企业物业管理条例的解读

1、 出 版 说 明 “法律法规新解读”丛书是一套实用型法规汇编，目的在于为读者运用法律维护权利和利益提供易懂易用的工具。 本丛书选取与日常生活密切相关的法律领域，将各领域的核心法规作为“主体法”，并且将与主体法相关联的法律法规分类汇编。本丛书具有以下鲜明特点： 1出版权威中国法制出版社是国务院法制办公室所属的中央级法律类图书专业出版社，是国家法律、行政法规文本的权威出版机构。 2条文解读精炼 丛书各分册将重难点法条以【解读与应用】形式进行阐释，注释内容均是从全国人大常委会法制工作委员会、国务院法制办公室等对条文的权威解读中精选、提炼而来，简单明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中经常遇到的纠纷与难

2、题，这是其他释义类图书所没有的。3关联法规检索 丛书各分册除了精选与主体法相关联的法律规定外，还在主体法中以【关联参见】的方式链接重要条文，并标注条文所在页码(如“P42”即为第42页)，以此最大限度地提高法规的即查即用性。 4附录实用信息 书末收录经提炼的法律流程图、诉讼文书、纠纷处理常用数据等内容，帮助读者大大提高处理法律事务的效率。 2008年2月物业管理条例新解读物业管理条例法律适用提示在住房商品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房管理的主体，逐渐由政府、单位过渡为有独立市场利益的物业服务企业。随着物业管理在我国的迅速发展，物业服务企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。物业管理条例

3、于2003年9月1日开始施行，2007年8月26日，国务院对物业管理条例进行了修订，新条例于物业管理条例共7章，70条。规定了业主的权利义务，业主大会的组成及职责，业主委员会的组成及职责，业主管理规约，前期物业管理，物业管理服务，物业服务企业，物业服务合同，物业管理服务收费，专项维修资金，物业的使用与维护，物业管理中的法律责任等多项内容。新修订的物业管理条例最大的改变就是将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。称谓上的改变，意味着新的物业管理条例更强调业主自治管理和物业服务。从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。第二，增加“街道办事处、乡镇人

4、民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，具有更强的实际操作性。第三，严格专项维修资金使用条件。以前是按照投票权数按照面积的套数为依据，现在加入了投票的人数的要求。明确物权法对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。即“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”第四，关于表决比例的改变。比如制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业等这些根据旧的物业管理条例需要特别多数的表决，即必须经物业管理区域

5、内全体业主所持投票权三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议的事项，根据新修订的物业管理条例为了使表决更具有可操作性降低了表决比例，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可得出决议。第五，通过起诉可撤销业委会决定。修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请。这样做，更有利于保护业主权益。第六，增加改建、重建建筑物及其附属设施作为业主共同

6、决定的重大事项的规定。旧的物业管理条例规定的重大事项中没有关于业主改建、重建建筑物及其附属设施的内容，新的条例根据物权法的规定增加了这一事项，业主在表决改建、重建建筑物及其附属设施的时候也作为一个重大事项，按照面积、人数双三分之二原则进行表决。法律要点法条页码物业管理物业管理条例第2条第4页业主物业管理条例第6、7条第9、15页管理规约物业管理条例第17条第32页业主大会物业管理条例第10-14条第18-20条业主大会规程第9条第20页-26页第34-37页第146页临时管理规约物业管理条例第22条第41页前期物业服务合同物业管理条例第21条第25、26条第39页第47、48页物业服务收费明码

7、标价物业管理条例第41条物业服务收费明码标价规定第6条第75页第229页物业服务企业物业管理条例第32条第36、39条第57页第67、72页物业服务合同物业管理条例第35条第39条第63页第72页目 录物业管理条例解读与应用3第一章 总 则3 第一条【立法宗旨】4 第二条【物业管理定义】物业服务企业物业管理7 第三条【选择物业服务企业的方式】8 第四条【物业管理发展的途径】8 第五条【物业管理的监管机关】9 第二章业主及业主大会9 第六条【业主定义及权利】业主物业使用人业主的权利15 第七条【业主的义务】17 第八条【业主大会代表业主合法权益】19 第九条【物业管理区域的划分】20 第十条【业

8、主大会成立方式】业主大会的成立21第十一条【业主共同决定事项】23第十二条 【业主大会会议的召开方式及决定】业主大会会议召开的方式业主大会召开的最低投票权限定业主参加大会的方式业主大会的表决规则业主大会决定的效力25第十三条【业主大会的会议类型及其启动方式】定期会议临时会议26第十四条【业主大会会议的通知及记录】28第十五条 【业主委员会的性质和职责】业主委员会的地位业主委员会的性质业主委员会的职责31第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格业主委员会的产生业主委员会的登记时间和效力业主委员会委员的资格32第十七条【管理规约】管理规约管理规约的内容管理规约的通过与修改管理规约的法律效力3

9、4第十八条【业主大会议事规则】业主大会议事规则的内容36第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】37第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】39第三章 前期物业管理39第二十一条【前期物业服务合同】41第二十二条【临时管理规约】临时管理规约43第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】建设单位的说明义务44第二十四条【前期物业管理招投标】前期物业管理招投标前期物业管理招投标的方式47第二十五条【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】48第二十六条【前期物业服务合同期限】49第二十七条 【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业】50第二十八条 【共用物业的承接验收

10、】 承接验收与竣工验收承接验收的意义51第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】物业承接验收时应移交的材料的分类权属文件技术资料53第三十条【物业管理用房】54第三十一条【建设单位的物业保修责任】建设单位的物业保修责任建设单位的保修期限建设单位的保修范围保修责任的承担57第四章 物业管理服务57第三十二条【物业管理企业的性质、资质】物业服务企业的性质物业服务企业的资质60第三十三条 【物业管理职业资格证书】物业管理职业资格62第三十四条【物业管理区域统一管理】63第三十五条【物业服务合同】签订物业服务合同的当事人物业服务合同的形式物业服务合同的内容67第三十六条【物业服务企业的义务和责任】、物

11、业管理法律关系合同的履行违约责任的承担70第三十七条【物业验收和资料移交】71第三十八条 【物业管理用房所有权属和用途】物业管理用房的权属72第三十九条【合同终止时物业服务企业的义务】物业服务合同的终止合同终止时物业服务企业的义务73第四十条【专项服务业务的转委托】转委托专项服务业务的转委托75第四十一条【物业服务收费】物业服务收费的标准物业服务收费的原则79第四十二条【物业服务费交纳】80第四十三条【物业服务收费监督】81第四十四条【业主特约服务】82第四十五条【公用事业单位收费】83第四十六条【对违法行为的制止、报告】85第四十七条 【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】物业服务企

12、业的安全防范义务86第四十八条【物业使用人的权利义务】88第四十九条【关于物业管理的投诉】物业管理纠纷投诉90第五章 物业的使用与维护90第五十条【改变公共建筑及共用设施用途的程序】91第五十一条【公共道路、场地的占用、挖掘】92第五十二条【公用事业设施维护责任】94第五十三条 【关于房屋装饰、装修的告知义务】95第五十四条【专项维修资金】专项维修资金专项维修资金的缴纳专项维修资金的使用97第五十五条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】对共用部位的利用受益的归属与利用98第五十六条 【责任人的维修养护义务】责任人及其义务责任人的责任100第六章 法律责任101第五十七条【建设单位违法选聘物业

13、服务企业的责任】行政责任责任的构成要件行政处罚的主体行政处罚的方式103第五十八条【建设单位擅自处分共用部位的责任】行政责任民事责任105第五十九条【拒不移交资料的行政责任】行政责任构成要件行政责任的责任方式107第六十条【无资质从事物业管理的责任】未取得资质证书从事物业管理的行政责任的构成要件未取得资质证书从事物业服务的行政责任的方式物业服务合同的效力以欺骗手段取得资质证书的行政责任110第六十一条【聘用无从业资格人员的责任】112第六十二条【违反委托管理限制的责任】113第六十三条【挪用专项维修资金的责任】114第六十四条【建设单位不配置物业管理用房的责任】建设单位的责任116第六十五条【

14、擅自改变物业管理用房的用途的责任】117第六十六条【擅自行为的责任】118第六十七条【逾期不交纳物业服务费的责任】119第六十八条【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】120第六十九条【公务人员违法行为的责任】121第七十条【施行时间】关联法规归类解读与应用一、综合125中华人民共和国民法通则(节录) 1986年4月12日)128最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)(节录)(1988年4月2日)129中华人民共和国物权法(节录) (2007年3月16日)139中华人民共和国合同法(节录) (1999年3月15日)二、业主及业主大会143中华人民

15、共和国城市居民委员会组织法(节录)(1989年12月26日)144业主大会规程(2003年6月26日)153业主临时公约(示范文本) (2004年9月6日)159建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知(1997年8月29日)三、前期物业管理161前期物业服务合同(示范文本)(2004年170中华人民共和国招标投标法(节录)(1999年170前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)178房屋接管验收标准(1991年186中华人民共和国建筑法(节录)(1997年11月1日)186建设工程质量管理条例(节录)(2000年1月30日)188房屋建筑工程质量保修办法(

16、节录)(2000年6月30日)三、物业管理服务190物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日195建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004年5月18日)196物业管理师制度暂行规定 (2005年11月16日0物202业管理师资格考试实施办法 (2005年11月16日)203物业管理师资格认定考试办法 (2005年11月16日)205建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知(2006年8月16日)208关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知(2006年5月16日)209物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)五、物业服务收费218中华

17、人民共和国价格法(节录) (1997年12月29日)219中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年10月31日)223物业服务收费管理办法 (2003年11月13日)228物业服务收费明码标价规定 (2004年7月19日)230物业服务定价成本监审办法(试行) (2007年9月10日)233机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日)235国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知(1998年12月15日)六、物业的使用维护236城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日)239住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日)249住宅工程初装饰

18、竣工验收办法(1994年6月l6日)251住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日)258建设部办公厅关于对物业管理条例有关条款理解适用问题的批复(2003年10月17日)259国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日)260国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日)261物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)七、物业纠纷与法律责任266中华人民共和国刑法(节录) (1997年3月14日)274中华人民共和国行政处罚法(节录) (1996年3月17日)275中华人民共和国治安管理处罚法(节录) (2005年8月

19、28日)实用附录276物业管理服务中各主体相互关系图解277业主及业主大会规程表282物业纠纷诉讼流程图283物业纠纷仲裁程序流程图物业管理条例解读与应用物业管理条例(2003年5月28日国务院第9次常务会议通过2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日国务院关于修改(物业管理条例)的决定修订自2007年10月1日起施行)第一章 总 则本章说明本章共五条，规定了物业管理条例的立法宗旨、物业管理的定义、选择物业服务企业的方式、物业管理发展的途径，以及物业管理的监管机关等问题。本章对其他章节具有统领作用，是对该条例的提要和对我国基本物业管理制度的概括。第一条 立

20、法宗旨为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。解读与应用物业，主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。其中各类房屋，是指住宅小区、综合商住、别墅、高档写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库等；配套设施、设备，是指房屋内外各类设备、公共市政设施；场地，是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等。关于物业的内涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此可

21、见：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，是指与该房业配套的地业。随着我国改革开放的逐步推进和房地产业的迅速发展，对物业的管理逐渐形成为一个新兴行业，即物业管理。物业管理的有序和规范对于业主财产权益的维护，人民群众生活、工作的便捷和生活、工作环境的改善具有重要意义。为明确业主、物业服务企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业服务企业的行为以及业主大会、业主委员会的成立、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件，国务院特制定物业管理条例。第二条 物业管理定义本条例所称物业管理，是指

22、业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。解读与应用物业服务企业 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。根据物权法的有关规定，2007年物业管理条例修订时，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定位为业主服务，摆正了物业公司与业主之间的关系。但这也不意味着物业就完全丧失了“管理”的权力。比如，有的业主

23、为了自己方便要私搭乱建一些设施，这样做可能给整个小区带来安全隐患，这个时候物业公司代表业主制止其行为。物业的这个举动，对大部分业主来说是服务，但对私搭乱建的业主来说就是管理。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。物业管理物业管理的内涵：(1)物业管理的管理对象是物业。(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。(3)物业管理的属性是经营。物业

24、管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业服务企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理。物业服务企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照物业服务收费明码标价规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。物业管理区域内，供水、供电、供气

25、、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业服务企业也可以将一些专业管理服务以合同的

26、方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要有以下几项：(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；(2)房屋设备、设施的管理；(3)环境卫生的管理；(4)绿化管理；(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；(6)车辆道路管理；(7)公众代办性质的服务。二是针对性的专项服务：(1)日常生活类；(2)商业服务类

27、；(3)文化、教育、卫生、体育类；(4)金融服务类；(5)经纪代理中介服务；(6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业服务企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。依据委托物业服务企业的时间，可以将物业管理分为前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理条例第三章对前期物业管理进行了规定。(2)后期管理发生在业主

28、大会成立之后，即通常意义上的物业管理。前期管理和后期管理的区分改变了我国长期存在的“谁开发，谁管理”的自建自管的状况，竞争机制被适用于物业管理这一个新兴行业中，优胜劣汰的竞争法则作用的发挥将促使物业管理服务水平不断得到提高。关联参见物业管理企业资质管理办法第2、3、8条(P190、191)物业服务收费管理办法第1720条(P227)物业服务收费明码标价规定第2条(P228)前期物业管理招标投标管理暂行办法(P170)第三条 选择物业服务企业的方式国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。解读与应用前期管理和后期管理中物业服务企业的确定方式不尽相同。对于前期管理，物业管理条

29、例规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。对于后期管理，物业管理条例的规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。对于业主选聘物业服务企业的方式，物业管理条例没有强制性的规定。关联参见民法通则第4条自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则合同法第3条双方平等原则第4条合同自由原则第5条公平原则第6条诚实信用原则第7条合法与公序良俗原则物业管理条例第24条前

30、期物业管理招投标(P44)前期物业管理招标投标管理暂行办法(P170)第四条 物业管理发展的途径国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条 物些管理堡的监管机关国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。解读与应用国务院建设行政主管部门是指建设部。地方人民政府房地产行政主管部门，即省、市、县(区)等的房管局。其监督内容包括：建设单位选聘物业服务企业的方式、建设单位对共用部门的处分、资料的移交、从事物业管理的资持、从业人员的资格、专项维修资金的运用、建设单位对物业管理用房的

31、配置等。关联参见物业管理条例第57条建设单位违法选聘物业服务企业的责任(P101)第58条建设单位擅自处分共用部位的责任(P103)第59条拒不移交资料的行政责任(P105)第60条无资质从事物业管理的责任(P107)第61条聘用无从业资格人员的责任(PllO)第62条违反委托管理限制的责任(P112)第63条挪用专项维修资金的责任(P113)第64条建设单位不配置物业管理用房的责任(P114)第二章 业主及业主大会本章说明本章共十五条，规定了业主的定义、权利、义务，业主大会 的成立方式、职责、会议的召开方式、会议类型、启动方式、议事规则，业主委员会的性质、职责、登记配备制度、，成员资格，以及

32、管理规约等。业主是对物业享有所有权的人。业主大会是由全体业主组成的，维护物业共同利益的自治性组织，业主大会对外行使业主的权利。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。第六条 业主定义及权利房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业

33、共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。、解读与应用业主业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主，是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记，不能称为房屋的业主。只有登记过户之后，才能成为房屋的业主。非自然人业主，就是指拥有对物业的所有权的是

34、自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后，就成为房产部门所登记的房屋的业主。按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业。可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。这类区分根据不同的标准有不同的分法。第一，可以从形式上进行区分，也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有房屋产权的，这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证书上写明房屋产权是共有的，那么房屋产权证标明的这些所有人就是共有产权的业主。第二，可以从实质上进行区分，也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实上生活中绝大部分住宅都是由家庭拥有，而房屋产权证上常

35、常只有一个自然人作为所有权人，从形式上来说，这项物业的业主是独立产权的业主，但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按我国法律规定是指国家和集体，但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位；私房业主按国务院城市私有房屋管理条例第2条第2款规定，仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”，包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。依享有物业所有权份额多少不同，可把业主分为大业主

36、和小业主。按业主资格取得先后次序和依据不同，可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要指购买物业人)和准业主(主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人)三类。物业使用人物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物

37、业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。业主的权利物业管理是为了全体业主的利益而产生的。根据本条例的规定，业主在物业管理中享有的权利主要包括：第一，按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间签订的，委托物业服务企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同是确定业主和物业服务企业之间权利义务的基本法律依据。

38、第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有，以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。同时，业主都是物业管理的享用者，物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护，因此，业主有权就物业管理的事项提出建议。第三，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。管理规约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。而业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。所以，应当赋予业主享有

39、制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议权。第四，参加业主大会会议，行使投票权。参加会议权包括获得会议通知权，这就要求会议通知必须充分、明确、按时。参加业主大会，是保证业主民主表决权的前提，而投票权则是业主民主权利的实现。第五，选举业主委员会成员，并享有被选举权。业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。业主能够享有选举业主委员会成员的权利，也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达，从而决定业主的利益能否充分保护。同时，业主享有成为业主委员

40、会的被选举权。被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员，有被选举为业主委员会成员的权利。第六，监督权。(1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。业主委员会是业主的自治机构，代表的应该是业主的共同利益，其决议和行事都应贯彻这一宗旨。但是，业主委员会的成员也具有个人利益，在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。而且，个别成员还可能出于个人利益的考虑，或者是受到了物业服务企业一方的贿赂而作出损害业主公共利益的行为。同时，业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费，涉及一些公共财物问题。对此，业主们都应享有一定的监督权，保护自身的合法权益。(2)业主对物业服务企业履行物业服务合同享

41、有监督的权利。物,物定服务企业是受业主的集体委托对业主所有的物业进行管理的法律主体，其与业主处于合约中相对立的另一方，对于物业服务企业的各种管理行为，业主有监督的权利。但应该注意的是，业主只是有权监督物粘服务企业和管理人员的工作，不得直接惩戒物业服务企业的员工。业主如对某员工的工作不满，应向物业服务企业提出，由物业服务企业采取适当的处理措施。同时，业主虽然有权监督物业服务企业的收费情况，但没有检查物业服务企业财务的权利。业主作为费用的支付人，有财产监督的权利，但行使这些权利并不是通过业主私人检查服务企业的账目来实现。检查账目的目的是为了监督物业服务企业财务支出的公开性与透明度，检查其是否符合预

42、算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。但是，物业服务企业的财务账目除了应该对业主负责外，仍有自己各种经济上的合法运作。根据我国会计制度的规定，任何人都不能以个人的身份检查企业账目并作出有法律效力的审计证明。所以，业主并没有权利直接检查物业服务企业的财务账目。而且，如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查企业账目，也会影响物业服务企业日常的正常运作。业主要行使此项监督权，检查物业服务企业的财务支出情况，应该向业主委员会提出请求，由业主委员会委托专业事务所来检查。只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。

43、(3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(4)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。专项维修资金如果不有效的加以监督，可能导致滥用。所以，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。第七，法律、法规规定的其他权利。业主的权利可能还会在其他法律、法规中作出规定，对于这些权利业主

44、也当然享有。例如，业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积享有所有权。除此之外，业主对过道、门厅等共有部分及根据同一系列合同出售的小区内的草坪、道路等根据建筑物区分所有权理论和法律规定与其他业主共同享有所有权和使用权。业主有权对享有所有权的房屋依法出售、赠与、出租、出借、抵押等处分，不受其他业主、业主自治机构和物业服务企业的非法干涉。关联参见物权法第72条共有部分的权利义务(P131)第73条建筑区划内共有的范围(P132)物业管理条例第50条改变公共建筑及共用设施用途的程序(P90)第51条公共道路、场地的占用、挖掘(P91)第54条专项维修资金(P95)第63条挪用专项维修资

45、金的责任(P113)业主大会规程第9条(P146)住宅专项维修资金管理办法(P239)第七条 业主的义务业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。解读与应用根据该条的规定，业主在物业管理活动中的义务主要体现在以下几方面：第一，遵守规约、执行决定的义务。主要包括：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区

46、域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。物业管理的各项规约中，采取的是多数通过原则，即只要集体中多数成员达成了一致意见，规约就合法生效了，并且对于所有的成员都产生一致的约束力，少数表示反对的成员也必须放弃自己的异议，共同遵守这一协议。因此，在物业管理规约中，其对所有的业主都有相同的约束力，即使是当初表示了反对的业主，只要规约是合法的，就有遵守的义务。如果业主违反管理规约等自治性规范，则应按照自治性规范中的条款承担责任；造成其他业主损失的，应承担民事赔偿责任。第二，交纳资金费用的义务。主要包括：按照国家

47、有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。业主交纳物业服务费用和维修资金是保证物业区域获得正常的管理和维护的条件，各业主都负有此项义务。基于公共利益，业主享有共益权利，也应承担相应义务，对于经业主大会或业主委员会作出决议的物业服务费、维修资金等各项合理费用，各业主即使有异议，也有交纳的义务。基于此项义务，各业主应负责其名下应分担的管理费及维修、保险等款项，并应准时交付。如因迟交或欠交而引起其他业主损失的，要负赔偿责任。第三，法律、法规规定的其他义务。法律、法规规定的其他义务的种类很多。例如，不得侵害其他业主的权利。管理规约和物业服务企业制定的物业管理规章中，有大量的不得侵犯其他业主权利的

48、规定，但是，这些规定当然还有未能详尽之处，对于它们未明确规定的，但是可能侵犯业主权利的行为，业主亦不得为之。又例如维护公共利益的义务。对于物业管理区域这一集体而言，必然存在着公共的利益，每一位业主对此公共利益都有加以维护，不得侵害的义务。各业主处置其所有的单元时，应在规定的时间内将处置的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业，并促使有关承受人签署规约附件的承诺书，以确保承受人遵守管理规约的一切条款，受管理规约约束。各业主不得随意改变物业的使用性质，在装修时不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，并应事先取得物业服务企业和有关部门的同意。各业主在使用共用地方及设施时，不得损害、阻塞或堵塞共用地方及

49、设施。不得在共用地方及设施之内作出任何对其他业主及楼宇使用都构成滋扰、不方便或者损害的行为。关联参见物权法第71条专有部分的权能(P131)第77条住宅改为经营性用房的条件(P135)第78条业主大会、业主委员会决定的效力(P135)第83条业主义务及权益维护(P138)住宅专项维修资金管理办法(P239)第八条 业主大会代表业主合法权益物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。解读与应用业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区

50、划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。房屋的所有权人为业主。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的，能够根据自己的意愿发表建议，提出看法、意见等。其次，业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人，进行的是自我服务、自我管理、自我协商

51、、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一员，基于维护物业整体利益的需要而进行的管理，不受外部人员的非法干预。最后，业主大会具有代表性的特征，业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映，而不仅仅是个别业主利益的反映，即使业主大会作出的决议并没有经过全体业主一致的同意，甚至有时还会受到个别业主的反对，但只要符合业主大会决议的议事规则，那么这种决议就代表了全体业主的利益。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为，其机构的构成成员本身是业主，即物业的所有权人。所以，它不同于物业服务企业，后者是物业服务的专营性质的公司，以管理、经营

52、一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门，后者是行政性的管理，起指导作用，不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此，业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织，具有独立性和不可替代性。关联参见物权法第75条设立业主大会、选举业主委员会(P133)业主大会规程第3条(P144)第九条 物业管理区域的划分一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读与应用物业管理区域是一个由业主委员会管理

53、的物业的范围，一般而言，它应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来，房地产开发中形成的居住小区，一般由45个住宅群组成，用地一般为l520公顷，建筑面积约为1520万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区大都实行封闭式管理，被称为封闭小区。将一个封闭小区划分为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。本条例并没有统一规定物业

54、管理区域划分的标准，而是交由省、自治区、直辖市制定。物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。因为各地情况有很大不同。对于物业管理区域的范围，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。区域一经划定，如无特殊情况，不应做任意改动。这样，物业管理区域范围相对稳定，有利于业主自治机构和物业服务企业管理上的稳定性和延续性。关联参见业主大会规程第3条(P144)第十条 业主

55、大会成立方式同一个物业管NN_域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。解读与应用业主大会的成立本条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。业主委员会是业主大会的执行机构，我国业主大会采取二重机构设置的方式，即由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机构，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产

56、生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机构，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。本条例规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。另外，本条例也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些

57、物业管理区域内的业主较少，甚至只有一个业主，此时，如果法律强制设立业主大会并无必要。关联参见业主大会规程第420条(P144150)第35条(P152)第十一条 业主共同决定事项 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。解读与应用本条例经修改，将原规定的“由业主大会履行的职责”改为“业主共同决定事项”，这是修改后的物业管理条例全面保护业主合法权益的充分体现。根据修改后的

58、物业管理条例的规定由业主共同决定的事项包括以下内容：首先，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约。自治管理规约主要表现为管理规约和业主大会议事规则。管理规约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主大会依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。其次，选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委

59、员会是一个业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主的一项重要职权，行使好这一职权，认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员，业主权利的行使才有保障。业主有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员，业主有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权这一职权一般是在首次业主大会和换届时由业主行使。至于撤换业主委员会的组成人员，只要有必要，确因个别组成人员不称职任何时候业主都可行使这一职权。第三，决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项，涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘和解聘物业服务企

60、业、筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施。业主作为物业的所有权人，理应对自治管理辖区内的涉及业主共同利益的重大事项共同行使决定权。第四，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主的权利列举周全无遗。为便于业主处理新出现的重大问题，对业主共同决定的事项采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。关联参见物权法第76条业主共同决定的事项(P134)物业管理条例第12条业主大会会议的召开方式及决定(P23)业主大会规程第5条(P145)第9条(P14