房地产开发企业贷款调查报告

1、贷款有限企业关于房地产开发有限企业申请短期融资的检查报告借款额度：1700万元借款用途：支付工程及资料款借款限期:30天保证措施：预售商品房抵押(网挂)检查人：报告执笔：*房地产开发有限企业（以下简称“该企业”）,于2009年9月24日经中介介绍，向我企业申请短期融资（典当）1700万元，限期1个月，抵押方式，按商定利率付息。为此，我们进行了现场检查,现将检查状况报告以下:该笔借款主要用于支付“”楼盘二、三期工程及资料款。用商业银行支行授信的“住宅开发贷款”和商品房销售款（还没有到位而马上到位的开发贷款5000万元)作为还款资本主要本源。一、客户基本状况企业名称:房地产开发有限企业住处：市B栋

2、3楼法定代表人:企业种类：有限责任企业注册资本：5100万元（实收资本）经营范围:房地产开发贰级、商品房销售成立日期：1998年1月2日营业限期：无股权结构：出资(钱币和实物)3570万元，占70%出资（钱币）1530万元,占30%（系父女关系)房地产开发有限企业经过近l0年的发展，企业治理结构合理，组织机构健全，拥有20多名中高级管理人材，累积了较丰富的管理经验；与此同时，合集了较丰厚的财产,企业实力较强.依据该企业2007年经审计的财务报表反响：财产总数2.7亿元，欠账总数0。4亿元,股东权益23亿元；销售收入275亿元，净利润0.86亿元,财产欠账率为15.2%。二、生产经营状况（在建项

3、目的合法性、规划、规模、进度、二程款支付状况、销售状况、资本回收状况)该企业近几年主要开发的楼盘有:“”、“*”和眼前正在开发的“*”。“”项目已获得房地产开发法定的四证一书，该项目位于路号，地理位子优胜，地块长12O米，地面积22537平方米，地块购进价格23亿元，已办理土地产权证，权证号为号。该项目总建筑面积35万平方米,计区别四期开发建设：一期（2栋)建面55000平方米，于2OO7年3月开盘,一个月销售达成，实现销售收入25亿元,利润5000万元;二期(3栋）建面88O00平方米，已达成总工程量的80,7月已取得了“预售房允许证”,已销售了3000多万元，估计销售收入为4亿元;三期(4

4、栋）建面110O00平方米，估计销售收入为46亿元,已于今年5月动工；四期为97000平方米还没有动工，眼前二、三期基本按进度实行，工程进展正常。三、财务状况依据该企业供给的经会计师事务所审计的2005年、2006年和2007年的财务报表,填写如表内容：(单位：万元)项目200520062007项目200520062007应收账款/对付账款/存货438354952104其余对付145528100款流动财产130262334026469流动欠账337055644120合计135832395027104合计337055644120总财产总欠账主营业务201952625427525全部者权10213

5、1838622984收入益主营业务105021286411560主营业务85831194514451成本75781069412984利润508471748597营业利润净利润流动比率3.874。196.42财产欠账25.6。2。2率2315应收账款/存货周转2.402。600.87周转率率销售利润4.254。555.25销售净利2.522。733.12率率依据检查，与2008年比较该企业负责结构有所变化，主若是新增银行贷款5000万元；如再增添本次短借l700万元,即财产欠账率为40。其余指标正常反响。四、信用状况该企业基本帐户在银行支行，贷款行在银行支行,我们已对该企业及个人进行了征信系统查

6、询，企业现有银行贷款余额5000万元，限期2009年3月9日至2012年3月8日,无不良信用记录，法定代表人x无贷款,无不良信用记录。从支行刚授信议论中不难看出,企业信用能力较强，今年以前，基本未向银行贷款，银企关系保持优异，无不良信用记录。在眼前国家严控房地产开发贷款政策下,行能为其授信“住宅开发贷款”亿元，说明该企业拥有相当实力；该企业现有非银行机构借贷行为(现查证的约2500万元，还没有到期，见清单),未发现诉讼案件；以前能定期支付工程资料款,现有工程款欠账额1500万元,正在筹款支付（包含本次向外融资)，以保证业务经营信用和工程进度的实现。所以，从以上几方面状况基本能反响出该企业信誉度

7、较好。五、资本需求及用途依据该企业的申请和我们的检查：为了加快“*”三期工程（4栋)进度,支付商定工程款，解决该项资本缺口4000万元，现急需支付工程资料款1700万元。因为行给该企业授信的1亿元“住宅开发贷款”于2009年5月9日只发放了5000万元，余下50O0万元已于2O09年6月6日办理了土地抵押登记，但贷款还没有发放上账,具体原由不明。但据该行客户经理流露,有可能在10月能到位该笔贷款500O万元。所以，该企业向我企业申请短借l70O万元救急支付工程进度款。此笔借款拟分两次到位，第一次70O万元，第二次1000万元.第二次视银行贷款上账支用状况发放或不放。六、风险分析及控制措施风险分

8、析：一是房地产行业向来是国家宏观经济要点调控行业，对房地产开发贷款推广信贷收缩政策的影响,支行的授信贷款5000万元不可以定期发放；二是我国经济回暖还不明显，直接影响市民刚性购房高潮，该楼盘销售出现不温不火状况。受这两大要素的影响,有可能出现价格下滑或有价无市的现象;加之市民的购物习惯：“买涨不买跌”。所以，该企业在房屋销售上，今年和前年相比,形成较大的反差。前年“*A栋，开盘一个月5。5万平米一抢而空，价格居高不下（均价4500O元平方米)；今年二期三栋88万平米,开盘几个月，仅销售了2000万元，不足10，现销售价格折后售价为4600元平方米，与周边楼盘价格相差不远。所以该笔业务最大的风险

9、点在于:1、商品房销售疲软，难以定期实现销售收入，贷款又到不了位，有可能以致该企业财务风险：2、我们和该企业是第一次交道，对法定代表人没有深入的认识，不免可能出现道德风险。为此，本笔业务须加大对该企业的违约成本，严格掌握风险控制措施。风险控制措施:1、落实抵押物。选择该企业“*”二期楼盘(4栋)已获得要售房允许证的80套，面积7000平方米商品房作抵押,并在抵押价值上从低取值。因房产证未办理，可经过房管部门“网挂”形式（有效限期在1个月之内），以抗衡“第三人”；（需咨询当地房管部门并查证落实)2、抵押物作价，尽量以便宜位接受,建议最高抵押价值不超过2500元平方米(套内面积）;3、与该企业签订商品房买卖合同，若有风险立马办理：4、关注行放贷,追踪该企业用款，留置该企业远期支票1张;5、与该企业股东、法定代表人、财务总监、法定代表人妻子签订连带责任保证合同；七、检查结论每上所述，房地产开发有限企业，综合实力较强，经营业绩及效益较好，信用能力较强，未发现不良信用记录，在落实风险管