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1、第一章 资资产（二）投资性房房地产的取得得1.外购的投资资性房地产 外购投资性房地地产的成本，包包括购买价款款、相关税费费和可直接归归属于该资产产的其他支出出。借：投资性房地地产 贷：银行存存款2.自行建造的的投资性房地地产的确认和和初始计量银行存款等投资性房地产在建工程等自行建造投资性性房地产的成成本，由建造造该项房地产产达到预定可可使用状态前前发生的必要要支出构成。包包括土地开发发费、建筑成成本、安装成成本、应予资资本化的借款款费用、支付付的其他费用用和分摊的间间接费用等。其其会计处理如如下图所示。银行存款等投资性房地产在建工程等 发生的支出发生的支出达到预定可使用状态（三）投资性房房地产

2、的后续续计量企业通常应当采采用成本模式式对投资性房房地产进行后后续计量，也可以采用公允允价值模式对对投资性房地地产进行后续续计量。但是是，同一企业业只能采用一一种模式对所所有投资性房房地产进行后后续计量，不不得同时采用用两种计量模模式。【例题104判断题】企业业只能采用成本本模式对投资资性房地产进进行后续计量量，不得采用公公允价值模式式对投资性房房地产进行后后续计量。（ ）【答案】【解析】企业通通常应当采用用成本模式对对投资性房地地产进行后续续计量，也可以采用用公允价值模模式对投资性性房地产进行行后续计量。【例题105多选题】下下列有关投资资性房地产后后续计量会计计处理的表述述中，正确的的有（

3、）。 A不同企业可可以分别采用用成本模式或或公允价值模模式B满足特定条条件时可以采采用公允价值值模式C同一企业可可以分别采用用成本模式和和公允价值模模式D同一企业不不得同时采用用成本模式和和公允价值模模式【答案】ABDD【解析】投资性性房地产核算算，同一企业业不得同时采采用成本模式式和公允价值值模式进行后后续计量。1.采用成本模模式进行后续续计量的投资资性房地产（1）计提折旧旧或摊销借：其他业务成成本 贷：投资性性房地产累计计折旧（摊销销）（2）取得租金金收入借：银行存款 贷：其他业业务收入（3）计提减值值准备借：资产减值损损失 贷：投资性性房地产减值值准备减值准备一经计计提，在持有有期间不得

4、转转回。【例199 】甲企业的的一栋办公楼楼出租给乙企企业使用，已已确认为投资资性房地产，采采用成本模式式进行后续计计量。假设这这栋办公楼的的成本为1200万元，按照照直线法计提提折旧，使用用寿命为20年，预计净净残值为零，按按照经营租赁赁合同，乙企企业每月支付付甲企业租金金6万元。当年12月，这栋办办公楼发生减减值迹象，经经减值测试，其其可收回金额额为900万元，此时时办公楼的账账面价值为1000万元，以前前未计提减值值准备。甲公司应编制如如下会计分录录：（1）计提折旧旧每月计提的折旧旧：12002012=5(万元)借：其他业务成成本 500 000贷：投资性房地地产累计折旧旧 50 000

5、（2）确认租金金借：银行存款（或或其他应收款款） 60 0000贷：其他业务收收入 60 0000（3）计提减值值准备：借：资产减值损损失 1 0000 000贷：投资性房地地产减值准备备 11 000 0002.采用公允价价值模式进行行后续计量的的投资性房地地产企业采用公允价价值模式进行行后续计量的的，不对投资资性房地产计计提折旧或进进行摊销，应应当以资产负负债表日投资资性房地产的的公允价值为为基础调整其其账面价值，公允价值与与原账面价值值之间的差额额计入当期损损益（公允价值变变动损益）。投资性房地地产取得的租租金收入，确确认为其他业业务收入。资产负债表日，投投资性房地产产的公允价值值高于其

6、账面面余额的差额额，借记“投资性房地产产（公允价值值变动）”科目，贷记“公允价值变变动损益”科目；公允允价值低于其其账面余额的的差额做相反反的会计分录录。【例题106判断题】采采用公允价值值模式进行后后续计量的投投资性房地产产，应根据其其预计使用寿寿命计提折旧旧或进行摊销销。（） 【答案】【解析】采用公公允价值模式式计量的投资资性房地产不不计提折旧或或进行摊销。【例 11000】 甲企业为从从事房地产经经营开发的企企业。2008年8月，甲公司司与乙公司签签订租赁协议议，约定将甲甲公司开发的的一栋精装修修写字楼于开开发完成的同同时开始租赁赁给乙公司使使用，租赁期期为10年。当年10月1日，该写字

7、字楼开发完成成并开始使用用，写字楼的的造价为1000万元。2008年12月31日，该写字楼楼的公允价值值为1200万元。甲公公司采用公允允价值计算模模式。 甲企业应编制制如下会计分分录：（1）20088年10月1日，甲公司司开发完成写写字楼并出租租：借：投资性房地地产成本 10 0000 0000贷：开发成本 100 000 000（2）20088年12月31日，按照公公允价值为基基础调整其账账面价值，公公允价值与原原账面价值之之间的差额计计入当期损益益：借：投资性房地地产公允价值变变动 2 0000 0000 贷：公允价价值变动损益 2 0000 00003.投资性房地地产后续计量量模式的变

8、更更为保证会计信息息的可比性，企企业对投资性性房地产的计计量模式一经经确定，不得得随意变更。存存在确凿的证证据表明投资资性房地产的的公允价值能能够持续可靠靠取得、且能能够满足采用用公允价值模模式条件的情情况下，才允允许企业对投投资性房地产产从成本模式式计量变更为为公允价值模模式计量。成成本模式转为为公允价值模模式的，应当当作为会计政政策变更处理理，将计量模模式变更时公公允价值与账账面价值的差差额，调整期期初留存收益益。已采用公公允价值模式式计量的投资资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（四）投资性房房地产的处置置当投资性房地产产被处置，或或者永久退出出使用且预计计不能从其处处置中取得经

9、经济利益时，应应当终止确认认该项投资性性房地产。企业出售、转让让、报废投资资性房地产或或者发生投资资性房地产毁毁损时，应当将处处置收入扣除除其账面价值值和相关税费费后的金额计计入当期损益益（将实际收收到的处置收收入计入其他他业务收入，所所处置投资性性房地产的账账面价值计入入其他业务成成本）。1.采用成本模模式计量处置投资性房地地产时，应按按实际收到的的金额，借记记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收收入”科目。按该该项投资性房房地产的累计计折旧或累计计摊销，借记记“投资性房地地产累计折旧旧（摊销）”科目，按该该项投资性房房地产的账面面余额，贷记记“投资性房地地产”科目，按其其差额，借记记“其他

10、业务成成本”科目。已计计提减值准备备的，还应同同时结转减值值准备。【例11011 】甲公司将将其出租的一一栋写字楼确确认为投资性性房地产，采采用成本模式式计量，租赁赁期届满后，甲甲公司将该栋栋写字楼出售售给乙公司，合合同价款为15 0000万元，乙公公司已用银行行存款付清。出出售时，该栋栋写字楼的成成本为14 0000万元，已计计提折旧1000万元，假定定不考虑税费费等因素。甲公司编制如下下会计分录：（1）收取处置置收入借：银行存款 150 000 0000 贷：其他业业务收入 150 0000 0000（2）结转成本本借：其他业务成成本 1330 0000 000 投资性性房地产累计计折旧

11、10 0000 0000贷：投资性房地地产写字楼 140 0000 00002.采用公允价价值模式计量量处置采用公允价价值模式计量量的投资性房房地产时,应当按实际际收到的金额额，借记“银行存款”等科目，贷贷记“其他业务收收入”科目；按该该项投资性房房地产的账面面余额，借记记“其他业务成成本”科目；按其其成本，贷记记“投资性房地地产成本”科目；按其其累计公允价价值变动，贷贷记或借记“投资性房地地产公允价值变变动”科目。同时时结转投资性性房地产累计计公允价值变变动。若存在在原转换日计计入资本公积积的金额，也也一并结转（教教材没有介绍绍）。【例11022】 甲公司将其其出租的一栋栋写字楼确认认为投资

12、性房房地产，采用用公允价值模模式计量。租租赁期届满后后，甲公司将将该栋写字楼楼出售给乙公公司，合同价价款为15 0000万元，乙公司司已经用银行行存款付清。出出售时，该栋栋写字楼的成成本为12 0000万元，公允允价值变动为为借方余额1000万元。假定定不考虑营业业税等税费。甲公司应编制如如下会计分录录：（1）收取处置置收入借：银行存款 1550 0000 000 贷：其他业业务收入 1500 000 000（2）结转处置置成本借：其他业务成成本 130 0000 0000 贷：投资性性房地产写字楼（成成本） 120 0000 0000 写字楼（公公允价值变动动） 100 000 000（3）

13、结转投资资性房地产累累计公允价值值变动借：公允价值变变动损益 10 000 0000 贷：其他业业务成本 100 000 000第七节 无形形资产及其他他资产 一、无形资产产 （一）无形资产产的概念和特特征1.无形资产的的概念无形资产是指企企业拥有或者者控制的没有有实物形态的的可辨认非货币币性资产。2无形资产的的特征（1）不具有实实物形态（2）具有可辨辨认性（3）属于非货货币性长期资资产【例题107判断题】无无形资产是指指企业拥有或或控制的没有有实物形态的的非货币性资资产，包括可可辨认非货币币性无形资产产和不可辨认认无形资产。（ ） 【答案】【解析】无形资资产是指企业业拥有或控制制的没有实物物

14、形态的可辨辨认非货币性性资产。如商商誉不属于无无形资产。（二）无形资产产的内容无形资产主要包包括专利权、非非专利技术、商商标权、著作作权、土地使使用权、特许许权等。 （三）无形资产产的核算为了核算无形资资产的取得、摊摊销和处置等等情况，企业业应当设置“无形资产”、“累计摊销”等科目。1无形资产的的取得无形资产应当按按照成本进行行初始计量。企企业取得无形形资产的主要要方式有外购购、自行研究究开发等。取取得的方式不不同，其会计计处理也有所所差别。（1）外购的无无形资产，其其成本包括购购买价款、相相关税费以及及直接归属于于使该项资产产达到预定用用途所发生的的其他支出。企企业购入的无无形资产，应应按实

15、际支付付的成本，借借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目。（2）自行研究究开发的无形形资产企业内部研究开开发项目所发发生的支出应应区分研究阶阶段支出和开开发阶段支出出。研究是指为获取取并理解新的的科学或技术术知识而进行行的独创性有有计划的调查查；开发是指指在进行商业业性生产或使使用前，将研研究成果或其其他知识应用用于某项计划划或设计，以以生产出新的的或具有实质质性改进的材材料、装置、产产品等。企业应当设置“研发支出”科目，核算算企业进行研研究与开发无无形资产过程程中发生的各各项支出，按按照研究开发发项目，分别别以“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核核算。企业自行开发无无形资产发生生的

16、研发支出出，不满足资资本化条件的的，借记“研发支出费用化支出”科目，满足足资本化条件件的，借记“研发支出资本化支出”科目，贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪薪酬”等科目。研究开发项目达达到预定用途途形成无形资资产的，应按按“研发支出资本化支出”科目的余额额，借记“无形资产”科目，贷记“研发支出资本化支出”科目。期(月)末，应应将“研发支出费用化支出”科目归集的的金额转入“管理费用”科目，借记“管理费用”科目，贷记“研发支出费用化支出”科目。内部研究开发费费用的会计处处理图示如下下：研发支出研发支出研究阶段开发阶段计入当期损益符合资本化条件的，计入无形资产成本不符合资本化条件的，计入当期

17、损益【例11044 】甲公司自自行研究、开开发一项技术术，截止2008年12月31日，发生研研发支出合计计2 0000 000元，经测试试该项研发活活动完成了研研究阶段，从从2009年1月1日开始进入入开发阶段。2009年发生开发发支出300 0000元，假定符符合企业会会计准则第6号无形资产规规定的开发支支出资本化条条件。2009年6月30日，该项研研发活动结束束，最终开发发出一项非专专利技术。甲甲公司应编制制如下会计分分录：（1）20088年发生的研研发支出：借：研发支出费用化支出 2 000 0000 贷：银行存款等等 2 0000 0000 （2）20088年12月31日，发生的研研发

18、支出全部部属于研究阶阶段的支出：借：管理费用 2 0000 0000 贷：研研发支出费用化支出 2 0000 000（3）20099年，发生开开发支出并满满足资本化确确认条件：借：研发支出资本化支出 300 0000 贷：银银行存款等 3300 0000（4）20088年6月30日，该技术术研发完成并并形成无形资资产：借：无形资产 3300 0000 贷：研研发支出资本化支出出 3000 0000【例题108单选题】2007年8月1日，某企业开开始研究开发发一项新技术术，当月共发发生研发支出出800万元，其中中，费用化的的金额650万元，符合合资本化条件件的金额150万元。8月末，研发发活动尚

19、未完完成。该企业业2007年8月应计入当当期利润总额额的研发支出出为（ ）万元。(2008年考题)A.0BB.150 C.6550D.800【答案】C【解析】本题只只有费用化部部分在当期计计入管理费用用科目中，才才会影响当期期利润总额。因因研发活动尚尚未完成，所所以符合资本本化条件的金金额150万元不影响响利润总额。【例题109判断题】研研究开发支出出中的开发支支出应资本化化，计入无形形资产成本。（ ）【答案】【解析】研究开开发支出中的的开发支出，符合资本化条件的应资本化，计入无形资产成本。2无形资产的的摊销 （1）进行摊摊销处理的无无形资产的范范围 企业应当于取取得无形资产产时分析判断断其使

20、用寿命命。使用寿命命有限的无形形资产应进行行摊销。使用用寿命不确定定的无形资产产不应摊销。 （2）无形资资产的应摊销销金额、摊销销期和摊销方方法 使用寿命有限限的无形资产产，其残值一一般应当视为为零，但下列列情况除外：有第三方承承诺在无形资资产使用寿命命结束时购买买该无形资产产；可以根据活活跃市场得到到预计残值信信息，并且该该市场在无形形资产使用寿寿命结束时很很可能存在。无形资产的应摊摊销金额是指指无形资产的的成本扣除预预计残值后的的金额。已计计提减值准备备的无形资产产，还应扣除除已计提的无无形资产减值值准备累计金金额。使用寿寿命有限的无无形资产的残残值一般视为为零。 对于使用寿命命有限的无形

21、形资产应当自自可供使用（即即其达到预定定用途）当月月起开始摊销销，处置当月月不再摊销。无形资产摊销方方法包括直线线法、生产总总量法等。企企业选择的无无形资产的摊摊销方法，应应当反映与该该项无形资产产有关的经济济利益的预期期实现方式。无法可靠确确定预期实现现方式的，应应当采用直线线法摊销。【例题110判断题】企企业取得的使使用寿命有限限的无形资产产均应按直线线法摊销。（）【答案】【解析】企业选选择的无形资资产摊销方法法，应当反映映与该项无形资资产有关的经济利利益的预期实实现方式。无无法可靠确定定预期实现方式式的，应当采采用直线法摊摊销。【例题111单选题】关关于无形资产产的后续计量量，下列说法法

22、中正确的是是（）。 A使用寿命命不确定的无无形资产应该该按系统合理理的方法摊销销 B使用寿命命不确定的无无形资产，其应摊销金金额应按10年摊销 C企业无形形资产摊销方方法，应当反反映与该项无形资资产有关的经济利益的预期期实现方式 D无形资产产的摊销方法法只有直线法法【答案】C【解析】使用寿寿命不确定的的无形资产不不应摊销。企企业选择的无无形资产摊销销方法，应当当反映与该项无形资资产有关的经济利利益的预期实实现方式。无无法可靠确定定预期实现方式式的，应当采采用直线法摊摊销。【例题112单选题】甲公公司2009年年初开始始进行新产品品研究开发，2009年度投入研研究费用300万元，2010年度投入

23、开开发费用600万元（假定定均符合资本本化条件），至2011年年初获得成功，并向国家专利局提出专利权申请且获得专利权，实际发生包括注册登记费等90万元。该项专利权法律保护年限为10年，预计使用年限12年。则甲公司对该项专利权2011年度应摊销的金额为（）万元。A.55 B.699 CC. 80 D. 96【答案】B【解析】该项专专利权的入账账价值=6000+90=690(万万元)，应按照10年期限摊销销，2011年度应摊销销的金额69011069（万元）。（3）无形资产产摊销的会计计处理企业应当按月对对无形资产进进行摊销。无无形资产的摊摊销额一般应应当计入当期期损益，并记记入“累计摊销”科目。企业自自用的无形资资产，其摊销销金额计入管管理费用，借记“管理费用”科目，贷记“累计摊销”科目；出租的的无形资产，其