房地产行业我国房地产税进程动态跟踪报告（1）：路虽远行则将至

1、1、历程：十年路径曲折，启动一审是关键节点十年之路：路径曲折，屡有反复以“房产税”和“房地产税”为关键字，回顾 2011 年以来的百度搜索指数，我们发现搜索热度经久不衰，且近三年来话题热度升温明显。图 1：从百度搜索指数看房产税十年之路2013.3 楼继伟任财政部长2011.1 上海、重庆房产税试点2013.11 十八届加快立法并适时资料来源：百度、整理2015.3 不动产登记条例2017.12 人民日报撰文2018.3 全国两会2019.3 全国两会三中全会推进2015.7 加快房地产税立法2016.3 全国两会2016.7 成都G20财长峰会楼继伟：义无反顾推进中海基金十九大之前，“房产税

2、”热度提升的时间为每年的 2-3 月和 7-8 月。我们认为和每年定期的“两会”和“半年经济工作会议”等政府定期会议有关。十九大之后，房产税公众关注度明显提升。2017 年 12 月，人民日报撰文谈及房产税推进三原则，创造了关注度和搜索指数的历史高点，随后 2018 年两会期间再次引发巨大关注。2019 年 3 月，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书表示，要确保房地产税等如期完成，搜索指数随之迅速提升。当前推进仍存困难，启动一审是关键节点根据财政部前部长肖捷加快建立现代财政制度（2017.12.20），应按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个

3、人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。对比 2018 年 3 月和 2019 年 3 月两次全国人大的口径变化，我们发现区别不大。这从侧面说明了房产税落地和推进仍存较多困难，财政部专家贾康称“提请初次审议”将会是破局性的关键节点。图 2：房地产税两次全国人大口径对比2018.3.4 十三届全国人大一次会议副秘书长张业遂加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和 财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内 部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。2019.

4、3.9 全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部 门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大 常委会初次审议。资料来源：中国人大、整理在现有的环境框架下，房产税开征需满足两大主要前提条件：一是在立法程序上获得通过；二是建立覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。在 2018 年 1 月召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明郑重表示，不动产统一登记制度已全面落地，实现了“四统一”，取得了决定性进展。2017 年起，房地产评估师的人员通过人数大幅增加，每年达到 2 万人以上。图

5、 3：房地产估价师注册人员年增加数23359230522169250002000015000100005000020122014201620172018资料来源：住建部、整理；单位：人立法程序进度安排2017 年 3 月，十二届全国人大五次会议首场发布会上，新闻发言人傅莹表示，本届人大常委会把制定房地产税列入了五年立法规划。2018 年 9 月，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目之中，即房地产税法将在本届全国人大常委会任期内，即 2018 年 3 月至 2023 年 3 月间提请审议。2019 年 3 月 8 日，全国人民代表大

6、会常务委员会委员长栗战书表示， 集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法、修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧 工作，确保如期完成。2019 年 3 月 12 日，第十三届全国人民代表大会财政经济委员会关于2018 年中央和地方预算执行情况与2019 年中央和地方预算草案的审查结果报告指出，尽快提出将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国

7、 人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的 2020年实现税收法定的任务。2、方式: 法律框架下的因城施策，地方选择权、现行房产税制度：个人所有非营业用的房产免征我国 1984 年出台的中华人民共和国房产税暂行条例规定，对以下五类房产可免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2） 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）经财政部批准免税的其他房产。我国现行的工商业经营用房房产税分为从价计征和从租计征。从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征。房产税依照房产原值一次减除 10%

8、30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。现行税率：从价计征 1.2%，从租计征 12%（个人出租用于居住的，税率 4%）。按房产余值计征的，年税率为 1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按 4%的税率征收房产税。2018 年，全国房产税收入 0.29 万亿，全国公共财政收入 18.34 万亿。房产税占财政收入比例较小，约为 1.58%。图 4：20

9、18 年全国房产税收入占财政收入 1.58%202.0%161.6%121.2%80.8%40.4%02007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20180.0%全国房产税收入（万亿）全国公共财政收入（万亿） 房产税收入占比资料来源：Wind、整理、房产税试点效果：对成交影响不明显2011 年，上海和重庆率先试点进行个人住房房产税改革，开始对个人住房征收房产税。上海重庆表 1：上海和重庆两地房产试点办法（2011 年版）征收范围全市行政区域主城九区征收对象本市户籍家庭新购二套及以上住房非本市户籍家庭新购住房个人独栋商品住宅及新购

10、的高档住房本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上房计税标准市场价格确定评估值，初期暂按市场交易价格的 70%市场交易价格1）0.5%：独栋、高档住房建筑面积交易单价在上两年主1）0.4%：应税住房交易均价低于本市上年度新建商品房 城九区新疆商品住房均价 3 倍以下、“三无”个人新购二征税税率均价 2 倍以上（含 2 倍）2）0.6%：其他情况套及以上普通住房2）1%：3 倍（含 3 倍）至 4 倍3）1.2%：4 倍（含 4 倍）以上计算公式应税建面*交易价格*70%*税率应税建面*交易单价*税率1）存量独栋商品住房：180 平米免征面积人均面积 60 平米新购高档、独栋商品住房

11、：100 平米非重庆户籍的三无人员无免除面积税收用途保障性住房建设公共租赁住房的建设和维护资料来源：资料来源：相关试点文件、整理从财政收入来看，上海、重庆房产税收入占财政收入比重均不高。2011 年，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为 2.15%、1.40%，截至 2018 年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为 3.01%、2.97%。从对商品房市场的影响来看，上海、重庆的商品住宅成交价格和成交面积相比于全国一、二线城市的整体水平均未走出独立行情，房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。图 5：上海房产税收入占财政收入比重上升图 6：重庆房产税收入占财政收入比重上升80006000400

12、0200004%3%2%1%0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182,5002,0001,5001,00050004%3%2%1%0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海市房产税收入（亿元）上海市地方财政收入（亿元） 房产税/财政收入（右轴）重庆市房产税收入（亿元）重庆市地方财政收入（亿元） 房产税/财政收入（右轴）资料来源：Wind、整理资料来源：Wind、整理图 7：房产税对上海、重庆房价影响较小图 8：上海、重庆商品住宅成交量未走出独立行情50403020100-102011-012011-0720

13、12-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01-20300%200%100%0%2011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07-100%一线城市:当月同比（%）二线城市:当月同比（%） 上海:当月同比（%） 重庆:当月同比（%）上海:同比重庆:同比 一线城市:同

14、比 二线城市:同比资料来源：Wind、整理资料来源：Wind、整理、国际比较经验梳理从国外多个国家和地区房产税的实施情况来看，房产税对当地房价走势和成交变化的影响不明显。公开数据显示，近三十年英国住房价格上涨近 4 倍，美国住房价格上涨2.5 倍左右，且已超过次贷危机前的房价水准。日本在上世纪 70 年代开征物业税，80 年代对土地短期交易开征资本利得税。但其国内房价泡沫依旧急剧扩大，直至引发 90 年代的泡沫破裂。香港针对物业征收“差饷”、“地租”和“物业税”。2010 年为抑制房价上涨，香港政府还针对非港居民推出“买家印花税”（15%）。即使期间印花税一度调高至 16%，购房者热情依旧。根

15、据港府差饷署历年统计数据， 2003-2016 年全港私人住宅价格涨幅近 4 倍。表 2：美国、日本、韩国、香港房地产税收体系总结国家名称课税对象纳税人税基税率征管体制备注美国不动产税土地、房屋等不动产财产所有人， 若所有人不明确，则实际使用人或控制人评估值的 20%-100%0.2%-2.5%州政府征管， 地方议会或公民选举的评估师评估归属财产税，地方税日本固定资产税所有不动产不动产所有人评估价值标准税率为 1.4%地方政府征 管，第三方评估机构评估地方税城市规划税城市规划区域内土地、房屋不动产产权所有人计税价值各市町村政府自行确定，上限为 0.3%韩国财产税土地、房屋不动产产权所有人土地：

16、按评估值的 70%，住宅按评估值的 60%0.2%-0.5%地方政府征管地方税综合房地产税扣除免征额再乘以 80%0.5%-2%中央政府征管中央税，但会全额返还给地方中国香港差饷税土地及地上建筑物、构筑物物业的业主和使用人应课差饷租值（假设物业在制定估价依据日期作出租用途时，可取得的合理年租金）理论上每年由立法会决定，实际上自 1999年以来一直维持在 5%香港地区差饷物业估价署评定地方税土地年租土地土地占有和使用人应课差饷租值3%根据应课差饷租值的变动调资料来源：整理3、意义：平抑投机，调整税制，长效机制抓手增加持有成本，平抑投机氛围近年“限价+摇号”政策组合下，一二手倒挂曾形成巨大的套利空

17、间， 万人参与摇号，投机套利氛围浓厚。房住不炒写进十九大报告，政府通过多种途径、运用多种手段打击投机炒房。对于持有多套的投机炒房客，在收紧资金严查消费贷的同时开征房产税，将快速打破其持房信心，大幅增加持有成本，迫使其降价出售，缩窄套利空间，平抑投机氛围。3 月 9 日，中国银保监会副主席王兆星在人民大会堂表示，加强对投机性房地产贷款的严格控制，对完全是投资炒房的按揭贷款要有效控制。调整税收结构，缩减间接税比例，促消费目前我国税收中大部分是流转课税，按所得课税和财产课税的比重低。由于我国贫富分化加剧，高收入者有消费能力但边际消费不足，低收入有消费欲望而消费能力不足，导致社会整体消费不振。我国间接

18、税占比过重（近 70%），转嫁到最终消费品价格中，增加了以基本消费为主的低收入人群的税负。我国税制改革的方向是逐渐提高直接税比重，如资产税、财产税、收入税等，其中最主要的就是房地产税。开征房产税将调节社会收入差距，降低流转税比例，提振基本消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合。图 9：降低间接税比重是我国税制改革的重要方向图 10：与发达国家相比，我国间接税占比较高100%80%60%40%20%0%80%70%60%50%40%30%20%美国加拿大中国香港瑞典新加坡丹麦瑞士挪威日本法国英国韩国中国69.51%资料来源：财政部、整理资料来源：IMF、整理房住不炒的抓手，长效机制的重要组成房产

19、税是长效机制的重要组成部分，当前我国楼市调控正处于长效机制完善落地的关键过渡期。由于过于依赖使用行政手段压制短期需求，过去数轮调控并未解决供需根本矛盾，一旦政策放松则需求和价格出现反弹。2017 年起，我国开始大力推动长效机制建立。图11：2017年起我国开始大力推动长效机制建立2017.32017.10两会政府工作报告：十九大报告：加快建立多建立促使房地产平稳主体供给、多渠道保障、健康发展的长效机制租售并举的住房制度2017.22017.42017.12中央财经领导小组第十五次会议：中央政治局会议：加快中央经济工作会议：完习近平：深入研究短期和长期结形成促进房地产市场稳善促进房地产市场平稳合

20、的长效机制和基础性制度安排定发展的长效机制健康发展的长效机制。资料来源：中国政府网站、整理存量房时代来临，逐步转向保有环节税土地出让金对地方政府债务的覆盖度急剧下降。2012-2018 年，地方政府债务年均增长 47%，土地出让金年均增长 16%，土地出让金对地方政府债务的覆盖度由 2012 年的 104%下降至 2018 年的 25%。自 2013 年以来，上海市财政收入中，土地成交总价占比趋势性下降， 房产税收入占比趋势性上升。2018 年，上海市房产税收入 214 亿，成交土地总价 1909 亿，财政收入 7108 亿，房产税收入占成交土地总价比例已超过 11%。事实上，当前上海的房产税

21、征收力度仍较小（2011 之前存量免征，首套免征，人均 60 平米抵扣，税率千分之 4 到 6）。随着上海步入存量房时代，预计土地出让金收入将持续减少，房产税收入持续上升。上海正在逐步摆脱土地出让金依赖，转向持有环节征税，建立起稳定可靠可持续的税源。图 12：土地出让金对地方政府债务的覆盖度下降图 13：上海市房产税收入占财政收入比例上升30000020000010000002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018地方政府性基金收入:国有土地使用权出让金（亿元）（地方政府债+城投债）余额（亿元）120%80%40%0%60%50%40%30%20%10%0%4%3%

22、2%1%0%201320142015201620172018成交土地总价/财政收入（左轴） 土地出让金对地方政府债务的覆盖度 房产税/财政收入（右轴）资料来源：Wind、整理资料来源：Wind、整理2019 年 3 月，政府工作报告指出，全年减轻企业税收和社保缴费负担近 2 万亿元，这会给各级财政带来很大压力，为支持企业减负，各级政府要过紧日子，想方设法筹集资金。3 月 14 日，人大财经委副主任尹中卿表示，从长远来说房地产税是要建立一个稳定的制度，公平、可节约资源、给地方政府提供公共服务的一个稳定收入来源。另一方面，目前随着一线城市和部分强二线城市房地产市场已开始步入存量房时代，土地出让金亦

23、随之减少。以房产税为代表的保有环节的税收终将替代开发建设环节的税收与土地出让金，成为未来政府财政主要收入的重要组成部分。降低房地产开发和交易环节税负房地产税是非常复杂的税收体系，涉及十多个税种，涵盖了开发建设、房产交易、持有保有三大环节。目前我国房地产税负体现结构“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的状态，且行业整体税负偏重。这些开发和交易环节的表高税负最终都传导到了房价上。表 3：各房地产涉税税种征税环节环节开发建设交易保有纳税税种增值税、企业所得税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、城建及教育附加、印花税增值税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税房产税、城镇土地

24、使用税资料来源：各级地税、国税、整理2017中国税务年鉴数据显示：国税、地税两级分税种分产业收入情况中，房地产行业地税和国税总额约 1.47 万亿；而保有环节的城镇土地使用税和房产税两项合计占房地产行业税收总额不到700 亿，比重仅为4.77%。房地产税开征后，对房地产建设、交易、保有环节税赋进行重新调整， 减少建设和流通环节税负，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件，同时降低该部分税收对房价的推动作用。表 4：国税、地税两级房地产行业税收情况地税（亿元）国税（亿元）合计（亿元）占比其他各税64640.44%车船税0.210.210.001%资源税1.181.180.0

25、1%国内增值税12.972379.402392.3716.34%外资企业所得税34.60574.78609.384.16%印花税106.77106.770.73%耕地占用税149.50149.501.02%个人所得税281.43281.431.92%房产税294.76294.762.01%城市维护建设税356.055937356.0542.98%城镇土地使用税404.77404.772.76%契税1049.931049.937.17%内资企业所得税1913.98772.572686.5518.35%土地增值税3126.873126.8721.36%营业税3168.923.583172.5021.67%国内消费税0.060.060.0004%合计10901.943738.6714640.61100.00%资料来源：2017 税务年鉴、整理综上，“房住不炒”写进十九大报告，政府加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，房产税的推出对打击投机炒房、促进市场平稳发展具有