都市华城前期物业管理招标文件

1、都市华城前期物业管理招标文件件招标单位位：江苏苏中发置置业有限限公司发放时间间：二OOO六年年二月十十八日目录投标邀请请书前言一、物业业的基本本情况二、前期期物业管管理的期期限和内内容三、前期期物业管管理的标标准的要要求四、对投投标人和和投标书书的要求求五、招标标书和现现场答辩辩的评分分标准六、评标标、决标标七、招标标日程安安排八、签定定合同九、关于于招标的的有关说说明十、前期期物业管管理期间间的考核核及奖惩惩办法十一、通通讯联络络方式投标邀请请书(被邀请请单位全全称)：一、招标标单位对对投标单单位资格格审查工工作已经经结束，贵单位位资审合合格，具具备本招招标项目目的实施施能力，现正式式邀请贵

2、贵单位参参加都市市华城前前期物业业管理的的投标。二、请投投标单位位接到本本招标文文件后，认真阅阅读各项项内容，进行必必要的投投标准备备，并按按照招标标文件的的要求详详细编制制投标文文件。三、招标标单位将将按本招招标文件件投标须须知确定定的时间间、地点点开标、评标和和定标。招标单位位(公章)：江苏苏中发置置业有限限公司地点：江江苏省淮淮安市金金湖县园园林路3343号号电话：005177699971190 699971191联系人：钱晓明明杨凡传真：005177-699971990都市华城城前期物物业管理理项目招标文件件前言都市华城城由江苏苏中发置置业有限限公司投投资开发发建设，是具有有金湖县县地

3、标建建筑群的的中高档档住宅小小区，座座落于黎黎城镇衡衡阳路以以东，翠翠湖公园园以西，紧邻县县三里河河滨河绿绿地景观观带。该该小区以以“现代全全生活”为主题题，以“人和自自然”为本，以步移移景变、欧派典典雅的优优美环境境为特色色，以布布局合理理、功能能齐备、安全舒舒适、可可持续发发展为宗宗旨，体体现了现现代人文文居住的的高风尚尚品位。建设基基地面积积17.0155公顷，总总建筑面面积255.83335万万平方米米。为加强都都市华城城的管理理和服务务，引进进国内最最先进的的物业管管理，保保持和完完善开发发商创立立的都市市华城品品牌，根根据国务务院物物业管理理条例、建设设部前前期物业业管理招招投标管

4、管理暂行行办法、江苏苏省及地地方政府府的有关关规定，江苏中中发置业业有限公公司决定定：根据据一次规规划设计计，分期期开发建建设的实实际，采采取一次次招标选选聘物业业管理企企业，分分期实施施前期物物业管理理。并采采用公开开招标方方式，在在全省范范围内选选聘一家家物业管管理企业业对“都市华华城”实施一一体化管管理。一、物业业的基本本情况1、地理理位置：江苏省省金湖县县黎城镇镇衡阳路路2288号2、规划划建设指指标：(1)建建设基地地面积11681189平平方米，其中AA区(住宅商商业区)21880355平方米米，B区(宾馆休休闲区)403300平平方米。总建筑筑面积22583335平平方米。一期住

5、住宅建筑筑面积7796991平方方米，地地下车库库停车位位90辆。(2)、容积率率1.338 。(3)、建筑占占地面积积（一期期）5333333.6，建筑覆覆盖率330% ；(4)、绿地面面积6776122平方米米，(其中一一期约2214440平方方米)，绿地地率 440.22%；(5)、住宅区区总栋数数：477栋，总总户数115644户；(其中一一期166栋，5448户；)其中：小高层，15栋， 5566户户，6005800平方米米。(其中一一期6栋，1884户，171103平平方米)，电梯梯11部，“三菱”、“奥迪斯斯”或同品品质合资资名牌电电梯；多层， 32栋栋， 9988户，15574

6、555平方方米。(其中一一期 110栋，3644户，3997999平方米米)(6)、商业建建筑面积积：6008688.2平平方米；(其中一一期沿街街商铺1147990平方方米，大大型超市市80000平方方米不在在物业招招标范围围中)(7)、总停车车位：9900辆辆；其中地上上停车位位4400辆(一期约约80辆)，地下下停车位位4600辆(一期900辆)；(8)、自行车车位：330000辆；(9)、物业用用房面积积：8000平方方米(其中一一期3000平方方米) ；(10)、托儿儿所面积积：6000平方方米；(11)、公用用工程配配套用房房：22200平平方米(其中一一期4660平方方米)；(1

7、2)、水、电配套套设备商铺、多多层的生生活用水水源均利利用市政政压力直直接供水水，小高高层采用用小区集集中变频频供水系系统，变变频水泵泵和生活活水箱设设置在地地下室。分户水水表一律律设在户户外，室室内排水水采取污污、废分分流制，室外污污、废水水经化粪粪池处理理后排入入市政污污水管。小区内设设一座110KVV分支站站，及箱箱变(550KVVA)数数台，电电源采用用3800V/2220VV低压供供电，普普通住宅宅采用单单相供电电。小高高层住宅宅，采用用双相供供电。(13)、小区区公共部部分的水水、电费费用另分分表计量量，分摊摊费用的的缴纳办办法按淮淮安市有有关规定定。智能能化(弱电)系统小区及住住

8、宅设有有电话、有线电电视、楼楼宇可视视对讲系系统、闭闭路电视视监控等等安全防防范系统统、公共共广播系系统等。(14)、消防防系统，多层不不设室内内消火栓栓，商铺铺室内消消火栓直直接利用用市政供供水，小小高层采采用临时时高压给给水系统统，消防防水泵和和消防水水箱设置置在小高高层的地地下室。根据建建筑物的的危险等等级和水水灾类别别，在相相应层面面设置一一定数量量的手提提式灭火火器。(15)、燃气气，小区区设管道道液化气气，由市市政液化化气管道道引入；(16)、垃圾圾处理，对垃圾圾采取袋袋装定时时收集方方式，小小区设垃垃圾收集集站，统统一运往往城市垃垃圾处理理中心集集中处理理。3、在小小区的西西面衡

9、阳阳路为小小区主要要入口，设1个24小时时开门主主出入口口；北面面健康西西路设11个24小时时开门次次出入口口；东面面与昌盛盛路连接接处设11个定时时步行出出入口；南面与与滨河景景观带连连接处设设1个定时时步行出出入口。二、前期期物业管管理服务务的期限限和内容容(一)前前期物业业管理服服务期限限不少于于五年，从中标标通知书书下发签签字合同同至20011年年3月14日，此间间业主委委员会成成立除外外。(二)内内容：1、小区区公共区区域的清清洁卫生生；2、小区区公共区区域的秩秩序维护护；3、小区区公共区区域的绿绿化日常常维护；4、小区区公共部部位、公公共设施施设备的的日常运运行、维维护、维维修；受

10、受业主或或使用人人委托的的房屋自自用部位位、自用用设备设设施的维维修和养养护；5、对商商业街、广场区区域的管管理与服服务；6、做好好小区业业主入住住管理和和装修管管理工作作；包括括按淮安安市住宅宅入住管管理的规规定，建建设方将将房屋钥钥匙交由由物业公公司发放放给住户户，物业业公司在在住户拿拿到钥匙匙时与住住户签定定入住管管理协议议及装修修管理协协议，建建立业主主及使用用人档案案资料的的管理；7、小区区房屋竣竣工及接接管验收收档案资资料的管管理，符符合淮淮安市物物业管理理验收暂暂行办法法规定定要求，方办理理验收交交接。8、专项项服务、特约服服务及社社区文化化管理；9、政策策、法规规和合同同规定的

11、的其他事事项。三、前期期物业管管理的标标准和要要求(一)、综合管管理服务务标准：1、管理理处设置置：(1)、小区内内设置管管理处。(2)、办公场场所整洁洁有序。(3)、配置办办公家具具、电话话、电脑脑、打印印机等办办公设施施及办公公用品。2、管理理人员要要求：(1)、小区经经理有全全国物业业经理上上岗证，有一年年以上小小区物业业管理经经理任职职经历。(2)、管理人人员服装装统一、挂牌上上岗，仪仪表整洁洁规范。3、服务务时间：周一至周周日每天天行政管管理人员员12小时时在管理理处进行行业务接接待，并并提供服服务。4、日常常管理与与服务(1)、服务规规范应符符物业管管理行业业规范要要求。(2)、2

12、4小时时受理业业主或使使用人报报修。急急修半小小时内到到现场处处理，一一般修理理一天内内完成(预约除除外)。(3)、对业主主或使用用人的投投诉在224小时时内答复复处理，并书面面告之投投诉人。(4)、制定小小区房屋屋装修申申请、审审批、巡巡视、验验收等装装修管理理制度，建立业业主或使使用人房房屋装修修档案，对不符符合规定定的行为为、现象象及时劝劝阻、制制止或报报告有关关部门。(5)、建立健健全的财财务管理理制度，对物业业服务费费和其它它费用的的收支进进行财务务管理，做到运运行规范范，账目目清晰，财务公公开。(6)、建立档档案管理理制度，建立齐齐全的小小区物业业管理档档案【包包括物业业竣工验验收

13、档案案、设备备管理档档案、业业主或使使用人资资料档案案(含业主主或使用用人装修修档案)、物业业租赁档档案、日日常管理理档案等等】。(7)、制定小小区物业业管理与与物业服服务工作作计划，并组织织实施。(8)、建立健健全的维维修资金金管理制制度，对对小区房房屋维修修资金进进行账务务管理，做到运运作规范范，账目目清晰。(9)、可采取取走访、恳谈会会、问卷卷调查、通讯等等多种形形式与业业主或使使用人进进行沟通通，每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的80%。(10)、制定定管理处处内部管管理制度度和考核核制度。(11)、运用用计算机机进行管管理(含业主主档案、收费管管理、设设备管理理等)。(12)、服

14、务务窗口应应公开办办事制度度、办事事纪律、收费项项目和标标准。(13)、每年年对业主主或使用用人进行行一次满满意情况况测评，对测评评结果进进行分析析并及时时整改。(14)、能提提供三种种以上特特约服务务(有偿)和三种种以上便便民(无偿)服务；节假日日有专题题布置，每年组组织两次次以上的的社区活活动。(15)、综合合管理的的其它服服务项目目达到约约定的服服务标准准。(16)、对违违反小区区公约(临时公公约)或政府府有关规规定的行行为进行行劝阻、制止或或报有关关部门处处理。(二)、公共区区域清洁洁卫生服服务标准准楼内公共共区域1、地面面和墙面面：每日日清扫一一次，其其中门厅厅每日清清扫二次次，地面

15、面每日拖拖洗一次次数上；大堂、门厅花花岗石、大理石石每二个个月保养养一次，保持材材质原貌貌，干净净、无灰灰尘。2、楼梯梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦擦抹一次次，保持持干净、无灰尘尘。3、消防防栓、指指示牌等等公共设设施：每每周擦抹抹二次，目视无无灰尘、无污渍渍。4、天花花板、公公共灯具具：每月月除尘一一次，目目视干净净，无蜘蜘蛛网。5、门、窗等玻玻璃：每每半月擦擦拭一次次，其中中门厅玻玻璃每周周一次，目视洁洁净、光光亮、无无灰尘。6、天台台、屋顶顶、保持持清洁、无垃圾圾。7、垃圾圾收集：按楼层层设置垃垃圾收集集点，每每日清理理二次，收集点点周围地地面无散散落垃圾圾、无污污迹、无无异味。8、电梯梯轿

16、厢：每日擦擦拭、清清扫一次次以上；每月对对电梯门门壁扫蜡蜡上光一一次，表表面光亮亮，无污污迹。楼外公共共区域9、道路路地面、绿地、明沟：地面、绿地每每日清扫扫二次以以上，广广场砖地地面每半半月冲洗洗一次；目视地地面干净净，地面面垃圾滞滞留时间间不能超超过一小小时；明明沟每日日清扫一一次，明明沟无杂杂物、无无积水。10、公公共灯具具、宣传传栏、小小品等：每周擦擦抹二次次，目视视无灰尘尘、明亮亮清洁(2米以上部部位每半半月擦抹抹、除尘尘一次)。11、水水景：每每周二次次打捞漂漂浮杂物物，保持持水体清清洁，水水面无漂漂浮物；定期对对水体投投放药剂剂或进行行其人处处理，保保持水体体无异味味。12、垃垃

17、圾厢房房：有专专人管理理，生活活、建筑筑封闭存存放，垃垃圾厢(房)每日清清理、冲冲洗二次次以上，垃圾厢厢(房)整体清清洁、无无异味、灭害措措施完善善。13、果果皮箱、垃圾桶桶：合理理设置，每日清清理二次次，擦拭拭一次，箱(桶)无满溢溢、无异异味、无无污迹。14、消消毒灭害害：每月月对窨井井、明沟沟、垃圾圾房喷洒洒药水一一次，每每半年灭灭鼠一次次。(三)、公共区区域秩序序维护服服务标准准1、人员员要求(1)、人员中中45周岁岁以下的的人员占占总数的的40%以上，身体健健康，工工作认真真负责并并定期接接受专业业培训。(2)、处理和和应对小小区公共共秩序维维护工作作，能正正确使用用各类消消防、物物防

18、、技技防器械械和设备备。(3)、上岗时时佩带统统一标志志，穿戴戴统一制制服，仪仪容仪表表规范整整齐。(4)、配备对对讲装置置和其他他必备的的安全护护卫器械械。2、门岗岗(1)、出入口口24小时时值班看看守，其其中主出出入口双双人值勤勤，6：30-20：00立岗岗，并有有详细交交接记录录和外来来车辆的的登记记记录。(2)、外来人人员进入入小区，通过对对讲系统统联系住住户，决决定是否否放行。(3)、进出小小区的车车辆进行行管理和和疏导，保持出出入口环环境整洁洁、有序序、道路路畅通；对大型型物件搬搬出实行行记录。3、巡逻逻岗(1)、安保人人员手持持巡更采采集器，按指时时的时间间和路线线每二小小时巡查

19、查一次，重点部部位应设设巡更点点。监控控中心有有巡更记记录(如无巡巡更器，巡逻时时二人一一组)。2、警情情后五分分钟内到到达现场场，协助助保护现现场，并并报告管管理处与与警方。(3)、遇到异异常情况况或住户户紧急求求助时，五分钟钟内赶到到现场，采取相相应措施施。4、技防防设施和和救助(监控岗岗)(1)、小区设设备有监监控中心心、应具具备录像像监控(监控点点覆盖、小区主主要道路路停车场场及出入入口)、楼宇宇对讲、周界报报警、住住户、煤煤气报警警等5项以上上技防设设施，224小时时开通，并有人人驻守，注视各各设备所所传达的的信息。(2)、控制中中心接到到报警信信号后，保安人人员五分分钟内赶赶到现场

20、场进行处处理，同同时中心心应接受受用户救救助要求求，解答答用户询询问。(3)、小区有有火警、警情应应急预案案，并在在监控中中心控制制室内悬悬挂；每每年应组组织不少少于一次次的防火火应急预预案演习习。5、车辆辆管理(1)、地面、墙面按按车辆道道路行驶驶要求设设立指示示牌和地地标，车车辆行驶驶有规定定路线，车辆停停放有序序。(2)、专职人人员244小时巡巡视和协协助停车车事宜。(3)、收费管管理的车车库应224小时时有专人人管理，车辆停停放有序序，车库库内配置置道闸和和录像监监视，地地面、墙墙面按车车辆道路路行驶要要求设立立指示牌牌和地标标，照明明、消防防器械配配置齐全全，车库库场地每每日清洁洁一

21、次，无渗漏漏，无积积水，通通风良好好，无易易燃、易易爆及危危险物品品存放。(四)、公共区区域绿化化日常养养护服务务标准草坪：修剪：草草坪保持持平整，草高不不超过88。清杂草：每年清清除杂草草七遍以以上，杂杂草面积积不大于于5%。灌、排水水：常年年保证有有效供水水，有低低洼及时时整平，基本无无积水。施肥：按按肥力、草种、生长情情况及时时施肥，每年二二遍以上上。病虫害防防治：及及时做好好病虫害害防治。其它：草草地生长长正常，斑秃黄黄萎低于于5%。树木：修剪：乔乔、灌木木修剪每每年三次次以上，基本做做好无枯枯枝、萌萌孽枝；蓠、球球、造型型植物及及时修剪剪，每年年不少于于五遍，做到枝枝叶紧密密、圆整整

22、、无脱脱节；地地被、攀攀援植物物修剪及及时，每每年不少少于三次次，基本本无枯枝枝。中耕除草草、松土土：适时时中耕除除草，做做到基本本无杂草草，土壤壤疏松。施肥：按按植物品品种、生生长状况况、土壤壤条件适适时施肥肥，每年年普施基基肥不少少于一遍遍，花灌灌木增施施追肥一一遍。病虫害防防治：防防治结合合、及时时灭治，主要病病虫害发发生低于于5%。扶正加固固：树木木基本无无倾斜。其它：乔乔灌木生生长良好好，树冠冠完整；花灌木木按时开开花结果果；球、篱、地地被生长长良好，无缺枝枝、空档档。花坛花境境：布置：一一年中有有三次以以上花卉卉布置，三季有有花。灌、排水水：保持持有效供供水、无无积水。补种：缺缺枝

23、倒伏伏不超过过五处。修剪、施施肥：及及时清除除枯萎的的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施施基肥一一次，每每次布置置前施复复合肥一一次。病虫害防防治：适适时做好好病虫害害防治(五)公公共部位位、共用用设备设设施日常常运行、养护、维修服服务标准准公共部位位：房屋结构构：每年年二次以以上对房房屋结构构进行检检查，涉涉及使用用安全的的部位每每季检查查一次，并有记记录，发发现损坏坏及时安安排专项项修理并并告知相相关业主主、使用用人。门窗：每每天巡视视楼内公公共部位位门窗，保持玻玻璃、门门窗配件件完好，门、窗窗开闭灵灵活并无无异常声声响。楼内墙面面、项面面、地面面：墙面面、顶面面粉刷层层无剥落落，面砖砖、地砖

24、砖平整不不起壳、无缺损损。管道、排排水沟、屋顶：每月一一次对屋屋面泄水水沟、楼楼内外排排水管道道进行清清扫、疏疏通，保保障排不不畅通(6月至至9月每半半月检查查一次)，每半半年检查查一次屋屋顶，发发现防水水层有气气臌、碎碎裂，隔隔热板有有断裂、缺损的的，应及及时修理理。围墙：每每半月一一次巡查查围墙，发现损损坏立即即修复，铁栅栏栏围墙表表面无锈锈蚀，保保持围墙墙完好。道路、场场地等：每周一一次巡查查道路、路面、侧石、井盖等等，发现现损坏及及时修复复，保持持路面平平整、无无破损、无积水水，侧石石平直无无缺损。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小小品：每每日一次次对休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品等进

25、行行巡查，发现损损坏立即即修复，保持原原有面貌貌，保证证其安全全使用。室内健身身设施、儿童乐乐园等：每日一一次巡查查，发现现损坏立立即修复复，保证证器械、设施的的安全使使用(如需要要更换的的除外)。安全标志志等：对对危除患患部位设设置安全全防范警警示标志志，并在在主要通通道设置置安全疏疏散指示示和事故故照明设设施，每每月检查查一次，保证标标志清晰晰完整，设施运运行正常常。供水系统统：1、对供供水设备备每月检检查三次次以上，每季对对水泵润润滑点加加油，每每季节一一次对泵泵房、管管道等进进行除锈锈、油漆漆，每年年保养一一次水泵泵，保证证供水正正常，泵泵房整洁洁。2、每年年定期二二次清洗洗、消毒毒水

26、箱和和蓄水池池，供水水水质符符合国家家生活用用水标准准，并有有卫生监监督部门门对供水水的水验验报告。3、小高高层房屋屋每年二二次对减减压阀进进行测压压并做好好记录。4、水箱箱、蓄水水池盖板板应保持持完好并并加锁，溢流管管口必须须安装金金属防护护网并完完好，每每年秋、冬季对对暴露水水管进行行防冻保保养。排水系统统1、每天天二次检检查污水水泵、提提升泵、排出泵泵，每季季1次润滑滑加油。2、每年年二次对对污水处处理系统统全面维维护保养养。3、控制制柜电气气性能完完好，运运作正常常。4、污水水处理系系统正常常运行，周边基基本无异异味和明明显噪声声，过滤滤格栅无无堵塞，污水排排放符合合环保要要求。5、每

27、年年清洗曝曝气机空空气滤网网二次，如有破破损立即即更换。公共照明明公灯：及及时修复复损坏的的灯座、灯泡、开关等等，保持持灯具完完好，小小区内楼楼道灯、街坊灯灯亮率在在99%以上。景观灯、节日彩彩灯、大大堂吊灯灯等保持持灯具完完好，亮亮灯率在在99%以上。公共电气气柜：每每日一次次巡查室室内、室室外公共共电气柜柜，每月月一次保保养室内内、室外外公共电电气柜，每年一一次电气气安全检检查，保保证电气气设备运运行安全全正常。消防系统统、消防防设施、设备：1、消防防泵每月月启动一一次并作作记录，每年保保养一次次，保证证其运行行正常。2、消防防栓每月月巡查一一次，消消防栓箱箱内各种种配件完完好。3、每天天

28、检查火火警功能能、报警警功能是是否正常常。4、每年年试验一一次探测测器，并并对全部部控制装装置进行行一次试试验，火火灾探测测器投入入运行二二年后，应每隔隔三年全全部清洗洗一次，不合格格的应当当调换。5、每半半年检查查一次消消防水带带、阀杆杆处加注注润滑油油并作一一次放水水检查。6、每月月检查一一次灭火火器，临临近失效效立即更更新或充充压。避雷系统统避雷设设施：每每年二次次检查避避雷装置置，100层以上上的楼宇宇每年应应测试一一次，保保证其性性能符合合国家相相关标准准。弱电系统统：楼宇对讲讲系统(可视)：不定定期进行行调试与与保养，保证其其24小时时运行正正常，对对讲主机机选呼功功能正常常，且选

29、选呼后的的对讲(可视)功能正正常，语语音(图像)清晰，对讲分分机开锁锁功能、门体的的闭门器器自动闭闭门功能能正常。住户煤气气泄露报报警：不不定期进进行调试试与保养养，保证证其244小时运运行正常常，中心心报警控控制主机机应能准准确显示示报警或或故障发发生的信信息，并并同时发发出声光光报警信信号。周界报警警：244小时设设防并正正常运行行，不定定期进行行调试与与保养，保证该该系统的的警戒线线封闭、无盲区区和死角角，保证证中心控控制室通通过显示示屏、报报警控制制器或电电子地图图准克地地识别报报警区域域，收到到警情时时，能同同时发出出声光报报警信号号。监视系统统：不定定期进行行调试与与保养，保证各各

30、项监控控设备224小时时正常运运行，能能清楚显显示出入入人员的的面部特特征和车车辆的车车牌号，录像功功能正常常。电子巡更更：根据据需要设设定巡更更路线、时间，不定期期地进行行调试与与保养，保证期期正常运运行，保保持巡更更时间、地点、人员和和顺序等等数据的的显示、归档、查询和和打印等等功能正正常，巡巡更违规规记录提提示功能能正常。电梯：11、保证证电梯224小时时运行，轿厢内内按钮、灯具等等配件保保持完好好，轿厢厢整洁。2、委托托专业维维修保养养单位进进行定期期保养，每年进进行安全全检测并并持有有有效的安全使使用许可可证，物业公公司应有有专人对对电梯保保养进行行监督，并对电电梯运行行进行管管理。

31、3、电梯梯发生一一般故障障的，专专业维修修人员二二小时内内到达现现场修理理，发生生电梯困困人或其其它重大大事件时时，物业业管理人人员须在在五分钟钟内到现现场应急急处理，专业技技术人员员须在半半小时内内到现场场进行救救助。水景(动动力)：1、每周周一次巡巡视检查查喷水池池、水泵泵及其它它附属设设施，损损坏部位位及时修修复，保保证其正正常运行行。2、重大大节日前前应对景景观设施施进行安安全、功功能检查查，保证证节日期期间各项项设施运运行正常常。(六)、装饰装装修管理理标准1、有严严格执行行建设部部住宅宅室内装装饰装修修管理办办法具具体措施施；2、有专专人负责责装饰装装修管理理工作；3、与业业主或使

32、使用人签签订装饰饰装修管管理服务务协议，装饰装装修的各各种手续续齐全；4、每天天巡查业业主或使使用人的的装饰装装修的现现场，及及时发现现、劝告告和制止止违章违违规行为为；5、对已已造成事事实后果果或拒不不改正的的违章行行为，应应及时报报告有关关部门依依法处理理；6、小区区内严禁禁违犯建建设部住宅室室内装饰饰装修管管理办法法第五五、六、七、八八、九条条规定行行为；7、保持持小区建建筑物外外观和小小区景观观的原始始风貌，无严重重违章行行为。四、对投投标人和和投标书书的要求求1、投标标人必须须具有三三级以上上物业管管理资质质；(含三级级暂定企企业)拟派任的的小区经经理应具具有建设设部颁发发的全全国物

33、业业管理企企业经理理上岗证证书2、投标标文件的的组成：(1)、投标函函；(2)、法定代代表人委委托书；(3)、资格证证明文件件，包括括营业执执照、注注册资金金、资质质证书、奖励证证书、法法定代表表人身份份证等的的复印件件；(4)、公司概概况、公公司业绩绩(需提供供合同复复印件)；(5)、公司财财务状况况；(6)、物业管管理方案案(要分别别做整个个小区的的一般管管理方案案和一期期的重点点管理方方案；)3、物业业管理方方案的主主要内容容：(1)、拟采取取的管理理方式，包括：管理理理念、管管理模式式、机构构设置、运作机机制、激激励机制制、工作作流程、信息反反馈渠道道、控制制方案等等；(2)、计划达达

34、到的管管理目标标、管理理内容、管理标标准、和和应急处处理方案案；(3)、管理人人员配备备，包括括：管理理处正、副经理理的简历历、各类类人员数数量、综综合素质质、各岗岗位人员员的配备备、岗位位证书以以及培训训的计划划、方式式和目标标等；(4)、管理规规章制度度，包括括公众制制度、单单位内部部岗位责责任制、管理运运作制度度和考核核奖惩制制度等；(5)、管理工工作必备备的物资资装备计计划情况况，包括括器械、工具、通讯、治安办办公用品品装备装装备、办办公设备备和办公公用品等等(公办用用房由开开发商负负责装修修)托管期期满后，物管公公司负责责移交给给开发商商列清单单，属业业主共有有。(6)、财务收收支预

35、算算，包括括管理成成本、财财务预算算和收支支平衡预预算，提提供物业业管理收收费的标标准和测测算依据据，增收收节支的的措施，财务管管理制度度等；(7)、专项服服务、特特约服务务、社区区文化等等；(8)、档案的的建立和和管理；(9)、各项管管理指标标的承诺诺；(10)、愿意意承受的的有关奖奖罚。五、招标标书和现现场答辩辩的评分分标准评标总分分为1000分，评标项项目及分分值标准准为：1、物业业管理方方案 (35分分)(1)、管理服服务的整整体思路路 5分(2)、拟采取取的管理理方式 5分分(3)、计划达达到的管管理目标标、管理理内容、管理标标准、和和应急处处理方案案5分(4)、管理人人员配备备 5

36、分分(5)、管理规规章制度度 3分分(6)、管理工工作必备备的物资资装备计计划情况况 2分分(7)、财务收收支预算算 2分分(8)、专项服服务、特特约服务务、社区区文化 22分(9)、档案的的建立和和管理 22分(10)、各项项管理指指标的承承诺 2分分(11)、愿意意承受的的有关奖奖罚 2分分2、报价价 (330分)各报标单单位每年年总报价价的平均均值乖以以0.997为评评标标准准。投标标报价与与评标标标准相比比每相差差5%加或或扣1分，不不足5%以差入入法计算算，报价价分物业业服务费费标准(分商业业多层住住宅、小小高层)支出、收入、补贴(不含含办公用用品补贴贴)3、企业业业绩及及信誉 (2

37、0分分)(1)、经营业业绩(含托管管面积、托管物物业类型型和盈利利情况) 33分(2)、服从主主管部门门管理情情况(含有无无违约、服从情情况) 4分(3)、信誉11(含省省优、市市优) 5分分信誉2(含省、市、县县、街道道、方明明等) 33分(3)、实绩考考察 55分4、现场场陈述答答辩护人人 (15分分)(1)、企业经经理答辩辩护人 33分(2)、拟任都都市华城城小区经经理答辩辩委托书书(4个星星期) 112分六、评标标、决标标1、评标标委员会会由江苏苏中发置置业有限限公司、金湖县县物业管管理科、物业管管理专家家共7人组成成，负责责评标决决标工作作；2、评标标原则：遵循公公平、公公正和诚诚实

38、守信信的原则则，以综综合因素素评标，对各项项逐项打打分，综综合得分分最高者者为中标标单位；3、评标标、决标标程序和和方式：举行开开标、评评标、决决标会议议，当场场宣布中中标人、候选人人(第一中中标人、第二中中标人)七、招标标日程安安排1、发布布招标公公告：日期：220066年3月6日之前，在“扬子晚晚报”“淮安市市房地产产信息网网”上发布布都市市华城物物业管理理招标公公告2、投标标报名：日期：220066年3月6日地点：江江苏省淮淮安市金金湖县园园林路3343号号2楼联系人：钱晓明明杨凡电话：005177699971190 6999711913、资格格审查：报名日期期：截止止20006年3月6

39、日4、发资资格预审审合格通通知书：日期：220066年3月8日5、购买买招标文文件(每份3000元)，勘察察现场、答疑：日期：220066年3月10日前前地点：江江苏省淮淮安市金金湖县园园林路3343号号2楼联系人：钱晓明明杨凡电话：005177699971190 6999711916、投送送标书日期：220066年3月6日投标截止止时间：20006年3月25日16:00点点地点：江江苏省淮淮安市金金湖县园园林路3343号号2楼7、3月月26日上午，召开评评审委员员会预备备会8、开标标、评标标、决标标日期：220066年3月28日地点：江江苏省淮淮安市金金湖县园园林路3343号号2楼八、签订订

40、合同1、合同同文本采采用建设设部印发发的前前期物业业服务合合同(示范文文本)：2、投标标人在330日内内与招标标人签订订物业管管理委托托合同；3、招标标文件中中规定的的管理目目标、管管理标准准和要求求、投标标人答辩辩过程中中的说明明和承诺诺将成为为物业管管理委托托合同的的组成部部分，与与物业管管理委托托合同具具有同等等效力。九、关于于招标的的有关说说明1、投标标人可经经招标单单位允许许到项目目现场进进行考察察，考察察现场的的费用由由投标人人自理，不论投投标结果果如何，投标人人自行承承担其投投标文件件编制与与递交所所涉及的的一切费费用。2、投标标单位在在获得招招标文件件5日内，可以书书面形式式要

41、求招招标单位位对招标标文件进进行澄清清，招标标单位在在收到要要求澄清清的问题题2日内作作出书面面答复。招标单单位的答答复将同同时送给给所有获获得招标标文件的的投标单单位。投标截止止5天前，招标单单位可根根据需要要，以书书面补充充通知的的方式修修改招标标文件，补充通通知与招招标文件件同等有有效。3、投标标单位在在测算物物业管理理费用和和报价时时，须参参照江苏苏省及金金湖地区区物业管管理及收收费的政政策规定定，并充充分考虑虑当地的的实际情情况。并并分别商商铺、小小高层、多层的的收费标标准。投投标报价价在合同同执行期期间相对对固定不不变。今今后如有有管理项项目的变变化，单单位价格格再作增增减。4、小

42、区区的生活活垃圾和和装修等等建筑垃垃圾清运运按金湖湖县的有有关规定定执行，楼内公公灯电费费分摊到到各相关关用户交交纳。5、在原原定投标标有效期期满之前前如果出出现特殊殊情况，招标单单位可向向中标人人提出延延长有效效期的要要求，双双方具体体协商。这种要要求和答答复应以以书面函函件的形形式进行行。投标标人，不不得修改改其投标标文件，但需要要相应地地延长投投标保证证金的有有效期。在延长长期内，关于投投标保证证金的退退还与没没收的规规定仍然然适用。6、投标标保证金金，投标标人须在在投标截截止日前前交投标标保证金金2万元，并和投投标文件件同时送送交招标标人。否否则为不不合格投投标书。未中标标投标人人的投

43、标标保证金金，将在在开标结结束后三三日内无无息退还还。中标标人的投投标保证证金，在在签署合合同时按按要求提提供履约约风险抵抵押金44万元后后予以退退还。7、有下下列情况况之一的的，投标标保证金金将不予予退还：(1)、投标人人在投标标有效期期限内，撤回投投标文件件的；(2)、中标人人未能在在规定期期限内签签署合同同协议书书的；(3)、中标人人未能在在规定期期限内提提供符合合要求的的履约风风险抵押押金的；(4)、投标人人有不正正当竞争争行为的的；(5)、对评标标定标施施加影响响，扰乱乱正常开开标秩序序的。8、投标标文件的的递交：(1)、投标文文件正本本一份和和副本九九份均应应在标书书封面、标书内内要求的的位置应应加盖投投标人公公章及法法定代表表或授权权代表人人印章，封面上上正确注注明“正本”或“副本”字样。投标人人将投标标文件正正本或副副本应分分别封装装在两个个文件袋袋内，文文件袋封封口处应应加盖投投标人公公章及法法定代表表人或授授权代理理人印章章。文件袋上上应注明明：(a) (投投标项目目) (b)投投标文件件“正