某别墅项目商业计划书

1、高尔夫别墅项目目商业计计划书（完整版版）2010年1月目 录 结 构构项目可行行性分析析一、项目目背景及及发展概概况1、我国国高尔夫夫房地产产市场现现状2、我国国高尔夫夫房地产产市场前前景展望望二、 HYPERLINK t _blank 项目目介绍及实实施方案案1、项目目总体情情况2、项目目开发思思路3、 HYPERLINK /xm 项目目建设基基本方案案4、项目目功能分分区及主主要内容容三、项目目所在城城市房地地产市场场分析1、宏观观层面2、客户户定位3、产品品定位4、定价价策略5、销售售策略四、项目目优势分分析1、交通通优势：2、规模模优势3、稀缺缺优势4、文化化优势：五、 HYPERLI

2、NK t _blank 项目目风险分分析与规规避对策策1、项目目风险分分析2、 HYPERLINK /xm 项项目风险险的防范范对策六、投资资估算和和开发计计划（估估算内容容为高尔尔夫球场场建设+会员股股东的别别墅建设设）1、 HYPERLINK /xm 项目目 HYPERLINK t _blank 投资估算算2、 HYPERLINK t _blank 项目目开发计计划七、财务务与投资资价值分分析结论论项目可行行性分析析一、项目目背景及及发展概概况1. 我我国高尔尔夫房地地产市场场现状1.1 我国高高尔夫房房地产整整体市场场19844年，第第一座高高尔夫球球场即中中山温泉泉高尔夫夫乡村俱俱乐部

3、建建成，宣宣告高尔尔夫在中中国大陆陆正式落落地。此此后，高高尔夫球球场在中中国大量量发展。短短二二十多年年的发展展，球场场如雨后后春笋，已经突突破了3300家家，并以以逐年上上升的比比例递增增。1.2京、廊坊高高尔夫房房地产市市场现状状北京、廊廊坊周边边高尔夫夫球场发发展情况况北京周边边高尔夫夫球场发发展情况况初步统计计：北京京市有443个标标准高尔尔夫球场场，泛北北京范围围内有88个大型型的高尔尔夫球场场。远郊圈圈和中心心圈内主主要有十十个高尔尔夫球场场相对集集中的板板块，分分别为十十三陵水水库圈，潮白河河圈，西西山圈，亚奥圈圈，机场场板块，燕郊潮潮白河，通州永永定河，京南，京西永永定河，京

4、西板板块。廊坊及周周边高尔尔夫球场场发展情况况环北京地地区有88个高尔尔夫球场场，主要要集中在在廊坊和和保定涿涿州地区区。其中中廊坊市市内有22个，燕燕郊2个个，香河河1个；涿州33个。北京及廊廊坊高尔尔夫球场场经营模模式传统意义义上，高高尔夫球球场的收收入有直直接的会会籍销售售收入，会员、非会员员打球消消费（收收入），宾馆、酒店、专卖店店、乡村村俱乐部部、SPPA等营营业收入入。高尔夫夫新兴的的收入增增长点来来自于：顶级富富豪住宅宅销售收收入、高高尔夫旅旅游和高高尔夫比比赛等。新兴收收入增长长迅速，大有赶赶超之势势。北京廊廊坊高尔尔夫别墅墅市场分分析 北京京及周边边地区别别墅分布布据不完全全

5、统计，北京市市高尔夫夫别墅物物业，总总数已经经达到220多个个。从别别墅与球球场位置置关系看看，分为为两大类类：场内内别墅和和场外别别墅，以以场外别别墅为主主。从建设设主体看看，场内内别墅以以开发商商与球场场投资建建设方为为同一方方为主。早期球球场和别别墅通常常先后规规划，先先后建设设；近几几年多为为同期规规划先后后建设，或同期期建设。场外别别墅一般般先有球球场，开开发商借借势开发发别墅。据不完全全统计，20008年底底前，北北京将有有45个个高尔夫夫球场，其中115个项项目附带带高尔夫夫别墅项项目，其其中100个为同同一开发发商开发发，5个个项目为为两个开开发商开开发。廊廊坊地区区及周边边有

6、8个个高尔夫夫球场，其中55个项目目带有别别墅项目目，2个个项目准准备建设设别墅或或公寓项项目。1.3三亚高高尔夫房房地产市市场三亚高尔尔夫球场场发展概概况据易居中中国不完完全统计计，三亚亚市及周周边有七七个高尔尔夫球场场。目前前已建成成的全部部为188洞标准准球场，其中有有两个球球场的规规划球洞洞数分别别为366洞和554洞，即2-3个标标准的高高尔夫球球场。海南省高高尔夫球球场分布布图 红棠湾其分布主主要环绕绕三亚市市的海岸岸线且多多建设在在风景区区内，其其定位多多为度假假型球场场。表1-88：三亚亚市高尔尔夫球场场情况三亚高尔尔夫别墅墅市场情情况三亚高尔尔夫别墅墅市场概概况易居监测测发现

7、，三亚高高尔夫球球场大多多配建有有别墅，其中早早期的高高尔夫球球场其配配建别墅墅是为方方便会员员来此打打球提供供的，比比如日出出观光高高尔夫球球场；近近期开业业的高尔尔夫球场场，其住住宅开发发规模大大，面对对的客群群不仅是是会员客客户，而而是广大大的房地地产置业业客户，比如亚亚龙湾高高尔夫球球场和清清水湾。三亚的的高尔夫夫别墅市市场处于于发展的的起步阶阶段，高高尔夫别别墅在建建及建成成项目较较少。究究其原因因，与大大部分三三亚高尔尔夫球场场开业时时间较短短、处于于试营业业阶段、相关住住宅配套套尚未开开发有关关。2. 我我国高尔尔夫房地地产市场场前景展展望顶级别墅墅中高尔尔夫别墅墅升值潜潜力最大

8、大上世界990年代代，高尔尔夫别墅墅的消费费者主要要是境外外人士；到20000年年，国内内的消费费者日渐渐增多；20007年，高尔夫夫别墅770的的买家是是国内成成功人士士。从价价格走势势上来看看，高尔尔夫别墅墅较之其其它顶级级别墅价价格上涨涨更快，因为它它更具稀稀缺性。国外高高尔夫别别墅的售售价一般般比普通通别墅要要高出334倍倍，而举举办过顶顶级高尔尔夫赛事事的球场场别墅售售价甚至至可达普普通别墅墅的100倍以上上。球场与别别墅相互互依托支支持在国内现现阶段单单靠球场场自身开开发运营营实现收收支平衡衡难度很很大，真真正吸引引高尔夫夫投资商商的是关关联产业业的开发发。球场场之后跟跟进的往往往

9、是房房地产项项目，比比如别墅墅、会所所等。球球场除必必要设施施外，多多设计为为别墅或或高级公公寓，以以加快投投资回收收。高尔尔夫球场场与别墅墅相互依依托与支支持，进进入良性性的运营营循环，能够达达到双赢赢的效果果。二、 HYPERLINK t _blank 项目目介绍及实实施方案案1. 项项目总体体情况项目区位位项目区位位图 本项目地地块位于于廊坊万万庄生态态城艺林林文化公公园内，北侧紧紧邻北京京市大兴兴区，项项目距离离京津塘塘高速路路采育出出口十公公里，驾驾车至北北京CBBD中心心商务区区35分分钟可到到达，至至首都机机场500分钟可可到达，处在环环北京一一小时经经济圈内内。项目整体体规划项

10、目目整体规规划图本项目总总占地面面积1440000亩，规规划有55个标准准18洞洞高尔夫夫球场、书画家家艺术中中心、高高尔夫别别墅和公公寓、会会所、精精品酒店店等，同同时将保保存多个个原有梨梨园地块块。项目特征征A. 产产品特征征高尔夫夫球场+高尔夫夫别墅06年起起国家明明令禁止止高尔夫夫建设用用地，新新开高尔尔夫项目目稀少，本项目目不仅拥拥有大规规模高配配置的高高尔夫球球场，同同时场地地内规划划有高端端别墅，为会员员提供全全方位服服务的同同时，成成为项目目的一大大收入增增长点。B. 客客户特征征高端定定制式别别墅本项目为为该院专专属休闲闲度假场场所。会会员制、封闭式式管理，高端定定制别墅墅，

11、保证证项目的的私属性性与高端端定位。C. 经经营特征征三亚、上海、北京三三地联动动本项目将将采用连连锁的经经营方式式，在三三亚、上上海、北北京三地地联动，入会会会员可凭凭卡获得得全年不不休，“一南一一北”的打球球体验。项目现状状项目地块块地势平平坦，呈呈倒“U”型，地地上附着着物以农农田、果果树为主主，生活活、商业业配套设设施欠缺缺。2. 项项目开发发思路本项目将将采用高高尔夫球球场+别别墅的的的开发模模式，先先期建设设高尔夫夫球场，同期开开发股东东会员别别墅，并并通过多多种营销销手段将将两者互互动。项项目收入入主要来来自别墅墅销售收收入和高高尔夫球球场收入入，其中中，高尔尔夫球场场收入包包括

12、两部部分：一一是会籍籍的直接接销售收收入，二二是球场场的经营营收入，包括会会员打球球收入，酒店、宾馆、专卖店店、SPPA等营营业收入入。3. HYPERLINK t _blank 项项目建设设基本方方案本项目220099年111月进行行前期工工作，预预计20010年年3月开开工，220111年3月月全部竣竣工，施施工工期期约133个月。4 项目目功能分分区及主主要内容容占地面积积（亩）别墅建筑筑面积（万平方方米）会所建筑筑面积（万平方方米）26100160.5本次开发发的地块块位于项项目东南南角，占占地面积积26110亩，包括一一个188洞的高高尔夫球球场、高高尔夫别别墅及会会所，其其中，别别

13、墅建筑筑面积116万平平方米，会所建建筑面积积50000平方米米。三、项目目所在城城市房地地产市场场分析1. 宏宏观层面面1.1 廊坊宏宏观环境境廊坊市发发展规划划环境廊坊市地地处京、津两地地之间的的卓越区区位优势势，使得得它成为为了连接接北京和和天津两两大直辖辖市的唯唯一纽带带，更具具备了依依托京、津两地地资源借借势发展展的先天天优势。由廊坊坊、北京京和天津津三地交交叉组成成的“三点式式辐射”经济发发展互补补带，加加上首都都第二机机场的兴兴建，都都为廊坊坊的经济济腾飞和和区域发发展奠定定了坚实实而长远远的基础础。根据北京京市发改改委的规规划战略略，首都都第二机机场的兴兴建承担担着“统筹京京津

14、冀发发展”的重要要战略意意义。京京津冀合合作于220099年全面面进入实实质对接接的新阶阶段，新新机场的的选址已已经基本本确定在在北京的的南各庄庄附近，距离廊廊坊正在在建设的的万庄生生态城仅仅有188公里，廊坊趁趁势正在在加紧筹筹建临空空经济区区。另外外，随着着京冀一一体化步步伐的加加快，未未来将有有两条轻轻轨连接接北京和和廊坊。按规划划，亦庄庄的L22线将延延伸至廊廊坊市区区，八通通线延伸伸至廊坊坊燕郊，并在万万庄设站站。这些些重大基基础设施施的规划划建设，在提升升廊坊城城市价值值的同时时更使廊廊坊在新新一轮的的发展中中占尽了了先机。2.2 三亚宏宏观环境境三亚市政政规划环环境根据三三亚市（

15、1999520110）城城市总体体规划的部署署，三亚亚市确定定了“ 国际性性热带海海滨风景景旅游城城市”的的城市定定位，依依据此定定位确定定了以旅旅游业为为核心和和龙头、围绕旅旅游业发发展商业业和服务务业的城城市发展展战略。由于房房地产泡泡沫曾给给三亚造造成过不不好的负负面影响响，所以以在新的的城市发发展规划划中在结结合地区区资源和和区域特特色的基基础上，采取了了保护并并控制可可开发土土地资源源和控制制新区开开发的限限制性政政策。并并依托高高速公路路和铁路路的兴建建改造以以及博鳌鳌VIPP国际商商务机场场的建设设，密切切和加强强对外联联系。三亚市风风景区沿沿海岸线线呈带状状分布，由三大大景区、

16、四个景景点组成成，这种种“城景相相依”的特色色为区域域内旅游游度假地地产的开开发创造造了先天天条件，使三亚亚市房地地产业的的发展形形成了“旅游带带动地产产、地产产围绕旅旅游”的开发发模式。北京别墅墅市场分分析北京各别别墅区域域示意图图以20004年为为分水岭岭，之后后的别墅墅供应量量下降明明显图3-99：20000-20008年北北京别墅墅市场新新增供应应走势数据来源源：易居居CRIIC中国国房地产产决策咨咨询系统统20000-20004年年，北京京别墅市市场供应应量以1100万万平方米米/年的的速度递递增，从从20005年开开始，新新增供应应量逐渐渐走低，20007年为为1000万平方方米，

17、仅仅高于220000年的662万平平方米。而20008年年别墅新新增供应应量有所所抬头，达到1145万万平方米米，但受受别墅用用地叫停停政策的的影响，该部分分供应以以花园洋洋房这样样的类别别墅居多多。以20006年为为分水岭岭，近两两年别墅墅成交量量逐年走走低图3-110：220000-20008年年北京别别墅市场场成交套套数走势势数据来源源：易居居CRIIC中国国房地产产决策咨咨询系统统由上图可可知，近近9年的的别墅成成交量呈呈“倒U”型结构构。其中中，以220066年为最最多，达达到60000套套左右，之后，受供应应量走低低的影响响，成交交量出现现萎缩，但随着着别墅用用地叫停停政策的的实施

18、，该类产产品在市市场上的的占有率率越来越越少，尤尤其是纯纯独栋别别墅项目目，显得得更为稀稀缺，价价格也是是水涨船船高，保保值增值值潜力更更大，因因此，别别墅市场场的需求求依然较较为旺盛盛。稀缺产品品，成交交价格逐逐年飙升升图3-111：220066-20008年年北京别别墅市场场成交均均价走势势数据来源源：易居居CRIIC中国国房地产产决策咨咨询系统统目前，市市场中的的别墅产产品越来来越稀少少，从而而导致价价格不断断攀高。从20006-20008年别别墅成交交均价走走势图上上可以看看出，该该类产品品的价格格以200%/年年的速度度递增，截止到到20008年，已经高高达1775477元/平平方米

19、，仅仅两两年的时时间，比比20006年高高出八成成多，极极具保值值增值潜潜力。2. 客客户定位位以以开发高高端客户户群为依依托辐射周边边：本项项目有着着优越的的地理位位置，距距离社会会精英云云集的首首都北京京在一小小时车程程内，目目标客户户将为项项目周边边省市的的商务精精英等社社会上流流人群。定向销售售：积极极拓展与与国内外外高端培培训学院院关系，加强与与各地培培训机构构的互动动合作关关系，进进行委托托销售或或定向销销售，将将大大减减少项目目运作风风险，并并为项目目快速回回笼资金金提供较较大支持持。散客会员员：根据据计算，本案别别墅项目目总套数数体量不不大，大大概2770余套套，因此此随出售售

20、的别墅墅赠送的的高尔夫夫俱乐部部会籍占占可提供供总会籍籍的比例例不大，为保证证高尔夫夫场地资资源得到到充分利利用，高高尔夫俱俱乐部会会籍建议议小部分分对散客客出售。3. 产产品定位位根据客客户的特特点及项项目整体体定位，建议该该项目产产品定位位为：高高端产品品为项目目形象产产品，中中高端产产品为主主流产品品。结合产品品定位,建议该该项目运运营模式式为：本本项目的的运营类类型定位位为封闭闭式，即即高尔夫夫俱乐部部服务只只提供给给加入会会籍的会会员。这这样可以以提高本本俱乐部部知名度度及品牌牌力，吸吸引各地地精英，而且也也可以通通过会籍籍的出售售快速回回收资金金，降低低运营风风险。4. 定定价策略

21、略基于本项项目的中中高端档档次、形形象和产产品定位位，比较较市场上上其他同同类楼盘盘的情况况，初步步确定，本项目目开盘定定价为：150000元元/平方方米（大大产权别别墅）或或100000元元/平方方米（小小产权别别墅）。5. 销销售策略略多元化发发展、互互动营销销在满足国国泰高尔尔夫俱乐乐部容积积率不受受影响的的情况下下，在其其中廊坊坊体育生生态公园园地块打打造高端端高尔夫夫及别墅墅项目，项目重重点诠释释会员的的私属功功能，强强调全封封闭式管管理，在在高尔夫夫别墅作作为关联联产业发发展遍地地开花的的市场情情况下，为球场场客户全全面的高高端需求求，提供供沟通、交流场场地。“一南一一北”联动营营

22、销，稳稳定收益益鉴于目前前国内高高端客户户需求的的不断增增加，及及迫切渴渴望体验验不同球球场带来来的不同同感受，该项目目通过深深入调研研及参考考专业顾顾问单位位的意见见后，分分别选址址“一南一一北”进行联联动营销销。“一北”是指在北北京生活活一小时时圈内的的河北廊廊坊国泰泰高尔夫夫俱乐部部内；“一南”是指远远在中国国最南端端的海南南岛三亚亚市，辅辅助客户户梦想常常年随时时打球的的需求，补充由由于北方方地区冬冬季近四四个月不不能上场场的缺陷陷，同时时，为高高端私属属会员提提供更加加丰富的的打球体体验。会员制、全封闭闭管理全全力打造造体验式式营销通过各种种公关活活动的举举办，使使目标客客户群真真实

23、的体体会到本本案提倡倡的生活活模式，从而产产生购买买行为。目前北京京市场以以会员制制全封闭闭式管理理的高尔尔夫球场场，主要要以北京京华彬高高尔夫球球场为代代表，该该球场目目前在高高端品牌牌树立及及会员积积累方面面已经取取得了良良好的业业绩及社社会形象象。该项项目的成成功为我我司后期期开发全全封闭式式管理模模式球场场提供了了可借鉴鉴的意义义，同时时在土地地政策日日益稀缺缺的环境境下，奠奠定了为为高尔夫夫未来发发展的走走向指出出了方向向。四、项目目优势分分析1. 交交通优势势：地处处北京周周边一小小时生活活圈范围围内，紧紧邻北京京要接天天津；球球场位于于北京周周边廊坊坊万庄生生态城艺艺林文化化公园

24、内内，355分钟到到达北京京CBDD，500分钟到到达首都都机场；80分分钟内到到达天津津新港。2. 规规模优势势：项目目整体打打造高端端高尔夫夫俱乐部部，并由由国际之之名大师师设计、知名团团队重金金打造。5年内内，5个个标准118洞球球场结合合，其中中还包含含一个标标准188洞灯光光球场3. 稀稀缺优势势：20004年11月100日，国务院院办公厅厅下发国国办发2000411号文件件，关关于暂停停新建高高尔夫球球场的通通知。20006年以以前国家家发改委委的用地地项目目目录中，高尔夫夫球场建建设用地地为限制制类，220066年版的的用地项项目目录录中，将将高尔夫夫球场建建设用地地从限制制变更

25、为为禁止。 国国家对相相关产业业政策的的严格控控制，拦拦腰截断断了未来来上市的的高尔夫夫球场项项目，而而诸如国国泰高尔尔夫俱乐乐部这种种大面积积的高端端球场将将在未来来市场少少之甚少少，稀缺缺属性明明显。4. 文文化优势势：通过过高尔夫夫俱乐部部内部书书画艺术术中心的的成立，整合了了名人资资源优势势，一方方面，为为提高项项目整体体的品牌牌作用起起到不可可替代的的影响；另一方方面，加加重了项项目自身身的文化化氛围。5、客群群优势：地产销销售的最最高境界界属于“定向打打造”。五、 HYPERLINK t _blank 项目目风险分分析与规规避对策策1. 项项目风险险分析1.1 政策风风险土地审批批

26、问题对高尔夫夫球场的的审批和和建设工工作，政政府历来来都有比比较严格格的规定定。20006年年，国土土资源部部和国家家发改委委联合发发布了限制用用地项目目目录和禁禁止用地地项目目目录，明确了了像别墅墅、高尔尔夫球场场、赛马马场和党党政事业业单位培培训中心心等建设设项目的的叫停。土地紧紧缩政策策的实施施，限制制了高尔尔夫球场场以及高高尔夫别别墅项目目的入市市资格。大小产权权问题20088年1月月，国务务院办公公厅下发发关于于严格执执行有关关农村集集体建设设用地法法律和政政策的通通知，通知中中指出，要坚决决遏制并并依法纠纠正乱占占农用地地进行非非农业建建设的行行为，要要严格执执行土地地用途管管制制

27、度度，严格格规范使使用农民民集体所所有土地地进行建建设。梨梨园高尔尔夫项目目包括一一部分小小产权用用地，因因此，在在销售这这部分别别墅的时时候，也也存在小小产权房房的问题题。1.2 销售风风险在2700栋别墅墅中，定定制1000栋，按两年年的销售售周期计计算，去去化率达达到800%的前前提下，如果以以预售方方式进行行销售，月均销销售套数数将达到到5.55套；如如果以现现房的方方式进行行销售，月均销销售套数数将达到到10套套，这对对于一个个高尔夫夫别墅项项目来说说，操作作起来难难度较大大。此外，周周边同质质竞争项项目较多多，且多多处于正正常运营营阶段，这对于于一个刚刚刚起步步、尚未未动工的的高尔

28、夫夫别墅项项目来说说，外部部环境存存在较强强竞争性性。而受金融融危机等等大环境境的影响响，众多多高端客客户的资资产都出出现不同同程度的的缩水，购买力力有所削削减，费费用支出出部分会会进行相相应调整整，这对对高端项项目的去去化也会会产生一一定影响响。1.3 运营风风险曾经有报报告指出出，长期期以来，全国至至少有880%的的球场处处于亏损损状态，真正能能靠经营营球场而而赚钱的的项目少少之又少少。虽然然中间穿穿插了许许多销售售型别墅墅，但这这部分资资金来源源毕竟是是短期的的，当别别墅销售售完毕以以后，高高额的管管理成本本，如：草皮护护理、球球场维修修、服务务人员费费用以及及各种营营业费用用等支出出会

29、明显显加大，如果经经营不善善，也会会面临亏亏损的风风险。22. HYPERLINK t _blank 项目目风险的的防范对对策以内部带带动外部部实现销销售。针针对销售售风险问问题，我我们建议议延长蓄蓄水期，以积累累客户资源，可可以采取取以定制制客户为为主导，带动外外部客户户认购的的方式进进行销售售，这样样便于集集聚项目目人气。在对外外销售的的时候，应大力力宣传“长江商商学院”这一金金字招牌牌，形成成特定的的“圈子”文化。对于定定制客户户可以给给予适当当的优惠惠，如：购买别别墅赠送送高尔夫夫球场会会籍等等等，来吸吸引更多多内部高高端人士士进入，以提高高产品档档次和含含金量。此外，两两年的销销售周

30、期期对于大大多数别别墅项目目来说，都存在在一定难难度，因因此，建建议适当当延长销销售周期期，以降降低销售售阶段带带来的风风险。先先运营球球场部分分，等场场地成熟熟之后再再考虑加加推现房房别墅产产品，也也不失为为一记良良策。扩大客源源，增加加营业收收入，保保障球场场正常运运营。对对于一个个高尔夫夫别墅项项目来说说，前期的产产品销售售阶段固固然重要要，但它它不过是是个短期期行为，而后期期的场馆馆运营才才是一个个项目成成功的关关键所在在。作为为球场的的经营管管理者，应该积积极的整整合资源源，改变变固有的的经营模模式，发发挥高球球场的特特殊资源源优势，寻找更更多有效效的营销销平台。如：经经常举办办一些

31、内内部人士士、外部部人士的的体育竞竞技活动动，以解解决客源源问题，提高球球场使用用率，增增加营业业收入；此外，在经营营过程中中，不断断改善服服务环境境和服务务质量，具备吸吸引各种种赛事举举办的条条件。而而对于三三亚落笔笔洞项目目来说，由于气气候条件件优越，一年四四季都可可以打球球，而且且当地旅旅游资源源极为丰丰富，项项目本身身就在风风景名胜胜区内，尽可能能多的留留住游客客进入球球场，也也是扩大大客源的的途径之之一。六、投资资估算和和开发计计划（估估算内容容为高尔尔夫球场场建设+会员股股东的别别墅建设设）根据梨园园项目实实际情况况，项目目设计了了一套投投资方案案，对并并这套方方案进行行了分析析。

32、项目基础础指标如如下：用地面积积亩建筑面积积平方米小产权别别墅5971600000高尔夫球球场20033133554000会所面积积1050000总征地面面积26100注：会所所面积的的确定是是参考北北京地区区高尔夫夫球场会会所面积积得来，初步制制定会所所面积为为50000平方方米。1. HYPERLINK t _blank 项项目 HYPERLINK t _blank 投资资估算1.1 HYPERLINK t _blank 项目开发发成本估估算项目成本本估算单价(元元/亩，元/平平方米)/费率率（%）适用面积积（亩/平方米米）总成本（元）备注1.土地地费用28022000001.1 租地费费

33、用80019000152000000租地费用用8000元/亩亩*年1.2 地上附附着物补补偿费用用100000 1900019000000001万元元/亩1.3别别墅用地地150000050750000000小产权，20栋栋别墅土土地2.前期期工程费费2050000002.1勘勘察设计计费351500005250000含测绘、施工图图审查、国内设设计勘察察2.2报报批报建建费、临临时设施施费201500003000000含交评、环评、消检、电检、临水、临电、两项基基金（水水泥、砌砌体砖）2.3工工程监理理费0.6%150000100000000建安工程程费的00.6%，约1100万万元2.4招

34、招标代理理及造价价咨询1515000022500003.建筑筑安装费费61000000003.1小小产权别别墅1000010000010000000003.2会会所建设设3000050000 1500000000取50000平方方米计算算3.3 球场建建设费20033 3600000000 4.基础础设施建建设费10600000004.1园园林环境境费70150000105000000按经验数数值估计计单价4.2配配套设施施费301500004500000含热力交交换站、消防站站、人防防、地面面停车场场等4.3公公共设施施配套费费70300000210000000针对高尔尔夫球场场和别墅墅之外项项目用地地部分的的市政配配套4.4 高尔夫夫球场配配套700000000 项目（高高尔夫球球场+220栋别别墅）总总投资112881000001.1228亿元元1.2开发费费用估算算期间费用用项目费用用估算单价/费费率适