案例分析大总结报告范本

1、案例分分析大总总结（两两套总结结版本）都是别别人总结结的，归归纳了一一下而已已总结1：案例与与分析考考试指错错题中常常见的错错误1一、估估价报告告本身的的不完善善1缺少少规范中中“估价价报告的的规范格格式”所所要求的的必备项项目。22、对估估价对象象描述不不清（1）没没有说明明估价对对象的产产权，即即没有说说明委托托方是否否拥有估估价对象象的土地地使用权权和房屋屋所有权权。（2）对对估价对对象的性性质没有有描述清清楚（3）对对估价对对象的物物质实体体状况描描述不清清楚3、行文、谴词造造句不当当（术语语不准、用词带带强烈的的感情色色彩、词词义含糊糊）4、逻辑不不严谨（1）前前后不一一致（数数据、

2、方方法选用用与测算算过程中中的方法法运用、标题与与内容、数据来来源无出出处、判判断推理理没有充充足的理理由）55、写作作有错误误（1）评评估结果果中没有有说明币币种，没没有进行行大写。（2）对对外币表表达的结结果，没没有写明明折算成成人民币币的汇率率。（3）表表达形式式不科学学/ssizee/sizze/siize/ssizee/sizze/siize/ssizee/sizze/siize/ccoloor-案案例与分分析指错错题中常常见错误误2二、估估价方法法选用上上的错误误1、只只使用了了一种估估价方法法2、能能用市场场比较法法的没有有用。33、收益益性房地地产的估估价，未未选用收收益法作作

3、为其中中的一种种估价方方法。44、具有有投资开开发或再再开发潜潜力的房房地产的的估价，未选用用假设开开发法作作为其中中的一种种估价方方法。55、适宜宜采用多多种估价价方法进进行估价价的，没没有同时时采用多多种估价价方法进进行估价价。估价价方法的的选用没没有结合合估价对对象的特特点或不不符合有有关的规规定-按理与分分析中的的指错题题中常见见的错误误3三、应应用估价价方法时时的错误误1、收收益法（1）收收益期限限确定错错误。（2）没没有以客客观收益益和正常常费用作作为价格格评估的的依据。（3）对对于客观观收益没没有考虑虑到未来来的变化化。（4）收收益的测测算错误误。没有有考虑收收租率或或入住率率或

4、满客客率；没没有考虑虑公共流流通比；求取的的方法错错误；收收益计算算中有关关面积套套错了。（5）正正常费用用的测算算错误AA费用的的测算遗遗漏了项项目或增增加了不不合理的的项目。第一，将一次次性支付付的费用用及与总总收益不不直接相相关的费费用作为为获取客客观收益益的直接接必要的的费用。第二，对于租租赁房地地产采用用收益法法评估时时，正常常费用中中税金的的计算只只计算了了房产税税，而没没有计算算营业税税及其附附加和土土地使用用税。第第三，自自己经营营的房地地产，在在正常费费用的计计算中遗遗漏了经经营利润润。第四四，把所所得税也也作为总总费用的的一个组组成部分分。B、费费用的计计算中计计费基础础错

5、误。C、费费用的计计算方法法错误。D、参参数确定定错误。E、总总费用中中包含了了折旧费费。F、对于带带租约的的房地产产转让的的评估。租约期期内总费费用的扣扣除项目目没有按按租赁合合同的约约定。（6）资资本化率率确定错错误A、资本化化率选定定错误BB、用途途不同的的部分采采用了相相同的资资本化率率C、安安全利率率选择错错误D、把物价价上涨率率和经济济增长率率作为资资本化率率。-案例与与分析指指错题中中的常见见错误442、市市场比较较法（1）修修正系数数的确定定没有充充足的理理由（2）比比较实例例的数量量不够，即没有有达到三三个以上上（含三三个）的的可比实实例。（3）修修正系数数的取值值不统一一、

6、不规规范或比比较物与与参照物物相互颠颠倒。（4）单单项修正正对可比比实例成成交价格格的调整整幅度超超过了220%，或者各各项修正正对可比比实例成成交价格格的综合合调整幅幅度超过过了300%。（5）比比较修正正的方向向错误。（6）可可比实例例不符合合条件。（7）区区域因素素与个别别因素混混淆不请请。（8）区区域因素素与各别别因素具具体比较较修正项项目的选选择没有有结合估估价对象象与可比比实例的的差异。（9）区区域因素素与各别别因素具具体比较较修正项项目的选选择没有有与评估估对象的的特点结结合起来来。（110）比比较修正正项目有有漏项。（11）间接比比较与直直接比较较混淆不不清。（12）区域因因素

7、比较较修正的的内涵理理解错误误。总总结2：房地产产估价报报告常见见错误11一、报报告书不不完整（共8项项内容）11.封封面2.目录3.致委委托方函函44.估估价师声声明5.估价假假设和限限制条件件66.估估价结果果报告7.估价价技术报报告8.附件二二、报告告书不完完整1.估价结结果报告告书漏项项（共113项内内容）一)委委托方（委托单单位全称称、法定定代表人人和住所所，个人人委托的的为个人人姓名和和住所）二)估价方方（估价价机构全全称、法法定代表表人、住住所、估估价资格格等级）三)估价价对象（概要说说明估价价对象的的状况，包括物物质实体体状况和和权益状状况。其其中，对对土地的的说明应应包括：名

8、称，坐落，面积，形状，四至、周围环环境、景景观，基基础设施施完备程程度，土土地平整整程度，地势，地质、水文状状况，规规划限制制条件，利用现现状，权权属状况况；对建建筑物的的说明应应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结结构，装装修，设设施设备备，平面面布置，工程质质量，建建成年月月，维护护、保养养、使用用情况，公共配配套设施施完备程程度，利利用现状状，权属属状况）四)估估价目的的（说明明本次估估价的目目的和应应用方向向）五)估估价时点点（说明明所评估估的客观观合理价价格或价价值对应应的年月月日）六六)价价值定义义（说明明本次估估价采用用的价值值标准或或价值内内涵）七七)估价依依据（说说明本次次估

9、价依依据的本本房地产产估价规规范，国国家和地地方的法法律、法法规，委委托方提提供的有有关资料料，估价价机构和和估价人人员掌握握和搜集集的有关关资料）八)估估价原则则（说明明本次估估价遵循循的房地地产估价价原则）九)估估价方法法（说明明本次估估价的思思路和采采用的方方法以及及这些估估价方法法的定义义）十）估价结结果（说说明本次次估价的的最终结结果，应应分别说说明总价价和单价价，并附附大写金金额。若若用外币币表示，应说明明估价时时点中国国人民银银行公布布的人民民币市场场汇率中中间价，并注明明所折合合的人民民币价格格）十一一)估估价人员员（估价价人员的的姓名、估价资资格或职职称，并并由本人人签名、盖

10、章）十二)估价作作业日期期（说明明本次估估价的起起止年月月日）十十三)估价报报告应用用的有效效期（说说明本估估价报告告应用的的有效期期，可表表达为到到某个年年月日止止，也可可表达为为多长年年限，如如一年）2.估价技技术报告告漏项（共7项项内容）一一)个个别因素素分析二)区区域因素素分析三)市市场背景景分析（详细说说明分析析类似房房地产的的市场状状况，包包括过去去、现在在和可预预见的未未来）四)最最高最佳佳使用分分析（详详细分析析、说明明估价对对象最高高最佳使使用）五)估估价方法法选用（详细说说明估价价的思路路和采用用的方法法及其理理由）六)估估价测算算过程（详细说说明测算算过程，参数确确定等）

11、七)估估价结果果确定（详细说说明估价价结果及及其确定定的理由由）案例分析析中常见见错误22一、估估价对象象属于房房地产的的1)土地使使用权人人交代不不清2)土地地使用权权性质交交代不清清，如是是出让还还是划拨拨土地，集体土土地还是是国有土土地等33)土土地使用用年限交交代不清清，如起起止年月月等（划划拨土地地不需交交代）44)是是否具有有土地使使用权证证没有交交代5)是否否具有房房屋所有有权证没没有交代代6)房屋用用途交代代不清7)建筑物物结构交交代不清清8)房屋建建成年代代交代不不清9)房屋屋的权属属交代不不清（特特别是抵抵押的情情况）110)房屋的的状态交交代不清清楚（如如在建工工程的投投

12、入数量量）二、估价价方法选选用上的的错误1、只使用用了一种种估价方方法2、能能用市场场比较法法的没有有用。3、收益性性房地产产的估价价，未选选用收益益法作为为其中的的一种估估价方法法。4、具具有投资资开发或或再开发发潜力的的房地产产的估价价，未选选用假设设开发法法作为其其中的一一种估价价方法。5、适适宜采用用多种估估价方法法进行估估价的，没有同同时采用用多种估估价方法法进行估估价。估估价方法法的选用用没有结结合估价价对象的的特点或或不符合合有关的的规定三、应应用估价价方法时时的错误误1、收收益法（1）收收益期限限确定错错误。（2）没没有以客客观收益益和正常常费用作作为价格格评估的的依据。（3）

13、对对于客观观收益没没有考虑虑到未来来的变化化。（4）收收益的测测算错误误。没有有考虑收收租率或或入住率率或满客客率；没没有考虑虑公共流流通比；求取的的方法错错误；收收益计算算中有关关面积套套错了。（5）正正常费用用的测算算错误A费用用的测算算遗漏了了项目或或增加了了不合理理的项目目。第一一，将一一次性支支付的费费用及与与总收益益不直接接相关的的费用作作为获取取客观收收益的直直接必要要的费用用。第二二，对于于租赁房房地产采采用收益益法评估估时，正正常费用用中税金金的计算算只计算算了房产产税，而而没有计计算营业业税及其其附加和和土地使使用税。第三，自己经经营的房房地产，在正常常费用的的计算中中遗漏

14、了了经营利利润。第第四，把把所得税税也作为为总费用用的一个个组成部部分。B、费费用的计计算中计计费基础础错误。CC、费用用的计算算方法错错误。D、参数确确定错误误。E、总总费用中中包含了了折旧费费。F、对对于带租租约的房房地产转转让的评评估。租租约期内内总费用用的扣除除项目没没有按租租赁合同同的约定定。（6）资资本化率率确定错错误A、资资本化率率选定错错误B、用用途不同同的部分分采用了了相同的的资本化化率C、安安全利率率选择错错误D、把把物价上上涨率和和经济增增长率作作为资本本化率。2、市市场比较较法（1）修修正系数数的确定定没有充充足的理理由（2）比比较实例例的数量量不够，即没有有达到三三个

15、以上上（含三三个）的的可比实实例（3）修修正系数数的取值值不统一一、不规规范或比比较物与与参照物物相互颠颠倒。44）单项项修正对对可比实实例成交交价格的的调整幅幅度超过过了200%，或或者各项项修正对对可比实实例成交交价格的的综合调调整幅度度超过了了30%。（5）比比较修正正的方向向错误。（6）可可比实例例不符合合条件。7）区区域因素素与个别别因素混混淆不请请。8）区域因因素与各各别因素素具体比比较修正正项目的的选择没没有结合合估价对对象与可可比实例例的差异异。9）区域因因素与各各别因素素具体比比较修正正项目的的选择没没有与评评估对象象的特点点结合起起来。（10）比较修修正项目目有漏项项。（1

16、1）间接比比较与直直接比较较混淆不不清。（12）区域因因素比较较修正的的内涵理理解错误误。案例分析析改错题题总结331、从从估价报报告的结结构上讲讲，内容容不完整整aa、缺委委托估价价方b、缺缺受理估估价方c、估价对对象概况况交代不不清，所所需资料料收集不不全面。土地需需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程程度、土土地现状状、地质质条件、产权状状况及说说明、土土地使用用权起止止期、地地价区类类等。建建筑物需需说明：名称、坐落（门牌）、面积积、楼层层数、结结构、装装修、设设备、建建成年代代、用途途、产权权状况及及证明等等。单独独估价建建筑物时时，也要要有土地地证明。此外，还应对对环境

17、作作简要说说明。dd、缺估估价目的的，或目目的不清清。是何何种条件件状态下下的价格格。如熟熟地、毛毛地；开开发场地地还是项项目完成成时的土土地；已已完工建建筑还是是在建工工程；期期地、期期房现房房等。ee、估价价时点：不是一一段时间间，而是是某一日日。f、缺估价价依据。估价方方法及操操作的主主要依据据；与估估价目的的相配合合的合法法性依据据等。房地地产估价价案例分分析总结结记录44一综合合察看1对对照估价价规范看看估价报报告案例例是否符符合规范范格式，内容描描述项目目是否完完全、合合适，书书写方式式，用词词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字字等是否否准确。2察察看估价价方法是是否与估估价目的

18、的，估价价对象适适用，估估价技术术路线是是否正确确3估估价时点点是否准准确44修正年年限是否否正确5检查查计算是是否正确确，前后后数据是是否照应应一致6对采采用的方方法是否否有合理理的说明明和理由由7任任何一项项数据都都应有来来源依据据，必要要时说明明8注注意利息息的计算算方式，期限9报告告有效期期应以报报告完成成之日为为准10现现实用途途和法定定用途相相符11一一估价以以选用两两种以上上的估价价方法，要符合合要求，选用取取舍都应应有理由由(1)有条件件选用市市场比较较法的(2)收收益性的的房地产产要有一一用收益益法(33)具有有投资开开发或潜潜力的用用一开发发法12注注意对价价格的称称谓是否

19、否错误（比准，收益，积算）113要察察看估价价类型,对照规规范对此此要求144最后一一道题一一定要细细心,首首先指出出错误,在进行行改正,切忌认认真.正正确的改改错了要要倒扣分分的16纠纠纷房屋屋,拆迁迁房屋，拍卖等等特殊的的估价,应注意意特别说说明原因因状况177注意一一些对估估价的特特殊规定定，如对对不得设设定抵押押权的，国有划划拨土地地的等等等118保险险估价应应首先明明确是否否包含间间接损失失，说明明是否能能修复199基准地地价修正正法中基基础设施施要进行行修正，使用年年限是否否明确二二比较法法：1比比较实例例的用途途，结构构等必须须一致，不一致致适应说说明2是否否统一了了可比价价格的

20、可可比基础础：付款款方式，单价，统一币币种和货货币单位位，面积积内涵，面积单单位。交交易税费费的负担担是否正正常3实例例不应少少于三个个44实例应应修正差差别不应应太大，每次单单项修正正不能超超过200%,综综合修正正不能超超过300%5可比比实例是是否在同同一供求求区,规规模是否否相当,权利性性质类型型,故价价目的应应该吻合合，价格格是否为为正常交交易价格格或可修修正（必必要的说说明）6日日期修正正,时间间(一般般不能大大于1年年).方方法.公公式,状状况是否否进行修修正,公公式,方方法,付付款方式式77最终比比准价格格是否进进行了综综合和说说明（方方法是否否正确）收益法法：11总费用用和总

21、收收益的计计算是否否准确，正确，租金计计算是否否有漏项项和重复复的,是是否计算算收益时时考虑了了出租率率,出租租收益是是否稳定定22资本化化率是否否合理，综合、土地、建筑物物相比较较33安全利利率的选选取应有有必要的的说明4是是否考虑虑了租金金的未来来变化5收收益无限限年限扣扣除折旧旧和土地地摊销成成本6收益益有租约约的按租租约，无无租约的的按客观观收益，空置也也要考虑虑客观租租金7收益益均应以以年为单单位，查查看是否否一致成成本法：1成成本应为为社会平平均成本本,即客客观成本本2注注意各种种物业的的价格构构成（及及商品房房，农地地征用，拆迁房房屋）3注注意保险险估价不不计地价价，评估估抵押价价值时的的土地价价值考虑虑是否正正确,看看是直接接还是间间接损失失,如不不可修复复,应有有说明4销售售税费的的依据是是销售收收入不是是成本，税费的的构成是是否正确确5入股股的估价价应说明明入股后后的用途途6注意意计税方方式是否否正确，如房产产税要减减去原值值得100-300%，个个人按市市场价格格出租居居民用房房4%，营业税税3%7预预售的价价值应在在销售价价格中扣扣除而不不是在最最后的估估价报告告中8折旧旧计算是是否正确确(包括括年限和