某蔬菜瓜果物流园商业计划书

1、PAGE 大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园蒲城园园区商业计划划书大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园蒲城园园区鸟瞰瞰图大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园蒲城园园区.酒酒店效果果图大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园蒲城园园区.沿沿街效果果图大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园蒲城园园区.水水果大厅厅效果图图大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园蒲城园园区.蔬蔬菜大厅厅效果图图PAGE 9目 录前言1项目概况况 33项目名称称3建设单位位3建设地点点3项目主管管部门 33项目规模模及投资资 3项目概述述3项目条件件5第二章 项目目定位策策略11一、项目目SWOOT分析析11二、项目目的形象象定位14三、项目目的推广广定位15四、项目目的客

2、户户定位15五、项目目核心卖卖点16六、项目目建设工工程进度度表188第三章 项目目销售策策略18一、项目目销售的的基本思思路118二、项目目销售排排期220第四章 盈利利模式221一、商业业地产盈盈利模式式211二、项目目价格策策略21三、项目目基础建建设内容容222四、项目目盈利测测算23五、市场场整体招招商宣传传方案27六、全程程销售中中开发商商所需配配合事项项28第五章 关于陕陕西农业业电子商商务中心心29第六章 关于全全国物流流园区概概况32第七章 关于市市场调研研36 大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园商业业计划书书前言陕西作为为农业大大省，由由于其南南北纵贯贯三个气气候带，陕北、关中、

3、陕南的的种植结结构和养养殖结构构各有特特色。但但是，与与全国其其他农业业大省相相比，如如山东、新疆等等省份，我们的的农贸发发展相对对落后。同时，陕西作作为大西西北承东东启西、联结南南北的枢枢纽，它它具有沟沟通整个个西部与与东部地地区交通通的重要要作用,商品集集散功能能强,发发展农贸贸流通有有着独特特的区位位优势。农业优势势、交通通区位优优势，需需要一个个载体促促进此优优势最大大化发挥挥。蔬菜菜瓜果物物流交易易园作为为这个载载体，能能够加强强农业产产业在区区域经济济的竞争争力，提提高产品品品质，还不断断调整农农业产业业结构，形成特特色农副副产品产产区、集集散地，产业体体系。这这样既可可以发挥挥农

4、户家家庭经营营成产成成本低的的优势，又可以以发挥批批发交易易中心这这个载体体将小规规模、小小生产变变成千家家万户的的大生产产，促进进我省农农贸发展展。可见见蔬菜瓜瓜果产业业物流交交易园是是新形势势下我省省农业产产业发展展的必由由之路。本项目大唐唐秦东蔬蔬菜瓜果果物流园园，致力打打造为一一个布局局合理，规模化化、系统统化、科科学化运运作的农农产品物物流交易易园区。随着社社会经济济发展以以及全球球信息化化和网络络化的蓬蓬勃发展展给社会会各领域域带来前前所未有有的冲击击。本项项目计划划连锁经经营，并并建立陕陕西省农农产品电电子商务务中心。大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园，分设蒲城城园区，延安园园区，汉汉

5、中园区区，宝鸡鸡园区44个园区区，总投投资200亿。四个个蔬菜瓜瓜果物流流交易园园区进行行连锁经经营，资资源共享享，信息息互通，大力推推动陕西西省农产产品的输输出及外外部资源源引进。连锁经经营被称称为是“现代流流通革命命”的两大大标志之之一。20世世纪中期期以后,现代连连锁经营营在发达达国家取取得普遍遍成功,世界上上最大的的商业零零售企业业美国沃沃尔玛公公司20000年年销售总总额达到到1 9913亿亿美元,超过通通用汽车车公司,其中的的奥秘之之一就是是发展连连锁经营营。连锁锁经营是是适应现现代化生生产方式式与消费费方式的的新型商商业形态态，是一一种先进进的组织织形式和和经营形形式，目目前，国

6、国际连锁锁业的发发展出现现了大型型化、国国际化和和专业化化的趋势势，行业业领域也也越来越越广泛。实践证证明，连连锁经营营已经成成为当今今世界最最富有活活力，发发展最迅迅速的一一种经营营方式。陕西省农农产品电电子商务务中心，必须顺顺应信息息化浪潮潮的发展展趋势,尽快构构建起覆覆盖全省省、辐射射西北、连接全全国、沟沟通世界界的电子子信息平平台,提提高农业业信息化化，在陕陕西东部部地区率率先实现现农业现现代化。本项目目建成后后将降低低农产品品流通损损耗，节节约流通通费用，提高农农产品流流通领域域的商品品质量，确保消消费安全全的需要要。长期期以来，农民对对市场供供求信息息的获取取渠道单单一，手手段缺乏

7、乏，滞后后失真现现象严重重，赶不不上市场场变化，导致农农产品物物流的流流向带有有盲目性性，流程程不合理理，这是是造成途途损严重重影响流流体保值值增值的的重要原原因。要要改变这这种状况况迫切需需要建立立完善的的信息采采集、加加工整理理和信息息发布体体系。项项目通过过建设蔬蔬菜水果果批发市市场和农农产品电电子商务务中心，鼓励农农民进入入市场交交易，这这样可以以获取大大量的市市场信息息，可以以使众多多的交易易对象聚聚集在一一起，产产生“供求竞竞价”效应，可以最最大限度度保证价价格合理理，达到到保护农农民利益益、促进进农产品品流通的的目的。大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园的建建成，传传统与现现代的结结合，

8、必必将成为为行业标标杆，加加快我省省农贸经经济的发发展。第一章：项目概概况一、项目目名称：大唐秦秦东蔬菜菜瓜果物物流园蒲城园区区二、建设设单位：陕西庆庆雅工程程建设项项目管理理有限公公司三、建设设地点：蒲城县县东城大大道与朝朝阳路东东段十字字西南角角四、项目目主管部部门：中中国西部部开发促促进会陕陕西代表表处五、项目目规模及及投资预预算：占占地3000亩，投资金金额5亿。六、项目目概述：国家“十十三五”计划纲纲要中再再次提出出要进一一步加快快农产品品流通设设施建设设。农产产品流通通设施是是农产品品流通的的载体，是连接接农业生生产和城城乡居民民生活消消费的重重要环节节，也是是社会基基础设施施的重

9、要要组成部部分。因因此，加加快农产产品流通通设施建建设，实实现农产产品流通通的现代代化，对对发展农农村经济济，增加加农民收收入，扩扩大就业业，开拓拓农村市市场，提提高农业业产业化化经营水水平，具具有十分分重要的的意义。根据国家家“十三五”计划纲纲要的要要求，“十三五”期间农农产品流流通设施施建设的的目标是是：通过过对现行行批发市市场经营营体制和和管理体体制的改改革，从从根本上上改变农农产品流流通设施施建设落落后的局局面。加加快农产产品储藏藏、加工工和营销销设施建建设，促促进鲜活活商品的的跨区域域流通，做到常常年供应应，四季季不衰，提高农农产品的的附加值值，积极极发展各各类农产产品流通通组织，提

10、高农农产品流流通组织织化程度度，为解解决我国国农产品品流通不不畅，解解决农产产品卖难难问题，降低流流通成本本，提高高流通效效率创造造条件。同时， HYPERLINK t _blank 蒲城县商商务局编编制的 HYPERLINK t _blank 蒲城县商商贸服务务业发展展规划（20011-20220年）绘制了了本县商商贸服务务业十年年发展蓝蓝图。以以“城内大大超市、城郊大大市场、城外大大物流、社区便便利店”的布局局为重点点，推进进“13115”工程建建设，构构建三级级商业区区为依托托的整体体发展战战略框架架，形成成我县商商贸经济济发展的的新格局局，必将将推动我我县商贸贸经济上上一个新新台阶，进

11、一步步稳固渭渭北商贸贸物流中中心地位位，服务务区域经经济发展展 HYPERLINK t _blank 蒲城县现现较有规规模的农农产品批批发市场场1家， HYPERLINK t _blank 蒲城县祥祥塬蔬菜菜瓜果批批发市场场占地面面积800余亩，经营门门店和摊摊位仅4400个个。同时时，蒲城城县作为为陕西的的人口大大县、果果品大县县，拥有有80万万人口，果林面面积500万亩，其中苹苹果255万亩，酥梨117万亩亩，特色色时令水水果8万万亩，建建成无公公害绿色色果品基基地155万亩，年产果果品5亿亿公斤；是陕西西最大的的果品生生产基地地，是全全国果品品生产百百强县之之一，是是国家农农业部命命名的

12、全全国酥梨梨之乡。蒲城县县也是陕陕西的瓜瓜菜大县县，瓜菜菜面积已已发展到到10万万亩，其其中大棚棚西瓜66万亩，年总产产18多多万吨；各类拱拱棚菜33.4万万亩，年年总产110.22万吨；日光温温室30000棚棚，年总总产1.2万吨吨以香菇菇、蘑菇菇为主的的食用菌菌生产已已发展到到20000万袋袋。无论论作为产产地销售售市场还还是销地地销售市市场，目目前的市市场环境境都无法法满足蒲蒲城作为为果蔬大大县的发发展。一个布局局合理、设施先先进、功功能齐全全、交易易规范的的蔬菜瓜瓜果物流流交易园园区的建建设，对对于蒲城城县目前前的农贸贸经济发发展迫在在眉睫，具有巨巨大推动动作用。项目条件件一）蒲城城经

13、济发发展概况况蒲城基础础情况：蒲城县县位于陕陕西省 HYPERLINK t 关关中平原原东北部部，属 HYPERLINK t 渭渭南市管管辖。东东临 HYPERLINK t 大荔荔县、 HYPERLINK t /_blank 澄城县县；西接接 HYPERLINK t 富平县县；北依依 HYPERLINK t 白水县县、 HYPERLINK iew/440586.htm 铜川市市；南靠靠 HYPERLINK t 临渭区区。东西西长522.8千千米，南南北宽447千米米。下辖辖17镇镇，3559个行行政村，总人口口87万人，为陕西西第一人人口大县县。总面面积15585平平方公里里，为渭渭南市面面积

14、大县县，也是是农业大大县。有有酥梨之之乡美誉誉。经济运行行情况：21004年，全全县共有有规模以以上工业业企业337户，其中中中央企业业3户，省属企企业2户户，县属属企业332户；重工业业12户户，轻工工业255户。共共涉及电电力、煤煤炭、建建材、纺纺织轻工工、食品品、农副副产品加加工、农农药、造造纸及纸纸制品、烟花爆爆竹、机机械制造造、精细细化工等等多个产产业。11-111月份，全县新新增规模模以上企企业8户户，规模模以上工工业总产产值完成成1422.9亿亿元，同同比增长长2.77%。112月底底规模以以上工业业总产值值完成1160亿亿元，同同比增长长4.88%，工工业固定定资产投投资完成成

15、85亿亿元。粮粮食作物物1644万亩，总产552万吨吨，其中中夏粮889万亩亩，夏粮粮生产在在严重干干旱的自自然灾害害下，获获得277万吨的的好收成成。秋粮粮种植面面积 775万亩亩，总产产值255万吨，平稳增增长。项目建设设：牢固固树立“抓项目目就是抓抓发展”的理念念，以项项目为抓抓手，加加大工作作力度，推动了了一批生生产性项项目实施施，以此此拉动产产业发展展。工业业固定资资产完成成78.7亿元元，1880万吨吨甲醇项项目一期期已完工工，100万吨石石油压裂裂支撑剂剂、万德德科技、达能新新材料等等项目已已经投产产，大美美科技、兴盛饲饲料等项项目已投投产，重重车车桥桥零部件件、瑞鹰鹰新材料料、

16、大运运石化油油库建设设项目进进展顺利利。农业业装备逐逐年提高高，通过过大力实实施“兴机富富民”工程，20114年争争取农机机购置补补贴资金金28000万元元，完成成农机购购置补贴贴资金119300.1995万元元，收益益农户224133户，补补贴农业业机械、机具779566台。完完成机收收1400.2万万亩，机机播1553万亩亩。园区建设设：进一一步完善善工业布布局规划划，确定定了全县县煤化工工业园和和蒲城工工业园两两大园区区产业定定位和用用地规模模。加快快园区基基础设施施建设，着力提提高园区区承载力力。目前前两大园园区累计计完成基基础设施施投资66.2亿亿元，入入驻企业业45户户，煤化化工、

17、农农药、饲饲料、精精细化工工、新材材料等产产业已初初具规模模，并产产生集聚聚效应。农业方方面省级级现代农农业园区区6个，市级现现代农业业园区33个。全全县233个镇已已申报现现代农业业园区227个。招商引资资工作：围绕农农业、煤煤化工、精细化化工和新新型建材材、等产产业，进进一步加加强工业业招商工工作，在在一些产产业和区区域取得得较大发发展。进进一步强强化工业业招商基基础性工工作，依依据产业业发展框框架、重重点产品品延伸链链条，加加强信息息收集于于对外联联系，强强化重大大工业投投资信息息的共总总推进。不断创创新招商商方式，采取叩叩门招商商，以企企引企等等形式，提高招招商实效效。20013年年以

18、来，全县共共策划包包装工业业项目1127个个，签约约52个个，开工工建设447个，到位资资金500亿。产业结构构调整方方面：农农业方面面，把培培育和发发展农业业龙头企企业作为为调整和和优化农农业结构构，推进进农业产产业化经经营的重重点，加加强组织织领导，加大工工作落实实力度。大力发发展果业业、畜牧牧业、设设施农业业、特色色种植、手工加加工业等等产业，各级龙龙头企业业销售守守护233.344亿元，固定资资产122。988亿元，总资产产20.43亿亿，带动动农户110万户户。工业业方面一一是淘汰汰落后产产能取得得明显效效果，坚坚决关停停小水泥泥，小造造纸企业业等落后后产能，下大力力清理整整顿石灰灰

19、石资源源乱开才才现象。先后淘淘汰关停停水泥产产能3000万吨吨以上，2822家3334孔白白土灰窑窑全部关关闭拆除除。二是是推动企企业技术术进步，支持引引导企业业加强技技术改造造，提高高企业技技术装备备水平。去年以以来，美美邦农药药、银河河纺织等等15户户企业争争取技术术改造和和创新贴贴息资金金20000余万万元，全全县完成成技改投投资3亿亿元。三三是非公公经济快快速发展展，县政政府先后后出台了了“关于加加强信用用管理体体系的知知道意见见”“挂怒怒加强继继荣机构构与担保保公司合合作的意意见”等文件件，着力力破解融融资难题题。中小小企业信信用数据据已采集集15000户企企业细腻腻，成立立中小企企

20、业担保保公司11户，小小额贷款款公司11户，近近年来累累计为企企业融资资3亿元元。保障措施施房方面面：不断断加强经经济运行行综合协协调能力力，责任任目标考考核力度度加大，将考核核指标分分解到相相关部门门，并强强化目标标的跟踪踪督导，14年年8月由由两办督督查室牵牵头，召召开贯彻彻落实“决定”推进会会；搭建建政府、银行、企业沟沟通平台台，确保保工业发发展资金金需求。组织召召开优质质企业资资源、新新政长点点项目及及银行产产业头像像政策信信息发布布会。企企业流动动资金贷贷款银企企对接会会等。深深入企业业，了解解生产经经营存在在的困难难和问题题，帮助助 企业业争取落落实技术术改革等等方面的的税费优优惠

21、政策策和扶持持资金，帮助企企业开足足马力，扩大生生产和销销售。蒲城经济济发展存存在主要要问题：工业主要要有总量量偏小，发展不不优、不不快，结结构不尽尽合理；受宏观观经济发发展影响响，主要要工业价价格明显显下降，中、省省企业欠欠产较大大，工业业增长乏乏力。项项目建设设受资金金、土地地审批手手续等制制约，园园区基础础设施建建设滞后后。农业业由于受受自然环环境、基基础条件件以及传传统思想想制约，存在主主要问题题一是农农资价格格较高，生产成成本增加加，效益益低下；二是外外出务工工人员偏偏多，造造成农村村劳动力力短缺和和农业科科技推广广难度加加大。三三是农业业化水平平相对较较低。涉涉农企业业规模小小，带

22、动动力不明明显；四四是缺乏乏职业农农民，知知识老化化，与当当前发展展要求差差距较大大。三）综述述从上述经经济情况况和问题题来看，大力发发展经济济，调整整产业结结构，解解决就业业，加快快蒲城建建设，努努力提高高居民生生活水平平，社会会发展等等方面值值得我们们注意。本项目目位于位位于蒲城城县东城城大道与与朝阳路路东段十十字西北北角与西西南角，致力于于发展为为大型新新型综合合物流园园区，不不断汲取取广州、山东的的建设及及市场运运营经验验，做好好农业引引进输出出工作，大力促促进蒲城城农贸经经济发展展。同时时也为当当地就业业问题贡贡献力量量。本项项目对当当地农贸贸必将是是蒲城经经济发展展的最大大受惠者者

23、。 大唐秦东东蔬菜瓜瓜果物流流园.蒲蒲城园区区建设项项目，围围绕蒲城城县的商商贸业务务发展规规划， 致力于于推动蒲蒲城县农农贸经济济改革与与发展。蒲城县县距省会会西安1110公公里，交交通便捷捷，西延延、西韩韩铁路，渭蒲、西禹禹公路纵纵横贯通通。西禹禹高速公公路在蒲蒲城境内内设有33个出口口，交通通便利，对于蔬蔬果批发发市场的的发展来来讲，有有利于果果蔬产品品的运输输，推动动市场的的高速发发展。 HYPERLINK t _blank 蒲城县880万人人口，较较有规模模的农产产品批发发市场仅仅1家，祥塬蔬蔬菜瓜果果批发市市场.城城乡零售售物流园园区4个个分别是是腾达蔬蔬菜副食食市场、古镇蔬蔬菜市

24、场场、惠源源蔬菜市市场和罕罕井蔬菜菜副食市市场。这这些传统统市场存存在众多多问题：1、缺乏乏科学规规划，布布局不合合理，发发展不平平衡。22、规范范管理难难度大，脏、乱乱、差问问题突出出。3、市场设设施陈旧旧老化，功能不不全，存存在严重重的安全全隐患。这些问问题制约约了蒲城城县果蔬蔬优势的的充分发发挥，迟迟滞了优优质化、专业化化、区域域化发展展进程，也影响响了农业业产业化化的快速速发展。一个布局局合理、设施先先进、功功能完善善、交易易规范的的蔬菜瓜瓜果批发发市场的的建设，对于蒲蒲城县目目前的农农贸经济济发展迫迫在眉睫睫，具有有巨大推推动作用用。另外果蔬蔬物流园园区是社社会流通通体系中中重要的的

25、组成部部分，也也是反映映一个地地区建设设水平、管理水水平、生生活水平平乃至文文明形象象的重要要窗口。蔬菜瓜瓜果批发发市场作作为联系系生产者者和消费费者的纽纽带，其其产销主主渠道作作用日臻臻突出。市场建建成后，一是能能够吸引引周边地地区大批批客商前前来开展展蔬菜瓜瓜果的经经营销售售业务，扩大蔬蔬菜瓜果果的市场场销售，有效增增加农民民收入。二是淡淡旺互补补、南北北互补，吸引省省内外大大型果蔬蔬经销商商、代销销商进入入市场，通过冷冷藏冷冻冻、加工包装装、避旺旺就淡，可均衡衡市场供供应，提提高产品品附加值值，提升升市场的的收益。三是能能够及时时向农户户反馈市市场供求求信息，指导农农户按市市场需求求调整

26、种种植结构构，生产产适销对对路的优优质产品品，使生生产的蔬蔬菜瓜果果不但能能够卖掉掉，而且且卖的好好、效益益高，促促进蔬菜菜瓜果产产、供、销有机机结合，增加农农民收入入。建设新型型的蔬菜菜瓜果综综合批发发市场，优化产产业结构构，对于于蒲城农农贸发展展很有必必要，是是一项重重要的民民生工程程。第二章：项目定定位策略略一、项目目SWOOT分析析1、项目目优势分分析：优势一：本项目目地理位位置得天天独厚，位于渭渭蒲高速速蒲城出出口，蒲蒲城县东东城大道道与朝阳阳路东段段十字西西北角与与西南角角，四通通八达，交通极极其便利利，为物物流园区区后期运运营服务务提供高高效便捷捷的支持持。地形形地貌简简单规整整

27、，距离离市中心心不远，周边住住宅等配配套基本本完整，供水、供电、通讯、交通等等基础设设施配套套完善，能满足足建设要要求。具具有很好好的商业业开发价价值。（蒲城的的公路交交通发达达，城乡乡相连、乡村互互通、四四通八达达，具备备快捷的的交通运运输网络络。境内内有 HYPERLINK 国道道主干线线西禹高高速公路路、渭蒲蒲高速公公路；省省道二级级公路三三条）优势二：本项目围围绕蒲城城县的商商贸业务务发展规规划， 致力于于推动蒲蒲城县农农贸经济济改革与与发展，力争成成为蒲城城县经济济的另一一个增长长点。 HYPERLINK 蒲城县商商务局编编制的 HYPERLINK 蒲城县商商贸服务务业发展展规划（2

28、0011-20220年）绘制了了本县商商贸服务务业十年年发展蓝蓝图。以以“城内大大超市、城郊大大市场、城外大大物流、社区便便利店”的布局局为重点点，推进进“13115”工程建建设，构构建三级级商业区区为依托托的整体体发展战战略框架架，形成成我县商商贸经济济发展的的新格局局，必将将推动我我县商贸贸经济上上一个新新台阶，进一步步稳固渭渭北商贸贸物流中中心地位位，服务务区域经经济发展展。优势三：物流园园区在一一定范围围内，在在政府规规划上具具有唯一一性，本本区域内内不存在在其他直接接的竞争争对手。本项目目为3000亩的的综合性性物流园园区，致致力打造造为西北北最大的的农副产产品冷链链物流园区区。 H

29、YPERLINK t E:新世界素材_blank 蒲城县是是80万万人口的的大县，而现有有农产品品批发市市场只有有1家，祥塬蔬蔬菜瓜果果批发市市场等44个城乡乡零售物物流园区区。这些些市场大大多存在在规划不不合理，交通堵堵塞严重重，卫生生状况差差，存在在严重的的安全隐隐患。现现有的市市场环境境根本无无法满足足本县的的生活发发展需求求，制约约了城区区的发展展和经济济社会发发展。优势四：综合合性物流园园区作为为新兴的的不动产产投资产产品，目目前其开开发尚处处在起步步阶段，尚未形形成大规规模的开开发，形形成综合合型物流流园区的的开发热热潮。本本项目从从规划布布局、项目定定位、品品牌整合合、全案案推广

30、、物业服服务上引引入国内内行业精精英，自自建专业业团队，将为广广大投资资者、创创业者、经营者者提供最最丰厚的的回报，最贴心心的服务务，最有有力的支支持。优势五：投资物流流园区具具有稳定定的投资资回报，是长期期稳定的的商业投投资项目目。本项项目不仅仅承载县县内农副副产品的收收购交易易、仓储储配送、物流运运输，还还致力于于引进输输出省内内外商品品吞吐， 提高高商品流流通效率率，吸引引更多农农副产品销销售大户户，都将将为项目目带来不不可估量量的收益益。优势六：物流流园区的的主要产产品形态态为铺位位，具有有面积小小，总价价低的显显著特点点，投资资门槛低低，可以以吸引众众多中小小投资客客的投资资。2、项

31、目目劣势分分析劣势一：目前商商业氛围围集中在在较传统统的老城城区市中中心，在在规划及及品牌营营销上要要下更大大功夫，以发展展的眼光光引导投投资者，以完善善的配套套设施吸吸引投资资者。劣势二：市场的的繁荣需需要时间间、周边边成熟的的配套及及稳定消消费群体体蕴育需需要一定定的时间间。劣势三：本项目目商业体体量相对对较大，资金方方面存在在一定压压力。3、项目目机会点点分析机会一一：时机机好。在在市场化化开发和和经营的的现有物物流园区区基础上上，有足足够的空空间做物物流园区区升级换换代的模模式，并并形成一一个行业业标杆。机会二：政府支支持。从从总体上上看，本本项目具具备了政政策优势势、区位位优势、定位

32、优优势、市市场优势势等诸多多优势，在具体体的招商商营销策策略方面面政府支支持将起起到不可可替代的的作用。机会三：市场刚刚性需求求的产物物。蒲城城现在尚尚无一个个较规范范化、标标准化、设施完完善配套套、交易易方式先先进、货货物吞吐吐量较大大的综合合物流园园区，不不仅影响响了居民民正常的的采购需需求，周周边农户户的经济济发展，还影响响了城镇镇的规范范化发展展。本项项目位于于高速出出口，是是蒲城的的东大门门，未来来农业经经济、人人流、商商品流、信息流流的主要要集散地地，可带带动相关关产业和和基础设设施的发发展，利利于产业业结构的的优化和和提升。机会四：本项目目是一个个功能设设施配套套齐全、服务效效率

33、高、交易规规模大、交易综综合品种种齐全、产品质质量安全全可靠、服务辐辐射范围围广、管管理手段段先进、可适应应现代流流通业发发展要求求的大型型综合性性物流园园区，消消费者的的日常起起居、买买卖经营营、餐饮饮住宿、商务办办公各方方面，均均能在此此得到满满足，优优质服务务、人性性化管理理、立体体宣传都都将使本本项目超超越普通通物流园园区，成成为蒲城城周边乃乃至陕西西省综合合物流园园区的一一个里程程碑。4、项目目威胁点点分析项目目前前最直接接的竞争争对手是是渭南市市的关中中大红市市场威胁胁，它规规划占地地12000亩，总建面面1600万平米米，总投投资500亿元。目前一一期已经经开发，但因为为多种因因

34、素，目目前的开开发处于于半停滞滞状态，项目进进展缓慢慢。关中中大红市市场若成功运营营后对我我们项目目将是最最大的威威胁。二、项目目形象定定位打造西北北大型农农副产品品冷链物流流园关键字“原生态态果蔬物物流园区区”、“互联网网+农产产品”、“冷链物物流”“农产品品O2OO交易模模式”“采购批批发冷藏藏仓储物物流一体体化”三、项目目推广定定位：在推广上上将本项项目定为为民生工工程，突突出本案案的公益益形象与与市政配配套的性性质，为为本案的的销售与与招商工工作的开开展垫定定基础。整体推推广工作作以线上上推广（网络、微信公公众号、Appp）为主主，以线线下推广广（营销销中心、户外广广告牌、宣传单单页、

35、报报纸、宣宣传片等等）辅助助。1政政企共建建、财富富盛市此为主线线，以增增强市场场的信心心。2财富富新聚点点突出本项项目的前前景优势势，是未未来城市市发展的的重心，商业财财富的新新聚点。3本本项目是是政府在在城市发发展中规规划，由由企业兴兴建的民民生配套套工程。 HYPERLINK 蒲城县商商贸服务务业发展展规划（20011-20220年）绘制了了本县商商贸服务务业十年年发展蓝蓝图。以以“城内大大超市、城郊大大市场、城外大大物流、社区便便利店”的布局局为重点点，本项项目就是是其中一一个实践践点。4.高、大、全全高：规划划上的高高起点，设计上上的高品品质；大：规模模大、面面积大；全：品种种齐全，

36、全能商商业；四、项目目客户定定位本案目标标客户群群体为：未来主主要的客客户群以以蒲城农农户商户户为主，其次辐辐射周边边县城：富平、大荔、澄县、白水、渭南等等地，边边缘辐射射到延安安、铜川川以及陕陕甘宁新新疆西北北等地。1、自自营性客客户（1）县县城原有有商户为为拓展经经营规模模而购买买者；（2）省省外大型型果蔬经经销商、代办商商；如：港澳台台水果等等进口水果经销销商；（3）有有资金欲欲从事商商业经营营的客户户（餐饮饮、住宿宿、快递递）；（4）在在外打工工现回家家经商者者。2、投资资性客户户：（1）原原有商户户利用手手中盈余余资金进进行投资资；（2）政政府企事事业单位位公务员员进行资资产保值值升

37、值投投资；（3）县县城内企企业老板板、个体体户老板板投资；（4）周周边县市市城乡农农户进城城投资者者；（5）外外地长期期经营农农副产品品的大经经销商投投资；（6）在在外工作作人员回回乡投资资者。五、项目目核心卖卖点1、响应应国家三三农政策策 促进进农业高高速发展展项目的开开发符合合国家“十三五五规划”在农业业方面所所提出的的政策，吻合“农业供供给侧改改革”中提出出的改革革农产品品价格形形成机制制，加强强农产品品流通设设施和市市场建设设。同时时获得了了蒲城县县当地政政府的全全力支持持。坐拥农业业产业基基础 填填补市场场交易空空白陕西属于于农业大大省，关关中有又又有果蔬蔬大区之之称，蒲蒲城拥有有百

38、万亩的水水果蔬菜菜产业基基地，周周边县市市拥有千千万亩绿色色健康无无公害农农产品，如此庞庞大的农农产品基基地需求求一个大大型农副副产品物物流园区区。规模庞大大设计领先先 打打造西北北标杆市市场本项目占占地3000亩地地，规模模在整个个西北区区域的现现有建成成农副产品市市场为最最大，引引入最先先进的规规划理念念，按照照可持续续发展思思路进行行统一布布局，旨旨在打造造成为整整个西北北最具标标杆的农农副产品品物流园园区。功能齐全全业态丰丰富 引进金金融保险险配套集采购、交易、批发、冷藏、仓储、物流66大功能能为一体体的创新新型农副副产品物物流园区区。匹配配金融系系统服务务、电子子交易服服务、优优化保

39、险险服务，检验检检测服务务，提高高产业链链流通安安全效率率和效益益。全程物流流配套服服务 线上线线下同步步交易交易双方方下单后后由专业业人员跟跟踪物流流配套服服务，线线上线下下协同完完成交易易全过程程，通过过线上大大数据分分析，打打通上下下游产业业链信息息，扩大大流通范范围，简简化运输输流程，节约社社会资源源，增加加农民收收入。冷链物流流实时监监控 引领行行业发展展趋势 创建西西北地区区最大的的冷链仓仓储，集集中冷藏藏冷冻跨跨季节水水果，满满足市场场的长期期需求。启用冷链链物流实实时监控控，减少少农产品品仓储、运输流流通环节节中的损损耗，提提高消费费者的食食品质量量，争先先担当行行业发展展领头

40、羊羊。六、项目目建设工工程进度度表项目工期20166年8至12月20177年2月至220188年2月20188年3月至220188年6月20188年8月项目前期期工作土建工程程装饰工程程验收交付付使用第三章：项目销销售策略略一、项目目销售的的基本思思路1、项项目销售售推出顺顺序的安安排：通通过对项项目的细细致分析析，综合合多方面面学习的的经验，认为本本项目采采取“商铺摊位”的销售售模式对对本项目目最为有有利：（1）可可快速回回笼资金金；（2）制制造事件件（开盘盘）营销销，为本本案进行行市场宣宣传；（3）通通过分析析现场反反馈的信信息，进进一步地地对本案案的商业业定位进进行论证证。（4）积积累更

41、多多的商业业客户，同时招招商可在在一定程程度上为为商铺的的销售进进行铺垫垫。（5）对对本项目目招商的的促进。2、项目目的销售售原则：为保证证本项目目的销售售工作的的有序进进行，在在本项目目的销售售安排上上主要遵遵循分段段行销（“造势蓄势泄势”）的基基本原则则。造势：在在项目正正式对外外接待前前进行的的市场宣宣传，制制造社会会舆论效效应，最最大限度度地提高高市场关关注度。充分地地激发起起购买群群体对本本项目的的兴趣，为下一一环节的的顺利提提供良好好的前提提条件。蓄势：项项目开盘盘前期安安排一定定的销售售蓄势期期，进行行造势。但销售售引导期期不可过过长，在在短期内内，运用用各种宣宣传手段段，迅速速

42、储积客客户，为为下个时时段的开开盘销售售垫定基基础。发势：在在前两期期良好运运作的前前提保证证下，此此时本项项目已是是满月之之弓，蓄蓄势待发发。在此此时进行行开盘活活动，则则项目旺旺销已是是必然之之事。3、商铺铺的销售售安排：通过对对本项目目诸多销销售方式式的排演演，商铺铺一次性性推出显显然更有有利于本本案更好好地抓住住每一个个客户；但因体体量较大大，容易易使客户户在选择择上失去去方向。故而在在销控上上对客户户进行引引导，使使本案的的销售工工作能按按合理的的比例进进行。同同时根据据市场实实际销售售的松紧紧控制，制造出出供不应应求的市市场现象象。4、现场场销售工工作的要要求：A、在本本项目的的实

43、践操操作中，要着重重深掘关关系客户户营销，形成客客户相互互介绍和和团购的的发生。B、注重重现场营营销人员员的培训训、演练练、实行行“ONEEBYONEE”策略，提高现现场成交交率。C、周围围乡镇人人口是一一支重要要的购买买主力，要转变变销售惯惯性思路路，变“坐销”为“行销”。二、项目目销售排排期：本项目销销售期分分为准备备期、强强销期、扫尾期期等三个个时期。（一）准准备期1、工作作任务：造势及及策略拟拟定2、工作作重点：综合物物流园区区建筑方方案调整整建议完完成、景观观规划调调整建议议及方案案完成、行销策策略拟定定及完成成、研判判市场情情报、拟拟定促销销计划、推动产产品的造造势活动动、作业业流

44、程、组织及及管理人人员定案案、价格格策略拟拟定、销销售说辞辞拟定、销售人人员召集集与训练练。3、宣传传推广：吸引社社会大众众与目标标客户对对本案予予以关注注和对开开发商品品牌的认认知和信信任。（二）强强销期1、目标标任务：按照销售售目标进进行组织织实施认认筹活动动、开盘盘活动、通过一一系列策策略完成成销售任任务和回回款计划划。2、工作作重点：采取多多重策略略、集中中人力物物力热销销商业，回笼资资金。（三）扫扫尾期1、工作作任务：采取一一定的促促销手法法将尾盘盘尽快销销售去化化，尽快快回笼资资金，签签订买卖卖合同。2、工作作重点：销售回回款，签签订买卖卖合同和和业主公公约。第四章：盈利利模式一、

45、商业业地产盈盈利模式式本项目赢赢利模式式有五种：A、只售售不租，出售产权权，快速速回笼资资金。B、只租租不售，产权掌掌握在开开发商手手里，可可以抵押押贷款，还可以以待增值值后出售售，同时时每年可可收取物物业的租租金收益益。C、电商商平台收收益，通过线线上电商商平台收收取运营营服务费费。D、物流流合作收收益：通过过与第三三方物流流合作收收取服务务费。E、物业业管理费费，自有有物业公公司每年年收取管管理费。二、项项目价格格策略 （一）各各阶段执执行价格格走势即即定方针针 1）执行行价格 各阶段的的执行价价格将在在认购阶阶段之后后提供2）执行行价格走走势即定定方针 在项目全全程销售售中，价价格因素素

46、是至关关重要的的，在项项目的初初期（认认购阶段段）我们们设立一一个比较较均衡，同时也也是比较较高端的的价位目目的是在在于最大大限度地地考验市市场的认认可程度度和消费费接受能能力，如如果在一一阶段所所设定的的价格能能够得到到市场的的认可，且反应应热烈，那么在在今后的的价格制制定中将将呈上升升趋势，其上升升空间保保持在三三个百分分点范围围内；如如果市场场反映呈呈相反状状态，那那么在执执行价格格的走势势上将下下浮三个个百分点点。 （二）各各阶段价价格让利利优惠控控制原则则 1）在项项目销售售的各个个阶段中中如有大大型SPP促销活活动原则则上让利利按照促促销方案案执行； 2）如果果在阶段段内没有有任何

47、促促销活动动，让利利优惠幅幅度按照照客户的的付款方方式进行行优惠： 按揭揭贷款：97折折；分期期付款：96折折；一次次性付款款：955折； 3）亲友友一起购购买（110套以以内）：除享受受付款方方式的优优惠之外外，额外外再享受受99连连环折； 大型型团体购购买（220套以以上）：除享受受付款方方式的优优惠之外外，额外外再享受受97连连环折 三、项目目基础建建筑内容容1土地地征用3300亩亩，总建建面399万平米。2平整整场地，做围墙墙和集排排水沟。3场地地硬化和和道路铺铺设，五五通一平平的基础础建设；4综合合办公大大楼：占占地长1100米，宽25米，占占地面积积25000平米，采采用全框框架混

48、凝凝土结构构，共建建设十层，总总建面225000平米，其其中一二二层为农农产品电电子商务务交易平平台，三三层为业业务开票票室、业业务洽谈谈室、财财务结算算中心，四、五五、六层层为农产产品质量量检测中中心、行行政办公公室、电电脑监控控室、会会议室等等。七至至十层为为办公区区。5水果果干果交交易区:占地面面积1110000平米，采采用全钢架结构构，单层层层高77米，总总建面1116000平米。6蔬菜菜交易区区:占地地面积990000平米，采采用全钢钢架结构构，单层层层高77米，总总建面990000平米。7冷库库交易区区:占地地面积1160000平米，采采用全框框架与钢钢结构混混合结构构，单层层层高

49、77米，总总建面1160000平米。8. 冷冷冻库：占地面面积50000平平米，建建面50000平平米。9. 加加工区:占地面面积30000平平米，框框架建筑筑，建筑筑两层，建筑面面积60000平米。10. 仓库:占地面面积1000000平米，全全框架混混凝土结结构，建建筑一层层，库内内净高66米，总建建面1000000平米。11. 停车场场:占地地面积330000平米。12. 商铺:占地面面积5000000平米，框架架结构，建筑二二、三层层，建筑筑面积11170000平米。13. 农资交交易市场场:占地地40亩亩，面积积260000平平米，建建设2层层，建筑筑面积3372000平米米。全框框

50、架混凝凝土结构构。14. 酒店公公寓：占占地30000平平米，总总建面4400000平米米，全框框架混凝凝土结构构，玻璃璃幕墙，20层层高，单单层高度度3.88米。四、项目目盈利测测算征地面积积：3000亩，占地面面积约22000000平平方米建筑成本本：总计计划投资资5亿元征地费用用：500万/亩亩，共计计1.55亿元房屋造价价估算：2.5亿元元钢结构屋屋面：9900万万场地硬化化：10000万万冷库建造造：8000万总成本估估算约：5亿元项目盈利利模式测测算：临街街商铺一一次性销销售收益益区域商铺位置置商铺楼层层（层）商铺间数数（间）面积（）销售单价价（元/）销售额（万）农副产品品区外街商

51、铺铺1-275020000060000120000农资农机机区1-2400760006000045600小计1150027600060000165660农副产品品区内街商铺铺1-25201040005000052000农资农机机区1-25401080005000054000小计1060021200050000106000酒店式公公寓-3000003000090000办公区-1000002500025000合计22100888000-386660对外可销销售面积积8.88万平米米，总销销售额约约4亿元元。预计销售售去化率770%来来估算，销售回回款额22.8亿亿。产权销售售收益：2.88-44亿

52、元： 出出租型物物业的持持续性年年租金收收益区域租赁商铺铺位置商铺（层）面积（）租金单价价（元/月月）租金年收收益（万）农副产品品区交易大厅厅120000010024000冷藏、冷冷冻116000012023044仓储110000020240加工区26000040288农资农机机区综合办公公楼615000020360酒店310000030360合计77000059522非售物业业面积约约 7.7万平平米，按按照目前前市场平平均租金金来计算算，年租租金收益益约：660000万。租金收益益约：60000万/年年（注：管管理费、卫生费费等市场场运营费费用未做做计算；钢构综综合铺面面可灵活活出租或或者

53、出售售，部分分区域无无盈利预预算，按按照市场场经营需需求确定定。停车车场、综综合服务务区等区区域，用用来招商商第三方方服务合合作伙伴伴，为后后期市场场运营做做充足准准备。）：电商商平台的的服务收收益“田上新新农”电商流流水盈利利模式分分析序号项目金额（万万）收益率占比（%）金额（万万）1每天流水水500天收益率率0.01120.0662每月流水水150000月收益率率0.0334.53每年流水水1000000年收益率率0.400400备注：1、大唐唐秦东市市场大约约10000多商户户，假设设有一半半商户开开通网上上交易，每天流流水约550000元，则则市场总总共每年年流水约约10亿亿；2、大唐

54、唐秦东物物流园通通过电商商平台，每年可可实现营营收约4400万万元。电商平台台收益约约4000万/年年：与第第三方物物流配送送合作收收益第三方冷冷链物流流合作收收益序号项目仓储比率率配送比率率其他比率率物流费率率管理比率率合计1低温食品品0.622%2.466%0.633%3.711%1.466%5.177%2农产品0.622%3.122%0.688%4.422%1.522%5.944%3生鲜0.588%2.988%0.722%4.288%1.655%5.933%备注：1、大唐唐秦东预预计年交交易量为为30万万吨，交交易金额额突破110亿；2、冷链链物流费费用按最最低值取取5.117%计计算，

55、预预计项目目年物流流费用收收入约为为1.555亿；3、大唐唐秦东物物流可实实现毛利利1.555亿*20%=0.31亿亿，净利利预计55%是00.07775亿亿。即实实现年保保守7775万净净利。物流合作作收益约约7800万/年年：物业业管理公公司收益益大唐秦东东物流园园将进驻驻10000多家商商户，必必须要实实行统一一管理，统一招招商，统统一运营营，则后后期如果果成立自自己的物物业管理理公司，则根据据可经营营建筑面面积约110万平平米，物物业管理理费按照照1.55元/月月/平米米来收取取，每月月可收入入15万元元。物业管理理费收入入180万/年年预计首年年收益：3.55亿元以后每年年收益：80

56、000万元元缴付建议议：A、租金金缴一年年用一年年，合同同期一年年一签，租金逐逐年递增增15%。B、租金金缴三年年用三年年，合同同期五年年，三年年内无递递增，三三年后逐逐年递增增10%。C、租金金缴五年年用五年年，合同同期五年年，无递递增。五、市场场整体招招商宣传传方案1、媒体体宣传：通过与与蒲城政政府的合合作，在在电视台台、报纸纸上进行行陕西省省最大的的综合市市场蒲城县县农副产产品物流流交易中中心专题题介绍报报道。2、画册册宣传：把制作作好的招招商宣传传单，组组织工作作人员在在当地人人流量比比较大的的地方散散发。3、移动动宣传：通过与与政府、公交公公司合作作，在公公交车身身、公交交站牌贴贴上

57、招商商信息广广告。4、广告告宣传：制作一一块大的的室外喷喷绘招商商信息广广告，悬悬挂在办办公室外外墙。5、活动动宣传：举行新新闻发布布会或有有关绿色色食品的的展销会会，活动动邀请一一些知名名的媒体体、电视视台进行行全程报报道。6、线上上宣传：通过微微信平台台互动，运用促促销手段段吸纳消消费者加加微。短短信、电电话拜访访，将收收集到的的各个省省内外大大型果蔬蔬经销商商、代销销商名单单，逐一一突破7、通过过招商说说明会，向目标标投资者者推介本本案商铺铺。六、销售售中开发发商所需需配合事事项 为了让项项目在销销售的全全过程中中顺利的的按照即即定方案案展开工工作，开开发商可可以在工工作上给给予项目目销

58、售部部最大的的支持和和配合，以求尽尽快尽早早实现销销售目标标。时期配合事项项完成时间间预热准备备期四证、土土地使用用年限、项目效效果图、户型图图、园林林景观规规划方案案、交房房日期、交房标标准、装装修标准准、物业业管理费费用20166年12月前前（开工工后即可可开始预预热）认购期结构整改改建议确确定、正正式认购购促销方方案定稿稿、 正正式认购购执行价价格确定定、商商品房认认购协议议确定定20177年6月前正式认购购阶段财务人员员、保安安人员配配比，现现场花卉卉、椅子子提供商品房房定购协协议确确定、元元旦促销销方案确确定、强强销期执执行价格格确定20177年8月前强销期国庆期间间促销方方案确定定

59、、商商品房买买卖合同同样本本提供、银行按按揭程序序的申办办、房监所测测绘办理理、商品品房预售售许可证证办理20177年10月前前持续期持续期促促销策略略和执行行价格策策略20188年2月前清盘期清盘期促促销策略略和执行行价格策策略20188年5月前综上分析析，大唐唐秦东蔬蔬菜瓜果果物流园园发展前前景良好好，对经经营户及及商铺投投资人均均具有强强大的吸吸引力，对于开开发商而而言，基基于全面面合理的的规划、优质的的团队、产权销销售+返返租的运运营方式式，将在在短短半半年内，迅速回回收资金金，达成成经济效效益与社社会效益益双丰收收。第五章：关于陕陕西农业业电子商商务中心心近年来,全球信信息化和和网络

60、化化的蓬勃勃发展给给社会各各领域带带来前所所未有的的冲击,计算机机和远程程通讯技技术的应应用使虚虚拟联盟盟、网上上银行、远程购购物和无无纸贸易易等成为为现实,并正在在商业网网领域引引发一场场高科技技全新革革命，陕陕西省农农贸流通通业的发发展必须须顺应信信息化浪浪潮的发发展趋势势,尽快快构建起起覆盖全全省、辐辐射西北北、连接接全国、沟通世世界的电电子信息息平台,提高农农业信息息化，在在陕西东东部地区区率先实实现农业业现代化化。在实际工工作中要要注意以以下几方方面的工工作:一一是加快快农业产产业信息息化建设设,实现现资源共共享,建建立健全全农业智智能体系系;二是是加强信信息流通通基础设设施建设设,