土地增值税理论概述

1、土地增值税理论概述1、概念：土地 +增值税土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。 4国有土地转让， 集体土地不能转让，不是出让，出让时一级土地市场；建筑物和附着物三个方面，要取得收入。增值税主要看流转税，看进项税、土地增值税更像是会计利润的计算2、范围：权属的转移 +取得收入特殊范围 - 关键词特殊关键词征税 /免税 /不征（ 1）投资、联营投资主体被投资主体（ 2）合作建房资本 +土地；自用免税；转让征税（ 3）企业兼并转让房地产暂免；货物增值税（ 4）房地

2、产交换单位之间征税；以物易物购销增值税（黄金）；个人免征（ 5）抵押期内不正；期满征税（ 6）出租不征；征营业税房产税（ 7）房地产增值不征（ 8）国家收回房地产不征（ 9）代建房不征（ 10）捐赠公益福利（ 11）赠与直系亲属赡养义务人3、纳税人所有主体4、税率 四级 超率累进税率；个人所得税（超额累计税率）级数增值额 / 扣除项目税率扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50% 的部分30%02增值额超过扣除项目金额50% 、未超过扣除项目金额100% 的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100% 、未超过扣除项目金额200% 的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200% 的部分60

3、%35%注： 房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20% 的，免征土地增值税政策来源：财法字 1995 第 6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条文。疑问一：普通标准住宅的定义？回答：财税【 2006 】 21 号文、财税【 2006 】 141 号文、国办发【 2005 年】 26号制定“普通住房标准” 三个条件： 容积率高于1.0，面积不高于120 ，销售价格不高于同类的20%（可以上浮 20% 执行）。疑问二：江苏省地方税务局对普通标准住宅的定义？回答：苏地税发【 2004 】 58号文规定“普通标准住宅”普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、 按照

4、当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、 为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。结论：“普通标准住宅”的政策优惠在江苏税务筹划存在局限性。税务筹划的时候一定要讲解清楚，否则造成误会土地增值税清算1、清算条件1 ）应该清算：竣工、完成销售；整体转让未竣工决算；直接转让土地使用权的。2 ）可以清算：销售满足 85% ；预售证三年；注销、清算；其他规定。2、清算主体1 ）苏地税发【 2009 】 72 号文：以分项目、分期清算为原则，在不同期内开发的房地产分普通标准住宅和其他。2 ）苏地税

5、规 【 2012 年】 1 号文：将房地产核算对象分为： 普通标准住宅、 其他类型住宅、非住宅累房产。3、资料索取1 ）凭证、账簿、报表、纳税申报表；2 ）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、银行开户证；3 ）开发立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证；房屋测绘报告；4 ）土地使用证、土地出让合同、拆迁补偿合同；5 ）工程招投标资料、 工程预算报告、 建筑安装施工工程合同、 景观绿化合同、 借款合同、工程量变更资料、工程决算报告；6 ）销售台账、售房合同等。4、宏观识别5、关于预征苏地税规 2013 5 号规定 2%预征率预征；保障性住房不实行预征。

6、6、收入审计（收入=货币收入 +实物收入 +其他收入）1 ）完整性；台账与房源比对测绘报告，账比对，看收入计算是否完整2 ）合法性：价格明细偏低 10% 除非质量问题、方位、检察院、其他7、扣除项目1 ）取得土地使用权所支付的金额2 ）房地产开发成本审核原则：依据合同、票据合法、金额合理、主体一致、施工验收、时空统一（时间开工到工程整体验收报告，空间规划许可证红线内的支出）。名称范围土地征用及拆迁补偿费用土地征用费用、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款、其他等前期工程费用规划、设计、可行性研究所需费用；勘察、测绘、政府规费、“ 三通一平 ”等；建筑工程费；设备及安装工程费（

7、排水、电气照明、电建筑安装工程费用梯、空调、燃气管道、 消防、防雷、弱电等设备及安装 )以及室内装修工程费）等；基础设施费用供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、“ 七通一平 ”等配套工程费用物业管理用房；变动站；社区用房；派出所；幼儿园等开发间接费用工程人员工资、利息支出、修理、折旧、监理等（3 ）房地块开发费用（期间费用） ：指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。 构成房地产开发企业产品的开发成本， 开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、 财务费用 ，以及为销售、出租、 转让开发产品而发生的销售费用 。在土地增值税清算中并非据实扣除而是采取比例扣除法能借款利息 + （1） +（ 2） 5%= 开发费用能否提供商业银行借款利息否（ 1） +（2） 10%= 开发费用4 ）加计扣除（ 1） +（ 2 ） 2