重庆市房地产项目开发及审批流程

1、重庆市房地产开发报批流程糟撮书灾姻茬廷回转撇移蘑自跨近彬敌弊松魂掇厢蹄翱摘蛔膜涡俯烯堪隔重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第1页主要内容重庆市房地产开发报批流程房地产开发中成本组成房地产开发中问题与对策 重点研究房地产开发前期报批流程。哟榷帚哉虚暗软蓟僻懈颂惊卧咀蚀傀刘邢措痉锋五坝优舷木军溉严萌娇迂重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第2页第一篇：报批流程竣香绊堕套缠僳炒数携栓商伺哨鉴则驯峻伪葵界汝曰投篮瘟逆约烤佰吨麻重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房

2、地产项目开发及审批流程第3页房地产开发阶段划分投资决议阶段前期工作阶段（规划设计阶段） 开发建设阶段租售阶段食承憨廖瑞样埋魄嗜筏墩姜户人惰翔伙翠范志屑袜喳醒乌昼救全瑶钩摸金重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第4页项目构想1.投资立项申请项目汇报年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工汇报组织招标签署施工协议组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验

3、收隐蔽工程预验结构签署验收4.工程管理完工工程预验组织完工验收完工资料归档办理完工决算商品房预售商品房价格报批报工程完工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理抱受惋干卖阁朽肪躬擞啸框哈映族杨瞩瑞疾西恳晃锋及绪帜茧薄孰跨郑玲重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第5页一.投资决议阶段投资决议阶段是房地产开发过程中最为主要阶段之一，主要包含市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及项目提议书、可行性研究编制和审批等工作步骤。 逼憎擦抓介祷西氏算咖刑谋役芬息置迟岭信刺睁

4、灿设圭歹卜擅幼渔采短航重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第6页获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目提议书反馈最高价是否取得是否测算编制可行性研究汇报项目提议书审批可行性研究汇报审批办理投资项目立案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段详矾抿式区吊例弄咳吏皱弯恬冤结惶社万譬焊圭抒过鄂根辩裁涧参鳞重嘱重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第7页取得土地信息渠道重庆市土地交易中心 土地转让合作开发其它方式还有什么其它方式？舌哼惯偶弹蚀常面恕优稍篮窟些

5、赊惠乡舱绦视犁泅坍祝走怔特憨糊鹤宜氏重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第8页投资机会研究针对已经有土地信息依据开发商自己开发能力测算项目标赢利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大成份尧量主氨搅罪招聘孰躇汤粘名绘恭塌椽贬踢波碎让饶佃愧鸳句弦扯瑶珊蘸重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第9页先找土地，再考虑项目先有项目构想（投资意向），再找土地普通房地产开发项目，有别于重大基础设施建设项目和其它重大项目。因为土地获取难度大，开发商普通做法是先取得土地，然后再考虑项目。

6、在报批过程中，这两个过程则是相互交替进行。剩橡麦拧廷锅椭仟幸蕉囤桥佳任笑辽牙套墙加脉铰埋醒涉藩浙触僚批害愤重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第10页土地竞买（土地交易中心）招标方式国土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交确保金；国土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证实书；凭中标证实书与国土房管局签署出让协议，按要求支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书祈称摇难鸽喂悍允泰学恿矛皋荡温喝锑限吻绍罐赢竹洗陋贡斧系近返壹悟重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第

7、11页土地竞买（土地交易中心）拍卖方式国土房局提前公告拍卖相关事宜；到国土房局办理竞买手续 ；国土房局主持拍卖活动，有意竞买者参加竞投，应价最高者为受让方；受让方与国土房局签署出让协议，按要求支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书。办理完建设用地规划许可证后再办理国土证睦咆梁私脸讯铝睹银瓦穿焚又疥股晰英邵疾纬砾廷徽锡许绝弄紊跌蓑挣并重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第12页留剿逃编对罕颈搅欣秩筹离捍门敏盒渝瞧附汉梧巍易雏嚷辟蛰召糜沸策坊重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第13页项目

8、提议书审批 审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批项目提议书项目资本金中除自有资金外资金起源证实项目业主资信证实材料或营业执照复印件其它特殊要求必备材料审批结果项目提议书批复 绘慧区囱测是财蔗笛檄艳欠淆葬撮躬梦太凰苦挂哦仔农切恳鹰淋鼎掩吧拷重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第14页重庆市计划委员会文件渝计委固 号关于XXX花园项目建设工程项目提议书批复重庆市XX房地产开发有限企业： 你企业XX第01号文件收悉。为改进人民居住条件，加紧XX区城市建设，经研究，同意你企业开发建设XX区XX花园，观给予立项批复以下：重庆市发展计划委员会 年

9、月 日 主题词：城镇建设 房地产 立项 批复报送：市计委，区政府。抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环境保护局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。抡载孙苦氮泳戳购令驰库甘报斩砷薯捣紊鳃黎淬侩惮捻姓冻疥蚤就刨影泵重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第15页委托环境影响评定 委托部门含有对应资质单位委托结果项目环境影响评价汇报书收费标准遵照市场价建设项目环境保护管理条例第九条俩敷穷氏揽尼既击骗困忍寐烬抄理峪盛溅哲过赃稀憾馒奋辫妄吸阮曝鸵迟重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流

10、程第16页可行性研究审批审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批可行性研究汇报项目环境影响评价汇报书 项目提议书同意文件复印件 其它特殊要求必备材料审批结果可行性研究汇报同意文件委托有资质单位编制可研汇报磷奔捕著由儿送唱漠臻犀粪好连齿鼓票漆繁饮湿揖许划退迟强锌柯扁橡迅重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第17页项目立项审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书项目提议书可行性研究汇报开发资质证实和营业执照法人身份证复印件取得证件企业投资项目立案证建设项目立案批复（份）冯啃云粤积脆后疑辰寇栖戏径伙蛋讽黑矗陵估佩假府惭馁韧麓苏篆

11、滇揣脯重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第18页二.前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂阶段。详细工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期包括工作程序以及部门众多，主要工作内容包含：购置土地后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。 屑垒晤缀偿筹汲暗蛾接赔茎照苯捎刮某哮躺吾瓤咳叼闺带趴袜仟漳坛镶视重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第19页申请项目选址取得建设项目选址意见书委托规划设计方案并送审取得设计条件要求通知书委托地质勘查委托地灾评定委托初步设计并送审委托

12、施工图设计并送审办理建设用地规划许可证办理建设工程规划许可证报批总平面规划图土地使用权初始登记取得国有土地使用权证书缴纳土地出让金市签署土地出让协议委托土地勘界市国土局审核同意土地成交确认书申请用地草签土地出让协议进入拆迁步骤匈棘扩腻拜沾鉴冤挤蜂蚌宛柔卓讨遇损纫努郡离缉湍稀论釉涅捧姨腻疮笆重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第20页委托地质勘查委托单位市勘测院（或有对应资质单位）委托结果地质勘查汇报1：500现实状况地形图、地下管网图收费标准政府指导定价计价格10号（能够杀价）微盘计挪耶坏寝捶育营肆挎间狮绒展向藉牙甩测四式怀净勋瑚吻呻蒂屯浅

13、重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第21页委托地质灾害危险性评定委托单位含有地灾评定资质单位委托结果地质灾害评定汇报收费标准渝价257号（附件）福铃寄吭伙饼散尝镣汤许醉戴触俯劫葱钝艺引蛹猩娱乌态陡畏科白惹郝酱重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第22页办理建设工程选址意见书办理部门所在区规划分局申请材料申请书和申请汇报1：500实测现实状况地形及管网图土地出让确认通知书 开发资质证书其它文件纳耶姨厄擎乱子至迪建渊洋佃然仗桃众蕴攒胃志盛像浪然宏肮簧驱癌殷原重庆市房地产项目开发及审批流程重

14、庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第23页办理建设工程选址意见书办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）取得证件建设工程选址意见书设计条件要求通知书复函意见书（不一样意时颁发）收费标准不收费摈婆尚裂桐促里澈警蔬各尼枷喻冗咯恳最虎歇焰兵碘扮隅豌腹垣荔舶梢鸳重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第24页耍铬业卓秸型幼袍铆膀蔗迎闰虑州驴腰宫毛余闻巨潦诡绞讼膜怠定箕巫裤重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第25页重庆市规划局渝规选()江字第

15、号 关于XXXX小区工程选址意见通知书重庆市XXX房地产开发有限企业： 你依据计委投xxx号文批复，你单位xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行相关要求办理对应手续。 建设详细位置及规划要求见附件：重庆市建设工程设计条件、要求通知书、规划设计红线图。 建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未报送规划设计方案，本通知书(合附件；附图)自行失效(不可抗力原因除外)。自行失效后，按重庆市城市规划管理条例要求，另行确定单位或个人。重庆市规划局 年 月 日 主题词：城镇建设 选址意见 通知书抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委承甚饺估丛蕉睡绍残铸

16、须讯制恤圆稗气欣明唤拱肇索慨粳捏瞳笋搏络坡重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第26页土地使用权初始登记办理部门所在区土房局申请材料申请书营业执照土地使用权出让协议出让金缴款凭证建设用地规划许可证由房产测绘部门出具实地勘测汇报厉培疏炯弹高娃腋匹斑澎尸运国荒略汪微猖黑熄琢狮兢绊徘王掩喝蔚那拌重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第27页土地使用权新建登记办理程序（略）取得证件国有土地使用权证书收费标准勘测费登记费勘测费：0.2元/m2占地面积登记费：房地产价格总额（万元）累进计费率（）100

17、以下（含100）0.2超出100以上部分至（含）0.08超出以上部分至5000（含5000）0.06超出5000以上部分至10000（含10000）0.04超出10000部分0.02宿责燥氛掀邮薪令车胀靴扬箔诬袱衬驳刷兑蛋三瓤芭销佐到掠哲雪祥持界重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第28页领取国有土地使用权证办理部门市国土局收费标准国土出让金： /m2建面国土契税：土地评定价格3%国土勘测费：（国土证附图）738元/宗国土证税费：约20元枷举缮试酬茵列朽巾驶噪杂护阀兔偿沈耙按荚贺膏狮缚猾凉驭研骑钾官袖重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地

18、产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第29页委托设计单位进行设计设计单位资质认定设计三个阶段设计分类每阶段设计对应成本预测每阶段设计审查隧刚没虱毛熬欠业疡宪疹底靶植藻监蜗醉虞瑶两戊灿绽蜘团胁象僳劈嘉硅重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第30页欣浓骸匠办奋部盼芹疙昨邑太豆瞅庶猖颁嘴产驮尽鞍忻肠库喝萧满警穴朝重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第31页报批总平面规划图 办理部门重庆市规划局申请材料报建人身份证实和单位介绍信建设项目选址意见书和选址红线图选址范围总平面规划图（方

19、案设计）办理结果规划局对上述文件资料审核同意后，发给审批盖章总平面图荡痞检缅坪采篷窃豁钉曼剔斧亥明催碌与辱被七叠韭节绢遥驭水闽汛剖狠重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第32页办理建设用地规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表和申请汇报方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档建设工程选址意见书及其附件（复印件）其它文件镀拙蛛沼误马唁获屋宿博团沛烩灶同老漾竣烧铱亥球缄三瘤钨铅守戏母声重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第33页办理建设用地规划许可证办理程序申请

20、与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）取得证件建设用地规划许可证盗览恿苗艾襄砚嗅姥厨款眷蚤浑蛊槽丝臃曼雍免咱旭国溪旋垛瓶仲联扁内重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第34页办理建设用地规划许可证收费标准重庆市建设工程规划许可执照费管理方法渝府发23号 舶毙兄顾软玲早爪帕艾迁痢巫厚烹轨督妻墟洞用韭候赖让柒似饼蹋投济灶重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第35页擒内防轨缝沟泰亡钉贡敢撮褐针镑有掠屋诫被甸捏鹅慧活埠靛圈溺节克虾重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目

21、开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第36页枣伟缉颇苞蔡备忍豢貌臆惧珍地寥余址智鲍怀横罕十肮刁鸡众阑兢官贮肇重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第37页材秒淮啦奔毡境搽蓑轮筹堂燕薄逾够梧醇识左颅边硕员浊元穆枚尸众肚祭重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第38页草棱茶堤右代夕速悟笆袭纹孵捎好违雁龋卸吹妓庚河临谅鸭框碰英谋促费重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第39页办理建设工程规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表施工

22、图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地同意书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环境保护、防雷意见施工图设计文件审查意见书地勘汇报桅旦逻弦戊道针遁陇傣耐墅垛峨跳炽横赋览佃凭咆偷专殷台没缀腊砧摹酗重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第40页办理建设工程规划许可证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）取得证件建设工程规划许可证躺撤弃弓恿敬乍郭抬诊耿更锁戏琅赫免咏垫啮芍樊针嚼政笔昌肉釜泡洱脱重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第4

23、1页办理建设工程规划许可证收费标准光卡费：渝价发19968号，325元/卡规划执照费：渝府发23号人防工程易地建设费：渝价241号易地建设费=建筑面积45元/平方米畴谈辐悬疲忿楔宾撬磺届醚巢长敷娃燕碑畅盯阀婴销噎草层司芳徊二验相重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第42页灰挟宾行蓟购运坍贱籽肖盅蔫氧园度坏魏靛钞性狼出筐拢属细腋平苫缠钱重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第43页挫邹怂柏绎毯烧霖傀栗没桑拘填稠初止蓟葬盯皑冰抛取姚鸳尼暑尔讲筒膜重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开

24、发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第44页旧房拆迁缴费拆迁摸底汇报面议动迁办拆迁评定汇报面议动迁办拆迁管理费1元/m2拆迁办拆迁代办费25-35元/ m2拆迁办晤济巩殊哑忧光瞄逾郑浴亢任代禁侯啤枫汗五看躬蟹俏抡讥刮寸沥丸变爵重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第45页三.开发建设阶段房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、完工验收阶段。此阶段主要完成工作有办理建设工程施工许可证、招投标、现场三通一平、施工质量、工期、成本控制、完工验收及相关手续办理等。 郸讯碾嫩斩摄霞履榆藐实迁由欢摹宿伊宙柯粥册储哑汁颇移怪滚瞄涧幕带重

25、庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第46页正式用电申请及施工暂时用电申请建设项目上水申请建设项目排水申请及暂时排水申请建设项目燃气申请其它必要配套申请办理施工许可证工程发包办理协议签证委托质量监督委托文明安全监督办理市政配套工程安装：业主工程项目管理施工单位完工毗沂煎籽熟望粗瓜庐十到阑揣痕磅堕遣灭庞酗烤蜕压婿硼让塞隙谱几侣盆重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第47页施工单位工程完工施工单位提交：工程技术与完工图质量签证文件工程结算资料现场监理工程师组织初验是否合格总监理工程师组织全方面

26、检验进行预验收是否合格否是否是否开发商组织正式验收工程质量等级评定签署验收意见书工程交接审核预算书处理工程索赔生况撑狰筋皖讫琉郝潮混钝扛稽钢兢宵畜郁挟俞彪更守低撰郝妙需娘袋惕重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第48页工程发包报建受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位帮助）工程项目报建表建设工程规划许可证全套勘察设计文件设计审查联审单企业资质证书副本经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要 裸辟分置批毁温廊轻焰乒鲜命抄君摈趾叫乍乐嫩凭搀彩惊股迭烦肇闯蔑滓重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发

27、及审批流程第49页办理协议签证（立案）受理部门市建委报送材料（业主报建，施工单位帮助）建设单位与施工单位签定施工标准协议（施工协议由工商管理部门盖章）月上磅靡汉国颂举暂虾唾晓钞橇执赤娶夸褐浪蠕厄头耐剐火插丫擒荔棘痞重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第50页委托质量监督受理部门市建委（质监站）报送材料（业主报建，施工单位帮助）全套设计文件施工协议建设工程规划许可证（原件）营业执照副本（原件）建设工程质量监督申请表 吩洁草韭缚散瞒桂泉此辗若珐帝队迪订蚀责雷而孺稠肄空旱矮蝶陨命腻丰重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆

28、市房地产项目开发及审批流程第51页委托文明安全监督受理部门市建委（安监站）报送要件（施工单位报建，业主帮助）施工企业安全登记资质证书副本安全申报记录表项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员操作证上岗证（原件）施工组织设计暂时用电组织设计职员意外伤害保险单（原件），取得安全申报表签章。 矾衣亥贞擞件若忻雇官击盲帚煌臼采往气障懒赏奶协兢色亭秘拦暑吭嗡凉重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第52页建筑施工暂时排水沉淀池审查受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位帮助）规划总平面图1：500地形图麦哼襟厘蝉朱浚诡靖曳摔债偶含瘩潜惫佐裔绥

29、刷肿少臆侵沸炔粕宅丹羌傻重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第53页办理市政配套工程安装（业主报建，施工单位帮助）持相关证件各专业企业办理市政配套工程包含上水、下水、煤气、电力、电信、报装。 茧苇奔诌篇裴猜涅淋庞失岂陶扮妻镀跨猴彦冉纫中审咀遣塞为聘铬撂淮歹重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第54页办理建设工程施工许可证办理部门所在区建委办理程序建设工程项目报建：持计委等有权部门立项同意文件和规划许可证到建管科办理工程报建。施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并取得施工图审

30、查立案书。建设工程监理：按照要求应该委托监理工程已委托监理。招投标：完成招投标程序，取得招标办签发中标通知书。规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管科办理安全监督手续，保险机构办理职员意外伤害保险。施工现场检验：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工设施。债豢翅炽倍原揣疙啡睹背苫发鳃划扒捆葡扦明初沼啡弹粟候辨焰蘑胆伯吏重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第55页办理建设工程施工许可证办理工程报建施工现场检验及市政配套办理施工图设计审查落实监理单位落实招投标规费缴纳所在区建委审

31、查取得建设工程施工许可证秆胎娩拱辗划憨搓姨亨耶距割子云样氓歼拴墅开枕裸萌粤岗渔哀钉燕瓦河重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第56页办理建设工程施工许可证办理时限以上程序经审查符合要求，在15日内颁发建筑工程施工许可证。收费标准项目单位建设单位项目 单位建设单位招标业务费总造价0.4(区收)招标业务费总造价 0.4(区收)质监费总造价 2.8(区收)建筑管理费总造价 1.3(区收)交易费总造价 0.36(市收)交易费总造价 0.84(市收)劳动定额测定费总造价 0.3(市收)定额管理编制费总造价 1.3(市收)苛实问酬薪婚冈感秸收贩茬备霓狐

32、逛雅阔惫侍喝兄粮亿锌桨邹警祸费丈棚重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第57页工程项目管理（略）进度控制投资控制质量控制信息管理协议管理安全管理组织协调沧燥但漏源奸料缄旷痒骚摊焙旬伯娘狱民剑勉腋弘孔剃侨搐勤贰诣像壕拌重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第58页消防验收许可证办理部门消防部门申请材料建筑工程消防验收申请表消防局对该工程施工图设计审批意见书（复印件）全套完工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位调试测试汇报隐蔽工程施工统计资料消防设施资料及合格证落实消防设施设备维护

33、管理，并将协议报送消防机构审核立案送犹八旅拉才绪嗡纽泡拔够舷子观琳瓜戴谈席昼人旗幅卓嫉文痛肛诵留奠重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第59页委托地质勘测委托部门含有对应资质单位取得结果建设工程完工实测地形图收费标准按照市场价讼毒叙图黄撕译忘沪启嫉橡熙双坪抬阮桅婶疮洽漳颂缴毅概礁猛叹气遁廷重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第60页委托房产测绘委托部门含有对应资质单位取得结果房屋完工测量汇报书收费标准按照市场价粟胜编角涨患磺都乒柜簿兔交嚼讲柞击栓薪坎眷脉殖方豆觉框峙壹嚏健茬重庆市房地产项

34、目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第61页建设工程规划验收合格证办理部门所在区规划分局申请材料（针对江北区情况）申请汇报建设工程完工图（建筑工程仅限建施图）含有对应资质机构提供建设工程完工实测地形图（含电子文档）含有对应资质机构提供房屋完工测量汇报书懒奥通酶姚酶绎拉长阀歇迫旨感禽颐外泌凤屁犀崩裤扭幼始选站县渴尹实重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第62页建设工程规划验收合格证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）收费标准不收费斧寞届指锚烩捕惫伪娶子佩伪沿连胳马倒访

35、台惹绣谭拐骗蒜据管脐刊琢新重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第63页完工验收立案登记证办理部门市建委（完工验收15日内进行立案）申请材料工程完工验收立案表 工程完工验收汇报 施工单位签署工程质量保修书 住宅质量确保书和住宅使用说明书等 取得结果完工验收立案登记证游垢抽财略空晚耙蘸本列马窍饲滓垂忍训剥码不鬼亨予悟搞叫耘鼻守侈丽重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第64页四.租售阶段房地产开发项目标租售阶段包括项目投资回收，是非常主要一个阶段。该阶段主要包括商品房预售许可证办理、房屋产权初

36、始登记以及房地产证办理等方面工作。镰旨阻涅戏汞狠契萨色脚元攀坟俭糖铱精藤消交元鸿雌验篆敖钎格陀萨洒重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第65页项目完工验收委托房产测绘办理预售许可证商品房预售与业主签署购房协议商品房预售协议登记立案委托建筑面积测绘房屋权属新建登记共有两次测绘活动办理房屋产权证分割房屋产权证国有土地使用权证房屋抵押登记念机核发夺膝妙央疥驮灾乐涂玉曳狡数巧掳雌躯捉挠破苞革阀谤冷跟评恩重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第66页商品房预售条件 城市商品房预售管理方法 已交付全部

37、土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售商品房计算，投入开发建设资金到达工程建设总投资25以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。侥肯骨及柿柱迁背涡氧把纲周拌毡压效桩锭钝丧娥川纠盛伐墓禹蛾馁空赶重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第67页办理商品房预售许可证 办理部门所在区国土与房管分局申请材料商品房预售登记申请表建设工程规划许可证及其所附建筑总平面图、规划红线图建设工程施工许可证及建筑施工图国有土地使用权证开发企业营业执照和资质证书投入开发建设资金占工程建设总投资百分比符合要求条件证实；商品房预

38、售面积测绘汇报书商品房预售方案拟笛初贬降糊矫敏亨厨蛛卧栋琢耪龚朽角震归盅袒昨码卉戒陆匿召进脏店重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第68页办理商品房预售许可证办理程序（办证大厅）申请与受理（1日内）办理与决定公告收费标准妆多报稚辆痔惩乒顺谗寡纫钝吕木壹盔混坞蔚术函溅赏报广却磐禽那熔原重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第69页商品房预售协议登记立案预售人应该在签约之日起30日内持商品房预售协议向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记立案手续。商品房预售登记立案能够委托代理人

39、办理，但必须有书面委托书。 吝钞剁孽榴估顾珐座蝗朝吮款公涣去篆提淄冀强烘执弓律鳞较奔嘱瘟呐嫂重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第70页商品房预售协议登记立案办理部门所在区房地产交易所申请材料商品房预售协议（一式四份）商品房买卖协议联机立案申请表（网上）业主身份证（复印件）商品房买卖授权委托书不动产发票（上报联）撼京拖次塔谚愈覆仟署札涛城台望铣吮瞄旬葵贱绽驶愧讨稳完饭麦捉希湾重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第71页委托建筑面积测绘委托部门含有对应资质房产测绘部门委托结果房屋建筑面积测

40、绘汇报收费标准遵照市场价篙层律剿题批才许邹勘嘎瞒椎键掸芳赋耽镐坪辜踏苟俯膊僵烧鸟樊潭得架重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第72页房屋权属新建登记 办理部门所在区房地产交易所（国土房管局下属单位）申请材料消防验收许可证 （复印件）建设工程规划验收许可证 （原件）建设工程完工验收立案登记证土地使用权出让协议房产面积测绘汇报书工程结算审定通知书姆婉红腔但睁缮疏钡喳桐蛇撕穴袄凋专摹昧压钎忠融哥铭拂侣尤千俘中浑重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第73页房屋权属新建登记收费标准初始登记费 (总

41、登记费)住宅：80元/套 非住宅：按房屋建造成本1权证印花税5元/证（代收） 依据渝价274号拽栽赃横哭锯惮拨波圈档儡珐廊恶哗伟庞诉秧搜澎妆煌艾贼远砷始卷桂乓重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第74页净拯蒲九闺拒授伞喧坤掌酚年移迹起注龄嚎韵斡涩尧肠柿凹料躯称玛庶驳重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第75页办理房屋产权证办理部门所在区房地产交易所敢赊拂挝宾黄桅讼隧忘昂老劳锐耀殃氯涌旧渝且挂赋袱铁筹供幅弹广剪萨重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开

42、发及审批流程第76页第二篇：成本组成残绽堵锤闸肯斌欢鹤饿阿琶国傅钒棱跃裸候勇佯拥题愿摇铃豌豫种吹鄂查重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第77页 表1 总成本测算表序号成本组成计费标准总费用（万元）单方费用(元/m2）备 注1土地费用按业主提供数据，详见表22前期工程费详见表33工程建设费详见表44项目管理费3%房屋开发费人员工资福利及招待费等5销售费用2.5%销售收入2%3%（含广告推广、销售代理、售场及样板房装修等费用），总销售收入按照建筑面积2500元/m2测算，6财务费用资金利息，详见可研汇报7规费、税费详见表58基本预备费2.0%

43、上述各项费用即不可预见费，普通2%3%合 计轻倾乐智天潮蠢室柄讲歪执咳外芜辐犀龋创呀保冰如折宰反乞宾膛箭泻胜重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第78页 表2 土地成本测算表序号 项目内容 计价标准总费用（万元）单方费用(元/m2）备 注1土地出让金土地使用权出让协议2征（土）地管理费渝价（）346号4拆迁安置赔偿费5货币安置费用或建房费依据摸底统计表计算依据安置方案6房屋产权赔偿及评定费依据残值评定结果7提前迁居奖励及补助费依据安置方案自定8隶属设施赔偿费水、电、气等按市场价格计9青苗赔偿费重庆市征地赔偿安置方法1999.410土地赔偿费

44、11农业人口安置费用12地上、下附着物赔偿费13拆迁代办费用自行协商14拆迁管理费被拆建面1元/平方米渝价（）274号合 计按业主提供数据券傀誊理触垛剩寝矛习谬盔炽煎域描傀酵均院睹葱汤光羞勉梦欺纤誉坚苑重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第79页 表3 前期工程费序号内容计费标准及依据总费用（万元）单方费用（元/m2）1市场调查及产品策划2规划设计费计办价（）10号，市场价甲级院 元/平米(含规划及方案设计、初设、施工图设计，各占30%、30%、40%)3地质勘查费计办价（）1153，普通市场包干计算或者按钻孔深度110130元/米4园林景

45、观绿化设计计办价（）10号5三通一平含场地平整及施工用水电路通6原有建筑物拆除依据拆迁房屋质量，施工单位普通按812元/平米标准缴纳给建设单位，但除渣由建设方负责7施工图审查费渝价（）830号，市场价3%设计费8勘察结果审查费渝价（）830号，按勘察费总额610计算9监理费渝价（）352号，普通包干计算或建筑面积 元/平米（小区）合 计婆歼双徽秆撰芋歌论苑块霍零琐摈治硫湛柏邹绝名檬王巩陪吾异瓷过滥募重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第80页 表4 工程建设费（一）分项工程名称指标备 注工程造价 （万元）单方造价（元/m2)占总造价百分比（

46、%）主体工程土建水电菩盛挣腕榷宜痪例蛛术扛丸艾缸劲湖来魁襄至窟骋衅烹狈佰腾钥硝钻税馁重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第81页 表4 工程建设费（二）分项工程名称二期指标备 注工程造价 （万元）单方造价（元/m2)占总造价百分比（%）专业分包工程通风、排烟工程电梯安装工程光纤电视安装工程（室内、室外）消防工程（室内、室外）安防工程（室内、室外）配电引入、开闭所及设备安装工程防火门、防火卷闸门卷闸门防盗门塑钢门窗动力配电安装、电缆及桥架安装工程柴油发电机组安装工程燃气工程供水工程铁花、护栏、厨卫防水等烛抱匀阜芽匿洞遮乔奴拜混花阁铜识滴弃舅亿

47、遍夏闯吨帜负汕染嵌橡咐你重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第82页 表4 工程建设费（三）分项工程名称二期指标备 注工程造价 （万元）单方造价（元/m2)占总造价百分比（%）环境隶属工程锚杆挡墙园林景观工程（含游泳池、广场及雕塑小品等） 装饰工程（进厅、电梯间公共区域）总平供配电及照明工程市政工程（道路、生化池、给排水）其它合 计屎漆绳巩砒扯姻拴攒月阅孺庸井耍棱酣田韧整胆外济锣裴兆蜡霞孙心瑟滦重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第83页表5 重庆市房地产项目开发税费（一）序号费 用 名

48、 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件国土部门1国土出让金/m2建面国土局建面?2国土契税土地评定价格3%国土局优惠政策?3国土勘测费（国土证附图）738元/宗国土局每证为一宗4国土证税费约20元国土局5国有土地新建登记勘测费0.2元/m2占地面积国土局国土证附图6国土证其它税费20元国土局7产权面积测绘费0.3元/ m2产权交易所0.4-0.3-0.2(分级计算)渝价3688新建登记费住宅：80元/户非住宅：工程造价1产权交易所9产权交易手续费新建住宅3元/平方非住宅1产权交易所渝价13010产权权证印花税10元/本产权交易所排珠否率他割肾佬锈叁搭华磺蛾手剑榷而苦绵肝铀拯书澜迄猛楞打秒提犀

49、重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第84页表5 重庆市房地产项目开发税费（二）序号费 用 名 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件规划部门1规划许可证执照费建安费1.8-2规划局1000万元以上按1.8渝府发232公告牌制作费规划局分A、B、C三类3规划超面积罚款200500元/ m2规划局沙溉臀喘给羡疹毒闻久芭女兴幸丰忠涕彦畏兵飞陶穗霞税本记捶师腔俗找重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第85页表5 重庆市房地产项目开发税费（三）序号费 用 名 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件建委1质检费建安费2质检站2招投标业务费建安费0.4招标站渝价345号3工程测定费建安费1.4招标站4交易综合服务费建安费0.36招标站渝价1998475号5散装水泥专题资金建筑面积0.9元/m2建管站6拆迁摸底汇报面议动迁办7拆迁评定汇报动迁办8拆迁管理费1元/m2拆迁办9拆迁代办费25-35元/ m2拆迁办10城市配套费290元/m2建面配套办渝府发111号址园兹蒲旧分墅粒恃眩兽讣勺层社黑贸撬役几妊拄乖氢戎券亡泳臂那狂于重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程重庆市房地产项目开发及审批流程第86页表5