2014涿州大石桥综合项目前期策划方案

1、2014涿州大石桥综合项目前期策划方案第一页，共344页。涿州大石桥综合项目前期策划方案第一阶段市场调研及初步定位谨呈：河北尚建房地产开发有限公司第二页，共344页。非常感谢前期贵司为华业行团队提供了非常顺畅的沟通平台，经过多次深入的交流，让我们对这个项目有了更加进一步的理解。第三页，共344页。京津冀一体化通过团队反复的研讨和一系列的梳理，我们认为，本案的发展至始至终都离不开一个非常关键的背景第四页，共344页。第二机场获批第二机场及周边路网建设，尤其是廊坊经新机场至涿州城际铁路（廊涿城际）带动涿州融入北京进程，是京津冀一体化巨大突破。12月15日，国家发改委对北京新机场工程进行批复，在建新

2、机场的同时，将统筹建设：新机场连接北京市中心的快速轨道；北京至霸州铁路（京九客专）；大广高速北京六环至黄垡桥段（扩建）；京台高速北京五环至市界段；北京城区经新机场至霸州高速公路；机场北线高速公路；廊坊经新机场至涿州城际铁路；“五纵两横”综合交通主干路网，与北京新机场同步建成。进一步带动涿州房地产市场发展。第五页，共344页。京津冀一体化-北京都市群单中心城市扩张大都市化形成都市群形成北京城市群形成过程主城新城新城新城新城城央城市群形成过程北京中心城市过大，城市职能逐步向周边城市转移，实现联动、协调发展。涿州卫星城。2002年顺义大兴房山通州1992年1992年2005年2020年北京中心城市作

3、用扩张，资源聚集作用明显，城市职能由单核向多核、大都市向都市群转变，周边城市逐步承接北京各种职能。涿州-卫星城职能逐步显现。第六页，共344页。京津冀一体化渊源1986年时任天津市长李瑞环倡导环渤海地区15城市建环渤海地区联席会2004年发改委启动了京津冀都市圈区域规划编制，采用2+8模式，京津加河北8城2005年国务院通过北京城市总体规划，要求基本形成京、津为中心的两小时交通圈2011年发改委启动首都经济圈的规划和编制工作，但一直较慢。2011年3月“首都经济圈”的概念写入国家“十二五”规划，成为国家战略。2011年12月发改委副主任杜鹰表示：现在看来，京津冀地区的规划工作还没有完全做到位。

4、2014年3月“京津冀”作为一个词组第一次出现在中国总理的政府工作报告中出现。规 划京津冀发展规划将公布2030年打造现代化首都圈到2030年基本形成京津冀高度一体化格局，把京津冀打造成在国际上有重大竞争力和重要影响力的新型现代化首都圈。通过发展功能互补、经济社会协同发展的城市群，把京津冀打造成为对全球经济有重大影响力的控制中心之一。第七页，共344页。基础设施相联相通产业发展互补互促资源要素对接对流公共服务共建共享生态环境联防联控加强环渤海及京津冀地区协同发展实施差别化经济政策推动产业转移发展跨区域大交通大流通形成新的区域经济增长极京津冀一体化解读习近平总书记：实现京津冀一体化发展，打造新首

5、都经济圈；李克强总理政府工作报告“加强京津冀一体化”。第八页，共344页。京津冀一体化解读河北省在京召开“环首都经济圈规划编制座谈会”，启动环首都经济圈规划方案的意见征集。涿州、涞水等13个县（市、区）由于紧邻北京，交通便利，划入环首都经济圈规划范围内。环首都经济圈包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县(市)。发展特区将包括京东、京南、京北三个新城以及7个人口在30万人以上的中等规模城市，将环绕北京建成一个全封闭的城市带。河北省副省长赵勇：在邻近北京将近

6、1000公里的范围内，建设一个发展特区。第九页，共344页。京津冀一体化解读2014年3月，河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见确认，河北省将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用。保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。2014年上半年，作为北京“政治副中心”的传闻，令保定楼市处于躁动之中。几天卖出一个月甚至半年的成交量，开发商始料未及。保定：河北省确定保定承接首都部分行政事业功能疏解。第十页，共344页。京津冀一体化解读涿州，离北京更近，跟北京的房山、大兴接壤，距离

7、北京第二机场15公里，在京廊保三地之间。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场的快速稳健发展。借京强市：北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。实施工业立市、以城兴市、借京强市战略。 涿州：涿州城市定位与发展战略：大北京都市圈，北京卫星城，北京后花园。第十一页，共344页。京津冀一体化影响交通京津石之间高速路线连接，周边区县公路与高速路都有对接口；轨道交通优势明显，相邻城市形成1小时到2小时的交通圈。资源充分发挥张家口、承德

8、、秦皇岛的生态优势和滨海资源优势，促进区域经济发展。环境建立健全京津冀联防联控协作机制，着力改善京津冀空气质量。产业向周边转移北京部分产业，并发展高端装备制造、新能源、节能环保和临空经济、现代物流等产业。人口周边城市承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解，向周边城市分散大量人口。到2030年把京津冀打造成在国际上有重大竞争力和重要影响力的新型现代化首都圈，对全球经济有重大影响力的控制中心之一。新型现代化首都圈；重大影响力的控制中心之一。第十二页，共344页。置业“大北京”时代来临第十三页，共344页。第十四页，共344页。第十五页，共344页。京津冀一体化楼市影响京津

9、冀一体化对交通一体化、环境改善、城市基础设施、公共服务等全方面的提升，将促使京津冀很多区域的土地升值，蕴藏投资机会，带动区域楼市增长。河北优势在于可以提供廉价土地，在吸引北京人口资源的过程中，除涿州、固安、燕郊、三河等与北京相邻地区（以河北环北京十三县市最具代表性）外，其他区域北京辐射能力有限。京津冀一体化 之于楼市影响涿州、固安、燕郊等环北京十三县市楼市影响明显。第十六页，共344页。易县野三坡十度定兴保定市徐水高碑店清西陵京津冀一体化楼市影响根据各个区县区位、交通、资源、配套不同，京津冀一体化对其楼市及发展方向影响不同。第一梯队东南7县（涿州、固安、安次区、广阳区、香河、大厂、三河（燕郊）

10、区位优越，交通便捷，成熟度高，居住通勤、刚需改善、养老投资客群外溢明显。第二梯队西北七县（滦平、丰宁、赤城、怀来、涿鹿、涞水、易县）环境优美，旅游资源丰富，特殊资源对改善客户吸引度高。京城外溢客户目标城市第一梯队京城外溢客户目标城市第二梯队东南七县居住通勤、刚需改善、养老投资客户集中；西北七县特殊资源对改善客户吸引度高。第十七页，共344页。京津冀一体化-燕郊楼市燕郊河北融入北京、借势发展的先行者燕郊开发区提出了“主动融入、全面对接、同城一体、借势发展”的思路，找准自己的城市定位，实现城市功能分异与整体功能优化。交通体系和基础设施与北京高度融合，北京多条公交车直通燕郊，并保持15分钟的发车密度

11、；迎宾路与京平高速对接，到达首都机场的时间只需15分钟，燕顺路直通北京顺义区；下一步计划启动北京轻轨引入燕郊、北外环路与北京徐尹路对接、神威北路与北京朝阳北路对接、密涿支线与京平高速对接工程。第十八页，共344页。京津冀一体化-燕郊楼市燕郊位于北京市通州区的东面，隶属于河北三河市；与北京市中心天安门的直线距离约为30公里，距空港首都机场25公里；乘坐930、811、812、813、814、815、816、817、818等多路公交车直通北京市区；京通快速路燕郊到达国贸仅35分钟左右。燕郊在售项目以高层普宅为主，多为大体量项目，销售周期长；户型以二居80-95，三居100-130为主。受北京影响最

12、早的楼市，北京客群外溢最早目标区域。目前燕郊楼市的价格在2013年有大幅变化，目前整体均价在1000013000元/平米左右，北京周边最贵的区域。首尔甜城夏威夷蓝湾天洋城4代嘉都区位优越，距北京市中心最近，交通便捷，主要客群为北京东部上班通勤族典型睡城（通州外溢）。第十九页，共344页。京津冀一体化-香河楼市香河素有“京畿明珠”之美誉，距北京市区45公里，距首都国际机场60公里。新北京城市总体规划确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设7090万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间，届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车

13、程。香河建在CBD东边的北京“聚核区” 第二十页，共344页。京津冀一体化-香河楼市配套完善香河位于北京东南45公里处，30分钟可达北京市中心；香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津铁路和六条高速公路干线；香河区域以京东的后起之秀与泛CBD后花园的身份备受购房者的关注。大运河孔雀城大运河孔雀城香河楼盘售价在65008000元/平米左右，与其最接近的燕郊相比有3500-5000元/平米价差优势；香河已有万科、五矿及富力等多家大型房企入驻，采用大体量造城开发模式，在售项目北部新城以高端舒适型产品为主（别墅），县城内以普宅为主；户型以一居50-60，二居70-90，三居90-110为主。别

14、墅、洋房分布多。荣盛白鹭岛荣盛白鹭岛交通便捷，产品两极分化，小面积刚需普宅（燕郊外溢）及高端舒适型（高端产品吸引）产品并存。京城南部、东部上班族及退休养老客群，价格低。第二十一页，共344页。京津冀一体化-固安楼市固安：即将迈进地铁时代 ，零距离接触北京城。固安县隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一轴三带”京津发展轴的轴心区，是河北省实施“一线两厢”战略的“一线”前沿地带，也是廊坊未来城市建设“大三点”组团的重要支点。固安与大兴区仅以永定河相隔，距北京天安门50公里，比延庆、怀柔、平谷、密云、房山、门头沟等六区县还近，驱车到北京南三环仅需25分钟。第二十二页，共344页。京津冀一体化-固安楼市境

15、内有大广高速、廊涿高速、国道106，公交828，849，943等多条线路都到达固安，还开通了地铁天宫院站到固安南站的地铁接驳专线车。与其他京周边的区域比如香河、燕郊相比，这个区域配套并不完善，初步发展阶段，发展潜力巨大。区域的楼盘售价在7000-10000元/平米左右，与其北侧大兴22000元/平米的价格有巨大价格优势；固安住宅产品别墅、高层普宅并存，主要以90-100，均价在7000-8000元的刚需产品为主。孔雀城英国宫孔雀城剑桥郡京南第一城，承接北京南部客群外溢为主（大兴、房山外溢客群），小面积刚需普宅及高端舒适型别墅产品并存。京南上班族为主。固安县，地处华北平原北部，北京、天津、保定三

16、市中心；固安位于京城正南50公里，与大兴榆垡隔永定河相望。首都第二机场选址榆垡、南城2900亿投资计划等诸多利好，是未来北京第二空港城。第二十三页，共344页。京津冀一体化-廊坊楼市廊坊正致力于打造京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代制造业基地、园林式生态型宜居名城，使之成为环渤海区域内“功能齐全、环境优美、生态和谐、可持续发展”，且具有北方鲜明特色的代表性城市。位于廊坊市经济技术开发区的东方大学城，未来将不仅是教育城，更是人才城、科学城、产业城、生态城、旅游城。廊坊：做好后勤部长，营造九万北漂族的人才家园第二十四页，共344页。京津冀一体化-廊坊楼市廊坊市（广阳、安次、开发区）位于河北省中

17、部偏东，地处北京、天津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”；廊坊区位优势独特，环境优美，自然条件较好，配套齐全，社会经济发展水平较高，环北京各县市中城市成熟度、独立性最高的城市。廊坊是京津1小时经济圈的中心地带，交通发达，离北京40千米，离天津60千米，五条铁路干线，三条高速公路和五条国家级公路纵横交错。区域的楼盘售价在7000-10000元/平米左右，以广阳最高、安次、开发区其次；广阳、安次以高层普宅为主，其他区域别墅、高层普宅并存，主要以50-60一居，70-90 两居，90-130 三居为主，均价在7000-9000元的刚需产品为主。荣盛-塞纳荣府孔雀城大学里京津走廊上的明珠,城市成

18、熟度高,适合各地休闲度假、京城退休养老客群。第二十五页，共344页。京津冀一体化-怀来楼市（西北七县）随着“环首都经济圈”的逐渐形成，以及京冀高层互访加密和区域合作紧锣密鼓的洽谈，“大北京1小时生态生活圈”的概念也随之持续走热，从而引发了北京周边的置业热潮。怀来凭借其丰富的自然环境，便捷的交通路网，无疑正是这一热潮的一个缩影。“京张同城”无疑为拥有丰富旅游度假资源的怀来带来更大的商机和投资附加值。与此同时，独特的地理位置，也决定了“环首都经济带”不仅仅单纯是一种投资行为，更是随着近年来中国经济快速发展，人们追求差异化生活的表现。怀来：大北京一小时生态生活圈，水岸边的葡萄庄园第二十六页，共344

19、页。京津冀一体化-怀来楼市（西北七县）怀来（滦平、丰宁、赤城、怀来、涿鹿、涞水、易县）地处河北省西北部，燕山山脉（太行山脉）与华北平原过渡地带，海拔高（千米左右），山地起伏，原生山水，山、水、林、园资源丰富，景观优美。由北京至此区县交通欠发达，2-3小时；社会发展水平较低，生活配套设施较差。区域针对北京客户多为借助当地优越的自然环境条件、打造高端改善产品，以独栋、双拼、联排、叠拼及度假型精装公寓为主。区域产品售价差异较大，别墅多在100万/套以上。客户多为京西、京北区域高端改善客户，多为特殊资源对客户吸引而至。怀来观澜墅怀来拉菲水岸怀来波尔多庄园环境优越、旅游资源丰富、但配套相对欠缺，适合对环

20、境要求较高的改善型客户或旅游度假客户。多为特殊资源对客户吸引。第二十七页，共344页。京津冀一体化-涿州楼市涿州市既是环首都经济圈的重点县市，又是京南新城的建设中心。涿州充分利用毗邻北京的独特优势，以规划对接北京为引领，突出产业、总部服务、路网交通等基础设施建设、商贸服务、生活相关配套服务的全面对接。按照这个方案，到2015年，涿州市基本形成与北京的同城一体化发展体系，实现京涿联系更加紧密、同城氛围更加浓厚、一二三产有效对接、“四区六基地”全面建设的新格局。涿州：固守北京南大门 ，坐收投资升值利第二十八页，共344页。京津冀一体化-涿州楼市涿州市地处河北省中部，保定市北部。东邻固安县，距天津港

21、160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴、房山区毗邻，距天安门仅60公里，为首都的“南大门”。涿州境内包括国道、高速、高铁，公交838，多种交通方式可直达北京。鸿坤理想湾鹏渤城上城K2狮子城香邑溪谷北京南大门，交通便捷，主要客群为北京东南部（大兴、房山外溢）上班通勤族。第二十九页，共344页。京津冀一体化的提出和落实，对环京楼市、涿州城市发展都产生了十分深远的影响。我司认为在本案的开发和实施过程中，应时刻保持对京津冀一体化政策发展走向的监控和研究，并适时作出相应的应对措施。第三十页，共344页。项目解读第 1 章第三十一页，共344页。项目区位项目地块项目

22、地块涿州区位大北京区位涿州西北，拒马河北，非城市核心区域；天安门西南55公里，距京西南六环房山梨园桥20公里。承接大北京区域客户。第三十二页，共344页。项目交通涿州交通北上京城南入涿州市区高速、高铁项目所在地京港澳高速京石二高速（建设中）张涿高速北京涿州G10725KM联络线-花田路（规划建设中）首都二机场京石高铁廊涿高速涿州-新机场-廊坊城际高铁大北京交通路网发达，将打造“四横四纵一机场”的未来交通格局，便捷交通承接大北京客户；横跨107国道，依赖明显。第三十三页，共344页。项目配套教育资源景观资源医疗资源住宅项目商业资源城上城金阳瑞景水上人家三利中和城水榭花都京南高尔夫永济公园项目地块

23、华阳公园军队财贸敬老中铁永济公园新发地批发市场非涿州热点区域，多为自建自营，衣食住行购医教等配套全面不足，档次较低；鹏渤城上城配套商业带动区域配套升级。第三十四页，共344页。商住氛围城郊结合区域，农村向城镇过渡时期；居住氛围浓厚，宅基地自建为主，亟需由农村向城镇化转变；钢材、农产品批发专业市场，生活配套商业欠缺；临街农村统一规划自建二层商业鹏渤城上城及其商务酒店新发地批发市场及新建水榭花都永济公园、大石桥村及新建商品房钢材加工厂农田村民自建住宅永济桥北侧脏乱的永济公园北侧第三十五页，共344页。地块四至地块相邻，但较为凌乱；周边农田、工厂较多，居住商业氛围差；107国道两侧分布，交通通达性良

24、好。项目共计5个地块：住宅地块（2个）：北临团结北路，南临团结路、隔路为军队大院、中铁团结小区、财贸学校等，东侧为农田工厂，西侧临107国道、隔路为水榭花都、金阳瑞景小区。灯饰城地块：北临花田路、隔路为高尔夫球场，东侧为农田，南侧团结北路，西临107国道。批发市场地块：北临自建自营钢材市场，南侧为水榭花都，东临107国道，西临冷库、农田。永济桥地块：北临团结路，南临永济公园（永济桥），西临107国道、隔路为城上城小区，东临军队大院。住 宅古镇 灯饰城 批发市场住 宅G107农 田工厂农田军队中铁团结财贸学校敬老院拒马河永济公园水榭花都金阳瑞景村镇城上城水上人家冷库农田高尔夫花田路团结北路团结路

25、107国道第三十六页，共344页。地块现状古镇内部自建住宅古镇外部自建自营商业住宅内部幼儿园住宅内部大棚住宅内部住宅住宅内部商业住宅内部工厂地块内部错综复杂，拆迁量大，任务艰巨。第三十七页，共344页。地块现状批发市场外部批发市场内部灯饰城内部农田、工厂灯饰城内部工厂批发市场内部拆迁量少，完成相对容易，前期投入少，开发压力小。第三十八页，共344页。经济技术指标规划限制性条件第三十九页，共344页。经济技术指标住宅地块：建筑密度小于40%，容积率不超过2.5，绿地率不小于35，建筑限高100米，商住配比、车位、教育或其他配套暂无要求；古镇地块：用地面积111100平米，建筑密度、容积率、绿地率

26、、建筑限高、配建车位等5个单位不可以突破控规指标；批发市场地块：200亩（133332平米）用于住宅开发，限制条件参考住宅用地；97亩批发市场用地；灯饰城地块：地块占地500亩（333330平米），内部作为整体考虑，暂无其他限制条件。用地面积（）建筑密度（%）容积率最大建筑面积(平米)绿地率（%）建筑限高（m）配建车位（个）住宅临107115000255270不临107118400278720合计233400402.553399035100待定批发地块133332333330合计366732402.586732035100待定古镇11110084150批发用地97亩64666灯饰城333330

27、项目地块以住宅为主，中端容积率，限高100米第四十页，共344页。经济技术指标根据实际调研，需回迁村民自建房多集中于49-58地块（古镇地块内），地块36-40、地块41-43内部多商铺、工厂、大棚、农田等，住宅较少，回迁任务小；拆迁数量及拆迁要求一览表回迁内容回迁数量回迁位置要求回迁形式备注住宅9.3万平41、42地块东侧先建、建完安置后再拆拆迁量集中于古镇地块回迁产品无要求约1300人，310户车位900个41、42地块东侧商业1.5万平团结一街两侧，团结北路先拆、建完后再回迁仓房6500平41、42地块东侧地下回迁产品无要求回迁要求：9.3万平方米安置楼，1.5万平商铺，6500平方米库

28、房，900个停车位。第四十一页，共344页。属性分析区位交通涿州西北，非核心区域；天安门西南55公里，承接大北京客户；“四横四纵一机场”立体交通，交通便捷，对107国道依赖大；氛围配套城郊结合区域，农村向城镇过渡时期；宅基地自建房，居住氛围浓厚，亟需向城镇化升级自建自营，配套不足，档次较低；农产品批发、钢材专业市场，生活配套欠缺，区域商业亟需升级；规模限制整体规模较大，多种功能用地，利于发挥大盘的规模优势；住宅、商业、旅游文化古镇、专业市场多元规划；钢材市场、工厂集中，大量自建房，拆迁量大；资源利用区位、交通是项目发展核心优势资源；地块内无景观资源；古镇南临永济公园，可以充分借势，但北侧住宅难

29、以借势公园利好。第四十二页，共344页。开发目标总体目标：实现良好的经济效益、企业品牌价值和社会价值。直接目标：合理的利润，项目内部收益大于22%，快速销售，实现滚动开发。长远目标：尚建地产，品牌价值，持续发展，实现良好社会效益。社会价值：大石桥村顺利拆迁改造升级，文物挖掘与保护，实现社会价值。问题二：项目整体该如何发展？项目总体规模较大，以何种开发模式才能够保证项目开发的成功？问题一：项目如何定位，实现开发目标？项目整体规划有住宅、商业、旅游文化古镇、专业市场等多元物业形态，如何定位？如何安排物业配比？才能使项目达到预期开发目标？企业经济效益、品牌效益与社会价值的共同实现。第四十三页，共34

30、4页。带着这些问题，我们从市场、政策、城市等基本面出发，以市场为视角，找出适合项目的定位策略及开发策略。第四十四页，共344页。宏观市场研究第 2 章第四十五页，共344页。宏观经济初步核算， 2014 年前三季度，国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。虽然三季度GDP的增速有所放缓，但国民经济继续运行在合理区间。国内“三期叠加”（经济增长的“换挡期”、结构调整的“阵痛期”与前期刺激性政策的“消化期”在同一时间重合出现 ）压力不断加大对我国经济增长形成明显的下行压力，宏观政策偏重稳增长、调结构，

31、货币政策持续稳健。在此背景下，全国房地产开发投资增速明显放缓，新开工、销售均呈下行趋势。GDP增速放缓，国内“三期叠加”经济下行压力加大。第四十六页，共344页。全国房地产市场运行状况房地产开发投资：前三季度，全国房地产开发投资增幅创五年来新低，其中住宅投资比重呈现下滑趋势。2014年1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资52464亿元，增长11.1%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.9%，1-9月为68%，1-8月为68.1%，1-7月为68.2%，住宅投资比重在逐月下降，比去年

32、同期比重回落了0.7个百分点。第四十七页，共344页。全国房地产市场运行状况1-9月份，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。综合、商服、住宅地价同比增速回落，工业地价同比增速上升，各用途地价同比保持低速增长。第三季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比增速依次为6.42%、6.11%、6.98%，较上一季度分别回落1.11、1.37、2.16个百分点，均由上一季度的较高位转为低速运行；工业地价同比增速为5.91%，较上一季度上升0.18个百分点，保持低速、温和

33、上行。土地市场：前三季度，土地市场调整幅度收窄，市场相对冷清，有望进入稳步运行区间。第四十八页，共344页。全国房地产市场运行状况销售面积，销售金额：房屋销售面积和金额跌幅持续加大，市场低位运行，住宅市场调整力度在放缓。1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%。10月份当月，商品房销售面积11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月减缓8.7个百分点；商品房销售额7158亿元，同比下降0.7%，降

34、幅比上月减缓8.2个百分点。住宅月度同比降幅也在不断收窄，显示市场调整的力度在趋缓。第四十九页，共344页。全国房地产市场运行状况70大中城市新建商品住宅价格：70城市房价全部停涨，连续两月同比下跌，跌破一年前水平；北上广深房价同比回落。新建商品住宅(不含保障性住房)价格：2014年10月份，70个大中城市中与上月相比，价格下降的城市有69个，持平的有1个，连续第二个月停涨；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个，仅有厦门、合肥、郑州3个城市出现上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市，环比、同比双双下跌。第五十页，共344页。全国房地产市场运行状况从前三季

35、度企业拿地布局来看，一线占比39%，较去年全年提升5.9 个百分点，而二线城市占比跌破 50%，三、四线城市占比下降 4 个百分点至12%。品牌房企：品牌房企纷纷放缓拿地步伐，逐渐聚焦一线城市。第五十一页，共344页。近期楼市政策解读调整类型城市坚持限购（5个）北京、上海、广州、深圳、三亚官方正式宣布全面取消（29个）全面取消呼和浩特、济南、海口、温州、徐州、绍兴、合肥、太原、长沙、石家庄、郑州、哈尔滨、昆明、银川、贵阳、南京、西宁、兰州、福州、沈阳、金华、台州首轮放松，随后取消武汉、苏州、西安、无锡、杭州、宁波、青岛官方正式宣布定向放松（4个）南宁、佛山、厦门、珠海默认放宽城市（9个）大连、

36、天津、长春、南昌、成都、乌鲁木齐、舟山、衢州、永康楼市限购：楼市由限转松，各地纷纷放松限购，楼市进入“后限购时代”。从年初自住商品房横空入市，搅动楼市一潭春水暗流涌动，到2月初的各地降价潮涌现，打响楼市2014“第一跳”；从全国两会中央政府提出“分类调控”，到不动产登记的稳步推进；从地方政府或明或暗“松绑救市”，到央行保刚需挺改善2014年的房地产市场风云突变，上演从限到松的大戏，楼市正步入“后限购时代”。第五十二页，共344页。近期楼市政策解读积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目，对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。加大对保障性安居工程建设的金融支持首套：贷

37、款最低首付比例为30%；贷款利率下限为基准利率的0.7倍。二套：已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。三套及以上：已取消或未实施“限购”措施的城市，已结清相应购房贷款的家庭，应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并确定首付比例和贷款利率。其他：银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。积极支持居民家庭合理的住房贷款需求鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。增强金融机构个人住房贷款投放能力扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地

38、产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。继续支持房地产开发企业的合理融资需求央行与银监会联合发布通知，开始执行“认房不认贷”政策，央行超预期放宽限贷，意在扭转市场预期，支持自住性刚需。第五十三页，共344页。近期楼市政策解读10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知。职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。取消我国住房公积

39、金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻职工贷款负担。中国人民银行10月14日开展200亿14天期正回购，引导中标利率较前次下行10个基点至3.4%，刷新三年半新低。也是央行继7月14日和9月18日之后的年内第三次下调该利率。再次下调正回购利率是降低整体融资成本的步骤，央行不愿直接放松贷款利率、干预银行定价，而希望借此引导商业银行降低贷款利率。当前商业银行贷款定价水平仍处于历史高点附近，央行旨在借此测试正回购利率对市场直接贷款利率的传导效果。中国人民银行11月21日宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这是央行距2012年7月之

40、后的第一次降息：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。国家又一轮“曲线”救楼市的政策再现市场，各部门、各地刺激购房消费的尺度已越来越大。第五十四页，共344页。近期楼市政策解读银行名称具体界定标准首套房首付比例首套房执行利率二套房首付比例二套房执行利率三套房贷款政策北京银行拥有1套住房并且已结清购房贷款，再次购房者最低首付30%执行利率1.1倍30%基准利率70%基准利率1.1倍未明确政策浦发银行拥有1套住房并且已结清购房贷

41、款，再次购房者最低首付30%，执行利率1.1倍30%基准利率70%基准利率1.1倍未明确政策农业银行拥有1套住房并且已结清购房贷款，再次购房者最低首付30%，执行利率基准利率30%基准利率70%基准利率1.1倍未明确政策建设银行拥有1套住房并且已结清购房贷款，再次购房者按首套房贷最低首付30%，执行基准利率30%基准利率70%降至60%基准利率1.1倍未明确政策中国银行有1套住房并且已结清购房贷款，再次购房者最低首付30%，贷款利率下限为0.7折，拥有2套及以上住房，根据借款人偿还能力、信用状况具体确定首付比例与贷款利率30% 基准利率9.5折70%基准利率1.1倍未明确政策农商银行拥有1套住

42、房并且已结清购房贷款，再次购房者按首套房贷政策最低首付30%，执行基准利率30%基准利率9.5折70%基准利率1.1倍未明确政策新政落实情况：北京各大银行仍以基准利率为主，仅有少数银行执行95折利率；二套房首付主流仍为70%首付比例。涿州虽下调贷款利率，但上浮20%，明降实升。第五十五页，共344页。政策研究宏观经济和政府调控力度直接影响楼市发展，未来市场调节占主导；经济下行，带动楼市下滑；涿州依托大北京客户，受政策影响明显，波动起伏明显。第一阶段通过货币政策，打压市场经济整体上行政策打压下，出现拐点，但很快反弹打压力度加码，立即触底，回暖较慢第二阶段通过货币政策，扶持市场经济增速减慢呈现小幅

43、下滑回暖较慢，下半年房价回归常态第三阶段减少行政干预调控减弱经济发展迟缓，增速明显马力不足涿州楼市刚性需求长期积累集中性爆发，年度楼市火热平稳第四阶段市场主导，行政干预双向调控经济疲软，增速创5年新低，呈下行趋势自行进入下行通道，市场调控发挥作用，价格止涨，销量持衰第五十六页，共344页。政策研究政府有意遏制房价、打压房地产，但是最终还是妥协于房地产对整个经济的拉动作用，在经济出现问题的时候，恐怕旧的“火车头”还要拿出来用，因此楼市目前看来不会真的崩盘。宏观经济研判：经济增速下滑趋势明显，下调GDP增长目标，未知风险较大，带动楼市下滑；宏观政策层面：经济刺激政策逐步显现，但以市场调节为主导，难

44、以对楼市呈现较大刺激，楼市难以出现爆发式辉煌；宏观楼市层面：楼市产能过剩现象日趋明显，集中于三四线城市；以市场调节为主，继续发挥金融信贷、货币政策的作用，行政命令逐步退出；不动产登记、房产税逐步提上日程，效果有待观察；涿州市场展望：全面承接大北京外溢客户，趋势向好；独立性差，受北京楼市影响明显，楼市政策性影响明显，楼市成交的好坏就在政策的松紧之间，项目开发政策性风险较大。第五十七页，共344页。涿州城市概况第 3 章第五十八页，共344页。涿州概况涿州是一座具有2300多年历史的文化古城，自秦置涿县，汉时设涿郡，三国魏时设范阳郡，唐时为范阳县、涿州，元时为涿州路、涿州，明清时期先后隶属北平府、

45、顺天府，民国时称涿县、隶属北京。1986年9月，经国务院批准撤县建市，并被列为甲级开放城市。 涿州有着丰富的历史文化资源，是三国时期刘、关、张“桃园三结义”的故地，为“三国义文化”的源头，现留有三义宫、辽代双塔、卢氏宗祠、郦道元故居、清行宫、永济桥等历史人文景观。涿州历史悠久、人杰地灵、经济发达、文化灿烂、古迹众多。因其独特的地理位置和丰富的历史文化资源，素有“天下第一州”美誉。第五十九页，共344页。涿州区位区位优越，京西南出京首站，京南门户；京津廊保中心区域；独特区位优势为承接首都部分功能转移提供了便利条件。涿州市地处华北平原西北部，隶属河北保定，北京西南部，京畿南大门，京西南出京首站，与

46、大兴、房山接壤；保定北部，京津廊保中心区域，处于京津冀一体化核心位置。距离北京天安门仅60公里，距离京津冀另一经济核心城市天津165公里，距离大同、济南、石家庄等经济重镇均不超过500公里。地理位置优越，区位优势明显。第六十页，共344页。涿州交通随着京港澳高速拓宽（4车道拓6车道），京涿通勤将更便捷，公路辐射将延伸至更深区域廊涿高速出口京珠高速出口G107贯穿涿州西侧，838公交直达北京西站，并与房山线相交，涿州西侧去往北京极为便捷涿州有三个高速出口，其中两个分别位于涿州北侧与中部，一个位于南部廊涿高速涿州整体交通规划示意图京珠高速出口高铁首站开通，极大提升了京涿联系密切度，实现了京涿轨道交

47、通的无缝对接。未来还将提速至12分钟。向京津冀交通一体化迈出坚实一步高铁新城道路密度较高，城市通达性强主干道（已开通）： 北侧东西向：双向六车道 西侧南北向：双向四车道（已开通但未规整）次干道（已开通）： 南侧东西向：双向两车道涿州境内包括国道、高速、高铁、公交，多种便捷进京方式，北京1小时生活圈；便捷的交通为承接首都部分功能转移提供了良好的基础支撑。第六十一页，共344页。涿州交通九纵：由西向东分别为原来107国道、棉花营东大街、规二路、教军场街、东兴大街、知味坊街、火炬路、经二路、东环路。八横：由北向南分为北外环路、滨河二路、北环路、华阳路、范阳路、冠云路、三义街一龙马路、南环路。两环：内

48、环由滨河路二路、经二路、冠云路、棉花营东大街组成。外环路由北外环路、东环路、三义街-龙马路、原107国道组成，是对外高等级公路与城市道路相衔接的主要道路，承担涿州外围绕城的过境交通。内部交通-涿州城市道路将形成“九纵八横两环”的布局结构。第六十二页，共344页。行政人口全市总面积 742 平方公里，辖 15 个乡镇、办事处、开发区，407个行政村，30个社区，总人口 59.4万。涿州是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城，石油物探之城。古称涿郡，千年古郡，天下第一州；西邻涞水县，南连高碑店市，东接固安县，北临北京市大兴区及房山区。千年古郡，天下第一州，优秀旅游城市、全国双拥模范城，石油物探之城。第

49、六十三页，共344页。涿州经济2009-2013年涿州GDP2010-2013年涿州人均GDP涿州2010-2013年固定资产投资（单位：亿元）涿州近年来经济实现平稳增长，综合实力不断提升，各项结构指标保持着稳定增长。近年来涿州扎实推进四大主体战略：即统筹建市、产业立市、借京强市、文化靓市。GDP稳步增长，2013年GDP达到235.3亿元。河北84县市GDP排名16位。环京津排名第一。涿州市人均GDP保持着良好的增长趋势，2013年增幅较大，约增长15%。2013年，涿州市固定资产投资完成152.5亿元，与2012年持平。第六十四页，共344页。城市定位涿州产业环境的进一步优化自然环境的进一

50、步优化房地产市场的快速稳健发展吸引更多的北京客群经济环境的进一步提升大北京都市圈的功能定位有助于涿州北京北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。第六十五页，共344页。城市规划-空间东拓：就是涿州城区跨过京深高速公路向东发展到东张村村西。北延：就是城区向北延伸到拒马河。适当西展：就是将西关河向西推出1公里左右，开挖外河，外迁107国道，使原107国道成为城市道路，并依此拓展城市区域，规划期作为预留用地。滨河城市：就是依托城市西侧、北侧的河道，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨

51、河城市的特色。涿州城市主要向东、向北发展，实行“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展战略。第六十六页，共344页。城市规划-空间将城区规划成“两心、两轴、四片，绿色环绕的滨河城市”的总体布局。两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。两轴：南北向的亨通大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区。沿西关河、北拒马河、京广铁路、京深高速、107国道等绿色生态廊道，突出抓好沿107国道西关河段、北拒马河沿线的绿色景观及城市设计，形成沿河自然风景线。规划建设老城公园、镇安寺公园、市民中心公园、城南公园等城市公园。东部、北部为涿州市主要发展方向，将城区规划成“

52、两心、两轴、四片，绿色环绕的滨河城市”的总体布局。第六十七页，共344页。城市规划-产业涿州市未来的产业规划将分为三个区域，即北部的生态旅游观光带、西部的现代化农业发展带和南部的绿色产品生产带。涿州确立了“工业立市，以城兴市，借京强市”三大主体发展战略。第六十八页，共344页。城市格局经济技术开发区涿州老城区示范区中心高铁副中心项目地块涿州老城区：沿范阳路向东发展，朝南北两侧扩张；经济技术开发区：现已开发利用土地11.5平方公里，入驻企业407家；涿州新兴产业示范区：规划面积100平方公里，起步区面积60平方公里，是承接北京转移、融入首都圈的重要抓手；涿州高铁新城：规划5.7平方公里，总建面1

53、000万平方米，规划人口11.5万，是涿州新兴产业示范区的首发项目。老城区延续城市传统功能；开发区承载涿州产业，实现城市东扩；示范区对接北京，承接产业转移。第六十九页，共344页。涿州现状承接京津冀一体化成果涿州早已承接了40多家中直单位外迁：中国石油东方地球物理公司、中铁十八局、中国煤炭地质研究院、矿山局、中国水利水电四局、中国水利水电五局等中直单位，驻涿州人口占城市人口近50%。总投资9.53亿元的中国石油集团东方地球物理科技园区地球物理研究中心和总投资13.68亿元高性能计算机中心项目等大批高科技项目落户涿州。该公司陆上勘探市场份额居全球第一位，综合实力位居全球物探公司第四位，年收入达百

54、亿元以上。项目建成后，将成为亚洲最大、速度最快数据处理中心。随着北京钢铁研究总院、北京航天赛德科技公司纷纷把总部或生产基地放在涿州，涿州产业结构得到了进一步优化，基本形成了电子信息、新型材料、整车及汽车零部件、现代机械制造与加工四大主导产业格局，已发展成京南最具发展潜力的一座现代化“投资之城”。 北京万通立体之城投资有限公司与涿州健康立体城市项目签约，涿州健康立体城市项目，占地约1500亩，预计投资200亿，建筑面积约500万平方米。初步确定项目执行年限为5年。主要建设医疗、健康、养生等产业，为涿州及周边地区提供国际化的配套服务，包括医养教育研究、综合医院、专科中心、养老中心、医药商贸、国际康

55、复中心、国际医学研究中心等。涿州不仅仅楼市承接北京人口的外溢，中直单位、资金、技术、产业等全方位承接，卫星城功能逐步增强。第七十页，共344页。涿州现状承接京津冀一体化成果涿州早已承接了40多家中直单位外迁：中国石油东方地球物理公司、中铁十八局、中国煤炭地质研究院、矿山局、中国水利水电四局、中国水利水电五局等中直单位，驻涿州人口占城市人口近50%。涿州不仅仅楼市承接北京人口的外溢，中直单位、资金、技术、产业等全方位承接，卫星城功能逐步增强。中国石油集团东方地球物理科技园区地球物理研究中心北京钢铁研究总院北京万通立体之城投资有限公司涿州健康立体城市项目301医院涿州培训保障基地航天信息涿州产业基

56、地北京航天赛德科技公司涿州生产基地投资600亿元天洋集团梦东方国际文化创意产业园项目中国航天涿州产业园第七十一页，共344页。小结独特区位：京畿南大门，距天安门60公里，京西南出京首站，京津冀一体化核心；便捷交通：立体交通网络，838公交、京石高铁12分钟直达北京西，优越区位优势及便捷交通为承接首都部分功能转移提供了良好支撑；完善成熟：县域经济位列全省16位，环京津县市排名第一；城市成熟度高，生活配套设施健全；空间发展：城市向北、向东发展，项目所在的城市西北区域非重点发展区域；城市定位：大北京都市圈，京郊生态新城。城市现状：业已全方位承接北京产业、人口等全方位转移，京津冀一体化的先行者。作为大

57、北京都市圈、京津冀一体化战略核心城市，承载了北京向南职能转移门户重任，京津冀一体化南部重要承接地与先行者。第七十二页，共344页。涿州楼市分析第 4 章第七十三页，共344页。涿州房地产发展历程20082009201020112012201320142015楼市运行领导者客户描摹独立县级楼市典型房地产发展初期：规模小、档次低、自产自销起步阶段开始承接北京客群仍以本地开发商为主自产自销高速发展阶段楼市迅速成熟市场格局改变，客户的迅速改变，眼界开始放宽，认知度开始提高，标榜并对比北京明星项目硬件标准，PK产品硬件的同时开始关注软性服务。成熟阶段完全融入大北京楼市对接北京区域市场（高铁区域及未来的1

58、07板块）迅速炒热并成为市场热点。各大品牌之争更为激烈。名流地产名流 惠友水岸花城 竹语堂名流 隆基泰和 翡翠城 城上城 君临天下 钻石广场高铁新干线 牛津花园香邑溪谷 理想湾 狮子城北京客户出现，但数量少，多在涿州本地有亲属、工作在涿州或在北京工作的涿州人；仍以涿州本地客户为主。北京外溢客户迅猛增多，并逐步占据主导地位；涿州当地客户比例逐步降低。客户对于项目规划、园林景观、户型设计、配套等内容关注逐步提高，要求房地产项目品质逐步提升，房地产市场逐步成熟。北京外溢客群占据主导地位，北京来的客户对产品要求愈发苛刻。北京客群本地客群市场演变市场逐步成熟；北京来的客户对产品体系的要求更高、高强度硬件

59、投入及务实性的品质细节并重。第七十四页，共344页。土地市场-整体供应成交数量（幅）土地面积（万平米）建筑面积（万平米）土地出让金（亿元）楼面地价（元/平米）溢价率（）2011年331.4 71.1 5.4 752 02012年628.0 70.0 8.7 1238 02013年1883.2 203.3 29.6 1455 0合计27142.6345.443.70涿州土地市场整体供应量处于较低水平，2011-2012年平均供应面积约70万平方米。2013年，在国家调控政策要求各地加大土地供应量后，涿州土地市场供应成交迎来高峰期。全年成交建筑面积高达203.3万平方米，同比增长190。挂牌起始楼

60、面地价呈快速上涨趋势，两年内土地成本倍数增长，但土地市场竞争极弱，全部地块均以底价成交。2013-2014年面积平均面积48384平方米最大面积223889平方米最小面积2230平方米土地面积规划建筑面积2013-2014年面积平均面积120151平方米最大面积671667平方米最小面积4863平方米2011-2013年涿州土地市场成交土地27宗，成交面积142.6万平米，成交建筑面积达344.4万平米。第七十五页，共344页。土地市场-土地分布2011年出让地块2012年出让地块2013年出让地块涿州土地市场近年供应土地集中在县城周边区域，核心城区土地供应稀缺。2013年，供应热点转向高铁新