长安项目品牌战略与定位方案

1、第1页第2页组 长：周 围总策略安兴营销总经理副组长：顾可仑策略顾问安兴营销行政总监童晓三策略主创安兴营销营销总监成 员：秦 龙商业策划师商业发展部经理宋琳丽高级策划师营销策划部经理高 瑶创意总监创意设计部经理张雪峰市场分析师市场部副经理吕 超高级策划师营销策划部王 许规划顾问安兴发展总工室薛 超景观顾问安兴发展工程部刘 昕商业策划商业发展部长安汽车综合体项目品牌战略与定位方案编制组第3页策划总论一、策划范围 长安汽车综合体项目一期地块（东至长宁大道、西至双塘路、北至磨子潭路、南至长江西路）二 、策划标准 （一）整体协调标准：本策划汇报要在坚持区域上位规划基础上，以市场为导向，文化为基因，充分

2、挖掘产业主题特色，协调突破，共谋发展。 （二）因地制宜标准：综合考虑地块现实状况，尊重区域内地理格局，因地制宜、统筹规划、突出优势、创建特色，选择适合当地特点开发模式，尽可能以适宜投入开发高端产品，实现快速开启，滚动发展。 （三）市场导向标准：本策划以适应市场需要，表达市场杠杆作用，并符合社会主义市场经济下市场运行为规律。基于本身资源优势和差异性分析之上，针对市场需求，建设含有一定著名度特色文化商业产品。 （四）可连续发展标准：本策划以商业价值提升为基准，重视短期效益和长久效益、经济效益和社会效应相统一，防止商业开发过程中重销售、轻运行情况，走商业可连续发展道路，全方面提升项目地块商业价值。三

3、、策划方法 （一）实地考查法（二）问卷调查和访谈法（三）系统工程法 （四）对比分析法（五）多学科相结合方法第4页Part.1 规划定位思索第5页项目发展愿景1地块条件优越交通条件和地理位置合肥面向世界第一站具备区域内商业中心条件周围汽车产业、科技园区发展企业愿景打造含有主题鲜明商业项目；建设房地产与汽车产业相结合标志性特色项目；政府愿景创造更多就业机会和税收提升区域乃至城市价值；商业发展符合区域内规划定位，打造于产业相结合特色商业提升高新区发展特色区域愿景形象愿景商业愿景开发愿景高新区区域型商业中心区域，长江西路起点商业中心合肥最具特色主题商业，面向世界商业文化窗口。富有生命力新型商业模式，躲

4、避同质化商业集中建设在躲避风险、快速回笼资金基础上，最大程度提升投资开发利润第6页项目愿景支持2外部机遇内在机遇优势和机遇相结合是项目商业发展定位基础条件1.两大外在城市机遇合肥向西、向南重点发展趋势；合肥空港新城建设和城市地铁时代到来 2. 两大外在区域机遇高新区和南岗科技园区发展规划；项目区域内作为商业和居住区密集规划；* 3. 两大内在地块优势地铁、高架、高速聚集关键交通优势；项目地块价格优势，极富竞争力土地价格；4. 两大内在资源优势企业央企背景，政府相关资源对接优势；企业汽车产业背景，文化挖掘和资源整合优势；第7页项目问题难点3怎样塑造品牌，使其主题升华，独特占位引领市场怎样整合业态

5、，使其合理布局，保障商业成功经营怎样表达价值，使其优势放大，坚强客户购置信心怎样躲避风险，快速回笼资金，实现项目滚动开发第8页问题处理方向4问题处理之道体验式购物模式科学化业态布局差异性主题定位防止传统商业中心打造，以独特文化体系打造主题性商业产品，防止同质化竞争，同时经过主题商业唯一性，将项目覆盖客源扩大到全市，甚至于全省范围。以主力店带动次主力店，以主题商业带动其它辅助商业，经过交通组织和景观引导，将沿街商业人流引导内部，经过合理布局提升地块不一样区位商业价值。以体验式、娱乐化、互动性商业，反抗电商冲击，让娱乐、购物、休闲、餐饮一体化，留住客源，流住人气。在处理关键商业定位思绪同时，丰富产

6、品类型、规划设计富有竞争力、操作短平快畅销类产品，推进销售快速去化，实现资金回笼、降低投资风险，提升利润。第9页项目定位方向5快速畅销品降低风险关键引擎力，对外形象面酒店和办公商业公寓三大物业形象推进项目整体形象定位方向项目价值补充、后续开发商业依靠汽车主题，挖掘汽车文化，打造合肥市最具特色文化主题商业，赋予商业文化地标形象把握区域内租赁、投资、居住和微办公需求，打造多元化个性生活空间和增值型时尚物业。作为后续开发且自持物业，打造精品化、国际化形象，经过宣传造势，提升项目商业和公寓价值空间汽车主题文化地标国际形象时尚领域多元空间综合娱乐第10页地标性城市玩都项目定位方向4全新体验商业领域多元化

7、城市空间专属文化商业综合体第11页Part.2 项目定位策略第12页项目总体定位1我们沟通对象Who are we talking to?(Consumer Profile)我们商品/品牌Who are we?(U.S.P)我们竞争对手Who are we competing?(Business Opportunity)消费者价值取向(Consumer Insights)定位(Position)定位描述(Creative Concept)总体定位(Proposition)总体定位推导思绪第13页长安动力城中国合肥70万首席城市炫动繁荣体专业领域经营者区域内消费者和泛合肥市专业兴趣者产业园区客群

8、和泛合肥投资可；汽车文化聚集地特色主题商业目地公寓、酒店、写字楼集合区域繁华体独一无二交通枢纽+地铁中心空港新城赋予窗口形象覆盖全省专属文化商业领域直接竞争：无区域竞争：砂之船、祥源商业街主题竞争：南翔汽车新城处理方法：发挥交通优势，挖掘汽车文化、细分产业特色关键地段+高端形象超高性价比+高回报前景合肥首个集产业文化、娱乐购物、旅游休闲、时尚公寓、酒店办公为一体汽车综合体项目总体定位1第14页品牌形象定位2长安动力城中国合肥70万首席城市炫动繁荣体央企品牌价值地铁动力、汽车动力、产业动力、空港动力时尚商业主体特征树立城市唯一性品牌领导力商业文化主题和特色商业类型地铁、汽车动力带来繁荣财富规模优

9、势第15页第16页第17页第18页第19页第20页第21页第22页第23页第24页第25页第26页第27页第28页第29页第30页第31页第32页第33页第34页第35页品牌形象定位2备选logo第36页第37页品牌形象定位2备选案名提议 长安地铁城 长安酷车MALL第38页项目客户定位3主要客户关键客户消费层主题层投资层客户定位主要客户第一层面：主题相关品牌商家；第二层面：泛合肥市投资客户；第一层面：合肥市玩车发烧友；第二层面：泛全省玩车发烧友；第一层面：合肥市休闲娱乐客户；第二层面：省内外休闲娱乐客户；细分市场、精准定位，发觉蓝海，填补空白，以玩车族、汽车发烧友为关键客户赋予特色主题，聚集

10、消费群体，打造文化产业，从而招募个性商家，带动投资客户商业客户定位第39页项目客户定位3公寓客户定位职业：区域内年轻教师、企事业管理层、高级白领、科技园职员年纪：25-40岁 收入：家庭年收入8万元以上。区域内过分型居住关键客户主要客户区域周围投资客起源：区域周围职业：区域内生意经营户、产业园中高层管理者、私营企业主、企事业单位管理层年纪：35-50岁收入：家庭年收入20万元以上泛合肥市投资客偶得客户公寓客户比重客户描述起源区域内投资客55%区域内生意人，周围企业、私企客户项目区域内及合肥投资客区域内过渡性居住30%快捷酒店、宾馆投资者项目区域内企事业职员、高级白领泛合肥市投资客15%泛合肥市

11、投资客第40页项目文化定位4 以汽车文化为鲜明主题打造极富时尚、个性、艺术、差异化体验式、娱乐互动性商业。文化一文化二文化三文化四文化五汽车改装文化：个性化装饰，动力性能、操控性能提升，高仿复制等；汽车自驾文化：自驾游攻略、户外用具，房车推介、自驾摄影等；汽车历史文化：汽车发展史，汽车品牌博览，未来汽车幻想等；汽车运动文化：汽车赛事博览，汽车运动体验、汽车俱乐部等；汽车体验文化：汽车影视、收藏、展览、车模、汽车周围；第41页项目功效定位5功效定位以文化名义，打造项目无可替换六大城市功效城市功效极具竞争当代产业中心独树一帜娱乐游玩中心极具特色购物休闲中心独一无二主题文化中心作用突出旅游集散中心至

12、关主要交通中转中心第42页极具特色购物休闲中心 以汽车文化为主题，从商业建筑设计到业态分布围绕着汽车文化，打造极具个性和时尚体验休闲购物MALL。娱乐休闲室内动感赛道天幕影院汽车反斗城4D影院儿童赛车城餐 饮汽车主题餐厅西部主题餐厅时尚简餐品牌快餐连锁创意餐厅文化空间名车展厅变形金刚主题店汽车文化用具汽车主题中庭汽车书吧时尚百货自驾户外装备酷车周围汽车靓模衣饰屋探险家衣饰儿童安全用具项目功效定位5第43页项目功效定位5汽车博物馆：介绍各世纪汽车发展历史、文化等相关内容，同时在现场展示各个时期汽车文化展品。汽车行业交流中心：定时举行汽车展览、汽车技术研讨、汽车技术交流活动。赛车俱乐部：定时举行赛

13、车、越野、自驾游等户外拓展运动。青少年汽车俱乐部：玩具赛车组装、竞速，赛车文化培训。独一无二主题文化中心以汽车文化为主题，打造历史、人文、行业聚集文化场所第44页项目功效定位5 考虑室内外结合，汽车游戏、汽车驾驶体验、卡丁车比赛、青少年汽车竞速活动等，同时可定时开展多人车技演出等演绎活动。独树一帜娱乐游玩中心第45页 发挥项目地理位置与交通配套优势，集合地铁、公交和高速优势，容纳汽车租赁功效，为外地游客服务，旅游集散和游玩前站。作用突出旅游集散中心项目功效定位5与交通部门等相关部门寻求合作，打造成公交、出租、地铁、汽车、机场等多条交通网组成转换服务点至关主要交通中转中心第46页项目功效定位5品

14、牌汽车4S店：以汽车销售为主，辅以汽车尖端技术以或经典汽车技术革新介绍或者展览，定时开展新车试驾活动。名车个性内饰：汽车个性化内饰定制汽车改装产业园：打造全省最大汽车改造中心。汽车之家：洗车、美容、装饰等一条龙服务产业。极具竞争当代产业中心第47页项目物业定位6物业定位主题性SHOPMALL独栋式商业会所个性化商业街区复合式酒店式办公服务型地下商业多元化商业产品组合国际化经济型酒店LOFT商务公寓 在商业、公寓和酒店写字楼几大物业基础上，项目各类物业可细分为LOFT商务公寓、主题SHOPMALL、商业街区、商业会所、写字楼、地下商业、酒店等多类物业形式，形成真正意义上集合居住、办公、商业、商务

15、、娱乐、休闲、产业为一体城市综合体。小区型沿街商业第48页项目业态定位7主题性SHOPMALL独栋商业会所负一层：室内恒温泳池+运动馆一层：旅游集散服务窗口+会所大堂+咖啡茶座二层：高端私房菜馆+小型会务厅三层：特色SPA+中医保健+美容第49页项目业态定位7个性化商业街区汽车改装基地+汽车产品旗舰店高端定制服务机构+汽车周围品牌店+汽车主题相关休闲娱乐配套商业汽车主题商业街区招商意向品牌商家第50页项目业态定位7服务型地下商业大型停车场+3D私人汽车影院+卡丁车赛道小区型沿街商业挖掘长江西路沿街商业面价值，提升双糖路商业价值，规划设计沿街底商，配置中高档餐饮、中小超市、便利店、美容美发、精品

16、连锁店等。第51页项目业态定位7立足资源优势，承接高新区产业园商务需求，打造中高端早晨配套功效，实现对项目特色和形象提升。酒店引进品牌推荐法国雅高酒店旗下 宜必思酒店国际品牌商务酒店（引入三星级标准打造）美国温德姆酒店集团旗下 速8骄傲酒店酒店业态定位商务型公寓定位商务型公寓可定位与小面积区间LOFT挑高公寓，增加产品附加值，提升市场竞争力第52页Part.3 产品规划提议第53页整体规划布局提议1商业业态体量提议（万）特色商业中心约6.0主题商业街区约5沿街商业约1.5LOFT公寓约9星级酒店约3.5写字楼约4采取内广场形式规划布局，内部为集中式商业和街区商业相结合混合创新模式；商业街区考虑

17、为二层设计，集中式次主力店考虑为三层设计；突出体验式商业，中央广场和街区广场分别设计特色主题景观作为引导存进人流内部引导；名车会展中心酷车街区主题综合体写字楼沿街商业LOFT公寓时尚街区酒店次主力店汽车会所第54页整体规划布局提议1形成“一核、二街、三广场、四区”规划格局3421一核：综合体关键区（SHOPMALL+酒店+写字楼）二街酷车街区（汽车改装和汽车美容、个性定制一条街）酷炫街区（汽车文化用具、配套商业、酒吧、特色餐饮、自驾户外用具等）三广场（1）商业文化广场 （2）中央主题广场 （3） 街区景观广场四区1、商务居住区2、主题会所区3、汽配用具区4、名车会展区AB（1）（2）（3）第5

18、5页规划产品提议2SHOPMALL退台设计商业综合体形成退台设计，经过各层退台，丰富商业人流动线，加强集中商业和街区联络，同时丰富景观层次，形成人流憩息场所，还能够考虑设计部分退台外挂商铺。第56页规划产品提议2广场空间商业文化广场中心主题广场街区景观广场商业文化广场主题型SHOPMALL入口前，在长江西路和长宁大道交口设置半圆形硬质广场，设置汽车主题雕塑群、汽车文化景观、大型喷泉、电子大屏等，起到视觉冲击、形象昭示和集聚人群作用中心主题广场在整个项目商业街区中心设置主题广场，以汽车文化为关键，设计合肥最大变形金刚秀展，同时、该广场和负担着豪车展示、车技演出、舞台汇演、日常试驾等功效。街区景观

19、广场在项目内部酷车小街节点，设置中心景观节点广场，推进人流内部引导。第57页规划产品提议2连廊空间天桥设置：经过天桥设置，连接商业街区、次主力店和集中商业人流动线，带动二楼人流，并与二层出口结合。第58页规划产品提议2双首层设计经过扶梯及台阶设置，二层打造一层概念，经过双首层你提升商铺价值。第59页规划产品提议2内部街区空间街头内部景观采取景观导向标准，设置汽车文化主题景观小品、雕塑等，吸引人流进入街区内部。第60页规划产品提议2 经过 规划设计垂直电梯，结合安全梯、扶梯，联络一层和二层商业业态互动。分布在主要入口区或人流集中靠近主要广场位置，形成流畅便捷一二层人流动线。垂直电梯设计垂直电梯和

20、连廊空间之间第61页规划产品提议2屋顶花园设计屋顶绿化增加绿化面积，同时考虑到后期高层公寓俯视视觉效果。街区屋顶、超市顶部绿化以及周围绿化带绿化，形成从高到低层级绿化空间在部分屋顶花园可结合二层退台、露台形成餐饮就餐区等。第62页规划产品提议2建筑格调意向采取当代格调为主建筑外立面设计，同时进行创新，融入汽车主题文化元素，打造最具特色建筑景观格调。第63页规划产品提议3特色赛道设计结合街区道路设计，规划设计特色汽车赛道，在节日活动时用来赛车体验和演出，平时作为游览动线。第64页项目交通分析4实施人流车流交通分流，车流沿城市干道，和项目地块中间与4S店交汇道路，形成回路。商业街区和集中商业，主要

21、以人流交通为主第65页地下室和停车位5地面停车位设计，其中北侧与4S店交汇道路满足改装街区经营操作需求。沿长江路、长宁大道、双塘路满足商业和公寓地面停车需求地下室商业和公寓分别独立开挖，降低成本。公寓地下室设置一层或两层。商业地下室设计为三层。第66页商铺提议6沿街商业：提议每户可配独立卫生间，降低公摊，增加可售面积；沿街商业一层双向开门；酷炫动街：经过双首层设计，一层和二层，既能够连体出售，又能够分开独立出售，增加销售多样性；同时一层商铺双向开门增加人流量；酷车街区一层商铺双向开门，增加与4S区域接触度。第67页LOFT公寓户型提议6户型配比提议类型单层面积段（平米）百分比房型MINI空间3

22、0-4035%分隔后面积60-80，可做2房/2房半酷炫时代45-5050%主力户型,分隔面积90-100，可做3房/3房半动力财富55-6515%分隔后面积110-12，可做3房/4房户型提议：50左右LOFT公寓居住概念设计50左右LOFT公寓办公概念设计第68页Part.4 商业业态提议第69页商业业态整体布局1一核（酷车时代城）汽车主题+文化空间+娱乐餐饮+时尚百货二街（酷车街区、酷炫街区）酷车街区：汽车改装、汽车美容、高端定制、汽车配件等；酷炫街区：汽车主题酒吧、特色餐饮、咖啡屋、美食小吃街、中小饭店三商区（汽车用具区、主题会所区、名车会展区）汽车用具区：汽车用具、内饰配件、汽车音响

23、、高端汽车周围品牌等；名车会展区：汽车展厅、长安品牌馆、会展办公、汽车俱乐部、相关行业办公区主题会所区：主题会所、高端私房菜、SPA、美容、运动健身。第70页酷车时代城2业态落位总面积：7.8 (万方) 酷车时代城地上规划6万，地下面积不计入商业面积。 酷车时代城以汽车文化为主题，以餐饮为主力业态、以娱乐休闲为次主力业态、零售作为辅助。前期购物中心以更多体验式消费类型吸引客群，后期市场培育成熟后，可将部分业态更换为单铺租金坪效较高珠宝、名表等业态。第71页业态：卡丁车馆意向品牌：优速 D1需求面积：0.8-1.5万层高： 4m柱距： 8m供水：需要上下水供电：300KW楼板承重：500kg/其

24、它要求：如配置餐饮需要隔油池物业要求2业态：3D汽车影院（单独车位式）意向品牌：时代华纳 万达影院需求面积：800-1000层高：2.2m柱距： 1.8m供水：无要求供电：100KW楼板承重：/其它要求：要求采购独立设备业态：名车展厅意向品牌：宝祥名车 恒达利名车需求面积：800-层高： 3m柱距： 6m供水：提供上下水供电：150KW楼板承重：400KG/其它要求：/第72页业态：快餐食肆意向品牌：肯德基 麦当劳 吉野家需求面积：300-1000层高： 3m柱距： 4m供水：25T/天供电：150KW楼板承重：300KG/其它要求：需要隔油池物业要求2业态：连锁餐饮意向品牌：外婆家 庐州太太

25、需求面积：800-1000层高： 3m柱距： 4m供水：8T/天供电：150KW楼板承重：300KG/其它要求：要求中央隔油池业态：咖啡意向品牌：starbucks costa需求面积：50-150层高： 3m柱距： 4m供水：提供上下水供电：100KW楼板承重：/其它要求：需要隔油池第73页业态：运动集合店意向品牌：迪卡侬 胜道需求面积：1000-10000层高： 5.5m柱距： 10m供水：8T/天供电：250KW楼板承重：600KG/其它要求：营业面积停车位每20/个 物业要求2业态：影院意向品牌：万达影院 保利影院需求面积：3000-6000层高： 9m柱距： 10m供水：无特殊要求供

26、电：300KVA楼板承重：450KG/其它要求：部分需要开发商做起坡、隔墙。第74页主题会所2总面积：1.07 (万方)主题会所区域规划面积为1万，前期功效定位为城市中转，在物业条件预留充分情况下，招商时可将业态转化为汽车主题酒店。业态落位第75页业态：高端私房菜意向品牌：明月居、小白桦需求面积：500-1500层高： 3 米柱距： 4 米供水：管径 50mm供电： 150KW楼板承重：厨房区承载力450Kg/ 其它区域250Kg/其它要求：必须配置中央隔油池项目物业要求2业态：特色SPA意向品牌：克丽缇娜、桃源乡需求面积：1000-1500层高： 3 米柱距：无特殊要求供水：提供接口供电：1

27、00KW楼板承重：无特殊要求其它要求：无特殊要求第76页业态：中医保健意向品牌：固生堂、足生堂需求面积：800-1500层高： 3 米柱距：无特殊要求供水：提供接口供电：100KW楼板承重：无特殊要求其它要求：无特殊要求项目物业要求2业态：城市候机室意向品牌：/需求面积：100-500层高： 3 .5米柱距：无特殊要求供水：提供接口供电：100KW楼板承重：无特殊要求其它要求：需配置接待台第77页名车会展中心2总面积：0.7 (万方)主题会所区域规划面积为0.7万，前期功效定位为活动、展示中心。是整个项目文化中心。业态落位第78页项目物业要求2业态：汽车博物馆意向品牌：/需求面积：-3500层

28、高： 6-8米柱距：10米供水：提供接口供电：供电 3000KVA 以上楼板承重：600kg/其它要求：无特殊要求业态：会展活动中心意向品牌：/需求面积：-5000层高： 7.5米柱距： 10米，最好无柱供水：无特殊要求供电：供电 4200KVA 双电源楼板承重： 600kg/其它要求：无特殊要求第79页汽车用具2总面积：1.2(万方)汽车用具区域规划面积为1.2万，功效定位为汽车用具零售中心，是整个项目专业用具集散销售区域。业态落位第80页项目物业要求业态：汽车美容意向品牌： 特福莱、 驰耐普SNAP需求面积：-5000层高： 6m柱距： 8m供水：3T/天供电：100KW楼板承重：一层无特

29、殊要求其它要求：每个店需提供独立停车位2业态：汽车零配件意向品牌：博世BOSCH需求面积：1000-5000层高：5m柱距： 8m供水：有接水口供电：100KW楼板承重： 2.5 吨/平方米其它要求：无特殊要求第81页酷车街区2总面积：1.2 (万方)酷车街区规划面积为1.2万，功效定位为汽车改装、美容、修理专业街区，是整个项目汽车主题以及与4S店等汽车业态完整契合业态。业态落位第82页业态：汽车改装 汽车配件 汽车美容意向品牌：/需求面积：200-层高：一层 6m（考虑2.5m升降设备高度）柱距： 8m供水：3T/天（洗车业务）供电：80KW楼板承重：一层无特殊要求其它要求：每个店需提供独立

30、停车位物业要求2第83页酷炫街区2总面积：0.6 (万方)酷炫街区规划面积为0.6万，功效定位为生活性消费街区、主要服务功效商务区以及周围人口日常消费需求。业态落位第84页物业要求2业态：小吃街意向品牌：张正麻辣串 台湾小吃街 贵妃凉皮需求面积：20-50层高： 3m柱距： 4m供水：提供上下水供电：普通商用电即可楼板承重：200KG/其它要求：/业态：酒吧意向品牌：菲比酒吧 苏荷酒吧需求面积：800-1000层高： 5m柱距： 8m供水：提供上下水供电：150KW楼板承重：300KG/其它要求：与居民区需有规范距离第85页Part.5 从属配套提议第86页景观主题理念1Landscape c

31、oncept“极限动力时尚休闲”主题概念打造合肥爱车一族/活力派时尚集结地第87页景观体系构建2一核中央主题景观广场三轴酷车街区景观文化轴中央景观主轴长江西路绿化景观轴多点：商业广场景观节点街区景观节点屋顶运动景观节点第88页景观文化提议2景观关键区中央主题广场，以汽车文化为关键，打造别具特色景观文化表现、变形金刚、汽车历史演义、汽车未来幻想多很多文化元素进行糅杂。同时，广场还承载着大型展览、文化汇演等功效。仪式化定时汽车主题各类文化、演出或展览活动故事化经过大型雕塑、小品集群展现汽车文化运动化经过娱乐化赛事、汽车演出、展现汽车运动魅力商业文化打造第89页景观文化提议2中央景观主轴和酷车街区景

32、观轴，以汽车文化为主，主要结合多节点景观，经过涂鸦、小品、3D墙、雕刻等各种文化艺术形式，展现汽车文化、休闲运动等各种运动文化形式。第90页景观文化提议216.81亩代征绿地，结合商业导视和招贴宣传功效，经过声光电和绿雕艺术，打造含有商业功效型绿色景观带第91页景观文化提议2123 屋顶花园景观与运动相结合，将屋顶篮球、攀岩运动和滑板运动设置在次主力屋顶，赋予项目时尚活力元素。1、极限攀岩2、炫酷滑板3、屋顶篮球场极限攀岩运动景观可结合次主力店屋顶和建筑立面，利用建筑外立面处理，形成攀岩主题区域公园，起到聚集人气作用。滑板运动可巧妙设计，结合扶梯、坡道，从主力店屋顶延伸到广场部分。第92页交通

33、配套提议3项目一期可先行设置BUS停靠站，设置三条BUS线路，作为商业无偿配套，无缝对接高新区周围主要学校、产业园区客群；二期可深入与交通部门对接，设置公交、机场巴士中转站之类。第93页商务服务配套提议4LOFT公寓提议采取酒店模式服务理念进行统一物业管理安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、探测报警装置等消防服务：消防监控系统 、消防设施维修、养护和管理保洁服务：紧急清洁/尤其清洁服务（火灾、水浸）维修服务：二十四小时报修电话，半小时维修人员上门服务环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务： 邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统小区服

34、务：房屋出租、预订出租车等热线服务：定时叫醒；服务预约；各项便民查询；电话号码查询；电话订餐、饮用水商务服务类：鲜花、酒店客房、代缴水电、煤气费用；代办煤气、电话初装；代买车、船、飞机票；家教服务；礼品递送；复印、传真等第94页Part.5 投资收益分析第95页项目开发运行提议11234考量标准价值审阅：各业态市场表现各产品所负担价值资源审阅：开发企业所能整合内外资源；政府要求持有情况经济审阅：资金占用情况开发回收要求地块审阅：地块价值强弱工程开发需求提议一期地块分三阶段开发一标段：先开LOFT公寓和沿街商业，快速销售，实现资金回笼。同时整合资源为商业街区招商做好准备；二标段：开发建设内部街区

35、和三个主力店。酷动街区部分商铺可进行销售。三标段：开发商业综合体和酒店、写字楼，商业综合体招商工作项目开始之初进行招商并形象宣传，酒店写字楼依据项目进展情况和区域成熟度，进行适时调整。一标段三标段二标段第96页物业售价预测2LOFT公寓售价预测 当前，项目区域内无相同LOFT公寓产品在售，伴随空港新城建设、高新区产业园快速发展，尤其是地铁2号线开通，区域内市场空白，是很好发展契机。为相对准确预估产品售价，我们从区域住宅类比和市场同类产品两个角度进行LOFT公寓价格推导。从区域周围住宅价格推导：选择“幸福金色年华、华纺新华城、大富山庄、海亮九玺”作为类比对象。项目市场比较价格评定表（按区域住宅推

36、）比较内容权重幸福金色年华华纺新华城大富山庄海亮九玺拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数环境原因地段区位20%1.10 0.220.85 0.170.90 0.180.80 0.16交通设施10%1.15 0.1151.00 0.11.05 0.1051.00 0.1景观环境5%1.00 0.051.00 0.050.95 0.04750.95 0.0475商业气氛8%0.90 0.0720.95 0.0760.95 0.0761.00 0.08居住气氛10%0.85 0.0850.85 0.0850.85 0.0850.85 0.085公共配套7%0.90 0.0

37、630.95 0.06651.00 0.070.90 0.063产品原因项目规模5%1.20 0.061.10 0.0551.10 0.0551.00 0.05本身配套10%1.30 0.131.20 0.121.10 0.111.05 0.105户型设计10%1.10 0.111.10 0.111.10 0.111.10 0.11品牌形象5%1.10 0.0551.05 0.05251.00 0.050.85 0.0425物业服务5%1.10 0.0551.00 0.051.00 0.051.00 0.05立面形象5%1.10 0.0551.10 0.0551.10 0.0551.00 0.

38、05累计100%1.070.990.99350.943项目价格定位表比较项目幸福金色年华华纺新华城大富山庄海亮九玺比较系数1.070.990.99350.943比较价格（元/）65006700 7100 7000 价格比较推导（元/）6955 6633 7054 6601 价格综合提议（元/）6811 项目周围当前无在售公寓，按区域住宅平均售价，结合项目40年产权、LOFT公寓性质来综合评定项目公寓价格为：住宅均价*0.8=5463元/依据市场比较法初步测算，假设项目第三季度上市，1.5年销售周期，常规年涨幅9%来综累计算：入市均价：=5463*1.07%5845元/收盘均价：=5463*1.

39、09%*1.04%6192元/整盘均价5900元/第97页物业售价预测2LOFT公寓售价预测 从市场上同类LOFT产品来类比从新站区、滨湖、瑶海区和肥西县分别选择“武里山天街、国购中心、阳光5米6、金宇天地城”四个项目做市场类比推导。案名位置项目规模产权是否通天然气面积区间销售均价武里山天街新站区武里山路与扶疏路交口22.7万方40年否40左右（5.7米层高）8000国购中心滨湖新区徽州大道和锦绣大道交口东南角46万方40年否49、79（4.2米挑高）6500金宇天地城肥西县金寨南路和滨河路交汇处东北侧60万方40年否4853（5.6米挑高）7800阳光5米六瑶海区东二环与裕溪路交口往东300

40、米35万方40年是4370（5.6米挑高）8000项目市场比较价格评定表（按市场同类LOFT产品）比较内容权重武里山路天街国购中心金宇天地城阳光5米6拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数环境原因地段区位20%0.75 0.150.95 0.190.85 0.170.80 0.16交通设施10%1.05 0.1051.00 0.11.05 0.1051.15 0.115外部景观5%1.05 0.05250.90 0.0451.05 0.05251.05 0.0525商业气氛10%0.75 0.0750.85 0.0850.70 0.070.80 0.08居住气氛10%

41、0.75 0.0750.85 0.0850.70 0.070.85 0.085公共配套5%0.75 0.03750.85 0.04250.70 0.0350.85 0.0425产品原因项目规模5%1.10 0.0551.05 0.05250.95 0.04750.95 0.0475本身配套7%0.90 0.0631.05 0.07350.95 0.06650.95 0.0665户型设计8%1.00 0.081.00 0.081.00 0.081.00 0.08产权年限10%1.00 0.11.00 0.11.00 0.11.00 0.1品牌形象5%1.00 0.050.90 0.0450.95

42、 0.04751.00 0.05物业服务5%1.00 0.051.00 0.051.00 0.051.00 0.05累计100%0.8930.94850.8940.929项目价格定位表比较项目武里山路天街国购中心金宇天地城市阳光5米6比较系数0.8930.94850.8940.929比较价格（元/）80006500 7800 8000 价格比较推导（元/）7144 6165 6973 7432 价格综合提议（元/）6929 依据市场比较法初步测算，假设项目第三季度上市，1.5年销售周期，常规年涨幅9%来综累计算：入市均价：=6763*1.07%7414元/收盘均价：=6929*1.09%*1.

43、04%7855元/整盘均价7400元/第98页物业售价预测2LOFT公寓售价预测结合项目区域住宅售价和市场同类LOFT产品两方面原因，如项目LOFT公寓产品于第三季度上市，则预计上市均价为：对比类型区域类住宅市场类同品定价权重80%20%推导均价（元/）59007400综合均价（元/）6200项目LOFT公寓按1.5年销售周期来计算，预计整盘实现销售均价6200元/，从项目区域发展来看，三大原因支持该价格，并还存在一定上涨空间：1、区域内产业科技园发展和空港新城建设，商业和居住用地密集规划，给LOFT公寓带来庞大客群；2、地铁时代到来，交通枢纽作用日益强化，租赁居住需求快速发展；3、区域内LO

44、FT公寓产品尚属空白，给项目带来了良好发展契机。第99页物业售价预测2高新区周围商业售价租金调查表序号项目名称项目地址商铺售价（均价）主力面积商铺租金价格（均价）营业情况1福乐门国际广场 长江西路与西二环交叉路口东北角25000元/20-1001.5-3.5元元/天/（购物中心）已开业2合肥拓基城市广场合肥市高新区长江西路669号40000元/（二手）50-1002.5元-6元/天/（购物中心）已开业3华纺新华城高新区长江西路与创新大道交叉口0元/60-1520.8-2元/天/（购物中心）未开业4祥源街望江西路与创新大道交汇处15000元/（50年产权）80-3201-3元/天/（街铺）未开业

45、5幸福金街 高新区海关路与天通路交口西南角26000元/100-150 暂未招商（街铺）未开业6圣联时代广场合肥市高新区创新大道与皖水路交口未开盘19-1000.8-2元/天/（购物中心）未开业7砂之船合肥市高新区长宁大道与彩虹路交口未开盘30-70 合作主力店租金无法衡量，当地暂未开始招商未开业8加侨悦山国际长江西路与振兴路交汇处2元/20-702-5元/天/（地铁接驳街铺）未开业9月星乐客来国际广场蜀山区长江路与红皖路交口28000元/30-601-3元/天/（街铺）3-7元/天/（月星家居）免租一年已开业第100页考量原因比较权重华纺新华城加桥悦山国际月星乐客来国际广场拟合分值比较系数拟

46、合分值比较系数拟合分值比较系数区域原因地段交通15%0.950.14250.90.1350.850.1275商业气氛13%0.90.1170.80.1040.70.091周围小区10%0.850.0850.750.0750.750.075公交系统4%0.80.0320.80.0320.80.032日人流量6%0.850.0510.80.0480.750.045产品原因商业规模4%1.30.0521.30.0521.150.046产品定位8%1.10.0881.10.0881.20.096特色主题8%1.150.0921.150.0921.20.096建筑外观4%1.150.0461.150.0

47、461.150.046其它配套4%1.050.0421.050.04210.04经营原因经营模式8%1.150.0921.150.0921.10.088目标客户10%0.850.0850.80.080.90.09业态组合6%1.150.0691.150.0691.050.063累计100%0.99350.9550.9355物业售价预测2沿街商铺售价预测项目价格定位表(沿街商铺一层均价）比较项目华纺新华城加桥悦山国际月星乐客来国际广场比较系数0.99350.9550.9355比较价格（元/）02 28000 价格比较推导（元/）19870 21010 26194 价格综合提议（元/）22358

48、依据项目情况选择以下三个项目作为价格比较：华纺新华城加桥悦山国际月星乐客来国际广场依据不一样楼层产品价值估算：2F街铺价格=1F50%3F街铺价格=2F70%内街街铺价格=沿街价格60%位置层数销售均价长江西路1F22358 2F11179 3F7825 双塘路1F15651 2F7826内部街区1F13415 2F6707 第101页项目财务测算表现4第102页项目财务测算表现4开发假设类别面积指标（）备注总建筑面积34.8地下面积不计容地上建筑面积29.3其中LOFT公寓99万为计容面积、按挑高5.6米1.5倍容积率算，实际销售面积6万沿街商铺1.5出售主题商业街区5自持购物中心6自持，后

49、期开发酒店3.5自持，后期开发写字楼4自持，后期开发地下建筑面积5.6万集中商业三层地下、公寓二层地下，累计配置约1600个车位第103页项目财务测算表现4开发成本测算 规划指标 单位:平方米总占地面积138327建筑用地面积127120总建筑面积（计容）345,818 建筑物占地面积58097 建 筑 密 度42.00%容积率2.50 一期4S店占地面积53,729 一期4S店建筑面积53,000 代征绿地11207一期剩下供开发地块面积73870一期剩下开发面积292,818 地下建筑面积估算（不计容）55000产品组成容积率建筑面积可售面积产品百分比平均每户面积单元数户数地上建筑面积前期

50、开发物业高层LOFT公寓（25+层）90,000 60,000 30.74%沿街商铺（2F和3F)15,000 13,745 5.12%主题商业街区（2F和3F）50,000 17.08%小计155,000 后期开发物业酒店35,000 11.95%写字楼40,000 13.66%购物中心60,000 20.49%物管用房2,818.00 0.96%小计137,818 地下建筑面积车位数建筑面积可售个数停车公寓区地下车位600 21,000 商业区地下车位1,000 35,000 小计1,600 56,000 可售面积累计73,745 第104页土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售

51、面积折合销售面积指标起源、说明（M2）（建筑面积，元/ M2）（万元）（M2）单方成本（元/ M2）土地出让金292817.50 748.11 21905.92 73745.00 2970.50 按甲方提供单价199万元/亩综累计算剩下110.08亩（含财务费用）土地契税22.44 657.18 89.11 3%契约小计770.55 22563.10 3059.61 分产品主体建安工程费 序号成本项目单位工作量单价（元）合价 （万元） 单方造价 工程量及单价说明公寓和商业街区建安工程费15500029,300 1,890 单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万24,650 1,590 高层L

52、OFT公寓（25+层）90000180016,200 0 沿街商铺（2F和3F)1500013001,950 0 主题商业街区（2F和3F）5000013006,500 0 2 产品提升万1550003004,650 300 酒店建安工程费3500010,322 2,949 单方造价以酒店面积为基数1建安工程费万9,272 2,649 酒店3500018006,300 0 室内精装修350008002,800 0 公共部位精装2450700172 0 2 产品提升万350003001,050 300 写字楼建安工程费4000011,200 2,800 单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万1

53、0,000 2,500 超高层写字楼40000250010,000 0 2 产品提升400003001,200 300 集中商业建安工程费600009,600 1,600 单方造价以商业面积为基数1建安工程费万9,600 1,600 裙房商业6000016009,600 0 地下车位建安工程费560008,400 单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万8,400 地下车位5600015008,400 配套用房建安工程费 2818366 1,300 1建安工程费万366 物管用房28181300366 总累计 69,188 (总成本含地下成本)室外配套景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算

54、成本指标起源、说明（M2）元/ M2（万元）1、室外市政道路工程费25424 150 381 道路占用地面积20%2、室外景观工程费69916 220 1538 景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费127120 50 636 占地面积为基数4、电话管线工程127120 10 127 占地面积为基数5、有线电视工程127120 10 127 占地面积为基数6、公寓安全监控90000 50 450 建筑面积为基数7、写字楼安全监控40000 50 200 建筑面积为基数8、商业街区安全监控50000 40 200 建筑面积为基数9、沿街商铺安全监控15000 40 建筑面积为基数9、购物中心安全监控90000 50 450 建筑面积为基数小计4109 项当前期审批及政府规费费用名称基数交费标准估算成本指标起源、说明（M2）建筑面积元/ M2（万元）前期规划审批费用市政