上海奉贤商业项目策划报告

1、PAGE PAGE 25一、奉贤贤区整体体概况奉贤区位位于上海海市南部部，距上上海市中中心人民民广场442公里里，浦东东国际机机场300公里。北倚黄黄浦江，南临杭杭州湾，有133公里长长的江岸岸线和331.77公里的的海岸线线。境内内水陆交交通便捷捷，浦南南运河横横亘东西西，金汇汇港纵贯贯全境；公路总总长5660公里里，已经经形成十十纵六横横的公路路网络，密度达达到每平平方公里里1.11公里；越黄浦浦江交通通，有奉奉浦大桥桥和西渡渡、邬桥桥两个轮轮渡口。20044年内，奉贤区区国民经经济持续续快速增增长，经经济运行行质量稳稳步提高高。全年年实现增增加值1141.7亿元元，按可可比价格格计算，比

2、上年年增长223.44%，增增幅同比比提高88.2个个百分点点，也是是历年来来增长最最快的一一年，完完成年度度计划1111%。其中中：第一一产业增增加值为为2.77亿元，同比增增长4.3%；第二产产业增加加值为990.88亿元，同比增增长311.7%。全年年实现第第三产业业的增加加值为441.55亿元，同比增增长133.5%。一、二、三三产业的的结构比比重为66664.129.3。社社会消费费品零售售总额为为73.9亿元元，比上上年增长长17.0%。外贸出出口总额额8.113亿美美元，比比上年增增77.9%。固定资资产投资资完成额额为555.4亿亿元，比比上年增增53.4%。按照市公公路网络络

3、建设规规划，奉奉贤近年年来进一一步加快快了区内内公路网网络建设设和完善善。至220044年底，该区公公路总里里程为9984.76公公里。其其中：高高速公路路已建成成74.9公里里，一级级公路114.228公里里，二级级公路1190.01公公里，三三级公路路3366.700公里，四级公公路3668.887公里里。同时时，其他他路网也也在有序序推进之之中。20044年全年年实现房房地产业业增加值值4.99亿元，比上年年增3.1%。房地产产投资增增长加快快，全年年完成房房地产开开发投资资15.63亿亿元，比比上年增增55%；商品品房施工工面积1136.7万平平方米，增100.8%；销售售面积338.

4、005万平平方米，比上年年降2.9%，其中住住宅销售售面积335.661万平平方米，预售面面积222.799万平方方米，增增1.114倍;空置面面积7.41万万平方米米，比上上年减少少4.339万平平方米,降377.2%。全年年商品房房销售额额15.25亿亿元，比比上年增增81.3%。存量房房产交易易持续攀攀高，全全年成交交过户面面积500.5万万平方米米，成交交数量11.1万万套。二、平安安镇基本本概况平安镇位位于奉贤贤区东南南部，东东与南汇汇区接界界，南连接接五四农农场，西西同奉城城镇毗邻邻，北与与四团镇镇接壤。19884年33月设平平安乡，19994年撤撤乡设平平安镇。20002年奉奉贤

5、进行行镇级区区划调整整时，邵邵厂镇划划入平安安镇。220033年111月，平平安镇划划入四团团镇。至至20004年底底，全镇镇区域面面积400.7平平方千米米，耕地地面积222166.099公顷，辖行政政村222 个，常住人人口3009411人，其其中农业业人口2270663人。主街呈东东西一字形，长2550米，宽244米，中中间为绿绿化地带带。两侧侧有供销销社、食食品站等等服务门门市部。沿四团团港两侧侧新建有有工业公公司和副副商公司司大楼，下设服服务门市市部。工业区位位于四团团港东侧侧一线，南北长长12440米，有1家家县办厂厂，122家乡办办、村办办厂。119844年，镇镇区工人人3188

6、0人，总产值值20778.33万元，利润3303.1万元元。县照照相器材材厂生产产的海鸥鸥牌上光光机销售售全国各各地。乡乡办厂有有农机厂厂、电容容器厂、塑料厂厂、被单单厂等。农机厂厂为全县县首先制制造纸箱箱机械厂厂家，胶胶水机、订箱机机、瓦楞楞机闻名名全国，畅销各各地，纸纸箱双色色、单色色印刷机机曾参加加广交会会外销，外商曾曾来厂观观光。平安镇为为中港码码头鱼货货集散中中转点，又邻近近县、乡乡、农场场的海水水、淡水水养殖场场，故镇镇上颇多多海鲜，农村集集市贸易易活跃。该镇目目前已有有中学、小学、卫生院院各1所所，另有有影剧院院等文化化设施。三、临港港新城概概述上海临港港新城位位于上海海东南角角

7、的南汇汇区，据据上海城城区500公里。北至大大治河；西至AA30公公路-AA20公公路-南南汇奉贤贤区界；东、南南至滨海海沿海，包括海海港新城城、临港港新城产产业区，总面积积为2993平方方公里。首期开开发建设设面积为为20平平方公里里。开发建设设上海临临港新城城，是上上海市委委市政府府站在全全局高度度、审时时度势做做出的一一项关系系上海二二十一世世纪发展展大局的的重大战战略决策策。临港港新城依依托洋山山国际深深水港，紧靠浦浦东国际际航空港港，港口口产业发发达，服服务功能能完善，港、区区、城一一体的综综合型滨滨海城市市，是上上海二十十一世纪纪城市发发展理想想的新空空间，据据市委市市政府的的规划

8、，将成为为上海中中心城的的辅城，成为杭杭州湾北北岸崭新新的、生生态环境境良好、人文环环境一流流的现代代化新兴兴城市。临港新城城产业区区将以打打造国际际一流现现代装备备制造业业为主要要目标、以高附附加值先先进制造造业、高高新技术术产业为为基础、综合发发展先进进制造、现代物物流、研研发服务务、教育育培训、出口加加工、内内外贸易易等产业业，形成成具有显显明产业业特色、显著竞竞争优势势的综合合型产业业园区。 临港港新城位位于长江江与杭州州湾的交交汇处，与大、小洋山山隔海相相望。临临港新城城有着得得天独厚厚的地理理环境，是上海海通向沿沿海各大大岛屿的的重要“门户”。依托托未来洋洋山深水水港的建建设，临临

9、港新城城的规划划布局以以5平方方公里的的人工湖湖为圆心心，向四四周环状状扩散。被林荫荫道和城城市湖滩滩环绕的的中心湖湖位于城城市中心心，与湖湖岸相连连的半岛岛伸向湖湖中，岛岛上设有有大型的的文化性性建筑，如剧场场、航运运博物馆馆、海洋洋水族馆馆等。建建成后的的上海临临港新城城，将集集现代物物流、港港口加工工、金融融贸易、商业服服务、居居住旅游游等为一一体，构构筑二十十一世纪纪中国港港口城市市的新形形象。四、本案案同周边边区域的的联系同临港新新城、惠惠南镇的的联系本案位于于临港新新城以西西，同南南汇区紧紧邻；目目前，南南汇区最最为活跃跃的为惠惠南镇。本案通通过川奉奉南公路路与之发发生紧密密联系。

10、到临港新新城到惠南镇镇本案约20公公里约25公公里开发建设设临港新新城是上上海市委委、市府府面向221世纪纪发展大大局而作作出的重重大战略略决策，海港开开发区将将依托“临港新新城”与“两港”强大的的辐射效效应，在在3-55年内影影响本案案及周边边区域市市场。同南桥镇镇的互动动奉贤区规规划指导导思想：加快“五五区一城城”建设，即上海海工业综综合开发发区、上上海化学学工业区区奉贤分分区、四四团工业业园区、上海海海湾旅游游区、现现代农业业园区和和南桥新新城的开开发建设设，提升升奉贤地地区的经经济实力力和综合合竞争力力。以轨轨道交通通、高速速公路网网、信息息化建设设为支撑撑，推动动产业结结构调整整与集

11、聚聚，加速速推进城城市化进进程。区域第三三产业将将以发展展大型商商品交易易市场、提升市市场功能能为重点点。规划划将形成成南桥杭杭州湾专专业市场场商贸区区、奉城城中心镇镇专业市市场商贸贸区、东东北生产产资料专专业市场场商贸区区、现代代农业园园区农副副产品集集散中心心等四大大专业市市场商贸贸区，上上海工业业综合开开发区机机电一体体化贸易易中心、现代农农业园区区农产品品加工贸贸易中心心、奉城城物流装装备城等等三大产产业基地地贸易中中心以及及临海化化工物流流区、深深水港物物流基地地。小结临港新城城五大规规划功能能区，将将直接对对海港开开发区及及周边区区域形成成长效辐辐射；临临港新城城区内交交通便捷捷，

12、不仅仅高速公公路横贯贯开发区区，同时时还拥有有新四平平路等高高等级城城市道路路，而新新四平路路、平福福路正是是本案所所处之区区位，从从这一层层面上说说，临港港新城的的开发建建设对本本案及周周边区域域市场起起到深远远的影响响。通过对奉奉贤区及及南汇区区未来规规划发展展的研究究，我们们还认识识到：项目所处处的区位位，正是是规划中中上海海海港综合合经济开开发区的的五金、货运、仓储、物流贸贸易和主主要居住住区，这这是政府府对当地地发展的的规划方方向，并并且这一一规划构构想正在在实施中中。目前，四四平公路路至南汇汇的交通通尚未实实现贯通通，当前前项目自自身条件件相对欠欠缺，但但依据奉奉贤区、南汇区区长远

13、规规划，33-5年年内商业业氛围将将会得到到大幅度度提升，对本案案未来发发展而言言，是一一个契机机。需要着重重指出的的是，政政府对于于海港综综合经济济开发区区的规划划与实施施，很可可能会极极大地影影响到本本案及周周边房地地产开发发项目的的性质和和方向。同时远远景上，为使本本案能尽尽早达到到预期的的目的，推行小小投入的的尝试性性经营方方略势在在必行。五、类比比个案分分析南汇弘基基商业休休闲广场场“弘基商商业休闲闲广场”是南汇汇首座“主题商商业文化化概念商商圈”，广场场由健身身、购物物、娱乐乐、休闲闲、品牌牌餐饮、商务酒酒店6大大主题区区组成。案名南汇弘基基商业休休闲广场场基本资料料区域位置置惠南

14、镇川川南奉公公路61101号号占地面积积138550m22总建面积积438000m22销售价格格150000-1180000元/m2容积率2.5绿化率10%车位数135个个楼层数4规划团队队开发商上海小元元房地产产开发有有限公司司投资商上海弘基基企业发发展有限限公司景观设计计上海三益益建筑设设计事务务所物业管理理东湖物业业经营管管理有限限公司营销策划划上海弘基基商业经经营管理理有限公公司面积配比比75 mm2、1700 m22、2522 m22、2700 m22、3000 m22、3700 m22不等，可以自自由分割割产品规划划建材设备备外墙高级外墙墙涂料、配以石石材及玻玻璃幕墙墙内墙满铺腻子

15、子粉层抹抹光梯厅东芝合资资电梯采暖中央空调调阳台铸铁雕花花栏杆门、窗防爆玻璃璃门；彩彩铝合金金框材配配白玻璃璃建筑规划划庭院整体一站站式消费费外廊露台6-8米米宽露台台广场下沉式广广场出入口8个主要要出入口口层高5.8米米挑空综合分析析客源客层层：主要要以投资资客为主主，自营营占极少少比例。优势分析析：作为为南汇区区惠南镇镇中心区区域内首首个纯商商业休闲闲广场，拥有极极强的区区位优势势及文化化内涵；加之其其品牌效效应及开开发经营营成果，对其去去化有较较强促进进。劣势分析析：在商商业房产产交易相相对并不不活跃的的南汇区区，其1150000-1180000元/m2的单价价是影响响去化的的重要因因素

16、。评价该案采用用前三年年包租，第四年年由开发发商回购购的操作作模式，显然是是个纯投投资性项项目，但但其长远远的经营营状况值值得我们们密切关关注。惠南.新新天地“惠南.新天地地”坐落于于南汇新新老商业业交汇位位置，是是集餐饮饮、数码码、服饰饰、家居居、玩具具、箱包包等为一一体的多多功能广广场。案名惠南新天天地基本资料料区域位置置惠南镇人人民东路路、城东东路占地面积积约200000 m2总建面积积约700000 m2销售价格格79655元/mm2容积率2.0绿化率35%车位数56楼层数3规划团队队开发商上海兴吉吉房地产产开发有有限公司司创意设计计上海冈谷谷图文营销策划划上海乘星星行行销销服务机机构

17、面积配比比66 mm2、1855 m22、2000m2不等，可以自自由分割割综合分析析客源客层层：主要要以投资资客为主主，自营营占极少少比例。优势分析析：位于于惠南新新老商业业交汇位位置，区区位发展展优势明明显。规规划业种种、业态态丰富；投资经经营选择择面相对对较广。劣势分析析：建筑筑风格单单一，且且3层商商铺的建建筑类型型也给去去化带来来很大的的难度。评价该案今年年四月份份销售业业绩惨淡淡，八月月份销售售量为零零；昭示示目前该该区域商商业房产产市场状状况并不不十分明明朗。六、项目目地块现现状基地内部实景图平福路实景图芦潮港实景图川南奉公路实景图地理位置置：新四四平公路路以西，平福路路以北，中

18、横河河以南占地面积积：3117722 M22建筑面积积：1333855 M22建筑密度度：199%容 积 率：00.422绿 化 率：558%地块嵌于于平安新新村小区区中央，呈较规规则卵形形，形势势较不平平整。地地块紧贴贴中横河河，并可可通过川川南奉公公路与惠惠南镇和和南桥镇镇紧密联联系。规规划主入入口位于于地块南南面，接接平福路路；两个个次入口口分别位位于地块块西面和和北面。七、项项目SWWOT分分析优势分析析（sttrenngthh）受临港新新城等开开发建设设之辐射射影响临港新城城区内交交通便捷捷，不仅仅高速公公路横贯贯开发区区，同时时还拥有有新四平平路等高高等级城城市道路路，而新新四平路

19、路、平福福路正是是本案所所处之区区位；从从这一层层面上说说，临港港新城的的开发建建设对本本案及周周边区域域市场起起到深远远的影响响。天然水系系环绕项目规划划自中横横河引入入天然水水系，从从而形成成独有的的水景。超高绿化化率本案规划划绿化率率达到558%，这在商商业广场场的规划划中非常常难得；较之南南汇弘基基广场，有明显显之优势势。周边低密密度小区区规划项目地块块嵌于平平安新村村小区内内，平安安新村均均采用多多层的建建筑类型型，周边边居民住住宅最高高为六层层，且容容积率较较低；这这些居民民在一定定程度上上将是本本案市场场定位之之商业广广场的潜潜在客户户。劣势分析析（weeaknnesss）地块位

20、置置过于深深入地块过于于深入，规划中中各出入入口皆未未与城市市主干道道连接，这将在在项目竣竣工展示示，并向向外界视视觉传达达方面产产生相应应的制约约。自身生活活机能缺缺乏目前周边边商业设设施匮乏乏，居民民休闲、娱乐等等行为较较难满足足。机会分析析（oppporrtunnityy）本案东南南面之国国际商贸贸城的崛崛起随着政府府部门的的规划实实施，奉奉贤商贸贸城进入入了一个个新的发发展阶段段；将进进一步发发展外向向型经济济，延伸伸保税区区物流、加工、金融贸贸易等功功能。这这很可能能会给本本案带来来无可估估量的商商机。本案处于于政府重重金打造造的远景景规划、交通大大动脉范范围内预计到220100年，

21、临临港新城城将初步步成为一一个集休休闲、娱娱乐、生生活为一一体的高高档景观观生活区区，这将将成为本本案价值值提升的的关键因因素。威胁分析析（thhreaats）奉贤区相相关产业业导向区域规划划中的房房地产业业、与开开发区配配套的生生活等基基础设施施建设用用地达到到3平方方公里，即目前前尚有大大量相关关土地有有待开发发，对于于本案来来说，形形成潜在在威胁。八、市场场定位本案整体体定位为为奉贤区区域级之之以娱乐乐、餐饮饮为主，及相关关配套设设施的商商业广场场。项目定位位是在充充分的市市场调研研基础上上，结合合客户与与市场特特性、区区域和地地块状况况对项目目进行的的前瞻性性判断：定位总精精神区域经济

22、济和周边边未来发发展趋势势，以及及可预见见之政府府长远发发展计划划不受交通通、地域域之限制制，立足足当地，旨在吸吸引周边边区域之之定点消消费客层层实施目目的性消消费从自身切切入，本本案特质质所在政府大规规划以及及交通大大动脉辐辐射影响响独有的天天然水系系环绕独特的建建筑风格格与形式式规划超高高绿化率率综上，本本案将可可能会以以稳定和和持续的的目标客客层定点点消费规规模引领领当地乃乃至周边边相关区区域的商商业房地地产发展展。九、产品品建议规划建议议娱乐中心大型餐饮保健按摩根据项目目定位总总精神及及目前的的项目规规划，拟拟定将业业种及业业态面积积细分为为：商业种类类细化商业业种类单套面积积（）间数

23、单类总面面积（）总面积（）品牌餐饮饮小型餐饮饮100-20004-5400-1000042000中型餐饮饮300-40005-615000-24000大型餐饮饮600-8000212000-16600娱乐（主题会会所形式式）大型KTTV、夜夜总会60000休闲餐饮饮及相关关配套设设施便利店100110032000银行2001200超市2001200棋牌室2001-2200-4000服饰店100-20001-2100-2000美容美发发100-15002-3200-4500保健按摩摩200-30001-2200-3000休闲餐饮饮1002020000在以上面面积分配配的基础础上，对对商业种种类面

24、积积细分建建议如下下：品牌餐饮饮类集中中在西街街，面积积在42200左右。因为这这些是最最能聚集集人气的的地方。娱乐类集集中在北北街；其其中北内内街设置置为健身身中心，北外街街设置为为水疗养养生会馆馆，规划划会所设设置为高高档KTTV；面面积在660000左右右。从市市场的角角度来看看，休闲闲广场的的娱乐、餐饮比比例一般般都占到到了500%以上上。休闲餐饮饮及相关关配套设设施类集集中在东东街，面面积在332000左右右。这样一来来，做到到了内外外有别，功能格格局明显显，成为为休闲、餐饮、娱乐、购物为为一体的的综合性性商业格格局，满满足了区区域消费费者的各各类综合合需求。同时，考考虑到KKTV和

25、和夜总会会的行业业特性，在目前前停车位位无法满满足的情情况下，建议将将天元广广场中心心概念性性小品去去除，将将广场设设置为夜夜间停车车场所，以满足足相应需需求。房型建议议注意单元元面积的的划分，以及要要有明显显的功能能分区定定位，因因为这将将有效提提高日后后的经营营管理和和整体的的效果美美观。分分割形式式可以是是灵活而而多变的的，呈现现差异化化的立面面分布，有利于于目标客客户导入入，从而而提高产产品附加加值。层高的调调整可以尝试试抬高楼楼层的高高度。可可将一层层的层高高定为55.0米米，二层层定为22.8米米，一层的挑挑高一方方面可增增加某些些特殊行行业对其其的吸引引力，另另一方面面可由买买方

26、自行行进行夹夹层分割割用作仓仓库或办办公等其其他的功功用。因因此，买买商铺送送夹层的的概念，也将在在一定程程度上提提高产品品的附加加值。面宽的调调整本案将以以产权方方式销售售，同时时主要面面向投资资客户，因此小小面积商商铺更易易去化，因而要要注意控控制单元元面积的的有弹性性的划分分，但从从目前的的整个规规划来看看，商铺铺的分割割形式过过于单一一，从经经营角度度来看，是不便便于面积积分割和和日后去去化的。建议可以以将邻近近的两个个铺位做做如下调调整，从从而达到到差异化化经营的的目的。面积测算算（进深深以111米计）：A铺位B铺位调整前110110调整后881323. 细细节建议议商业内街街遮阳雨

27、雨蓬为避免因因季节变变化等因因素而引引起商业业街内、外街客客流量的的不均衡衡现象，提高顾顾客购物物的便捷捷性，建建议商业业内街可可通过这这种雨蓬蓬营造避避雨的室室内空间间，以吸吸引外街街客流。在材料的的选购上上，建议议采用轻轻质、透透亮的建建材作为为遮阳棚棚的材料料，目的的是为了了保持内内部商业业街道的的明亮与与通透。当然，也必须须选购较较好材质质，因为为常年在在外风吹吹日晒，安全性性同样也也是非常常重要的的。平面、垂垂直动线线为创造有有效的营营业面积积，提高高整个商商业街的的立体感感和功能能区隔性性，考虑虑到2FF的便捷捷性，应应在一段段距离设设置连廊廊，以方方便顾客客穿越购购物。商业店面面

28、化、VVI统一一设置商业街门门面店面面化，店店面设计计、沿街街招牌应应按一定定的规则则排放，广告牌牌、橱窗窗、沿街街铺面均均应有一一定的布布置规范范，这样样使整个个商业街街内同场场不同业业的商铺铺尽可能能显得统统一而和和谐，有有整体感感，提高高商业品品质。经营管理理建议引入一家家较为知知名的经经营管理理公司，为整个个休闲广广场提供供长期良良好的专专业经营营管理的的服务，因为好好的经营营管理公公司能提提升整个个休闲广广场的品品质和品品牌。特特别在销销售过程程中，能能给购买买者树立立信心，并且还还能保障障日后物物业经济济价值的的实现，减缓了了由于时时间造成成的价值值的降低低。十、展开开营销的的前提

29、1、让客客户充分分相信临临港新城城对于平平安镇的的辐射作作用方法：以以国际商商贸城为为例证。说明政政府的决决心 现实是是两三年年内带来来的商业业契机2、为克克服未来来233年内的的市场预预热期，可设一一定比例例的投资资回报来来吸引客客户商铺贷款款最高额额度为66成100年，以以下计算算以5成成10年年计20066年利率率表十年年期贷款款利率66.122%，每每万元月月还款额额1111.622元预计本案案售价770000元/ M2对于客户户：每单元商商铺500 M22 总价335万元元 首首付177.5万万元 贷款款17.5万元元 5成十年年每月还还款额119533.355元开发商每每月返还还2

30、0000元，3年总总计7.2万元元第三年底底一次性性奖励金金3.88万元 总总计返还还：111万元总回报 111万35万万311.422% 年收收益率超超过100%对于开发发商：售价70000元元/ MM2 33年返还还22000元/ M22 实收448000元/ M2第一年返返还 4480元元/ MM2 实际际占用资资金 117200元/ M2第二年返返还累计计9600元/ M2 实际际占用资资金12240元元/ MM2第三年返返还累计计14440元/ M22 实际占占用资金金7600元/ M2一次性返返还 7600元/ M2 实际际占用资资金 全全额返还还十一、客客源我们对于于3年回回租的价