某集团如东项目投资评估报告

1、上投集团如东项目投资评估报告上投集团团如东项项目投资评估估报告上海易居居房地产产研究院院20077年10月15日目 录录TOC h z t 标题一,1,标题二,2,标题三,3 HYPERLINK l _Toc180231357 第一部分分 城市市宏观投投资环境境分析 PAGEREF _Toc180231357 h 4 HYPERLINK l _Toc180231358 一、自然然地理环环境 PAGEREF _Toc180231358 h 4 HYPERLINK l _Toc180231359 1、城市市概况 PAGEREF _Toc180231359 h 4 HYPERLINK l _Toc1

2、80231360 2、城市市交通 PAGEREF _Toc180231360 h 5 HYPERLINK l _Toc180231365 3、城市市人口 PAGEREF _Toc180231365 h 6 HYPERLINK l _Toc180231368 二、经济济发展环环境 PAGEREF _Toc180231368 h 7 HYPERLINK l _Toc180231369 1、人均均GDPP PAGEREF _Toc180231369 h 7 HYPERLINK l _Toc180231370 2、人均均可支配配收入 PAGEREF _Toc180231370 h 7 HYPERLIN

3、K l _Toc180231371 3、城市市规划及及市政建建设 PAGEREF _Toc180231371 h 8 HYPERLINK l _Toc180231375 4、重点点经济开开发区 PAGEREF _Toc180231375 h 10 HYPERLINK l _Toc180231378 三、房地地产市场场发展环环境分析析 PAGEREF _Toc180231378 h 12 HYPERLINK l _Toc180231379 1、施工工及新开开工面积积 PAGEREF _Toc180231379 h 12 HYPERLINK l _Toc180231380 2、竣工工面积及及销售面

4、面积 PAGEREF _Toc180231380 h 12 HYPERLINK l _Toc180231381 3、商品品房价格格走势 PAGEREF _Toc180231381 h 13 HYPERLINK l _Toc180231382 四、项目目竞争市市场分析析 PAGEREF _Toc180231382 h 14 HYPERLINK l _Toc180231383 1、竞争争企业分分析 PAGEREF _Toc180231383 h 15 HYPERLINK l _Toc180231384 2、供应应结构与与规模 PAGEREF _Toc180231384 h 15 HYPERLINK

5、 l _Toc180231385 3、整体体规划分分析 PAGEREF _Toc180231385 h 16 HYPERLINK l _Toc180231388 4、物业业类型分分析 PAGEREF _Toc180231388 h 17 HYPERLINK l _Toc180231389 5、公寓寓主力户户型分析析 PAGEREF _Toc180231389 h 17 HYPERLINK l _Toc180231390 6、价格格及去化化分析 PAGEREF _Toc180231390 h 21 HYPERLINK l _Toc180231391 7、客源源分析 PAGEREF _Toc180

6、231391 h 21 HYPERLINK l _Toc180231392 8、未来来市场供供应预估估 PAGEREF _Toc180231392 h 22 HYPERLINK l _Toc180231393 9、评估估小结 PAGEREF _Toc180231393 h 23 HYPERLINK l _Toc180231394 第二部分分 老城区区通用机机械厂及及新海花花啤酒厂厂地块评评估 PAGEREF _Toc180231394 h 24 HYPERLINK l _Toc180231395 一、自然然资源评评估 PAGEREF _Toc180231395 h 24 HYPERLINK l

7、 _Toc180231396 1、地理理位置资资源评估估 PAGEREF _Toc180231396 h 24 HYPERLINK l _Toc180231400 2、景观观资源评评估 PAGEREF _Toc180231400 h 26 HYPERLINK l _Toc180231401 二、社会会资源评评估 PAGEREF _Toc180231401 h 26 HYPERLINK l _Toc180231402 1. 区区域档次次评估 PAGEREF _Toc180231402 h 26 HYPERLINK l _Toc180231403 2、 周周边生活活机能评评估 PAGEREF _T

8、oc180231403 h 26 HYPERLINK l _Toc180231404 3、 周周边住宅宅环境评评估 PAGEREF _Toc180231404 h 27 HYPERLINK l _Toc180231405 4、评估估小结 PAGEREF _Toc180231405 h 27 HYPERLINK l _Toc180231406 三、土地地交易价价格评估估 PAGEREF _Toc180231406 h 28 HYPERLINK l _Toc180231407 1、土地地S.WW.O.T分析析 PAGEREF _Toc180231407 h 28 HYPERLINK l _Toc1

9、80231408 2、土地地产品组组合方式式 PAGEREF _Toc180231408 h 28 HYPERLINK l _Toc180231412 3、土地地交易价价格评估估 PAGEREF _Toc180231412 h 32 HYPERLINK l _Toc180231415 第三部分分 老城区区县政府府行政办办公区域域地块评估 PAGEREF _Toc180231415 h 41 HYPERLINK l _Toc180231416 一、自然然资源评评估 PAGEREF _Toc180231416 h 41 HYPERLINK l _Toc180231417 1、地理理位置资资源评估估

10、 PAGEREF _Toc180231417 h 41 HYPERLINK l _Toc180231418 2、景观观资源评评估 PAGEREF _Toc180231418 h 43 HYPERLINK l _Toc180231419 二、社会会资源评评估 PAGEREF _Toc180231419 h 43 HYPERLINK l _Toc180231420 1、区域域档次评评估 PAGEREF _Toc180231420 h 43 HYPERLINK l _Toc180231421 2、 周周边生活活机能评评估 PAGEREF _Toc180231421 h 44 HYPERLINK l

11、_Toc180231422 3、 周周边住宅宅环境评评估 PAGEREF _Toc180231422 h 45 HYPERLINK l _Toc180231423 4、评估估小结 PAGEREF _Toc180231423 h 45 HYPERLINK l _Toc180231424 三、 土土地交易易价格评评估 PAGEREF _Toc180231424 h 46 HYPERLINK l _Toc180231425 1、 土土地S.W.OO.T分分析 PAGEREF _Toc180231425 h 46 HYPERLINK l _Toc180231426 2、 土土地产品品组合方方式 PAG

12、EREF _Toc180231426 h 46 HYPERLINK l _Toc180231430 3、 土地交交易价格格评估 PAGEREF _Toc180231430 h 50第一部分分 城城市宏观观投资环环境分析析一、自然然地理环环境1、城市市概况如东，位位于江苏苏省的东东南部，地处长长江入海海口的东东北翼，隶属22小时上上海城市市经济带带。全境境18772平方方公里，海岸线线106公里，耕耕地1440万亩亩，盛产产文蛤、鳗鱼、紫菜等等50多多种海鲜鲜产品，沿海滩滩涂每年年向大海海淤长330000-50000亩亩土地。全县人人口1003万。如东是中中国最早早14个个沿海开开放城市市之一。

13、截止220066年122月，已已兴办独独资、合合资、合合作企业业近7000家，利用外外资211.5亿美美元。外外商投资资企业分分别来自自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等等20多多个国家家和地区区，投资资领域涉涉及一、二、三三产业。数据来源源：上海海易居房房地产研研究院2、城市市交通2.1航航运如东境内内水网密密布，如如泰运河河、九圩圩港运河河、串场场运河在在县城交交汇入海海。距长长江北支支第一大大港南通通港555公里，距建设设中的220万吨吨级洋口口港155公里。开发区区北侧串串场河与与如泰运运河相连连，丰水水季节可可通航8800吨吨位船队队，枯水水季节可可通航5500吨

14、吨位船队队，航运运路线为为从如泰泰运河九圩港港运河长江。向向北可到到达苏北北及安徽徽淮南各各市县；向南可可到达无无锡、苏苏州、嘉嘉兴、杭杭州、南南昌、岳岳阳、长长沙等地地；沿江江而上可可到达芜芜湖、安安庆、九九江、武武汉、宜宜昌、重重庆等地地。海运运路线与与长江相相通，在在南通实实行中转转，非常常方便。数据来源源：上海海易居房房地产研研究院2.2、陆运如东现有有苏3117、2222、2233一级省省道经县县城连接接南通、扬州、南京等等大中城城市，经经通沙、通常、海太汽汽渡和江江阴大桥桥等可直直达苏南南与上海海。此外外，连接接洋口港港和苏通通长江大大桥的两两条高速速公路已已开工建建设。2.3、铁

15、路运运输新长铁路路南通段段已竣工工营运（至如东东洋口港港延伸段段将于220088年上半半年开工工），与与京沪、陇海、宜杭等等铁路干干线接轨轨。此外外，苏通通铁路大大桥已获获国家批批准立项项，即将将开工建建设。2.4、空运如东距南南通兴东东机场330公里里，现已已开通至至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等等航线。3、城市市人口3.1、年末人人口数量量近几年苏苏中地区区人口大大量外流流 ，如东东、通州州、南通通等苏中中地区人人口以负负增长情情况突出出；每年年则以千千至万人人的人口口外流。如东县县乃至整整个南通通市都呈呈现人口口大量外外流的现现象：自自20000年至至20004年如如东县每每年人口

16、口负增长长699千人左左右不等等。数据来源源：如东东统计年年鉴3.2、主城区区人口数数量苏中地区区虽然人人口外流流情况严严重，但但仍然有有另一种种现象：即苏中中地区中中心城区区的人口口吸引能能力也具具有优势势，如南南通市区区、如东东县掘港港镇每年年人口也也增长迅迅速。掘掘港镇220066年底已已经达到到了200.8万万人。 数据来源源：如东东统计年年鉴二、经济济发展环环境1、人均均GDPP苏中地区区人均GGDP虽虽然一直直处于增增长态势势，如东东县人均均GDPP增幅从从20003年开开始超过过两位数数，而220044年更是是达到221.005%。预计20006年年-20010年年如东地区区经济

17、将将出现迅迅猛发展展。人口口外流现现象可以以得到一一定抑制制，甚至至可以吸吸收苏北北地区人人口进入入。 数据来源源：如东东统计年年鉴2、人均均可支配配收入如东地区区05年刚刚刚突破破万元，不过如如东县存存在人口口外流现现象和反反哺现象象，人均均可支配配收入有有被低估估可能。数据来源源：如东东统计年年鉴3、城市市规划及及市政建建设3.1苏苏通大桥桥如东至上上海直线线距离为为1300公里，现有海海太、通通常、通通沙三条条过江汽汽渡。连连接长江江南北的的苏通大大桥已于于20007年66月底合合龙，220077年底试试通车，20008年55月份正正式通车车。届时时，将全全线贯宁宁通高速速、连盐盐通高速

18、速、沿海海高速、沿江高高速和苏苏嘉杭高高速，如如东至上上海仅需需1.552小小时。数据来源源：上海海易居房房地产研研究院3.2、南通港港南通口岸岸是对外外开放的的一类口口岸，已建成成万吨级级以上泊泊位244座,其其中集装装箱专用用泊位33座。港口年年吞吐量量23000万吨吨以上，外贸年年吞吐量量3000万吨左左右，国际集集装箱年年运输量量16万万标箱。南通港港已经与与美国、俄罗斯斯、加拿拿大、澳澳大利亚亚、日本本、新加加坡等665个国国家和地地区的1199个个港口通通航，并并开通南南通至香香港、日日本、韩韩国3条条国际集集装箱航航线，每每日有228条集集装箱班班轮通往往世界各各地。 数据来源源

19、：上海海易居房房地产研研究院3.3、洋口港洋口港地地处长江江三角洲洲洲头，是江苏苏唯一可可建100万至220万吨吨级国际际深水大大港的理理想港区区。隔海海与韩国国、日本本相望，隔江与与上海、苏南地地区相依依，是江江苏乃至至华东地地区“外引西西进”的理想想“桥头堡堡”。该港口口可以满满足建国国际海港港的深水水条件。依托洋洋口港的的深水优优势，便便捷的集集疏运条条件、灵灵活的联联运体系系，可建建各类集集装箱泊泊位、大大宗散货货泊位、原油进进口泊位位、矿石石中转泊泊位及LLNG专专用泊位位等。利利用港区区丰富的的土地资资源和淡淡水资源源，可兴兴办各类类大型石石化、冶冶金、船船舶制造造等项目目。200

20、33年111月188日，洋洋口港的的开发正正式启动动，香港港保华国国际有限限公司与与江苏洋洋口港投投资开发发有限公公司共同同投资550亿元元人民币币建设洋洋口港区区基础设设施。目目前，获获国务院院批准的的30平平方公里里临港工工业区的的基础设设施工程程已全面面动工， 100平方公公里已基基本实现现“三通一一平”，122.6公公里的陆陆岛通道道黄海海大桥以以每天445米的的速度加加快建设设，将于于 20008年年与苏通通大桥同同步实现现试通航航。此外外，二期期工程将将建100-200万吨级级原油和和化工码码头泊位位2个。洋口港已已列入国国家交通通部和江江苏省“十一五五”重点建建设项目目，预计计用

21、100155年的时时间，如如东将建建设成为为一个新新型海港港城市。洋口港港也将最最终建成成一个拥拥有若干干个100-200万吨深深水泊位位，455平方公公里临港港工业用用地、880公里里联江运运河、1100公公里疏港港高速公公路的现现代化深深水海港港。建成成后的洋洋口港，雄居长长江口，服务沿沿海各港港，将成成为长江江中下游游城市重重要的对对外口岸岸。数据来源源：上海海易居房房地产研研究院4、重点点经济开开发区4.1江江苏省如如东经济济开发区区江苏省如如东经济济开发区区为省级级开发区区，创立立于19992年年7月，是一个个以县城城为依托托延伸发发展为如如东开放放型经济济与高科科技产业业的密集集区

22、。南南区100.144平方公公里已基基本开发发建设到到位，新新区规划划的166平方公公里，基基础设施施配套已已到位。截止20006年年12月月底，经经济开发发区共批批准进区区项目6680个个，总投投资755.744亿元。其中工工业企业业2455家，外外商投资资企业1161家家，实际际利用外外资7.5亿美美元。其中美国国强生公公司投资资25000万美美元的尼尼龙浸渍渍手套项项目和投投资近550000万美元元光的伏伏电池项项目，香香港爱德德士公司司投资229800万美元元的制鞋鞋项目，美国雷雷蒙公司司投资223000万美元元的工艺艺品加工工项目，香港泰泰辉染织织有限公公司投资资22000万美美元的

23、纺纺织印染染项目，日商投投资20000万万美元的的千叶科科技园项项目，香香港中纺纺集团投投资22200万万美元的的纺织服服装项目目，西班班牙恩巴巴莎公司司投资8800万万美元的的纺织项项目，上上海凯昌昌集团投投资29900万万美元纺纺织机械械项目，香港达达盈集团团投资330000万美元元的金属属制品项项目，香香港和润润科技国国际(集集团)公公司投资资14880万美美元的食食品配料料项目，南非客客商投资资5000万美元元的床上上用品项项目等。4.2洋洋口港化化学工业业园位于南通通洋口港港区西侧侧，国家家一级渔渔港东侧侧，距南南通港约约55公里里，距南南通机场场40公公里，距距洋口港港5公里里，与

24、上上海直线线距离1120公公里，属属上海22小时经经济圈。江苏省南南通外向向型农业业综合开开发区洋洋口化学学工业园园总体规规划由中中国天辰辰化学工工程公司司规划设设计，总总规划220平方方公里，首期开开发8平平方公里里，园内内布局合合理，设设施配套套完善，逐步达达到“七通一一平”。具有濒濒临黄海海、土地地资源丰丰富、环环境容量量大的优优势。化工园区区一期开开发建设设3.667平方方公里，该园区区已经江江苏省环环境保护护厅批准准立项。目前一一期工业业用地已已有600多个项项目进区区，主要要项目有有染料中中间体、农药中中间体、化工助助剂、精精细化工工产品，总投资资达400多亿元元。现有有：上海海泰

25、禾化化工有限限公司投投资3.5亿元元农药项项目，永永盛化工工、恒盛盛化工、泰禾化化工、兴兴盛化工工、优缔缔化工、利通化化工、苏苏洋化工工、大鹏鹏化工、格兰特特医药科科技、沃沃野化工工、永富富化工、快达农农化、迈迈克斯化化工、德德和希化化工、鸿鸿富达利利化工、新曦化化工、沃沃兰化工工、瑞晨晨化工、俊达化化工、迪迪爱富化化工等化化工企业业相继开开工建设设或已投投产运行行。三、房地地产市场场发展环环境分析析1、施工工及新开开工面积积掘港镇房房地产发发展开始始于20002年年，自220044年出现现一定跳跳跃式增增长。以以往自建建住宅逐逐步被商商品房所所替代。 截至到220066年施工工面积达达到43

26、3.233万平方方米，比比20005年增增长了1137.66%。数据来源源：如东东统计年年鉴2、竣工工面积及及销售面面积如东商品品房竣工工量从220044年开始始保持了了一个稳稳步发展展的趋势势，主要要是由于于如东对对住宅的的大力发发展，促促使整个个商品房房市场发发展迅猛猛，20006年年商品房房竣工量量达到119.779万平平米；而相对于于供给，掘港镇镇需求相相对增长长较慢，06年掘掘港去化化房源约约17.35万万平米。 数据来源源：如东东统计年年鉴3、商品品房价格格走势如东的商商品房市市场自220022年启动动以来，商品房房价格由由跳跃式式增长转转入逐步步的稳定定增长。从目前在售售楼盘价价

27、格来看看，本地地区主力力在售楼楼盘单价价集中228000-35500元元左右。 数据来源源：如东东统计年年鉴四、项目目竞争市市场分析析- 如东东掘港镇镇各个地地段均有有代表楼楼盘，分分布较为为均匀； - 当前前掘港镇镇楼盘发发展由县县中心向向南发展展，未来来中心则则向北偏偏移； - 北部部楼盘地地段价值值为“预期性性较高”； 嘉汇湖畔居中坤苑浅水湾城市花园老城区县政府行政办公地块老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块东大公寓荣生豪景花苑1、竞争争企业分分析如东目前前的开发发处于各各自为政政的状态态，除绿绿城集团团以外，无知名名房地产产开发企企业入驻驻如东。物业名称称开发商嘉汇湖湖畔居绿城集团团南通

28、嘉嘉汇置业业有限公公司浅水湾城城市花园园南通浅水水湾房地地产开发发有限公公司中坤苑中天科技技/昆仑仑房产东大公寓寓南通东大大置业有有限公司司荣生豪豪景花苑苑飞马地产产数据来源源：上海海易居研研究院2、供应应结构与与规模区域普通通公寓市市场开发发已具有有一定规规模效应应，加之之各项目目的销售售时间和和开发周周期的错错位，公公寓项目目的开发发前景良良好。物业名称称占地面积积（平米米）总建筑面面积（平平米）嘉汇湖湖畔居约15万万约20万万浅水湾城城市花园园718225933110中坤苑20088002916640东大公寓寓228666532000荣生豪豪景花苑苑约5.88万约7万数据来源源：上海海易

29、居研研究院3、整体体规划分分析3.1容容积率从容积率率来看，区域项项目多为为小高层层、多层层混合性性社区，居住舒舒适度差差别不大大。物业名称称容积率嘉汇湖湖畔居1.255浅水湾城城市花园园1.255中坤苑1.455东大公寓寓2.3荣生豪豪景花苑苑1.255数据来源源：上海海易居研研究院3.2绿绿化率物业名称称绿化率嘉汇湖湖畔居35%浅水湾城城市花园园35%中坤苑35%东大公寓寓30%荣生豪豪景花苑苑30%从绿化率率看，竞竞争市场场中小区区内部的的环境景景观和绿绿化情况况差别不不大，除除浅水湾湾城市花花园项目目外无特特别突出出景观设设计的竞竞争个案案。数据来源源：上海海易居研研究院4、物业业类型

30、分分析目前如东东在售房房源均以以多层房房源为主主，而小小高层以以补充的的形式出出现； 而在20007中中后期，小高层层、高层层将逐步步巩固其其地位；目前仅仅浅水湾湾城市花花园等为为数不多多的楼盘盘推出了了别墅物物业，低低密度物物业产品品在如东东仍属稀稀缺产品品。 物业名称称楼体类型型嘉汇湖湖畔居多层为主主、部分分小高层层浅水湾城城市花园园联排、叠叠加、多多层、小小高层中坤苑多层、小小高层、东大公寓寓多层、高高层荣生豪豪景花苑苑叠加、多多层、小小高层数据来源源：上海海易居研研究院5、公寓寓主力户户型分析析市场供给给以三房房为主，面积主主要集中中在1110-1140左右，以3房房2厅1卫居多多；

31、二房则则集中在在90-1000左右右，也以以2房2厅1卫居多多。目前掘港港镇房型型以改善善为主，户型面面积较大大，较舒舒适，但但人性化化不强，其表现现举例如如下： 2厅设设计中餐餐厅位置置和面积积处于尴尴尬地位位，平衡衡客厅和和餐厅面面积的分分配和互互借，避避免动线线受到阻阻碍或散散乱等； 主卧卧带卫生生间需求求增加，其体现现舒适性性、便利利性、隐隐私性等等需求； 储藏藏空间需需求增加加； 采采光、通通风性能能增强，比如双双阳台设设置； 复式房房形成当当地多数数高端客客户，特特别是高高级公务务员的热热衷选择择对象。 物业名称称一居面积积（平米）二居面积积（平米）三居面积积（平米）四居面积积（平

32、米）跃层面积积（平米）嘉汇湖湖畔居/95.99107-1377.6(1卫)127-1400（2卫卫）/浅水湾城城市花园园/90133-1500（2卫卫）/200-2200中坤苑/96-999111-1177(1卫卫)122-1611（2卫卫）163150-1988东大公寓寓51-66090119-1233(1卫卫)125-1433（2卫卫）/215-2455荣生豪豪景花苑苑/80-110095-1115(1卫)120-1400（2卫卫）/200-2200数据来源源：上海海易居研研究院嘉汇湖湖畔居2房房2厅11卫 995.99平米嘉汇湖湖畔居3房2厅厅1卫 1099.4平平米嘉汇湖湖畔居3房2厅

33、厅2卫 1337.88平米中坤苑3房房2厅11卫 1141平平米中坤苑3房2厅厅2卫 1555平米米6、价格格及去化化分析如东掘港港镇楼盘盘项目分分布虽然然较广，地段相相差虽然然较多，但楼盘盘均佳总总体在225000-28800元元/左右右； 由此说说明： - 掘港港房地产产市场处处于初级级阶段 - 楼盘盘差异性性和档次次相近，没有竞竞争距离离，类似似产品较较多 - 地段段概念虽虽然存在在，但总总体表现现不强烈烈 由于处于于房地产产市场初初级阶段段，市场场已经营营造出价价格共识识，若产产品有较较高的竞竞争力，定价可可突破330000元/。 物业名称称销售均价价(元/平平方米)销售率（%）嘉汇湖

34、湖畔居29000一期售罄罄；二期未未开盘浅水湾城城市花园园2800085%中坤苑30000（小高高层）90%东大公寓寓28000一期售罄罄；二期885%荣生豪豪景花苑苑28000一期售罄罄；二期990%数据来源源：上海海易居研研究院7、客源源分析目前如东东客源特特征： - 如东东客群以以工作区区域为主主要购房房要素：其表现现主要在在公务员员方面，如掘港港镇最南南端的“东大公公寓”和“民生阳光新新城”其公务务员人群群较少，而处于于县政府府周边的的项目则则公务员员为主力力人群之之一； - 个体体私营者者（包括括渔民）以及周周边城镇镇人群分分布较为为平均。 未来掘港港客群变变化预测测： - 如东东中

35、高端端收入群群体重复复置业现现象明显显，是换换房需求求和长期期投资需需求的结结合； - 公务务员以及及教师仍仍然为本本地改善善性居住住购房群群体，220044年底如如东县教教师总量量在93344人人基本集集中在掘掘港镇，此部分分群体购购房潜力力有待开开发。 - 随着着工业区区的逐步步建立和和完善，将会吸吸引部分分中高级级企业管管理人群群以及高高级白领领将成为为购房者者主力之之一； - 个体体业主以以及周边边城镇人人群随着着如东城市市化水平平提高，人群将将逐步集集中至如如东，这这一人群群将需要要住房落落脚，一一部分需需要购房房，一部部份需要要租赁，市场活活跃程度度有提高高迹象； 8、未来来市场供

36、供应预估估目前如东东掘港镇镇已知主主要在售售楼盘未未售建面面约500万左左右。06年年至077年9月月含住宅宅性质的的土地供供给为557.88万，加上本本次“如东沿沿海经济济合作洽洽谈会”推出的的7个含含住宅性性质的地地块近2210万万平米的的供应。未来至至少有供供给3000万的住宅宅用房供供给。其其中088年预计计供给量量在300万左左右。如东掘港港镇066年007年99月土地地出让情情况。编号土地位置置土地面积积（平米）土地用途途楼面价格格（元/平平米）07055-3如东县城城新城区区东升国国际俱乐乐部东侧侧 689004.11居住33306099-1 如东县城城江海西西路600号 365

37、11居住95006022-2县城新城城区122-2-3号103001.44居住76006033-1县城清华华苑教师师公寓南南侧118112居住98006188-1县城新城城区泰山山路西侧侧、嘉陵陵江路北北侧400000居住80006177-1县城中坤坤苑北侧侧468000居住18006166-1掘港镇青青园北路路西侧、黄海西西路南侧侧 673335.002商服/居居住20206077-6掘港镇黄黄山路东东侧36000商服/居居住98006155-1县城国际际大酒店店西侧84188商服/办办公/居居住1980006111-4掘港镇人人民路与与江海中中路交汇汇处西南南侧76911商服/办办公/居居

38、住13006111-1掘港镇青青园北路路西侧、黄海西西路南侧侧673335商服/居居住3006111-2掘港镇人人民路东东侧3438847商服/居居住10.5506111-3 县城如泰泰运河两两侧、青青园北路路东侧1616618商服/居居住20.00407077-1县城人民民路东侧侧三四街街区范围围内124550.66商住10.5507077-2县城如泰泰运河南南侧42411.5商住19.5507044-1如东县新新城区钟钟山路西西700000商住34007044-3县城一号号街区劳劳动大厦厦周边35522商住7507011-1掘港镇青青园北路路西侧、黄海西西路南侧侧673335商住20206

39、033-3县城服装装厂西侧侧102003.77商业/办办公/居居住19800合计5784448.3数据来源源：上海海易居研研究院由以上数数据可以以看出，未来如如东掘港港市场供供应量将将逐步递递增。潜潜在待推推量体可可供本地地预计消消化五年年以上。由此未未来掘港港镇房地地产市场场的竞争争是处于于上升态态势。9、 评估小小结通过对如如东宏观观经济发发展以及及房地产产市场的的分析，我司认认为随着着如东交交通基础础设施的的进一步步改善以以及经济济建设的的发展，如东地地块价值值将进一一步提升升。第二部分分 老城城区通用用机械厂厂及新海海花啤酒酒厂地块块评估一、自然然资源评评估1、地理理位置资资源评估估本

40、地块位位于如东东掘港镇镇老城区区，北至至市河、南到南南市路，西与新新海花啤啤酒厂部部分厂房房相邻，东至人人民路、人民中中路。其其中，包包括如东东通用机机械厂、南通东东大毛巾巾厂、江江苏新海海花啤酒酒厂、江江苏黄海海汽配股股份有限限公司部部分厂房房。地块块被弹琴琴路划为为东西两两个部分分。 弹琴路现现状弹琴路沿沿街商铺铺现状南市路现现状南市路东东大毛巾巾厂2、景观观资源评评估目前地块块有一些些零星的的厂房存存在，其其余是待待拆迁的的老式居居民住宅宅及商铺铺，北面面临近市市河。总总的来说说，地块块周围景景观一般般，本地地块要以以塑造自自身内部部的景观观特色为为主。二、社会会资源评评估1. 区区域档

41、次次评估项目所属属区域为为如东掘掘港镇老老城区，所在区区域规划划改造为为中高档档次的住住宅区。随着临临近地块块之联动动，整体体档次将将快速提提升。2、 周周边生活活机能评估估由于项目目地处老老城区，生活配配套设施施一应俱俱全，可可以满足足社区业业主的基基本生活活需求。目前，弹琴路路东西两两侧均为为沿街商商铺3、 周周边住宅宅环境评评估地块为成成熟的老老城区，生活配配套齐全全。但同同时，周周边老式式居民住住宅对项项目住宅宅的品质质有一定定的影响响。本地地块适宜宜发展中中档住宅宅与生活活配套商商业设施施。4、评估估小结通过对目目标地块块产品价价值的预预期评估估，我们们认为作作为居住住产品，本地块块

42、在其产产品价值值上是可可接受的的。三、土地地交易价价格评估估1、土地地S.WW.O.T分析析对本地块块而言，因所处处地理位位置及房房产发展展时期的的特殊性性，本报报告从内内、外两两类四个个切入点点分别论论述。土地S.W.OO.T分分析表优势（SS）地处老城城区、生生活配套套齐全地块形状状方正、易于组组织规划划劳动路目目前已形形成一定定规模的的商业氛氛围劣势（WW）周边老式式居民住住宅对项项目品质质会有一一定副作作用，地块南侧侧及西侧侧尚未开开发改造造对周边边环境有有一定影影响动拆迁量量较大，达到111.99万平米米地块南侧侧的南市市路尚未未拓宽改改造，目目前环境境较差机会（OO）老城区中中心位

43、置置的稀缺缺性，将将随着区区域改造造逐步体体现，地地脉价值值将有所所提升。威胁（TT）老城区不不属于目目前如东东掘港镇镇的开发发重点，未来开开发改造造的不确确定性大大。2、土地地产品组组合方式式根据海洽洽会提供供的资料料，本地地块的主主要属性性特征见见下表。地块主要要属性特特征地块名称称地块面积积用地性质质使用年限限容积率回迁总量量通用机械械厂及新新海花集集团周边边地块1328866平方米住宅、商商业70年3.52.322万平方方米根据地块块的属性性，在项项目地块块之固有有价值以以及市场场价值基基础上，对各种种住宅物物业类型型初步可可行比较较。本地地块宜发发展中高高品质住住宅，可可以进行行小高

44、层层、高层层形态开开发。地块可开开发物业业形态比比较物业形态态可行性评评估可行性评评估理由由多层目前市场场主流的的产品，但是因因为容积积率的限限制，建建造的可可行性不不高。小高层市场出现现该类物物业类型型，且销销售情况况良好，市民开开始接受受该类物物业。高层市场上尚尚未出现现该类住住宅物业业形态，有一定定的操作作风险，但因容容积率的的限制，必然将将建造该该类产品品。2.1 土地地产品组组合模式式一：纯高层住住宅小区区开发策略略：抬升小区区品质：以本地地块3.5的容容积率限限制，可可以规划划成一个高高品质的的纯高层层住宅小小区，并并且可以以建成区区域的标标志性建建筑。开发问题题点：目前市场场已基

45、本本以多层层、小高高层产品品为主，客户对对高层产产品的接接受度有有待考验验。与未来城城市相似似产品进进行差异异化，势势必要提提高档次次，增加加投入，加大项项目周期期及现金金流压力力；且由由此造成成的住宅宅价格抬抬升是否否会为市市场所承承载，现现尚无定定论。2.2 土地地产品组组合模式式二：高层与小小高层混混合住宅宅小区开发策略略：产品自身身优势互互补：两两种产品品组合，利用小小高层降降低项目目投资成成本，利利用高层层提升产产品品质质。利润最大大化原则则：以小小高层引引爆市场场，争取取市场份份额，以以高层创造造价格，争取利利润最大大化。开发问题题点：目前周边边市场个个案品质质普遍不高高，基本本走

46、的都都是短平平快路线线；以本本项目的的超大量量体，塑塑造项目目形象、提升项项目价值值是本案案成功的的关键点点。2.3 土地地产品组组合建议议方案二优优于方案案通过对三三种方案案对比分分析，本本报告建建议采用用方案二二的产品品组合方方式，即即高层+小小高层住住宅混合合物业。产品组合合方案对对比类别组合模式式一组合模式式二产品形态态纯高层高层+小小高层整盘概念念中高档物物业形态态中高档住住宅市场接受受程度未知良好利润实现现速度一般较快优势分析析小区品质质易提升升小高层前前期入市市、建造造成本降降低劣势分析析高层产品品接受度度问题密度提高高，品质质提升空空间有限限产品决策策等待进入入进入数据来源源：

47、上海海易居研研究院研研究中心心建议商业业配套比比例5%地块用地地性质为为居住和和商业，地块东东向和南南向两面面临街，而且地地块东侧侧劳动路路两边商商业氛围围极为成成熟，商商业价值值极大；南市路路未来规规划要拓拓宽，成成为区域域东西向向的主干干道，商商业潜力力也较大大；而弹弹琴路作作为小区区内主要要道路，可以做做一些配配套商业业来满足足日后住住户的使使用；因因此建议议以商业业街的形形式做足足商业体体量，按按道路周周长，以以10米米进深，2层商商业为主主的初步步规划思思路，综综合上述述因素，建议项项目商业业配套设设施比例例为5% 。高层和小小高层比比例为44：1根据项目目定位，及于周周边原有有住宅

48、的的相邻关关系，建建议本项项目高层层住宅之之容积率率为4，而小高高层容积积率以不不超过11.8为为优。因因此结合合项目33.5的的容积率率，高层层与小高高层之间间的建筑筑面积比比例初步步拟为44：1为为佳。项目物业业类型组组合建议议本项目占占地面积积13228666平方米米，总建建筑面积积46550311平方米米，根据上上述结论论，建议议本项目目高层住住宅总建建筑面积积为35534223平方方米，小高层层房总建建筑面积积为8883566平方米米，商业配套套设施总总建筑面面积为2232552平方方米。图5-55 各物物业类型型的开发发规模 单位：平方米米产品及面面积建议议产品及面面积建议议表产品

49、类别别楼体类型型主力房型型主力面积积（平方米米）高层28-333层3房、44房120-1400小高层1梯3户户、2梯梯4户，18层层为主2房、33房80-990、1105-1300配套商业业2层为主主，一层4.5米、二层33.6米米3、土地地交易价价格评估估3.1 产品品价格定定位3.1.1 定价思思路本案价格格的确定定采用以以下基本本思路：市场比较较法推算算单价（均价） 估价价思路：市场比较较法的核核心是运运用相类类似的项项目作为为样本，通过对对影响房房地产价价格因素素的分析析及修正正，从而而得到评评估项目目最可能能实现的的合理价价格。 样本本选取：样本必须须具有参参照意义义，否则则将影响响

50、价格的的准确性性。我公公司在实实践中总总结出以以下样本本选取原原则：相近原则则，相近近地段会会有更多多的相近近因素成功原则则，只有有成功的的楼盘才才具有参参考意义义功能原则则，样本本楼盘必必须具有有相同的的功能定定位在以上原原则的指指导下，我们调调查了与与本案可可比之新新建小高高层、多多层住宅宅等产品品，选取取了其中中具有参参考价值值的个案案作为本本案的比比较对象象。 修正正思路一般情况况下，市市场比较较所需考考虑的因因素有交交易情况况、交易易日期、区域因因素及个个别因素素4个方方面。但但在样本本选取的的过程中中，我们们充分考考虑了交交易情况况和区域域因素，故这两两项因素素的修正正意义不不大，

51、这这里简略略认为相相同；个个案得到到的销售售价格数数据，都都是当前前时间为为发生的的价格，因此也也不必考考虑交易易日期因因素。另另外，在在项目定定价中，又依据据了同一一项目之之两种物物业类型型定价不不冲突原原则。因因此，我我们选择择了一些些指标分分别对小小高层进进行了修修正。高层定价价修正：鉴于本区区域内无无在售高高层个案案，而以以我们以以往的经经验可以以这么认认为高层层和小高高层的售售价是相相同的；因为同同一项目目中高层层售价高高于小高高层的原原因往往往是因为为高层是是项目的的后期，而且在在位置和和景观方方面有一一定的优优势。商业定价价修正：鉴于本项项目底商商之特殊殊性，道道路都在在规划拓拓

52、宽或改改建中，故本项项目底商商售价将将按经验验系数得得出；通通常小区区底商按按道路繁繁华程度度不同，售价为为住宅售售价的22-3倍倍，考虑虑到本项项目商业业氛围比比较的成成熟，故故我们按按3倍售价价计算得得出。3.1.2 小高层层定价遵循以上上定价原原则，结结合如东东可比竞竞争物业业的竞争争因素以以及价格格，可参参照的楼楼盘主要要有“浅水湾湾城市花花园”、“嘉汇湖湖畔居”、“中坤苑苑”。因目前“浅水湾湾城市花花园”、“嘉汇湖湖畔居”推出的的都是多多层，因因此其小小高层售售价将按按目前如如东小高高层与高高层的价价差系数数1.22，推算算后得出出。小高层价价格拟合合系数表表比较内容容浅水湾城城市花

53、园园（A）嘉汇湖畔畔居（BB）中坤苑（C）权重拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数建筑单体体15%10.1551.10.16650.8550.12275区域位置置10%0.90.0990.90.0990.8550.0885外部环境境10%1.0550.10051.0550.10050.90.099社区景观观15%1.10.16651.0550.155750.9550.14425立面设计计15%10.15510.1550.90.1335房型设计计15%10.15510.1550.90.1335配套设施施10%1.10.1111.0550.10050.9550.0995主题提炼炼10%

54、10.110.10.90.099合 计100%1.0221.022250.9数据来源源：易居居研究院院研究中中心将各比较较对象的的市场价价格经比比较系数数修正后后得出此此项目小小高层的的参考定定价：以项目AA（浅水水湾城市市花园）为参考考： 333601.002= 35446.22以项目BB（嘉汇汇湖畔居居）为参参考： 344801.002255= 337411.8以项目CC（中坤坤苑）为为参考： 300000.99= 35119.11本案价格格推算：小高层价价格=以以项目AA为参考考的定价价A权重重+以项项目C为为参考的的定价C权重重=33444元/平方米米注：权重重=各比比较对象象的比较较

55、系数/三个比比较对象象的比较较系数之之和据以上数数据分析析，目前前本项目目小高层层销售价价格水平平应该在在33000元/平平方米左左右，这这是一个个通过市市场比较较得出的的数据。由于本项项目从开发到销销售完毕毕预计要要2-33年时间间，而区域域市场的的价格在在未来的的一段时时间内必必然有一一定的变变化，因因此就需需要我们们运用客客观的、科学的的方法和和手段来来对未来来的价格格走势作作出合理理的预测测。通过我们们对数据据的长期期研究，我们发发现在较较长的一一段时间间节点内内，区域域市场的的整体价价格走势势基本上上都是符符合整个个房地产产市场的的行情走走势的；由此我我们选择择使用如如东市房房地产市

56、市场的复复合年均均增长率率来对区区域市场场在未来来几年内内的价格格做出科科学的预预估。复合年均均增长率率一项投资资在特定定时期内内的年度度增长率率；计算方方法为总总增长率率百分比比的n方方根，nn相等于于有关时时期内的的年数；公式为为：(现现有价值值/基础础价值)(1/年数-1)1如东市220044和20006年的的住宅价价格年份2004420066年度住宅宅价格（元/平平米）1716621899这里我们们选择了了如东住住宅市场场复苏的的启动年年份20004年年的住宅宅价格为为基础价价值，以以20006年的的住宅价价格为现现有价值值，历时时共3年年；如东市住住宅价格格复合年年均增长长率=（21

57、889/117166）（1/22）-1= 122.9%由开发及及销售周周期表得得出：220088年100月到220122年111月为本本项目的的销售周周期，因因此按220100年100月为均均价得出出点，由由此得出出本项目目小高层层的销售售均价：33000*（11+122.9%）3=47748元元/平米米易居建议议本案小小高层销销售均价价为47700元元/平方方米。3.1.3 高层定定价鉴于本区区域内无无在售高高层个案案，而以以我们以以往的经经验可以以这么认认为高层层和小高高层的售售价是相相同的；易居建议议本案高高层销售售均价为为47000元/平平方米。3.1.4 商业定价价鉴于本项项目底商商

58、之特殊殊性，道道路都在在规划拓拓宽或改改建中，故本项项目底商商售价将将按经验验系数得得出；通通常小区区底商按按道路繁繁华程度度不同，售价为为住宅售售价的22-3倍倍，考虑虑到本项项目商业业氛围比比较的成成熟，故我们们按3倍倍售价计计算得出出底商均均价，22层层间间折减系系数按00.6计计算。易居建议议本案底底商销售售均价为为141100元元/平方方米；二层销售售均价为为85000元/平方米米。3.1.5 回迁户户定价本项目有有超过2万万平米的的回迁体体量，按按如东目目前对于于回迁居居民的房房屋售价价，对于于高层、小高层层的定价价基本在在16000-118000元/平平方米，基于本本项目优优异的

59、地地理位置置，我司司建议按按18000元/平方方米的定定价销售售给回迁迁户。本案回迁迁户单元元销售均均价为118000元/平平方米。3.2 项目目投资机机会评价价3.2.1开发发及销售售周期类别08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高层施工销售高层施工销售底商施工销售3.2.2 开发成成本估算算3.2.2.11开发成成本估算算表序号项目类别别成本费用用估算备 注单位成本本（RMMB/MM2）总费用（万元）一土地费用用1土地使用用权出让让金640.00 297660 x

60、为熟地地楼面价价2土地出让让契税11900.4出让金4%小计309550.44二建安费用用（a）含基本建建设及安安装1高层1200042,4410.76包括外立立面装饰饰2小高层100008,8335.660层高3米米3底层商铺铺100002,3225.220小计53,5571.56三前期费用用（b）1勘察设计计费/327.63（一+二二+四）0.55%2建筑设计计费3,8113.226含施工图图；按建建筑面积积计（1）住住宅803,5334.223（2）商商业120279.02443景观设计计费20212.59 按扣除地地面附属属物基底底面积计计算4设计招投投标管理理费/18.889（一+二