861项目开发经营计划书

1、2014扬州项目 861 地块开发经营计划书（第一版）中信泰富瘦西湖房地产扬州2014-05-15内容摘要一、 概况1.项目概况（1）项目名称：中信泰富扬州 861 项目（暂定名）（2）项目用地情况：扬州 861 项目地块位于扬州市东北区板块，其四至范围分别为：北临北城路（规划中），南临新湖路，西侧为江都北路（拟建），东侧为吉亮路（规划中），且江都北具体区位图如下：有车站（规划中），交通便利，本项目于 2014 年 3 月通过招拍挂的方式与“扬州瘦西湖旅游发展司”联合竞拍取得，土地面积为 10.53 万平方米，土地出让金合计有限公54,625.49345.84 万元/亩），土地楼板价格为 2,

2、594 元/平方米，土地使用万元（约合期限为 70 年，目前土地出让金已支付 50%，根据开发进度，剩余土地款计划在2014 年 7 月份支付完毕。（3） 建设规模（暂定）：扬州 861 项目规划地上建筑面积为 21.06 万平方米，其中住宅建筑面积为 20.07 万平方米，约占 95.28%，公建及配套用房建筑面积为 0.99 万平方米，约占 4.72%。整个项目规划分为 E、C 两个地块。主要由 1318 层住宅及相应配套商业公共设施组成，规划指标如下：（4） 分期开发设想：861 项目运用、股东及销售回笼，同时根据市场去化情况，拟计划分 3 期滚动开发，分期设想示意如下：万 m2三期一期

3、二期2.公司设立分期一期合计二期地上建筑面积6.387.107.5821.06地块土地面积地上可建面积按用途分类预计投资总额其中土地费用报批资本已到位注册资本住宅商业其他：万平方米：万元861#10.5321.0620.070.590.409880054,62524,000计划 14年 7 月份到位该项目由“中信泰富（扬州）置业”与“扬州瘦西湖旅游发展”全资子公司“扬州信泰房地产开发”共同出资联合开发建设，其中“扬州信泰房地产开发”出资 70%，“扬州瘦西湖旅游发展”出资”，资本为的办理已30%，共同成立新项目公司“中信泰富瘦西湖房地产扬州24,000 万元，拟计划于 7 月份全部到位。目前公

4、司章程及工商完成，预计 6 月完成新公司开发资质的申报工作。新公司拟设7 个，分别为：财务部、设计部、计划合约部、工程管理部、市场部、行政人事部、前期部，具体架构如下图：3.地块现状（1）场地内、弃土较多，地形起伏，需要抓紧外运并进行场地平整 ，以为后继的考古及地质勘探做好前期准备；（2）场地东侧有部分正在使用的临时工棚等设施，需抓紧搬迁；（3）场地东、西、北侧的围墙均未封闭，需抓紧协调进行封闭；（4）场地外江都北路、吉亮路、北城路、马太北路尚无具体开竣工时间，其中江都北路将做为重点跟进，以确保售楼处 2015 年 2 月对外开放蓄客；（5）E 地块南侧有一路 35KV 高压线、C 地块有一路

5、 220KV 高压线尚未迁移，其中 E 地块南侧 35KV 高压线可能响应拟建售楼处的建设与开放，急需协调搬迁事宜。二、 市场分析1. 项目定位861 项目位于扬州东北片区，瘦西湖风景区和老城区，同时离北区大润发和广陵新城（城市副中心）仅约有 4 公里；该地块风景秀丽，周围为市民居住地，配套设施比较完善，同时随着、深物业等知名房企的进驻，将对整个区域的重要利好发展。因此充分发挥项目的地段、配套及产品优势，将项目塑造成为中端品质生活社区，立足区域刚需生活居住需求客户和品质首置改善客户，分流吸纳市区及郊县全市型中高端客群，同时以中信泰富锦苑良好的口碑为基础，塑造在东区树立中信泰富地产品牌形象，打造

6、东区高品质刚需产品，实现更高溢价。2.当前房地产政策对项目的影响（1）宏观环境三中全会和政策提出针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有发展。这是法相关工作，住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康对房地产调控发出的重要信号。住房保障机制。，做好房地产税立目前我国各地的房地产市场明显呈现出了差异化的局面，一线城市房价高企，而三四线城市处于停滞甚至下跌的状态。提出分类调控，更符合当前的实际情况，作为三线城市的扬州，今后将在城市“分类调控”大行其道 。从 2013 年下半年开始各大的政策有所收紧，各大纷纷取消首套房贷利率政策，目前扬州各大开始执行上浮政策，其中首套房贷利率上调

7、 10%。扬州作为三线城市，房地产市场直接受政策的影响，政策的收紧对够放着而言增加了购房的成本，客户的观望情绪滋生延缓部分刚需客户入市的步伐。扬州项目公司需要加大，掌握政策的导向和市场的走势，调整开发策略和策略。（2）微观环境根据 2012-2020 年的发展规划来看，扬州发展为“东西聚合、南拓、北优”，东北分区功能规划为扬州铁路、公路、水路联运的货运枢纽，以发展生态可持续居住片区为目标，同时是城市中心区（老城区）外延发展的主要腹地，该区域配套齐全，为本项目的发展提供了良好的大环境。但是从 2013 年下半年，景瑞、扬子颐和苑、大御龙湾等一批新盘入市，市场存量压力将进一步扩大，竞争环境不容乐观

8、。3.未来市场基本判断根据以上的分析需要发挥项目的优势，开发中高档住宅；利用首置首改的产品占主流的市场特征，进行定位；对北区销售良好的主要竞争对手进行分析，提出市场。同时对周边的环境进行改造；通过完善配套来增强项目的竞争力，形成一定的错位竞争。三、 经营1.思路与策略（1）思路本项目将以中信泰富锦苑为宣传基础，在东区树立中信泰富地产品牌形象，提高中信泰富地产品牌知名度和美誉度，打造东区高品质刚需产品；强调以刚需客户为主要目标群，价格采用低开高走法，注重整体项目的性价比；体验式的理念，通过样板房及体验区给客户带来切实的体验，达到目的；配套先行，通过配套的先行建设，树立小区形象，配套商业于一期实施

9、；体现开发商的实力，同时增强客户对本项目的信心；由南向北逐渐开发，先行完成小区新湖路和江都北路的形象。本项目预计住宅主体体量销售周期为三年，全部售罄为四年，工程建设拟分三期滚动开发。（2）策略本项目拟以“中信泰富锦苑”为依托，以现有的锦苑项目高品质为依托，同时宣传后续物业管理为中信泰富自有的物业管理公司，让受众心理形成一种扬州一流住宅小区的性思维；从刚需客户角度强调产品的高性价比出发，大力推广，做出能打动客户的高品质小区。利用强调体验式的理念，通过样板房及体验区给客户带来切实的体验，达到目的；景观及商业公建配套尽可能与一期住宅交房同时完成，让业主入住即可享受无微不至的和星级的社区服务，快速形成

10、产品的市场美誉度；着力宣传产品的优越品质和高附加值；追求建筑立面的美仑美奂，追求小区环境的绿意和整洁舒适，通过优质的楼盘产品倡导一种充满现代气息、时尚的生活理念；由南向北逐渐开发，先行完成小区新湖路和江都北路的形象；推盘掌握节奏，每次推出一定量的房源，始终保持受众心理上的饥饿感，始终调度着售楼现场的热情度；价格低开高走，每次推盘均小幅拉升，给先期抢购者以心理满足感，让其共同楼盘升值带来的喜悦；坐销与行销相结合。前期蓄客阶段，大力开展拓客工作，扩大项目，适时推出各类策划促销方案。针对扬州东区、北区及周边乡镇客户大面积进行宣传，提高市场关注度。四、 开发计划（1）开发计划前置条件假设1)根据现场实

11、际情况，场地内有大量的土需外运，其中 E 地块场地内土方需在 5 月 20 日前完成外运，以保证后继的考古及地质勘探工作按期完成；2)E 地块南侧有一路 35KV 高压线、C 地块有一路 220KV 高压线尚未迁移，其中 E 地块南侧的 35KV 高压线需 9 月 27 日前完成搬迁事宜，以保证该项目的售楼处如期开工建设，具体前置工作计划如下：以上前置工作计划假设是后续开发计划按期完成的前提及保证，需尽快协调推进。（2）项目开发周期计划假设1)考虑到一期首批房源的蓄客时间，售楼处（利用一期商业 1500 平方）计划于 2015 年 2 月对外，故售楼处在项目方案后即进入施工图的设计工作，计划于

12、 9 月 27 日项目未取得工程规划证及施工许 可证的情况即开始施工，可能涉及违建与行政罚款，根据扬州市规划局行政处罚裁量办法，需缴纳罚款金额约为 1,500m21,400 元/m2分期开工年月开盘年月竣工年月交付年月售楼处2014 年 9 月-2015 年 2 月2015 年 2 月一期2014 年 11 月2015 年 3 月2016 年 10 月2016 年 12 月二期2015 年 8 月2016 年 3 月2017 年 10 月2017 年 12 月三期2016 年 8 月2017 年 3 月2018 年 10 月2018 年 12 月序号工作内容开始时间完成时间备注1E 地块场地平

13、整2014-4-162014-5-20考古急需场地平整2C 地块场地平整2014-5-12014-6-153围墙砌筑2014-4-292014-5-30场地平整完之前必须封闭4E 地块临时设施迁移2014-5-202014-6-30考古与勘探需要场地5C 地块临时设施迁移2014-5-202014-6-30考古与勘探需要场地635KV 高压线迁移2014-4-252014-9-26售楼处施工前（9 月 27日）必须迁移7220KV 高压线迁移2014-5-252015-12-31三期计划 16 年 5 月开始办理前期手续5%=105,000 元。以上开工日期是以桩基为开工节点，每期工程建设周期

14、按 26 个月滚动开发考虑，每年一期，整个项目的建设周期为 45 年；一期工程首批次房源 2015 年 2 月具备开盘条件，并开始蓄客，2015 年 3月正式开盘；2)3)4)每期房源按两批次开盘考虑，每批次按开盘后 1 个月去化 60%假设，4个月后再完成去化 80%，累计 8 个月后售磬；二批次在首批次去化 60%后 4 个月开盘，后继去化率同首批。五、成本及售价假设1.861 项目主要物业成本假设1)说明：以上成本指标中未包括土地价款及相应的营业税、所得税、土增税息等；建安工程单价综合锦苑三、四期及市场行情进算；前标准进算；建设期利息:按 2014期费费用参相关、行业年 7 月末取得股东

15、44,000 万元，2015 年首批房源回款后先偿还 18,500万元，至 2016 年 7 月末全部偿清，共计产生利息 4,274 万元；不可预见费按 1.5%估算；项目按 3%估算。序号成本分类住宅公建车库商业物业社区、配电房自行车库防 车库人防车库元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m21前期工程费93982费用4957443960233建筑安装工程费2,2032,5922,2611,8892,9273,2994基础设施建设费630647467建设期利息151151151不可预见费4636505571-6 项小计3,2413,6643,1272,4033,3503,6948项目9

16、7110947210011197-8 项小计3,3383,7743,2212,4753,4503,8052)根据 861 地块土地出让条件，地块内需建设 40%的成品房。本次经营计划书内暂未考虑相关成品房费用，扬州公司本着“节约成本、低价快出”原则，尽可能的与建设主管部门协调，争取不建或少建成品房；若协调不可行，拟考虑在二、三期内再行建造 40%成品住宅，并在后继经营计划书内进行修编调整。2.2015-2021 年度售价假设（1）住宅价格确定原则：一期按 8,200 元/m2 均价预估，后继按期循环递增 5%假设，整个住宅均价约 8,628 元/m2；（2）商业价格确定原则：一期按 11,50

17、0 元/m2 预估，后继按期循环递增5%假设，商业均价约 12,000 元/m2；（3）自行车库定价原则：首批次按 2,080 元/m2 预估，后继按年循环递增5%假设，整体均价约 2,200 元/m2；（4）防汽车库定价原则：首批次按 78,000 元/个预估，后继按年循环递增 5%假设，整体均价约 85,000 元/个。六、 项目经济分析1.项目效益预计序号项目数据（万元）备注1营业收入195,2462营业成本151,4973营业税金及附加10,934营业收入的 5.60%4营业利润32,8155销售费用6,815:元/M22015 年2016 年2017 年2018 年2019 年202

18、0 年2021 年住宅8,2008,4688,8639,041商业11,50011,79512,40412,57812,679自行车库2,0802,1842,2932,408汽车库（个）-78,00080,34082,75085,23387,79090,4232.项目年度计划：万元3.全投资现金流量分析4.自有现金流量分析财务净现值万元7,193财务净现值万元4,842收益率%13.45%静态投资回收期年3.60动态投资回收期年4.32项目年度20142015201620172018201920202021期初余额5,06252124832,61238,71237,13838,191现金流入6

19、8,00031,77856,76761,50230,5548,6502,2323,763其中：资本销售回款融资流入24,00044,00031,77856,76761,50230,5548,6502,2323,763现金流出62,93836,31957,04029,13724,45510,2241,179-886其中：资本流出经营流出融资流出62,93815,11321,20629,97227,06829,13724,45510,2241,179-886年末余额5,06252124832,61238,71237,13838,19142,8406用8807利润总额25,1208所得税6,280利

20、润总额的 25%9净利润18,84010净利润率（ROS）9.65%11成本利润率12.44%七、 税务筹划（ 土增税）1.土地筹划方案（1）“临界点”的测算：考虑到实际售价需根据市场行情波动，所以有必要在现有价格假设的基础上计算每期项目缴纳土地的“临界点”，以指导价格上涨幅度，规务风险。测算结果如下表：（2）人防工程的处理：根据苏地税规20121 号文的规定，人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不得在清算土地出租时间最长时扣除。而在江苏省物业管理条例规定，人防车位的过三年。因此，对于房地产开发公司来说，建造地下人防车位已失去经营的意义，建议：尽量不建须建造，也应尽

21、量减少建设面积，以降低成本；人防工程，如果必（3）开发成本的核算：不同的物业类型增值率也不同，其业部分的增值率最高，建议对自行车库和车库这两个增值率较低的物业类型的销售成本单独核算，以便在时并入非住宅类型冲抵商业的高增值额。（4） 工程结算的时间：861 地块项目属于增值率较低的项目，越早进行土地的对公司越有利，所以在工程竣工后应尽快组织结算，并要求承包方提供全额以配合，这样做带来的直接好处就是后续出售的物业不用再预缴土地。（5）成本台账的建立：建立随时可查的动态成本台账，有利于根据需要调整和时点。（6）物业补贴的方式：对关联物业的早期补贴可以考虑采取承包维修工程的方式，以提算扣除项目的金额。

22、分期普标住宅非住宅一期21.12%76.67%二期20.46%89.95%三期15.20%74.79%收益率%19.63（7）样板段成本转移：根据土地原则，售楼处及样板区费用已计入 5%开发费用内，如将本项目样板区相关费用以工程费用名义计入建安成本，便能提算扣除项目的金额。2.其他需注意的事项（1）除了税定可以直接采购的设备、玻璃幕墙、金属结构件和铝合金门窗外，应尽量避免由开发方直接采购工程材料，以免产生补缴营业税的风险。（2）销售的方式应尽量采取销售折扣或直接返利给购房者本人的方式，前者可以减少营业税、土地和企业所得税，后者也可以减少企业所得税，最重要的是均不会产生补交个人所得税的风险。（3

23、） 未实现销售或出租的现房或车位暂时不要办理产税。，以免产生房八、 2014 年 861 项目的工作重点和难点1.E 地块南侧有一路 35KV 高压线、C 地块有一路 220KV 高压线尚未迁移，根据出让合同约定，需在 9 月 13 日前搬迁完成。本项目售楼处初步规划位置在 E 地块西南角处，其中 E 地块南侧 35KV 高压线可能响应拟建售楼处的建设与开放，因高压线搬迁事宜较为复杂，需江苏省电力部门与扬州市相关部门进行协商，争取尽快完成迁移；，故需尽快2.场地内、弃土较多，地形起伏，根据初步确定的本项目前期工作计划，E 地块计划最迟于 5 月 20 日完成场地平整，故需抓紧协调相关部门进行场

24、地平整 ，以确保按计划完成后续考古及地质勘探工作；3.根据扬州市城市规划，本地块西侧将建设一条城市主干道“江都北路”，根据跟相关部门了解，该项目近期将动工。该道路如能在 12 月份左右建成通车，将对本项目的销售工程起到积极的作用，故近期将与相关部门重点了解该项目进展情况及建设进度。目录一、概况. - 1 -1.项目概况. -1-2.公司设立. -2-3.地块现状. -3-市场分析. - 3 -二、1宏观投资环境. - 3-2市场总体走势. - 6-3三中全会和政策的影响分析. - 12-项目 SWOT 分析. - 12 -三、1.优势(Strengths). -12-2.劣势（Weakness

25、es）. -13-3.机会（Opportunities）. -13-4.(Threats). -13-项目定位. - 13 -四、1.市场定位. -13-2.项目定位表现. -14-3.产品定位. -15-4.客户定位. -15-5.主要卖点. -16-6.思路. -16-五、项目规划设计点. - 17 -1.项目设计要点. - 17 -2.建造标准假设. - 18 -营项目开发经营计划. - 18 -六、1.项目分期. - 18 -2.项目工程建设计划假设. - 19 -项目总投资估算. - 21 -七、1.总投资估算及筹措. - 21 -2.筹措. - 22 -项目营业收入. - 25 -

26、八、1. - 25 -2.项目营业总收入. - 26 -九、项目财务评价. - 27 -1.能力分析. -27-2.项目年度计划. -27-3.项目不确定性分析. -27-税务筹划. - 28 -十、十一、销售工作计划. - 31 -1.整体推广策略. - 31 -2.整体销售策略. - 32 -2014 年 861 项目的工作重点和难点. - 33 -十二、一、概况1.项目概况（1）项目名称：中信泰富扬州 861 项目（暂定名）（2）项目用地情况：扬州 861 项目地块位于扬州市东北区板块，其四至范围分别为：北临北城路（规划中），南临新湖路，西侧为江都北路（拟建），东侧为吉亮路（规划中），且

27、江都北有车站（规划中），交通便利，具体区位图如下：本项目于 2014 年 3 月通过招拍挂的方式与“扬州瘦西湖旅游发展司”联合竞拍取得，土地面积为 10.53 万平方米，土地出让金合计有限公54,625.49345.84 万元/亩），土地楼板价格为 2,594 元/平方米，土地使用万元（约合期限为 70 年，目前土地出让金已支付 50%。（3） 建设规模（暂定）：扬州 861 项目规划地上建筑面积为 21.06 万平方米，其中住宅建筑面积为 20.07 万平方米，约占 95.28%，公建及配套用房建筑面积为 0.99 万平方米，约占 4.72%。整个项目规划分为 E、C 两个地块。主要由 13

28、18 层住宅及相应配套商业公共设施组成，规划指标如下：2.公司设立该项目由“中信泰富（扬州）置业”与“扬州瘦西湖旅游发展”全资子公司“扬州信泰房地产开发”共同出资开发建设，其中“扬州信泰房地产开发”出资 70%，“扬州瘦西湖旅游发展”出资 30%，资本为 24,000共同成立新项目公司“中信泰富瘦西湖房地产扬州 万元，拟计划 7 月份全部到位。目前公司章程及工商计 6 月完成新公司开发资质的申报工作。”，的办理已完成，预7 个，分别为：财务部、设计部、计划合约部、工程管部、行政人事部、前期部，具体架构如下图：新公司拟设理部、市场扬州公司地块 土地面积地上 可建 面积按用途分类预计投资总额其中土

29、地费用报批注册资本已到位注册资本住宅商业其他：万平方米：万元861#10.5321.0620.070.590.40176,40654,62524,000计划 14年 7 月份到位3.地块现状（1） 场地内、弃土较多，地形起伏，需要抓紧外运并进行场地平整，以为后继的考古及地质勘探做好前期准备；（2） 场地东侧有部分正在使用的临时工棚等设施，需抓紧搬迁；（3） 场地东、西、北侧的围墙均未封闭，需抓紧协调进行封闭；（4） 场地外江都北路、吉亮路、北城路、马太北路尚无具体开竣工时间，其中江都北路将做为重点跟进，以确保售楼处 2015 年 2 月对外开放蓄客；（5） E 地块南侧有一路 35KV 高压线

30、、C 地块有一路 220KV 高压线尚未迁移，其中 E 地块南侧 35KV 高压线可能响应拟建售楼处的建设与开放，急需协调搬迁事宜。二、市场分析1宏观投资环境（1） 扬州市近年 GDP 增长情况扬州经济近年保持快速增长，GDP 增长率逐年递增，展现出强劲的发展势头（2）固定资产投资与房地产投资额分析：最近几年扬州的固定资产投资不断上升；2013 年增长幅度开始回落，同时实际额也有所下滑，但仍然达到了 1700 亿。分析：扬州近几年房地产投额逐年上升，2010 年之后增幅相对比较平稳，2013 年扬州房地产投额增幅明显，总量达到了 315 亿元。（3） 人均可支配收入分析：与强劲的经济增长对应，

31、扬州市近年居民收入也保持稳步增长，2012年和 2013 年增长率有所下滑，但是总量还是上升的，较大的发展潜力。（4）城市规划对本项目的影响分析（5）城市规划对本项目的影响分析根据 2012-2020 年的发展规划来看，扬州发展为“东西聚合、南拓、北优”，东北分区功能规划为扬州铁路、公路、水路联运的货运枢纽，以发展生态可持续居住片区为目标，同时是城市中心区（老城区）外延发展的主要腹地，该区域配套齐全，为本项目的发展提供了良好的大环境。2市场总体走势（1） 土地市场（总建筑面积）2010 年扬州土地市场的成交量比较大，成交量达到了 634 万方，扬州从 2011 年开始土地市场的成交量相对比较平

32、稳，近三年土地的成交量（总建）维持在 400 万方左右，但是扬州每年的商品住宅的成交量一般在 150万左右，使得整个市场呈现供大于求的局面，同时导致扬州房地产市场今后几年竞争激烈。扬州土地市场土地成交楼板价整体呈现上升的趋势，2013 年扬州土地成交楼板达到 2640.54 元/，环比上涨 28%。（2） 整体市场1） 年度量价扬州商品住宅市场在 2009 年集体爆发，09 年成交量达到 248.7 万平米， 2009 年之后商品住宅市场有所下滑，2013 年由于多个新项目入市和多项目的加推，推高了 2013 年全年的商品住宅供应量，使得 2013 年市场呈现出“供大于求”扬州全市商品住宅成交

33、价格回升，整体呈现上升的趋势2） 月度量价2013 年以来扬州商品住宅市场供应量大于成交量，供求突出，近两年的供应量基本都超过了去化量的水平，扬州整体商品住宅市场呈现供大于求的状态2014 年 1-3 月受政策和信贷收紧的双重影响，2014 年的月度成交逐月下滑，市场压力较大3） 产品线成交结构扬州小户型的产品热销，首置首改的户型产品成交的份额较大，13 年-14年 3 月 120 首置首改的占比涨幅明显扬州大户型面积产品的占比在逐年的下滑4） 区域成交结构西区和东区目前是扬州热销板块，也是近几年扬州商品住宅的主力成交板块，东区板块成交量份额呈现增长的趋势，西区板块的成交量份额波动较大（3）

34、竞品分析1）帝景开发商: 扬州宏利泰房地产开发物业管理：金碧物业及销售：金岳房地产销售（易居）面积：10.3 万总建筑面积：19.50 万容积率：1.4绿化率：36总户数：1112 户车位数：1：1.1目标客户来源地：本地 80目标客户职业结构：、外企职工、私营设施：房物业类型：多层、小户型面积：76-92 两房、101-104 房、110-144 大三房：85009200 元/销售率：43.3开盘日期：20014 年 1 月(第一期)交房日期：2015 年项目分析：品牌：一线千亿品牌房企，品牌价值较高地段：项目位置较好，紧邻北区大润发及竹西公园性价比：入市价格符合客户心理预期户型：户型设计一

35、般，客户接受度不高环境：周边拆迁安置房较多，影响项目整体形象，与扬州发电厂仅 700 米距离，客户有一定抗性帝景认购客群以东北区客户居多，部分江都及郊县客群，客户中在 30-45 岁之间集2）大御龙湾开发商: 扬州界龙名都置业景观设计:筑景建筑设计物业管理：嶺江南物业及销售：易居中国房屋销售（）扬州面积：14.6 万总建筑面积：28.00 万容积率：1.6绿化率：37总户数：1006 户车位数：1：0.8目标客户来源地：本地 80目标客户职业结构：私营、高级白领设施：室内恒温游泳池、房、红酒吧、中西餐厅商业配套：北区大润发物业类型：户型面积：124-125 两房、123-129 房、139-1

36、73 大三房：9500-10000 元/销售率：90开盘日期：2011 年 8 月(第一期)交房日期：2013 年 8 月项目分析：地段：项目位于古运河畔，古邗沟相伴左右配套：项目自身商业配套 8 万方，配套大润发旗舰店户型：户型面积大，功能性一般，总价高口碑：由于交房时允诺客户安装的部分设备未安装，形成较差口碑认购客群以东区/北区客户为主，部分周边拆迁户，乡镇客群也占一定比例；客群集中在 35-50 岁之间。3）扬子颐和苑开发商: 扬州花园置业景观设计: 江苏筑森建筑设计物业管理：扬州扬子嘉宏物业服务及销售：扬州扬子江房地产投资面积：9.33 万总建筑面积：18.00 万容积率：1.4绿化率

37、：39总户数：1046 户车位数：1：1目标客户来源地：本地 80目标客户职业结构：、外企职工设施：无物业类型：多层、小户型面积：71-98 两房、110-136 大三房、139-144 四房：8600-8800 元/销售率：33.4开盘日期：20013 年 8 月(第一期)交房日期：2014 年 10 月项目分析：地段：毗邻古运河，紧邻主城区产品：户型紧凑、功能性强性价比：在片区均价基本过万的情况下，本项目性价比较高：项目活动少，市场活跃度低，虽然性价比较高，但销量并不是非常理想扬子颐和苑认购客群以东区客群为主，部分江都及郊县客群，客户在 30-45岁之间，购房者以首置为主，少量改善。集中3

38、三中全会和政策的影响分析（1） 针对不同城市情况分类调控针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。这是住房供应，对房地产调住房保控发出的重要信号。障机制。提出，做好房地产税相关工作，目前我国各地的房地产市场明显呈现出了差异化的局面，一线城市房价高企，而三四线城市处于停滞甚至下跌的状态。提出分类调控，更符合当前的实际情况，今后城市“分类调控”将大行其道 。（2）信贷政策扬州作为非限购的三线城市，受限贷政策影响较大。1)2013 年 7 月扬州三大行取消首套房贷 8.5 折。2013 年 8 月扬州各大年还月供增 93 元。2)取消首套房贷

39、8.5 折；贷 50 万 203)2014 年 2 月扬城首套房利率上浮至基准利率。4)2014 年 3 月扬州国有四大京首套房贷利率上调 10%。执行上浮政策，其它商业如南综上分析：扬州作为三线城市，房地产市场直接受政策的影响，银行政策的收紧对够放着而言增加了购房的成本，客户的观望情绪滋生延缓部分刚需客户入市的步伐。扬州项目公司需要加大，掌握政策的导向和市场的走势，调整开发策略和策略。三、项目 SWOT 分析1.优势(Strengths)处于开发的热点地区-北区，同时也是消费的热点地区，市场潜力大；项目地上可售面积达 20 万方，约 2000 户，中大规模，地块形状规则，有利于规划项目周边配

40、套完善，北区大润发，生活方便；周边安置小区较多，改善客群丰富；项目西北侧为市政绿地，后期对项目的环境和品质有很大的；中信泰富地产的企业品牌优势；2.劣势（Weaknesses）地块周边大多是已建成的安置小区，影响项目品质感，拉低小区价位；项目西北角有规划中的环卫设施用地，对项目形象不利；线路站点较远；目前地块的四周没有线路；3.机会（Opportunities）城市的不断发展，进程的加速，为房地产发展提供了机会；扬州的经济与人均可支配收入不断增长，这些为扬州的房地产发展提供了基础项目周边的基础设施将在未来实施，如规划中的商业广场位于本项目的西侧；4.(Threats)前几年的土地大的放量，造成

41、未来扬州住宅市场竞争不断加剧；帝景和大御龙湾两个项目，形成对本项目较大的；总体思路：发挥项目的优势，开发中高档住宅；利用首置首改的产品占主流的市场特征，进行定位；对北区销售良好的主要竞争对手进行分析，提出市场战略。同时对周边的环境进行改造；通过完善配套来增强项目的竞争力；形成一定的错位竞争。四、项目定位1.市场定位打造短周期、利销售、低风险产品，但注重品质塑造，以高品质形象区别周边众多安置房，打造具有一定品质的刚需社区，形成与中信泰富地产品牌相称的住宅产品。以扬州经济型阶层为主，打造中端品质住宅社区。充分发挥项目的配套及产品优势，吸引刚需客户和品质首置改善客户，分流吸纳市区及郊县全市型中高端客

42、群，同时塑造项目品牌，实现更高溢价。形成优雅生活社区，区别于四周的安置房，倡导一种优雅的生活方式，使业主幽雅、清洁、便利的生活环境中。以中信泰富锦苑良好的口碑为宣传基础，在东区树立中信泰富地产品牌形象，提高中信泰富地产品牌知名度和美誉度，打造东区高品质刚需产品。2.项目定位表现（1） 项目定位表现一品牌开发商项目，中端品质生活社区中端住宅社区，充分发挥项目的地段、配套及产品优势，将项目塑造成为中端品质生活社区。塑造项目品牌， 区别于周边安置小区，吸引区域及市区外流首置首改客户。（2） 项目定位表现二产品精细化，营合刚需及首改客户需求1)以中信泰富锦苑良好的口碑为基础，打造又一品质小区。考虑到刚

43、需及首改客户的需求，以满足功能性的中小户型为主。2)产品精细化，打造品质楼盘形象。3)考虑到客群的需求，满足客户停放自行车及电动车的功能。（3） 项目定位表现三外立面挺拔，建筑风格区别于周边安置房1)打造醒目的外立面建筑风格，区别于周边安置房2)高绿化率、打造景观，与周边安置房形成差异化，吸引客户（4） 4.2.4 项目定位表现四以打造生活便利之举。商业为主，与周边现有商业融合，本项目商业以活便利性。商业为主，与周边现有商业有效融合，加强小区业主生1)避免商业内街的形式，以商业为主，考虑与周边商业成一体。2)考虑到商业的快速去化，商业尽量以一层为主，同时控制单间的面积，以控制在 100 平方米

44、以内一间为宜。3)尽可能避免住宅楼群房设计，适当考虑部分具备餐饮功能。3.产品定位、小：采用板式设计，南北通透，通风、采光性能好；商业：主要以沿街为主，主要为本小区的配套本项目C、E地块的住宅配比如下：、小（户型配比）项目产品主要是 90 以下的首置首改的产品为主，占比达到 50%以上。4.客户定位从职业分析客户：企业普通员工、事业职员重要客户：、私企职员游离客户：公司、经商总面积13-18 层配套商业社区物业用房自行车库配电房及其它汽车库人防283,444200,6545,9282,80011,1471,20247,68514,0285.主要卖点品牌开发商项目，中端品质住宅社区高绿化率、景观

45、迎合市场需求的产品功能齐全的生活社区周边有成小区，配套相对成熟专属品牌物管服务6.思路按照项目去化预期：本项目住宅主体体量销售周期为三年，全部售罄为四年。计划分三期滚动开发。项目思路：以中信泰富锦苑为宣传基础，在东区树立中信泰富地产品牌形象，提高中信泰富地产品牌知名度和美誉度，打造东区高品质刚需产品。强调以刚需客户为主要目标群，价格采用低开高走目的性价比。法，注重整体项强调体验式的理念，通过样板房及体验区给客户带来切实的体验，达到目的。从地域分析扬州东区及北区的地缘性客户为主要的客群江都郊县等重要客群其他地区的为次要客群配套先行，通过配套的先行建设，树立小区形象，配套商业于一期实施。体现开发商

46、的实力，同时增强客户对本项目的信心。由南向北逐渐开发，先行完成小区新湖路和江都北路的形象。五、项目规划设计点1.项目设计要点（1）总体规划结合周边环境,关注本地文化历史内涵,挖掘提炼精华,以现代的表现手法再现生活,邻里氛围,生态环境.引入活跃,健康,休闲的高品质生活方式。地块规划控制指标目前设计的概念规划总平面图如下：地块用地性质用地面积(ha)建筑密度建筑（m）容积率绿地率E 地块商住6.732612 米H55.0 米2.035C 地块商住3.802612 米H55.0 米2.035（2）建筑设计采用新古典主义建筑风格，外立面讲究比例和尺度，符合美学和人类的视觉规律，外观精致、大方。建筑单体

47、采用板式户型结构，强调良好采光及通风性能。（3）环境景观设计采用“泛景观”设计原理，保持自然风貌，局部利用坡地呈现生态自然多重围合景观；强调组团绿地的自然性和空间的亲切感 ，开放的大空间：与建筑相契合，开放的大空间和私密的小空间可采用互补的构图手法，打造大气的住宅区景观感受，获得林静、水静的极佳的居住环境；私密的小空间：以植物造景为主，植物排布、景观小径、水系均以曲线构图为主，营造曲径通幽的私密感。2.建造标准假设六、项目开发经营计划1.项目分期（1）分期开发设想：861 项目运用、股东及销售回笼，同时根据市场去化情况，拟计划分 3 期滚动开发，分期设想示意如下：物业形态特征和标准住宅1318

48、 层高层短肢剪力墙结构，满堂车库，预制管桩、筏板基础，现浇楼板，细石砼整体面层，外墙复合保温板，外墙一至三层为中档真石漆，三层以上为弹性涂料，塑钢/铝合金外门窗（内置百页），钢质进户门，外立面采用铝合金空调百叶、屋面挤塑板保温，公共部位及大堂中档装修，中外合资小机房电梯。商业框架结构，低层，大面积集 铺一处、沿街铺面以 100200 平方米为主。带型基础，现浇楼板，细石砼整体面层，外墙复合保温板，外墙面砖，塑钢/铝合金外门窗（内置百页），屋面挤塑板保温层。物业管理用房框架结构，低层，条形基础，现浇楼板，外墙涂料，塑钢/铝合金外门窗，钢质进户门，外墙复合保温板，屋面挤塑板保温。人防车库箱体结构，

49、一层室，整板基础，顶部 1.21.5m 覆土，设备管道预埋。汽车库箱体结构，一层室，整板基础，顶部 1.21.5 覆土。自行车库单层层自行车库，剪力墙结构，钢质车库门。三期二期一期具体分期面积如下表：2.项目工程建设计划假设（1）开发计划前置条件假设1)土需外运，其中 E 地块场根据现场实际情况，场地内有大量的地内土方需在5 月20 日前完成外运，以保证后继的考古及地质勘探工作按期完成；2)E 地块南侧有一路 35KV 高压线、C 地块有一路 220KV 高压线尚未迁移，其中 E 地块南侧的 35KV 高压线需 9 月 27 日前完成搬迁事宜，以保证该项目的售楼处如期开工建设，具体前置工作计划

50、如序号项目13-18 层住宅独立商业物业社区用房等自行车库汽车库人防车库合计1一期59,8022,6001,4203,32218,150-85,2942二期68,5301,3281,1103,80714,2237,01496,0123三期72,3222,0001,4724,01815,3127,014102,1384合计200,6545,9284,00211,14747,68514,028283,444下：以上前置工作计划假设是后续开发计划按期完成的前提及保证，需尽快协调推进。（2）项目开发周期计划假设1)考虑到一期首批房源的蓄客时间，售楼处（利用一期商业 1500 平方）计划于 2015 年

51、 2 月对外，故售楼处在项目方案后即进入施工图的设计工作，计划于 9 月 27 日项目未取得工程规划 证及施工许 可证的情况即开始施工，可能涉及违建与行政罚款，根据扬州市规划局行政处罚 裁量办法，需缴纳罚款金额约为 1,500m21,400 元/m25%=105,000 元。以上开工日期是以桩基为开工节点，每期工程建设周期按 26 个月滚动开发考虑，每年一期，整个项目的建设周期约 45 年；一期工程首批次房源 2015 年 2 月具备开盘条件，并开始蓄客，2015 年 3月正式开盘；2)5)3)每期房源按两批次开盘考虑，每批次按开盘后 1 个月去化 60%假设，4分期开工年月开盘年月竣工年月交

52、付年月售楼处2014 年 9 月-2015 年 2 月2015 年 2 月一期2014 年 11 月2015 年 3 月2016 年 10 月2016 年 12 月二期2015 年 8 月2016 年 3 月2017 年 10 月2017 年 12 月三期2016 年 8 月2017 年 3 月2018 年 10 月2018 年 12 月序号工作内容开始时间完成时间备注1E 地块场地平整2014-4-162014-5-20考古急需场地平整2C 地块场地平整2014-5-12014-6-153围墙砌筑2014-4-292014-5-30场地平整完之前必须封闭4E 地块临时设施迁移2014-5-2

53、02014-6-30考古与勘探需要场地5C 地块临时设施迁移2014-5-202014-6-30考古与勘探需要场地635KV 高压线迁移2014-4-252014-9-26售楼处施工前（9 月 27日）必须迁移7220KV 高压线迁移2014-5-252015-12-31三期计划 16 年 5 月开始办理前期手续个月后再完成去化 80%，累计 8 个月后售磬；二批次在首批次去化 60%后 4 个月开盘，后继去化率同首批。七、项目总投资估算1.总投资估算（1）成本1)以上成本指标中未包括土地价款及相应的营业税、所得税、土增税息等；2)3)4)建安工程单价综合锦苑三、四期及市场行情进算；前期费、基

54、础设施费及费用参相关、行业标准进算；建设期利息:按 2014 年 7 月末取得股东回款后先偿还 18,500 万元，至 2016 年 74,274 万元；44,000 万元，2015 年首批房源月末全部偿清，共计产生利息5)根据 861 地块土地出让条件，地块内需建设 40%的成品房（成品住房是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备基本使用功能的住房）。本次经营计划书内暂未考虑相关成品房费用，扬州公司本着“节约成本、低价快出”原则，尽可能的与建设主管部门协调，争取不建或少建成品房；若协调不可行，拟考虑在二、三期内再行建造 40%成品住宅

55、，序号成本分类住宅/商业公建车库商业物业社区、配电房自行车库防 车库人防车库元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m21前期工程费93982费用4957443960233建筑安装工程费2,2032,5922,2611,8892,9273,2994基础设施建设费630647467建设期利息151151151不可预见费4636505571-6 项小计3,2413,6643,1272,4033,3503,6948项目97110947210011197-8 项小计3,3383,7743,2212,4753,4503,805并在后继经营计划书内进行修编调整。其它费用：不可预见费按 1.5%估算；项

56、目6)按 3%估算。（2）总投资1)开发成本2)开发费用3)经营税费说明：主要是指项目所承担的与房地产开发经营活动有关的各种税费。4)额预计为：开发成本+开发费用+经营税费=176,406 万元。总投2.筹措（1）自有：2.40 亿元；经营税费万元18,094备注其中营业税及附加万元10,934销售收入的5.6%土地万元-加计 20%未增值企业所得税万元6,280利润总额的25%经营万元880开发成本减土地费用的 1%开发费用万元13,857备注其中开发万元2,768开发成本减土地费用加财务费用 3%销售费用万元6,815总销金额3.5%财务费用万元4,274序号成本分类金额备注1土地费用万元

57、56,452已支付 50%2前期工程费万元4,0493费用万元1,3884建筑安装工程费万元67,3405基础设施建设费万元13,8616不可预见费(1.5%)万元1,36471-6 项小计万元144,455（2）：总额 4.40 亿元，建设期利息:按 2014 年 7 月末取得股东贷股东款 44,000 万元，2015 年首批房源回款后先偿还 18,500 万元，至 2016 年 7 月末全部偿清，共计产生利息 4,274 万元；（3）新公司在取得股东借款后结构如下图：（4）计划安排（：万元）序号项目付款时间中信泰富支付旅发公司支付合计付款情况一、已付款1支付保证金并转土地款2014.2.2

58、87,7003,30011,000已垫付2支付交易费2014.3.514143支付首笔土地款剩余部分2014.4.311,4194,89416,313已垫付4支付契税、印花税2014.4.111,1665001,6665合计20,2998,69428,993二、启动拨入1拨入2014. 716,8007,20024,000考虑在 7 月到帐，但需事先在工商局备案2拨入股东借款2014.730,80013,20044,000交地前拨付3合计47,60020,40068,000三、新公司使用1归还股东代垫款2014.720,2998,69428,993新公司支付2支付第二笔土地款2014.727,

59、31327,3133剩余用于项目前期建设11,69511,6954合计68,00068,000（5）划拨流程1)2 月 28 日至 3 月 5 日（已完成）2)4 月 11 日，第一笔土地款剩余部分和契税(已完成)3)7 月份交地之前，扬州信泰公司拨入资本金 16,800 万元，同时扬州旅发公司拨入资本金 7,200 万元，资本金到位合计 24,000 万元；另外，中信泰富以股东借款方式拨付 30,800 万元给新公司，同时扬州（中国）投资旅发公司以股东借款方式拨付 13,200 万元给新公司，。以上款项用于归还股东代垫款 28,993 万元，支付第二笔 27,313 万元土地款（50%）和项

60、目前期建11,695 万元。设八、项目营业收入1.（1）对于的扬州 861 项目的通过前期房地产，当地经济趋势以及对当地房地产市场的发展趋势进行，价格如下表所示（1）住宅价格确定原则：一期按 8,200 元/m2 均价预估，后继按期循环递增 5%假设，整个住宅均价约 8,628 元/m2；（2）商业价格确定原则：一期按 11,500 元/m2 预估，后继按期循环递增 5%假设，商业均价约 12,000 元/m2；（3）自行车库定价原则：首批次按 2,080 元/m2 预估，后继按年循环递增 5%假设，整体均价约 2,200 元/m2；（4）防汽车库定价原则：首批次按 78,000 元/个预估，