房地产开发工作流程

1、房地产开开发工作作流程第一步 房地地产开发发项目的的立项和和可行性性研究一、前期期策划1、选定定项目，签定合合作意向向书2、初步步确定开开发方案案3、申报报规划要要点4、申申报、审审批项目目建议书书5、编编制项目目可行性性研究报报告6、申申报、审审批项目目可行性性研究报报告二、相关关税费1、可行行性研究究费2、建设设工程规规划许可可证执照照费第二步 房地产产开发项项目土地地使用权权的取得得一、国有有土地使使用权的的出让1、办理理建设用用地规划划许可证证 2、办办理建设设用地委委托钉桩桩 3、办办理国有有土地使使用权出出让申请请 4、主主管部门门实地勘勘察 5、土土地估价价报告的的预审6、委托托

2、地价评评估7、办理理核定地地价手续续 8、办办理土地地出让审审批 9、签签订国有有土地使使用权出出让合同同 100、领取取临时国国有土地地使用证证 111、领取取正式国国有土地地使用证证 122、国有有土地使使用权出出让金的的返还二、国有有土地使使用权的的划拨1、国国有土地地使用权权划拨用用地申请请2、主主管部门门现场勘勘察3、划划拨用地地申请的的审核、报批4、取取得划拨拨用地批批准三、集体体土地的的征用 1、征用集集体土地地用地申申请2、到到拟征地地所在区区（县）房地局局立案3、签签订征地地协议4、签签订补偿偿安置协协议 5、确定劳劳动力安安置方案案6、区区（县）房地局局审核各各项协议议7、

3、市市政府下下文征地地8、交交纳菜田田基金、耕地占占用税等等税费 9、办理批批地文件件、批地地图10、办理冻冻结户口口11、调查户户口核实实劳动力力12、办理农农转工工工作 133、办理理农转居居工作 144、办理理超转人人员安置置工作15、地上物物作价补补偿工作作16、征地结结案四、相关关税费1、地价价款（土土地出让让金）2、资资金占用用费3、滞滞纳金4、土土地使用用费5、外外商投资资企业土土地使用用费6、防洪洪工程建建设维护护管理费费7、土土地闲置置费8、土地地权属调调查、地地籍测绘绘费9、城镇镇土地使使用税10、地地价评估估费11、出出让土地地预订金金12、征征地管理理费13、土土地补偿偿

4、费14、青青苗及树树木补偿偿费15、地地上物补补偿费16、劳劳动力安安置费17、超超转人员员安置费费18、新新菜田开开发建设设基金19、耕耕地占用用税第三步 房地产产开发项项目的拆拆迁安置置一、拆拆迁安置置1、委托托进行拆拆迁工作作2、办理理拆迁申申请3、审批批、领取取拆迁许许可证4、签订订房屋拆拆迁责任任书5、办理理拆迁公公告与通通知6、办理理户口冻冻结7、暂停停办理相相关事项项8、确定定拆迁安安置方案案9、签订订拆迁补补偿书面面协议10、召召开拆迁迁动员会会，进行行拆迁安安置11、发发放运作作拆迁补补偿款12、拆拆迁施工工现场防防尘污染染管理13、移移交拆迁迁档案资资料14、房房屋拆迁迁纠

5、纷的的裁决15、强强制拆迁迁 二、相关关税费1、房屋屋拆迁补补偿费2、搬家家补助费费3、提前前搬家奖奖励费4、临时时安置补补助费（周转费费）5、清理理费6、停产产停业综综合补助助费7、对从从城区位位置较好好的地区区迁往位位置较差差地区或或远郊区区县的居居民的补补助费8、一次次性异地地安置补补助费9、房屋屋拆迁管管理费10、房房屋拆迁迁服务费费第四步 房地产产开发项项目的规规划设计计和市政政配套一、规划划设计 1、申申报选址址定点 2、申申报规划划设计条条件 33、委托托作出规规划设计计方案 44、办理理人防审审核 55、办理理消防审审核 66、审定定规划设设计方案案 77、住宅宅设计方方案的专

6、专家组审审查 88、落实实环保“三废”治理方方案 99、委托托环境影影响评价价并报批批 110、建建设工程程勘察招招、投标标 111、委托托地质勘勘探 122、委托托初步设设计 133、申报报、审定定初步设设计二、房地地产开发发项目的的市政配配套1、征求求主管部部门审查查意见2、落实实市政公公用设施施配套方方案3、报审审市政配配套方案案4、市政政各管理理部门提提出市政政配套意意见5、市政政管线综综合三、相关关税费1、工程程勘察（测量）费2、工程程设计费费3、建设设工程规规划许可可证执照照费4、竣工工档案保保证金5、临时时用地费费6、临时时建设工工程费7、建设设工程勘勘察招标标管理费费8、勘察察

7、设计监监督管理理费9、古建建园林工工程设计计费 第五步 房地产产开发项项目的开开工、建建设、竣竣工阶段段一、房地地产开发发项目开开工前准准备工作作1、领取取房地产产开发项项目手册册2、项目目转入正正式计划划3、交纳纳煤气（天然气气）厂建建设费4、交纳纳自来水水厂建设设费5、交纳纳污水处处理厂建建设费6、交纳纳供热厂厂建设费费7、交纳纳供电贴贴费及电电源建设设集资费费8、土地地有偿出出让项目目办理“四源”接用手手续9、设计计单位出出报批图图10、出出施工图图11、编编制、报报送工程程档案资资料，交交纳档案案保证金金12、办办理消防防审核意意见表13、审审批人防防工程、办理人人防许可可证14、核核

8、发建设设工程规规划许可可证15、领领取开工工审批表表，办理理开工登登记二、房地地产开发发项目的的工程建建设招投投标 11、办理理招标登登记、招招标申请请2、招标标准备3、招标标通告4、编制制招标文文件并核核准5、编制制招标工工程标底底6、标底底送审合合同预算算审查处处确认7、标底底送市招招标办核核准，正正式申请请招标8、投标标单位资资格审批批9、召开开招标会会，勘察察现场10、召召开开标标会议，进行开开标11、评评标、决决标12、发发中标通通知书13、签签订工程程承包合合同14、工工程承包包合同的的审查三、房地地产开发发项目开开工手续续的办理理1、办理理质量监监督注册册登记手手续2、建设设工程

9、监监理3、办理理开工统统计登记记4、交纳纳实心黏黏土砖限限制使用用费5、办理理开工前前审计6、交纳纳投资方方向调节节税7、领取取固定资资产投资资许可证证8、报装装施工用用水、电电、路9、协调调街道环环卫部门门10、协协调交通通管理部部门11、交交纳绿化化建设费费，签订订绿化协协议12、领领取建设设工程开开工证四、房地地产开发发项目的的工程施施工1、施工工场地的的“三通一一平”2、施工工单位进进场和施施工暂设设3、工程程的基础础、结构构施工与与设备安安装4、施工工过程中中的工程程质量监监督五、房地地产开发发项目的的竣工验验收1、办理理单项工工程验收收手续2、办理理开发项项目的综综合验收收，领取取

10、工程程质量竣竣工核验验证书3、商品品住宅性性能认定定4、竣工工统计登登记5、办理理竣工房房屋测绘绘6、办理理产权登登记 六、相关关税费1、三通通一平费费2、自来来水厂建建设费3、污水水处理厂厂建设费费4、供热热厂建设设费5、煤气气厂建设设费6、地下下水资源源养蓄基基金7、地下下热水资资源费8、市政政、公用用设施建建设费（大市政政费）9、开发发管理费费10、城城建综合合开发项项目管理理费11、建建筑行业业管理费费12、绿绿化建设设费13、公公园建设设费14、绿绿化补偿偿费15、路路灯维护护费16、环环卫设施施费17、生生活服务务设施配配套建设设费（小小区配套套费）18、电电源建设设集资费费（用电

11、电权费）19、外外部供电电工程贴贴费（电电贴费）20、建建安工程程费21、建建设工程程招投标标管理费费22、合合同预算算审查工工本费23、质质量管理理监督费费24、竣竣工图费费25、建建材发展展补充基基金26、实实心黏土土砖限制制使用费费27、工工程监理理费28、工工程标底底编制管管理费29、机机电设备备委托招招标服务务费30、超超计划用用水加价价31、夜夜间施工工噪声扰扰民补偿偿费32、占占道费33、固固定资产产投资方方向调节节税第六步 房地产产开发项项目的经经营阶段段一、销售售1、提交交完成建建设项目目投资证证明2、签署署预售商商品房预预售款监监管协议议3、办理理商品品房预（销）售售许可证

12、证4、销售售项目备备案5、委托托中介代代理机构构进行销销售6、与购购房者签签订认购购书7、与购购房者签签订买卖卖契约8、办理理预售登登记9、办理理转让登登记10、办办理房地地产抵押押登记手手续 111、楼楼宇交付付入住12、质质量保证证书和使使用说明明书 133、办理理产权立立契过户户手续 二二、相关关税费 1、营营业税 22、城市市维护建建设税3、教育育费附加加4、印花花税5、契税税6、土地地增值税税7、企业业所得税税8、个人人所得税税9、房产产税10、城市房房地产税税11、房屋产产权登记记费12、房屋所所有权证证工本费费13、房产共共有权执执照费14、房屋他他项权利利执照费费第七步 房地产产开发项项目的物物业管理理阶段一、物业业管理1、物物业管理理单位经经营资质质审批2、签签署物业业管理委委托合同同3、居住住小区的的物业接接管综合合验收 44、