置业有限公司北城新区项目策划立项申请报告

1、关于临沂*置业有限公司*新区*广场项目立项的申请报告公司二O一O年一月第一章项目概况一、 建设条件、 地块解析本项目位于临沂市*区*新区，南临*街，北临*街，西临*路，东临*二路，地块编号为A2，项目名称为*新区*广场。、 交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道*路，与市政中心广场相距 ，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有路、路等公交大巴可达本项目。、地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。、规划限制条件本项目占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积158

2、25平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。二、 项目研究工作依据 本项目可性行研究依据为：临沂市特不是*新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。三、 项目开发公司状况1、项目申报单位名 称：临沂*置业有限公司（以下简称*置业）住 所：*社区服务中心楼法定代表人姓名：宁照注 册 资 本：人民币万元实 收 资 本：人民币万元公 司 类 型：有限责任公司2、 项目申报单位主营业务*置业的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。3、 项目申报单位经营年限*置业经营年限自成立日期二四年二月十日至长期。4、 项目申报单位股东构成临沂*置业有限公司的

3、企业法人营业执照注册号为，住宅位于*区*社区服务中心楼。法定代表人宁照，注册资本人民币万元，实收资本万元，宁照占股份的100%，公司类型为有限责任公司。5、项目申报单位资产负债情况*置业资产负债情况见下表1-1。从表1-1明白*置业的资产要紧为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分不为元、元和元；而负债要紧为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分不为元、元和元。房地产行业资金流淌速度比较快、资产变现能力强的特点也使得*置业的资产状况总体来讲是比较安全的。表1-1 *置业资产负债表编制单位：临沂市*置业有限公司 20年月日 金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年

4、初数期末数流淌资产：流淌负债：货币资金1短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款29应收股息4应付工资30应收账款5应付福利费31其他应收款6应付利润32存货7应交税金33待摊费用8其他应交款34一年内到期的长期债券投资9其他应付款35其他流淌资产10预提费用36流淌资产合计11一年内到期的长期负债37长期投资：其他流淌负债38长期股权投资12流淌负债合计39长期债权投资13长期负债：长期投资合计14长期借款40固定资产：长期应付款41固定资产原价15其他长期负债42减：累计折旧16固定资产净值17长期负债合计43工程物资18在建工程19负债合计44固定资产清理20所有者权益：固定

5、资产合计21实收资本45资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中：法定公益金48其他长期资产24未分配利润49无形及其他资产合计25所有者权益（股东权益）合计50资产合计：26负债及权益（股东权益）合计：51企业负责人：* 会计机构负责人： 制表人：*置业的损益情况见下表1-2。*置业09年累计盈利元，而盈利的缘故要紧是。相信随着*广场项目的开工、建设，*置业的盈利情况更加乐观。表1-2 *置业利润表编制单位：临沂市*置业有限公司 2010年1月 金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入1减：主营业务成本2主营业务税金及附加3二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）4

6、加：其他业务利润（亏损以“-”号填列）5减：营业费用6治理费用7财务费用8三、营业利润（亏损以“-”号填列）9加：投资收益（损失以“-”号填列）10营业外收入11减：营业外支出 12四、利润总额（亏损以“-”号填列） 13减：所得税14五、净利润（净亏损以“-”号填列） 15企业负责人：* 会计机构负责人： 制表人：1.1.6 项目申报单位要紧投资项目临沂市*新区A1、A、A、A地块共计亩地的开发。1.1.7 项目申报单位现有人员和资质临沂市*置业有限公司经营房地产开发业务的现有职员为人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部个职能部门。拥有一批具有房地产开发经

7、验丰富的工程、销售、财务、综合等治理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。*置业拥有房地产开发级资质。*置业房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。四、项目建设规模和建设内容*新区*广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。 该项目是一个都市综合体沿*路由南向北一路布置（如下图），分三个主体，由南向北，第一个主体是层的酒店式公寓，其中裙楼层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是层的五星级

8、酒店，北边是层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。五、项目建设招投标形式1.概述依照中华人民共和国国家进展打算委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。依照中华人民共和国招标投标法规定，除专门情况外均必须招标，本项目属于必须招标的项目。2.发包方式由于本项目规模较大，包括内容比较多，建筑均为高层，对施工技术的要求专门高，专业性要求较强，较为复杂，因此采纳单项工作内容发包

9、方式较为适合。3.招标组织形式本项目的业主具备自行招标的能力，宜采纳自行招标形式。4.招标方式本工程拟采纳单项工作内容发包方式，针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。具体讲明如下：规划勘察设计：采纳公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。工程监理：采纳有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。建筑、安装、装饰工程、重要材料采购：采纳分类、分单项的公开招标方式，如此业主能取得有竞争力的合同。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，如此做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘

10、统筹治理责任。设备采购：由于符合条件的设备供应商专门多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时刻长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。本工程招标方案列入下表： 招标差不多情况表建设项目名称： *新区*广场 招标范围招标组织形式招标方式不采纳招标方式招标估算金额（万圆）备注全部招标部分招标自行招标托付招标公开招标邀请招标勘察规划方案竞赛设计方案竞赛建筑工程分要紧单项安装工程装饰工程分要紧单项监理限（本地）设备重要材料情况讲明：在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。 建设单位盖章 年 月 日第二章项目投资环境一、 宏观经济环境我国国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要提出“十

11、一五时期是全面建设小康社会的关键时期，十一五时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。据国家统计局消息称，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入

12、增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，都市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。2009年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。

13、在关于2010年的中国经济预测中，社科院公布的一份报告认为，2010年GDP增长速度是10%左右，超过了国务院进展研究中心预测的9.5%增长率。我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，可能全年增长在30%以上，同时投资结构进一步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重43%。临沂市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要进展目标为：“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千；打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游都市、交通运输主枢纽都市、鲁南制造业基地

14、和区域性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心都市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%，人均达到3000美元；地点财政收入122亿元，年均增长20%；三次产业结构调整为8：52：40；城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元；年均分不增长9%、10%。”国家“十五”期间进展目标是服务业增加值年均增长7.5%，高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服务业从业人员年龄增长

15、4%，占社会从业业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%，就业人员占社会从业人员的比重达到39%，服务业提供的税收占地点税收的35%。近年来，临沂市服务业进展迅猛，但仍处在起步时期，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。国家国家经济和社会进展第十一个五年规划纲要强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。山东省在“十一五”期间，也把加快进展服务业作为产业

16、结构调整的重中之重。按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。重点进展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大进展新兴服务业，大力进展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。尽管近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还专门少，特不是*新区。而随着经济和社会的进展及临沂市经济中心的进展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。二、房地产

17、市场分析、2010年全国房地产市场前瞻自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院公布国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知，第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条（2005年）、国六条（2006年）等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要阻碍，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然坚韧向上。 2008年的经济危机打断了房地产行业的景气

18、周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业的低迷，国家出台了一揽子针对房地产行业的刺激政策，包括金融、税收及交易环节等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。200

19、9年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分不增长66.9%和45.5%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资47

20、0亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。09年12月份，全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中一般商品住宅销售价格上涨1

21、1.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中一般商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。2009 年房地产市场成为促进国民经济进展的巨大力量，同时高速进展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必定成为支撑房地产市场平稳进展的基础力量。居民房屋购买欲望依旧旺盛，购买力在政策的关心下依旧强劲。全国及要紧都市销售面积增速依旧保持在高位。2009年前三季度，全国住宅销售面积同比增速达到46.

22、44%。中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济进展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2010 年国民经济的进一步繁荣。 2010年，信贷额度仍然为7.5万亿，有了和09年持平的信贷额度支撑，以及宏观经济其他部分并未有效回暖，为寻求出路的民间资金及国家信贷资金必定仍将大规模涌向房地产市场，其次开发商因为09年火爆销售业绩，资金充裕，将促使价格抗跌性提升。、房产投资增长速度将趋于平稳 2009年是我国房地产业自2008 年以来投资增幅最快的一年，据国家发改委和国家统局公布的数据，年12月份，全国70个大中都市房屋销售价格

23、同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，这是因为2008年经济危机以及房地产市场的极度低迷，使得房地产企业异常慎重，大幅减少了打算投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足。由于2009年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科09上调开工面积至585万平方米，较年初打算上调45%，金地集团将全年打算开工面积由135万平方米调整至157万平方米，调高超过16%。截止9月全国住宅投资增速达到13.39%，新开工面积增速也开始接近正增长。房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到1年的时刻，则20

24、10年中期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求的供求关系将被打破。导致我国房地产投资增速加快的缘故要紧包括：积极的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也阻碍了房地产市场；居民住房需求的上升以及地点政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济的因素完全脱离，因此能够推断房地产价格相对2007年而言比较理性，也不存在泡沫。今年的成交量专门难达到去年的水平，大约会缩水2-3成，这是因为09年的新增信贷为10万亿，今年该数据大约为7

25、-8万亿。其次，去年房地产的价格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。因此能够预见到在上述情况下，今年的购买力确信比去年低专门多，专门多刚性需求在去年差不多释放。加上一些抑制房地产的政策相继出台，也会使更多人在买房的时候会更慎重，信贷方向转变，楼市专门难保持不动，在现在那个价格水平稳步向上甚至不跌不升也特不难，但二三线都市仍然特不看好，许多三四线都市的楼价2010年依旧稳步上升。2010年政府在确信和保持房地产市场健康进展的同时，将接着采取一系列措施，通过加强土地市场建设，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当操纵房地产市场价格，促进房地产市场健康进展，防止

26、泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。政策调整将会显得十分慎重，政策调整对房地产行业的负面阻碍将会和气体现，房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。 、房地产市场结构发生变化 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓选择的房子少而又少的现状。建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，进展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多一般百姓的购房需求。 建设部将接着加大对各地经济适用住房的建设力度和治理，满足更多一般百姓的购房需求。

27、建设部住宅与房地产业司副司长沈建中讲：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。因此从结构调整的目标来看要紧是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也确实是讲我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。” 房地产二级市场进一步进展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2010年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了

28、整个房地产市场，也为处在不同生活时期的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格廉价、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，同时地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资 2010年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手

29、商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。 商铺成为新的投资热点 1、政策走势（1）政策倾向2009年12月5日至7日，中央经济工作会议关于地产行业的政策基调为积极扶持。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将接着实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价关于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加一般商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。从中央经济工作会议的精神我们能够看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大商业地产的资金来源，从而保障商业地产的

30、开发和建设。（2）投资倾向2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和一般商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调，降低了开发企业融资门槛，缓解了开发企业资金压力，有利于走出行业不景气的局面，从而达到刺激经济的目的。此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资，如图所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势，但在5月份前的投资增速相对缓慢，在国务院公布下调商品房的资本金比例后，政策效果立即显现，5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元，6月份增长到2219.83亿元，

31、同比增长了40.4%，7、8、9、10月份的投资完成额分不为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元，同比增长22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，尽管增长率有所下降，但增长趋势明显。在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调的的阻碍下，2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。（3）土地政策从2009年出台的一系列关于房地产开发用地的政策能够看出，政府在2010年将进一步鼓舞工业用地的出让、开发和利用。同时，以上的一些政策在2010年关于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击，这将会促进开发商对土地开发，加快房地产新项目的建设，这关于北

32、京市商业地产的进展也起到了一地的促进作用，因为2009年土地政策的调整，2010年商业的地产的开发将会加速，新项目的上市将会快速出现。2009年以来，商业用地成为土地拍卖的要紧拍卖对象，能够可能，近期以来，由于商业用地拍卖大热，以后商业地产开发将现火热场面。2009年11月份，上海再度出让两幅土地,分不为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿，面积为31437.8平方米 。嘉定新城地块,则以楼面地价9724元/平方米被保利猎取,总地价为12亿。2009年12月份，杭州出让3宗商业用地，3宗地块分不位于市中心、申花和滨

33、江板块，总出让面积46356平方米，约合69.53亩，可建筑面积达14.9万平方米。从以上的数据可知，2009年下半年以来，出现商业用地的集中供应，能够可能，已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变，商业用地将在以后一段时刻内活跃在土地拍卖舞台。同时伴随着都市综合体开发时代的到来，以后商业地产需求旺盛，加之商业地产土地政策大放宽，在2010年商业地产开发将会出现火热场景。2、金融环境（1）REITS呼之欲出关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时刻表和可能性差不多热议了专门长时刻。2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成，显示了以内地房地产资

34、产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是81%，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中，还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，丰树物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市；睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。这四家是在海外投资的房地产信托基金，其目标是投资于中国的房地产市场。国内REITs产品的设立，将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。2009年中国REITs也进行了试点，2009年8月REITs试点研讨会在上海进行，会议承办单位

35、浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计差不多成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51%的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点差不多进入实际操作时期，上海REITs有望将在2010年推出。同时央行、证监会分不牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。随着房地产信托投资基金的建立，通过设立股权投资基金、信托打算及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，将会改善房地产行业的融资环境，促进房地产行业的投资。（2）保险资金松闸自从中国2001年加入WTO后，国内的保险行业竞争

36、日趋激烈。在2001年市场中仅有35家保险公司。至2007年从业总数差不多增长到2001年的3倍达到107家之多。保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速进展，保费收入相应地急剧增长(如图7所示)，到2008年底保险行业资产差不多达到人民币三万三千四百亿元。在迅速增长的背景下，保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。2009年10月1日，修订后的中华人民共和国保险法开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金能够进入房地产市场，具体细则近期将会出台。从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，可能保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之

37、间，但初始上限可能为5%。我们可能，保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元，且要紧集中投资于商业楼宇。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。随着经济的复苏，房地产行业也明显复苏，房地产行业的收益率明显增加，尤其是商业地产的收益率随经济的复苏将会大幅度的提高，保险资金介入房地产行业的积极性势必增加，这将会增加房地产行业的融资渠道，增加房地产行业的投资，尤其将会增加商业地产的投资。（3）银行放贷量如图所示，表示2007年至2009年我国新增贷款量。2007年全年新增贷款总量为3.63万亿元，2008年全年新增贷款总量为

38、4.45万亿元，2009年的新增贷款量为10万亿，差不多超过了预定“全年5万亿”的最低目标，今年新增贷款量比2007年多出6.37万亿元，增幅达到175.48%，比2008年全年新增贷款量多出5.55万亿元，增幅达到124.72%。这新增贷款量是国家刺激经济的有效手段，短期内这一投资量的刺激作用可能还不是专门明显，但在以后两年内投资量的刺激作用将会逐步显现，以后经济的复苏形式将会稳步提高。而且新增的投资量大部分会流入房地产行业，尤其作为经济、政治、文化中心的北京，对这些新增贷款的吸纳量又会居于全国首位。能够可能，在以后的房地产行业，尤其是商业地产的开发和建设会在2010年全面的开花结果。三、项

39、目所在区域房地产进展规划和趋势 1、临沂市规划）临沂市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要指出临沂市将加快推进都市化进程，着力打造生态宜居活力都市，实现生态资源大市向生态园林都市的转变提升，使基础设施进一步完善，都市功能全面增强，人居环境更加舒适宜人，促进都市的可持续进展。 “强化中心，进展两带，建设四个副中心 ” 构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。“十一五”期间，临沂市都市化进展目标为：2010年全市总人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区都市人口达到145万人；2010年都市建成区面积达到600平方公里，其中市区155平方公里；2010年城镇化率

40、达到48%；经济进展目标：2010年生产总值达到2600亿元，人均达到24600元。产业结构调整目标：第一产业向第二、三产业转移人口到2010年累计达50万人。规划期内，全市住房建设用地供应总量为1900公顷。规划期内住宅建设用地供应打算统计表年度用地项目（个）用地面积（万m2）200840220200940210201040200201140210201240200合计2001040资料来源：市国土局 ）临沂市都市总体规划（2005-2020年）中确定：近期（20052010年）中心城区规划总人口 145 万人，居住用地总面积 2075 公顷，人均居住用地 116平方米，人均居住面积 28平

41、方米。规划期内，中心城区住房面积总需求为1410万平方米。2009年临沂市开工建设一般商品房260万平方米。住房建设总目标（单位：万）类 不一般商品房经济适用房拆迁安置房（新增面积）廉租房20082012年82019039010总 量1410、*新区规划）*新区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高都市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化都市新区。）*新区规划期限为20032020年，职能定位为市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区，近期规划用地23.7平方公里，20

42、20年规划操纵用地52平方公里。新区规划为“三纵两横”的进展结构，三条纵轴是以行政中心为主导，并不断向北延伸的行政文化进展轴线；以商业带为主导的联系行政中心及商业中心，并向青年路以北接着延伸的商住进展轴线；沿柳青河呈南北向进展的自然生态进展轴线。三条纵向进展轴是以后新区进展的“脊梁”。两条横向轴是：商业中心、购物中心主导的商业进展轴；青年路以北社区商业中心主导的商业进展轴。横纵进展轴分不串联起了行政中心、文化娱乐中心、商业中心、购物中心、核心绿地、体育中心6大要紧进展区域和青年路以北3个社区商业服务中心、3个次要进展区域。）*新区3050万人口规模的中心城区的建设初具规模。交通、通讯、能源、水

43、利、环保等现代化基础设施建设不断推进，都市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到90分以上，常住人口接近40万人，*新区现框架差不多形成， 2007年止，*新区已累计审核工程合同价123032万元，审核已完成工程造价127012万元。30余栋写字楼拔地而起，汇聚数百家中外企业、事业单位、政府机关，构建起都市商贸、金融、信息、文化、会展及公共事务集散地，成为临沂“第一金融中心，中央CBD”，都市经济进展的灵魂所在。、项目规划内容的衔接和协调）规划衔接依照临沂市都市规划治理有关规定及临沂市都市总体规划（2003-2020年）的规划要求，结合临沂市规划局、*新区指

44、挥部给出的本项目的规划设计条件，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与爱护环境的基础上，将*广场打造成为*新区当地的标志性高档商业。本项目依据临沂市规划局、*新区指挥部对本项目给出的规划设计条件，差不多对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与*新区规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。临沂市规划局、*新区指挥部对临沂市*新区*广场项目地块土地利用做出用地操纵指标。项目的土地使用只须在总体上符合操纵指标的，在局部上可适当调整土地利用强度。项目地块的规划技术经济指标需满足以下要求：建筑密度（D）：0.39%

45、；容积率（FAR）：6.99；绿地率（GR）：37.4%；建筑层数及高度：宜49层，限高188米。本次*广场项目在用地强度上比较大，但可不能阻碍项目符合土地利用操纵指标。经临沂市规划局、*新区指挥部审核通过了本项目的规划建筑密度为0.39%，容积率为6.99，绿地率为37.4%，建筑最高层数为49层。）布局协调房地产行业是国民经济和社会进展中的先导性行业、支柱性产业，也确实是讲要进展一个地区必定是房地产行业先行，有了房，才能够居、才能够工、才能够商。要实现2010年城镇化率达到48%,如此的城镇化进程推进就必定需要大量的住宅，故在*新区进展房地产是一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步进展的大

46、事。本项目不仅位于*新区片区重点进展方向的位置上，而且还刚好处于市政组团中心区内，战略意义重大。如何搞好本项目，是关系到如何把*新区区都市总体规划变为现实的关键一步。可见，本项目的适时而为是顺应了*新区的都市规划进展的。项目所处位置属于市政组团重点进展的区域，其开发建设可作为新城开发建设的排头兵，一方面配合了规划居住区的实施，另一方面配合了规划区内商业的进展需要。总体来讲，项目与有关国民经济与社会进展规划以及*新区区都市总体规划是比较衔接和协调的。、房地产市场进展的方向）企业中心全面转移。早期，房地产业是劳动密集型企业，对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求

47、。在进展到一定规模后，房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速进展的新生产要素，而这些往往是在企业的诞生地找不到的。）上下游开始对接。随着经济实力与技术力量的进展，一些房地产企业差不多不再是简单地处在产业链的一个节点上（如建材等），而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。）开发模式发生革命。在对发达国家的产业追赶中，中国的房地产现在有片面重视产品技术与质量，而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下，世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制（大规模定制能给用户提供个性化的产品）模式的改变。）信息产品进入房地产终端。现在的房地产终端

48、产品简单地存在着，在使用中差不多上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的进展，在以后的10年中，信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级，产品信息化（全面数字化将拥有网络核心）成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下，将更加智能化，从开放的网络中获得充分的信息，功能将更加人性化。、项目所在地房地产市场综述 临沂市从过去的00年三个季度来看，除一季度房地产市场处于相对低迷的状态外，二季度、三季度出现了明显的复苏，市场购销两旺，房价保持相对平稳，成交量明显放大，商品房供应和销售都有了较快升温。 00年1-9月，临沂商品房市场投放量增幅显著，新增预售项目98个，

49、296.2万平方米，36855套；商品房销售增长较为明显，商品住宅销售势头良好。1-9月，完成网上签约217.6万平方米，26394套，金额65.3亿元，与去年同比增长30%、32.5%、29.5%。1-9月，完成合同备案213.6万平方米，26072套，与去年同比增长26.8%、28.3%；房地产抵押登记逐步回暖，1-9月办理现房抵押登记房屋162.6万平方米，9854套，与去年同比增长21.6%、22.4%。在建工程抵押登记，面积116.4万平方米，登记房屋10903套，与去年同比增长12.3%、13.8%。 临沂市房产部门可能明年在国家宏观经济环境不断向好的情况下，临沂市的房地产市场将会

50、保持相对平稳的状态。 由于住宅产业进展迅速，使得社区和街道商业配套严峻不足，以后专门可能出现为住宅小区开发商业配套的“补课”行为。早在几年前，商务部就提出用3至5年时刻，在全国人口过百万的166个都市初步完成社区商业建设和改造，这无疑是对商业地产的有利促进。但通过多年的积存，商业地产理性年将成为主基调。而现在的*新区近几年的项目开发差不多没有足够的商业配套作为支撑，因此在房地产项目集中的*新区将会成为新商圈繁生并存的情况存在。临沂在不断长大，随着临沂大进展、大建设的强力推进，都市经济和都市规模的不断壮大，人们还迫切需要越来越多商业配套的服务来满足都市进展的需求。结合旧城改造和*新区建设的契机，

51、新的商业地产项目在不断增加，开发商对商业地产的开发热情依旧高涨。大型商业的开发涉及到一个宏观经济环境的问题，临沂市经济保持快速增长，良好的宏观经济环境为商业的进展制造了有利条件，但目前临沂市的商业状况并没有达到其应有的进展水平，商业环境与临沂市的都市地位是不相称的，商用物业还有相当大的进展空间，这就给地产商带来了一个极好的进展机遇。 一个都市商业中心的形成有其条件，与政府的规划和商业定位、民间资本的投资开发、都市居民的消费适应等多种因素都紧密相关；有形成的必定性与合理性，目前临沂都市的商业中心的部分功能正由广场一带沿*路向涑河和*新区一带转移。作为整个都市的商业核心带，万兴都国际商业公园、*广

52、场等大型商业项目的入市将进一步强化*路在整个都市商业核心的地位，使其作为一个新都市的中心商业区最终形成。从人民广场银座百货开始，像西到华丰世贸，然后沿街放路向栋，自*路向北到涑河，然后过*路大桥，向北至*广场，将形成一个“之”字形的黄金商业带。大型商业中心的加入，将打破早期的*路和通达路这种单纯的商业线状分布，转向点线并存、点线互动的商业新格局，依托久隆国际、万兴都商业公园、华丰世贸、*广场等商业项目的支撑，*路一带将形成一个崭新的都市商圈。而地处*新区中心的*广场，得天独厚的核心位置以及32万平方米的建筑面积，阻碍也不仅仅是局限于*路，其辐射半径范围将覆盖整个*新区。 临沂今年有多个大型商业

53、项目推向市场，这种蓬勃的进展态势与政府的支持是分不开的，临沂一直以来是商业服务方面相对薄弱。在新一轮都市化进程中，为增强临沂的都市吸引力和吸引民间投资，临沂市政府专门支持企业对商业地产的开发，在政策上也有所优惠，像华丰世贸便是市政府的重点工程。本来临沂商业的市场空间就专门大，加上政府的扶持与推动，这就给临沂市商业地产的进展带来一个良好契机。2009年，临沂市委、市政府正式迁入*新区，规划、法院、教育、卫生、银行等数十个政府机关、事业单位陆续搬迁及开工建设，不久，*新区将以“临沂第一行政区”的中心地位成为都市最具社会地位与进展前景的区域。作为都市建设的重要推手，地产开发无疑是*新区片区崛起的最大

54、推力。虽此板块启动较晚，但土地供应量、项目规模较大,正因如此现青年路以南的地以经不卖了。随着新的市委市政府行政办公中心启用，以后政府对*新区新区的建设日益加大，该区的楼盘具有巨大的升值空间。 四、项目环境建设条件1、 建设项目周围环境现状1）项目场址自然环境条件（1） 工程地质项目区域地层要紧为：上部为第四系河流相冲洪积粘性土、砂土等覆盖层，厚度一般514米；下伏基岩要紧为白垩系、石炭系、奥陶系地层，其中白垩系地层要紧岩性为安山岩、玄武质安山岩、角砾状安山岩、粗安岩，凝灰岩以及灰黄色含砾长石砂岩、长石、石英砂岩等，要紧分布在沂河东岸；石炭系地层要紧为灰黄色和深灰色粉砂岩、粉砂质页岩夹细砂岩、铁

55、质泥岩、铝土质泥岩、石灰岩、碳质页岩和煤线（层）等，要紧沿沂河两侧分布；奥陶系地层要紧为灰色厚层、中厚层泥晶灰岩，灰色、黄灰色厚层和中厚层细晶白云岩夹粉晶白云岩以及中厚层粉晶、灰质、泥质白云岩等，要紧分布在沂河西岸。本区地层产状平缓，倾向北东2040度左右，倾角1040度。 岩体中有中生代燕山晚期侵入岩分布，要紧为闪长岩、煌斑岩、二长斑岩等，呈岩脉状展布于基岩中。（2） 项目地貌现状拟建场地位于临沂市*新区*街以北、*路以东地块内，环境优雅，交通便利。项目现要紧为拆迁场地，整体地形较平坦开阔，自然地面相对高程68.4470.12米；场地原始地貌形态为沂河I级阶地。（）气象及水文条件（A）水文条

56、件项目位于沂河以西的祊河北岸。沂河为勘区内要紧地表水水系，区域划分属淮河流域。沂河主源发源于沂源、蒙阴、新泰交界处的老松山北麓，流经沂水、沂南、*、河东、罗庄、苍山、郯城等县区，流入江苏省境内后注入黄海，全长570公里，临沂境内流长287.5公里，最大流量15400立方米每秒（1957年）。较大支流有东汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白马河等，流域面积10790余平方公里，水资源丰富。河水与地下水之间水力联系紧密，对建筑无阻碍。（B）气象条件本项目所在的*新区区水资源丰富。当地气候属暖温带半湿润季风大陆性气候，具气候适宜，四季分明，雨量充足，阳光充分等特点，年平均气温11.8-13.3

57、度之间，极端最高气温36.5，最低气温-11.1，年降水量746.7-979.2毫米左右，土壤结冻期为85-140天，无霜期一般189-230天。全区冬季干冷、春旱多风、夏热多雨、晚秋又旱之特点。（4） 生态环境现状本项目地块属于拆迁场地，经现场勘踏，无植被、乔木、宝贵野生动植物，区域生态系统敏感程度较低。2、 生态环境阻碍分析本项目无严峻或者大量的污染物排放。项目导致的噪声污染、水污染、大气污染、固体废弃物污染简略分析见下。1）项目噪声污染分析（1） 施工扰民是施工工地最为严峻的污染因素要紧有施工机械设备噪声和开挖基础桩孔的爆破声。这些噪声源的声级值最高可达105dB(A)以上，其噪声传到施

58、工场界的噪声值将会超过建筑施工场界噪声限值标准（GB12523-90）中的噪声限值。（2） 项目在建成后的运营期间的要紧噪声来源有：项目建成后的噪声源有：（1）机械设备噪声源：各类水泵、风机、备用发电机、居民空调机等。（2）交通噪声源：要紧来自于进出小区内的车辆。（3）公建场所噪声；商铺等的生活噪声。项目营运期要紧机械设备噪声源1米处的噪声级见表4-4，交通噪声的噪声级见表4-5。表4-4 机械设备和公建场所生活噪声产生源强一览表序号污染物排放点噪声值dB(A)1各类水泵、风机、发电机等70852停车场7275 表4-5 交通噪声源行驶条件车辆加速行驶匀速行驶L10L50L10L50中客车86

59、.984.12.2277.076.53.34小轿车83.180.82.0372.071.51.79摩托车89.785.43.3179.378.82.62大客车87.985.22.1384.181.71.89载重汽车90.186.72.6884.681.82.192） 项目大气污染分析（1） 项目在施工期间的大气污染源要紧是扬尘，其次还有施工机械和运输车辆作业时排放的尾气以及施工燃油燃气的废气。建筑施工扬尘来源于以下方面：土方和基础开挖的扬尘、建筑材料在运输、装卸、加工过程中的扬尘等。建筑扬尘的危害，首先是直接危害现场施工工人的健康，其次随风吹扬传向四周又会阻碍邻近居民的生活环境的空气清新，并阻

60、碍市容卫生。关于建筑扬尘污染，必须通过严格施工治理，采取幸免扬尘和操纵扬尘范围等措施加以操纵。（2）项目在运营期间产生的废气要紧有机动车尾气和炊事烟气进入该区的机动车要紧是小型汽车和摩托车。小区内地面停车库有车位109个，小区外地面停车库有车位60个，地下停车位有274个，共有车位443个。机动车尾气的要紧污染物有：SO2、NOX（以NO2计）、CO、HC等，类比广州市机动车（小型车）运行时的污染物排放系数如下：SO2：0.168g/辆km，NO2：2.2g/辆km，CO：17.8g/辆km，HC：3.5g/辆km（时速以每小时16公里计）按每个车位平均每天有车进出各两次计算。为方便计算起见，