契税基础知识

1、契税基础知识一、契税的沿革（一）起源谚语：“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”。起源于东晋时期的“估税”。买卖田宅、奴婢、牛马，立契 据双方都要交估税。北宋开始征收印契钱，不再由买卖双方分摊，而是由买方缴 纳了，并规定缴纳期限为两个月。清清顺治四年：明确民间买卖、典押土地和房屋登录于官时 缴纳。（二）民国时期1.1914年颁布契税条例。2.1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。3.1934年国民政府通过了契税办法四项，要求各省整理 契税，规定买契6%，典契3%为税率高限。（三）新中国成立后政务院于1950年发布契税暂行条例，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和

2、交换征收契税。社会主义改造完成以后：土地禁止买卖和转让，征收土地 契税也就自然停止了，使得契税征收范围大大缩小，收入额很小。到文革后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。改革开放后：为适应形势的要求，从1990年开始，全国 契税征管工作全面恢复，全国年收入才1.3亿元。4.1997年7月国务院发布了现行契税暂行条例，并于同 年10月1日起开始实施。二、契税的纳税义务人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和 个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房 屋权属的行为。以招拍挂方式出让

3、国有土地使用权的，纳税人为最终与土地 管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。一财政部 国家 税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的 通知（财税2012 ） 82号）。主要源于国土部2006年印发的招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）。竟得人拟成立新 公司进行开发的，要提出申请。三、征税范围（一）条例规定转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换；以上第2项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营 权的转移。（二）视同转让的情形（细则第八条）以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房 屋赠与

4、征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权 属。（三）工矿用地或矿山用地属于国有土地范畴，凡矿山用地发生土地权属转移的，应按 规定缴纳契税。-福建省财政厅关于矿山用地征收契税问题的 批复（闽财农税2002 ） 41号）（四）未办理土地使用权证转让土地、房屋对法院拍卖未完税房产过户，应以拍卖所得，照章追缴上手契税。-福建省财政厅关于法院拍卖未完税房产过户应追缴上手契税的批复（闽财农税2001 ） 32号土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该 土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地

5、过程中是 否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土 地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同 等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济 利益，受让人应当依照规定缴纳契税。-国家税务总局关于未 办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（五）不属于征税范围的情形继承。仅指法定继承，其他继承按赠与征收契税。-关 于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复解决历史问题原由个人投资创建的企业，挂靠当地政府成为集体所有制企 业，经有关政府及相关部门审核后，变更登记为个人独资企业， 承受原企业的土地、房屋权属时，按规定不征契税。-福建 省财政厅关于契税征收有关问

6、题的批复（闽财农税2004 ） 28 号）自建房单位或个人向房地产开发企业购买土地，已办理了土地使用 权证并已缴契税，土地使用者取得相应的基建手续后，自行投资 建设，房屋建成后，在办理房屋所有权证时，按规定不征契税。-（闽财农税2004 ） 28号）取得自建房用地的，应依法征收土地契税。自建房建成后自 用的，不征收房屋契税；建成后转让的，按规定征收房屋交易契 税。四、计税依据（一）条例第四条国有土地使用权出让、转让、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权 出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房 屋的价格的差额。（由多支付一方缴纳）成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换 土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的， 由征收机关参照市场价格核定。“且无正当理由”，学理解释：土地房屋因自身物理属性上 存在瑕疵，影响其使用价值。（二）细则及其他规范性文件有关规定成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包 括承受者应交付的货