资料与养老货币资金的互动与五个“转通:一是人与房转通。60岁前人养房,60岁后房养人。二是新与老转通。一方面是老年人与中年人转通,现有60岁及以上为“存量人,将近退休的中年人为“增量人,两者不能隔裂而应贯穿,破除现行就存量老人制订和开发各种优先政策及金融产品的思维定势;另一方面是老房与新房转通。现有自住产权房为存量房,需要购置新居房为增量房,在开掘、搞活现有存量房资源的同时,对后续新居增量房需求一并考虑,统筹建立,如合适老龄人居住的多功能老年公

5、寓、普通商品房等。三是房与钱转通。通过运作机构将住房变现金,用自己的房变现为自己的钱,用于提升养老生活质量。四是购与租转通。根据老年人及家庭的经济才能,对购房、租房、调房应同步顾及、互相转通。五是政策性住房与商业性住房转通。老龄群体中经济收入存在高、中、低三个层次。目前政府提供的经济适用住房和廉租住房等政策性住房在数量上难以普惠符合条件的中低收入者,由于历史的原因,局部老年人居所多为老、破、校通过市场化运作,将这局部住房腾出,用于廉租住房房源。(4)金融效劳。目前无论是住房公积金管理机构提供政策性住房贷款,还是商业银行提供的经营性住房贷款,均以退休年龄为“红线,申贷人资格和还贷期限一般截止到退

6、休年龄。公积金管理中心的买断产权以房自助养老尤为重要。自主开发创新,如:(1)由开发商建造新型养老公寓,个人购置,公益性机构管理;(2)由开发商建造,政府一次性买断,个人租用;(3)由开发商建造,政府租用,公益性机构管理;(4)由公益性机构建造,政府补贴,个人买或租:(5)老年人腾出的住房由政府作为经济适用住房、廉租住房,解决中低收人家庭的住房问题等,也可将各种方式组合穿插运作,充分调动市场各种存量房资源,加以重组整合,营造全新的格局。转贴于论文联盟.ll.2.养老方式据2022年国民经济长期规划预测,在本世纪前15年,我国将强调以家庭养老为主,走家庭养老与社会养老相结合的道路,改造和新建多样

7、化的老年住宅,增建社区养老效劳设施,大力改善家庭养老环境是我国老年安居环境建立的首要任务。目前我国养老方式根本为四种:一是分散式居家养老,其住宅为本人或子女所有,生活自理或请保姆或由子女护理,这种传统型养老是目前主流方式。二是集中式机构养老(也称社会养老),即各种“养老院、“敬老院、“托老所、“护理院等等,由政府投入或社会捐赠,属社会福利性质,主要解决“三无老人(无子女、无依靠、无经济实力)的养老问题。三是集中式老年公寓,由开发商建造,市场化运作,且带有一定的公益色彩,可购可租,配套设施齐全,施行产权式酒店管理和效劳,是新型的居家养老方式。四是分散式社区养老,在传统家庭养老的根底上,由社区建立

8、专门效劳机构,通过政府购置效劳方式,对所在社区的老人,分门别类适时上门提供生活照料及保安康复等方面的效劳,是社区福利事业的一个组成局部。目前及今后总体上是以居家养老为主,社区养老为辅,机构养老为补充。目前我国独生子女政策形成“4:2:1家庭构造的现状及占比持续扩大的趋势,老年人及青年人观念的不断转变,传统型分散式的居家养老方式将逐步被集中式新型老年公寓的养老所取代。但是在制定房地产开发政策和开发商新建住宅小区时,这一趋势尚未受到重视,在政策上只明确要扩大经济适用住房、廉租住房、限价房、定销房和占70%的90平方米以下的中小户型房,以及绿化率、商尝效劳行业、文体活动场所等生活效劳设施,唯独没有提

9、出有关老年公寓的政策要求。建议在新住宅小区开发规划建立中,明确设定多功能老年公寓建立的量化比例,如10万平方米住宅小区,应建假设干比例面积的老年公寓,同时配套社区养老效劳部门,使新建住宅小区成为合适老、中、青、幼四个层面宜居的和谐社区。三、启动与试点如何找准切入点,启动创新试点工作,笔者认为应从住房金融入手。在老龄金融效劳和以房养老方面,初步设计以下创新品种。1.试办住房公积金“加按揭贷款。“加按揭贷款是指已办住房按揭贷款,正常还款一年以上,为现房的借款人提供一种“追加贷款效劳,包括两种涵义:一是根据其抵押房产的评估值和贷款成数,已还局部贷款后,房屋价值大于贷款余额,对已还贷款数仍可继续贷出。

10、二是房价升值,现评估值超过原评估值,升值局部可按贷款成数计算后再追加局部贷款,增加的贷款可付现金用于合法的日常消费,对于即将退休或原贷款期限30年的借款人,打破原贷款政策以退休年龄为限的红线,增贷局部可以用于养老。2.试办老龄住房公积金贷款。对退休前正常缴存住房公积金的职工,在退休时不提取住房公积金账户余额者,可申办住房公积金贷款,用所购新房抵押,由本人或缴存住房公积金但无贷款的子女归还,原住宅由住房公积金管理中心用增值收益资金收买,用于廉租住房或经济适用住房房源。3.试办“以房自助养老。对退休前正常缴存住房公积金一年以上、已退休且年满65岁及以上的老人,可将自有产权住房卖给住房公积金管理中心

11、,老人一次性收取房款,同时住房公积金管理中心再将此房返租给老人,租期双方约定,租金与市场价一样。老人按租期年限将租金一次性付与管理中心,其他费用均由管理中心交付。租期满后,如老人健在那么租金全免:如期内过世,剩余租金那么退还老人的遗产继承人。这一方法侧重于居家养老。住房公积金管理中心最终将其房屋用于廉租住房或经济适用住房。4.试办按揭与倒按揭串联接力贷款。对现有住房公积金按揭贷款购房的职工,即将退休且正常还贷即将完毕,住房公积金管理中心与借款人双方约定,再办理倒按揭贷款,对该房重新评估后再抵押给住房公积金管理中心,一次性或按月获得一笔资金,用于养老费用,该房仍由本人居住直到去世,其房产可以由其

12、子女或住房公积金管理中心出售,用来归还贷款本息,如由住房公积金管理中心处置变现,价值大于贷款本息的,剩余局部退还给继承人。5.试办产权回购或业务。开发公司建造的商品房或老年公寓,由老人本人或家人全额付现或住房公积金贷款购置入祝次年起,开发商逐年向其回购局部产权,对全额付现购房者,其回购资金用于养老;对于住房公积金贷款购房者,可以用回购资金归还贷款。由于房价的升值,原那么上可以住新房不花钱。住房公积金管理中心回购完毕获得完全产权后,可再循环使用。6.试办公益性与经营性结合运作的老年公寓。由住房公积金管理中心选择实力强、工程位置好的开发商,在开发新住宅小区时,建造假设干面积的多功能新型老年公寓,由住房公积金管理中心用增值收益资金一次性购置。对正常缴存住房公积金的已退休或即将退休人员且均未提取住房公积金存款者,优先准予购置或租赁。住房公