忠县房地产市场研究报告(里城)

1、忠县房地产市场研究报告 2020年6月4日第一部分 忠县城市宏观环境分析第二部分 忠县土地市场环境分析第三部分 忠县房地产市场环境分析第四部分 忠县客户研究分析目录CONTENTS图例：忠县区划图忠县是重庆的生态农业大区，是重庆”中国最具国际影响力旅游目的地”之一；成渝经济区的重要组成部分，三峡库区的重要节点和文化基地。城市地位忠县位于重庆市中部、三峡库区腹心地带，幅员面积2187平方公里。东北与万州区相邻，西接垫江县，东南与石柱土家族自治县毗邻，西南与丰都县接壤，北与梁平区为界。忠县上距重庆主城九区180公里，车程2小时左右，下距重庆万州105公里，车程1小时10分钟。地理属性行政区划截至2

2、018年，忠县4个街道、19个镇、6个乡主城区目前已形成为7大组团：新老城区：州屏组团、西山组团南跨区：水坪组团、东溪组团西拓区：高营铺组团东延区：苏家组团、独珠组团城市宏观分析/区位概况受山水地形影响，城市总体以“东延、西拓、南跨”的发展思路，顺应地势脉络搭建城市骨架，目前尚处于老城西拖及东延的阶段。城市宏观分析/城市功能西山组团州屏组团苏家组团水坪组团高营辅组团独珠组团东溪组团组团板块特征及定位州屏组团城市金融、政治、文化中心，承载生活服务功能西山组团城市新中心，承接州屏部分功能苏家组团文教体育、医疗食品及机械加工水坪组团以居住、休闲旅游为主，兼行政、商贸、文娱职能高营辅组团发展文教、旅游

3、服务、物流产业为主，并配套以居住、商业服务设施独珠组团旅游、休闲、高档居住为主的旅游、休闲度假区东溪组团以居住为主的城市旅游服务基地，包含高档居住区张南高速泸渝高速广忠黔铁路梁石高速渝西高铁银百高速沿江高速北线规划铁路规划高速现有高速现有铁路对外交通：五高三铁一水铁路交通：规划渝西高铁、广忠黔铁路、沿江铁路。公路交通：既有张南高速、泸渝高速、银百高速，规划建设梁石高速、远期规划沿江高速北线。水运交通：万吨级深水良港新生港一期将开港试运行，届时将有3个多用途的泊位，进一步发挥长江黄金水道的资源优势。对内交通：忠县将完善国省道干线公路、乡镇与县城之间的连接线、县内乡镇和区域间重要连接线、重要旅游景

4、区及生态涵养建设连接线的建设忠县已建成3条高速，基本形成“大”字型高速公路网络，实现了1小时到周边区县、2小时到重庆主城的快速通道，境内目前尚无铁路，后期规划渝西高铁，将会极大提升城市交通便利性。城市宏观分析/外部交通城市宏观分析/城市资源及配套乐天公园戚家河长江北滨体育公园玉龙山公园三峡港湾电竞馆县政府忠县中学临江路玉溪大桥忠州公园香山公园忠县人民医院体育馆忠州中学忠县长江大桥城市山水资源丰富，背山面水，拥有近15公里的黄金水岸线，配套主要集中在州屏老城，城市道路“两横一纵”城市宏观经济分析/城市人口忠县常住人口增长缓慢，2019年忠县常住人口75.4万人，年增长1-1.5万人，城镇化率46

5、.37%，城镇人口年增长约1.5-2万人，城镇化进程加快。重庆市各区县2018年常住人口排名排名城市常住人口城镇化率常住人口（万人）增速（%）城镇化率（%）增长（%）1万州区164.80.7266.91.42合川区140.71.2368.81.73江津区138.70.9568.41.94开州区118.10.0548.01.65涪陵区116.80.6768.71.56永川区114.21.9669.81.97綦江区110.00.1262.51.58云阳县93.10.5143.81.59长寿区85.52.0966.11.710大足区78.90.1558.91.711璧山区74.81.0858.22.

6、012忠县73.91.9744.81.613奉节县73.30.7444.01.714铜梁区72.60.0856.61.815潼南区72.10.6853.91.716荣昌区71.60.7956.61.817垫江县70.21.6246.41.618梁平区65.40.1246.31.619南川区59.11.5560.91.820丰都县58.51.1446.51.521酉阳县54.7-0.3635.01.422彭水县48.9-0.4736.81.523秀山县48.61.0841.91.624黔江区48.41.3250.71.625巫山县44.7-0.3341.41.526巫溪县38.3-0.5536.

7、71.427石柱县37.8-0.2943.91.528武隆区34.80.2944.21.529城口县18.40.0536.21.4备注：数据来自于统计年鉴和忠县政府公报，因2019年年鉴未出，横向对比数据采取2018年数据近年忠县经济快速增长，约10%，2019年全县GDP397亿，位列区县第16（大重庆25），经济基础处于区县中等水平，人均GDP53184元，增速放缓，经济发展稳健。城市宏观分析/经济总量近年忠县城镇人均可支配收入稳步上涨，2019年城镇人均可支配收入38357元，居民储蓄余额375亿元，城市居民购买力较强，从2018年横向对比来看，位列区县第10位。重庆市各区县2018年城

8、镇居民人均可支配收入排名排名城市人均可支配收入（元）1璧山区385902铜梁区369133万州区368204永川区367495涪陵区366426江津区363977武隆区352908荣昌区350669长寿区3505510忠县3502911合川区3487512大足区3483613垫江县3450414梁平区3431715南川区3406716潼南区3359617石柱县3258418黔江区3243519秀山县3235220丰都县3135221开州区3094522綦江区3089223巫山县3016524彭水县2912425奉节县2810526云阳县2795027城口县2693228酉阳县2660129巫溪

9、县24938重庆市各区县2018年居民储蓄余额排名排名城市居民储蓄额（亿元）1万州区816.02江津区654.73合川区600.84开州区482.15涪陵区458.46永川区457.27綦江区431.68长寿区383.29铜梁区351.810忠县345.011璧山区340.312云阳县331.113梁平区320.214大足区281.715垫江县277.116荣昌区264.917潼南区261.518丰都县258.519南川区229.720奉节县217.421酉阳县169.422石柱县168.523黔江区153.724彭水县153.325秀山县140.226巫山县136.027武隆区126.828

10、巫溪县112.229城口县58.52018年忠县城镇居民人均可支配收入35029元，增速9.1%，高于重庆市平均水平0.7个百分点；2018年忠县居民储蓄余额345.0亿元，位列区县第10。重庆市绝对值增速城镇居民人均可支配收入（元）348898.4%城市宏观分析/居民收入备注：数据来自于统计年鉴和忠县政府公报，因2019年年鉴未出，横向对比数据采取2018年数据2019年忠县城镇人均消费支出23575，社会消费品零售总额91.3亿元，从2018年横向对比来看，处于区县中等水平，社会总体消费活跃度相对薄弱。重庆市各区县2018年城镇居民人均消费支出排名排名城市人均消费支出（元）1涪陵区2847

11、7 2合川区27786 3江津区26450 4万州区26288 5长寿区23689 6武隆区23679 7大足区23465 8铜梁区22626 9綦江区22485 10璧山区22088 11黔江区21705 12潼南区21604 13开州区21502 14忠县21471 15荣昌区21428 16南川区21297 17永川区20314 18梁平区19759 19巫山县19171 20丰都县19079 21酉阳县19056 22彭水县18536 23奉节县18301 24秀山县17937 25垫江县17776 26城口县17264 27石柱县16807 28巫溪县16090 29云阳县15583

12、 重庆市各区县2018年社会消费品零售总额排名排名城市社零总额（亿元）1永川区344.82万州区317.23江津区278.04涪陵区273.45合川区269.76开州区189.17綦江区168.28南川区143.69璧山区134.810长寿区134.211大足区129.012云阳县118.413荣昌区117.214铜梁区116.815梁平区104.616垫江县90.817潼南区85.818忠县81.319秀山县76.720奉节县71.321黔江区66.422彭水县65.823石柱县56.924丰都县51.825武隆区45.026巫山县43.127酉阳县42.528巫溪县27.829城口县13.

13、2重庆市绝对值增速城镇居民人均消费支出（元）241546.1%社会消费品零售总额（亿元）79776.5%2018年忠县城镇居民人均消费支出21471元，位列区县第142018年忠县社会消费品零售总额81.3亿元，位列区县第18.城市宏观分析/居民消费备注：数据来自于统计年鉴和忠县政府公报，因2019年年鉴未出，横向对比数据采取2018年数据近年忠县固定资产投资平稳增长，2019年完成固投198亿元，比上年同口径增长10.0%，其中基础设施建设下降， 2018-2019年房地产开发投资出现大幅上涨，城市经济对房地产依赖度较强。备注：数据来自于统计年鉴和忠县政府公报城市宏观分析/城市投资城市宏观分

14、析/城市产业新能源生物医药资源加工装备制造忠县四大产业集群作为三峡库区腹心的传统农业大县，忠县近年来推进一二三产业融合发展，加快发展现代柑橘产业，二产处于转型期，重点发展四大产业链，文旅、电竞为三产助力。电竞小镇2019年成功落地希望教育集团、游族网络、无锋科技等企业20余家，与腾讯、游族网络等电竞巨头结成战略合作伙伴。通过与51社保合作引进YY、虎牙等直播平台，上海七煌、北京毅莱等主播经纪公司，在忠县落地注册网红主播个体户1300余户，实现产值2.07亿元城市占位：渝东北重要节点性城市，中国橘城，三峡库区的重要节点和文化基地。城市规划：三峡移民之处，城市整体界面较好，山水资源优势突出， “东

15、延、西拓、南跨”为城市发展主思路。城市人口：内生型城市，2019年常住人口75.4万人，年增长1-1.5万人，城镇化率46.37%，城镇人口年增长1.5-2万人，城镇化进程加快。 城市经济：2019年GDP397亿，人均GDP53184元，经济基础处于区县中等水平，经济发展稳健。城市收支： 2019年城镇人均可支配收入38357元，城镇人均消费支出23575，收入高，但消费力薄弱。城市产业：二产处于转型期，重点发展新能源，装备制造，生物医药，资源加工，三产高速增长，文旅、电竞，互联网为主。城市基本面较好，各项宏观指标位列区县中列城市宏观面总结第一部分 忠县城市宏观环境分析第二部分 忠县土地市场

16、环境分析第三部分 忠县房地产市场环境分析第四部分 忠县客户研究分析目录CONTENTS房企进驻情况分析本土企业主导2014-2016年2017年中博为首香山湖汝阳、轩玮、四胜等本地开发商成立，进驻老城及乡镇板块阶段一：2014年之前，寡头竞争，中博一家独大，竞争力小阶段二：2014-2016年之前，区县房企相继进入，市场竞争多元化，产品逐步丰富阶段三：2017年至今，碧桂园、金科、恒大落子，竞争强度增加，关注客户需求，着重品质及核心配套碧桂园以楼面价592元/拿下西山板块5.24万纯住用地，首次进驻忠县知名房企进军忠县市场2018年恒大以楼面价802元/拿下苏家板块50.7万纯住用地，首次进驻

17、忠县金科通过收购重粮集团旗下重庆中峰房地产开发有限公司51%股权获得州屏地块，首次进驻忠县2014年之前寡头期土地供销价走势底价成交为主，竞争相对较弱，18-19年土地集中爆发，累计成交171万方，楼面价约920元/，量价为周边区县中位备注：土地成交剔除纯商用地及政府平台公司拿地数据2017年成交4宗，均为底价成交，重点地块为碧桂园；2018年成交3宗，恒大首入忠县，楼面价约800元/；2019年土地市场爆发，当年成交92万方，均为中小型开发获取，底价成交主导。重庆主要区县可建体量19年楼面价万州143.02 898梁平381336垫江831035丰都144.18792涪陵48.322742武

18、隆114.2812开州98.731993忠县91.8918近2年成交土地分布及指标2018-2020年忠县土地市场共成交11宗纯住或住兼商土地，忠县典型地块近期楼面价集中在800-900元/，忠胜地块位于州屏组团，配套成熟、享江景资源，楼面积1173元/交易时间土地性质土地面积（万方）容积率可建面积（万方）楼面均价（元/）竞得人项目名称2018/2/13居住7.62 2.116803 恒大恒大悦珑湾2018/2/13居住6.74 2.114.16802 恒大2018/2/13居住9.78 2.120.54802 恒大2018/4/4居住1.36 7.19.65660 中博中博鸣玉2018/9/

19、19居住兼容商业7.44 2.518.6660 领秀领秀滨江（爱琴海）2019/5/7居住10.74 2.526.85936 领秀领秀滨江2019/8/27居住6.67 2.516.671173忠胜2019/9/4居住3.08 2.88.62779中博中博鸣玉2019/9/4居住9.89 2.827.68779中博2019/10/31居住6.61 1.812.03942 尚永2020/2/27居住兼容商业1.22 1.82.2921 玖玖富恒大悦珑湾中博鸣玉忠州碧桂园领秀滨江玖玖富地块尚永地块领秀滨江（爱琴海）忠胜地块未来土地供应格局分析5年内以东、西方向发展为主，西山片区打造忠州商圈，定位忠

20、县新中心，短期进入重点组团，可开发量主要集中于临高营辅区域；短中期看，可重点关注苏家组团，可开发量主要集中于滨江沿线；中长期看，重点关注水坪及高营辅组团，定位相对较高，开发风险可控。城市规划“一主、两副、一带、三片区”：一主：州屏+西山组团主中心，依托城市老城区，承担城市主要的生活服务功能两副：水坪副中心和高营铺副中心，水坪主要承担重要的公共服务和行政功能，形成产业和移民建设形成的生活服务副中心 一带：沿长江形成滨水体闲带，江北滨河路串联高营铺、州屏、苏家组团，通过跨江大桥联系水坪、东溪，形成完整的滨江体闲带三片区：东部生活服务片区，联系功能组团，中部结合生态绿心形成中尖休闲生态片区，西部结合

21、工业、物流，配套服务功能形成产业片区西山组团州屏组团苏家组团水坪组团高营辅组团独珠组团东溪组团组团定位现状开发预估州屏组团城市金融、政治、文化中心承载生活服务功能开发后期，潜在供应不足-西山组团城市新中心，承接州屏部分功能开发中后期，有一定潜在放量主力开发期苏家组团文教体育、医疗食品及机械加工厂房及学校为主，后期有大量拆迁用地起步期水坪组团以居住、休闲旅游为主，兼行政、商贸、文娱职能开发初期，重点供应组团5年后高营辅组团发展文教、旅游服务、物流产业为主，并配套以居住、商业服务设施厂房及老建筑为主，后期棚改为主5年后独珠组团旅游、休闲、高档居住为主的旅游、休闲度假区未开发，景观面较好，重点供应组

22、团8年后东溪组团以居住为主的城市旅游服务基地，包含高档居住区厂房及老建筑为主，后期棚改为主10年后土地市场总结企业情况：三阶段发展，三大品牌开发商落子忠县，竞争多元化，市场压力增加；供销情况：供应节相对较慢，年供应土地约5宗，底价成交主导，竞争相对缓和，年成交约85万方，年成交成交集中于西山组团；典型地块：无强地段或景观面地块，楼面价800-900元/，高价值地块楼面价约1200元/；后期供应：短期看，周屏及西山组团高定位，成熟期，发展风险较小；苏家组团开发初期，可重点关注；水坪及高营辅定位较高，中长期可布局；独珠及东溪组团远离核心区，旅游与住宅开发协同发展，中短期不具备进入条件。品牌企业看好

23、，落子忠县，底价成交主导，竞争压力可控楼面价800-1200元/，短期重点关注州屏及西山，长期可关注水坪及高营辅组团定位预计开发关注度评级州屏组团（高定位）城市金融、政治、文化中心，承载生活服务功能开发后期，潜在供应不足10 发展成熟，若新推，可重点关注西山组团（高定位）行政副中心、商业新中心、居住功能区开发中后期，有一定潜在放量10 主力开发期，定位高，开发风险小苏家组团（中定位）文教体育、医疗食品及机械加工为主厂房及学校为主，后期有大量拆迁用地8 开发初期，近期可供量临核心组团，风险相对可控水坪组团（中高定位）以居住、休闲旅游为主，兼行政、商贸、文娱职能开发初期，重点供应组团8 定位较高，

24、暂未开发，中长期可布局高营辅组团（中高定位）发展文教、旅游服务、物流产业为主，并配套以居住、商业服务设施厂房及老建筑为主，后期棚改为主8 定位较高，暂未开发，中长期可布局独珠组团（不明确）旅游、休闲、高档居住为主的旅游、休闲度假区未开发，景观面较好，重点供应组团6 旅游与房地产开发协同，商业、教育等支撑力度弱东溪组团（不明确）以居住为主的城市旅游服务基地，包含高档居住区厂房及老建筑为主，后期棚改为主6 旅游与房地产开发协同，商业、教育等支撑力度弱第一部分 忠县城市宏观环境分析第二部分 忠县土地市场环境分析第三部分 忠县房地产市场环境分析第四部分 忠县客户研究分析第一部分 忠县城市宏观环境分析第

25、二部分 忠县土地市场环境分析第三部分 忠县房地产市场环境分析第四部分 忠县客户研究分析目录CONTENTS房地产政策解读政策政策内容限制型政策限价：区域无明显限价政策。限售：区域无限售限外：外地三无人员需缴纳房产税限购：无预售条件房屋属多层（8F），完成主体建筑封顶；属高层（8层以上），已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上预售监管必须在取得预售许可后10日内一次性公开全部可售房源完整反映房屋编号、面积、备案价格、当期销售状态、优惠折扣政策等信息信贷政策LPR基准利率4.65，首套房加点基数60-80，二套房加点基数80-100（主流）公积金贷款首套若为公积金贷款，付清后，二套

26、可再次使用公积金贷款忠县房地产政策环境相对宽松无限价、限购、限售，信贷政策与主城无异，限外同步，二套房支持公积金房地产发展历程及特征分析第一阶段：老城扩建、升级2010-2018年，忠县主城区以州屏老城为原点，向周围进行扩容，修建有蓝泊湾、皇庭三千里、天鹅湖岸、中博香山湖、香山国际等住宅小区，并配建有学校、医院、公园等。第二阶段：向西扩张，建设西山商圈，承载州屏部分功能，东向起步，恒大进驻，城市格局再放大2018年，恒大进驻苏家组团，东侧扩张开启；2018-2019年，西山组团各项目陆续动工，新中心建设拉开序幕。2020年，集忠州天街、忠州商业大厦、义乌商贸城、建玛特购等六大主力商业集群于一体

27、的忠州购物中心开业，标志着西山商圈正式成立。城市发展进入第二现阶段，主力向西、东向协同发展，中期看水坪及高营辅为发展中心第三阶段：核心可供不足，向外转移，两副为发展方向西山组团州屏组团苏家组团水坪组团高营辅组团独珠组团东溪组团城市向东、西方向扩张核心组团开发深入，可供开发减少，城市向外拓张，两大城市副中心进入开发黄金期，从目前核心组团发展情况看，短期内向外拓展力有限。2025后房企产能2019年企业排名（金额排名）排名企业成交套数（套）成交体量（万方）成交金额（亿元）建面单价市场份额1中博292226.5914.69552520.6%2碧桂园169019.99.63484015.4%3领秀16

28、4618.58.29448214.3%4裕升229018.247.9433214.1%5北世141812.265.8647789.5%6金科106610.875.7252638.4%7恒大6827.24.0856725.6%8京投7965.154.6890964.0%9五洲11044.543.4475883.5%10中翠1241.60.7144611.2%前十房企占市场份额超九成，中博深耕忠县，年产值超13亿，市场份额20%以上；碧桂园、金科、恒大市场占有率逐年增加，19年市场占有率约30%。2018年企业排名（金额排名）排名企业成交套数（套）成交体量（万方）成交金额（亿元）建面单价市场份额1

29、中博846240.1213.11326822.3%2北世288024.5811.4463719.4%3碧桂园168018.989.56503516.3%4京投11526.635.9890710.0%5裕升5187.363.7951506.5%6五洲10764.21371115.1%7金科4945.272.8654174.9%8恒大2622.691.9873723.4%9轩玮3663.771.7746943.0%10渝丰3523.081.7456543.0%项目产能2019年项目排名（金额排名）排名项目开发商成交套数（套）成交体量（万方）成交金额（亿元）建面单价市场份额1中博鸣玉中博223820

30、.4412.72622518.7%2忠州碧桂园碧桂园169019.99.63484014.1%3玉溪锦城裕升221617.257.28422010.7%4香山国际北世141812.265.8647788.6%5金科集美江山金科106610.875.7252638.4%6领秀滨江领秀8529.874.3343856.4%7恒大悦珑湾恒大6827.24.0856726.0%8爱琴海购物公园领秀7948.623.9645925.8%9忠县五洲国际商贸城五洲11044.543.4475885.1%10忠州购物公园京投5663.783.2385424.7%前十项目占市场份额近九成，2018年项目平均年货

31、值5.3亿，2019年项目平均年货值6亿；前三项目货值7亿以上，市场份额40-50%，排名第一年货值可达11-13亿/年。2018年项目排名（金额排名）排名项目开发商成交套数（套）成交体量（万方）成交金额（亿元）建面单价市场份额1香山国际北世288024.5811.4463719.2%2忠州碧桂园碧桂园168018.989.56503516.1%3中博香山湖中博756430.117.79258713.1%4忠州国际汽摩机电城京投11526.635.9890710.0%5中博鸣玉中博89810.015.3253149.0%6玉溪锦城裕升5107.313.7951836.4%7忠县五洲国际商贸城五

32、洲10764.21371115.1%8金科集美江山金科4945.272.8654174.8%9恒大悦珑湾恒大2622.691.9873723.3%10香山华都轩玮3663.771.7746943.0%主城区商品房量价分析商品房年均成交约130万方，整体均价5200元/，其中住宅成交占比约80%，年均约90万方，住宅均价4900元/2018年住宅成交76.96万方（香山国际、忠州碧桂园、中博鸣玉支撑），占比61%，建面均价5002元/；2019年住宅成交101.59万方（忠州碧桂园、中博鸣玉、玉溪锦城等支撑），占比79%，建面均价4894元/，恒大高层剔除精装销售，拉低市场均价；2020年住宅成

33、交30万方（中博鸣玉、 恒大悦珑湾、忠州碧桂园），占比85%，均价4859元/，整体价格无明显波动。年度单位：万方元/住宅商务经济适用房商铺车库其他建筑面积成交量占比建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价2018年76.9661%50022.4957633.1893717.58779725.771861-2019年101.5979%48940.957206.42311614.8298815.451964-2020年29.8785%4859-0.027902.98107552.3613260.034320高层市场分析量价关系2019年市场容量93

34、万方，占住宅72%，近三年价格稳定，约4700元/2019年2月迎春节“返乡置业季”，依托玉溪锦城、中博鸣玉、香山国际等带动，单月成交量近28万方。2020年1-4月，受肺炎疫情影响，高层成交量未出现爆发式增长，整体价格维稳。高层市场分析产品结构高层以90-110为主（三房单卫、三房双卫），占比约50%，110-130辅助产品线（三房双卫、四房双卫），占比约30%；主力总价40-60万元，90万以上为中州碧桂园大平层，均价低于平均值主力成交辅助成交高层市场分析市场存量板块项目名称状态狭义存量（万方）广义存量（万方）西山忠州碧桂园在售0.45领秀滨江在售1.338.56领秀爱情海购物公园在售1.

35、331.33中博鸣玉在售1.425.51小计4.4640.4州屏金科集美江山在售0.616.52香山国际在售0.450.45忠胜地块未售011小计1.0527.97苏家恒大悦珑湾在售3.8529.15小计3.8529.15合计9.3697.52忠州碧桂园领秀滨江中博鸣玉领秀爱情海购物公园金科集美江山恒大悦珑湾香山国际在售项目潜在项目忠胜地块忠县主城区高层狭义存量9万方，广义存量98万方（狭义+未推），主要集中于中博鸣玉、恒大悦珑湾、金科集美江山，按19年去化93万方计算，广义存量销售周期13个月，市场健康洋房市场分析量价关系2018年底，金科集美江山、中博鸣玉、忠州碧桂园；恒大悦龙湾洋房产品陆

36、续面市。2019年，内部竞争加剧，各项目降价促销。2019年洋房产品集中供应，市场竞争加剧，以价换量成主流，市场容量约9万方，20年均价约5800元/洋房市场分析产品结构主力成交辅助成交洋房130-145为主力（舒适型），115-120辅助型产品（经济型），主力总价65-80万元，天花板95万中博鸣玉忠州碧桂园领袖滨江中博鸣玉恒大悦珑湾洋房市场分析市场存量板块项目名称状态狭义存量（万方）广义存量（万方）西山忠州碧桂园在售0.31.39领秀滨江在售0.43.13中博鸣玉在售0.69.31小计1.313.83州屏金科集美江山在售04.64忠胜地块未售05小计09.64苏家恒大悦珑湾在售0.633.

37、05玖玖富地块未售01小计0.634.05合计1.9327.52忠州碧桂园领秀滨江中博鸣玉玖玖富地块金科集美江山恒大悦珑湾在售项目潜在项目忠胜地块洋房狭义存量1.9万方，广义存量28万方，主要集中于西山及州屏组团，按19年成交9万方计算，广义存量销售周期为37个月，市场有压力，后期需合理规划洋房配比，平衡风险别墅市场分析恒大悦龙湾单盘在售别墅，后期无项目规划，广义存量见底，约10套，有市场机会点建面127（总价120-130万/套） / 156（总价140-150万/套），30-46套/年2018-2019年均价10000元/，2020年恒大全国折价，均价降至8000元/30套46套14套住宅

38、业态对比分析：刚改类高层主导，溢价有限，洋房/别墅容量有限，能实现溢价业态2019年成交量（万方）占比2020年均价（元/）主力户型次要户型广义存量（万方）存销比（19年量值测算）高层9391%470090-110为主（三房单卫、三房双卫）110-130 （三房单卫、三房双卫）9813个月洋房99%5800130-145115-1202837个月别墅0.7（46套）1%80001271560.45（32套）8个月高层市场：主导业态，占比9成，溢价率相对较低，时点均价4700元/， 90-110刚改户型为主，占比约50%，再改户型集中于110-130，占比约30%洋房市场：辅助型产品，占比1成，

39、有一定溢价能力，时点均价5800元/，舒适型洋房为主，错位高层，主力面积130-145别墅市场：少量规划，容量有限，年成交46套，价格降至8000元/，经济型别墅为主，面积130-160商业市场分析建筑面积150占比120-61622888128201745%占比13%22%21%13%8%5%4%2%2%2%1%1%1%1%4%100%总价控制在60万内，占比65%，面积30-60，占比77%区域底商项目1F价格12000-15000元/，MALL+街区商业模式可溢价，忠州购物公园首层均价17000元/宏观市场总结：政策宽松，主力向西，企业及项目有容量支撑，刚改高层主导宏观政策：无限价、限购

40、、限售，信贷政策与主城无异，限外同步，二套房支持公积金。发展特征：城市发展进入第二现阶段，主力向西（西山城市功能外拓主要区域），东向协同发展，中期看水坪及高营辅为发展中心。产能情况：前十房企份额超九成，中博深耕忠县，年产值超13亿，市场份额20%以上；品牌房企19年市场占有率约30%。前十房企份额近九成，2019年项目平均年货值6亿；前三项目货值7亿以上，市场份额40-50%，排名第一年货值可达13亿。市场情况：住宅18-19年年均成交90万方，均价4900元/，高层主导，占比9城，刚改户型为主，洋房/别墅容量有限，有一定溢价高层市场：主导业态，占比9成，溢价率相对较低，时点均价4700元/，

41、 90-110刚改户型为主，占比约50%，再改户型集中于110-130，占比约30%洋房市场：辅助型产品，占比1成，有一定溢价能力，时点均价5800元/，舒适型洋房为主，错位高层，主力面积130-145别墅市场：少量规划，容量有限，年成交46套，价格降至8000元/，经济型别墅为主，面积130-160商业市场：年成交约16万方，整体价格约10000元/，小面积商业主导，总价控制在60万以内重点项目分布图忠县重点项目分布图西山组团州屏组团苏家组团恒大悦珑湾，选取标准：苏家组团起步期，首个项目第一个精装修项目第一个住宅全业态项目金科集美江山，选取标准：州屏主力项目区县，金科项目参考意义强中博鸣玉，

42、选取标准：忠县最具代表开发企业70万方城市综合体项目未来西山片区中心业态规划完善，参考性强忠州碧桂园，选取标准：首个品牌房企落子项目产品线丰富，参考性强项目概况/忠州碧桂园项目所处西山版块，位于玉溪三桥桥头，占地约158亩，可建体量约40.65万方，花语岸、翠云峰、柏丽湾三个组团，规划15栋高层+12栋坡地洋房，目前高层组团部分售罄交房，后期洋房组团为主力产品；高层规划35.7万方，洋房4.3万方。项目优势：知名开发商，区县认可度高，双公园配套，高层产品可观长江，洋房组团坡度排列，纵享鸣玉溪湖景观资源。项目地址忠县白公环路玉溪三桥桥头占地面积158亩建筑面积40.65万楼面价容积率2.0开发商

43、重庆碧桂园冠联实业有限公司物业形态高层+洋房+底商总户数2686户车位比1:0.7装修情况清水物业费洋房：3元/月 高层：1.8元/月物业公司碧桂园物业在售售罄新开未售78910116543214321123456789101112县政府本案2km汽车总站1.5km销售分析高层/忠州碧桂园销售情况：整体均价4800元/，时点均价4700元/，月均去化142套，成交主力面积段90-110，主力总价段45-60万元销售分析：双公园、长江、鸣玉溪湖景观，品质高层，单价为竞争项目最低，总价可控，客户认可度高，持续去化成交金额建筑面积35-40万元40-45万元45-50万元50-55万元55-60万元

44、60-65万元65-70万元合计占比90-9544520506-107031%105-110-12126460580-117835%120-125-10120272536-93828%125-130-2301602422186%合计44532644610101256023404100%占比1%16%19%18%30%16%0%100%注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年均价水平销售分析洋房/忠州碧桂园销售情况：洋房均价5800元/，时点均价5700元/ ，月均去化10套，主力面积段130-150，总价段70-90万元销售分析：独立洋房组团，依势而建，户户可观鸣玉溪湖景观资源，现阶段

45、交通不便，总价较高，客户接受度有限，缓慢去化成交金额建筑面积60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元合计占比100-110-2-21%120-130-2-21%130-1402126026-210249%140-15016788-10249%合计1890682822208100%占比9%43%33%13%1%1%100%注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年均价水平户型解析/忠州碧桂园高层户型解读：三房功能，市场主流需求，强化功能，整体紧凑，得房率72%-76%业态房型三室两厅双卫高层建筑面积110套内面积79赠送率10.27%户

46、型综合点评两房设计，可变三房，功能性强；主卧套房设计，起居舒适度高；入户无玄关，私密性欠缺业态房型三室两厅单卫高层建筑面积91套内面积69赠送率9.89%户型综合点评两房设计，可变三房，功能性强；入户花园，归家感、私密性兼顾；卫生间干湿分离，舒适度高半赠送全赠送半赠送全赠送户型解析/忠州碧桂园洋房户型解读：户型方正，正四房产品，市场主流需求，板式结构，采光佳，得房率86%半赠送全赠送业态房型四室两厅双卫洋房建筑面积140套内面积120赠送率7.71%户型综合点评四房双卫设计，功能性强；大面积飘窗阳台设计，赠送率高；多房间朝向鸣玉溪湖，视野效果佳；板式结构，南北通透项目概况/中博鸣玉项目所处西山

47、版块，位于县府行政副中心旁，占地约379亩，可建体量约73.27万方，共分为央著、樾府、华庭三个组团，目前樾府南区售罄交房，央著、华庭高层主力在售；高层共规划52万方，洋房16万方。项目优势：本地知名开发商，认可度高，未来忠州商圈重点区域，临近汽车总站，交通便捷，忠县三小教育配套。项目地址汽车总站/县府行政副中心旁占地面积184亩建筑面积73万楼面价765元/容积率2.5开发商中博地产物业形态高层+洋房+集中商业+商务总户数樾府2004户车位比1:1装修情况清水物业费洋房：元/月 高层：元/月物业公司旺达物业在售售罄新开未售36353753214342414032313938332945待推3

48、0县政府本案1.9km汽车总站0.8km成交金额建筑面积40-45万元45-50万元50-55万元55-60万元60-65万元65-70万元90-95万元合计占比95-1001633224840-63626%100-105-822966-38416%105-110-284122-2089%110-115-52228206-48620%115-120-45219248-29612%120-125-1214476-23210%125-130-285888-1747%140-145-220%合计1641668448860021222418100%占比1%17%28%20%25%9%0%100%销售分

49、析高层/中博鸣玉销售情况：整体均价5150元/，时点均价5200元/，月均去化127套，成交主力面积段95-115，主力总价段45-65万元销售分析：自带商圈属性、临近汽车总站、深耕忠县，客户接受度高，去化情况较好注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年均价水平销售分析洋房/中博鸣玉销售情况：整体均价6420元/，时点均价6400元/ ，月均去化29套，成交主力面积段110-120，主力总价段70-90万元销售分析：品牌认可度高、控面积产品、地段及配套加持、有一定景观视野，去化情况较好成交金额建筑面积50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110

50、万元合计占比110-1206742084214-34463%130-140-1038104262420237%合计6842461464024546100%占比1%15%45%27%7%4%100%注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年4月均价水平户型解析/中博鸣玉高层户型解读：正三房功能，户型方正，动静分区，双卫配置业态房型三室两厅双卫高层建筑面积118套内面积98赠送率12.4%户型综合点评户型方正，动静分区合理；主卧套房设计，起居舒适度高；入户玄关设计，私密性佳；多飘窗阳台，赠送率高业态房型三室两厅双卫高层建筑面积112套内面积93赠送率12.7%户型综合点评户型方正，动静分区合

51、理；主卧套房设计，起居舒适度高；入户玄关设计，私密性佳；多飘窗阳台，赠送率高半赠送全赠送半赠送全赠送户型解析/中博鸣玉洋房户型解读：户型方正，动静分区，双卫配置，阔景阳台，赠送率高业态房型三室两厅双卫高层建筑面积114套内面积99赠送率13.8%户型综合点评户型方正，动静分区合理；多飘窗、大阳台设计，赠送率高；主卧套房设计，起居舒适度高半赠送全赠送业态房型四室两厅双卫洋房建筑面积138套内面积120赠送率13.9%户型综合点评三房+书房设计，功能性强；大面积飘窗、阳台设计，全屋通风采光佳；阔景阳台，景观视野佳半赠送全赠送项目概况/金科集美江山项目所处州屏版块，位于忠州街道环城路，占地约205亩

52、，可建体量约40.18万方，共分为御江城、君玺、嘉悦三期，目前御江城、君玺组团少量高层在售；高层共规划34.6万方，洋房5.4万方。项目优势：知名开发商，区县认可度高，位于城市核心，临近忠州四小，享完善商业、教育配套，金科品牌物业。项目地址忠县忠州街道环城路235号占地面积205亩建筑面积40.18万楼面价收购重粮容积率2.94开发商金科地产物业形态高层+洋房+底商总户数3629户车位比1:1装修情况清水物业费洋房：2元/月 高层：1.8元/月物业公司金科物业在售售罄新开未售A38A210121516171314A49待推县政府本案1.3km汽车总站2.7km一期：御江城二期：君玺三期：嘉悦销

53、售分析高层/金科集美江山销售情况：整体均价5230元/，时点均价5300元/，月均去化88套，成交主力面积段100-110，主力总价段45-65万元销售分析：城市核心，周边配套完善，金科品质，但产品总价高，区域接受客群相对较低，对去化有一定影响成交金额建筑面积=40万元40-45万元45-50万元50-55万元55-60万元60-65万元65-70万元70-75万元80-85万元90-95万元合计占比=8010-101%80-8574-2-764%85-9066816-905%95-100-6768-905%100-105-22438856-66838%105-110-668392278-74

54、442%120-125-85210-704%130-135-2240%合计90743244644482865210221752100%占比5%4%18%26%26%16%3%1%0%0%100%注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年4月均价水平成交金额 建筑面积70-75万元75-80万元80-85万元85-90万元90-95万元合计占比130-1352121818656100%合计2121818656100%占比4%21%32%32%11%100%销售分析洋房/金科集美江山销售情况：整体均价6380元/，时点均价6000元/ ，月均去化3套，成交主力面积段130-135，主力总价段

55、80-90万元销售分析：金科品牌支撑，临近城市主干道，居住舒适度欠佳，且产品面积较大，总价高，客户抗性较强，缓慢去化注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年4月均价水平户型解析/金科集美江山户型解读：全三房功能，市场主流需求，强化功能，整体紧凑，阔景阳台，双卫配套业态房型三室两厅双卫高层建筑面积102套内面积81赠送率8.1%户型综合点评户型方正，动静分区，功能性强；主卧套房设计，起居舒适度高；入户玄关，私密性佳业态房型三室两厅双卫高层建筑面积109套内面积87赠送率91%户型综合点评户型方正，动静分区；阔景阳台设计，景观视野佳；入户玄关设计，私密性强；多飘窗，全屋采光半赠送全赠送半赠

56、送全赠送项目概况/恒大悦珑湾项目所处苏家版块，位于忠县育才路（忠县中学旁），占地约362亩，可建体量约50.7万方，共分为两期打造，高层规划约40.3万方，洋房6.4万方，别墅1万方，其中一期规划16栋高层+7栋洋房+6栋合院别墅，目前高层主力在售。项目优势：恒大品牌、忠县首个精装项目、长江景观资源、滨江风情商业街、毗邻苏家小学、忠县中学项目地址忠县育才路61号（忠县中学旁）占地面积362亩建筑面积50.7万楼面价802元/容积率2.1开发商恒大地产物业形态高层+洋房+别墅+集中商业总户数一期2532户车位比1:1装修情况部分高层精装1000元/物业费洋房：2.5元/月 高层：2元/月 别墅：

57、3.5元/月物业公司恒大金碧物业在售售罄新开未售789101213141516171819202122232425262728336293031323335县政府本案4.1km汽车总站5.4km一期平面图销售分析高层/恒大悦珑湾销售情况：时点均价清水4500元/，精装5500元，月均去化58套，主力面积段80-95，其次为105-115，35-65万元销售分析：区域唯一精装高层产品，享一线江景资源，但板块发展初期，配套欠缺，产业园密集，城市界面较差，客户接受度有限，缓慢去化成交金额建筑面积25-30万元30-35万元35-40万元40-45万元45-50万元50-55万元55-60万元60-6

58、5万元65-70万元70-75万元75-80万元80-85万元85-90万元90-95万元95-100万元合计占比65-702-2-40%75-80436-404%80-851440523429810-2-25223%85-90-46050-11410%90-95-366065032189618-31629%100-105-22-244-323%105-110-4662-3410-989%110-115-842866-12411%115-120-442-101%120-125-102010-4184-666%125-130-4224-24363%130-135-2-22-61%140-145-

59、2-20%合计20116172174841389814860840286441100100%占比2%11%16%16%8%13%9%13%5%1%4%3%1%0%0%100%注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年均价水平精装（1000元）成交金额建筑面积40-50万元50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元合计占比100-11023684-5018%110-120-2245418-9836%120-130-2181884617%140合计238481064038272100%占比1%14%18%39%15%14%100

60、%销售分析洋房/恒大悦珑湾销售情况：整体均价5970元/，时点均价5300元/ ，月均去化15套，成交主力面积段110-120，主力总价段60-90万元销售分析：恒大品牌支撑，内部规划熙湖景观资源，板式洋房，入户花园为项目亮点，依靠价格优势，业态竞争区域高层竞品注：数据截至2020年4月，时点均价为2020年均价水平成交金额建筑面积90-100万元100-110万元110-120万元120-130万元130-140万元140-150万元150-160万元160-170万元合计占比120-1306423264-5460%150-160-2122023640%合计6423281620290100%