重庆渝能乾德置业寸滩项目产品规划报告-36DOC

1、渝能乾德公司寸滩项目产品定位报告/CRECQ060035PAGE PAGE 36 重庆渝能能乾德置置业有限限公司寸滩项目目产品规规划报告告送呈：重重庆渝能能产业（集团）有限公公司重庆渝能能乾德置置业有限限公司撰写：中中瑞市场场研究公公司 上上海中瑞瑞房地产产经纪有有限公司司重庆分分公司时间：二二六年年五月一、项目目市场定定位1、项目目客户定定位a、客户户现状分分析被访者不不了解寸寸滩居多多，且了了解寸滩滩者对寸寸滩印象象较差，寸滩形形象有待待树立与与改善从被访者者对于寸寸滩地区区的认知知程度选选项分析析，超过过四成的的被访者者选择了了“不了解解”，可见见寸滩地地区认识识度较低低。与此同时时，了

2、解解寸滩地地区的被被访者主主要是选选择一些些负面的的选项，即寸滩滩的现状状；而对对于寸滩滩的未来来发展的的了解甚甚少。可可见我们们对于寸寸滩地区区的形象象有待树树立与改改善。有利发展不利现状不了解选项对比比表1寸滩离开开市中心心有一定定距离7寸滩港是是未来西西部最大大的港口口2地面道路路交通网网络发达达但公共交交通尚不不便捷8临近江北北新政中中心3区域生活活配套设设施不完完善9区域内住住宅市场场开始成成长4物流基地地有噪音音污染10重庆轨道道交通44号线将将在贯穿穿覆盖寸寸滩地区区5周边拥有有港城工工业区11金渝大道道开通，寸滩有有望融入入经开板板块内6不了解寸寸滩如果拥有有较高性性价比，被访

3、者者对于寸寸滩置业业接受程程度较大大；从问卷数数据统计计来看；超过三三成的被被访者接接受在品品质优良良且价格格能够接接受的寸寸滩楼盘盘购房居居住，超超过四成成的被访访者抱有有观望态态度，只只有二成成多的客客户肯定定不会在在寸滩置置业。选选择会寸寸滩置业业的被访访者主要要购房目目的是改改善居住住条件、价格导导向、追追求性价价比；选选择不会会的被访访者主要要原因是是感觉寸寸滩太远远、居住住寸滩生生活不方方便、寸寸滩太偏偏僻、寸寸滩噪音音太大等等因素。可以发现现，如果果我们未未来的住住宅产品品具有优优势且价价格合理理，那么么能够被被客户认认可的机机会较大大。同时时，寸滩滩的偏僻僻、遥远远、噪音音、荒

4、凉凉的现状状急需要要改变，以便要要吸引更更多客户户认可。如果能够够改善居居住环境境，寸滩滩地区内内开发住住宅项目目的市场场接受度度较高如果能够够解决负负面因素素的影响响，那么么前面选选择不会会置业的的被访者者中有超超过八成成会重新新考虑，并且转转换为有有可能认认可寸滩滩置业者者。可见，如如果改善善居住环环境，最最大程度度降低负负面环境境对住宅宅的影响响，寸滩滩地区开开发住宅宅的抗性性并不大大，开发发住宅产产品的市市场认可可程度较较高。客户对区区域信心心不足，对1-2年内内区域价价格预期期不高；通过对被被访者对对未来价价格预测测价格计计算得知知，未来来122年内寸寸滩地区区住宅套套内面积积住宅均

5、均价为223711元/。其中中高位线线为3550040000元/，低低位线为/。b、客户户定位首期开发发将以三三北区域域作为主主要客户户导入区区域；价格导向向为主的的客源将将占据项项目首期期客源的的较大比比例；客户所体体现的抗抗性有较较多是可可以改变变的；树立区域域新形象象，通过过项目运运作改变变区域环环境是当当务之急急；2、项目目战略定定位a、战略略定位推推论做项目先先做区域域，树立立区域形形象，充充分利用用规划改改变市民民观念。以城哺港港，以港港养城。为区域域发展做做出贡献献也承担担责任，以此获获取更大大的支持持。项目开发发配套、景观先先行，但但商业配配套在第第一

6、期以以满足入入住居民民日常生生活为准准。性价比作作为第一一期的主主导思路路，导入入客源积积聚人气气。充分利用用原始地地貌，规规划上考考虑如何何与物流流区域有有效分隔隔。利用好闲闲置土地地。做好样板板段，打打好第一一枪。b、项目目战略定定位新城市节节点，寸寸滩港区区中心城城区3、价格格策略a、价格格定位方方法市场比较较法市场比较较法的核核心是运运用相类类似的项项目作为为样本，通过对对影响房房地产价价格因素素的分析析及修正正，从而而得到评评估项目目最可能能实现的的合理价价格。根据市场场比较法法三原则则（相近近原则、成功原原则、功功能原则则）的指指导下，我们调调查了与与本案相相关的物物业，选选取了其

7、其中具有有参考价价值的个个案作为为本案的的比较对对象。遵循以上上定价原原则，结结合片区区其他可可比竞争争物业的的竞争因因素以及及价格，本项目目住宅用用房定价价的参照照楼盘为为金科廊桥水水岸、巨巨宇融鑫花花园。商商业用房房价格制制定择参参考周边边板块商商业用房房售价。据以上参参考楼盘盘数据分分析，本本项目住住宅的定定价应在在25332元/平方米米左右，这是一一个通过过市场现现状得出出的数据据。由于于考虑到到本项目目上市约约在半年年后，期期间城市市经济发发展的不不确定性性，目前前整体楼楼市的走走势，区区域目前前市场现现状以及及项目开开发的核核心要求求，本报报告建议议项目住住宅部分分定价应应比这个个

8、数字略略低，应应在26600元元/平方方米价位位附近，待项目目人气聚聚集后，再逐步步抬高价价格。由于项目目自身体体量较大大，整体体操作需需要年的的时间，根据重重庆的市市场发展展，每年年以得得平均价价格涨幅幅进行修修正，预预计未来来项目的的市场价价格将达达到元元平方方米（套套内面积积）项目住宅宅销售定定位：均均价26600元元/平方方米问卷调研研法问卷调研研法的核核心是根根据项目目拟定的的目标客客群作为为样本，通过对对客群系系统问卷卷调研所所得到的的数据进进行分析析及修正正，从而而得到评评估项目目未来客客源最可可能接受受的合理理价格。根据问卷卷调研法法核心原原则的指指导下，我们以以五里店店虾子子

9、蝙工业园园唐家家沱、金山组组团（以以金开大大道为主主）人和转转盘观音桥桥、解放碑碑南坪坪弹子子石三条线线路为核核心进行行问卷调调研。通过对三三条线路路合计4497份份有效问问卷数据据的分析析发现，消费者者对未来来1-22年内寸寸滩地区区住宅套套内均价价预测高高位线为为35000440000元/，低位位线为11500016600元元/，通过对对4977份预期期价格的的加权平平均计算算，住宅宅套内面面积均价价为23371元元/，考虑到到消费者者心理与与实际承承受能力力，实际际价格应应略高。项目住宅宅销售定定位：均均价24400元元/平方方米b、结论论通过市场场比较法法与问卷卷调研法法双重分分析我们

10、们可知，项目开开发首期期组团价价格不应应过高，考虑到到项目自自身属性性与区域域未来发发展，项项目首期期开发住住宅价格格建议划划定在22400026600元元/一线。项目首期期住宅组团团销售定定位：均均价25500元元/平方方米二、开发发策略1、项目目核心理理念确定定a、生发发基础：西部最大大的港口口，以长长江连接接海洋连连接世界界。重庆的脸脸向东看看不向西西看，重重庆的定定位是国国际化的的城市。要求：项目要树树立新城城市节点点的形象象，容住住宅、商商务、休休闲于一一体，打打造国际际化居住住观。建立渝能能的企业业形象和和品牌，通过 “以城城哺港，以港养养城”的开发发战略，成为一一家城市市运作级级

11、的房地地产经营营企业。b、价值值体系构构成重庆国际际新港中中心，城城市新节节点。大规模综综合街区区、完整整的社区区配套，多元化化的产品品路线。异域风情情组团、全新居居住感受受。渝能强势势品牌，倡导节节能环保保理念。高性价比比销售战战术思想想 。c、创造造新兴城市市节点国国际化居居住观2、项目目组团分分期a、区域域整体区区域分析析项目具有有唯一性性，但区区域支撑撑力度不不够，需需要向外外突围项目占地地11440亩，是区域域内第一一大盘，具有唯唯一性。但目前前区域产产业较为为薄弱，寸滩港港区与港港城工业业区的开开发都处处于初级级阶段，使得区区域对于于本项目目的支撑撑力度不不足，项项目若要要取得成成

12、功，需需要向外外突围。项目运做做必须规规避周边边竞争，走高性性价比中中档路线线入市项目所处处区域周周边住宅宅市场已已经起步步，且高高、中、低档次次居住物物业都有有。本项项目规模模较大，开发幅幅度宜稳稳健向前前，建议议以中等等档次产产品入市市，通过过分期、分组团团开发逐逐步提升升产品档档次。项目的开开发周期期寸滩港港区、港港城工业业园区等等产业基基地同步步发展地块周边边的寸滩滩港区与与港城工工业区等等产业基基地，是是本项目目开发的的主要支支撑要素素，本项项目的开开发周期期应与周周边产业业基地的的发展同同步进行行，以借借势发展展。物业开发发多元化化，并为为周边产产业基地地后期运运营预留留配套空空间

13、项目自身身规模较较大，建建议发展展多元化化物业以以化解物物业形态态单一的的风险，在港区区、工业业园区等等产业基基地发展展的中后后期，适适当建造造一些商商务、展展示等物物业，在在满足产产业基地地后期运运营的需需要的同同时，也也使得项项目物业业多元化化，从而而降低项项目整体体开发风风险，并并能够增增加项目目开发利利润。b、项目目自身属属性分析析商业配套套先行，区域形形象急需需改善项目位于于寸滩港港区，距距离重庆庆市区较较为偏远远，目前前区域内内居住条条件较为为恶劣，对外吸吸引力度度较弱。在政府府无大力力投资改改善区域域生活配配套的前前提下，本项目目开发应应该考虑虑到充实实区域生生活配套套设施，满足

14、居居民日常常生活需需要，以以达到改改善区域域形象的的目的。项目整体体运营中中，首期期开发至至关重要要本项目作作为一个个大型项项目，必必然分期期开发，而第一一期开发发的成功功与否对对于项目目的整体体运作而而言是尤尤为重要要的。我们认为为项目的的第一期期开发应应得效益益有：从项目的的经济效效益来看看，通过过物业销销售以达达到快速速回笼资资金；从项目的的运营效效应来看看，通过过推广以以打响项项目知名名度；从项目的的社会效效益来看看，通过过改善区区域生活活配套，改变区区域传统统形象，增强对对外吸引引力；充分有效效地利用用闲置土土地资源源整个项目目规模大大，开发发周期长长，对于于闲置土土地应该该予以充充

15、分而有有效的利利用。对对于闲置置土地的的利用要要不仅仅仅是只考考虑到其其所能产产生的经经济利益益，更重重要的是是要考虑虑到其所所能给区区域带来来的社会会效益，区域社社会效益益的产生生，对于于增强对对外吸引引力、提提升项目目的价值值有着很很重要的的作用。打破传统统社区模模式，以以造镇为为规划核核心项目规模模大，应应该站在在城市发发展角度度来进行行造镇开开发。以以发展渝渝能企业业文化，以及使使得自身身项目收收益最大大。c、整体体体分区区及经济济指标根据前期期规划原原则以及及开发商商核心要要求，项项目地块块划分为为三大功功能分区区，四个开发发片区。地块编号号开发期毛估用地地面积（万）毛估建筑筑面积（

16、万）容积率地块用途途A地块第一期19.00466.6643.5高层住宅宅用地B地块第二期12.77119.00651.5中低密度度住宅用用地C地块第三期4.415.443.5商贸用地地D地块/12.9915.4481.2物流用地地合计/49.005116.58552.388/4、开发发周期及及顺序项目地块块北邻渝渝怀铁路路、南面面寸滩港港区呈现现东西走走向长方方形排布布，地块块内部地地形复杂杂，内有有多个连连绵山包包，全部部为坡地地，地块块北坡较较陡，南南坡平缓缓。根据据地块自自身实际际情况，以及本本项目“造镇”概念，建议把把项目地地块划分分为四个个（综合合居住区区、高尚尚居住区区、商务务配套

17、区区、产业业配套区区）区域域进行规规划开发发，各个个区域规规划情况况如下：名称开发顺序序开发战略略综合居住住区一期配套先行行，打造造大型居居住社区区，以配配套、价价格、产产品等因因素获取取市场份份额，以以保证项项目能够够进入良良性的开开发轨道道；高尚居住住区二期打造精品品居住产产品，避避免项目目内部同同质竞争争，吸引引高端客客户，获获取更大大收益；商务配套套区三期打造核心心商务配配套区，产业配套套区四期面向港口口与产业业基地，营造特特有产业业配套区区的地位位，与产产业基地地共同成成长，并并且以之之获利；项目率先先开发的的一期位位于地块块中段的的A组团团，即综综合居住住区；从地形而而言，AA地块

18、非非常易于于规划成成为景观观优美，有气势势，建筑筑排布有有特色的的综合居居住区。另外，地块面面积适中中，且地地块内有有多座山岭岭，可作作为一期期特色景景观使用用；二期组团团将开发发位于地地块西侧侧的B地地块，即即高尚居居住区；二期高尚尚居住区区建议为为B地块块，预计计将于220111年前后后进行开开发，随随着一期期组团的的开发成成熟，区区域各项项基础生生活配套套设施的的完善，地块经经济价值值逐步提提高。届届时，顺顺势开发发高品质质高经济济附加值值产品，将项目目由中档档次向中中高档次次转变，并且将将项目经经济收益益提高到到最大。三期组团团将开发发位于地地块东南南角的DD组团，商务配配套组团团；从

19、开发顺顺序及开开发时间间来看，随着项项目几周周边港区区的发展展成熟，港区内内各项产产业及相相关产业业链对商商务商贸贸的需求求逐步提提高，并并且区域域形象已已经得到到提高，三期商务务地块适适宜入市市开发，获得最最大的经经济价值值。根据最终终物流用用地规划划，再行行确定开开发时间间；考虑到项项目物流流用地开开发上已已经邀请请专业物物流公司司进行专专业规划划，目前前存在较较多的不不可确定定性，因因此本报报告未将将物流用用地开发发列入整整体开发发期数内内。开发顺序序开发位置置开发体量量开发周期期目标市场场一期A地块66.6646年价格导向向、看中中性价比比的人群群二期B地块12.7712年城市中端端客

20、源、港区中中上层客客源三期C地块15.442年港区、工工业园区区及产业业链商务务人群不定D地块15.448/物流公司司及相关关产业链链客源三、产品品定位建建议1、项目目整体规规划建议议a、总体体经济指指标及组组团分布布根据项目目地块道道路交通通网络分分布，我我们建议议把整个个地块分分为四个个区，分分别以AA、B、C、DD来表示示。其中中A、BB地块为为住宅用用途，CC地块为为商贸用用途，DD地块为为物流用用途。根据地块块的地貌貌状况、项目开开发周期期、项目目经济指指标等因因素，建建议A地地块建造造高层住住宅产品品，B地地块建造造中低密密度住宅宅，C地地块为商商贸用地地，D地地块则为为物流用用地

21、。具体情况况如下表表所示：地块编号号开发期毛估用地地面积（万）毛估建筑筑面积（万）容积率地块用途途A地块第一期19.00466.6643.5高层住宅宅用地B地块第二期12.77119.00651.5中低密度度住宅用用地C地块第三期4.415.443.5商贸用地地D地块/12.9915.4481.2物流用地地合计/49.005116.58552.388b、交通通组织总体原则则：考虑地块块被赋于于的原始始丘陵坡坡地概貌貌的独特特性，可可以通过过深度挖挖掘地形形地貌内内部的自自身优势势资源，并能够够维护可可利用性性的景观观资源，突显各各地块价价值的不不同属性性，保证证项目顺顺利开发发的完整整性、合合

22、理性；由于地块块地形，地质结结构错踪踪复杂，以尽量量降低土土石方的的开发量量，减少少开发商商前期资资金投入入的总成成本；规划因素素：地块外部部交通网网络的关关联性由于地块块外部交交通与港港区周边边目前现现有及未未来道路路网络的的规划构构架，地地块A、B、CC、D开开发片区区均邻交交通主干干道，可可考虑主主要交通通组织从从西侧、南侧、东侧三三面的规规划道路路引入。地块内部部公共交交通线路路的关联联性项目共规规划为三三大功能能区(住住宅、商商务、物物流)，四大开发发片区(A、BB为住宅宅区、CC为物流流区、DD为商务务区)，依据地地势条件件，自然然连接各各开发片片区的地地块间可可考虑道道路布局局，

23、并成成为片区区间，组组团间相相互连接接内部交交通组织织的次干干道，次次入口。因此，综综上所述述，地块块主要交交通组织织应当考考虑纵伸伸的南北北道路主主干道为为宜，而而不易考考虑横向向的东西西主干道道交通。c、各组组团开发发产品线线设置A-1地地块，住住宅第一一期一组组团本地块位位于五桂桂路沿线线，交通通出行方方便，更更易被客客户认知知，且该该地块规规模适中中，首期期开发于于此，最最合适快快速回笼笼资金的的开发理理念。地地块占地地面积22.388公顷，总建面面积8.33万万方，是是高层住住宅社区区。同时时按照配配套先行行的开发发理念，地块内内设有会会所、幼幼儿园以以及商业业配套。A-2地地块，住

24、住宅第一一期二组组团本地块位位于项目目第一期期中心为为主，拥拥有山景景、水景景等较好好景观资资源。项项目第二二组团开开发该地地块，能能够利用用良好的的资源树树立项目目的形象象，提升升项目的的品质。同时，建议在在本组团团内开发发60000平方方米的商商业配套套，以形形成一个个城镇的的中心。根据经经济指标标，建议议本地块块开发容容积率为为3.55的高层层住宅产产品。A-3地地块，住住宅第一一期三组组团地块位于于项目一一期西部部，也同同样开发发高层住住宅产品品。地块块的自然然资源虽虽没有AA-2地地块优越越，但是是能够利利用二组组团的开开发成功功后提升升整个项项目的价价值的情情况下为为开发商商获取更

25、更大的收收益与更更大的市市场空间间。A-4地地块，住住宅第一一期四组组团地位位于于项目一一期北部部，地脉脉资源相相对较差差，建议议开发容容积率为为3.55的高层层住宅。同时地地块内设设有小学学、幼儿儿园，以以满足入入住儿童童就学所所需。B-1地地块，住住宅第二二期一组组团地块呈现现长条形形，占11.399公顷，地面积积较为适适中，且且位于AA、B两两个地块块之间。鉴于地地块的属属性，建建议把此此地块打打造成为为提升项项目档次次的主题题公园，同时修修建休闲闲娱乐配配套设施施，使之之与周边边组团配配套结合合在一起起形成项项目的配配套核心心区域，项目的的主要卖卖点。B-2地地块，住住宅第二二期二组组

26、团本地块紧紧邻主题题公园，该地块块资源较较好，适适合打造造高尚住住宅产品品，根据据地块经经济指标标测算，建议开开发容积积率为11.2的的花园洋洋房产品品。B-3地地块，住住宅第二二期三组组团地块环湖湖分布，景观资资源良好好，是打打造多元元化产品品结构，提升项项目档次次的重要要步序，建议打打造容积积率为00.8的的联排别别墅产品品。B-4地地块，住住宅第二二期四组组团地块位于于二期北北部规模模较大，建议打打造容积积率为22的小高高层项目目，同时时景观多多年开发发后整个个项目内内居住人人口结构构较为完完善，建建议修建建一所中中学（高高中）以以满足教教育需求求。B-5地地块，住住宅第二二期五组组团地

27、块位于于整个项项目最西西面，为为项目住住宅开发发的最后后一个组组团，根根据项目目经济指指标建议议修建容容积率为为2的小小高层住住宅，同同时设一一所幼儿儿园，以以提高幼幼儿园的的覆盖整整个项目目，方便便居民。C地块，商贸区区C地块位位于项目目东南脚脚，距离离寸滩港港、工业业区最近近。根据据我们对对未来558年年区域发发展的研研判，建建议商贸贸区由SSOHOO、星级级酒店、写字楼楼组成。其中，星级酒酒店与写写字楼各各修建一一幢，其其余建筑筑面积则则修建SSOHOO产品。各组团产产品开发发建议如如下表所所示：开发周期期地块编号号毛估用地地面积（）分组团产品类型型配套设施施产品配比比（）各期规模模（）

28、第一期A-1238000一组团高层住宅宅759000833000配套商业36000会所20000幼儿园18000A-2708000二组团高层住宅宅24188002478800配套核心商业业60000A-3579000三组团高层住宅宅20066502026650配套商业20000A-4379000四组团高层住宅宅12555501326650配套商业13000小学40000幼儿园18000第二期B-1139000一组团主题公园园休闲、服服务、运运动中心心3000030000B-2305000二组团花园洋房房363000366000配套商业300B-3123000三组团联排别墅墅9740098400

29、配套商业100B-4517000四组团小高层9551101034410配套商业900中学70000B-5189000五组团小高层356000378000配套商业400幼儿园18000第三期C440000/SOHOO10000001540000酒店300000写字楼240000住宅社区区规划总总建面积积85770500平方米米，其中中公建以以及商业业配套面面积3660000平方米米，公建建商业配配套所占占比例为为4.22。d、建筑筑风格总体原则则：依据千亩亩大盘的的体量、客户吸吸纳量与与现有的的市场环环境，决决定了必必须打造造为一个个面对各各种层次次客户的的复合型型、差异异化产品品。项目目整体建

30、建筑风格格不可能能是“千亩一一面”，必定定存在多多元化，异域风风情的建建筑风格格。同时，通通过对重重庆市内内知名代代表楼盘盘建筑风风格的调调研分析析，以差差异化为为规划和和新，项项目整体体建筑风风格确定定为：以荷兰风风情为元元素的现现代简约约式住宅宅规划要求求：（1）根根据小区区地块用用地条件件，考虑虑景观与与组团的的特殊性性，主体体采用行行列式、板式、点群式式、碟式式、混合合式等多多种物业业形态；（2）建建筑风格格拒绝“千亩一一面”，充分利利用地形形特点，通过高高层、小小高层、多层不不同建筑筑单体之之间的变变化，以以及各个个组团自自身景观观属性的的不同，最大限限度的形形成各个个组团之之间既有

31、共共性，又又有变化化的建筑筑风格特特点。（3）可可考虑底底层挑空空，并通通过绿化化带布置置，过桥桥入大堂堂的方式式体现情情趣性和和品位。e、公建建配套会所配套套设施泛会所概概念由于项目目开发体体量较大大，开发发周期较较长，如如只规划划为单一一集中式式会所，将无法法满足各各个组团团业主的的需求，因此建建议在会会所的设设置上应应该分布布在各个个组团内内得以生生活、休休闲为主主要功能能的小型型会所为主主，方便便小区居居民的日日常生活活，同时时提升项项目的品品质。具体建议议内容如如下：生活配套套设施：洗衣房房、244小时便便利、书书报亭等等内向型型的配套套设施；休闲娱乐乐设施考虑每个个组团之之间业主主

32、的交流流空间，在休闲闲娱乐设设施的安安排上，建议设设施分布布于每个个住宅组组团之中中的分散式式独立的的小型设设施和多多个组团团公用的的集中式式设施二二种。分散式：如乒乓乓球室、作健身身中心的的一种补补充，增增加会所所运动功功能集中式：如棋牌牌室、阅阅览室。提供一一种安静静、闲逸逸的休闲闲方式，增加会会所的文文化氛围围。教育配套套设施根据项目目总建筑筑体量以以及政府府相关规规划要求求，本项项目拟规规划教育育批配套套设施11所中学学（含高高中），1所小小学，33所幼儿儿园。其其中，中中学和小小学部分分几种建建设，位位置排布布建议靠靠近物流流地块的的A-44或B-4地地块。幼幼儿园建建议在项项目A-

33、1、AA-4、B-55地块。F、商务务配套设设施：D区作为为项目商商务配套套区，以以大型商商务、特特色商业业配套、酒店为为主。建建筑外立立面色彩彩明快，凸显现现代风情情。酒店物业业规划以以满足港港区内产产业及相相关产业业链中端端以上客客源商务务临时居居住为主主，建议议规划一一栋建筑筑面积在在2万平平米左右右3星级级或准44星级酒酒店，一一栋建筑筑面积在在8千平平米左右右的青年年旅馆或或酒店式式公寓。写字楼物物业规划划以多样样性为原原则，考考虑到港港区的发发展以及及城市经经济发展展的不可可预测性性，建议议规划一一栋建筑筑面积在在250000平平方米左左右的准准甲级写写字楼，多栋商商住两用用的SO

34、OHO写写字楼。G、景观观规划总体原则则：项目景观观规划总总体原则则：保持持整体的的统一性性、调和和性、均均衡性、协调性性。其中中，通过过借用原原自然资资源塑造造特色景景观，同同时也可可以采取取封闭/隔离、过渡/渗透、比较/对比等等三种手手法进行行合理的的造景。景观设计计风格：荷兰风情情为主的的特色景景观景观中的的植被配配置：可考虑单单植、丛丛植、聚聚植、群群植、林林植、散散植等形形式并相相应形成成规则式式、不规规则式、混合式式等三种种形式分分布于各各大片区区之间，起到有有效的隔隔离噪音音，防尘尘作用。2、首期期开发产产品建议议首期开发发位置及及经济指指标通过了解解地块实实际情况况以及结结合整

35、个个项目开开发的战战略思想想，我们们认为首首期开发发位置应应该设定定为A-1地块块。考虑到渝渝能公司司资金链链，第一一期不宜宜大局开开发。在在开发策策略上看看，地理理属性较较差、规规模如此此大的项项目前期期的开发发宜采取取“小步快快走”谨慎入入市的开开发策略略。根据前期期对项目目每个地地块开发发体量的的设定，项目首首期开发发体量及及各种物物业经济济指标如如下：地块编号号毛估用地地面积（）分组团产品类型型配套设施施产品配比比（）建筑规模模（）A-1238000一组团高层住宅宅759000833000配套商业36000会所20000幼儿园18000注：商业面积积根据：满足项项目生活活配套需需要设置

36、置商业=入住人人口1.0公公式计算算。预计计首期入入住人口口25000人，需要商商业面积积25000平方方米。同同时，目目前区域域生活配配有严重重缺乏，项目需需要大力力打造生生活配套套设施来来提升小小区品质质，首期期商业不不仅仅立立足于配配套首期期住宅开开发这一一层面，更重要要的是打打造出项项目的整整体品质质，改善善市民心心中的形形象，以以保证项项目的成成功开发发。所以以我们认认为首期期商业开开发面积积应该增增大，开开发量约约36000平方方米，占占总量的的3.6%。幼儿园面面积：根根据国家家相关规规定，66班幼儿儿园建筑筑面积为为17773平方方米。在在此按照照18000平方方米计算算。车库

37、面积积：按照照重庆规规定住宅宅每300平平方米安安排一个个车位；商业每每200平平方米安安排一个个车位。b、首期期开发产产品定位位通过项目目的市场场定位与与客户定定位分析析，我们们认为项项目首期期开发产产品应该该打造成成为：中档次景景观高层层宜居社社区项目基础础生活配配套核心心定位释疑疑：1、中档档次的产产品定位位入市符符合整个个项目的的开发战战略以及及首期引引导客户户需求；2、中档档次产品品定位与与景观高高层、宜宜居社区区的定位位，是项项目实现现以高性性价比吸吸引目标标客源的的主要手手段；3、首期期加大生生活配套套打造的的力度，改变区区域内生生活配套套落后的的现状，提升区区域生活活配套功功能

38、，成成为整个个项目的的生活配配套核心心；C、交通通动线设设置规划原则则：人车车分流在地块西西南侧规规划为车车型主入入口，由由五桂路路方向的的车流由由此进入入。在东东侧腰部部位置设设置车行行次入口口，小区区内方向向车流由由此导入入。在人行入入口设置置上，根根据地形形地貌布布局，以以方便业业主出行行为核心心要求，设置一一主二次次三个入入口，东东侧腰部部车行次次入口方方面设置置为人行行主入口口，大部部分业主主由此导导入。地地块西南南侧车行行主入口口位置设设置一号号人行次次入口，导入五五桂路方方向人流流，地块块北部设设置二号号人行次次入口，小区方方向人流流。在面朝邻邻五桂路路一侧不不设置任任何入口口，

39、最大大限度屏屏蔽各种种污染影影响。d、组团团构成依据地势势而为，以山脉脉环抱的的包容姿姿态姿态态，打造造充满韵韵律感的的的组团团排布氛氛围。多个组团团的不连连接有着着韵律中中的连接接性，建建筑单体体与群体体呈现互互动的多多样化，突出作作为重庆庆的规模模项目的的大识别别性，并并兼顾组组团的区区别性及及大小比比例。e、商业业配备以靠近地地块东北北角作为为商业、公建配配套区集集中打造造，既可可以方面面首期开开发业主主的使用用问题，而且还还可以跟跟后期AA-2组组团及商商务商贸贸组团形形成有机机的联系系。F、景观观规划规划要素素：荷兰兰风情项目一期期特色商商业规划划，将贯贯彻项目目统一性性、调和和性、

40、均均衡性、协调性性的四大大原则，借用自自身特点点，塑造造特色景景观。本期组团团将规划划由基础础生活配配套商业业衍生而而成的荷荷兰风情情特色商商业街以以及组团团间的荷荷兰风情情景观绿绿化组成成。其他还包包括：住宅组团团式的景景观主题题与主体建建筑配合合的各单单体的景景观点缀缀道路景观观带g、首期期建筑风风格及立立面设计计中档次荷荷兰风情情现代简简约高层层住宅两梯四户户六户户点式高高层以项目独独有的，融合了了荷兰风风情元素素为主的的现代简简约式为为项目首首期组团团建筑风风格，体体现项目目浓厚的的异域风风情与文文化特色色。选择居住住舒适度度与建筑筑成本比比较平衡衡的二梯梯四户至至二梯六六户为建建筑平

41、面面设计，保证项项目核心心开发原原则的达达成。h、首期期户型建建议户型配比比从项目的的整体定定位来看看，首期期房型面面积以经经济面积积户型为为主，后后期逐步步调整产产品结构构，向舒舒适型过过度。首首期内经经济房型型所占比比例超过过70%，主要要以经济济型两、三房为为主。本项目首首期房型型配比入入下表所所示：表：首期期房型配配比房型套内面积积（平方方米）所占比例例开发量（平方米米）经济型一一房30-5505%41000经济型二二房60-88030%246000舒适型二二房80-99020%164000经济型三三房80-110030%246000舒适型三三房90-111010%82000其他120

42、以以上5%41000房型要求求鉴于以上上户型配配比，各各类房型型总户数数都较大大，如果果在户型型设计和和户型面面积划分分上没有有得到充充分或者者明显的的区分，那么在在销售的的过程中中势必会会造成某某些户型型的滞销销，故我我们建议议每类房房型配备备多种户户型，这这些户型型在面积积区分的的基础上上，以增增加功能能房、卫卫生间、阳台、入户花花园等的的形式实实现功能能使用上上的区别别，划分分客户档档次，促促进房屋屋去化。房型种类建议议备注一房（含含单间）二种户型以景景观朝向向的不同同、面积积的大小小、功能能的不同同进行排排布两房（经经济）六种二房（舒舒适）三种三房（经经济）六种三房（舒舒适）二种其他一

43、种I、其他他配套休闲娱乐乐配套在项目首首期地块块商业街街设置集集中式会会所，以以体育运运动为主主题将运运动与景景观融为为一体，即作为为项目整整体景观观的一部部分，也也为项目目业主提提供沟通通交流的的场所。交通配套套通过开发发商自建建、洽谈谈、招商商等多种种方式建建设复合合交通网网络，除除了将外外部公共共交通线线路引入入项目内内以外，还可以以在上下下班高峰峰期以及及夜间设设施小区区专线班班车，方方便业主主。四、高科科技环保保技术建建议1、混凝凝土顶棚棚辐射制制冷制热热系统通过预埋埋在混凝凝土楼板板中的均均布水管管，依靠靠常温水水为冷热热媒来进进行降温温或升温温，利用用水温的的温差通通过混凝凝土对

44、室室内温度度进行调调解。由由于不使使用能源源与机械械带动，不浪费费多于能能源，并并且没有有辐射温温差与吹吹风感，并且室室内空气气清洁、安静无无噪音不不占用多多余的空空间。2、健康康全新风风系统经过多级级处理的的空气以以略低于于室内的的温度并并以小于于0.22米/秒秒的速度度，从地地面踢脚脚或窗下下送入，无噪音音、无吹吹风感。由于送风风层的浓浓度较低低，密度度较大，新风将将沿着整整个地板板蔓延开开，形成成一个新风湖湖，通过过人体或或室内其其他热源源自然加加热，连连同人口口中呼出出的废气气一起缓缓慢上升升，通过过设在上上部的排排风口有有组织的的排放，可最大大限度提提升室内内空气品品质。3、隔音音隔

45、躁降降温防湿湿外墙系系统在住宅的的普通外外墙主体体结构外外层，设设施高密密度保温温板，留留出空气气对流层层，设施施开放式式的干挂挂外墙。中间对对流层中中的空气气能带走走保温层层上的空空气凝结结水，保保证保温温材料厂厂其干燥燥、保温温。并且且干挂外外墙层与与空气对对流成还还能供充充分起到到隔热、隔音、隔躁的的作用。4、外窗窗外挂遮阳系系统通过在窗窗外安装装铝合金金或其他他复合材材料外遮遮阳卷帘帘，可以以提供880%以以上的遮遮阳率，有效遮遮蔽漫反反射辐射射，结合合中空双双层玻璃璃使用，可以达达到降低低室内温温度，降降低制冷冷负荷，达到节节能的目目的。5、同层层排水降降噪系统统通过统一一使用后后排

46、水式式马桶，同层排排水管设设计（即即楼层的的排水支支管与主主水管都都不穿越越楼板，在同楼楼层连接接到管道道井的排排水立管管上），最大限限度的降降低室内内排水噪噪音。6、共同同沟系统统通过将包包括水、电、燃燃气、通通信电缆缆、排污污管道等等所有管管道集中中集结于于地下，避免后后期维修修时挖开开地表破破坏景观观，将原原本粗浅浅掩埋于于地下或或架设于于小区上上空的各各种管线线统一处处理，还还一片蓝蓝天于业业主。7、智能能生态多多极水处处理系统统设施三个个不同功功能的三三级水处处理储水水装置，经过特特殊设计计的饮水水水净化化、活化化装置处处理后的的自来水水，主要要作为厨厨房生活活用水使使用。在在降水不

47、不足季节节的洗涤涤用水则则取自于于自来水水，在夏夏、秋等等雨水丰丰沛季节节，洗浴浴用水来来自于经经过净化化、活化化、磁化化、PHH值中和和处理后后的一级级储水箱箱收集存存储的雨雨水。洗洗澡和洗洗漱用水水，经过过专用管管道进入入二级储储水箱，经过过过滤、杀杀菌、活活化、磁磁化处理理后，用用于洗衣衣和洗刷刷车辆等等，最大大限度的的节约小小区水资资源。五、闲置置土地利利用方案案项目规模模大，开开发周期期长，不不管从经经济效益益还是社社会效益益来看，项目在在开发周周期内都都有必要要对闲置置土地进进行有效效利用。1、利用用目的：利用开发发周期内内闲置土土地，使使之产生生计划以以外的收收益。2、利用用思路：思路一：直接利利用经济济效益。以不进行行投资或或者少量量投资为为手段，以期快快速获取取实质收收益。思路二：利用社社会效益益，使之之产生更更大经济济效益。进行一定定量的投投资，兴兴建一些些投资不不大的特特色经营营物业，产生社社会效益益，提升升项目知知名度，增加项项目对外外吸引力力，通过过项目地地块升值值，从而而使社会会效益转转换为经经济效益益。比较内容容经济效益益利用社会效益益利用前期投入入前期投入入资金少少前期投入入资金相相对较大大收益速度度投入即产产出