中环商城项目策划方案

1、 中环商城城项目策策划方案案目 录录分项目市市场营销销与分析析宏观市场场概况南昌市国国民经济济保持较较快增长长从近几年年南昌市市经济总总体发展展特点区域商业业房地产产发展状状况可比性项项目营销销调研本项目优优劣势分分析第二部分分 项项目营销销策划项目定位位1.1 综合合市场定定位1.2 特征征定位1.3 档次次定位1.4 目标标消费群群体定位位1.5 价格格定位1.6 卖点点定位二、销售售策略 2.1 销售模模式 2.2 销售策策略 2.3 付款方方式 2.4 商铺设设计规划划 2.5 上市时时机的确确定与营营销策略略 2.6 销售周周期 2.7 销售代代理收费费标准第三部分分 产产品包装装与

2、推广广策略产品包装装方案区域包装装现场包装装推广策略略 22.1 推广广主题 22.2 广告告策略2.3 具体体媒体组组合2.4 具体体广告推推广阶段段按排 三三、 媒媒体投放放费用的的预算中环项目目营销策策划方案案第一部分分 项目市市场调研研与分析析一、宏观观市场概概况 1、南南昌市国国民经济济保持较较快增长长承接上年年经济强强劲增长长势头，今年以以来，南南昌市经经济继续续保持持持续、平平稳、快快速发展展势头。据初步步预计，前三季季度全市市实现生生产总值值（GDDP）6600亿元，按可比比价计算算，比上上年同期期增长116.55%。从从三次产产业看，第一产产业增长长4.88%；第第二产业业增

3、长220.66%；第第三产业业增长113.33%。第第二产业业的加快快发展依依旧是推推动经济济增长的的主导力力量。分分季度看看，经济济增长逐逐季加快快，前三三季度GGDP增增幅比上上年同期期加快00.5个个百分点点，比一一季度、二季度度分别上上升了00.5和和0.44个百分分点。经济济增长的的微观基基础总体体平稳。企业景景气调查查显示，今年第第三季度度，企业业景气指指数稳中中有升，为1335.009，比比上年同同期上升升3.666点。三季度度企业家家信心指指数处在在中度景景气区间间内，为为1344.699。2、从近近几年的的总体发发展中，有几大大特点：. 粮粮食生产产稳步增增长，农农业产业业化

4、经营营步伐加加快. 工工业生产产加速发发展，产产销衔接接平稳。. 固固定资产产投资较较快增长长，投资资结构继继续优化化，其中中：城市基础础设施建建设进一一步加强强，投资资结构优优化1-100月，南南昌市完完成固定定资产投投资最多多的前55个行业业依次是是：制造造业（887.118亿元元）、房房地产业业（622.700亿元）、水利利环境和和公共设设施管理理业（448.005亿元元）、教教育（228.229亿元元）和交交通运输输、仓储储和邮政政业（220.999亿元元）；完完成固定定资产投投资增幅幅最大的的前5个行业业依次是是：公共共管理和和社会组组织（2266.3%）、住宿宿和餐饮饮业（2254

5、.4%）、卫生生、社会会保障和和社会福福利业（1111.8%）、科科学研究究、技术术服务和和地质勘勘查业（1099.0%）、及及文化、体育和和娱乐业业（911.6%）。房地产开开发投资资稳步调调整1-100月，南南昌市房房地产开开发累计计完成投投资611.733亿元，增长220.55%，其其中住宅宅投资550.008亿元元，增长长43.8%；经济适适用房投投资下降降54.1%；办公公楼投资资下降663.44%；商商业营业业用房投投资下降降36.4%。商品房房屋施工工面积7717.55万万平方米米，下降降19.1%；竣工面面积1000.886万平平方米，下降339.22%。. 消消费品市市场繁荣

6、荣活跃，消费热热点、亮亮点频现现，其中中建筑装装饰材料料、文化化办公用用品等七七大类商商品增速速较快二、区域域商业房房地产市市场发展展状况从20003年开开始，商商业地产产在南昌昌迅速发发展，成成为楼市市引人注注目的一一大亮点点。尽管管今年国国家相继继出台的的一系列列适度从从紧的调调控政策策对商业业地产产产生了较较大的影影响，但但并未阻阻挡商业业地产发发展的脚脚步，商商业地产产投资开开发继续续升温，不论是是纯商业业项目还还是社区区商铺，其上市市量、成成交量都都迅速放放大，且且市场竞竞争有愈愈演愈烈烈之势。20003南昌昌市市区区商铺、写字楼楼等非住住宅的交交易量达达5038万万平方米米，占总总

7、量的220，较上年年同期增增长326倍倍。种种迹象象表明，厚积薄薄发的南南昌商业业地产，仍在持持续发力力向前发发展。随随着南昌昌经济的的高速发发展，城城市功能能和城市市地位的的大大提提升，特特别是992泛泛珠三角角经济圈圈概念的的提出，给南昌昌商业地地产带来来了新的的生机与与前所未未有的发发展契机机。事实上，商业地地产的投投资也成成了现阶阶段房地地产开发发的热点点。面对对新一轮轮的市场场投资热热潮，房房地产开开发商和和个人投投资者都都表现出出极大的的热情。从前年年开始，鸿顺德德皮具市市场、盛盛世东方方商贸城城、财富富广场、江西国国际汽车车城等商商业地产产项目齐齐齐发力力并取得得了骄人人的业绩绩

8、。去年年，丰源源金润广广场、江江西国际际家居港港、华东东国际工工业博览览城、南南昌化工工大市场场、洪城城汽配城城等商业业项目纷纷纷涌向向市场都都想做大大南昌商商业地产产这块“蛋糕”。时至至今日，商业物物业已成成为楼市市产品结结构中的的重要组组成部分分。而对对于个人人投资者者来说，商用房房则成了了他们除除股市、汇市、住宅投投资以外外的一种种新的投投资方式式。三、可比比性项目目营销调调研 11、丰源源金润广广场 项项目概况况：丰源源金润广广场位于于洪城大大市场113路车车、2116路车车终点站站，占地地面积3375.7亩，建筑面面积277万个平平方。其其功能定定位在商商贸、物物流、信信息三大大核心

9、为为一体的的商业大大市场； 一期期主要为为商贸商商铺，为为两层结结构；二二期、三三期为物物流商铺铺，目前前二期正正在施工工中。 价 格: 一层层商铺均均价80000元元/M22 二层商商铺均价价50000元/M2销售方式式：返租租+产权权式；一次性返返租高达达21%（3年年返租），400年产权权； 一次性性支付优优惠9.6折；银行按按揭首付付40%，优惠惠9.88折；租 金：一层租租金42250元元/M22 二层租租金255元/MM2 车位出出租为：80元元/月 物业管管理费：2.88元/ M2建筑设计计结构：10间间/M2240间间/M22，为22层结构构，空间间结构流流畅，建建筑采用用北美

10、MMALLL风格；目前销售售状况：一期一一层仅剩剩10套套，二层层销售不不理想； 其中中公司拿拿出部分分自己经经营出租租经营（2层）优劣势分分析： 优优 势：（1）丰丰源集团团已成功功运作丰丰源.淳淳和、丰丰源.天天域，品品牌知名名度较高高，是势势力较强强的房地地产开发发商； （22）地处处洪城大大市场商商业圈板板块，商商业气息息浓厚， 商贸贸、物流流、信息息流发达达； （33）周边边配套设设施齐全全，交通通便捷； （44）整个个项目的的规划面面积较大大，功能能定位清清晰、从从理论上上讲销售售情况较较好； （55）品牌牌物管公公司深圳中中航物业业管理公公司管理理，有利利于楼盘盘品牌的的树立与与

11、销售； 劣 势：（1）市市场尚未未成熟、需要一一段时间间的培育育；（2） 深处洪洪城大市市场内，人们的的消费习习惯需要要很长时时间引导导；（3）周周边新建建不久的的商贸市市场较多多，市场场竞争力力较强。综合评价价 ： 丰源源集团成成功开发发多个品品牌楼盘盘，市场场知名度度较大，丰源金润广广场位于于洪城大大市场商商业圈，地理位位置优越越，周边边商业配配套设施施齐全，商业气气息浓厚厚。从去去年8月月份开盘盘至今，一期已已取得近近70%的销售售业绩。2、华东东国际工工业博览览城 项项目概况况：华东东国际工工业博览览城地处处青云谱谱区广州州路中段段（昌南南工业园园对面），总占占地面积积809931 M

12、2，建筑面面积3332622.6 M2，公共停停车场约约35775M22，市场场定位在在工业商商贸。整整个楼盘盘分4期期，一期期为摩托托车交易易市场，规模3300000平方方米，店店铺8000间；二、三三期为五五金机电电市场，四期未未定。目目前一期期开盘即即日起就就已销售售一空，二期于于明年44月份交交房。价 格：均价338000元/ M2 打折后33100032200元元/ MM2销售模式式：产权权式销售售市场定位位：工业业商贸交交易市场场付款方式式：一次次性支付付，打折折的基础础上优惠惠50元元/ MM2； 银行按按揭，首首付400%；建筑设计计结构：一、二二层为独独立街商商铺设计计，用空

13、空中走廊廊连通；30 MM2/层层，层高高5.33M可分分割成双双层空间间，二层层高3.9M；目前销售售状况：一期开开盘起已已全部售售完；二期销售售业绩达达到800%；物管费用用：1.5元/ M22优劣势分分析： 优优 势：整个市场场规划面面积较大大，专业业定位较较强；与市政洪洪都大道道改造工工程息息息相关，原洪都都大道的的摩托车车经营户户全部要要迁移（市政府府规划市市场因素素）；有大型停停车场地地，设计计了4.5米宽宽的汽车车坡道，多部电电梯垂直直交通所所需，实实现了人人、车、货分流流。劣 势：（1）目目前周边边配套设设施不齐齐全，交交通不便便，尚无无公交车车开通。 （22）周边边商业气气氛

14、缺乏乏，需要要很长时时间的培培育。综合评价价 ：华东国际际工业博博览城规规划中的的市场规规模较大大，专业业市场定定位较准准，同时时其依托托市政改改造洪都都大道，规范原原摩托车车市场；其合理理的价格格，准确确的市场场定位，使其销销售形式式喜人，取得约约75%的销售售业绩；但后期期的兴市市策略对对该市场场的发展展并走向向成熟很很重要。3、罗马马商业风风情街 项项目概况况：罗马马商业风风情街位位于解放放西路香香江大市市场内，实属香香江建材材城的一一部分。其总占占地面积积10万万M2，工程已已全部完完工。周周边有国国际建材材仓储超超市巨头头家福福特，香香江国际际家具广广场、大大成之家家、中国国银行，以

15、及550000多家国国内外知知名建材材品牌商商进驻香香江建材材大市场场，给该该商业街街推广、销售起起到推波波起浪的的作用。目前销销售以近近尾盘，招商工工作开展展亦顺利利。价格定位位：5000060000元元/ MM2销售模式式：带租租约产权权式销售售广告诉求求点：三三年包租租一次性性返还227%店铺租金金：200700元/ M2物业管理理费：购购房即日日起，33年后再再交。 0.5元/ M22（目前前）优劣势分分析： 优优 势：（1）解解放西路路全线贯贯通，区区域优势势更加明明显； （2）33年包租租，投资资风险更更为降低低； （3）周周边香江江市场商商业圈日日益成熟熟，经营营前景更更加明显。

16、劣 势： 目前市场场人气还还不旺，消费者者还没完完全形成成到香江江市场购购物消费费的习惯惯，需要要长时间间的引导导。综合评价价 ： 罗罗马商业业风情街街缘于其其优越的的地理位位置，日日渐成熟熟的商业业地段，良好的的周边环环境，便便捷交通通，市场场销售形形式较好好。四、本项项目优劣劣势分析析1、项目目区域情情况： 中中环商城城项目地地处南昌昌城区市市中心地地带坛子口口立交桥桥附近（即国贸贸大厦旁旁），位位于洪城城路与解解放西路路交接口口。往北北可直到到八一广广场，西西至洪城城大市场场，周边边商业气气息浓厚厚。2、周边边配套设设施分析析本项目位位于城市市中心地地带，整整体配套套设施齐齐全，交交通便

17、利利、人流、车车流集中中。成熟的商商业配套套设施： 井冈冈山大道道沿街全全是经营营店铺，有家电电格力力电器，中小型型商超、酒家、五金电电器等。 南昌昌市花卉卉大市场场这里里是南昌昌花卉心心中，市市场旺盛盛； 大型型办公写写字楼国贸贸大厦，有上百百家企业业进驻此此地办公公； 酒店店居多这里里有国贸贸大酒店店、华宇宇大酒店店等； 休闲闲娱乐设设施 银行行交通通银行比比邻本项项目。医院九四医医院 学校南昌昌市第十十六中学学就在附附近 停车车场交通环境境：这里是城城市交通通中心枢枢纽中心心坛子子口立交交桥，车车流量较较大，人人流量亦亦大，多多路公交交车经过过此地，如2003路、1路、2路、2366路等

18、。3、本项项目优劣劣势分析析优 势：（1）齐齐全的商商业配套套设施；（2）已已成熟的的商业圈圈，无需需引导和和培育市市场；（3）项项目辐射射圈内人人口密度度大，人人流量亦亦大；（4）交交通枢纽纽中心，便捷，车流量量大；（5）价价位有优优势；回回报较高高（年88%的回回报）；（6）国国美进驻驻，投资资零风险险；劣 势：（1）前前期一直直空置状状态，对对商铺以以后的推推广形成成一定的的影响； （2）整整个项目目规模不不大，很很难形成成大规模模市场，树立品品牌商业楼盘盘； （3）地地处立交交桥下，对商业业城发展展有一定定的影响响； 综合评评价：中环商业业城地出出城市核核心地段段，是闹闹市区难难得的商

19、商铺，其其周边成成熟繁荣荣的商业业圈，经经营环境境较好，商业配配套设施施齐全，给本项项目的推推广奠定定基础，销售前前景可观观。第二部分分 项目营营销策划划项目定位位综合市场场定位投资有保保障的黄黄金商铺铺阐 述：国美进驻驻，100年内包包租，每每年回报报高达88%；地处城市市核心黄黄金段，升值潜潜力巨大大；特征定位位城市核心心地段仅仅有的黄黄金商铺铺阐 述：城市中心心土地稀稀缺，目目前尚无无其他商商业楼盘盘开发，地处市市中心核核心地段段，续财财富广场场后仅有有的商业业店铺。档次定位位中档商业业店铺目标消费费群体定定位个体经营营户私营业主主企业和事事业单位位白领阶阶层有很强投投资欲望望的城市市中

20、、高高产阶级级价格定位位均 价：45000元/ M22一层定价价：68800元元/ MM2二层定价价：40000元元/ MM2三层定价价：26600元元/ MM2四层定价价：22200元元/ MM2卖点定位位核心卖点点： 国国美进驻驻 投资资有保障障南昌首个个10年年返租 每年回回报8%的黄金金商铺 轻松松首付，即可拿拿到商铺铺所有权权辅助卖点点： 城城市核心心地段 无限限升值潜潜力 成成熟商业业圈 黄金金商铺销售策略略销售模式式带租约式式产权销销售,拥拥有400年产权权;销售策略略10年返返租，每每年回报报8%；成立管理理公司，统一经经营管理理（开发发商）；付款方式式一次性支支付，优优惠*%

21、银行按揭揭，首付付50%，100年付清清，优惠惠*%商铺设计计规划以40个个平方商商铺结构构为主要要销售单单位（主主导产品品），以30个个平方和和60个个平方商商铺结构构为辅；释 由：根据对对南昌市市商业楼楼盘结构构需求的的市场调调研及对对潜在消消费群的的市场调调研得出出。5、上市市时机的的确定与与营销策策略上市时机机的选择择商铺开盘盘最佳时时机定于于二零零零六年元元月一号号。释 由：逢新年年喜气，有利与与商铺活活动营销销推广，人气的的聚集。营销活动动策略系 列 活 动动 之一一：推出中环环商城“财富VVIP黄黄金卡”发售活活动，凭凭借此卡卡可享受受优先选选购商铺铺权，并并可享受受￥折折贵宾优

22、优惠；系 列 活 动动 之二二：举办中环环商城与与国美电电器签约约仪式，同时在在当日推推出优惠惠活动；销售周期期本项目销销售周期期定为66个月，即122月开盘时时（元月月1日）为市场场预热期期；开盘盘日（元元月1日日）春节前前后为项项目强销销期；44月初5月月底为项项目销售售扫盘期期。销售代理理收费标标准本项目代代理费按按项目销销售总金金额的11.6%收取。 第三部部分 产品包包装与推推广策略略产品包装装方案区域包装装路牌户外外广告地点：本本项目周周边5000米范范围内的的电线杆杆（霓虹虹灯杆）设立挂挂牌户外外广告。规格：330cmm50ccm数量：目的：集集中火力力在项目目覆盖范范围内做做宣

23、传，制造眼眼球效应应，衬托托热市。文字内容容： 国美进进驻 投资有有保障中环商城城 110年返返租每年年回报88%零风险投投资 升值无无限大型户外外广告投投放：目 的的：更大大范围内内、大力力度宣传传，造成成眼球经经济，品品牌效应应。投放点：本项目目上方、老福山山立交桥桥、中山山路段文字内容容：国美进驻驻 投投资零风风险中环商业业城 10年年返租每每年回报报8%现场包装装整个销售售现场布布置项目外墙墙的大型型户外喷喷绘广告告，换掉掉原有的的广告（从3层层到2层层面积大大；同时时一层可可做小型型与上相相呼应的的广告宣宣传）项目工程程内部的的整理与与重装修修推广策略略推广主题题核心主题题： 国国美

24、进驻驻 投投资有保保障10年返返租每年年回报88%副 主 题： 黄金地地段 超值回回报 升值无无限2、 广告告策略采用多种种传播渠渠道进行行全方为为覆盖式式宣传，集中大大部资源在主要要媒体上上，以硬硬软结合合的广告告策略，广告手手法现力力求大气气、稀为为贵。项目前期期（指到到商铺开开盘时），以户户外大型型喷绘广广告、报报纸广告告、电台台为主，辅助以以软文炒炒作，从从而形成成强大的的眼球刺刺激及社社会舆论论，为销销售造势势与预热热。项目执行行期（指指销售强强行阶段段）推行行以车身身广告、网络媒媒体、报报纸及软软文全面面覆盖，打组合合拳策略略；广告告内容力力求变新新，突出出差异性性，但核核心主题题

25、不变。项目后期期（指扫扫盘期），市场场冷一段段时间后后，针对对现有的的尾盘主主要以报报纸促销销广告形形式行进进宣传推推广。3、其具具体媒体体组合：大型户外外广告移动车身身广告网络媒体体：搜房房网报纸：江江南都市市报DM单、折页报纸软文文炒作电台广播播 4、具具体广告告推广阶阶段安排排阶段之一一项目目发售前前期广告告推广 广告目目的：使销售前前70%以上的的潜在目目标消费费群体知知晓中环环商城，并吸引引大部分分潜在客客户去咨咨询、参参观。 推广策策略：以户外广广告及报报纸广告告为主，兼以软软文广告告。 时间：12月月初至元元月1号号（开盘盘日） 广告费费用： 硬软文文炒作主主题内容容由于本项项目

26、是个个以空置置许久的的商业楼楼盘，在在操作过过程中必必须辅以以软性文文章的形形式加以以炒作、造势，形成热热盘，突突出项目目的卖点点，引起起潜在目目标群体体对本项项目的关关注。主题内容容软性文章章（炒作作无风险险）主题: 国美进进驻 投资有有了保障障 续财财富广场场后市中中心又一一黄金商商铺上演演洪城标题：投投资房产产看商铺铺 投资资商铺看看回报 回报看看中环硬广告首创篇篇主题: 突出出南昌首首创100年的返返租每年年回报高高达8% 投投资有保保障标题: 中环环商城 首个个10年年返租年年回报88%的黄黄金商铺铺 国国美进驻驻-投资有有保障 黄黄金地段段-升值无无限国美篇篇 主题: 国美美进驻 投资资有保障障 标题: 国国美进驻驻中环 投投资零风风险 中环环商城 110年返返租每年年回报88% 轻松篇篇 主题题：只要要首付，轻轻松松松拿取取黄金商商铺的所所有权 标题题： 您您只要首首付500% 就能轻轻松拥有有黄金商商铺所有有权阶段之二二项目销销售强销销期（开开盘即日日起一个个月内）（1）广广告目的的：加强项目目知名度度的同时时，