静态经济测算

1、静态经济测算第1页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四前言 经济测算是房地产前期策划中必不可少的环节。它是从财务方面对项目进行可行性分析的重要依据。一般在产品定位，价格定位等环节完成之后，会对方案进行经济测算。 经济测算包括静态经济测算与动态经济测算。静态经济测算需要对项目成本、销售收入及投资效益等方面进行估算。以下将简单讲讲静态经济测算。第2页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四一、成本估算 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和期间费用，其中开发建设和期间费用又包括若干项。开发建设成本期间费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设

2、费管理费用开发前期税费不可预见费其他费用财务费用营销费用 第3页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四（一）开发建设成本1、土地费用房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。以开发商提供数据为准。 2、前期工程费用房地产前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测费用按建筑面积80元/计；宗地内“三通一平”费用按土地面积60元/计。（此取费标准为目前成都地区一般取费标准，以下皆同。具体项目取费标准可能有所不同。） 3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项

3、目用地红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。该部分费用按建筑面积160元/计。第4页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四4、建安工程费建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。（一）开发建设成本影响建安成本的因素:建筑结构 一般情况下各建筑结构造价为:砖混框架框剪钢结构建筑楼层 建筑楼层的不同使其电梯配置、安防设施、地基深度等都 有所不同，一般情况下楼层越高建安成本越高。建筑材料 所选取的建筑材料不同成都地区建安成本一般标准：第

4、5页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四5、公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非赢利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：会所、健身活动设施、公共厕所、物管用房、地上停车场等。测算时一般按项目公共配套设施的建筑面积计算。由于其装修标准不同，取费标准也不同。会所的情况比较特殊，有的项目是将其作为公共配套设施来建设，其体量不计入地块总容积率；有的项目将会所以商业建筑进行报建，其体量纳入总容积率计算。（一）开发建设成本6、景观打造费用景观打造费用是指项目社区内部景观所投入的建设费用。基于项目发展策略及项目品质因素考虑，内部景观

5、打造水平高低不一，因此打造费用也不定。成都地区一般品质景观打造费用按土地面积计算为150元/m。需要注意的是，有的项目是按地块绿地率所限定的绿地面积进行计算。第6页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、工会经费、劳动保险费及其他管理费用。管理费用按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。（一）开发建设成本8、开发前期税费开发前期税费指项目在开发前期的税费，包括建设项目报建

6、费、人防异地建设费、绿化补偿费、建材发展专项基金、散装水泥专项基金等。按政府相关部门的收费标准，目前从事房地产开发应缴纳的前期税费共约140元/，按建筑面积计。第7页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四9、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。10、不可预见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复

7、等不可预见因素的发生而产生的费用。按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。（一）开发建设成本第8页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四1、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑损失以及其他财务费用，为项目投资的期间费用。项目的财务费用主要由贷款利息构成.贷款利率一般计5.76%，贷款期限为t年，贷款金额（A）按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费五项之和的相应比例计， 所以计算公式如：财务费用=A*(1+0.05

8、76)t -1.例：某项目贷款金额为1亿，贷款3年，由此产生的财务费用为： 100000000*(1+0.0576)3-118294438元2、营销费用包括销售资料费用、推广宣传费用、营销代理费用等。营销费用一般按总销售额的3%左右计算。由于销售费用是在项目销售过程中产生的费用，且与销售价格销售收入密切相关，所以通常在计算销售净收入的时候计算这部分费用。（二）期间费用第9页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四成本统计表：第10页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四二、销售收入估算销售净收入 = 总销售额 - 营业税及附加 营销费用总销售额=销售面积*销售面积

9、营业税与及其附加税（教育税附加等）税率之和一般按5.75%计算总销售额的3%左右第11页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四销售收入统计表：二、销售收入估算第12页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四1、项目产值即总销售额。2、项目总投资即总成本。3、税前利润即销售净收入减总成本。4、所得税目前企业所得税税率为25%，按销售净收入计算。三、静态经济效益分析第13页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四5、税后利润即税前利润扣除所得税。6、投资利润率即税前利润与总投资的比率。7、投资净利率即项目税后利润与总投资的比率。投资净利率是对项目进行静态

10、财务分析及论证项目可行性的最重要指标。根据市场行情及行业经验，当投资净利率大于10%时，项目具有较高的可行性。三、静态经济效益分析第14页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四投资效益统计表：通过上述指标的测算就可以对项目的整体财务情况有比较清晰的了解。并可以对项目敏感性进行分析。三、静态经济效益分析第15页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四某项目静态经济测算成果：通过初步静态估算，全案总投资6.87亿元，单位成本2864元。案例1：第16页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四通过初步静态估算，全案销售净收入近7.9亿元。此外，未售的70%

11、住宅车位为沉淀资产。案例1：某项目静态经济测算成果：第17页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四通过初步静态估算，该项目税前利润为1.05亿元，税后利润7047万元。税前利润率为15.3%,税后利润率为10.25%。综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。案例1：某项目静态经济测算成果：第18页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四敏感性分析由于经济测算所采用数值大多为对未来的预估值，顺着市场行情的变化，各数值都可能发生波动。敏感性分析就是研究项目成本、售价、销售率等的变化对项目最终经济指标的影响程度。再通过对成本、售价、销售率各敏感性之间的比较，以指

12、导项目开发。盈亏平衡 假设项目最终净利率为0时，项目达到盈亏平衡。通过盈亏平衡是价格体系的研究可以对项目售价进行更有效的把控。三、静态经济效益分析若项目处于开发商拿地之前，则通常需要在可能的定位方案之下，研究既定的盈利目标与土地价格之间的关系，以对拿地价格提供指导。盈利目标与土地价格的关系第19页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四在投入成本不变，投入时间同上的情况下，销售价格平均变为原来的87.7%时，达到盈亏平衡，此时销售价格体系如下表：案例2：案例盈亏平衡体系第20页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四销售价格对经济效益的影响：售价的变动对经济效益的影

13、响是巨大的，售价增减5%，净利率就将变动40.59%以上；而一旦售价增减10%，净利率将变动81.27%。在该项目的实施中，售价是需要加强控制的重要部分。案例2：某项目敏感性分析成本对经济效益的影响：略销售速率对经济效益的影响：略然后通过对以上三者的比较分析，以指导项目在开发过程中对各指标的优化控制。第21页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四案例2：盈利目标与土地价格的关系若开发目标为项目净利率不低于10%，则地价不能高于152万元/亩；目标为净利率不低于15%，则地价不能高于106万元/亩；目标为净利率不低于20%，则地价不能高于64万元/亩。在项目既定方案下，成本、销售价格等不变，若要项目净利率达到10%，则地价为152万/亩；净利率要到15%，则地价约为106元/亩；净利率要达到20%时，地价为64万/亩。*以上盈利目标以净利率为例，有的目标为净利润等指标。第22页，共25页，2022年，5月20日，2点42分，星期四某项目经过前期的调查研究，初步确定了两个发展方向。需对两套方案进行经济效益对比以选择最终方案。两套方案的物业体量配比如下：*车位面积为30/个练习方