总部基地建设项目商业计划书-定稿

1、XXX总总部基地地建设项目目商业计划书XXX(深圳)投资控控股有限限公司20177年3月月目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc477793843 一、总总论 PAGEREF _Toc477793843 h 4 HYPERLINK l _Toc477793844 1.1项项目简介介 PAGEREF _Toc477793844 h 4 HYPERLINK l _Toc477793845 1.2项项目规模模 PAGEREF _Toc477793845 h 4 HYPERLINK l _Toc477793846 1.3项项目单位位情况 PAGEREF _Toc4777

2、93846 h 5 HYPERLINK l _Toc477793847 1.4报报告编制制原则和和依据 PAGEREF _Toc477793847 h 5 HYPERLINK l _Toc477793848 二、项目目建设背背景和建建设的必必要性 PAGEREF _Toc477793848 h 6 HYPERLINK l _Toc477793849 2.1总总部经济济的概念念 PAGEREF _Toc477793849 h 6 HYPERLINK l _Toc477793850 2.2总总部经济济产生的的条件 PAGEREF _Toc477793850 h 7 HYPERLINK l _Toc

3、477793851 2.3总总部经济济发展的的条件 PAGEREF _Toc477793851 h 8 HYPERLINK l _Toc477793852 2.4总总部经济济的发展展趋势 PAGEREF _Toc477793852 h 9 HYPERLINK l _Toc477793853 2.5地地区发展展总部经经济的可可行性 PAGEREF _Toc477793853 h 11 HYPERLINK l _Toc477793854 2.6高高新区发发展总部部经济的的可行性性 PAGEREF _Toc477793854 h 12 HYPERLINK l _Toc477793855 2.7高高新

4、区建建设总部部基地的的必要性性 PAGEREF _Toc477793855 h 14 HYPERLINK l _Toc477793856 2.8建建设总部部基地的的意义 PAGEREF _Toc477793856 h 15 HYPERLINK l _Toc477793857 三、项目目定位 PAGEREF _Toc477793857 h 18 HYPERLINK l _Toc477793858 3.1项项目定位位原则 PAGEREF _Toc477793858 h 18 HYPERLINK l _Toc477793859 3.2建设目目标 PAGEREF _Toc477793859 h 18

5、HYPERLINK l _Toc477793860 3.3总总体定位位 PAGEREF _Toc477793860 h 18 HYPERLINK l _Toc477793861 3.4客客户定位位 PAGEREF _Toc477793861 h 18 HYPERLINK l _Toc477793862 3.5功功能定位位 PAGEREF _Toc477793862 h 19 HYPERLINK l _Toc477793863 四、总部部基地整整体规划划 PAGEREF _Toc477793863 h 21 HYPERLINK l _Toc477793864 4.1规规划原则则 PAGEREF

6、_Toc477793864 h 21 HYPERLINK l _Toc477793865 4.2整整体规划划 PAGEREF _Toc477793865 h 21 HYPERLINK l _Toc477793866 五、总部部基地选选址分析析 PAGEREF _Toc477793866 h 22 HYPERLINK l _Toc477793867 5.1总总部基地地项目选选址因素素 PAGEREF _Toc477793867 h 22 HYPERLINK l _Toc477793868 5.2项项目选址址状况 PAGEREF _Toc477793868 h 22 HYPERLINK l _To

7、c477793869 六、建设设规模和和建设内内容 PAGEREF _Toc477793869 h 25 HYPERLINK l _Toc477793870 6.1建建设规模模 PAGEREF _Toc477793870 h 25 HYPERLINK l _Toc477793871 6.2建建筑规划划 PAGEREF _Toc477793871 h 25 HYPERLINK l _Toc477793872 6.3规规划原则则 PAGEREF _Toc477793872 h 25 HYPERLINK l _Toc477793873 6.3建建筑内容容 PAGEREF _Toc477793873

8、h 26 HYPERLINK l _Toc477793874 七、建设设投资估估算及资资金筹措措 PAGEREF _Toc477793874 h 27 HYPERLINK l _Toc477793875 7.1投投资估算算 PAGEREF _Toc477793875 h 27 HYPERLINK l _Toc477793876 7.2资资金筹措措计划 PAGEREF _Toc477793876 h 29总论1.1项项目简介介项目名称称: XXXX总总部基地地建设项项目建设单位位：XXXX(深圳)投资控控股有限限公司项目性质质：新建建建设地点点：XXXX市经经济技术术开发区区1.2项项目规模模高

9、新区总总部基地地大厦工工程由XXXX(深圳)投资控控股有限限公司集集资兴建建，建筑筑规模为为地上266层，其其中1-4层为为裙楼，5-226为商用办办公，地地下室1层为车车库及设设备用房房；屋顶设设电梯机机房、水水箱间等等；建筑总总面积为为380000，其中中商用办办公2220000，裙楼1-4层160000 ，地下室室160000，建筑筑高度995.33m，工程程设计建建筑耐久久年限为为50年。工程各层层建筑功功能分别别为：地下室：车库、配电房房、工具具房、管管理房等等，层高高为3.50mm；一层：酒酒店、休休闲场所所等，层层高为44.800m；二层至四四层：商商场等，层高为为4.550m；

10、五至二十十六层：商用用办公，层高均均为3.50m；屋顶层：屋顶为为水箱间间，层高高2.550m，电梯机机房，层层高3.40mm。工程位于于XXXX市高新区区AA大街街和BBB道交叉叉口，占占地面积积约为255亩。1.3项项目单位位情况单位名称称：XXXX(深圳)投资控控股有限限公司成立时间间：20016年年11月29日注册地：深圳圳市前海海深港合合作区前前湾一路路注册资金金：1000000万元公司类型型：有限责责任公司司(自然人人独资)业务范围围：项目目投资(具体项项目另行行申报)；创业业投资业业务；文文化项目目投资；影视项项目投资资；教育育项目投投资；投投资顾问问、企业业管理咨咨询、商商务信

11、息息咨询、投资咨咨询、文文化信息息咨询、经济贸贸易信息息咨询(以上均均不含限限制项目目)；国内内贸易(不含专专营、专专卖、专专控商品品)；经营营进出口口业务(法律、行政法法规、国国务院决决定禁止止的项目目除外，限制的的项目须须取得许许可后方方可经营营)；供应应链管理理；市场场营销策策划；文文化艺术术交流活活动策划划(演出除除外)；展览览展示策策划；会会务服务务；从事事广告业业务(法律法法规、国国务院规规定需另另行办理理广告经经营审批批的，需需取得许许可后方方可经营营)；从事事计算机机软硬件件科技领领域内的的技术开开发、技技术服务务、技术术转让、技术咨咨询。(以上各各项涉及及法律、行政法法规、国

12、国务院决决定禁止止的项目目除外，限制的的项目须须取得许许可后方方可经营营)计算机机软硬件件的技术术培训。1.4报报告编制制原则和和依据(1)XXXX市城市市总体规规划(20110-220200);(2)XXXX市国民民经济和和社会发发展第十十三个五五年规划划纲要;(3)国国家发展展改革委委、建设设部发改改投资20006113255号文发发布的建设项项目经济济评价方方法与参参数(第三版版)。(4)投资项项目可行行性研究究指南国家发发展计划划委员会会(办公公厅计办办投资20002115号);(5)220122年WWW省建建设工程程工程量量清单计计价定额额与相相关规定定。(6)建建设单位位提供的的其

13、他有有关资料料;二、项目目建设背背景和建建设的必必要性2.1总总部经济济的概念念总部经济济，是继继商务园园区、中中心商务务区(CCBD)的发展展升级后后新的一一种经济济模式。北京市市社会科科学院总总部经济济研究中中心主任任赵弘研研究员在在国内首首次提出出总部经经济理论论，他认认为：“总部经经济”是是指某区区域由于于特有的的资源优优势吸引引企业将将总部在在该区域域集群布布局，将将生产制制造基地地布局在在具有比比较优势势的其它它地区，而使企企业价值值链与区区域资源源实现最最优空间间组合，以以及由此此对该区区域经济济发展产产生重要要影响的的一种经经济形态态。构建建一个统统一开发发、统一一物业服服务等

14、会会迅速构构建企业业运转的的低成本本平台，这对国国内企业业总部及及跨国公公司总部部是一个个巨大的的吸引力力，总部部基地和和总部经经济的概概念由此此而诞生生，并用用总部经经济理论论打造了了中国第第一个总总部基地地中关关村最早早成立的的三个园园区之一一的丰台台园。总部部经济一一旦形成成，就可可以给当当地区域域经济发发展带来来诸多外外溢效应应，比如如税收供供应效应应、产业业聚集效效应、产产业关联联效应、消费带带动效应应、就业业乘数效效应、资资本放大大效应等等明显的的外溢效效应。总总部经济济引导众多多资源大大规模聚聚合，形形成有特特定职能能的经济济区域，在此区区域高端端集合。其核心心价值就就是企业业通

15、过总总部与生生产制造造或分支支机构、功能和和组织结结构空间间上的分分离达到到成本最最小化。总部经经济是产产业链的的高端,以办公公、研发发、商务务作为具具体的功功能形态态。 总部经济济是近年年来一个个备受关关注的经经济现象象，总部部经济聚聚集区以以其高端端性、知知识性、强关联联性等特特征，在在城市和和区域经经济发展展中扮演演着越来来越重要要的角色色，成为为推动城城市经济济加快发发展的新新动力。目前，我国的的北京、上海、广州等等大城市市都提出出要大力力发展总总部经济济。经济全球球化要求求“最经济济原则”，即对对成本最最小化、利益最最大化。在欧美美等经济济发达国国家，通通讯、交交通、金金融、物物流等

16、系系统高度度发达，许多公公司的办办公场所所都倾向向于生态态型的绿绿色办公公，既有有充分的的绿地、优美的的景观，还有各各种分工工细致而而高效的的社会及及物业服服务，这这种总部部楼已经经不是单单纯的建建筑物，同时具具有较大大的规模模而形成成一个新新的经济济平台，所以说说，总部部经济是是伴随着着世界经经济全球球化而来来的。2.2总总部经济济产生的的条件2.2.1信息息经济充充分发展展网络及通通讯技术术的普及及，使得得企业内内部信息息传递和和组织成成本大大大降低，企业有有条件实实现内部部不同组组织的空空间分离离和及时时调配，不会因因为空间间距离对对决策指指令的执执行造成成影响。2.2.2战略资资源需求

17、求提升随着企业业规模扩扩大和市市场竞争争加剧，对于战战略资源源(信息息、金融融服务、政策便便利、高高级人才才、科研研成果等等)的需需求越来来越强烈烈，要求求企业向向此类资资源较为为集中的的区域聚聚集。2.2.3区域域资源偏偏差较大大企业发展展需要的的战略资资源密集集分布在发发达的中中心城市市，企业业将管理理中心向向市区靠靠近，才能以以较低成成本获取取资源；同理，企业发发展需要要的常规规资源密密集分布布在欠发达达区域，企业的的生产选选址需要要最大程程度的降降低获取取成本，要选择择此类区区域。2.3总总部经济济发展的的条件2.3.1区域域拥有高高素质的的人力资资源和科科研教育育资源。发展总部部经济

18、需需要国际际化人才才和开放放式的知知识创新新氛围。丰富的的人力资资本和教教育资源源，可以以满足公公司总部部知识密密集型价价值创造造活动的的特定需需要。城城市良好好的区位位优势、完善的的基础设设施条件件有利于于吸引大大批集团团公司总总部所需需的管理理人员、技术人人员入驻驻，这是是发展总总部经济济具有的的基础条件件。2.3.2区域域要有良良好的区区位优势势和良好好的交通通运输网网络设施施。便利的交交通运输输，完善善的交通通网络体体系，也也是决定定总部区区位选择择的重要要因素。便利的的交通网网络，有有利于公公司总部部与公司司内其他他分部、子公司司、加工工基地之之间的各各种联系系，这能能够使公公司主要

19、要决策者者与相关关人员之之间有良良好接触触，掌握握公司运运营脉搏搏，及时时发现问问题，解解决问题题。2.3.3区域域必须具具有便捷捷的信息息获取以以及良好好地同异异地沟通通的信息息通道，同时在在基础性性资源条条件方面面能够同同附近周周边地区区形成较较大的差差异。便捷的信信息、网网络可以以大大节节约公司司总部与与制造加加工基地地分离导导致的空空间成本本，进而而有力地地吸引银银行、集集团公司司总部的的落户。与此同同时，在在基础性性资源方方面，比比如土地地、普通通劳动工工人等，该区域域与其周周边地区区应形成成较大的的落差。这样可可以增加加企业利利用区域域之间资资源的比比较优势势进行获获利，从从而促使

20、使总部经经济在该该区域的的形成。2.3.4除了了城市建建设等硬硬件要达达到较高高标准，更重要要的是在在城市管管理、文文化氛围围等软件件方面具具备良好好的素质质。发展总部部经济要要具备适适应现代代化城市市管理的的制度。政府要努努力营造造一流的的投资发发展环境境，使城城市的综综合营运运成本最最佳，并并不断提提高政府府的服务务效率，法律法法规要与与国际通通行规则则接轨，提高政政府办事事效率，增加透透明度，为投资资商创造造良好的的法律环环境。同同时，城城市的社社会服务务体系、市场秩秩序、通通关秩序序、诚信信体系、社会治治安状况况、城市市文明程程度等等等也要达达到相当当高的水水平。2.3.5良好好的配套

21、套服务。国际化程程度高、对公司司总部吸吸引力强强的城市市，服务务业在其其国民生生产总值值中所占占的比重重都在770%以以上，高度发发达的服服务业、连贯性性的鼓励励竞争制制度、完完整的服服务业发发展战略略，是提提高城市市经济效效益与经经济实力力的必然然选择，也是发发展总部部经济的的重要条条件之一一。2.4总总部经济济的发展展趋势从20世世纪900年代中中期开始始，宝洁洁、朗讯讯、诺基基亚、微微软、IIBM等等一些世世界著名名跨国公公司将全全球性总总部和研研发基地地搬到北北京。德德国西门门子、美美国摩托托罗拉等等世界5500强强企业中中的3000多家家进入上上海，2200多多家在上上海建立立了跨国

22、国研发中中心，770多家家在上海海设立了了中国地地区总部部。与此此同时，国内企企业也不不甘落后后，海尔尔、长虹虹将各自自技术总总部迁至至上海，江苏春春兰、宁宁波雅戈戈尔、温温州正泰泰均纷纷纷将总部部迁至上上海。短短短几年年，“企业迁迁都”成为了了国际跨跨国公司司和中国国本土企企业愈演演愈烈的的一股浪浪潮。中中国加入入WTOO后，中中心城市市在各国国各地的的经济战战略中的的意义日日益突出出：跨国国公司视视其为进进入中国国市场的的“桥头堡堡”，内资资企业视视其为走走向国际际市场的的“跳板”。“总部经经济”是指某某区域通通过创造造各种有有利条件件，吸引引外埠企企业和跨跨国公司司总部入入驻，把把“精华

23、留留下”，而将将生产基基地留在在原址或或安排在在成本较较低，资资源丰富富的周边边地区和和外地，从而形形成合理理有序的的产业链链和价值值链的分分工，有有效利用用当地资资本、资资源、资资讯、人人才、技技术等企企业发展展要素，进一步步扩大市市场份额额，提高高区域经经济竞争争能力的的一种新新经济形形式。地地方性总总部经济济也称亚亚总部经经济，它它通常以以省会城城市为轴轴心，由由相对于于全国性性总部而而言的地地方性二二级经济济组织构构成，是是中外经经济、技技术和贸贸易交流流与合作作，城乡乡经济结结合的重重要枢纽纽和平台台。具体来说说，“总总部经济济”就是指某某区域通通过创造造各种有有利条件件，吸引引跨国

24、公公司和外外埠大型型企业集集团总部部入驻，通过极极化效应应和扩散散效应，形成企企业总部部在本区区域集群群布局、生产加加工基地地通过各各种形式式安排在在成本较较低的周周边地区区或外地地，从而而形成合合理的价价值链分分工的经经济活动动的统称称。在“总部经经济”中中，总部部集中的的区域一一般能够够吸引更更多的人人才、资资本、信信息等创创新要素素向该区区域流动动，在价价值链分分工中，占据“高端”地位，获取更更高的利利润回报报，而且且能够提提升本区区域的产产业水平平，扩大大本地区区经济总总量，提提高 HYPERLINK /wiki/%E5%8C%BA%E5%9F%9F%E7%BB%8F%E6%B5%8E

25、 o 区域经济 区域域经济竞竞争能力力。随着经济济全球化化程度的的加深和和信息技技术的快快速发展展，企业业资源配配置方式式也在发生生着深刻刻变化，企业通通过把生生产制造造功能在在土地、能源、材料、劳动力力等常规规资源成成本较低低的区域域配置，将研发发、营销销、融资资、战略略管理等等总部功功能在人人才、信信息、技技术等战战略资源源密集的的中心城城市配置置，形成成一种新新的资源源配置模模式，实实现了资资源在企企业层面面上的空空间优化化配置。2.5地地区发展展总部经经济的可可行性设立总部部基地的的时候都都必须要要考虑是是不是有有发展总总部经济济的可能能性，哪哪些是企企业入住住总部基基地所考考虑的条条

26、件，只只有具有有或者创创造出这这些条件件才能吸吸引企业业总部的的进入。2.5.1政策环境境总部作为为一家公公司的核核心机构构，领导导着整个个企业，决定了了企业的的走向，聚集了了企业的的优秀管管理人才才和大量量资金及及重要的的研发机机构，这这些都使使得总部部成为极极其敏感感的部门门。当地地政策对对入住公公司营运运的相关关政策和和法规直直接关系系到其职职能能否否快速有有效实施施。因此此当地的的相关法法律体系系与政策策环境及及政府公公共服务务水平便便成了公公司总部部十分关关心的问问题。其其具体内内容包括括以下几几个方面面：较低低的市场场准入壁壁垒；宽宽松的外外汇进出出限制；自由灵灵活的资资金调度度；

27、便利利的人员员出入境境、货物物进出口口；一定定的税收收优惠；完善的的法律、司法体体系；高高效率的的政府服服务等。2.5.2基础设设施条件件基础设施施条件是是企业总部部选址时时考虑的的重要因因素。总总部作为为公司设设在企业业制造基基地外的的重要决决策和管管理部门门，目的的是为了了减少决决策和管管理过程程中存在在的不确确定的因因素，需需要掌握握大量的的国内外外经济、政治形形势及其其变化趋趋势，且且与公司司总部和和地区内内子公司司保持沟沟通。这这些信息息的充分分性和及及时性对对企业的的决策至至关重要要，因此此，地区区信息化化的水平平以及城城市化的的进程也也是公司司总部选选址考虑虑的重点点。同时时，地

28、区区总部的的业务活活动，需需要一系系列与业业务交流流相关的的基础设设施作保保障，因因而对国国际航空空港、高高速公路路网、酒酒店设施施、国际际会议展展览中心心等设施施有较高高要求。2.5.3区位条条件地区总部部的主要要使命是是管理域域内子公公司，为为其提供供经营支支援服务务，并协协调和调调整相互互间关系系，因此此地区总总部在选选址时格格外重视视地区的的中心性性。即要要求所选选地区尽尽可能是是：(1)地理位位置的中中心；(2)交通中中心；(3)经济中中心；(4)职能中中心；(5)子公司司分布的的中心等等等。此此外，地地区市场场的规模模及潜力力也是决决定公司司设立总总部的重重要因素素。2.5.4现代

29、服服务业集集聚水平平公司各项项业务的的顺利开开展需要要现代服服务业的的支持。现代服服务业的的集聚可可以使公公司享受受外部经经济效应应。因此此，公司司总部总总是倾向向于建立立在中心心城市的的中心商商务区(CBDD)。这样样，区域域内的金金融、证证券、保保险业、房地产产业、广广告业、市场调调查、会会计、法法律事务务以及信信息服务务业的发发育状况况等为企企业所关关注。2.5.5人力资资源条件件总部的核核心职能能是促进进公司各各项经营营资源之之间的整整合与创创新，总总部是一一个企业业的最高高机构，是企业的的灵魂和和决策核核心，这这必然要要求总部部拥有最最出色的的经营管管理人才才。因此此，所选选城市必必

30、须要有有大量符符合现代代市场竞竞争要求求的高素素质人才才供应。2.6高高新区发发展总部部经济的的可行性性XXX国国家高新新技术产产业开发发区(以下简简称“高新区区”)作为XXXX城市市规划建建设的重重点，已已明确提提出将会会建设成成为城市市副中心心。2.6.1经济济条件高新区的的经济支支撑以高高新技术术产业为为主，已已成为XXXX经经济发展展的重要要引擎和和增长极极。2.6.2交通通条件高新区位位于WWW省会会XXXX市的中中心区域域，距首首都北京京2700公里，距天津津3100公里，距XXXX火车车站、XXXX机机场均在在15公里内，紧邻京京港澳、石太、石黄高高速公路路，境内内建有石石济客专

31、专XXXX东站，是连接接京广高高速铁路路、京沪沪高速铁铁路两大大高速交交通大动动脉。区区内路网网结构完完善，新新元高速速公路纵纵贯南北北，CCC大道、太行大大街等主主街主路路联通市市县、辐辐射城乡乡，是XXXX市高新技技术产业业的聚集集区、对对外开放放的主导导区和创创新试验验的先导导区。2.6.3产业业条件作为京津津冀高新新技术产产业带的的重要组组成部分分，XXXX高新新区是国国家火炬炬计划软软件产业业基地、国家创创新药物物孵化基基地、国国家知识识产权示示范园区区、国家家医药新新型工业业化产业业示范基基地、国国家知识识产权质质押融资资工作试试点园区区、国家家产学研研合作创创新示范范基地、国侨办

32、办重点联联系单位位，拥有有国家级级创业中中心、国国家级大大学科技技园、国国家级博博士后工工作站等等10多多个国字字号品牌牌，是国国家“十十三五”规划重重点开发发区域之之一的重重要增长长极。从XXXX整体版版图来看看，高新新区与XXXX空空港工业业园、正正定新区区南北分分布呈纵纵向连接接。按照照规划，该区域域也是XXXX承承接京津津产业的的主要“落脚地地”。由由此，高高新区同同样担负负着XXXX成为为京津冀冀第三极极的发展展重任。2.6.4政策策条件20166年2月月，XXXX市规规划局正正式批复复批复了了高新区区管委会会关于于报请批批准XXXX市高高新区控控制性详详细规划划(修编)的请示示，明

33、明确了高高新区的的区域四四至、功功能分区区和人口口规模，规划范范围北至至北二环环东延，南至南南三环，西至京京珠高速速公路，东至东东三环，共5个个控规分分区、443个控控制单元元，规划划面积为为74.68平平方公里里，规划划居住人人口规模模为500万人，在京津津冀协同同发展的的大势之之下，高高新区将将由创意意基地升升级为承承载500万人口口的新城城区，担担负更为为重要的的城市职职责。经济是拉拉动区域域发展的的重要源源动力，在政策策“加持持”的大大背景下下，高新新区内部部功能分分区也正正式确立立，CCC大道沿沿线为高高新区商商务中心心区，科科技聚集集、财富富聚集趋趋势明显显。加上上预计220177

34、年竣工工的XXXX火车车站东站站带来的的经济枢枢纽带，高新区区无疑承承载着京京津冀一一体化浪浪潮下XXXX的的经济发发展核心心重任，随着城城市东移移，高新新区核心心区的未未来的商商务价值值、科技技价值乃乃至城市市价值将将逐步加加重。2.7高高新区建建设总部部基地的的必要性性目前，高高新区目目前已基基本形成成以生物物医药、电子信信息、先先进装备备制造三三大主导导产业。XXXX市确定定的100家“百百亿元”企业高高新区占占有5家家落户在在高新区区，形成成了1880多家家生物医医药企业业、1600多家电电子信息息企业、1300家先进进装备制制造企业业构成的的三大产产业集聚聚群。因因此，建建设总部部基

35、地具具有非常常的必要要性：2.7.1有利利于为资资本的引引入提供供硬件支支持。总部基地地建设的的目的就就是希望望将全国国的大中中型企业业引进高高新区投投资，尤尤其是大大企业将将总部设设在高新新区，以以加强高新新区的经经济投资资实力，而总部部基地就就成为承承载这些些企业投投资的硬硬件。 2.77.2有有利于提提升对外外的服务务水平。随着企业业的投资资和经济济的发展展，有效效推动高高新区的的建设，投资企业业需要银银行、建建筑、设设计、策划、展展示等系系列的中中介服务务业为其其配套，这这些中介介服务业业也需要要有一个个相对集集中的载载体展示示自身形形象。总部基基地引入入这些中中介服务务，从整整体上提

36、提升了对对外服务务的水平平。22.7.3可以以满足企企业发展展的资源源需求。总部基地地中的企企业总部部集中了了企业价价值链中中知识含含量最高高的区段段，研发发、营销销、资本本运作、战略管管理等，属于高高度密集集的知识识性劳动动，可以以满足解解决企业业发展人人才瓶颈颈的需求求。总部基地地同时最最大限度度取得服服务业发发达、智智力资源源密集的的优势，实现区区域可持持续发展展，最大大限度利利用了生生产基地地土地、劳动力力、能源源等要素素优势，形成产产业配套套，最大大限度地地降低了了成本。2.8建建设总部部基地的的意义高新区作作为一个个迅速崛崛起的经经济区域域，凭借借着现有有的资源源，结合合省、市市政

37、府的的大力支支持，引引入外省省、外国国企业来来投资，企业总总部和办办公区域域设在总总部基地地。凭借借着交通通枢纽优优势，凭凭借医药药、电子子、机械械设备制制造产业业链的集集群效应应，吸纳纳省内和和周边省省市的名名企将总总部迁入入总部基基地。同同时引入入科研机机构和金金融平台台进驻总总部基地地，形成成一个良良性循环环，对高高新区来来讲，意意义非凡凡：1、实现现国有土土地资源源投产出出效益最最大化总部经济济占地少少、收益益多，是是实现土土地投产产出效益益最大化化的最佳佳表现形形式；同同时，名名企的总总部进驻驻，其生生产制造造基地必必定跟随随到高新新区周边边投资，这样将将使高新新区的闲闲散土地地得到

38、最最大限度度的利用用，产生生巨大的的经济效效益和社社会效益益，拉动动周边地地块升值值。2、为地地方创造造财政收收入总部基地地的建成成，年交交易额和和生产总总值可达达千亿元元人民币币，可为为地方财财政带来来数十亿亿的税收收和其他他各项收收入。3、扩大大就业机机会随着总部部基地的的建设与与发展，可为高高新区甚甚至XXXX市提供1100000个就就业岗位位，将大大大缓解解就业问问题。4、促进进商贸物物流进一一步发展展总部基地地会促进进入驻企企业和当当地企业业的激烈烈竞争，从而使使商贸、物流更更加繁荣荣，资源源的优势势互补会会使总部部基地聚聚群效益益更加活活跃和富富有竞争争力。5、带动动地方产产业以及

39、及第三产产业的蓬蓬勃发展展总部经济济将对区经经济发展展将产生生强有力力的拉动动作用，并将成成为高新新区强劲劲的经济济增长点点和产业业结构优优化升级级的“引擎”。它在在自身创创造大量量产值和和税收的的同时，还可通通过产业业间的前前后关联联效应促促进第三三产业的的发展和和壮大；总部基基地的建建设，将将会带动动高新区区的经济济建设和和城市建建设，如如餐饮服服务业、交通运运输业、邮政通通讯业、公交水水电业、建筑建建材业和和房地产产业等迅迅速繁荣荣起来。总部基基地是个个商务往往来及其其频繁的的场所，对拉动动周边第第三产业业作用将将非常巨巨大。6、推动动当地城城市化建建设总部基地地的建设设，将会会加速高高

40、新区城城市化进进程，大大幅度提提升都市市形象，刺激城城建、房房产、商商务等产产业的发发展；推推动周边边地区城城市化建建设，为为经济建建设增添添强大后后劲。7、形成成新的商商务中心心与XXXX城市发发展目标标一致，将周边边配套建建设完善善，形成成新的城城市商务务中心区区域，共共同推动动经济发发展。8、促进进金融发发展总部基地地建成后后，各企企业的大大笔流通通资金将将会为当当地金融融机构增增添活力力，促使使金融业业蓬勃发发展，形形成良性性的投资资环境。另外，总总部经济济这一符符号如同同商标，将赋予予高新区区经济发发展无限限的弹性性和商机机。XXXX至太太原、北北京、济济南、郑郑州铁路路客运专专线的

41、城城市交通通圈，也也将加速速人才、技术、物流、旅游资资源等经经济要素素的流动动。同时时，工业业厂区外外迁、铁铁路入地地和旧城城改造为为商业发发展腾出出了空间间。无论论是城市市区位，还是人人力、土土地等成成本特点点，都决决定了XXXX适适合发展展总部经经济，且且总部经经济将成成为推动动经济发发展的新新引擎，总部经经济的打打造对于于促进 WW承承接北京京产业转转移，推推动环首首都经济济圈内城城市技术术、人才才、资金金流动，优化资资源配置置都具有有重要意意义。三、项目目定位3.1项项目定位位原则1、以政政府整体体规划与与政策引引导为建建设基础础和原则则；2、定位位结合市市场因素素，紧密密与市场场相连

42、；3、办公公楼部分分与商业业部分定定位互为为一体，能有机机结合，体现整整体性，减少对对项目整整体形象象的推广广费用；4、利于于后期产产品迅速速销售为为原则；3.2建设目目标项目建设设目标为“高新区高高端商务务办公综综合体的的首选建筑”。项目建建成后，将为3300多多家企业业总部提提供营运运平台，降低商商务成本本,吸引专专业科技技人才和和高端管管理人才才20000余人人，为高高新区的的产业、人才、技术集集聚提供供良性发发展条件件，成为为 WWW经济的的一个亮亮点。3.3总总体定位位项目总体体定位为为“高新新区新地地标，企企业聚集集地，XXXX东东高端产产业企业业总部”。3.4客客户定位位本项目的

43、的客户策策略为：前期通通过市场场策略，明确目目标客群群定位，重点针针对目标标行业引引入诸如如跨国企企业、上上市公司司、大型型企业集集团、研研发创新新型企业业等，与与环渤海海经济圈圈产业园园进行相相对差异异化定位位，留住住本地区区强势品品牌集团团的同时时争取培培育出更更多WWW本土土实力强强劲的资资助品牌牌；在项项目形象象树立后后，利用用标杆客客户吸引引省市乃乃至全国国的一般般中小企企业客户户，最终终打造与与“环渤渤海”经经济圈产产业园同同等级别别的“京京津冀”代表产产业园。拟招商客客户特征征分析:对中心心城区浓浓厚的商商业氛围围依赖程程度低、多数依依靠智力力创造财财富、对便捷捷的交通通依赖性性

44、较强、比较看看重自身身的形象象、以主流流企业为为主要业业务对象象的服务务企业。所以，本本项目的的目标客客户主要要为： IT类类公司、医药公公司、建筑设设计公司司、动画制制作公司司、广告公公司、大型企企业的研研发中心心、大型企企业的总总部、培训中中心、其他服服务类产产业预计建成成后的总总部经济济大厦内内将引入入约1550家企企业，其其中跨国国公司约约1-33家，国国内上市市企业约约3-55家，WWW省知知名企业业约200-255家，本本地优势势企业约约50家，快速成成长创新新企业约约40家。3.5功功能定位位按照“政政府引导导、市场场运作”的原则则，总部部经济大大楼建成成后，将将形成一一个集创创

45、新创业业示范基基地、科科技创业业服务中中心、中中小企业业孵化空空间、金融商商业服务务配套于于一体的的多功能能城市综综合体，成为名名副其实实的产业业集聚区区和产业业转型升升级示范范区。3.5.1创新新创业示示范基地地结合高新新区产业业格局，突破传传统的只只供给不引引导的扶扶持模式式，深入入实施创创新驱动动发展模模式，适适应新常常态下大大众创业业、万众众创新的的新趋势势，大力力开展与与高等科科研院校校及相关关企业协协会合作作，加快快发展众众创空间间等创新新型孵化化器，探探索企业业孵化新新模式，筛选一一批高科科技创业业项目，通过专专业创业业团队的的辅导，引领项项目从实实验室理理论研究究迅速向向产业应

46、应用转换换，提高高市场化化效率，建设在在全省发发挥示范范引领作作用、在在全国具具有影响响力的创创新创业业示范基基地。3.5.2企业业总部基基地企业总部部基地定定位为总总部基地地内的重重要支柱柱产业，其高效效产出能能为总部部基地带带来较大大收益。 企业总部部落址总总部基地地后常以以整体楼楼层占用用为主，需要在在楼层预留留后期扩大大用地。3.5.3产业业孵化基基地产业孵化化基地是是产业园园内享有有国家独独特扶持持政策，创业型型企业起起步的摇摇篮，并并且配有有金融、保险、法律、咨询、投资等等产业园园必备要要素，为为产业园园的壮大大发展提提供后台台服务，这里将将培育出出未来属属于WWW的自自主品牌牌。

47、 3.5.4高端商商服中心心优质的商商业配套套是满足足园区中中高端人人群必不不可少的的条件，完善的的商业配配套能吸吸引更多多的高素素质人才才商服配配套是总总部基地地非常重重要的部部分，直直接关系系到基地地的档次次与形象象。四、总部部基地整整体规划划4.1规规划原则则4.1.1整体体规划以以打造高高品质的的企业总总部基地地为宗旨旨；4.1.2规划划中的道道路体系系与入口口设置充充分考虑虑地块条条件与地地块价值值、人流流动向等等综合因因素；4.1.3各物物业布局局充分考考虑地块块价值、地块形形态与开开发难易易程度、内部与与外部资资源占有有等综合合因素；4.1.4项目目和区域域配套类类型的商商业、酒

48、酒店及公公寓类物物业建议议规划在在地块靠靠中心的的位置；4.1.5规划划中各产产品面积积参照市市场同类类产品面面积，结结合项目目定位和和地块情情况综合合考虑；4.1.6项目目的商业业配套考考虑的项项目周边边十分钟钟车程范范围内近近1500万方大大型综合合商业，供应量量巨大，同时项项目所在在区域配配套缺失失，因此此项目商商业定位位为商务务配套型型商业，以满足足项目商商务配套套为主；4.1.7整体体规划充充分考虑虑项目开开发过程程中的必必须现金金流需求求。4.2整整体规划划总部基地地项目的的配套设设施将着着力做到到完善而而丰富，符合未未来经济济发展需需求，金金融服务务、商业业服务配配套等定定位高端

49、端、服务务多元化化，适应应总部办办公、运运营的多多方面需需求。配配套设施施将集金金融服务务、商务务酒店、高档商商业、休休闲娱乐乐、5AA写字楼楼、总部部小公寓寓、物流流服务、会议会会务、产产品展示示等于一一体，充充分适应应企业总总部的各各种商务务需求。整体结构构以人、自然与与城市建建筑、环环境的有有机融合合，通过过景观轴轴线、景景观节点点等城市市设计要要素来精精心组织织，强调调总部大大厦与城城市主干干道的联联系，使使其串联联起办公公区、中中心广场场、休闲闲会所、公寓，既体现景景观的连连续性，又不失失景观的的多元化化和层次次感。总部基地地建成后后，将成成为高新新区经济济增长新新的区域域。其建建设

50、和运运营能极极大地促促进城市市化发展展，促进进区内产产业结构构升级，并实现现周边区区域资源源效益的的最大化化发展，还将推推动周边边区域城城市一体体化的发发展进程程，推动动配套设设施的成成熟和完完善。五、总部部基地选选址分析析5.1总总部基地地项目选选址因素素1、伴随随着城市市经济发发展与区区域战略略布局；2、项目目所在区区域为重重点产业业所在区区域，并并且已经经形成产产业聚集集的风气气；3、综合合交通条件件便捷；4、良好好的政策策扶持，有利于于吸引大大企业进进驻；5、入驻驻企业享享有投资资奖励、税收优优惠等扶扶持政策策；6、土地地平整且且方正，有利于于规划；5.2项项目选址址状况5.2.1地址

51、址与地理理位置根据以上上分析以以及XXXX市高新区区的规划划，总部部经济基基地拟选选建设地地址位于于高新区区AA大街街和BBB道交叉叉口，地地处XXXX城区区与高新新区交界界处，占占地面积积约为24亩。1、交通通条件本项目位位于主城城区与高高新区交交界区域域，紧邻邻城市快快速干道道东二环环主路，位于通通往市中中心的主主干道CCC大道道(裕华路路延伸线线)与DD大道道(中山路路延长线线)中间位位置，与与HH客运运站毗邻邻，进入入市中心心交通方方便快捷捷；距离离3077国道、京港澳澳高速裕裕华路出出入口均均在5公公里范围围内。2、商业业条件紧邻XXXX城市市副商业业区，北北国超市市、八号号公馆、Q

52、Q海世世界等商商业服务务设施一一应俱全全，具有有相当浓浓厚的商商业氛围围；3、配套套条件医疗配套套设施齐齐全，紧紧邻WWW省医科大大学第二二、第三、第四医院东院院、长城城医院；教育科科技资源源丰富，毗邻XXXX高新新区学区区集中区区域，幼幼儿园、小、初初、高和和大学等等各类教教育机构构齐全；金融服服务体系系完备，五大银银行和各各商业银银行均在在项目周周边设有有分支机机构和服服务网点点，为总总部经济济基地建建设奠定定了科技技、人才才、交通通、生活活基础。4、项目目周边文文化体育育、社区区服务及及市政公公用设施施也较为为齐备.5.2.2建址址土地权权属本项目建建设用地地属性质质，使用用年限年。计划

53、于于取取得土地地使用权权证。综上所述述，从交交通状况况、市政政配套、土地成成本、入入住对象象等多因因素综合合考虑，我们认认为项目目拟选地地块较为为合适。六、建设设规模和和建设内内容6.1建建设规模模高新区总总部基地地初步规规划为项项目用地地建设总总部经济济大夏一一座，工工程总占占地244亩，总总建筑面面积2550000。6.2建建筑规划划本项目定定位立足足于“总总部经济济”理论论，并依依据“适适度超前前性、差差异性、市场导导向性、创新性性、价值值性”五五大原则则，着力力打造“总部办办公+金金融商业业+高档档商务活活动集集理财、金融服服务、商商务洽谈谈、商务务居住观观光、社社交于一一体的复复合主

54、题题现代化化金融商商业方案案，力求求使本项项目成为为高新区区的建筑筑标杆、金融标标杆、商商住标杆杆。6.3规规划原则则整体布布局应充充分体现现自身特特色，设设计要体体现以人人为本的的主题思思想，创创造一种种和谐环境境、具有有时代气气息的氛氛围。坚持高高标准的的规划设设计，力力争规划划一步到到位，以以满足企企业市场场的需求求。整体规规划要把把握好项项目与城城市、与与周边用用地关系系，搞好好与周围围自然环环境的有有机结合合，保持持环境的的整体性性。建筑造造型设计计力求简简洁明快快、美观观大方，有独特特的建筑筑风格。坚持经经济效益益、社会会效益和和环境效效益的协协调统一一，贯彻彻可持续续发展的的原则

55、。6.3建建筑内容容该项目计计划依AAA大街街而建，依据城城市规划划和初步步设计方方案，计计划建设设总部经经济大厦厦及裙楼楼。总部经济济大厦计计划建设设高度为为95.3米，计划层层数为226层，地下11层，地地上266层；建建筑面积积-1层层为60000，14层为为40000/层，地上5526层为为10000/层，主楼总建建筑面积积为2220000；总部经济济大厦地地下1层层为大型型标准地地下停车车场；113层为为商务接接待酒店店、银行行、高端端餐饮等等机构的的经营场场所；44层为健健身、茶茶艺、多多功能厅厅等商务务休闲类类会所；58层为中中餐厅、西餐厅厅；9层层为多功功能会议议厅、展展览厅；

56、10-18层层为各进进驻企业业办公总总部的办办公场所所及设备备层；119-222层为为中小企企业孵化化基地；22-26层层为客房房部。各各功能区区域独立立运行，相互辅辅助，内内设区域域独立电电梯，高高档智能能化专用用电梯及及智能化化楼宇技技术，打打造高档档、智能能、舒适适、节能能、先进进的综合合性服务务场所，力争建建成高新新区的标标志性建建筑。七、建设设投资估估算及资资金筹措措7.1投投资估算算7.1.1编制制范围本项目的的建设投投资估算算范围包包括土地地转让、建设场场地总图图（土地地平整、拆迁缓缓建、道道路、给给排水、电力电电讯），消防、环保、土建工工程、绿绿化等费费用及工工程相配配套的前前

57、期工作作费用等等。7.1.2成本本估算：1、土地地费用：土地取取得费224亩*10000万元元/亩=240000万万元城市建建设配套套费、人人防工程程费、规规划管理理费、消消防费：1600001088元/=1722.8万万元小计：土土地费用用=2441722.8万万元2、前期期工程费费：规划勘勘测设计计费800万元三通一一平费用用20万万元小计：前前期工程程费=880+220=1100万万元3、房屋屋开发费费：建安工工程38800001800元/=68440万元元基础设设施建设设费（包包含红线线范围内内各种管管线）1160万万元小计：房房屋开发发费=770000万元4、管理理费：取取上述三三项

58、费用用的2，即（241172.8+1100+70000）2=6255万元5、其他他费用（包含临临时建设设费、招招标费、监理费费、保险险费、销销售费、财务费费用、融融资费等等杂费）1000万元6、不可可预见费费：按上上述费用用的3计算（241172.8+1100+70000+6255）33=9957万万元7、项目目开发成成本总计计：336552万元元（取整整）经估算本本项目的的总投资资为336552万元元其中：固固定资产产投资为为310000万万元，其其中建安安工程668400万元；购买土土地2440000万元。7.1.3建设设投资估估算表序号项目项目分项项内容单位数量单价(万万元)金额（万万元

59、）1前期费用用土地出让让1600001.5240000报建费172.8勘察设计计费80土地平整整费20小计242772.882建筑工程程及配套套设施住宅、商商铺、车车库3800000.18868400基础设施施160小计700003其他费用用管理费用用万元625其他费用用万元797不可预见见费万元957小计237994总计万元336551.887.2资资金筹措措计划7.2.1资金金来源的的组织结结构根据项目目投资估估算表，该项目目需投资资336651.8元。资金筹筹措主要要来源为为：自有资金金，第一一年全部部投入；银行金融融机构贷贷款：根根据项目目进展向向银行金金融机构构贷款；。房地产预预售。

60、根据现行行银行11-3年年期的企企业贷款款年利率率，同时时考虑到到筹资过过程中涉涉及到的的承诺费费、评估估费等筹筹资费用用以及自自有资金金与贷款款的比例例等，本本项目的的综合资资金成本本率约为为%，项项目还款款能力较较强，投投建单位位资信良良好，并并配合抵抵押与保保护性条条款，银银行金融融的融资资风险很很小。因因此，初初步的融融资方案案基本可可行。7.2.2资金金运用及及投资结结构根据项目目投资估估算表，该项目目总投资资为3336511.8万万元，其其中用于于固定资资产投资资310000万万元，流流动资金金26551.88万元。（注：固定资资产投资资中的土土地价值值包含了了平整用用地时的的拆迁