房地产开发与经营业纳税评估办法

1、2004年7月2004年7月前 言房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地点税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。我市地税系统自94年建局以来,每年均对房地产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税款明显高于其他行业。2003年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件19件，共补缴税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,检查收入2.5亿,占83%.因此，该行业是税收治理的重点和难点行业之一。如何加强对房地产开发与经营业的税收治理，有效规范房地产开发与经营业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。为了加强对房地产开发与

2、经营业的税收治理，实施有效纳税评估，我们在认真研究了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了多年对房地产开发与经营业税收治理的经验，编写了纳税评估手册（房地产开发与经营业）。本手册的编写，体现了现代税收治理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学治理，营造一流税收环境具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。 本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、会计制度、会计准则，结合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学有用、通俗易明白的原则编写。本手册内容较为全面，分为三章和附录。详细介绍了房地产开发与经营业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册从房地

3、产开发与经营业的行业特点入手，分析了三种不同环境下适用的不同评估方法，分不从财务会计核算与涉税问题两个角度阐述了评估指标的产生过程、适用范围、具体应用以及结果分析，并收集了相当一部分行业相关法规。希望此手册能成为宽敞评估人员了解和掌握房地产开发与经营业评估的工具。 由于编者水平有限，加之时刻仓促，难免有不足之处，敬请指正。 北京市地点税务局 纳税评估处目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc78015045 前 言 PAGEREF _Toc78015045 h 1 HYPERLINK l _Toc78015046 第一章综述 PAGEREF _Toc78015046

4、 h 1 HYPERLINK l _Toc78015047 第一节 差不多概念 PAGEREF _Toc78015047 h 1 HYPERLINK l _Toc78015048 一、房地产相关概念 PAGEREF _Toc78015048 h 1 HYPERLINK l _Toc78015049 二、房地产开发与经营业相关概念 PAGEREF _Toc78015049 h 2 HYPERLINK l _Toc78015050 三、房地产开发与经营业的纳税评估 PAGEREF _Toc78015050 h 3 HYPERLINK l _Toc78015051 第二节 经营特点 PAGEREF

5、_Toc78015051 h 3 HYPERLINK l _Toc78015052 一、经营概况 PAGEREF _Toc78015052 h 3 HYPERLINK l _Toc78015053 二、经营分类 PAGEREF _Toc78015053 h 3 HYPERLINK l _Toc78015054 三、经营流程 PAGEREF _Toc78015054 h 4 HYPERLINK l _Toc78015055 四、会计核算 PAGEREF _Toc78015055 h 7 HYPERLINK l _Toc78015056 五、应税特征 PAGEREF _Toc78015056 h

6、9 HYPERLINK l _Toc78015057 第二章 评估方法 PAGEREF _Toc78015057 h 12 HYPERLINK l _Toc78015058 第一节 假设法 PAGEREF _Toc78015058 h 12 HYPERLINK l _Toc78015059 一、环境适用 PAGEREF _Toc78015059 h 12 HYPERLINK l _Toc78015060 二、具体应用 PAGEREF _Toc78015060 h 13 HYPERLINK l _Toc78015061 第二节 SPSS应用法 PAGEREF _Toc78015061 h 18

7、HYPERLINK l _Toc78015062 一、环境适用 PAGEREF _Toc78015062 h 18 HYPERLINK l _Toc78015063 二、具体应用 PAGEREF _Toc78015063 h 19 HYPERLINK l _Toc78015064 第三节 系统预警法 PAGEREF _Toc78015064 h 21 HYPERLINK l _Toc78015065 一、环境适用 PAGEREF _Toc78015065 h 21 HYPERLINK l _Toc78015066 二、具体应用 PAGEREF _Toc78015066 h 22 HYPERLI

8、NK l _Toc78015067 第三章 评估指标 PAGEREF _Toc78015067 h 25 HYPERLINK l _Toc78015068 第一节 会计报表指标 PAGEREF _Toc78015068 h 25 HYPERLINK l _Toc78015069 一、指标基础 PAGEREF _Toc78015069 h 25 HYPERLINK l _Toc78015071 二、指标确定 PAGEREF _Toc78015071 h 28 HYPERLINK l _Toc78015071 三、指标附件41 HYPERLINK l _Toc78015072 第二节 纳税问题指标

9、 PAGEREF _Toc78015072 h 66 HYPERLINK l _Toc78015073 一、指标基础 PAGEREF _Toc78015073 h 66 HYPERLINK l _Toc78015074 二、指标确定 PAGEREF _Toc78015074 h 71 HYPERLINK l _Toc78015075 三、指标附件 PAGEREF _Toc78015075 h 77 HYPERLINK l _Toc78015076 附录 法规政策 PAGEREF _Toc78015076 h 101 HYPERLINK l _Toc78015077 附录一 营业税法规 PAGE

10、REF _Toc78015077 h 101 HYPERLINK l _Toc78015078 中华人民共和国营业税暂行条例 PAGEREF _Toc78015078 h 101 HYPERLINK l _Toc78015079 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 PAGEREF _Toc78015079 h 104 HYPERLINK l _Toc78015080 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体方法 PAGEREF _Toc78015080 h 110 HYPERLINK l _Toc78015081 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）

11、PAGEREF _Toc78015081 h 113 HYPERLINK l _Toc78015082 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 PAGEREF _Toc78015082 h 117 HYPERLINK l _Toc78015083 北京市地点税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行治理工作的通知 PAGEREF _Toc78015083 h 119 HYPERLINK l _Toc78015084 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 PAGEREF _Toc78015084 h 123 HYPERLINK l _Toc780

12、15085 附录二 企业所得税法规 PAGEREF _Toc78015085 h 128 HYPERLINK l _Toc78015086 中华人民共和国企业所得税暂行条例 PAGEREF _Toc78015086 h 128 HYPERLINK l _Toc78015087 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 PAGEREF _Toc78015087 h 131 HYPERLINK l _Toc78015088 财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 PAGEREF _Toc78015088 h 141 HYPERLINK l _Toc78015089 关于印发北京市地点

13、企业所得税税前扣除方法的通知 PAGEREF _Toc78015089 h 142 HYPERLINK l _Toc78015090 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税治理问题的通知 PAGEREF _Toc78015090 h 156 HYPERLINK l _Toc78015091 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 PAGEREF _Toc78015091 h 158 HYPERLINK l _Toc78015092 关于修改和完善我市企业所得税定率征收方法的通知（节选） PAGEREF _Toc78015092 h 162 HYPERLINK l _Toc

14、78015093 关于修订企业所得税纯益率和定额征收方法的通知（节选） PAGEREF _Toc78015093 h 164 HYPERLINK l _Toc78015094 印发北京市地点税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行方法的通知（节选） PAGEREF _Toc78015094 h 165 HYPERLINK l _Toc78015095 附录三 土地增值税法规 PAGEREF _Toc78015095 h 168 HYPERLINK l _Toc78015096 中华人民共和国土地增值税暂行条例 PAGEREF _Toc78015096 h 168 HY

15、PERLINK l _Toc78015097 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 PAGEREF _Toc78015097 h 169 HYPERLINK l _Toc78015098 关于土地增值税若干政策及征收治理问题的通知 PAGEREF _Toc78015098 h 174 HYPERLINK l _Toc78015099 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知 PAGEREF _Toc78015099 h 177 HYPERLINK l _Toc78015100 北京市地点税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收治理工作的通知 PAGEREF

16、 _Toc78015100 h 178 HYPERLINK l _Toc78015101 北京市地点税务局关于明确土地增值税征收治理若干问题的通知 PAGEREF _Toc78015101 h 179 HYPERLINK l _Toc78015102 北京市地点税务局关于进一步明确土地增值税征收治理若干问题的通知 PAGEREF _Toc78015102 h 181 HYPERLINK l _Toc78015103 附录四 房产税（都市房地产税）、城镇土地使用税法规 PAGEREF _Toc78015103 h 182 HYPERLINK l _Toc78015104 中华人民共和国房产税暂行

17、条例 PAGEREF _Toc78015104 h 182 HYPERLINK l _Toc78015105 北京市施行中华人民共和国房产税暂行条例的细则（修正） PAGEREF _Toc78015105 h 184 HYPERLINK l _Toc78015106 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 PAGEREF _Toc78015106 h 185 HYPERLINK l _Toc78015107 北京市财政局、北京市地点税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、都市房地产税有关政策和征管问题的通知 PAGEREF _Toc78015107 h 189 HYPERLINK

18、 l _Toc78015108 关于都市房地产税有关政策和征管问题的通知 PAGEREF _Toc78015108 h 191 HYPERLINK l _Toc78015109 印发关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见的通知 PAGEREF _Toc78015109 h 195 HYPERLINK l _Toc78015110 北京市财政局、北京市地点税务局关于都市房地产税纳税义务人问题的补充通知 PAGEREF _Toc78015110 h 197 HYPERLINK l _Toc78015111 北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收都市房地产税若干问题的通知 PAGE

19、REF _Toc78015111 h 197 HYPERLINK l _Toc78015112 北京市财政局、北京市地点税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、都市房地产税有关政策和 征管问题的通知 PAGEREF _Toc78015112 h 199 HYPERLINK l _Toc78015113 附录五 其他法规 PAGEREF _Toc78015113 h 202 HYPERLINK l _Toc78015114 中华人民共和国都市房地产治理法 PAGEREF _Toc78015114 h 202 HYPERLINK l _Toc78015115 都市房地产开发经营治理条例 PAGERE

20、F _Toc78015115 h 212 HYPERLINK l _Toc78015116 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 PAGEREF _Toc78015116 h 218 HYPERLINK l _Toc78015117 北京市商品住宅销售价格构成 PAGEREF _Toc78015117 h 221 HYPERLINK l _Toc78015118 北京市商品住宅销售价格构成治理方法 PAGEREF _Toc78015118 h 222 HYPERLINK l _Toc78015119 北京市关于实施商品房销售治理方法的若干规定 PAGEREF _Toc78015119 h

21、225 HYPERLINK l _Toc78015120 北京市国土资源和房屋治理局关于商品房销售有关问题的通知 PAGEREF _Toc78015120 h 226 HYPERLINK l _Toc78015121 关于加强住宅工程质量治理的若干意见 PAGEREF _Toc78015121 h 231 HYPERLINK l _Toc78015122 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包治理方法 PAGEREF _Toc78015122 h 234 HYPERLINK l _Toc78015123 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知 PAGEREF _Toc78015123

22、h 237第一章综述第一节 差不多概念一、房地产相关概念（一）房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物 国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知房地产涉及的税收要紧有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（都市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及今后可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通治理环

23、节开征的各种税，要紧包括营业税、土地增值税、企业所得税等。（二）房地产市场房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业治理市场，指以物业治理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。（三）房地产业房地产业是指通过市场运营机

24、制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、治理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产治理业 依照国家标准行业，我们通常所称的物业治理业被定为房地产治理业。从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速进展，其缘故与我国三项重大制度和体制改革紧密相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分

25、不颁布了都市房屋拆迁治理条例和中华人民共和国都市房地产治理法，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地治理法，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。二、房地产开发与经营业相关概念（一）房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着都市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的进展，以及都市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，要紧涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国都市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套

26、建设”是我国都市建设的差不多方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把都市作为一个有机整体开发，保证都市的生产、生活、服务和文化设施的协调进展，提高都市的整体功能。（二）与相关行业的关系1、与“建筑业”的关系在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（托付、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企

27、业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。关于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，假如有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。2、与“房地产治理业（物业）”的关系二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的连续，在销售和盈利环节对前者的阻碍越来越大，同时，随着房地产市场的规范进展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业治理及潜在业主的需要动身，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关

28、系（托付、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业治理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业治理；第三类是房地产开发企业兼营物业治理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业治理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。三、房地产开发与经营业的纳税评估房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关依照纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义

29、务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。第二节 经营特点一、经营概况截止2003年底，我市共有房地产开发与经营业3836户，占我市地税征管户数374398户的1%，2003年1-12月纳税总额10亿元，占同期我市地点税收总额565亿元的17%，其中营业税纳税总额7亿元，占同期我市地点税收总额266.7亿元的26%。依照北京市房地产信息网数据显示， 2003年1-12月，我市商品房预售面积总计1350万 m2，预售金额总计864亿元，预售均价6398元/ m2，经济适用房预售面积总计393万 m2，预售金额总计115亿元，预售均价2917元/ m2。二、

30、经营分类1、依照开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地” 指实现 指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平坦）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平坦）的土地。一个层次的开发一个层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标、协议第二层次 房屋（含土地使用权）2、依照开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是都市的外延和扩展，建设卫星城确实是一种大规模的新开发形式，

31、再开发则是对原有都市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的要紧工作内容分不是：新区开发新区开发征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等 3、依照投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、依照开发建设项目的类不不同，可分为一般住宅（含经济适用房）、公寓、不墅、商用、写字楼等几种开发形式。三、经营流程经营特点：1、投资量大，投资回收期长房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行

32、成片开发，一般采纳分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。2、资产负债率高，对金融机构依靠程度大据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。3、牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过

33、程中的协作单位也专门多。4、进展速度快，带动相关行业迅速进展进入90年代以来，该行业进展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业治理业等相关行业迅速进展。运作流程：房地产开发与经营业具有时期性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售治理两大时期。其中，开发建设时期又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，前期工作包括立项（取得项目审批书）、规划设计、取得土地使用权、施工预备等若干环节，要紧审批事项集中在这些环节，有关审批治理流程见下图（该流程图非北京市审批流程图，审批机构和个不程序可能存在一定差异，仅供参考）：都市房地产开发项目审批治理流程租售治理时期分为租售和售

34、后治理两个时期。租售期的要紧经营活动为销售房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、会计核算 房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度，其会计科目的设置有不于企业会计制度具体差异如下表所示： 房地产开发企业会计制度企业会计制度短期投资跌价预备应收股利、应收利息应收补贴款采购保管费库存材料原材料库存设备自制半成品开发产品库存商品分期收款开发产品出租开发产品周转房存货跌价预备长期投资减值预备托付贷款固定资产减值预备工程物资固定资产购建支出在建工程在建工程减值预备无形资产减值预备递延资产长期待摊费用应付利润应付股利可能负

35、债专项应付款开发成本生产成本开发间接费用经营收入主营业务收入经营成本主营业务成本经营税金及附加主营业务税金及附加销售费用营业费用补贴收入往常年度损益调整五、 应税特征（一）应税税种房地产开发与经营业共涉及13项税费 指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括都市房地产税、车牌税、土地使用费。营业税都市维护建设税（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）企业所得税外商投资企业所得税个人所得税房产税（外资企业为都市房地产税）城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）车船使用税（外资企业为车船使用牌照税

36、）印花税契税耕地占用税土地增值税其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地点税务机关征管范围 从2000年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。（二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，要紧涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：时期经营环节阻碍税种备 注开发建设期取得土地使用权契税由财政部门征收耕地占用税托付施工印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）土地增值税企业所得税个人所得税印花税租 售 管 理 期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）土地增值税企业所得税个人所得税印花税营业税按“销售

37、不动产”和“转让无形资产”税目，假如所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）企业所得税个人所得税房产税（都市房地产税）土地使用税（费）印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税（都市房地产税）土地使用税（费）赠与房屋或土地视同销售不动产代收费用 营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业治理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）企业所得税个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人

38、股东所得股利按股息、红利所得计税（三）营业税税目及涉税事项房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：税目税率涉税事项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工时期） 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。转让无形资产5%转让土地使用权；赠与土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工时期）；转让其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程服 务 业租赁业5%出租房屋、土地；出租其他固定资产其他服务业5%兼营物

39、业治理收入；物业治理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。餐饮业5%兼营饮食业收入娱 乐 业5%20%兼营娱乐业收入第二章 评估方法本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。第一节 假设法 “假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部操纵制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点

40、的“假设证明再假设”的评估方法。一、环境适用（一）基础资料不充分1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业紧密相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。（二）系统功能未完善税务综合服务治理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。二、具体应用（一）纳税情况对比1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。2、确定要紧经营收入来源以及其他情况。3、纵向对比纳税情况。（二）经营情况假设1、销售不动产收入。

41、提供劳务收入。2、房产原值。3、个人最高收入数及税率、人次。4、重大事项变更。（三）涉税信息提取1、该公司财务会计报表： = 1 * GB2 资产负债表、利润表、现金流量表。 = 2 * GB2 报表附注。2、内部操纵制度： = 1 * GB2 财务制度。 = 2 * GB2 工资制度。 = 3 * GB2 销售制度。3、公众媒介。（四）纳税情况证明1、营业税按年度汇总证明。2、个人所得税税率、收入证明。3、都市房地产税分年度证明。4、土地增值税汇总证明。（五）假设疑点提出1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未反映，假设涉税疑点： = 1 * GB2

42、 董事会成员高薪。 = 2 * GB2 职员其他福利。在纳税情况税目中未反映出的收入。建筑物开始使用。不符合土地增值税免税标准。2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点：3、用评估指标分析，提出新的假设：假设交易事项疑点。假设科目疑点。（六）完成纳税评估意见书。1、涉税疑点。2、重点检查科目重点。3、检查交易事项。（七）评估流程图（如图所示）：“假设法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 1、纵向对比、分析1、纵向对比、分析 提供劳务收入 年度纳税情况 2 房产原值 2、假设 个人收入数及税率、人次 证明 重大事项变更 证明 6

43、、完成纳税评估意见书 6、完成纳税评估意见书3、提取有效信息 资产负债表 销售不动产收入3、提取有效信息财务报表 现金流量表 提供劳务收入 涉税疑点 利润表 房产原值 重点检查科目 报表附注 信息 假设“涉税疑点” 财务制度 个人收入情况 重点检查交易事项 内部操纵制度 工资制度 重大事项变更 销售制度 5、指标分析公众媒介 假设交易事项疑点 5、指标分析评估指标 假设科目疑点 第二节 SPSS应用法 SPSS应用法即是通过SPSS软件从税务综合服务治理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。一、环境适用（一）基础资料较充分1、政府职能部门

44、之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员能够通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、较多纳税人实现网上申报。（二）系统功能未完善 税务综合服务治理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。二、具体应用（一）评估工作1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。2、专职评估人员利用SPSS软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网站”提供的详细销售情况对比分析。3、专职评估人员通过外网收集相关资料。4、制作评

45、估意见书： = 1 * GB2 企业差不多情况 = 1 * GB3 企业概况：注册时刻、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 = 2 * GB3 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时刻、销售方式、销售时刻、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时刻。 = 2 * GB2 假设涉税科目 = 3 * GB2 假设涉税事项5、审批判估工作： = 1 * GB2 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 = 2 * GB2 转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1、依照评估意见书进行预案： = 1 * GB2 制作约谈通知书。 = 2 * GB2 预备提

46、供资料清单。 = 3 * GB2 预备约谈内容。2、约谈： = 1 * GB2 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 = 2 * GB2 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 = 3 * GB2 宣传税法。 = 4 * GB2 核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理： = 1 * GB2 排除假设案件、入库案件： = 1 * GB3 案件报告。 = 2 * GB3 案件审批。 = 3 * GB3 案件归档。 = 2 * GB2 不能排除假设案件： = 1 * GB3 制作案源评估意见书。 = 2 * GB3 交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示

47、）：“SPSS应用法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 纳税情况 评估模块综合服务治理信息系统 财务报表 SPSS 企业差不多情况 房地产信息网 销售信息 评估意见书 评估环节 假设涉税科目公众网 项目信息 假设涉税事项 审 批 审批案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查第三节 系统预警法系统预警法即通过税务综合服务治理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。一、环境适用（一）

48、基础资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块能够在一定的时点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、纳税人实现网上申报。（二）系统功能较完善 税务综合服务治理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。 这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。二、具体应用（一）评估工作1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。2、专职评估人员通过外网收集相关资料。3、制作评估意见书： = 1 * GB2 企业差不多情况 = 1 * GB

49、3 企业概况：注册时刻、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 = 2 * GB3 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时刻、销售方式、销售时刻、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时刻。 = 2 * GB2 假设涉税科目 = 3 * GB2 假设涉税事项4、审批判估工作： = 1 * GB2 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 = 2 * GB2 转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1、依照评估意见书进行预案： = 1 * GB2 制作约谈通知书。 = 2 * GB2 预备提供资料清单。 = 3 * GB2 预备约谈内容。2、约谈： =

50、1 * GB2 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 = 2 * GB2 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 = 3 * GB2 宣传税法。 = 4 * GB2 核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理： = 1 * GB2 排除假设案件、入库案件： = 1 * GB3 案件报告。 = 2 * GB3 案件审批。 = 3 * GB3 案件归档。 = 2 * GB2 不能排除假设案件： = 1 * GB3 制作案源评估意见书。 = 2 * GB3 交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示）“系统预警法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 网上申报

51、企业差不多情况 税务综合服务治理信息系统 评估预警模块 评估意见书 评估环节 假设涉税科目政府共享 假设涉税事项 审 批 审批案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查第三章 评估指标本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发觉的涉税问题两个方面，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，要紧用于引导纳税评估工作，幸免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。第一节 会计报表指标会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系，结合税收法规政策，建立测算房地产开发与经营业纳税情况的数学模型。一、指标基础（一）依据

52、1、数据、资料来源较为丰富、准确。通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程，其销售数据都在房地产交易所备案，能够通过房地产信息网（/）提取及时的销售信息。2、财务数据较为专业。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知银发2003121号等规定的出台，约束小企业介入房地产市场的开发；大中型企业具有专业的财务人员以及机构，各项财务数据较为齐全。 3、涉税情况较为简单。检查通常涉及的税种为：营业税、企业所得税、个人所得税、都市房地产税或房产税、土地增值税。营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；个人所得税：报销发票、产品

53、视同销售；都市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。（二）切入点税 法 税 法评估指标评估指标资产负债表利润表 现金流量表 资产负债表利润表 现金流量表 会计科目提供 约束 规范会计科目会计科目 纳税人会计准则会计制度 纳税人会计准则会计制度营业税营业税城建税 教育费附加 收 入土地增值税 印花税 成本、费用 个人所得税企业所得税1、检查通常涉及的税种具体表现为： 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； 个人所得税：报销发票、产品视同销售 都市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记

54、入房产。2、在评估环节可能解决的问题： 营业税：欠缴、视同销售； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间； 个人所得税：产品视同销售 都市房地产税或房产税：房产自用 3、征管法第二十五条规定：纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关依照实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。4、财务会计报表较为准确。财务会计报表间数据有相互制约关系。5、大中型企业都能实现网上申报。6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。7、纳税人作帐趋于完整、规范。综

55、上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注能够作为评估数据的来源。 二、指标确定资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要讲明的事项。依据2001企业会计制度、2001会计准则和2001年企业会计制度会计报表附注。（一）收入指标收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关怀的问题。1、目的：要紧是比较当期企业取得的现金收入

56、数和当期确认的收入数。2、完整模型：主营业务收入 +（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金销售商品、提供劳务收到的现金+本期销售商品、提供劳务收到的现金+本期销售商品、提供劳务收到的现金+本期收到前期的应收帐款+本期收到前期的应收票据+本期的预收帐款本期因销售退回而支付的现金+本期收回前期核销的坏帐损失3、建立房地产收入指标3-1、指标3-2，如下： = 1 * GB3 指标3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已确认收入。 = 2 * GB3 指标3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认收入。4、对比结果，反映：

57、可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。6、灵活应用：假如“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他应付款-定金”；能够将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。7、使用该指标前了解企业关于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业关于“定金”、“认购金”的记帐科目。（二）营业税指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步核实营业税缴纳的情况。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指标4：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收

58、到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%申报缴纳营业税 = 2 * GB2 （2）指标5-1、5-2：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐预备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%申报缴纳营业税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资

59、产的情形。5、灵活应用：假如往常年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳往常年度的税款金额；能够将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（三）城建税指标1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比，初步核实内资企业城建税缴纳的情况。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指标13-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*7% 中华人民共和国都市维护建设税暂行条例第四条规定：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的

60、，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。申报缴纳城建税 = 2 * GB2 （2）指标13-2、13-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐预备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*7%申报缴纳城建税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵