某商业街招商策划方案

1、龙湖花园商业街推广简案目录项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况主题式或特色经营类商业街的考虑项目商业业街的SSWOTT分析项目商业业街的市市场定位位项目商业业街招租租与销售售的初步步定价项目商业业街的整整合包装装与推广广项目商业业街的招招商工作作流程及及招商计计划项目商业业街对酒酒店及公公寓项目目的影响响项目商业业街的客客户资源源名册项目商业业街所在在区域商商业规划划及周边边商业物物业情况况（暂略）周边商业业物业情情况分析析龙湖社区区消费中中心商业业数据研研究说明：龙龙湖社区区消费中中心是第第二代社社区消费费中心的的典范，其主商商业业态态餐饮占占了整个个社区消消费中心心商业业业态业种种

2、的611%，形形成了以以餐饮为为特色的的鲜明的的个性。说明：在在餐饮为为特色的的龙湖社社区消费费中心里里，其铺铺面面积积配比显显然和其其经营业业态业种种有着十十分的吻吻合，其其1200平方米米以上的的铺面占占了总铺铺面的660%，显然这这是与本本区域的的经营业业态业种种相吻合合。说明：龙龙湖社区区消费中中心的租租金变化化区间比比较小，说明发发展商通通过合理理的商业业规划，能够全全面有效效的提升升本社区区消费中中心的所所有铺面面价值，使铺面面价值均均衡化，由于有有良好的的商业规规划，所所以尽管管龙湖社社区消费费中心的的地理位位置并不不十分理理想，但但是其铺铺面的商商业价值值并不低低，大多多集中在

3、在4150元元这个租租金范围围内。主题式或或特色经经营类商商业街的的考虑1.主题题式商业业街的功功能需求求及配套套条件（1）功功能需求求： 商铺铺分割空空间：要要求有足足够的层层高、径径深、开开间；统统一的装装饰外立立面；统统一的形形象展示示区，便便利的储储物及人人行通道道。 经营营环境：良好的的通风条条件；较较好的安安保秩序序；规划划合理的的停车位位；能进进行大型型展示活活动的场场所设置置 消费费环境：商业街街的整洁洁度；商商业街的的区域分分割明显显与否；商业街街的走向向；商业业街的网网点比例例 娱乐乐环境：在商业业街的集集中停驻驻点设置置相应的的娱乐健健身配套套设施。（2）配配套条件件：

4、便捷捷的交通通条件 金融融网点及及休闲设设施配置置 精神神堡垒的的塑造 主力力店与专专卖店的的搭配（3+11、4+1） 周边边商业的的互补性性 未来来区域商商业规划划2.主题题式商业业街的特特点（1）对对某一业业种进行行统一规规划经营营，在统统一业种种范围内内保证业业态的丰丰富与完完善（2）商商业街的的包装调调性基本本统一，商业街街的统一一管理有有利于业业种的经经营氛围围（3）商商业街的的传播形形象具有有个性化化、易记记忆、鲜鲜明性，商业街街的各个个区间又又具备丰丰富的商商业昭示示效应（4）与与相似的的专业市市场的比比较，主主题式商商业街更更具备观观赏、游游览、购购物的整整合能力力，同时时主题

5、式式商业街街更具有有专业市市场不可可比拟的的环境及及经营模模式，主主题式商商业街更更具发展展的空间间（有社社区商业业的延伸伸作支撑撑）3.主题题式商业业街的操操作要素素（1）一一个思路路：选定定一个明明晰的业业种作为为主题式式商业街街的推广广主题，并与周周边商业业物业形形成差异异性和互互补性（2）三三条主线线：推广线：围绕统统一主题题进行丰丰富多彩彩的个体体形象展展示活动动，实现现统一主主题多品品牌联动动；统一一主题多多细节产产品服务务；统一一主题多多商业场场景的优优势展现现。策略线：以引进进知名品品牌商家家及主力力店的配配置为核核心，同同时辐射射周边诸诸多专卖卖或特色色经营店店，制定定细分业

6、业态下商商铺分割割的售价价区间及及租金区区间。渠道线：强调从从专业市市场及区区域规模模性商圈圈挖掘客客源；强强调对连连锁及联联营类商商家的引引导；强强调对知知名品牌牌商家的的优惠政政策；强强调从相相关产品品商家联联盟中对对客户进进行引导导。（3）五五个环节节：定位、定定类、定定价、定定时、定定岗：4.主题题式商业业街的分分支特色经经营类商商业街三、项目目商业街街的SWWOT分分析（暂暂略）四、项目目商业街街的市场场定位（一）针针对四个个特性进进行项目目商业街街的市场场定位1.区域域组团商商业的差差异性：项目位于于渝北高高尚住区区组团，且新牌牌坊龙湖湖片区商商业渐至至完善，尤以餐餐饮类商商业构建

7、建渝北新新牌坊片片区特色色商业走走廊。但但随着市市场的成成熟，区区域商业业开发的的递增，政府规规划涉外外商务区区的延伸伸，主题题式商业业街（社社区第三三代商业业街的延延伸）必必将成为为区域商商业发展展的趋势势。2.区域域组团商商业的互互补性：在渝北高高尚住区区组团，商业的的发展不不仅仅是是娱乐休休闲的逐逐步完善善，还需需要文化化品位、时尚品品调作烘烘托，以以确保商商业街能能走热、走俏。因此商商业街的的推广定定位要对对周边的的单一商商业氛围围进行多多元素的的补充，引进有有品位、文化、竞争力力的商业业业态，特别是是具有知知名品牌牌的主力力商家。3.本项项目商业业的独特特性：与周边竞竞争性商商业相比

8、比，本项项目商铺铺分割面面积较大大，无论论跨度、径深、层高等等都体现现出需要要入住具具有一定定资金实实力和品品牌效应应的商家家。通过过项目四四星级酒酒店高档档商业物物业的支支撑，可可以营造造文化类类、酒店店式配套套服务型型商业街街以及项项目商业业街运用用的酒店店式管理理等创新新模式。4.区域域周边商商业环境境的完善善性：周周边邻近近高档社社区商业业街（龙龙湖水晶郦郦城、重重庆财富富中心等等），同同时有政政府办公公机构的的迁入，又临近近上丁企企业工业业园，并并且商业业街就近近生态公公园，为为项目商商业街的的环境增增加了生生态亮点点。但项项目周边边商业配配套还不不够完善善，交通通班次少少，客流流稀

9、少，缺乏商商业街的的娱乐、休闲配配套引导导系统。（二）、项目商商业街的的市场定定位1.定位位原则商业定位位原则须须考虑一一般原则则和个例例原则。一般原原则是所所有商业业物业在在进行市市场定位位时普遍遍遵循的的原则，个例原原则是结结合项目目特征和和区位商商圈特征征所符合合的原则则，具体体如下：（1）一一般原则则： 定位位要符合合时代和和区域特特征定位位应具备备稀缺差差异性和和互补互互动性的的特点定位位要体现现不同因因素的赢赢利性和和总体的的平衡性性定位位要在足足够的市市场接纳纳力之内内（2）个个例原则则：与区区域商业业发展同同向与区区域商业业有效缺缺口相吻吻合以中中心区消消费者需需求特征征为导向

10、向并考虑虑其实际际购买力力确保保该项目目前期营营销推广广的成功功及后期期的保值值能力和和增值空空间2. 项项目市场场客层定定位：（1）投投资者决决策分析析地段段和位置置仍然是是第一考考虑因素素，其次次分别是是交通便便利性、商业环环境、发发展商实实力、主主题规划划、价格格、广告告力度、配套设设施等。客户户存在购购买恐惧惧。对商商铺价值值造成影影响的因因素较多多，如：周边改改建、政政府规划划调整、区域竞竞争等等等。客户户的投资资特征和和动机非非常明显显。老客客户对购购买的影影响又比比较大。（2）客客户性质质分析经营营户。经经营户是是本项目目商业的的第一主主力客户户，该部部分客户户主要以以经营为为目

11、的，商业定定位、商商业氛围围的营造造和未来来商业发发展的区区域和趋趋势是他他们关注注的核心心，同时时也注重重商铺的的投资价价值和可可变现能能力。投资资户。投投资户是是本项目目商业的的第二主主力客户户，该部部分客户户主要以以投资为为目的，投资收收益率和和收益的的稳定性性是决定定他们是是否购买买的最主主要因素素，同时时商铺的的升值潜潜力也是是关注的的主要点点。（3）客客户区域域分析重庆庆市各主主力商圈圈商家为为主要客客户群。他们对对商业地地块位置置及周边边的商业业气氛已已经非常常熟悉，对区域域商业价价值有自自己的判判断。次要要客户群群体重庆庆市个体体品牌的的经营者者以及其其它区域域的投资资。（4）

12、客客户特点点：商业业意识强强，财富富意识浓浓厚，具具备高超超投资或或经商技技能；比较较讲信用用，但更更能追求求个人利利益；寻求求更大发发展，积积累更多多财富经营营商业的的同时更更注重文文化品位位3. 项项目主题题定位：北部豪布布斯卡（HOPPSCAA）国际复复合商业业街区注解解：“豪豪布斯卡卡”（HOPPSCAA）为欧美美国家先先进的商商业地产产模式，本质为为酒店HHOTEEL写字楼楼OFFFICEE停车场场PARRKINNG（生生态公园园）大大型综合合购物中中心SHHOPPPINGG MAALL商会COONVEENTIION国际公公寓APPARTTMENNT的复复合体。“豪布斯斯卡”（HOP

13、PSCAA）的选址址与兴建建有着严严格的要要求和标标准。首首先，HHOPSSCA豪豪布斯卡卡属于综综合性物物业，由由于对其其建筑密密度及容容积率有有特定的的要求，所以HHOPSSCA豪豪布斯卡卡一般分分布于城城市边缘缘地区，这样才才能使得得“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）建筑密密度降低低，以保保证有足足够的空空间实现现低密度度的建筑筑模式；同时，作为“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）必须有有大面积积的绿化化作为其其营造园园林景观观的基础础；此外外，“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）与城市市的经济济有着密密切的联联系，这这一切都都需要HHOPSSCA豪豪布斯卡卡与城市市之间必必须有快快速便捷捷

14、的交通通网络做做纽带，保证在在“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）内的人人员工作作的便利利性。“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）最大的的优势在在于资源源共生、聚合增增值。从从世界各各国大、中型城城市发展展的经验验可以看看出，城城市的发发展已经经走过了了功能单单一、条条块分割割布局的的时代，未来的的趋势是是以某一一突出功功能为主主导，复复合休闲闲、娱乐乐、住宅宅、文化化、旅游游等要素素的大体体量综合合性产品品。定位位分诉； 本项项目满足足豪布斯斯卡（HHOPSSCA）的条件件 选址址：项目目位于重重庆北部部核心CCBD圈圈层，享享有大面面积生态态绿地，且整个个项目的的容积率率较低，商铺空空间易分分

15、割，容容易形成成复合性性商业街街区特色色 符合合豪布斯斯卡（HHOPSSCA）的组成成元素：拥有四星星级商务务酒店、高档商商务办公公写字楼楼（紧邻邻上丁企企业工业业园）、生态公公园绿地地（动步步公园、社区园园林景观观）、涉涉外领事事馆、数数量较大大的停车车场、酒酒店式国国际商务务公寓、主题式式会所、酒店俱俱乐部、社区幼幼儿园、小学、中学等等。 需要要完善豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）的组成成元素：立体购物物中心、精品商商业艺术术馆、224小时时金融服服务、224小时时商业专专车服务务为满满足北部部CBDD高端人人群居住住、消费费、休闲闲、娱乐乐、社交交多种形形态的高高品质生生活需求求，为项项

16、目特身身量定出出复合商商业生活活系统；集公园园、公寓寓、商场场、写字字楼、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、会会所、幼幼儿园于于一体。集中体体现复合合商业街街区形态态。3.定位位分主题题：以项目东东西南北北四条街街作参照照东面：休闲商商业娱乐乐公园南面：街区购购物消费费公馆西面：精品美美食美肴肴中心北面：酒店商商务办公公及配套套服务专专区（三）、项目商商业街的的功能定定位及业业态划分分1功能定定位功能定定位：多多功能复复合商业业街区立体购物物公园+商务办办公+国国际时尚尚健身+文化视视听+科科技娱乐乐+个性性搜奇+美食餐餐饮定位依依据：重庆庆北部商商业规划划，重庆庆北部CCBD核核心区域域，营造造了复合

17、合商业街街区的规规划氛围围。社区区内外生生态环境境、社区区自身物物业的配配套规划划需要文文化+品品位的商商业项目目商业街街所属资资源配套套与国外外HOPPSCAA豪布斯斯卡商业业定位相相似，所所以要求求功能上上强调复复合和互互补性。2业态划划分（1）业业态规划划原则“铺铺铺临街、关联布布局、循循环消费费、资源源共享”理念和和模式。特色商商业荟萃萃、条块块清晰、功能齐齐全、方方便顾客客。业态态规划上上讲究关关联性，商铺与与商铺、商品与与商品之之间、商商品与服服务项目目、服务务项目与与服务项项目之间间推行循循环消费费理念。力求业业态有特特色性、均好性性。（2）划划分依据据：充分分考虑商商业街的的商

18、铺特特点及人人流引导导动线体现现复合性性商业街街的发展展优势融合合项目相相关高档档物业的的配套设设施，增增加文化化品位与与时尚情情调逐一一反映社社区商业业街的创创新性，提升商商业的价价值。（3）布布局建议议 以几几家主力力店为主主，多家家半力店店、专营营店、餐餐饮娱乐乐休闲及及商务休休闲功能能配套店店为辅的的商家组组合特点点。充分分考虑到到核心主主力店所所具备的的“磁极”与“锚固点点”对组织织人流所所发挥的的作用。建建议核心心主力店店应安排排在商业业街尽端端位置，通过主主力店的的“磁极效效应”，在设设计上应应尽量引引导购买买者能经经过所有有门店的的门口；半主主力店或或专卖店店的位置置可考虑虑安

19、排在在主要人人流路线线（如商商业街主主干道或或支干道道）而非非核心主主力店的的磁极点点上，形形成次级级人流，与主要要人流形形成交叉叉，吸引引购物者者穿行整整个商业业街；其它它休闲娱娱乐配套套及商务务休闲功功能店，作为重重要功能能补充，可将其其安置于于商业街街中相对对独立的的位置，减缓消消费者游游览过程程中的疲疲劳穿行行。（4）具具体划分分：以大型知知名主力力商家作作为项目目商业街街四个方方向的主主要招商商对象，形成商商业街每每个方向向的特色色招商与与互动、互补效效应，并并可吸纳纳更多同同品质的的中、小小商家进进驻，推推动整个个商业街街的发展展。南面面：规划划为大型型超市、银行、品牌药药店、中中

20、高档洗洗浴中心心（二楼楼）、知知名房屋屋中介店店、通信信服务中中心、中中式茶楼楼、医疗疗诊所、药膳料理理及其它它社区服服务配套套说明：选择择大型超超市作主主力店（2000050000平米米），为为南面街街区的商商轴核心心，容易易产生人人流车流流的聚集集效应，带来更更多招商商契机。 选择择大型商商家品牌牌将直接接决定整整个项目目的社区区地位与与整个小小区商业业的经营营档次。同时周周边零售售店也应应具有相相应的档档次与格格调，以以不破坏坏整个小小区商业业的氛围围与环境境。大型型超市将将引进重重庆新世世纪或者者人人乐乐、重百百等品牌牌美誉度度较高的的商家进进驻，以以形成本本物业的的商业龙龙头效应应，

21、拉升升本物业业的商业业定位，带动本本物业相相关小业业态商家家的入驻驻经营，从而促促进商业业街的形形象完善善和人气气递增。 大型型超市对对店面选选择严格格，特别别是径深深和跨度度，因此此南面设设超市需需拿一部部分车库库面积出出来，以以弥补铺铺面径深深的不足足（超市市径深至至少400米以上上适宜）东面面：规划划为综合合性娱乐乐中心（如餐厅厅、酒吧吧、Diiscoo、卡拉拉OK及及私人会会所的复复合体）、SPPA、美美容美发发研修中中心、纤纤体会馆馆、酒吧吧、音乐乐餐厅、精品家家饰、健健身理疗疗会所、咖啡厅厅（上岛岛咖啡）、西式式糕点（如荷兰兰屋）、运动休休闲物品品专卖、体育运运动俱乐乐部、艺艺术茶

22、吧吧、耍吧吧等说明： 东面面是整个个社区的的形象面面、拥有有高级会会所，相相邻动步步公园、高档社社区及政政府机构构等，因因此需要要综合性性休闲娱娱乐业态态作支撑撑，同时时东北面面有四星星级商务务酒店配配套，西西式餐饮饮及高品品质健身身中心也也能进行行合理的的业态衔衔接。东面面基本上上是底商商，商业业口岸潜潜力不容容低估。片区区消费客客群文化化品位、身份都都较高，所以精精品+文文化+运运动+音音乐类消消费商业业服务必必须保持持高品质质。西面面：规划划为美食食餐饮一一条街，大型中中餐店（如阿兴兴记大饭饭店、顺顺风1223）、各类品品牌特色色店（如如鹅掌门门、辣子子鸡、泰泰安鱼、泉水鸡鸡等）、各类品

23、品牌特色色小吃店店、各地地品牌风风味店等等。同时时辅助引引进相当当规模的的洗脚城城（二楼楼）、桑桑那按摩摩中心（二楼），以增增加餐饮饮的服务务配套需需要。说明：选选择美食食餐饮店店务求品品种与类类别相互互区隔，食客互互补，跳跳开相互互之间的的恶性竞竞争，形形成真正正的餐饮饮一条街街，并将将这条街街打造成成重庆市市社区商商业中有有名的一一条餐饮饮街区。西西面考虑虑与龙湖湖水晶郦郦城的业业态对接接，以增增加商业业街的人人气。西西面较好好的停车车位易于于运作餐餐饮及相相关配套套服务所所需。北面面：规划划为酒店店商务办办公、商商务休闲闲及配套套专区，主要有有24小小时金融融服务中中心、224小时时商务

24、专专车服务务中心（汽车出出租、汽汽车美容容、汽车车配件、汽车展展示）早早点（早早餐）服服务店、晚点（夜消）服务店店、办公公家什、办公器器材、健健身中心心、中等等经营类类公司办办事处、专业培培训中心心等。说明：北北面有四四星级商商务酒店店规划，所以相相应有商商务工作作休闲配配套。北北面紧邻邻上丁企企业工业业园，所所以配套套有办事事处、培培训中心心、金融融网点北北面配置置汽车类类系列性性服务，在服务务酒店商商务办公公的同时时也在提提升北面面街区商商业的附附加值。五、项目目商业街街招租及及销售初初步定价价（一）、项目商商业街的的定价依依据1.商铺铺投资的的必备条条件.人口口密集度度.人口口结构.日均

25、均人流量量、.消费费能力、.消费费结构、.商业业设施网网点数及及结构、.配套套设施结结构2.商铺铺投资者者关注要要素.商铺铺投资收收益的稳稳定性.投资资的商铺铺是否具具备长期期的升值值潜力.商铺铺投资是是否具有有高回报报率通常商铺铺的投资资回报率率为6%至112%.商铺铺的经营营出租在商铺投投资者中中，500%是自自己经营营，355%-440%用用于出租租，还有有10%左右的的是投机机商纯粹粹是为了了在买进进卖出中中赚取差差价。.公用用分摊面面积一般商铺铺的公摊摊面积占占建筑面面积的，因此此公摊面面积越少少越能吸吸引投资资者.返租租承诺.贷款款风险个人商铺铺贷款具具有比例例低、年年限短的的特点

26、。另外，银行对对商铺贷贷款者资资质的审审核比住住宅贷款款更严。当投资资者考虑虑贷款买买铺位时时，意识识到贷款款申请不不能通过过时，将将使项目目的销售售陷入困困境。3.本项项目商铺铺定价主主要考虑虑：.商业业物业销销售的目目标客户户（一般般为商铺铺经营者者、商铺炒炒家、商商业物业业投资者者）本项目适适宜以商商铺经营营者为主主，适量量有商业业物业投投资者作作补充。.商商业物业业投资方方式（一一般为大大型投资资商铺和和散户投投资商铺铺）由于项目目商铺分分割面积积大，适适宜采用用大型投投资商铺铺，而大大型投资资商铺一一般租金金较优惠惠。.商业业物业各各区位的的配套环环境项目东面面与北面面环境较较西面优

27、优先，南南面适中中，但由由于整个个商业街街位于支支干道，商业氛氛围非常常淡薄。.竞争争对手商商业物业业价格情情况龙湖水晶晶郦城、龙溪百百桂坊、财富中中心都是是项目的的竞争对对象，其其租金与与售价走走势将直直接影响响项目的的招商成成败。（二）、项目商商业街的的定价策策略.主导导策略将本本项目集集约性商商业与分分零商铺铺实行不不同的销销售政策策，是基基于产品品本身的的特征而而制定的的不同对对策，因因为分零零商铺可可以用分分零销售售的方式式快速实实现销售售，而无无需借其其他的销销售策略略，这样样就不会会给发展展商留下下后续管管理的事事情。由于于集约性性商业分分零销售售一是在在技术上上难度较较大，容容

28、易形成成较多的的死角，这样减减少整个个项目的的总体价价值，二二是商场场分零销销售后，经营十十分困难难，这将将直接影影响到整整个项目目其他区区域的商商业经营营，将对对整个项项目的商商业地位位形成较较大的冲冲击，在在此情况况下，应应将集约约性商业业进行转转化，使使其先对对大型主主力店、大型加加盟连锁锁店等大大商家招招租，就就能有效效避免上上诉情况况，从而而起到既既确保本本项目的的经济利利益，又又保障项项目良好好的社会会口碑与与美誉度度。散铺（中小型型投资商商户）策策略具体使用用政策：目的：让让市场相相信本项项目商铺铺巨大的的升值潜潜力，赚赚取本项项目开发发的超额额利润；最大程程度上消消灭本项项目条

29、件件稍差的的铺源，达到项项目的均均衡销售售。适用范围围：从产产品与市市场的角角度，本本策略实实质是一一个升值值保值策策略的一一种形式式，主要要适用于于价值处处于上升升期的物物业，本本项目正正是这种种不断上上升型物物业。针对对象象：采取取送车位位租售办办法，主主要针对对一次性性付款的的业主与与按揭期期在5年年以内的的业主，界定这这个范围围是为了了防止今今后几年年内整个个重庆楼楼市涌现现泡沫时时，将项项目的风风险降到到最低，损失降降到最小小。具体使用用注意事事项：此此策略在在宣传推推广过程程中，作作为本项项目的卖卖点之一一在广告告上亮相相，而不不作为主主推销售售策略，当销售售形式十十分利好好时，此

30、此策略将将不在公公示，具体操作作：在与与客户签签定正式式买卖合合同时，与一次次性付款款的业主主和按揭揭期在55年之内内的购铺铺客户同同时签定定车位赠赠送年限限协议书书，同时时将协议议书交到到公证机机关进行行公证，发展商商同时为为此提供供相应的的担保（后面的的这个环环节，发发展商也也可以省省略，如如果为了了确保公公信力与与策略的的权威性性，则需需要加上上后面这这个环节节）。集约性性、大型型投资商商户策略略具体使用用政策：先引进进主力商商家，在在主力商商家的选选择上，一定要要注意对对主力商商家的经经营品种种与档次次以及商商家的社社会知名名度与美美誉度进进行考核核，尽量量让商家家本身的的品牌就就能吸

31、引引投资者者的目光光。依据引引进商家家的情况况，以及及商家的的租金情情况与当当时的市市场销售售价格，确定商商场物业业的租售售价格，对主力力商家根根据其租租用面积积（10000平平米以上上）实行行低租金金并根据据具体情情况实行行一定年年限不增增加租金金增调部部分的费费用。（原则上上20000平米米以上可可考虑两两年内减减免租金金增调部部分的费费用半年年，30000平平米以上上可考虑虑两年内内减免租租金增调调部分的的费用一一年）（三）、项目商商业街的的定价方方式1.建议议本案的的市场租租售价应应遵循现现有区域域市场价价格，并并结合本本案在市市场中的的地位及及制定的的租售目目标，整整体价格格宜采取取

32、低开高高走的策策略。2.在效效益最大大化的前前提指引引下，建建议首期期平均租租价266288元/月月m2。并在一一定的租租售率节节点位置置价格作作适当上上调，直直到最后后平均租租价355-400元/月月m2。每次次升幅不不宜过大大，否则则将对后后期招商商形成价价格压力力。3.阶阶段租售售计划：本案可租租总面积积247742.8m22 m2，安排整整个招租租周期为为8个月月，招租租率855%以上上，平均均每月招招租面积积26229m2，依据据市场招招租控制制，特拟拟定本案案以下招招租计划划：招租阶段段20066年4月月20日日20066年6月月20日日20066年9月月20日20066年111月

33、200日20066年122月200日招租率020%55%75%85%4.项目目各区商商铺租金金定价表表表一： B区门门面租金金房号进深（mm)跨度(mm)层高(mm)套内面积积（m2)建筑面积积（m2)租金（元元/m2)租金总额额销控B1一楼233.89.4223.72239.64235,5112.000 二楼233.69.4221.84237.63184,2777.000 B2一楼233.811.22237.04253.91235,8440.000 二楼233.911.881282.42302.52185,4445.000 B3一楼233.87.1168.98181.01234,1663.0

34、00 二楼311.97.1226.49242.61184,3667.000 B4一楼233.87.9169.62181.69234,1779.000 二楼311.97.9226.49242.61184,3667.000 B5一楼233.811.44241.8259.01256,4775.000 二楼233.611.44238.17255.12184,5992.000 B6一楼233.87.1168.98181.01234,5225.000 二楼233.67.1167.56179.49183,2331.000 B7一楼233.87.7183.26196.3254,9007.000 二楼233.6

35、7.7181.72194.66183,5004.000 B8一楼233.87.855186.83200.13255,0003.000 二楼233.68188.8202.24183,6440.000 B9一楼233.811.335240.61257.74256,4444.000 二楼233.611.22233.45250.07184,5001.000 B10一楼233.87.1168.98181.01254,5225.000 二楼233.67.1167.56179.49183,2331.000 B11一楼233.87.7183.26196.3254,9007.000 二楼233.67.7181.

36、72194.66183,5004.000 B12一楼233.87.7183.26196.3254,9007.000 二楼233.67.7181.72194.66183,5004.000 B13一楼155.611.22176.96189.56285,3008.000 二楼155.611.22172.65184.94203,6999.000 B14一楼122.70019.778106.65114.24303,4227.000 二楼122.70019.778106.47114.05202,2881.000 B15一楼233.98191.2204.81357,1668.000 二楼233.98191.

37、2204.81234,7111.000 B16一楼233.88.3198.37212.49357,4337.000 二楼233.88.3262.28280.95236,4662.000 B17一楼233.87.6181.64194.57356,8110.000 二楼311.67.6240.16257.25235,9117.000 B18一楼233.88167.44179.36356,2778.000 二楼311.68229.04245.49235,6446.000 B19一楼233.88.3198.37212.49337,0112.000 二楼233.98.3198.37212.49234,8

38、887.000 B20一楼233.87.6181.64194.57336,4221.000 二楼233.87.6181.64194.57234,4775.000 B21一楼233.88167.44179.36335,9118.000 二楼233.88167.44179.36234,1225.000 车库通道道二楼222.68.1191.16204.77204,0995.000 B22一楼233.68165.04176.79335,8334.000 二楼222.68165.04176.79234,0666.000 B23一楼233.67165.2176.96335,8440.000 二楼222.

39、67165.2176.96234,0770.000 B24一楼211.28169.6181.67335,9995.000 二楼211.28169.6181.67234,1778.000 B2521.228.3175.96188.49336,2220.000 B2621.227148.4158.96335,2446.000 B2721.228169.6181.67335,9995.000 B2821.228.3175.96188.49336,2220.000 B2921.227148.4158.96335,2446.000 B3021.228169.6181.67335,9995.000 B31

40、15.994.965.7770.338281,9771.000 111559.44m2278,5033.000一楼租金金均价：30.8元二楼租金金均价：19.8元表二：B栋门面面租金房号进深跨度层高(mm)套内面积积（m2)建筑面积积（m2)租金（元元/m2)租金总额额销控B-127.55m7.255m7182.23200.11306,0003.000 B-227.66m8.244m7207.38227.72306,8331.000 B-324m9.077m7197.9217.31286,0884.000 B-427.88m9.055m6.1229.1251.57338,3002.000 B-

41、527.44m8.344m6.1208.45228.9337,5553.000 B-627.88m8.655m6.1219.01240.49337,9336.000 B-728m8.9mm6.1227.36249.66338,2338.000 B-827.88m4.711m5.4119.18130.87263,4002.000 B-923m12.558m5.4263.29289.12308,6773.000 B-10011.99m7.844m5.484.66892.999282,6003.000 21288.744m2均价:330.44元65,6625.00B栋总套内内面积：19339.119

42、m22B栋 总建筑筑面积：21229.336m22表三：A区门面面租金房号进深跨度层高(mm)套内面积积（m2)建筑面积积（m2)租金（元元/m2)租金总额额销控A-120.88m7.144m6.2148.5156.82304,7005.000 A-220.88m7m6.2145.6153.76304,6113.000 A-325.115m8m6.2201.23212.5255,3112.000 A-425.11m8m6.2200.8212.05255,3001.000 A-525.11m7m6.2175.7185.54254,6338.000 A-625.11m9.2mm6.2230.824

43、3.73256,0993.000 A-724.33m8.055m6.2195.7206.66255,1666.000 A-825.11m7m6.2175.7185.54254,6338.000 A-925.11m8m6.2200.79212.04255,3001.000 A-10042.11m7.455m6.2313.61331.18206,6224.000 A-11142.11m7m6.2294.7311.21206,2224.000 A-12242.11m8.3mm6.2349.43369.01207,3880.000 A-13314.88m7.1219.04231.31204,6226.

44、000 A-14423.66m11.22m4.8264.32279.13205,5882.000 A-15523.66m7.3mm4.8172.28181.93203,6338.000 A-166一楼233.6mm7.4mm4.8174.64184.42203,6888.000 二楼233.6mm7.4mm4.5174.64184.42183,3119.000 A-177一楼233.6mm7.3mm4.8172.28181.93203,6338.000 二楼233.6mm7.3mm4.5172.28181.93183,2775.000 A-188一楼233.6mm10.339m4.8245.1

45、2258.85256,4771.000 二楼233.6mm10.222m4.5241.37254.89205,0998.000 A-199一楼233.6mm9.555m4.8225.38238.01255,9550.000 二楼233.6mm9.555m4.5225.38238.01204,7660.000 A-200一楼233.6mm9.855m4.8232.46245.48256,1337.000 二楼233.6mm9.855m4.5232.46245.48204,9009.000 A-211一楼233.6mm10.552m4.8248.3262.21256,5555.000 二楼233.

46、6mm10.336m4.5244.55258.25205,1665.000 A-222一楼233.6mm9.7mm4.8228.92241.74256,0443.000 二楼233.6mm9.7mm4.5228.92241.74204,8335.000 A-233一楼233.6mm9.7mm4.8228.92241.74256,0443.000 二楼233.6mm9.7mm4.5228.92241.74204,8335.000 A-244一楼233.6mm10.553m4.8248.66262.59256,5665.000 二楼233.6mm10.338m4.5244.91258.63205,

47、1773.000 A-255一楼233.6mm9.7mm4.8228.92241.74256,0443.000 二楼233.6mm9.7mm4.5228.92241.74204,8335.000 81777.955m2201,3000.000一楼租金金均价:23.8二楼租金金均价:19.6表四：HBB门面租租金房号进深(mm)跨度(mm）层高（mm)套内面积积（m2)建筑面积积（m2)租金（元元/m2)租金总额额销控HB-1118.6684.2130.81151.38HB-222474.2151.23175.01HB-332484.2175.35202.92HB-442484.298.1131

48、13.56HB-552474.2227.37263.12356,0662.000 HB-662484.2175.35202.92357,0442.000 HB-772484.2175.35202.92357,0442.000 HB-882474.2150.15173.76HB-992484.2171.6198.58285,7448.000 HB-11042.2247.3554.5310.46359.272810,0059.00HB-11136.6658.14.5296.93343.62289,6221.000 HB-11230.5548.14.5247.41286.31288,0116.000

49、 HB-11327.9928.14.5226.19261.75277,0667.000 HB-11418.8898.14.5153.03177.09274,7881.000 HB-11520.0027.14.5142.15164.5274,4441.000 32766.711m2均价:29.88 69,8879.00总建筑面面积:247742.8m22租金均价价25.7元/ m2租金总价价63.58889万元元/月5.销售售价格定定位区域因素素比较分分析法区域因素素权重本项目地段0.355交通0.255人流0.155位置0.155开间0.1修正系数数1本项目商商铺价格格修正系系数表楼 盘修正系

50、数数已实现均均价（元/平平方米）本项目比比价修正正价格（元/平平方米）本项目平平均值（元/平平方米）本项目运用用类比分分析方法法，取与与本项目目商业相相接近或或相互影影响的社社区商业业销售价价格的加加权价格格，得出出本项目目平均值值在 元/平方米米。 从市市场因数数考虑，本项目目商业预预计在006年中中旬销售售 ，价价格会，修正后后的销售售价格在在 元/平平米左右右。 以上上价格分分析属于于静态价价格分析析，在对对商铺推推介过程程中，可可根据市市场对价价格的反反映，进进行动态态价格修修正，保保证认购购时的价价格符合合市场实实际，切切实做到到既能实实现销售售又能保保证合理理收益的的目的。项目商业

51、业街的整整合包装装与推广广（一）、项目商商业街推推广思路路：1.在推推广过程程中，用用新闻对对本项目目的地段段与地理理位置的的特征进进行定性性规划，用新闻闻在市场场中的客客观性与与公正性性，来对对本项目目区域位位置前景景进行规规划描述述，将能能有效增增加公众众的可信信度。本本项目推推广内容容，可以以建议媒媒体通过过对整个个版块描描述与政政府相关关部门采采访过程程中进行行表现。2.对本本项目“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）这个概概念，因因概念本本身就具具有新闻闻性，则则可建议议媒体在在地产版版快对这这个概念念进行炒炒做，从从概念的的推导，到概念念的支撑撑；从概概念的内内涵，到到概念的的外延；从

52、概念念的提出出，到概概念对整整个商业业市场的的巨大影影响力进进行逐步步描述。3.本项项目在推推广过程程中，重重点选取取对位本本项目的的知名品品牌商家家、有商商业文化化内涵的的商业机机构、有有高品质质商业服服务的外外地商家家、有连连锁或联联营的实实力商家家等客层层进行宣宣传推广广：4.不断断用准新新闻形式式强调本本区域区区域建设设与发展展的重大大利好新新闻，对对知名品品牌商以以及主力力店的进进驻等自自身信息息进行推推广，创创造销售售的时机机。5.通过过推广，向市场场展示本本项目的的发展商商是一个个低调务务实极具具社会责责任感与与使命感感的形象象，为发发展商后后期品牌牌美誉度度的打造造，奠定定良好

53、的的基础。（二）、项目商商业街的的具体推推广策略略1.先通通过新闻闻推广进进行亮相相项目媒媒体选用用策略采采取相对对集中性性策略进进行宣传传，建议议采用晨晨报与商商报相结结合的策策略。版版面选择择建议采采用整彩彩版硬性性广告与与大篇幅幅的软性性文章相相结合的的策略。2.在投投放时段段上，采采用阶段段性集中中策略。3.投放放内容上上，采用用新闻，软性文文章与硬硬广告三三结合的的策略，在阶段段性营销销调整期期，建议议采取以以软性文文章为主主的推广广策略。4.活动动营销策策略：因因为本项项目所倡倡导的理理念与项项目特性性，决定定了活动动营销在在本项目目推广中中，具有有极其重重要的地地位。本本项目活活

54、动营销销可以考考虑采取取以下方方式：AA、房交交会活动动；B、本项目目跨区域域展示活活动；CC、本项项目招商商洽谈会会；D、有关现现代社区区高档商商业街的的发展与与经营的的专家座座谈会等等活动；E、酒酒店商业业管理公公司在本本项目中中的作用用介绍会会；F、等5.活动动营销作作为本项项目营销销的一种种辅助手手段来运运用，通通过活动动营销来来弥补本本项目营营销推广广手段的的不足，同时为为本项目目的美誉誉度的打打造奠定定基础。6.在推推广原则则上，一一定要注注意与营营销目标标相结合合，同时时要与目目标客户户群的购购买习惯惯、购买买行为与与购买理理念相吻吻合，充充分强调调营销的的费效比比，用有有限的资

55、资金达到到目的，而不浪浪费发展展商的资资金资源源。（三）、项目商商业街的的广告推推广费用用及执行行计划由于项目目已有较较长时间间的商业业推广，可以不不按常规规广告推推广费用用比例来来作考虑虑；但鉴鉴于前期期招商不不理想，项目商商业街的的推广费费用建议议为800万左右右。1.广告告推广费费用比例例表名称费用比例例预计费用用投放量（频率）备注报媒26万元元12次（2次整整版、44个半版版、6个个竖1/4版）主要选用用重庆商商报或重重庆晨报报、（杂杂志为蓝蓝筹地产产等）户外16万元元（户外广广告牌、灯箱、刀旗、导示系系统、展展板、形形象墙等等）活动20万元元（包含房房交会、与商户户的洽谈谈会等）直邮

56、1.8万万元2万份招商手册册、DMM单2万元1.5万万份网络11万元元（公司网网站建设设和联系系搜房、焦点房房产网站站进行推推广）礼品1万元短信1.2万万元15万条条广告公司司代理费费用24万元元8个月（每月收收取月费费3万元元）费用收取取的工作作量包含含（商业业街的包包装推广广、酒店店及酒店店式公寓寓的包装装推广、公司网网站形象象平面设设计、公公司新机机构的VVI系统统及内部部编辑的的平面设设计等）预备费用用3万元合计80万元元2.项目目商业街街的推广广执行计计划（1）第第一阶段段(品牌牌推广期期) 执行行时间：20006年44月200日至20006年66月200日主要要任务：强化项项目商业

57、业街的感感知度，树立项项目品牌牌的认知知度 招租租目标：完成总总量的220% 广告告重点：以硬广广告为主主要形式式，并辅辅以软文文、SPP活动及及户外看看板的形形象广告告，以达达到项目目的市场场高关注注度与高高认同度度，把新新包装后后的项目目商业推推向市场场。参考软文文推广主主题：“豪布斯斯卡”重庆庆新商业业原点（焦点话话题访谈谈）（2）第第二阶段段（强销销期） 执行行时间：20006年66月月221日至至20006年99月200日主要要任务：有针对对性地向向目标客客户投放放广告，总结第第一阶段段广告效效果，强强力推广广，进一一步提高高市场占占有率并并引起市市场强效效关注。 招租租目标：完成总

58、总量的550%广告告重点：以针对对性的报报纸广告告、DMM直邮广广告，推推介活动动等方式式投放有有效广告告，同时时继续投投放一定定量的软软性宣传传文章与与新闻报报道，发发布招商商进展状状况，促促进客户户投资经经营情绪绪的提升升。（3）第第三阶段段（持续续期）执行行时间：20006年99月211日至20006年111月220日主要要任务：持续拉拉动市场场热度，积累客客户（现现有客户户及准客客户）。招租租目标：完成总总量的770%广告告重点：根据前前期广告告推广的的信息反反馈，调调整推广广策略，通过系系列形象象广告与与促销活活动，如如报纸系系列促销销广告层层层推出出，并以以形象广广告引导导出本案案

59、后期服服务的不不断完善善与具有有领先性性的办公公休闲商商业生活活新理念念。同时时进一步步检验市市场反应应，适度度调整本本案的促促销策略略，寻求求最佳方方式表现现本案的的优势，持续制制造市场场热点（4）第第四阶段段（尾盘盘期）执行行时间：20006年111月221日至至20006年112月220日 主要要任务： 以较较高的物物业与已已招租商商家知名名品牌，打造项项目形象象，稳定定客群，再度强强力销售售，以提提升本项项目市场场认知度度，形成成品牌与与项目的的综合提提升。招招租目标标：完成成总量的的80% 广告告重点： 本阶阶段应保保持一定定量的广广告投放放，推出出一系列列的优惠惠措施，并组织织一些

60、公公关促销销活动，唤起目目标客源源对剩余余单位的的关注兴兴趣，向向受众群群展开立立体推广广改势，同时加加大对锁锁定客户户进行定定期回访访，通过过客户之之的口碑碑对楼盘盘进行宣宣传3.项目目商业街街的包装装形象（1）项项目的卖卖点梳理理招商商环境项目目所在渝渝北区域域商业圈圈正在成成长状态态多个个高尚住住宅区正正在形成成，片区区组团已已成为重重庆的“富人区区”路网网建设渐渐趋完善善，各种种商业正正强势进进入片区区商业建建设有足足够的政政策倾斜斜度定位位相关产产业的市市场培育育已开始始并以初初具规模模招商商硬件低容容积率，大面积积生态绿绿地环绕绕，商业业街道路路宽阔大部部分底商商，商铺铺分割合合理