抑制房地产泡沫的金融对策分析研究 财务管理专业

1、目录 TOC o 1-3 u 摘要 PAGEREF _Toc483781493 h IAbstract PAGEREF _Toc483781494 h II第一章 绪论 PAGEREF _Toc483781495 h 11.1课题研究背景,目的和意义 PAGEREF _Toc483781496 h 11.2国内外研究现状2第二章 房地产泡沫理论基础 PAGEREF _Toc483781499 h 52.1 房地产泡沫相关概念和特征 PAGEREF _Toc483781500 h 52.2房地产泡沫的成因分析 PAGEREF _Toc483781501 h 62.3房地产泡沫的影响 PAGERE

2、F _Toc483781503 h 7第三章 我国房地产泡沫分析 PAGEREF _Toc483781504 h 93.1 我国房地产行业发展现状分析 PAGEREF _Toc483781505 h 93.2 我国房地产泡沫测量 PAGEREF _Toc483781506 h 11第四章 我国房地产行业金融政策分析174.1各地抑制房地产泡沫的调控对策简要回顾174.2我国房地产行业金融政策问题分析18第五章 抑制房地产泡沫的金融对策205.1国外房地产行业金融政策借鉴 PAGEREF _Toc483781511 h 185.2抑制房地产泡沫的金融对策21结束语24参考文献25摘要近半年我国房

3、地产市场经历了巨大波动，本文先着眼于12个月以内我房地产运行情况和数据，先讨论研究背景和国内外专家学者的研究综述，接着深入研究房地产相关理论包括房地产泡沫的概念特征，成因和影响由于部分最新数据存在有一定限制，所以在衡量房地产泡沫方面，采用功效系数法，利用最近12个月数据进行泡沫化衡量然后介绍近年来各地出台的调控措施，结合房价走势数据和股市数据分析其相关性综合以上分析，提出总结我国抑制房地产泡沫的金融对策，针对现有问题提出一些建设性意见继续推进理利率市场化，逐步完善利率调控渠道，完善信息披露制度加强政策预见性，建立政策协调机制，提高政策实施配合度，继续推行差别化的利率和限购政策，完善股票市场与房

4、价泡沫的治理。希望能对抑制我国房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展有所帮助。关键词：房地产泡沫；调控；金融对策AbstractNearly half of Chinas real estate market experience the huge fluctuations, this paper focuses on the first 12 months of my real estate operation and data, first reviewed the research background and the domestic and foreign experts and s

5、cholars, the concept, followed by in-depth study of real estate related theories including the real estate bubble characteristics, causes and effects, as part of the latest data are limited, so in the measure of the real estate bubble, using the efficacy coefficient method, using the latest 12 month

6、s data bubble measure and then introduces the control measures in recent years around the introduction of the node. Closing price trend data and stock market data to analyze their correlation on the current real estate bubble and the financial countermeasures were analyzed, and then introduces the s

7、trategy of overseas especially the United States and Japan real estate bubble governance. Based on the above analysis, put forward countermeasures of financial summary of Chinas real estate bubble, in view of the existing problems and puts forward some constructive suggestions continue to promote th

8、e management of interest rate marketization, and gradually improve the interest rate control channels, improve the information disclosure system to strengthen policy foresight, establish policy coordination mechanism, improve the implementation of the policy coordination, continue to implement diffe

9、rentiated interest rates and the purchase of the policy, improve the governance of stock market and the housing bubble. Hoping to suppress the real estate bubble in China. To promote stable and healthy development of the real estate market will help.Key words: real estate bubble; regulation; Financi

10、al Countermeasures第一章 绪论1.1课题研究的背景、目的和意义1.1.1课题研究的背景房地产行业作为推动我国经济增长的支柱产业之一，在过去的几十年中取得了长足的发展，并对我国经济总量的增加以及就业的改善做出了不可磨灭的贡献，也正是因为如此，房地产行业的发展得到了我国政府的大力支持。值得注意的是，自美国爆发次贷危机以来，出于稳定经济增长的目的我国政府推行了一系列的刺激政策，从而使得对于经济具有高贡献率的房地产行业得到了更多的流动性支持，与此同时，伴随着市场流动性的过剩，通胀预期的形成使得房地产同样成为了规避通胀风险与资产配置的首选，在此情况下，我国房地产行业发展的投机性日益突出

11、，并最终演化成房地产泡沫。此外，纵观我国房地产泡沫形成的过程可以发现，资金的大量流入是房地产泡沫得以形成的一个基本前提，因而房地产泡沫与资金的融通之间存在着千丝万缕的联系。因此，基于金融政策的角度研究如何抑制我国房地产泡沫具有显著的必要性与可行性。1.1.2课题研究目的2017年5月中国国家统计局发布2017年1-4月份全国房地产投资和开发情况和70个大中城市住房销售价格变动情况,立刻吸引了社会关注,去年底我国房地产市场巨大波动,各地纷纷响应中央号召出台对房地产的调控措施,房价有一定回落.房地产行业是关乎国计民生的行业,与国家经济和百姓生活息息相关.因此,本文立足于此次房地产市场变动结合以往经

12、验探讨抑制我国房地产泡沫的金融对策.在房价节节攀升的背景下，土地成本提高，经济高速发展的时代大背景下，研究房地产泡沫化情况，从而了解我国房地产行业的运行状况和发展前景，响应中央经济工作会议探求如何进行经济改革，为解决广大居民住房问题提供解决方案。1.1.3 课题研究的意义解决好房地产问题，防控房地产泡沫，保障经济平稳运行，就要保障商品房价格平稳。价格稳定最直接的就是增强民众对房地产的信心，确保商品房价格不过快增长影响大多数刚需购房者的利益，大幅度下降保障经济平稳运行。房地产市场平稳发展，带动相关行业的兴盛可以进一步推动实体行业的发展推动经济增长，增加就业。当今社会，经济紧密相连，房地产行业的平

13、稳发展必然影响其他市场变革走向美好的未来。房地产行业是我国财政的重要影响因素，其平稳运行使得财政税收更加稳定。现在经济环境中，金融的影响越来越重要。金融与房地产行业紧密交织，互相影响。金融工具运用的好能够推动房地产行业运行，如果哪一环节出了问题就容易导致房地产泡沫的发生，同时，房地产的发展影响着金融行业的健康，尤其对于投机者。房地产价格低迷就会导致人们将钱投入股市使得股市繁荣。股市低迷使得投资者将目光投向房地产。总之，房价平稳，人们买的起房子，民众安居乐业，幸福感提升，社会必定更加安定团结，国家必定繁荣强盛，俩个一百年奋斗目标必将实现。1.2国内外研究现状1.2.1 国外研究现状以美国和日本为

14、首的发达国家资本市场发展历史较长，市场制度完善，房地产市场也相当成熟。国外房地产市场经历了较长发展过程，也经历了不少房地产泡沫和危机以及相关事件，因此对于抑制房地产泡沫的金融对策方面，国外某些研究机构和学者已有相当完善和系统性的理论研究。由于股票债券等资本市场发展在世界上处于前列，他们对用金融对策治理房地产泡沫的研究更加收入，对策使用更加得心应手。不管包括对房地产泡沫概念等理论的研究和抑制房地产泡沫的对策方面，都值得我们借鉴。国外学者更倾向理论创新性的数学模型提出偏向资本市场的可衡量对策。国外学者对房地产市场的研究更加深入和资本化理论化。但在货币政策和财政政策方面，都主张提高房贷利率等。 Di

15、dier Sornette(2015)1研究了美国50个州的房屋交易数据，发现22个州明显的泡沫化情况，利用复杂的数学公式计算出房地产泡沫化程度。Nigeria2对美国，英国，德国，澳大利亚等房地产投资信托现状的研究，提出在新型国家要加强房地产投资与股市的连续，加强信托投资制度和框架建设。Eugenio Cerutti(2016)3以50个国家的住房信贷为样本对抵押贷款的利弊和机理进行了深入分析，系统提出房地产金融概念，对住房金融特点深入阐述，分析住房金融和房地产泡沫之间的关系，认为信用泡沫可以帮助我们预测房地产泡沫危机，认为房价泡沫是信用泡沫的循环。提出要优化法律结构，提供更稳定的宏观经济环

16、境，强调处理房地产的繁荣是需要广泛的政策组合，超越了宏观审慎政策和货币政策的使用，也可能涉及到长期激励机制调整。STEFANO GIGLIO4研究了英国和新加坡的房地产市场以及其租赁市场的历史发展，制度和特点，利用工具PtPTtBt=limTEtt-t+TPt+T for T700 years测度房地产泡沫。如果B接近0 ，则存在房地产泡沫同时对房地产股票进行深入测度分析，主要研究与泡沫相关的横截条件泡沫理论模型。51.2.2国内研究现状国内专家学者对房地产的泡沫研究较为单一，通过对政策解读和官方发布最新数据，采用常见的房地产泡沫衡量指标，建立相关统计学模型进行检验，普通得出我国存在严重房地产

17、泡沫的结论。对于治理对策研究方面，国内学者普遍认为应从控制超发货币，实施差别化利率政策，控制房地产信贷等方面去缓解泡沫带来的危机。在这一方面，国内学者在利用资本市场工具和方法去分析防范房地产泡沫，相比国外研究，有一定差距，这也与我国国情和资本市场发展状况有关。我国利率市场化逐渐放开，资本市场虽然发展迅速但与发达国家相比还处于高速成长期，体质机制不完善不成熟，但也有了很大发展，我国一方面在加强对资本市场管控的同时，也出台许多政策让其在符合国情的基础上自由发展。对房地产泡沫的理论认识上，国外研究虽然历史长理论多，但研究偏零散，国内学者关于房地产泡沫概念的理解更系统化。普遍认为房地产泡沫是房产价格偏

18、离其正常价值引起市场波动带来金融风险。 康洪艳6指出房地产泡沫是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨所形成一种表面上的虚假繁荣。张艳丽7提出泡沫就是在连续交易中，一种资产突然增价，价格与价值严重背离得到现象。姬智8认为，房地产泡沫就是房价高和房屋空置率高的双高现象。超过其市场价值，人民购买力和社会的承受程度。在抑制房地产泡沫的金融对策研究领域，国内学者意见比较统一。提出要紧缩信贷，调控贷款利率。 康红艳认为要加大银行信贷监管力度，严格贷款审批流程，优化贷款结构，提高质量。 尹中立9倡导建立长效机制以立法形式确定现代住房理念，构建符合我国国情的住房金融体系，构建城乡一体的土

19、地市场，实行差别化住房税收政策。 张金亮杨水清10认为要加强对资本市场监管，降低储蓄率，引导资金向实体经济发展，不可盲目开放资本市场。 欧阳捷11认为房地产企业要加强对政策的理解，合理指导自己的经营行为。 在泡沫测度方法方面，国内学者意见较不统一。 孙焱林，张攀红，王中林12对简单指标法， 指标体系法， 功效系数法， 综合指数法， 单位根-协整检验， 边际收益法等测度泡沫的工具进行实证分析，并分析其利弊。董芳雨13近年来我国房地产调控政策的有效性进行检验，建立模糊综合评价模型测量了近年来我国房地产市场的泡沫化程度，对房地产泡沫与融资的关系进行有效性检验，得出我国企业融资困难且成本高的结论。李永

20、刚(2015) 14通过常见指标分析认为我国房价存在泡沫，建议提高银行准备金率等相关利率,建议居民二套房首付率70%、贷款利率为基准利率的1.2倍或以上，征收个人住房房地产税等措施。综上，我国学者15主要在增加住房供给，限制购房资格，调整信贷利率，增加对商业银行的信贷监管等方面进行了大量研究。国家及各地相继出台的房地产调控政策也在学者研究的基础上根据本地情况进行调节。本文系统论述了以往政策并提出要创新性利用股票等资本市场来预见调控房地产泡沫。第二章 房地产泡沫理论基础2.1 房地产泡沫相关概念和特征2.1.1 房地产泡沫的概念再论述房地产泡沫的概念之前，本文首先就泡沫的定义进行界定。值得一提的

21、是，截至目前，学术界在泡沫的界定上并没有完全达一致， 其中具有代表性的观点包括：Kindle Berge（1987）认为，泡沫的产生源于价格上涨的市场预期，在这个过程当中，资产价格的连续上涨形成了价格在未来将进一步上涨的预期，与此同时，这种预期由一部分致力于赚取差价的投机分子变为现实，当资产价格涨到一定程度后价格开始出现暴跌，并存在诱发金融危机的潜在可能性。Grossman（1988）认为泡沫在本质上表现为资产价格对其价值基础的背离，与此同时，资产价格对价值基础的背离往往归咎于理性预期的丧失。曹振良（1993）认为，泡沫不仅表现为价格的连续上涨，同时也表现为价格对价值基础的严重背离。综合上述学

22、者的观点可以发现，一方面，资产价格上涨的预期是泡沫产生的重要诱因；另一方面，资产价格大幅上涨与偏离价值基础是泡沫的主要特征。因此，本文对房地产泡沫的定义为：在房地产价格将进一步上升的市场预期引导下的房地产价格大幅上涨并严重脱离其价值基础的现象。2.1.2 房地产泡沫的特征房地产泡沫的特征16主要包括：第一、有大量的投机者参与其中。根据前文分析可知，投机者是资产价格上涨预期变为现实并最终形成泡沫的主要推手，从某种程度上来说，泡沫的存在为投机者提供了巨大的套利空间，从而存在泡沫的房地产行业也必然会吸引大量的投机者参与其中；第二、房地产价格出现持续且大幅度的上涨并最终以价格的暴跌终结，其中，房地产价

23、格的持续大幅上涨归咎于非理性预期的推动，而房地产价格的暴跌则归结于价格对价值的理性回归。综上所述，房地产泡沫的特征主要体现在投机性与价格的剧烈波动两个方面。 2.2房地产泡沫成因分析第一、房地产保值增值功能的具备是房地产泡沫形成的基础与前提。就房地产保值与增值功能的具备而言，则与社会对房地产需求的相对刚性具有密不可分的联系，从某种程度上来说，由于世界范围内人口基数的始终保持扩大的态势，居民的住房需求逐渐趋于刚性，与此同时，随着人口数量增长的加快，居民对住房的需求同样也会随之提升，从而为房地产价格的提升奠定了基础，并最终形成价格上涨的市场预期。第二、政策的扶持是房地产泡沫形成的重要助力。实践表明

24、，房地产行业对于经济的增长具有不可忽视的重要作用，这种作用不仅体现在房地产行业对GDP增长的高贡献率上，更体现在房地产行业对相关产业及其就业的带动上。根据经济学基础知识可知，促进经济增长与就业是国家宏观经济政策的两大核心目标，在此情况下，房地产行业对经济整体以及就业的促进作用决定了其必然会得到来自政府层面的大力扶持，并主要表现为市场流动性的增加，而流动性的增加则为房地产行业投机行为的开展创造了条件。第三、随着时间的推移，货币贬值已然成为了一种趋势，根据凯恩斯的流动性偏好理论可知，人们之所以会持有货币的一个重要原因在于防止利率波动引起的资产贬值，从而最终形成投机动机，在此情况下，在货币贬值预期的

25、催化下，人们必然会通过购入具有保值与增值功能的资产实现潜在经济损失的规避，而房地产本身增值与保值功能的具备则赋予了其本身较强的资金聚合力，从而为泡沫的形成提供了流动性基础。地产泡沫的形成依托于房价上涨的市场预期与投机行为的开展。就我国而言，房价上涨市场预期的形成是以下两个因素共同作用的结果：首先，受到传统“居者有其屋”思想的影响，我国居民的住房需求刚性特征显著，从而房价的上涨奠定了坚实的市场基础；其次，作为一个人口众多的发展中国家，加快经济建设步伐一直被视为解决一切发展问题的根本途径，在此情况下，对经济增长具有较强拉动作用的房地产行业必然受到政府的政策扶持，值得一提的是，我国作为一个政策导向性

26、色彩浓郁的国家，政府的支持无疑为房价的上涨起到了推波助澜的作用。与此同时，2008年美国次贷危机的爆发对我国的经济发展产生了强烈的冲击，出于稳定经济增长的目标，我国实施了以“四万亿”为代表的一系列的刺激政策，从某种程度上来说，政府刺激政策的实施为市场注入了大量的流动性，而在当时经济趋于通缩的背景下，房地产无疑成为了资产配置的首选，在此情况下，大量资本流入房地产行业，投机行为开始在房地产行业内滋生并日益激化，最终为房地产泡沫的产生创造了条件。此外，我国城市化进程的不断加快也在一定程度上助推了房地产泡沫的产生。一方面，伴随着我国经济发展水平的不断提升，推进农村向城市的转化是改善居民生活质量的内在要

27、求，另一方面，实践表明，城市化的过程往往伴随着人口的大量集聚，继而引起住房需求的快速增长，并最终通过需求的增长带动房价的提升。由此可以看出，我国的城市化建设对于房地产泡沫的影响在于助推房价上涨预期的形成。综上所述，我国房地产泡沫是经济环境与政策环境共同作用的结果，在此过程中，政府的政策扶持扮演了尤为重要的角色。综上所述，房地产泡沫形成的根源在于政府政策以及住房需求刚性化所形成的房价上涨预期，而货币的贬值所催化出的投机动机以及房地产本身具备的增值功能是房地产行业价格最终持续上涨并逐步脱离价值基础的直接动因。2.3房地产泡沫的影响房地产泡沫的影响主要表现在以下几个方面：第一、 根据马克思的价值规律

28、可知，价值是价格的决定性因素，而价格则围绕价值上下波动，在此情况下，基于价格与价值背离的房地产泡沫将不可避免地面临破灭的结局。根据前文分析可知，房地产行业无论是对经济的增长还是就业的增加而言都具有重要的促进作用，从而房地产泡沫的破灭必然会在短期内对宏观经济以及就业造成不可忽视的冲击。此外，房地产行业作为资本密集型产业，房地产泡沫的产生往往伴随着大量资金的涌入，与此同时，涌入的资金中相当一部分属于杠杆资金，这意味着一旦房地产价格出现大幅度下滑将不可避免地引发金融杠杆风险并最终威胁整个金融体系的稳定性。第二、根据前文分析可知，居民的住房需求具有较为显著的刚性特征，而房地产泡沫的产生往往意味着房地产

29、价格持续且大幅的上涨，在此情况下，房价的快速增长甚至超出居民收入增长的速度无疑将直接导致居民尤其是中下层居民的住房需求得不到有效满足，从而最终对社会的稳定与和谐造成一定程度的冲击。第三、实践表明，增值性是资本的本质属性，房地产泡沫的产生必然会引起资本的大量流入。值得注意的是，资本作为基本生产要素之一，这种建立在非理性价格上涨基础上的要素流入必然与资源的合理配置背道而驰，更为确切地说，房地产泡沫往往会引起以资本为代表的生产要素的非理性流动，从而最终将不利于经济整体的良性发展。第四、如前文所述，房地产对于一个国家或地区的经济增长具有显著的带动作用，在此情况下，房地产泡沫的产生往往会在一定程度造成经

30、济的虚假繁荣，进而对社会生产与分配以及政府部门宏观经济政策的制定形成误导。综上所述，房地产泡沫的影响主要表现为对金融体系与社会秩序的稳定、要素资源的配置以及经济决策的制定造成不可忽视的负面影响。第三章 我国房地产泡沫分析3.1 我国房地产行业发展现状分析3.1.1 我国房地产投资分析如表3-1所示，2016年我国房地产投资规模总体呈现平稳发展趋势，由第二季度的28954亿元下降到27967亿元，然后上升到27984亿元。与此同时，就房地产投资的增速而言，则体现出缓步下降又轻微上升的趋势。综上所述，2016年以来，我国房地产投资有所减弱，投资规模显著回落，我国出台的房地产调控措施显现了一些作用。

31、 表3-1 2016年4月-2017年3月我国房地产投资规模时间实际投资总额(亿元)年增长率%2016年第二季度289542016年第三季度27967-3.412016年第四季度279840.6数据来源：国家统计局官网整理3.1.2 我国房地产价格分析 考虑到数据的准确性与代表性，本文拟选取商品房价格来反映我国房地产价格的变化趋势。由于商品房具体价格数据存在困难，所以本文选取北京、上海、深圳、南京、武汉等10个城市考察他们的商品房价格在过去12个月内的变动情况，以便把握房价变动原因及趋势，考察政府出台的调控措施的有效性。有一下图表可看出，按城市平均房价来算，北京、上海、深圳成为中国房价最高的三

32、个城市，东部发达省会城市在2万徘徊，其他省会城市直逼万元。从房价走势图来看，去年8月份，各地房价经历了大幅度的上升，然后有一定回落，在今年元旦前后又经历一次小幅度上调。深圳房价甚至有一定回落下降，可见政府出台的调控措施起到了一定作用，市场越来越来越理性。表3-2 我国10个城市商品房价格数据来源：中国房地产行情网整理 图3-1 我国10个城市商品房价格3.1.3我国房地产泡沫与股市走势分析此处为本文具有创新性的地方，在分析中国的经济形势时，股市不可避免地被谈及。之前学者的研究仅限于从现有财政货币政策来抑制房地产泡沫。既然中国股市时中国经济的晴雨表，受限于数据分析，因此选取过去12个月中上证指数

33、，已经房地产板块的股票发展研究股市与房地产市场之间的关系。上证指数1991年发布，以沪交所全部上市股票为样本，反映了市场变动。股市被称为经济晴雨表，图4，可看出，在去年下半年房价开始上涨之时，股市已经出现了由下降开始爬升的上涨迹象。房地产指数的K线走势图也开始出现小阳春，接着伴随房地产市场股市也开始上涨。随后由于各地房价调控措施的出台，股价有一定回落。图3-2 2016-2017年上证指数走势分析3.2 我国房地产泡沫测量3.2.1 测量方法选择功效系数法是根据多目标规划原理，分别对每一项的评价指标给定一个满意值为上限与不允许值为下限，计算各项指标实现满意值的程度用来确定其分数。然后加权平均综

34、合研究对象的状况分析。 3.2.2 测量步骤功效系数法的具体计算过程如下： 第一步，收集某一时期内各个预警指标的观测值。 第二步，确定每一指标的不允许值和满意值，可根据历史经验教训加以确认。第三步，计算单项指标的功效系数Yi =（指标的观测值-指标不允许值）/（指标满意值-指标不允许值）40+60。 第四步，求出综合预警系数 K=Yi Wi。其中， Wi为权重。第五步，运用综合预警系数 K 判断房地产泡沫发生的程度。3.2.3 测量指标选择考虑到众多学者对于房地产泡沫的测量均采用包括房地产投资/GDP、房价收入比以及房地产贷款/贷款总额作为衡量指标，本文拟采用上述指标对我国房地产的泡沫进行量化

35、分析。针对“房地产投资/GDP”指标，采用四个季度数据来反映2016年下半年的楼市波动和调控政策的效果。针对“房价-收入比”指标，目前国内学者对此计算公式比较模糊，没有细致计算方法，为方便计算，本文采用40平米的房屋总价/人均年收入，数据均为全国平均水平，考虑到当今居民生活方式和家庭结构的变化，以单人承担40平米的房价为测度标准。表3-3 房地产投资/GDP表房地产投资额当季GDP房地产投资/GDP2016年第二季度28954180743.70.1601936892016年第三季度27967190529.50.1467856682016年第四季度27984211281.30.132449015

36、2017年第一季度27731180682.70.153478999数据来源：国家统计局官网整理表3-4 房价收入比40平米房屋总价(万元)人均年收入(万元)房价-收入比2016年第二季度34.113.361610.146953832016年第三季度34.483.361610.257020472016年第四季度34.213.361610.176701572017年第一季度36.393.361610.82520228数据来源：国家统计局官网整理表3-5 房地产贷款/贷款总额房地产贷款(亿元)人民币贷款总额房地产贷款/贷款总额 2016年第二季度5103283000.1803180212016年第三

37、季度4699282000.1666312062016年第四季度6701387000.1731524552017年第一季度6281328000.191493902数据来源：国家统计局官网整理3.2.4 测量结果分析 测量结构见如下分析：表3-6 Y1 系数观测值满意值不允许值Y12016年第二季度16.021112-100.82016年第三季度14.681112-47.22016年第四季度13.24111210.42017年第一季度15.351112-74数据来源：国家统计局官网整理表3-7 Y2系数观测值满意值不允许值Y22016年第二季度10.1556-1062016年第三季度10.2656

38、-110.42016年第四季度10.1856-107.22017年第一季度10.8356-133.2数据来源：国家统计局官网整理表3-8 Y3系数观测值满意值不满意值Y32016年第二季度18.031012-60.62016年第三季度16.671012-33.42016年第四季度17.311012-46.22017年第一季度19.151012-83数据来源：国家统计局官网整理表3-9 指标观测值季度房地产投资/GDP%房价收入比%房地产贷款/贷款总额%2016年第二季度16.0210.1518.032016年第三季度14.6810.2616.672016年第四季度13.2410.1817.31

39、2017年第一季度15.3510.8319.15数据来源：国家统计局整理表3-10 指标满意值与不允许值指标名称满意值不允许值房地产投资/GDP(Y1)11%12%房价收入比(Y2)56房地产贷款/贷款总额(Y3)10%12%数据来源：房地产泡沫的形成机制与影响利用功效系数法的计算公式可以分别计算出2016年第二季度至2017各项指标的功效系数以及综合预警系数，具体见表3-11（考虑到指标实际影响难以准确估计，本文拟将各指标的权重均设置为1/3）。表3-11 各指标功效系数与综合预警系数Y1Y2Y3K2016年第二季度-100.8-106-60.6-89.133333332016年第三季度-4

40、7.2-110.4-33.4-63.666666672016年第四季度10.4-107.2-46.2-47.666666672017年第一季度-74-133.2-83-96.73333333从表3-11中可以看出，2016年第二季度以来年我国房地产泡沫的综合预警系数均位于-100至0区内，根据李维哲、曲波24对房地产泡沫综合预警指数的划分可知（见表13），第一，去年来来我国房地产泡沫均位于危险级别，尤其是2017年第一季度进一步接近为高度危险级别；第二，2016年以来我国房地产泡沫综合预警系数呈先上升后下降趋势，表明房地产泡沫的危险程度有所上升。由此可以看出，房地产泡沫已经成为威胁我国房地产行

41、业乃至宏观经济健康发展的一大隐患，而房地产泡沫危险程度在2017年第一季度的进一步提升决定了化解房地产泡沫是维持行业有序发展与金融稳定的当务之急。表3-12 K值预警级别K值浮动区间危险程度30，60低度警戒0，30)高度警戒-100，0)危险程度（-，-100高度危险第四章 我国房地产行业金融政策分析4.1各地抑制房地产泡沫的调控对策简要回顾近年来,我国经济高速发展,房地产市场也火热.房价的年年攀在推动经济发展的同时,也给居民带来沉重负担。之前我国调控房价措施主要集中在调整信贷规模和利率，限购和严控市场。政策虽有一定成效，但对抑制房地产泡沫能力有限。去年下旬，中央为实现经济转型升级实行供给侧

42、改革，作为配套的房地产市场改革，国家陆续出台一些政策表明严控房价的决心和改革基调。在此背景下，各地政府纷纷出台大量调控政策，主要集中在“限购”和“限售”。从“限购”到“限售”体现了调控思路的新转变，主要调控政策还包括：实行差别化利率政策，对购房者实行身份限制，加强房地产市场监控，打击投机者和扰乱秩序等。下表为一些城市重点调控措施。北京、海南等地本市户籍限购俩套，非本市户籍连续缴纳5年社保限购一套，首套房首付比例35%，二套房提高到50%。深圳本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连缴5年以上个税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。进一步完善差别化住房信贷政策，对无房且无贷款记录的，继续

43、执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。南京1.加大住宅用地供应。2.加强土地供后监督。3.提高土地市场转入门槛。 4.调整优化土地出让方式。5.加大人才安居供给。6 .新购住房取得产权三年内不得转让。杭州1.住房限购及销售监管政策: 本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房， 增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易。对户籍由外地迁入四县(市)的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。2.住房公积金贷款政策: ，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款

44、基准利率1.1倍执行成都调整公积金政策，实行贷款双挂钩， 调整住房公积金贷款最低首付款比例，购买首套住房或已有一套住房，并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%;已有一套住房，但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以公积金贷款长沙严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，加强资金监管，打击投机炒房，增加有效供应，曝光不良企业。4.2 我国房地产行业金融政策问题分析4.2.1金融市场不成熟和利率市场化程度低目前，我国金融市场还不够成熟，融资渠道单一，房地产市场供给者和需求者的贷款很大程度上都依赖于商业银行，而我国商业银行大多数是国有

45、或者国家控股，使得货币的供给不能完全由市场需求决定。另外，虽然我国在逐渐推行利率市场化，但是目前来看利率市场化机制还没有完全形成，因此利率不能完全真实地代表市场中资金的价格。此外，我国时间金融资本市场发展时间较短，不如发达国家城市，资本市场缺乏国家有效管控，法律法规不健全，机制体制不完善，也影响了房地产市场发展。4.2.2 金融政策的制定和实施存在时滞金融政策时滞是指政策从开始制定到获得主要或者全部效果所经历的时间，是影响政策效果的重要因素。包括内部时滞和外部时滞，其中内部时滞是货币当局从认识到需要调整政策到采取实际行动的时间间隔，外部时滞是指从采取行动到取得效果的这一段时间。对房地产价格调控

46、缺乏预见性，通常是在价格出现异常之后才引起相关部门的注意，这是我国甚至全世界大部分国家普遍存在的情况。当房地产价格出现问题，从央行意识到这一变化，到对房地产价格的情况进行跟踪、分析，以及制定相关的对策，都需要耗费一定的时间，这就会产生内部时滞，货币当局的预见能力和行动效率是决定内部时滞长短的主要因素。当央行对房地产价格实施相应政策进行调控之后，也需要通过一定的传导途径才能产生效果，这样就会出现外部时滞。4.2.3房地产金融政策与其它政策配合不够市场经济条件下，政府的主要职责在于制定规则，保持政策的一致协调和连续，而不是随意更改规则。我国监管当局对房地产价格的调控存在争议，主要因为各监管部门之间

47、配合不够，政策缺乏一致性和连续性。最典型的例子就是 2003年开始我国房地产价格上涨过快，中国人民银行加强了对房地产市场的调控，6月5 日发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，要求金融机构严格限制对高档房和个人商业用房的贷款，以此来抑制房地产市场过热。该通知出台之后引起了强烈的反对，在开发商的消极回应和影响下，同年 8 月国务院发布18 号文件基本上否定了之前央行通知的内容，认定房地产市场是健康的，并且积极鼓励对优质房地产企业发放贷款。当时甚至有媒体以“国务院 18 号文推倒央行泡沫论 121 号文件无疾而终”为题进行了报道。另外一个典型的例子就是我国土地政策中的“招拍挂”，这一政策使得

48、出价最高的开发商获得土地开发权，而高额的土地出让费又转嫁到房地产价格中去，对房地产价格有着明显的推动作用。这些举动表现出了各监管部门之间政策缺乏一致协调性，根据吉德兰德和普雷斯特的时间一致性定理，假如政策在时间上不一致，那么就会使政策缺乏可信性，从而导致政府的预期目标无法实现。对房地产价格进行调控的政策是多种多样的，各种政策能否协调配合对调控效果有着极其重要的影响。第五章 抑制房地产泡沫的金融对策5.1国外房地产行业金融政策借鉴本文拟以美国为例就国外利用金融政策抑制房地产泡沫的经验展开论述。作为典型的以市场经济为主体的国家，美国自由开放的理念也渗入房地产价格调控中，其主要的一个特点是，政府较少

49、干预房地产市场，充分发挥市场资源配置的作用。直到 1929 年经济大萧条出现后，以凯恩斯为代表的学者主张政府应积极干预市场，政府这才开始了较多地对房地产市场进行调控。总的来说，美国政府对房地产市场的调控还是比较成功的，关键在于如何把握好政府参与市场的时间和力度。1994 年以后美国经济迅速增长，带动了房地产市场的异常繁荣，为了对房地产市场进行控制，美联储先后几次上调利率。2000 年 2 月、3 月和 5 月，联邦基金利率由 5。75%上调至 6。5%，贴现率从 4。5%上调到 6%，房价虽然还在上涨，但是其速度得到有效控制。2004 年开始房价再次大幅上涨，2004 年 6 月到 2005年

50、 8 月又连续 13 次加息，直到 2006年过热的房地产几个才出现回落，达到了政府调控的预期目标。次贷危机爆发后，美国政府采取降低利率和税收补贴等方式来“救市”，2009 年 2 月奥巴马公布屋主可负担能力和稳定计划，这项计划最高耗资可达 2750 亿美元，。相比之下，美国对市场的干预还是比较少的，总统克林顿和布什分别在 1995年和 2000 年提出，以提高房屋自有率作为美国政府房地产政策的主要目标。2006年，美国大约有 1。06 亿个家庭，其中约 7100 万个家庭拥有自己的房屋，房屋自有率高达 67。7%，剩下 30%左右的家庭主要通过房屋租赁市场解决住房。，国政府常用的手段包括：对

51、自住房和投资房实施差别化的贷款利率，对普通住房小额贷款和高档公寓大额贷款实施差别利率。另外，自住房的贷款利息可以抵消个人所得税，对于首次购房的低收入家庭，政府还提供很多优惠的贷款条件，比如降低（甚至为零）购房首付款、住房抵押保险、减免买房时的交易费用等等。5.2 抑制房地产泡沫的金融对策5.2.1继续推进利率市场化，逐步完善利率调控渠道从长远来看，未来金融政策的传导必然是以市场化的方式为主，利率市场化是增强我国金融政策调控房地产价格效果的重要环节。利率市场化就是要建立以中央银行利率为基础、货币市场利率为中介，由市场供求决定金融机构存贷款利率水平的市场利率体系。因此要继续推进利率市场化进程，尽快

52、建立并逐步完善以市场供求决定利率水平的利率体系，这样畅通的利率渠道才有利于金融政策对房地产价格调控发挥作用。我国正在逐步放松对利率的管制，积极推进利率市场化，实习差异化利率政策，对不同购房者实行不行利率，以保障居民刚需购房，抑制投机者需求。 5.2.2完善信息披露制度，加强政策实施的预见性我国房地产市场存在的主要问题之一是信息严重的不对称、不透明，没有明确的组织或者机构及时向社会民众提供房地产市场真实准确的信息。信息的不完全使得人们无法形成合理的预期，导致房地产市场上存在大量的非理性投资和投机行为，因此防范房地产市场风险需要完善信息披露制度。中国人民银行可以与其它监管部门以及金融机构之间建立合

53、作关系，密切关注房地产价格的走势，建立房地产市场信息系统，定期或者不定期地对房地产市场相关信息进行搜集、整理、分析和公布，时刻关注市场的变化情况。5.2.3建立政策协调机制，提高多种政策实施的配合度在尊重市场资源自由配置的基础上，同时发挥政府部门宏观调控对房地产价格的影响，但是这种调控手段不是单一的、独立的，而应该是多种政策协调使用。其中，包括同一政策不同调控工具的协调，比如金融政策的利率工具和信贷工具，不同调控工具对房地产价格的作用是不一样的，如果不能很好地保持各政策工具之间的有效协调，其实施的效果就会受到影响。还包括不同类型政策的协调，比如金融政策、财政政策和土地政策等，对房地产价格的调控

54、要有良好的效果除了同一政策不同工具内部的协调外，还必须与其它一系列政策相配合。目前，我国金融市场还不够成熟，金融政策对房地产价格的调控效果还有待加强，所以需要结合其它政策来保证我国房地产市场的健康发展。5.2.4加大对三大金融监管机构对市场的监察，建立股市预警机制由以上研究结论可知，上市企业从事房地产投资已经房地产上市公司的行为会影响股市股票走势，一方面，投资房地产的利润可以抬升公司股价，使企业和投资者盈利，另一方面，若上市公司存在不符合规定的行为，监管机构对其处理会影响公司股价。此外，国家政策是影响上市公司股价的一个基本但是重要的因素，它反映了国家对于市场调控的决心和政策方向，预示着今后较长

55、一段时间内政策的主基调。因此，需要三大监管机构，证监会，保监会，银监会在促进金融市场化自由的同时也加强对其合法合规的监察，维护市场秩序。对房地产板块上市企业加强经营活动监控和管理，建立股市等资本市场与房价之间的预警和调节机制。更好地利用市场机制为市场服务。5.2.5 继续实行差别化利率政策，严控信贷规模房地产市场的信贷业务主要针对购房者和房地产开发者。对于购房者来说，又可以分为投机性购房者和刚需购房者。政策要保证大多数刚需购房者的合理购房需求，对首套房的刚需购房者的信贷要支持，给以正常的利率水平。对于投机性购房者，要严格控制信贷，避免利用杠杆资金流向房地行业，加重泡沫化程度。对于多套房的投机者

56、，要提高其贷款利率，控制其信贷规模。对于房地产行业的信贷规模恶化利率，国家相关部门要根据实际情况和不同对象确定相应对策，以确定要支持或者限制其发展。要有效利用信贷和利率政策引导资金进入实体经济，促进经济转型升级和供给侧改革的大方向，促进我国经济健康良好运行。5.2.6限制国际热钱流入我国房地产市场由于我国国际参与度提升，融入全球经济密不可分。经济全球化给我们带来巨大机遇得到同时，我们也要防范国际资本对我国的影响。一方面，我们要严控国内资金进入房地产市场增加泡沫化程度。另一方面，也要防范国际热钱的进入。央行已经相关部门要加强对进入我国际资本流动的监控，制定相关法律法规和体制机制促进国际资金合理在

57、我国的投资。5.2.7稳定人民币汇率和币值2008年的全球金融危机展示了全球经济的一体化带来的风险。由之前的研究可知，通货膨胀引起的人民币贬值也加深了房地产泡沫化程度，人民币的贬值导致更多投资者将资金投入更加保值的房地产行业。因此，国家相关部门要综合利用财政和货币政策已经，稳定人民币币值和汇率。币值稳定了，价格就会相对稳定，可以减轻投资者为规避风险将资金投入房地产市场的现象。汇率稳定了，可以减少国际资金流动对我国房地产市场造成的冲击。针对我国目前的严重的泡沫化情况，应该稳健的货币政策和紧缩的财政政策降低房地产热度，稳定人民币币值。5.2.8 加强租房市场建设经济的高速发展也促使居民观念的变化，

58、尤其是年轻人观念的变化。虽然我国居民深受传统房屋思想的影响，但是由于经济形势的变化，很多具有新思想，新观念的年轻人更倾向于租房来满足他们的住房需求。我国目前租房市场虽然已经有很大规模，但还很不完善，有很大提升空间，主要体现在：租房信息不够透明完善丰富，缺乏相关法律法规保护，租房行业缺乏监管机制等。因此，国家及地方相关部门要根据本区域经济发展情况规范建设租房市场，满足日益增长的租房人群。可以建立同意租房信息共享平台，结合市场和政府的力量规范平台；加强租房法律法规建设，对于违法违规行为及时处理，加强市场健康；建立租房保险制度，倡导契约精神，既保障房客的住房的权益也要保障房东的权益。结束语综合全文不

59、难发现，第一、房地产泡沫在本质上表现为房地产价格对其价值基础的背离，因而必将面临破灭的结局；第二、房地产泡沫的产生与破灭对于经济的发展与社会的稳定都具有巨大的危害性，从而合理引导与化解房地产泡沫是维持经济与社会稳定的内在要求；第三。就我国的房地产行业而言，泡沫化现象已然凸显，并存在进一步加剧的趋势；第四、我国房地产泡沫的形成是我国政策环境与经济环境共同作用的结果，从而具有一定的历史必然性；第五、我国利用金融政策对房地产行业的调控主要立足于引导信贷资金流向、抑制房地产投机资金供给、实施稳健货币政策与遏制非居住性购房需求，值得注意的是，从调控的结果来看，金融政策的实施在抑制房地产泡沫上的成效并不显

60、著，而这又与政策本身存在的问题具有密切的联系。因此，我国在利用金融政策抑制房地产泡沫的过程中一方面需要切实立足于自身实际并着力修正政策推行过程中存在的问题，另一方面则需要充分借鉴国外在抑制房地产泡沫方面的有益经验，从而最终实现对我国房地产行业的去泡沫化。参考文献1Zhou W X, Sornette D. Is there a real-estate bubble in the US?J. Physical A: Statistical Mechanics and its Applications, 2006,(01):12-33.2Case K E, Sheller R J. Is ther