全程策划的建议

1、全程策划划的建议议建设项目目全方位位（全程程）策划划是从项项目用地地的初始始状态就就导入的的科学方方法并结结合房地地产行业业的运作作流程，逐步完完善而形形成的理理论体系系，内容容包括：项目投资资策划项目规划划设计策策划项目质量量工期策策划项目形象象策划项目推广广策划项目顾问问、销售售代理项目服务务策划项目二次次策划研发中心心建议，未雨绸绸缪，在在莱西项项目上作作试点，试图将将整个开开发项目目理念系系统化，并加强强成本控控制，为为以后的的开发总总结经验验，提供供依据。这个框框架是研研发中心心借鉴理理整其它它公司开开发项目目的框架架，可能能个别地地方不太太适合或或繁琐，在以后后的工作作中可以以修正

2、和和调整完完善，力力争形成成一个标标准格式式报告文文件。案头工作作阶段第一章“某项目目”投资策策划项目投资资策划的的含义项目投资资策划是是房地产产全方位位策划关关键的环环节，这这个过程程操作好好了，就就意味着着项目成成功了一一半，在在这个过过程中多多下些功功夫，以以后的开开发经营营中就可可以未雨雨绸缪。通过对对项目环环境的综综合考察察和市场场调研分分析，以以项目为为核心，针对当当前的经经济环境境、莱西西房地产产市场的的供求状状况、莱莱西同类类楼盘的的现状及及客户的的购买行行为进行行调研分分析，再再结合项项目进行行SWOOT分析析，在以以上基础础上，对对项目进进行系统统准确的的市场定定位和项项目

3、价值值发现分分析，然然后根据据基本资资料，对对某项目目进行定定价模拟拟和投入入产出分分析，并并就规避避开发风风险进行行策略提提示，并并对开发发节奏提提出专业业意见。某项目投投资策划划的具体体内容项目用地地周边环环境分析析项目土地地性质调调查地理位位置地质地地貌状况况土地面面积及其其红线图图七通一一平现状状项目用地地周边环环境调查查地块周周边的建建筑物绿化景景观自然景景观历史人人文景观观环境污污染状况况地块交通通条件调调查地块周周边的市市政路网网及其公公共交通通现状、远景规规划项目对对外水、陆、空空交通状状况地块周周边市政政道路进进入项目目地块的的直入交交通网现现状周边市政政配套设设施调查查购物

4、场场所文化教教育医疗卫卫生金融服服务邮政服服务娱乐、餐饮、运动生活服服务游乐休休憩设施施周边可可能存在在的对项项目不利利的干扰扰因素历史人人文区位位影响区域市场场现状及及其趋势势宏观经济济运行情情况莱西房地地产市场场概况及及政府相相关的政政策法规规莱西房地地产市场场总体供供求现状状莱西商品品住宅市市场板块块的化分分及其差差异莱西商品品住宅平平均价格格走势及及市场价价值发现现莱西商品品住宅客客户构成成及购买买实态分分析土地SWWOT分分析项目地块块的优势势项目地块块的劣势势项目地块块的机会会点项目地块块的威胁胁及困难难点项目市场场地位1类比比竞争楼楼盘调研研2项目目定位：市场定定位（区区域定位位

5、、主力力客户群群定位）功能定定位建筑风风格定位位项目价值值分析1商品品住宅项项目价值值分析的的基本方方法和概概念商品住住宅价值值分析法法：类比比可实现现价值分分析法a选择可可类比项项目b确定该该类楼盘盘价值实实现的各各种要素素及其在在价值实实现中的的权重c分析可可类比项项目价值值实现的的要素的的对比值值d对比并并量化本本项目同同各类比比项目诸诸价值实实现要素素的对比比值e根据价价值要素素对比值值判断本本项目可可实现的的均价类比土土地价值值决定因因素a类比土土地价值值：地段段资源差差异市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差异项目周周边环境境的差异异，包括括周边边自然和和绿化景景观的差差异教育育

6、、人文文景观的的差异各种种污染程程度的差差异周边边社区素素质的差差异周边市市政配套套便利性性的差异异b项目可可提升价价值判断断建筑风风格和立立面的设设计、材材质单体户户型设计计建筑空空间布局局和环艺艺设计小区配配套和物物业管理理形象包包装和营营销策划划发展商商品牌和和实力c价值实实现的经经济因素素经济因因素政策因因素2项目目可实现现价值分分析类比楼楼盘分析析与评价价项目价价值类比比分析a价值提提升和实实现要素素对比分分析 b项项目类比比价值计计算项目定价价模拟均价的确确定项目中具具体单位位的定价价模拟项目投入入产出分分析1项目目经济技技术指标标模拟项目总总体经济济技术指指标首期经经济技术术指标

7、2项目目受期成成本模拟拟成本模模拟表及及其说明明3项目目收益部部分模拟拟销售收收入模拟拟a销售均均价假设设b销售收收入模拟拟表利润模模拟及说说明a模拟说说明 b利利润模拟拟表敏感性性分析a可变成成本变动动时对利利润的影影响 b销销售价格格变动时时对利润润的影响响投资风险险分析及及其规避避方式提提示1项目目风险性性评价价值提提升及其其实现的的风险性性a项目的的规划和和建筑设设计是否否以提升升项目同同周边项项目的类类比价值值b项目形形象包装装和营销销推广是是否成功功2资金金运用的的风险性性减少资资金占用用比例，加速资资金周转转速度，降低财财务成本本对销售售节奏和和项目开开发节奏奏进行良良好的把把握

8、，以以尽量少少的资金金占用启启动项目目，并在在最短的的时间内内实现资资金回笼笼3经济济政策风风险国际国国内宏观观经济形形势的变变化国家、地方相相关地产产政策的的出台及及相关市市政配套套设计建建设开发节奏奏建议1影响响项目开开发节奏奏的基本本因素政策法法规因素素地块状状况因素素发展商商操作水水平因素素自己投投放量及及资金回回收要求求销售策策略、销销售政策策及价格格控制因因素市场供供求因素素上市时时间要求求2项目目开发节节奏及结结果预测测项目开开发步骤骤项目投投入产出出评估结论第二章某某项目规规划设计计策划项目规划划设计策策划的含含义（根据万万科研发发中心经经验，开开发商引引领设计计单位完完成设计

9、计）通过过完整科科学的投投资策划划分析，可以明明确市场场定位，从而进进入产品品设计阶阶段。目目前消费费者对房房地产产产品的建建筑规划划和单体体设计要要求愈来来愈理性性，项目目规划设设计策划划是以某某项目的的市场定定位为基基础，以以满足目目标市场场的需求求为出发发点，对对项目地地块进行行总体规规划布局局，确定定建筑风风格和色色彩计划划，紧紧紧围绕目目标客户户选定主主力户型型，引导导室内装装修风格格，并对对项目的的环艺设设计进行行充分提提示。项目规划划设计策策划的具具体内容容总体规划划项目地块块概述项目所所属区域域现状项目临临界四周周状况项目地地貌状况况项目地块块情况分分析初步规规划及设设想影响项

10、项目总体体规划的的不可变变的经济济技术因因素土地SSWOTT分析在在总体规规划上的的利用或或规避市场定定位下的的主要经经济指标标参数建筑空间间布局总体平平面规划划及其说说明功能分分区示意意及说明明道路系统统布局地块周周边交通通环境示示意a地块周周边基本本路网 b道道路建设设及未来来发展状状况项目道道路设置置及其说说明a主要出出入口设设置 b主主要干道道设置c车辆分分流情况况说明 d停车车场布置置绿化系统统布局地块周周边景观观环境示示意a地块周周边历史史、人文文景观综综合描述述b市政规规划布局局及未来来发展方方向项目环环艺规划划及说明明a绿化景景观系统统分析 b主主要公共共场所的的环艺设设计公建

11、与配配套系统统周边市市政配套套设施调调查配套功功能配置置及安排排公共建建筑外立立面设计计提示a会所外外立面设设计提示示 b营营销中心心外立面面设计提提示c物业管管理、办办公室等等建筑外外立面设设计提示示d其它公公建（如如巴士站站、围墙墙）外立立面设计计提示公共建建筑平面面设计提提示公共建建筑风格格设计的的特别提提示公共建建筑外部部环境概概念设计计分期开发发分期开开发思路路首期开开发思路路分组团开开发强度度建筑风格格定位、色彩计计划1总体体建筑风风格及色色彩计划划总体建建筑风格格的构思思建筑色色彩计划划2建筑筑单体外外立面设设计提示示商品住住宅房外外立面设设计提示示a多层、小高层层、高层层外立面

12、面设计提提示b不同户户型的别别墅外立立面设计计提示c针对屋屋顶、屋屋檐、窗窗户等外外立面局局部设计计提示d其它特特殊设计计提示商业建建筑风格格设计提提示三、主力力户型选选择莱西同类类楼盘户户型比较较业态分析析及项目目户型配配置比例例主力户型型设计提提示商业物业业户型设设计提示示四、室内内空间布布局装修修概念提提示1室内内空间布布局提示示 22公共共空间主主题 3选选择庭院院景观提提示五、环境境规划及及艺术风风格提示示周边环境境调查和和分析总体环境境规划及及艺术风风格构想想地块已已有的自自然环境境利用项目人人文环境境的营造造各组团环环境概念念设计组团内内绿化及及园艺设设计组团内内共享空空间设计计

13、组团内内雕塑小小品设计计提示组团内内椅凳造造型设计计提示组团内内宣传专专栏、导导视系统统位置设设定提示示4公共共建筑外外部环境境概念设设计主入口口环境概概念设计计营销中中心外部部环境概概念设计计营销示示范中心心沿途可可营造环环境概念念设计针对本本项目的的其它公公共环境境概念设设计六、公共共家具概概念设计计提示周边同类类楼盘公公共家具具摆设营销中中心大堂堂管理办办公室公共家具具概念设设计提示示七、公共共装饰材材料选择择指导周边同类类楼盘公公共装饰饰材料比比较公共装饰饰材料选选择指导导及装修修风格构构思营销示范范单位装装修概念念设计住宅装修修标准提提示八、灯光光设计及及背景音音乐指导导1灯光光设计

14、公共建建筑外立立面灯光光设计公共绿绿化绿地地灯光设设计道路系系统灯光光设计室内灯灯光灯饰饰设计2背景景音乐指指导广场音音乐布置置室内背背景音乐乐布置九、小区区未来生生活方式式的指导导建筑规划划组团评评价营造和引引导未来来生活方方式住户特特征描述述社区文文化规划划与设计计第三章项项目质量量工期策策划第一节质质量工期期策划的的含义近几年来来，房地地产市场场买卖双双方纠纷纷不断，已成投投诉热点点。房屋屋滴漏、墙皮裂裂缝现象象经常出出现；所所购期房房交付时时与合同同承诺的的条件不不符，拖拖延楼宇宇交付使使用日期期的现象象也时有有发生；甚至由由于质量量控制不不严引起起损害消消费者利利益的现现象，因因此，

15、质质量工期期策划是是我们、承建商商必须树树立的策策划观念念。第二节质质量工期期策划的的具体内内容建筑材料料选用提提示莱西市场场竞争性性楼盘建建筑材料料选用类类比新型建筑筑装饰材材料提示示建筑材料料选用提提示施工工艺艺流程指指引工程程施工规规范手册册2施工工工艺特特殊流程程提示质量控制制项目目工程招招标投标标内容提提示文明施施工质量量管理内内容提示示工期控制制开发发进度提提示施工工组织与与管理造价控制制建筑筑成本预预算提示示建筑流流动资金金安排提提示安全管理理项目目现场管管理方案案安全施施工条例例第四章项项目形象象策划第一节项目目形象策策划的含含义项目形象象策划包包括某项项目的总总体战略略形象策

16、策划、社社区文化化形象策策划、企企业行为为形象策策划、员员工形象象策划以以及项目目视觉形形象策划划等主要要内容。项目视觉觉形象是是指房地地产有别别于奇特特项目的的具有良良好识别别功能的的同意视视觉表现现。其内内容主要要包括项项目视觉觉识别系系统工程程核心部部分及延延展运用用部分。其核心心部分包包括项目目的名称称、标志志、标准准色及标标准字体体。第二节项项目形象象策划的的具体内内容一、项目目视觉识识别部分分系统核核心部分分1名称称项目名名道路名名建筑名名组团名名2标志志3标准准色4标准准字体二、延展展及运动动部分1工地地环境包包装视觉觉建筑物物主体工地围围墙主路网网及参观观路线环境绿绿化2营销销

17、中心包包装设计计营销中中心室内内外展示示设计营销中中心功能能分区提提示营销中中心大门门横眉设设计营销中中心形象象墙设计计台面标标牌展板设设计营销中中心导视视牌销售人人员服装装设计提提示销售用用品系列列设计示范单单位导视视牌示范单单位样板板房说明明牌3公司司及物业业管理系系统包装装设计第五章项目目营销推推广策划划第一节项项目营销销推广策策划的含含义对未来将将要进行行的营销销推广活活动进行行整体、系统筹筹划的超超前决策策是很有有必要的的。项目目营销推推广策划划提供关关于某项项目营销销推广的的未来方方案，以以未来的的市场趋趋势为背背景，以以企业发发展目标标为基础础设计的的营销推推广措施施，其内内容是

18、在在项目投投资分析析的基础础上进一一步对项项目强、弱进行行分析，并得出出正确的的处理方方法。同同时，通通过对项项目市场场定位、价格定定位分析析，确定定项目的的正式入入市时间间，以及及采用相相应宣传传推广策策略策划划并提出出对整个个营销推推广的效效果进行行有效监监控和评评估的方方法，以以达到预预期的营营销效果果。项目营销销推广策策划是房房地产全全程策划划的重头头戏，是是营销策策划水平平与销售售技巧的的高度结结合，需需要高度度的专业业化运作作。第二节项项目营销销推广策策划的具具体内容容一、区域域市场实实态分析析1莱西西房地产产市场总总体供求求现状2项目目周边竞竞争性楼楼盘调查查项目概概况市场定定位

19、售楼价价格销售政政策措施施广告推推广手法法主要媒媒体应用用及投入入频率公关促促销活动动其它特特殊卖点点和销售售手段3结论论二项目目主卖点点荟萃及及物业强强势、弱弱势分析析与对策策1项目目主要卖卖点荟萃萃2项目目强势、弱势分分析与对对策三目标标客户群群定位分分析1莱西西人口总总量及地地块分布布情况2莱西西经济发发展状况况和人口口就业情情况3莱西西家庭情情况分析析家庭成成员结构构家庭收收入情况况住房要要求、生生活习惯惯4项目目客户群群定位目标市市场a目标市市场区域域范围界界定b市场调调查资料料汇总、研究c目标市市场特征征描述目标客客户a目标客客户细分分b目标客客户特征征描述cc目标客客户资料料四、

20、价格格定位及及策略1项目目单方成成本2项目目利润目目标3可类类比项目目市场价价格4价格格策略5价格格分期策策略五、入市市时机规规划宏观经济济运行状状况分析析莱西房地地产相关关法规和和市场情情况简明明分析入市时机机的确定定及安排排六、广告告策略广告总体体策略及及广告的的阶段性性划分广告总总体策略略广告的的阶段性性划分广告主题题广告创意意表现广告效果果监控、评估及及修正入市前印印刷品的的设计、制作宣传海海报、折折页认购书书正式合合同交房标标准物业管管理内容容物业管管理公约约七、媒介介策略媒体体总策略略及媒体体选择媒体体总策略略媒体体选择媒体体创新使使用软性性新闻主主题媒介介组合投放放频率及及规模费

21、用用估算八、推广广费用计计划1现场场包装22印刷刷品3媒介介投放44公关关活动九、公关关活动策策划及现现场包装装十、营销销推广效效果的监监控、评评估及修修正1效果果测评形形式进行性性测评结论性性测评2实施施效果测测评的主主要指标标销售收收入企业利利润市场占占有率品牌形形象和企企业形象象实施阶段段第六章项项目销售售顾问、销售代代理第一节总总论在经过前前面一系系列的工工作流程程后，进进入到项项目的销销售阶段段，这个个阶段的的成果也也是检验验前面几几个方面面的策划划工作是是否到位位。第二节项项目销售售顾问、销售代代理的具具体内容容一、销售售周期划划分即控控制1销售售策略营销思思想：全全面策划划销售网

22、网络销售区区域：紧紧扣目标标市场和和目标客客户销售时时段政策促促销销售活活动销售承承诺2销售售过程模模拟销售实实施销售合合同执行行监控二、各销销售阶段段营销推推广执行行方案实实施三、各销销售阶段段广告创创意设计计及发布布实施四、售前前资料准准备1、批文文及销售售资料批文楼宇说说明书价格体体系合同文文本2、人员员组建销售辅辅导销售代代理3、制定定销售工工作进度度总表4、销售售控制与与销售进进度模拟拟销售控控制表销售收收入预算算表5、销售售费用预预算表总费用用预算分项开开支边际费费用6、财务务策略信贷付款方方式按揭合伙股股东7、商业业合作关关系双方关关系三方关关系多方关关系8、工作作协调配配合甲方

23、主主要负责责人直接合合作人财务部部工程部部物业管管理公司司五、销售售培训1销售售部人员员培训详细介介绍公司司情况物业详详情a项目规规模、定定位、设设施、买买卖条件件b物业周周边环境境、公共共设施、交通条条件c该区域域的城市市发展计计划，宏宏观及微微观经济济因素对对物业的的影响情情况d项目特特点项目规规划设计计内容及及特点，包括景景观、立立面、建建筑组团团、容积积率等平面设设计内容容及特点点，包括括总户数数、总建建筑面积积、总单单元数、单套面面积、户户内面积积组合、户型优优缺点、进深、面宽、层高等等项目的的优劣分分析项目营营销策略略，包括括价格、付款方方式、策策略定位位、销售售目标、e竞争对对手

24、优劣劣分析及及对策业务基基础培训训课程a国家及及地区相相关房地地产业的的政策法法规、税税费规定定b房地产产基础术术语、建建筑常识识：房地地产、建建筑业基基础术语语的理解解房地产产、建筑筑业基础础术语的的理解建筑识识图计算户户型面积积c心理学学基础d银行的的按揭知知识，涉涉及房地地产交易易的费用用e国家、地区的的宏观经经济政策策、当地地的房地地产走势势f公司制制度、架架构和财财务制度度销售技技巧签订买买卖合同同的程序序物业管管理课程程销售模模拟实地参参观他人人展销现现场2销售售手册批文楼宇说说明书价格体体系合同文文本客户资资料表3客户户管理系系统4销售售作业指指导书职业素素养准则则销售基基本知识

25、识与技巧巧项目概概况销售部部管理架架构六、销售售组织与与日常管管理1组织织与激励励销售部部组织架架构销售人人员基本本要求职责说说明考核、激励措措施2工作作流程销售工工作的内内容销售工工作阶段段销售部部工作职职责（工工作流程程）销售业业务流程程（个案案）3规章章制度概概念指示示第七章项项目服务务策划项目服务务策划的的含义目前的房房地产市市场，特特别是发发达地区区的房地地产市场场，物业业管理已已愈来愈愈受买家家的重视视和关心心，来自自市场的的信号向向发展商商提出了了物业管管理高起起点、高高标准、高水平平的要求求，万科科开发的的物业多多年来一一直深受受市场的的追捧，在很大大程度上上与其手手上的王王牌

26、万科开开发的物物业管理理密不可可分，它它成为万万科开辟辟第二营营销渠道道和制造造回头客客的有力力保证。项目服务务营销的的具体内内容项目销售售过程所所需物业业管理资资料1楼宇宇质量保保证书 22楼宇宇实用说说明书3业主主公约 44用户户手册5楼宇宇交收流流程 6入入伙通知知书7入伙伙手续书书 8收楼书书9承诺诺书 10业主用户联联系表11遗遗漏工程程实用钥钥匙授权权书12遗遗漏工程程和水电电表底数数记录表表13装装修手册册和装修修申请表表物业管理理内容策策划1工程程、设计计、管理理的提前前介入 22保洁洁服务3绿化化养护 44安全全及交通通管理5三车车及场地地管理 66设备备养护7房屋屋及公用用

27、设备设设施养护护 8房屋事事务管理理9档案案及数据据的管理理 100智能能化的服服务11家家政服务务 112多多种经营营和服务务的开展展13与与业主的的日常沟沟通 144社区区文化服服务物业管理理组织及及人员架架构物业公司司人力资资源的管管理包括括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等等环节物业管理理公司应应遵循以以下原则则建立各各级组织织机构，明确各各部门的的职能、责任、权限、隶属关关系及信信息沟通通渠道物业管理理培训1物业业交付使使用前的的培训2物业业交付使使用后的的培训物业管理理规章制制度1员工工手册 2岗位职职责及工工作流程程3财务务制度 4采购及及招标程程序5员工工考核标标

28、准 66业主主委员会会章程7各配配套功能能管理规规定 88文件件管理制制度9办公公设备使使用制度度 10值班管管理制度度11消消防责任任制 12消防管管理规定定13对对外服务务工作管管理规定定 144装修修工程队队安全责责任书15停停车场管管理规定定 166非机机动车辆辆管理规规定17出出租车及及暂住人人员管理理规定 118进进住（租租）协议议书19商商业网点点管理规规定物业管理理操作规规程1楼宇宇本体维维护保养养规程 2绿化园园林养护护规程3消防防设施养养护及使使用规程程 4供供配电设设备维护护保养规规程5机电电设备维维护保养养规程 6动力设设备维护护保养规规程7停车车场、车车库操作作规程

29、8停车场场、车库库维护保保养规程程9游泳泳池及其其设备维维护保养养和操作作规程10给给排水设设备维护护保养规规程 111公公共部位位保养保保洁操作作规程12保保安设备备操作及及维护规规程 113照照明系统统操作及及维护规规程14通通风系统统操作及及维护规规程 115管管理处内内部运作作管理规规程16租租赁管理理工作规规程物业管理理的成本本费用1管理理员工支支出 2维护及及保养 33公共共费用4行政政费用 5保保险费用用 66其它它7管理理者酬金金 88营业业税 99预留留项目维维护基金金（物业的的运营为为自负盈盈亏）物业管理理ISOO90002提示示1质量量手册 2程序文文件 33工作作规程4质量量记录表表格 55行政政管理制制度 6人人力资源源管理制制度第八章项项目二次次策划（策划总总结）项目二次次策划的的含义品牌战略略可持续发发展在知识经经济要求求的前提提下，科科学合理理综合高高效地考考虑住宅宅建设地地环境效效益，广广泛运用用高科技技成果，改变传传统的施施工方式式，采用用新材料料和组织织管理方方法，不不断创造造新的科科学技术术，规划划设计出出优美的的人居环环境，营营造住宅宅文化，增强市市场竞争争力，才才能促使使开发走走上可持持续发展展的道路路。项目二次次策划的的具体内内容全面策划划1全过过程策划划2