物业管理与科技行业联合研究报告：物管搭台-科技唱戏

1、物业管理与科技行业联合研究报告：物管搭台_科技唱戏投资聚焦随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸系统、智能门禁、智能停 车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目 的。而社区智能化程度提升，带动下游智能设备和服务商市场空间提升，科 技产品的社区落地前景光明。基于此，我们从物管科技赋能出发，探究物管科技赋能的发展方向和应用场景，以及由此带动的下游智能设备和服务商发展机遇。我们创新之处1） 从物业企业和社区的角度出发，将物管科技赋能分为总部/管理端和终端/传感端，并分别阐述其应用推广的受益者和推动力量；2

2、） 经济性分析。物管科技赋能涉及到企业前期投入，需定量考察投入产出，以方便企业做出决策。经我们测算，2013-2018 年绿城服务智能化累计投入 4.1 亿元，获取收入 19.67 亿元、毛利超 6.5 亿元。相比 2014 年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%；3） 分场景讨论。物管科技赋能需要通过众多的服务场景才能得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备与设备管理、社区管理等。经过分场景讨论，我们总结出各个场景下下游智能设备和服务商发展现状和发展机遇 。投资观点物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，我们推荐科技应用较为领先的物业服务

3、商绿城服务。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，我们推荐社区智能应用设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，我们建议关注腾讯控股、阿里巴巴。1、物业供给侧进化之科技赋能我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，

4、提升管理效率，最终达到降本增效的目的。中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展1.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指数研究院中国物业服务百强企业研究报告， 2017-2018 年，物业百强企业成本构成中，人员费用占比分别为 55.84%和57.84%。物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然

5、情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。我们在服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显 物业服务行业系列报告（1）中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有：1） 通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效；2） 加大外包力度，利用第三方专业外包公司的规模化效应；3） 通过开展业主增值服务实现增收；4）推动物业费提价。受制于营运需要，基础服务外包程度存在极限值。2016-2018 年，保安、保洁、保修、保绿四项基础服务的外包率上升趋势明显放缓。而推动物业费提价属于外部因素，存在一定的不确定性。我们认为，业主

6、增值服务的开展，是物业企业走向“社区综合服务商” 的必由之路。而通过科技应用，实现提质增效，是企业“修炼内功”的重要途径。2013-2017 年，百强企业智能化投入复合增长率超过 57.8%。1.2 、科技应用是物业赋能的重要方式智能化管理可以帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，同时有助于扩大管理半径，提升管理效率，加快响应速度。2014-2017 年，百强企业人均在管面积提升 81%，2018 年人均产值15.15 万元，较 2014 年提升 75%。对基础劳动力的依赖减小同样体现在员工结构上，2014-2018 年，百强企业高中及以下学历的员工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大专

7、及以上学历员工比例上升 4.7pc。科技应用对物业企业的赋能同样体现在业务范围的扩张与社区的资源整合。目前，头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统筹，从而实现省工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区 O2O 相结合，将业主的各项需求进行集合，从而形成社区生态圈。1.3 、物业企业科技应用历程物业企业及社区内的科技应用历程，实际上伴随着通讯及电子技术的发展普及。在硬件端，社区从机械化走向数字化，并逐渐发展智能化；在软件端，从最初的互联网通讯

8、走向网络平台，以及移动APP 平台。科技应用在企业管理、居民生活、基层治理方面发挥着重要作用。1.3.1 、2013 年关键词：网络化科技手段最开始应用于大型商业、办公物业，并逐渐普及到公寓住宅的服务管理。随着网络时代的发展，物业企业开始加大智能化投入，根据中指院统计结果，在物业百强企业中，2013 年管理与技术员工中计算机类占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 个百分点。2013 年，百强企业平均智能化投入 115.3 万元，同比+25.1%。案例：彩生活推出“彩之云”，实行积分抵物业费模式；万科物业推出APP“住这儿”，实现“物业沟通”，实现通知推送和信息线上

9、化，以及“商家优惠”，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务；中航物业“知识管理平台”，有效解决系统前台与后台业务管理问题。1.3.2 、2014 年关键词：互联网+融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可能。2014 年，百强企业平均智能化投入 168.1 万元，同比+45.8%。物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，据中指院不完全统计，拥有 APP 与微信服务号的企业占到 30%以上，拥有微信公众号的企业占到 70%以上，拥有独立官网的企业占到 85%以上。案例：卓越物业：FMC“设施之家”设施管

10、理软件，实现设施管理智能化，对设备设施全生命周期的 FM 营运阶段实行严密监控；长城物业：通过 PMS 系统，360 度智能化维护物业设备，自动化推进工作；通过 CRM 系统，跨项目远程管理与规范业主的服务流程和标准，把控业主服务全过程；通过一应生活服务平台，实现线上、线下的融合，业主可以通过实体的一应便利店和智能终端中的一应生活获得优质的消费和服务体验；乐生活：通过改造监控体系控制，在电梯间、社区大门前后以及小区内道路上安装 360 度无死角的实时监控，并实现移动端实时观看；1.3.3 、2015 年关键词：移动互联网、大数据通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级

11、，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低； 另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。2015 年，百强企业平均智能化投入 266.4 万元，同比+65%。人均在管面积和人均产值分别提升 38.7%和 20.1%，净利润构成中，多种经营（社区电商、家政、养老）占比提升至 31.3%。1.3.4 、2016 年关键词：云计算、大数据百强企业充分利用云计算、大数据等新技术，构建智慧型社区；积极引进停车场管理系统、智能门禁系统

12、、闭路监控管理系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服务水准，使服务更加便捷高效， 实现升级。移动互联等新技术应用一方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径， 促进企业降本增效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社 区服务，方便业主生活的同时为企业创造新的盈利点。2016 年，百强企业平均智能化投入 478.06 万元，同比+ 79.45%案例：2016 年 9 月，长城物业推出一应云智慧平台 2.0 版本，使业主足不出户便可实现报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等服务。此外，百强企业通过推行标准化服务，避免工作操作的随意性，提升服务效率与服务质量。万物至上拥有

13、国内先进的物业集团化管理 ERP 系统和城市物业电子商务平台，是国内大型物业信息化建设集成服务提供商，能够为物业服务企业提供优质解决方案。绿城服务通过“幸福绿城”APP 等技术平台实现了园区的智能化管理， 提高服务效率，同时提供产品和增值服务， 2016 年增值服务收入为 4.84 亿元，同比增长 74.8%，增幅远高于基础物业服务收入。1.3.5 、2017 年关键词：物联网物业企业继续深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。此外，物业企业搭乘人工智能快车，有机联动智能硬件、物联网传感器等设备进行信息

14、交互，提高管理服务效率，为业主及住户带来优质服务体验，软件方面，TOP10 企业全部拥有自己的 APP，TOP11-30 企业中， 95% 的企业推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企业中，也有近 50%的企业上 线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。硬件方面，百强企业通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化升级改造，大幅度降本增效、提高服务水平；软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和 CRM、 SAAS、 ERP 等管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率2017 年，百强企业平均智能化投入 7

15、16.22 万元，同比+ 49.82%。案例：雅生活服务在总部设立集成管控平台，联动“运营云”、“数据云”、“物业云”、“物联云”及“开放云”五云系统交互配合形成社区服务生态管理系统；绿城服务通过改造智能道闸设系统及运用巡逻机器人、案场机器人等， 有效提升运营效率及服务质量；中海物业以“物联网平台+设计”为核心，提供智慧社区建设全程无忧服务，以“优你家”社区 O2O 服务平台，为客户提供物业基础服务和增值服务，为客户打造更加优质、便捷的社区生活体验。1.3.6、2018 年关键词：“智能+”随着人工智能的应用普及，越来越多物业企业尝试科技化、智能化改造， 改善管理模式，重点提升管控效率。201

16、9 年的政府工作报告首次提出了“智能+”。 “智能+”提出综合利用大数据、人工智能、物联网、云计算等先进的信息技术，帮助传统产业焕发出更高的能效和更强的活力。在技术革新不断深化的背景下，百强企业继续保持对技术运用的投入力度。据中国指数研究院统计，2018 年，20 余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500 万元之间。1.4 、物业企业科技抗疫社区防疫主要集中在六大场景：门岗出入管理场景、公区安防管理场景、设施管理场景、物管中心场景、业主归家场景、宅家联系客服场景等。碧桂园服务碧桂园服务借助科技助力监控，打造智能防护体系。通过智能设施设备降低人员基础，整体上线

17、社区上报系统；通过智能监控云平台应用场景，实现人脸识别进入小区；智能识别与统计每日车行情况、在线与业主交流互动、通过特种强调声进行重要语音播放、智能呼唤电梯避免公共接触， 无人机针对社区全方位消毒。美的物业美的物业管理中心通过智慧人行系统，比对主出入口的高清摄像生成的人行轨迹，第一时间掌握业主进出社区的数据，对病毒可疑点、人车异常、人群聚集等现象自动锁定分析，此外系统还能对异常情况自动预警，实现安保人员的智能调度，在保障社区安全的同时，为防疫工作筑牢防护墙。绿城服务绿城服务的智慧社区服务平台已平稳运行 7 年，面对“新冠肺炎”，平台上线“园区住户行程收集”调查工具，累计收集近 2 万份问卷反馈

18、，有效助力物业一线服务人员对涉足重要区域的住户进行重点排查。在社区防控过程中，大数据也起到了关键作用，通过 7 年业主大数据的沉淀，绿城服务全面掌握了较为精准的业主基础信息，这对社区居民基本情况的摸排采集工作起到了极大的助力作用，不仅减少接触感染几率，更极大提升社区防控工作效率。通过绿城服务 EBA 设备远程监控系统，对硬件设施远程管理，使大量工程人员投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人员使用效率。蓝光嘉宝服务2015 年，蓝光嘉宝服务尝试小区智能化服务，打造了物联网技术的设备管理平台，自主研发了 ECM 系统。目前，此项系统日趋成熟，通过在物业设施设备加装传感器的方式，结合物联网、互联

19、网技术，实现设备 7*24 小时不间断数据采集上报。通过 ECM 系统的实时监控，水泵房、配电房、发电机房等小区设备一旦出现故障，会立即发出报警提醒相关人员维修。借助此系统，可减少物业工程板块员工对线下设备运行情况的巡检频次，以便腾出更多时间参与防疫抗疫工作，保障业主正常生活。此外，智慧人行、在线报修、在线缴费、智能预电表等智能化服务都在此次中发挥着重要作用，不仅减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更保障了在状态下小区的日常生活。2、物管科技赋发展方向2.1 、管理端日趋成熟站在物业企业的角度，目前对科技应用的投入主要有三个方面：1）内部管理提升，如ERP 系统、财务管理系统；2）

20、社区终端信息管理，如视频监控指挥系统、停车场管理系统；3）社区商业资源整合，如各类手机 APP 终端，着重发展业主增值服务。总体来看，侧重于管理端、侧重于软件端。从物业企业公告披露内容来看，在科技应用方面布局较为完善的有碧桂园服务、雅生活服务、新城悦、中海物业、保利物业等。布局方向主要是在总部集成管理方面，如碧桂园服务 CRM 及 ERP 系统、新城悦全面预算管理系统和思源业务管理系统；从上市募集资金用途分配来看，通常投入科技应用方向的比例在 20%-30%之间，仅次于业务扩张及收并购。2.2、终端智能化提升从社区的角度来说，一个完整的智慧社区实现，需要感知层、网络层、平台层、应用层四个层面。

21、在总部管理端和信息集成日趋成熟的背景下，社区智能化设备的提升需要保持同步跟进。站在系统的角度，即应用层的发展需要感知层的同步跟进。对于感知层，即社区内各种智能监控、道闸、传感器的布置，物业企业并无责任和义务。在投入产出比较为合理、能够明显优化管理的情况下，物业企业会考虑将其纳入成本，但对于大部分支出较高的智能硬件设备，则依靠地产商的前期布置，或业主共同收益的支出。“房住不炒”背景下，房价涨幅趋向平稳，部分开发商开始从自身产品出发，通过为住宅增加额外属性，提升业主舒适度，从而实现销售溢价。其中科技、绿色是常见的方向。而新交付楼盘在硬件上的智能化提升，更有利于物业企业接入现有的设备管理系统，从而提

22、升管理效率。另一方面，物业企业从管理角度出发，积极推动社区改造提升。且在改造的过程中，可以加入物业的管理要求，实现效率进一步提升。安防、智能设备等设施的引进，关系到业主切身利益，物业通常负责提供详细具体的方案，并推动业委会或居民表决通过。2.3 、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能综上，物业在科技应用上的投入主要集中在内部管理系统、商业资源整合、以及社区终端信息管理。而社区作为物业企业的管理范围，其硬件设施的提升在很大程度上取决于开发商交付的状态。在后期改造提升过程中，物业企业通常积极动员业委会启用公共收益，或在可承担范围内自行改进。从目前的发展趋势来看，我们认为社区智能程度将进一步

23、提升，并助力物管科技赋能。原因在于各方角色如物业企业、地产商、业主均有能力、且有动力去推动社区智能化提升。对于地产商而言，智慧社区网络、平台、终端的采购及安装为一次性投资，使整体建安成本有所提高，但智慧社区有助于增加了项目的附加值，提升楼盘竞争力，实现高楼盘溢价。事实上，在众多中高端楼盘中，房屋交付前期智能道闸、智能监控及停车场系统的配备已十分常见。在地产商的推动下，社区智能设备普及率正在提升。当代置业以“绿色科技”为核心竞争力，为住宅打造“十大科技系统”。官网显示：MOM（当代置业系统名称）通过周界电子防侵入系统、闭路监控系统、楼宇可视对讲系统、自动识别门禁系统、感应 ID 卡停车管理系统、

24、社区气象站、外围门禁系统等三重九道安防，做好业主的智慧管家。物业企业具备社区改造提升的动力。首先，社区智慧化改造有助于提升小区居民生活品质，提升业主体验，提高业主满意度；其次，有助于缓解物业企业人力成本，在基础服务方面具备人力替代效应。如为物业提供统一客服服务中心，出入口无人值守，智能视频监控，减少人员配置，降低物业管理成本；最后，智慧化改造有助于对物业企业形成赋能效应：为物业构建综合服务平台充分挖掘业主生活服务与周边商户资源，引入各项全新业务及商业模式，带来新的利润增长点。目前，物业集成管理平台已经完成了社区应用层的初步实现，未来随着感知层各项智能设备的逐步提升，以及 5G 网络的普及，物业

25、集成管理平台有望进一步拓展功能。对于业主而言，业主将拥有安全舒适便捷的居住环境，生活、学习、工作效率得到提高；同时，社区居民生活品质得到大幅提升。社区具备一定的经营性资产，具备造血能力。社区拥有的经营性资产通常包括停车场、沿街商铺、游泳池、广告空间（如电梯轿厢、车库、道闸） 等。而物业企业经营小区资源获得的收入，需要与业委会进行分成。我们把社区公共空间广告、社区资产租售两项业务称之为社区经营业务。2018 年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业分别取得社区经营业务收入 9.5 亿元、1.7 亿元、1.7 亿元。绿城服务、碧桂园服务、保利物业单位面积社区经营业务收入分别为 5.6 元/平米、0.9

26、元/平米、0.9 元/平米。截止 2018 年底，全国物业服务规模达到 279.3 亿平米。保守起见，我们把绿城服务、碧桂园服务、保利物业的社区经营能力乘以系数 0.6，当做全国平均水平。假设社区公共资源经营收入中物业企业与业委会的分成比例为 1：1，则业委会每年收入超过 400 亿元。根据中海物业公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期间，累计使用社区专项资金超过 4600 万元。主要用途为保修期后维修及保养如公共空间设施（如升降机、电梯及中央空调设施）、消防及安全设施及、公用设施（如水泵及水缸）。3、物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例绿城服务是住房和城乡建设部指定进入国家“

27、智慧城市”专项试点计划的 19 家公司当中，物业管理行业唯一一家入选的单位。共有六个住宅园区获住房和城乡建设部指定为智慧城市试点单位。2014 年 9 月，公司开始推出智慧园区项目，包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台。3.1 、投入端公告披露的内容：自 2014 年 9 月推出智慧园区项目至 2016 年 3 月 31 日以来，公司已于智慧园区项目投资合共约人民币 23.7 百万元；2016-2018 年，公司通过关联公司绿漫科技获得的“采购软件及获得相关服务”支出分别为 17.8、24.9、26.3 百万元；公司研发团队相关费用列入行政开支，2013-2015 年研究项

28、目费用分别为 3.1、3.1、8.6 百万元。假设该费用增长随公司行政开支整体增长。资产结构变化：绿城服务固定资产和无形资产明细中楼宇、汽车、办公设备及家具、租赁物业装修、客户关系、物管合约、软件等科目。我们认为，“软件”科目集中代表了公司所研发的“智慧社区系统”。可以看到，公司的科技投入资本化金额可以分为三个阶段：2013-2014 年：初步投入，每年资本化金额在 100 万以内；2015-2016 年：加大投入，每年资本化金额在 1000 万以内；2017-2018 年：进一步投入，每年资本化金额在 5000 万以内；由于公司信息披露并不完全，假设 2017-2018 年无形资产的资本化率

29、为25%，内部研发人员费用按 3%的固定增速，则 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累计投入 4.1 亿元。3.2 、产出端绿城服务主要业务分为三块：物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务。其中基础物业服务收入主要与在管面积挂钩，顾问咨询业务主要面向开发商与中小型物业企业，而园区增值服务主要面向业主，是智慧园区项目的主要发力点。绿城服务公告显示，“幸福绿城”移动应用是若干园区产品及服务的在线接口。由于公司 2016 年改变营收拆分，主要是原“园区产品及服务”中“品质生活产品及服务”类别下的文化教育，原“园区产品及服务”中发“物业价值管理服务”单独拆分。为了保证业务拆分的连续性，我们

30、对 2013-2015 年的园区增值服务细分项做了适当调整。可以看到，2014 年 9 月推出“智慧园区”系统后，园区产品及服务、家居生活服务和物业资产管理服务均得到快速提升。依据各项业务与“智慧园区”系统的关联度，假设“智慧园区项目”对园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务的收入贡献率分别达到 80%、70%、40%、70%、10%，则 2015-2018 年“智慧园区项目” 贡献收入 19.67 亿元。2015-2018 年园区增值服务毛利率分别为47.5%、43.5%、33.5%、25.5%， 分项加总，2015-2018 年“智慧园区项目”贡献毛利超

31、过 6.5 亿元。3.3、提效端“智慧园区”系统包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬 件管理平台三个子系统。其中幸福绿城移动应用通过业主增值服务产生收入， 而智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台主要用于连接物业管理设备和管理 员工，并不直接产生收入，但具有提升效能的作用。由于外包的存在，公司雇员数无法真实表现公司业务经营所用到的人工总数。公司披露了 2015 年和 2018 年的雇员数与分包员工数，依据通货膨胀及最低工资水平涨幅，我们假设分包单位成本按照每年 2.5%-3%的速度递增，2016-2017 年的外包员工占比分别为 62%和 64%。经过计算，相比 2014 年，2016-

32、2018 年绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%； 2016-2018 年绿城服务每百万平米人工数下降 7.4%、7.8%、5.4%。4、物管科技赋能：社区科技的应用场景物业企业对社区的服务和管理，本质上是对社区内业主的服务，对设备、空间的利用和管理，以及周边资源的整合。而以上功能的实现，则通过众多的服务场景得以落地，如进出服务、停车服务、设备维修保养、线上购物协助等。科技应用对物业服务工作的降本增效，也是在众多的服务场景中，通过对人力成本的替代作用和赋能作用，降低成本、提升收入，并优化业主体验.4.1.1 、场景一：门禁 发展现状：头部企业自建系统，互联网企业涉足门

33、禁是进入社区的第一道防护。随着科技的发展，门禁系统早已超越了单纯的门道及钥匙管理，它已经逐渐发展成为一套完整的出入管理系统，在工作环境安全、人事考勤管理等行政管理工作中发挥着较大的作用。家庭领域的手机开门、二维码开门、远程开门等门禁系统需求开始增多， 门禁系统逐步向着智能化方向发展。智能门禁不同于传统的门禁系统，不仅在开放方式上更具多样化，安全级别也更高。智能门禁系统可以后台收集业主进出信息，从而通过大数据进行消费习惯、行为习惯分析。门禁系统掌握着整个社区的流量入口，涉足该业务公司较多。目前参与智能门禁系统市场竞争的主体主要分为：互联网公司和传统门禁公司。传统门禁公司以销售硬件产品为主要业务，

34、在硬件研发、渠道设置各方面比较成熟，同时具有一定的市场知名度，代表企业有捷顺科技、太川股份、联掌等。互联网公司不以硬件作为收入来源，主要是靠互联网的思路来运营，主要考验的就是业务拓展能力以及流量变现能力，相关的代表企业有嘿芝麻、多度等。而在头部企业企业中，比较常见的做法是企业自行研发门禁系统，并融入自家的 APP 系统中，其中硬件设施可适当外购。优点是既保证了产品使用，也掌握了社区流量，同时门禁作为一种刚性需求，可以增加 APP 的使用频率，为其他增值服务引流。 防控期间表现在防控的背景下，主打非接触的智能门禁系统得到了很好的应用。通过人脸识别+手机扫码+个人信息绑定的方式，既实现了个人的身份

35、认证， 又能保证无人值守情况下对于出入口的控制。更有一些智能门禁产品，除了提供安全可靠的门禁服务，还可对访客、停车场、对讲等系统实现统一管理与集中调度，打造智能化、协同化、统一化的小区管理系统。腾讯控股2 月 8 日，腾讯海纳社区电子出入证功能上线，随后腾讯海纳社区推出高效无接触社区管理方案。据不完全统计，截至 2 月 18 日，全国已有超过2000 个小区通过海纳配置和上线防护菜单，与相关的物业通知推送次数约 1 万次，已触达约 730 万社区居民。社区电子出入凭证期间，小区出入需纸质出入证核验和近身测量登记体温，增大了交叉感染风险、妨碍了进出小区便利。2 月 8 日，腾讯海纳社区电子出入证

36、率先上线，免费开放给全国小区使用，通过线上远程办理，线下无接触核验， 判断人员通行权限，记录体温、判别高危人群，并促进全体居民申报健康信息，市县政府部门分级查看数据。无接触式发放：住户线上认证身份，申请社区电子出入证，物业微信端审核发放。通行频率设置：小区管理员可在 PC 后台设置小区内每户 N 天出入 X 个人。门岗扫码放行：门岗保安扫描社区电子出入证，自动汇总出入记录。出入体温记录：门岗保安扫码后需记录测量体温，体现在出入记录中。防疫信息填报：住户申请社区电子出入证需先填写防疫信息，由物业审核后发放出入证。门岗扫码放行：门岗保安扫描社区电子出入证，自动汇总出入记录最新政策变动及小区事件通报

37、可通过物业通知全员触达。居民出行管理一站式社区通行方案腾讯海纳继社区电子出入凭证之后，持续迭代、快速推出“社区电子出入证+人脸识别门禁+无接触自动体温测量”一站式社区通行方案。社区电子出入证：关注公众号后申请，填写自身健康信息，由物业审核通过后进行发放。人脸识别门禁：小区居民出行时需出示手机二维码或由刷脸设备自动抓拍人脸进行身份核对。无接触自动体温测量：设备自动测量体温，并将温度和出入记录进行绑定.阿里巴巴防控中，阿里等互联网公司也凭借自身的技术实力以及广泛的用户触达能力，帮助政府与社区更有效率的实现流动人员的管控与防范。通过“绿码、黄码、红码”的三色动态管理，并与钉钉企业复工申请平台打通，市

38、民和其他流动人员可通过支付宝 APP 等渠道进行在线申报并填写健康信息，通过审核后将产生颜色码，绿码人员可以凭码同行，红码及黄码人员需按照规定隔离并健康打卡，满足条件后可转为绿码。2 月 9 日，阿里巴巴在杭州市余杭区率先推出健康码产品，而后推广到杭州全市。由于线上化健康码在杭州试点实现了人员管控成本的大幅下降， 2 月 16 日国务院办公厅电子政务办指导支付宝加速研发全国一体化政务服务平台防控健康码系统；截至 2 月 19 日，杭州健康码领取人数已经超过 1000 万，支付宝健康码落地超过 100 城。4.1.2 、场景二：停车场 发展现状：产销与互联网模式主导，物业自建较少停车场是社区重要

39、的基础设施，也是一项重要的社区资产。随着科技应用在社区中推广，传统停车场向智能停车场发展.与门禁系统类似，智能停车场运营中同样有产品销售模式与互联网运营模式。相比智能门禁系统，智能停车场系统技术手段更复杂，且门槛更高。目前物业企业中自行开发智能停车系统的主要有万科物业、碧桂园服务、龙湖物业等。 防控期间表现在当前形势下，传统车场的人工管理方式加速被淘汰，以“无人收费+ 集中管控+托管运营”等功能为核心价值的“互联网+停车”模式迅速上升为车场管理首选，并有望成为助力此次防控的行业主力军。捷顺科技公司是国内出入口控制龙头，曾被评为中国安防十大品牌第一名。公司成立于 1992 年，2011 年在中小

40、企业板上市，主营产品包括智能停车场管理系统、智能门禁管理系统、智能通道闸系统及收费管理系统、考勤管理系统、巡更管理系统、电动折叠门、路障机等在内的上百种智能产品及机电一体化产品，先后在奥运会、上海世博会得到应用。公司的智能停车场管理系统广泛应用于住宅小区、地下车库等场景，是停车场进出口的第一道关口，客户包括万科、恒大、万达等。公司从车位管理和物业管理赋能两方面支撑小区智慧化管理升级。一方面，我国停车场车位数相比市场需求数，缺口明显。截至 2019 年底我国汽车保有量 2.6 亿辆，而 2017 年我国整体停车位数量为 1.02 亿个， 即使考虑近两年的新增建设，仍有不小的缺口。而另一方面，停车

41、场由于信息化程度低，以及典型的潮汐现象，使得停车场整体使用率尚有较大的提升空间。针对这一现状，公司首先以较低的成本帮助停车场完成智能化改造，再通过“捷停车”平台实现线下停车场车位资源的整合，便利用户出行的同时， 提高车位使用效率。截至 2019 年上半年，“捷停车”业务累计签约智慧停车场超 9000 个，涉及车道 30000 多条、车位 330 多万个，每天为用户提供上千万次的智慧停车服务，周日均线上交易订单突破 90 万笔，处于行业领先地位。在此次抗疫行动中，捷顺科技“捷停车云托管”结合当前传播特点与情况，深入挖掘技术创新与生态价值，新增“AI 检疫”、“数据轨迹分析”等新应用，全力助力防控

42、。AI 检疫：车场可对特殊区域的车辆进行出入实行预警和通知；通过大数据计算，对近期出入过特殊地区的车辆提供智能预警等。数据轨迹分析：按照规范将停车数据接入至深圳市交警局停车场交管系统，助力深圳交警搭建海量停车基础数据库，便于开展各项便民服务与应用；在防控全国一盘棋的情况下，通过捷停车联网车场海量数据的实时监测与分析。4.1.3 、场景三：安防系统从安防的角度分析，智慧社区的统一安防平台应该要包含可视对讲、视频监控、周界、报警、门禁、人员出入口、停车场、巡更、访客、梯控、消费等子系统，并能构建出各种智能生活场景，通过安防体现出住户日常使用的便利性、体验性、参与性，从而提高整个系统的使用粘性。智慧

43、社区解决方案从业主、物业、开发商为出发点，通过智能技术全面提升业主生活体验与生活品质，致力于为小区住户提供安全、舒适、便捷、关爱、幸福的体验式社区生活，并提升物业管理效率，助力物业运营增值， 为开发商及物业创造更大的价值。智慧社区解决方案集物联网、云计算、大数据、智能算法等多种技术， 将社区安防管理、物业管理、社区 O2O、邻里社交、智能家居等服务模块融合统一。通过使用智慧社区解决方案，可以为物业和业主提供多方面的改进：1、可以为物业方提供一站式服务，在同质化竞争中提升品牌价值；2、统一平台、接口标准化，大大降低建设及维护成本；3、集约化涉及，降低培训、维护和管理成本，实现智慧物管和提升效率，

44、提升业主满意度；4、高效、精准服务为业主提供便捷舒适的生活服务，转型服务提供商；5、用户数据、交易数据、行为数据在系统中沉淀，挖掘数据价值；6、占据用户资源，增强对 O2O 服务商、广告商、金融服务商等各种服务商的整合能力。海康威视海康的智慧社区解决方案以公司产品为中心，从可视化角度助力智慧社区的建设，主要从管理以及人员生活场景上实现社区的智慧型转型，从管理上来讲，智能周界、枪球联动、红外相机、智能巡更、停车场自助管理、视频车位报警及违停监控，高空全局总览等方向进行、可视化的智慧安防；从社区管理上讲，人脸识别、人证比对、自助访客系统、楼宇自梯控、APP 联动、门禁管理、广告和信息发布等提高了住

45、宅小区用户的体验感。海康威视的智慧社区解决方案通过智能的管理，提升智慧社区管理效率， 从而降低人力成本，释放更多的人力资源，将原本需要人力完成的工作交给 设备来完成，实现智能化应用，并进行数据的采集，形成结构化数据，数据 导向业务，终形成与周边商业联合互动的智慧型的社区。大华股份大华为社区安防管理提供一体化的整体解决方案，包含可视对讲、视频监控、门禁控制、停车场、巡更、梯控、访客、消费以及智能家居等系统。多种系统的深度融合不仅实现了传统的小区弱电安防建设中的所有相关功能，而且实现了各系统之间信息共享与协同，同时智能化应用，使业主的体验性大大增强，物业运维管理更加便捷。4.1.4 场景四：设备与

46、设备管理首先设施设备管理系统需要智能设备作为底层支撑，通过传感器实现电子信号采集，通过物联网等手段实现信号传输，最终由设施设备管理系统实现远程集成管理。我们从燃气设备和水务设备两种常见的场景进行分析。燃气：智慧社区燃气监测报警系统解决方案通过无线通信技术（ GPRS、NB-IOT、LORA、ZigBee 可选），将居民家中的燃气使用情况（包括是否泄漏，可燃、有毒、有害气体实时浓度监测，报警器设备生命周期的管理等） 主动的联网监控。可以实现业主，物业，燃气公司，市政公司等分层多级联合监控。汉威科技2017 年 6 月 27 日，在汉威集团战略合作伙伴河南电信的大力支持下， 经过 2 个月的联合开

47、发调测，基于华为 NB-IOT 的智能燃气报警器 AirRadio R2 成功接入河南电信 NB-IOT 物联网，在郑州高新开发区实验网上顺利通过测试，成为全球首款基于NB-IOT 的智能燃气报警器。适用场景：（1） 适用家用天然气，可燃气体的联网监控；（2） 特定场所的有毒有害气体的联网监控；（3） 监测地域：城镇居民社区；城市周边居民密集的村镇；地下停车场， 储藏室等特定产所。优势&价值：（1） 融入物联网的内容（前端感知，物物相连，集中管理）。（2） 发现单点监控的盲区，为整个民用燃气安全提供了可靠保障。（3） 为智慧城市提供的数据信息来源。（4） 为政府提供解决民生工程，安居工程而铺垫

48、的施政亮点。（5） 系统可面向物业，社区，燃气公司，市政公司，公共事业局等多种不同的单位。（6） 规模搭配灵活，可大可小。设备管理系统示例：汉威智慧社区消防安全物联网云平台汉威物联网研究院融合物联网、移动互联网、云计算等新一代信息技术， 针对出租屋、家 庭住宅、小店铺、小娱乐场所、小作坊等小微场所消防安全意识薄弱、火灾频发的现状，推出了小微场所消防物联网云服务平台。平台具有发现警情早、告警流程简单、处理敬请自动化、自动通知火警场所及周边人员撤离等功能，实现小微场所火灾事故的早发现、早报警、早解决、早扑灭，帮助政府和业主建立完善的火灾检测。低成本、租用式小微场所消防物联网。平台采用租用时服务，不

49、需要用户支出庞大的一次性系统建设、集成费用。用户根据实际安装数量支付一次性物联网设备安装费和日常的云服务（管理端，用户 app 端，短信、语音、数据等）使用费。（1） 速度快：烟感、燃气检测，发现险情，及时推送、报警、确认。（2） 多途径：通过语音，电话、短信、app 推送至用户。（3） 图形化：各种图文并茂的展示方式，帮助用户统计分析。（4） 多接口：提供 api 接口，供第三方平台使用（5） 多集成：集成移动物联网，云计算，架构先进，实时预警、稳定可靠。水务智能水表性能优势显著。是一种利用现代微电子技术、现代传感技术、智能 IC 卡技术对用水量进行计量并进行用水数据传递及结算交易的新型水表

50、。与传统的机械水表一般只具有流量采集和机械指针显示用水量的功能相比，智能水表性能具备很大的提升。智能水表除了可对用水量进行记录和电子显示外，还可以按照约定对用水量进行控制。智能水表以其数据传递、交易结算等方面的优势,得到了市场的青睐,智能水表已成为行业转型升级的发展方向。目前市场上的智能水表以 NB-IoT 水表、LoRa 远传水表等物联网水表为主。智能水表的普及，对显著提升社区物业服务水平。智能水表由智能硬件及相应的软件平台结合发挥性能，核心优势可以实现远程操控，可通过NB-IoT 等通讯技术实现数据远程传输。对于社区物业管理来说，不需通过人工挨家挨户的记录水表数据、核算水费，在终端软件平台

51、就可随时查询网内任一终端水表的数据，并可自动生成整体数据报表，省去人工统计的麻烦。除此以外，社区物业管理方可以远程实现对智能水表的清零操控，对于房屋出租水费计算来说，十分便利。宁波水表宁波水表公司结合当前最新的 NB-IoT 技术、移动互联网、云计算及大数据分析挖掘技术，研制开发了智慧水务综合服务平台，平台下辖智能综合抄表系统、精细化水务营收系统、工程报装及报修系统。三大系统之间的数据通过无缝交换将水司各个业务部门的工作流进行了融合，可消除了数据孤岛现象，并为客户提供强大的智慧辅助决策。智能综合抄表系统：系统可实现抄表业务的综合化、智能化。系统规范标准接口，兼容不同厂商的不同类型设备的接入，并

52、可灵活配置设备参数、报警等。完成基础数据采集工作后，系统建立综合抄表数据中心，对数据进行智能化分析处理，实现抄表业务综合管理，方便客户的日常管理工作。在居民用水管理方面，系统可以社区为单位，面向所有居民用表，进行用水分析。精细化水务营收系统：系统以云平台为依托，可整合表务、抄表、收费、报表、客户、APP 等模块于一体，结合智能表平台功能强大的数据分析和挖掘功能，为水司提供营收整体解决方案。同时建立统一的客户服务信息平台， 实现统一的客户信息管理、统一的收费管理、统一的表务管理、统一的客户服务，最终实现以客户为中心的信息化管理.4.1.5 、场景五：社区管理平台数字政通数字城管信息系统是基于城市

53、电子政务专网、无线通讯网，运用空间网格技术、地理编码技术、三维 GIS 技术等手段建设的城市管理支撑信息系统， 主要面向城管局高效、便捷进行城市管理、事故处理的需求。公司的核心产品是新一代数字化城市管理软件，主要包括监管数据无线采集子系统、监督中心受理子系统、协同工作子系统、地理编码子系统、综合评价子系统、监督指挥子系统、应用维护子系统、基础数据管理子系统和数据交换子系统 9 大应用。网格化数字城管信息系统在基层治理中发挥着重要作用。公司作为城管系统的龙头企业，在网格化城市管理领域占据 70%的市场份额（2018 年）， 覆盖全国超过 500 个城市、近千个区县。在此次防控的背景下，公司基于网

54、格化管理平台迅速开发社区防控系统，帮助各级政府支撑对外来人员管控追踪工作落地。截止目前系统已在荆门市、天津滨海新区等地测试运行，有明确部署需求市县超过 100 家，切实助力监控。同时公司近期也与易联众达成战略合作协议，双方将基于网格化管理模式和国家卫健委电子健康卡（码）的标准规范，联合开发融合健康卡（码）的网格化防控解决方案和融合公共卫生管理功能的多网合一平台，赋能防控系统，为各地居民电子化通行、企业有序化复工、政府信息化防疫提供精准管控和科技支撑。捷顺科技小区物业管理也面临信息化程度较低，严重依赖人力的困境。针对这一问题，公司开发天启智慧物联管理平台，覆盖小区智慧车行、人行、访客、社区和考勤

55、、消费等核心业务，为小区物业管理赋能。在部署模式上，天启智慧物联管理平台面向中小型客户提供SaaS 模式，面向大型客户提供本地化和私有云独立部署模式，降低中小企业成本，满足大型客户数据私有化需求。天启智慧物联管理平台具备云停车、车场集中管控、门禁集中管控、访客管理、社区服务、考勤服务、财务管理、云坐席、优惠打折、电子发票、智能运维、数据分析等多个业务管理服务，帮助物业管理客户逐步转向集中管控模式。腾讯海纳除内外人员及车辆的出入管理，腾讯海纳还提供咨询、辟谣较真、肺炎自查、居民健康登记、居家观察体温上报、代办代购等线上服务，有效缓解物业管理管控压力。咨询：为能让社区居民足不出户了解最新的信息，甚

56、至在家能采取正确的措施防护，腾讯海纳联合腾讯医典提供实时播报及展示医护知识辟谣较真：腾讯海纳将腾讯全民较真查证平台嵌入腾讯海纳社区菜单， 便于居民在家获取真实有效信息，指导居民正确防范。居家自查：腾讯海纳社区防疫平台提供每日体温收集功能，结合与腾讯医典、腾讯健康联合推出的AI 肺炎自测和在线问诊功能，方便居民进行自我监测。代办代购：腾讯海纳社区线上商城生活用品或食品预订及支付，相关机构次日线下集中采购并配送到家。5、推荐标的科技应用是物业企业对抗人工成本挤压利润的重要手段，也是物业赋能的重要方式。随着科技进步在社区内逐步落地，社区管理从人力向互联网化， 最终向智能化转型。物管科技赋能主要体现在

57、：1）帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，实现成本控制；2）有助于扩大管理半径，提升管理效率；3）通过移动平台实现业务范围的扩张与社区的资源整合。中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。因此，防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。我们认为，物管科技赋能的影响是深远的。随着物业行业集中度提升， 企业管理规模和管理半径将持续增长，科技的有效应用有助于企业实现精细化管理，合理分配人力资源。同时，互联网和物联网的应用，有助于企业整合社区资源，形成业主和社区

58、反馈循环，最终实现业主增值服务体系的建立和完善。基于此，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城服务。同时，受到新房交付和旧社区改造的影响，智能门禁、智能停车、智能安防、设备与设备管理等下游设备和服务商有望获得增量市场需求。物业企业在社区智能化过程中有着巨大的影响力和决策权。围绕着物业服务场景， 科技产品的社区落地具备前景光明。基于此，我们推荐具备社区智能产品应用前景的设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。智慧社区已成为互联网企业的重要布局点。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台连接大量社区和物业企业，有望实现技术和平台资源整合，通过大数据实现社区数据的进一步利用。腾讯

59、海纳、阿里健康码在防疫工作中表现出色，说明智慧社区工作的稳步推进。基于此，我们建议关注腾讯控股、阿里巴巴。5.1、绿城服务公司成立于 1998 年，2016 年 7 月在香港主板上市。2019 年，蝉联中国物业服务百强满意度领先企业第一名（中国指数研究院）。基础物业服务：截止 2019 年 H1，公司储备面积 2.07 亿平方米，在管面积约 1.84 亿平方米，分别同比增长 29.1%和 22.1%。在管项目 1305 个， 覆盖了全国 29 个省、直辖市和自治区、以及 137 个城市。2019 年 H1 基础物业服务收入 24.53 亿，同比增加 21.7%，占总收入约 66.9%。园区服务

60、：主要包括园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文化及教育服务五大模块，围绕文化教育、健康养老、新零售、到家服务、资产运营等五大生态，构建线上线下相融合的生活服务平台。上半年公司将原先的便利店模式升级为社区生鲜模式，2019 年 7 月， 完成对澳大利亚MAG 公司的收购，早教品牌再次提升。2019 年H1 园区服务收入 6.9 亿元，同比增加 34.8%，占总收入约 18.9%。其中，五大模块收入依次为 2.25、0.51、1.1、2.8 和 0.24 亿元。咨询服务：主要包括在建物业服务和管理咨询服务，通过围绕房地产全生命周期，实现优质资源整合、标准化体系建设与业务