关键环节的成本控制

1、房地产开开发关键键环节的的成本控控制成本控制制是一个个系统工工程,也也是控制制房地产产开发企企业成本本的关键键环节，要实施施全成本本控制战战略，房房地产开开发企业业的各部部门必须须从项目目的投资资决策、规划设设计、招招投标、采购管管理、工工程管理理、销售售管理等等环节对对成本进进行的控控制与管管理，本本文着重重论述投投资决策策、设计计管理、工程招招投标、工程施施工环节节等关键键环节的的分析与与控制。一、投资资决策环环节的成成本控制制投资决策策环节的的成本控控制是关关系到项项目投资资成败的的决策，项目投投资决策策成败直直接关系系到项目目将来发发生的实实际成本本。房地地产开发发投资的的综合性性、投

2、资资额大、建设周周期长和和涉及面面广等特特点使房房地产投投资决策策难免出出现失误误，所以以对一个个房地产产开发企企业而言言，如何何建立科科学的决决策机制制，正确确规避决决策中的的各种风风险，成成了成本本控制的的关键。一）投资资决策阶阶段的主主要风险险（1）外外部环境境风险。房地产产开发企企业外部部市场环环境经常常会出现现意想不不到的不不利变化化，由此此引发多多种风险险，主要要表现为为：第一一，严重重的通货货膨胀、物价上上涨，诱诱发建材材价格上上涨，工工程造价价跟着上上涨；第第二，货货币发行行政策和和银行信信贷政策策。如银银行紧缩缩银根对对房地产产商就意意味着筹筹资或变变现风险险。第三三，房地地

3、产供求求形势的的变化。房地产产供给严严重不足足的状况况已成历历史，现现在的情情况是供供过于求求，房价价自然就就要下降降，销售售难度增增加，促促销成本本加大, 期房房销售几几乎成为为不可能能。第四四，房地地产政策策及由此此形成的的大气候候。如当当前银行行对房地地产业的的支持重重点从开开发变为为购买，这不利利于刚开开发并需需持续投投入的房房地产项项目的开开展。（2）开开发商主主观投资资失误风风险。房房地产开开发商主主观上对对房地产产市场供供求形势势，房地地产政策策，金融融政策的的理解、判断或或把握上上出现偏偏差。如如有的发发展商过过分地相相信自己己会容易易将项目目转手，而实际际并未如如愿；有有的开

4、发发商在决决策上项项目时只只考虑、分析了了一时的的市场供供求形势势，而没没把开发发的周期期因素考考虑进去去，或者者对市场场的估计计及项目目自身的的优势的的判断过过于乐观观，最终终导致销销售困难难；还有有的开发发商经营营实力(开发实实力、管管理能力力、行销销能力)不足，项目运运作中难难于实现现预期的的经营业业绩。（3）由由于信息息不对称称或不准准确对成成本预期期不准确确带来的的风险。由于当当前房地地产开发发企业信信息化水水平较低低，缺乏乏先进的的信息获获取采集集手段，造成很很多房地地产开发发企业所所依据的的信息不不够准确确，或前前期调研研不细，对购买买力及项项目的销销售前景景预期过过于乐观观，都

5、会会导致在在运用中中出现与与当初的的估计有有较大偏偏差，从从而导致致后期的的成本变变化，在在预期基基础上加加大了项项目的开开发成本本。二）投资资决策阶阶段成本本控制的的措施1）降低低房地产产开发投投资风险险方法1）进行行充分的的市场调调查分析析。风险险是指在在投资经经营过程程中各种种不确定定因素,使实际际收益偏偏离预期期收益的的可能性性。减少少这种不不确定性性,从而而减少这这种偏离离的最好好方法，就是通通过市场场调查充充分利用用信息化化手段，获得尽尽可能详详尽和准准确的信信息，把把不确定定性降低低到最低低限度，从而较较好地控控制房地地产投资资过程中中的风险险。通过过房地产产市场的的供求状状况和

6、趋趋势进行行全面的的调查分分析，从从中选择择社会最最需要的的并能够够取得较较大收益益的投资资项目，这部分分工作可可以由投投资企业业的相关关部门对对房地产产市场进进行调查查，也可可委托咨咨询公司司等中介介机构进进行。2）采取取多样化化组合投投资。房房地产开开发企业业可以将将资金有有选择地地投放到到不同类类型的房房地产开开发项目目上，投投资建造造不同收收入层次次居民所所需的不不同类型型住宅、写字楼楼、商店店和娱乐乐场等，以减少少未来收收益的不不确定性性。因为为各种不不同类型型房地产产的开发发风险大大小不一一，收益益高低相相应不同同。一般般而言，开发项项目收益益率相对对较高的的风险大大，开发发项目收

7、收益率相相对较低低的风险险小。如如果资金金分别投投入到不不同的房房地产开开发项目目，整体体开发风风险就会会降低，其实质质就是用用个别房房地产开开发的高高收益去去弥补个个别低收收益的房房地产损损失，最最终获取取一个较较为平均均的收益益。房地地产多样样化投资资的关键键是如何何合理地地确定投投入不同同类型的的房地产产的资金金比例，使得即即可降低低开发风风险又可可获取较较高的收收益率。3）提前前与租户户、客户户签订租租约或预预售合同同。工程程完工后后房地产产空置的的风险，租金下下降的风风险，售售价跌落落的风险险，都可可通过预预租预售售的安排排来避免免。当然然，预租租、预售售时，还还应注意意一个问问题，

8、这这就是开开发商的的风险降降低意味味着与其其交易的的客户的的风险提提高。所所以，开开发期越越长，其其他行业业的客户户就越不不愿意与与开发商商签定固固定价格格的合同同。若要要预租或或预售，则租金金、售价价就会被被压得较较低。2）对房房地产开开发项目目进行有有效的成成本控制制1）运用用保险手手段转嫁嫁风险。通过向向保险公公司投保保，以缴缴纳保险险费为代代价，将将风险转转移给保保险公司司承担。保险作作为一种种及时、有效、合理的的分摊损损失和实实施经济济补偿的的方式，一直是是处置风风险的主主要手段段，但保保险的使使用仍是是有限的的，因为为并非所所有风险险都可以以保险，而且在在很多情情况下，保险并并不能

9、提提供充分分的补偿偿。2）通过过非保险险手段转转嫁风险险。房地地产开发发企业可可通过正正当、合合法的合合同条款款的拟定定等方法法将开发发风险转转嫁给其其他经济济单位。如房地地产开发发商将施施工中危危险性较较高的工工作转包包给其他他的专业业性施工工单位，从而减减少自己己的风险险责任。再如实实行项目目股份化化，将经经营风险险分散到到全体股股东身上上等。对对某些超超过开发发商能力力的风险险，或保保险无法法提供的的情况下下，此种种方法发发挥着特特有的作作用。3）直接接承担风风险损失失的补偿偿责任。如将预预计有可可能发生生的损失失直接摊摊入日常常经营成成本，又又如建立立风险损损失补偿偿基金或或建立自自保

10、公司司。近年年来，以以组建专专业自保保公司作作为主要要形式的的自留风风险手段段，已在在国内外外成为一一种十分分引人注注目和具具有广阔阔发展前前景的手手段，而而这种主主动自留留风险手手段的选选择与实实践，应应遵循法法律规定定，如对对法定保保险、强强制保险险的风险险标的能能否自留留，就受受到很大大的限制制，同时时还要受受自身经经济实力力的制约约。3）采用用目标成成本控制制方法进进行投资资决策控控制开发企业业在进行行房地产产开发项项目前都都要有可可行性研研究，如如果盲目目进行投投资，则则企业的的利润得得不到保保证，并并可能导导致企业业亏损甚甚至倒闭闭。因此此利用目目标建筑筑成本控控制方法法来进行行投

11、资决决策控制制具有一一定的科科学性和和可行性性。在立立项以前前，要经经过反复复测算，如果确确定的建建筑成本本总额低低于建筑筑成本控控制数，则该投投资项目目可行。如果高高于建设设成本控控制数，则表示示未达到到利润的的期望值值，该项项目不可可行。通通过系统统全面的的测算，能够确确保企业业开发项项目的目目的性，减少因因盲目开开发而给给企业带带来的经经营风险险和不必必要的开开发成本本。4）从费费用方面面进行控控制投资决策策阶段的的成本控控制根据据项目开开发方式式的不同同而有所所区别。由于有有国家多多项法规规政策的的限制,运作时时灵活度度较小,基本原原则是在在国家规规定范围围内最大大限度地地控制企企业的

12、费费用，此此阶段主主要控制制的费用用有：征征地费用用、拆迁迁安置费费用、大大市政费费用、规规划条件件等，具具体控制制流程见见下页表表 投投资决策策阶段成成本控制制流程控制要点点控制内容容控制方法法执行部门门开发形式式一规划方方案征地费用用 少交或晚晚交，力力争减免免工程部负负责拆迁安置置费用房产确权权后办理理拆迁安安置费用用工程部负负责大市政费费用自建部分分按照公公司工程程体系走走；交政政府部分分按有关关规定办办理工程部、设计部部和预算算部负责责自建部部分；工工程部负负责交政政府部分分。规划条件件满足公司司利益最最大化，合理提提高容积积率，降降低土地地成本研发部、设计部部负责二买断项项目买断内

13、容容明确买断断内容明明细工程部负负责付款总额额为公司争争取最大大利益工程部负负责付款时间间周期长、次数多多项目部负负责三通或七七通一平平的标准准明确验收收标准明明细工程部、项目部部负责手续风险险与项目付付款时间间直接挂挂钩。项目部负负责三合作开开发合作方式式符合总公公司要求求，有利利于子公公司；子公司负负责分成比例例双赢原则则；子公司负负责交房时间间尽可能地地延后交交房，工程部负负责交房标准准不低于合合同中交交房标准准工程部负负责付款总额额付款时时间选择择有利于于公司利利益的方方式工程部 财务部部二、设计计环节成成本控制制当前房产产开发商商普遍存存在一个个错觉是是:工程程成本主主要含在在施工阶

14、阶段的 “一砖一一瓦”中,加加强监控控,就可可大量节节约成本本。为了了做到这这一点,许多开开发商经经常费尽尽心血, 采取取多项措措施，例例如加强强预算审审查 ,安排施施工全过过程的材材料和质质量监理理,为了了订购 “便宜”的材料料, 开开发商老老总经常常亲自出出马去“货比三三家”等。问问题的关关键在于于开发商商忽视了了对设计计阶段的的监控。研究结结果表明明,房地地产项目目初步设设计阶段段, 影影响工程程造价的的程度为为75%, 施施工图设设计(技技术设计计)阶段段,影响响工程造造价的程程度为 25-35%, 施施工开始始,通过过技术措措施节约约工程造造价的可可能性为为 5-10%，这些些数据或

15、或许可以以解释许许多企业业成本控控制见效效甚微的的原因。因此，设设计阶段段对投资资的影响响程度高高达700%-990%。设计阶阶段工作作水平的的高低,设计质质量的高高低,不不仅影响响到施工工阶段投投资的多多少,而而且也影影响到项项目建成成投产以以后经济济效益的的高低。控制房房产开发发企业项项目的建建设工程程成本,首先应应从设计计开始,因为设设计是工工程项目目付诸实实施的龙龙头,是是工程建建设的灵灵魂,是是控制基基本建设设投资规规模,提提高经济济效益的的关键。一）规划划设计阶阶段成本本控制的的措施规划设计计的考虑虑,要围围绕住宅宅和商业业店铺产产品销售售的市场场和利润润的大小小来研究究,如高高层

16、、多多层的比比例要合合理,容容积率高高,设计计平面组组合好,将会使使产品销销售好,从而经经济效益益也高。因而要要保证设设计的质质量,尽尽量减少少施工期期间的洽洽商变更更,就必必须采取取有力措措施, 切实加加强设计计阶段的的工程成成本管理理。其措措施主要要有以下下几个方方面。1）加强强设计阶阶段的经经济论证证 设计计阶段是是工程建建设的重重要环节节,它决决定整个个工程项项目的规规模、建建筑方案案、结构构方案，设计方方案优化化与否,直接影影响着房房产项目目工程总总造价,影响着着工程建建设的综综合效益益。在方方案比较较时,可可以采用用成本一一效益分分析方法法,在满满足工程程结构以以及使用用功能的的前

17、提下下,依据据经济指指标选择择设计方方案。设设计单位位在技术术经济分分析中应应大力开开展价值值工程方方法的应应用。价价值工程程是分析析产品功功能和成成本的关关系,力力求以最最低的产产品寿命命周期成成本实现现产品的的必要功功能的一一种有组组织的活活动和管管理方法法,以求求获得最最佳综合合效益。2）实行行限额设设计 所所谓限额额设计,就是按按照批准准的设计计任务书书和投资资估算,在保证证功能要要求的前前提下, 控制制初步设设计以及及按照批批准的初初步设计计总概算算控制施施工图设设计。 同时,各专业业在保证证达到使使用功能能的前提提下,按按分配的的投资额额控制设设计,严严格控制制设计中中不合理理的设

18、计计变更, 保证证工程竣竣工结算算不突破破总投资资额。限限额设计计并不是是一味考考虑节约约投资,也决不不是简单单地将投投资砍一一刀,而而是包含含了尊重重科学,尊重事事实,实实事求是是,精心心设计和和保证设设计科学学性的实实际内容容。投资资分解和和工程量量的控制制是实行行限额设设计的有有效途径径和主要要方法。3）实行行工程造造价和设设计方案案相结合合的设计计招标方方法 目前,房产项项目普遍遍实行了了招投标标制。设设计的招招投标制制对提高高设计水水平,促促进良性性竞争起起到了很很好的作作用。推推行工程程造价和和设计方方案相结结合的设设计招标标方法,可以促促使设计计单位和和设计人人员不仅仅在建筑筑造

19、型、使用功功能上动动脑筋,而且要要在如何何降低工工程造价价上下功功夫。一一个优秀秀的设计计方案。既要建建筑造型型美观,又要造造价合理理,从而而保证项项目的经经济利益益。4）要加加强设计计出图前前的审核核工作 加加强出图图前的审审核工作作,将工工程变更更的发生生尽量控控制在施施工之前前。从设设计阶段段所设计计的成果果来看,设计方方案的不不足或缺缺陷加以以克服时时,所花花费的代代价最小小,可取取得的效效果最好好。在设设计出图图前加强强对设计计图纸的的审核管管理工作作,以求求得提高高设计质质量,避避免将设设计的不不足带到到施工阶阶段,减减少不必必要的浪浪费。二）设计计阶段降降低成本本的方法法1）成立

20、立成本评评估审核核部门在企业内内部成立立专门的的工程设设计管理理部门,部门内内配备有有经验丰丰富的建建筑、结结构、水水电方面面的专业业人才和和经济分分析人员员。制定定详细的的设计要要求和下下达设计计任务,并对设设计单位位所出的的设计方方案和施施工设计计图进行行审核。对工程程项目的的结构形形式、装装修标准准、材料料设备选选型、设设计的合合理性和和安全性性等进行行全面的的评估和和审核。许多大大型房地地产企业业的实践践表明,这项工工作对节节约成本本极有帮帮助。2）对设设计单位位进行限限额设计计 在设设计任务务书或投投资估算算上规定定造价的的限额,并和设设计费挂挂钩。对对设计单单位进行行经济赏赏 (节

21、节约)罚罚 (超超支)。当前的的设计单单位普遍遍 “经济观观念淡薄薄”。因为为设计费费的取费费标准往往往是下下面两者者之一:一是以以建筑面面积为基基数,以以一定的的系数 (如 30 元/平平方米) 计算算。二是是以项目目总投形形式、装装修标准准、材料料设备选选型等关关键问题题,设计计单位往往往从“技术上上可行,质量上上可靠”出发,对造价价的控制制意识不不强。道道理很简简单,因因为设计计不“安全”, 设设计人员员要负责责任；造造价的多多少对设设计单位位的设计计费收入入并无影影响,设设计人员员缺少了了一种约约束和限限制的动动力。另另外,目目前的设设计人员员,普遍遍存在“重技术术,轻经经济” 的认认

22、识。设设计单位位内部,技术与与经济分分离，工工程设计计 ( 建筑、结构、水电 ) 的的设计人人员的事事,造价价是预算算人员的的事情，使两者者难以结结合起来来，这是是造成成成本居高高不下的的原因之之一。3）积极极实行设设计监理理制度 全面面推行设设计监理理制度, 例如如上海监监理费为为工程估估算价的的 0.35%-0.7%, 设计计监理负负责人,要求有有 155 年设设计工作作经历,并要求求是国家家一级注注册建筑筑师或一一级注册册结构工工程师。实践表表明,推推行设计计监理制制度,对对控制工工程成本本较有好好处。 三）设计计阶段成成本控制制流程设计阶段段各个环环节成本本控制的的流程的的见下表表 设

23、计计阶段成成本控制制流程控制要点点控制内容容控制方法法执行部门门一规划方方案（1）可可行性规规划设计计市场信息息搜集和和分析市政状况况信息分分析规划要点点确立可行性研研究设计计任务书书可行性设设计变更更研发部、设计部部负责，营销部部、预算算部配合合（2）方方案评审审组成可行行性规划划评审委委员会，对方案案进行评评审、确确定。未通过的的方案进进入可行行性设计计变更环环节，再再重新评评审。由研发、设计、工程、预算、财务、销售等等各部门门组成评评审委员员会，总总经理负负责（3）设设计成果果对可行性性规划设设计根据据实际情情况进行行细节调调整设备选型型方案提提前确定定设计部负负责，工工程部配配合根据提

24、交交的设计计成果进进行投资资估算预算部负负责，设设计、研研发部配配合二报批设设计（1）设设计方案案根据项目目前期运运营的情情况和市市场分析析制订设设计任务务书设计部负负责，销销售部配配合方案设计计招投标标设计部方案设计计评审招投标评评审委员员会（2）报报批注意市政政设计注意相关关法规，完善自自身报批批规范性性，材料料完整工程部负负责，设设计部配配合三扩初设设计（1）扩扩初设计计要求对报批设设计进一一步调整整设计要要求内部审核核设计部负负责，知知会各部部门（2）成成本概算算根据扩初初设计招招投标方方案和设设备选型型、实体体研究、环境方方案等因因素对总总成本作作出概算算设计部与与工程部部负责制订经

25、营营指导书书预算部负负责（3）扩扩初设计计图根据扩初初设计要要求招标标专家评审审内部评审审招投标评评审委员员会设计调整整设计部负负责四桩基设设计（1）地地质勘察察搜集权威威地质资资料自己专业业人员勘勘察设计部负负责，工工程部协协助（2）设设计方案案评审桩基设计计2种以以上形式式由专家进进行桩基基形式和和桩基结结构评审审（3）桩桩基施工工图设计调整整五施工图图设计施工图设设计要求求根据销售售包装设设计、桩桩基设计计、功能能设计及及配套设设施等因因素，在在扩初图图基础上上确立施施工图设设计要求求建安施工工图中结结构造价价、建筑筑造价和和环境设设施费等等约占总总造价770%的的部分属属于设计计方可控

26、控部分，应严格格审核。设计部和和工程部部负责，其他部部门协助助报建政府部门门报批费费，按政政府有关关政策交交纳。施工部报施图审图施工配合合互审互签签，明确确修改意意见，设设计洽商商设计部负负责，工工程协助助，知会会销售部部面积测算算设计图纸纸测算与与实际施施工时检检验相结结合设计部负负责，工工程部协协助六销售包包装设计计结合营销销费用控控制施工招投投标七装修方方案设计计方案设计计要求根据扩初初设计图图、经营营指导书书和实体体研究的的结果确确定方案案设计要要求设计部负负责，销销售部协协助材料设备备选型成成本方案案市场信息息调研根据设计计要求确确定装修修材料和和设备设计部负负责制订装修修设计目目标

27、成本本计划明明细表装饰综合合价格拆拆分分析析招投标制订设计计任务书书设计部负负责，销销售部协协助评审招投标评评审委员员会八功能设设计（1）小小区建筑筑物功能能的经济济评估市场调研研销售部负负责有针对性性扩充建建筑物功功能设计部负负责，销销售、工工程部协协助（2）市市政配套套方案市政状况况调研争取政府府有利条条件项目部负负责（3）环环境方案案设计根据投资资估算和和报批标标准确立立环境设设计方案案目标成成本总额额设计部负负责，项项目部协协助招投标招投标评评审委员员会（4）智智能化设设计市场现状状分析，智能化化必要性性分析智能化内内容控制制营销部负负责招投标，寻找外外部合作作，争取取双赢招投标小小组

28、组织织，总经经理负责责（5）销销售承诺诺保持各部部门与销销售部的的信息畅畅通，保保障销售售承诺与与实际功功能的一一致性设计部负负责，工工程部协协助九设计变变更（1）设设计调整整费用（2）设设计变更更洽商严格按照照设计变变更洽商商流程进进行设计部负负责，工工程、营营销部配配合十材料设设备（1）选选型（2）方方案确定定时间在扩初图图确定前前确定材材料设备备，使设设计在图图纸阶段段就考虑虑了材料料设备的的安装设计部负负责，工工程部协协助（3）采采购招投标招投标评评审委员员会其他费用用物业管理理完善费费限额设计计预算部三、招投投标环节节成本控控制房地产开开发项目目推行工工程招投投标制对对降低工工程造价

29、价，使工工程造价价得到合合理的控控制具有有非常重重要的影影响。这这种影响响主要体体现在：第一，推行招招标投标标制基本本上形成成了由市市场定价价的价格格确定机机制，使使工程造造价趋于于合理，有利于于节约投投资，提提高投资资效益；第二，推行招招标投标标制能够够不断降降低社会会平均劳劳动消耗耗水平，使工程程造价得得到有效效的控制制，更为为合理；第三，推行招招标投标标制有利利于供求求双方更更好的选选择，使使工程造造价更加加符合价价值基础础；第四四，推行行招标投投标制有有利于规规范价格格行为，使公开开，公正正的原则则得以贯贯彻。一）招投投标阶段段的成本本控制流流程图从流程图图可以看看出，招招投标环环节的

30、成成本控制制涉及到到工程、设计、预算等等多个部部门的实实际运作作，在程程序上没没有太多多变数，但具体体内容特特别是成成本控制制相关条条款的编编制和标标底的编编制与审审查则须须有很强强的针对对性，这这个环节节成本控控制的难难点在于于标书制制订，重重点在于于评标。二）招标标过程中中的成本本控制措措施房产项目目工程招招标投标标包括设设备、材材料采购购招投标标和施工工招投标标两个方方面，通通过招投投标开发发商选择择择施工工单位或或材料供供应商，这对项项目投资资乃至质质量、进进度的控控制都有有至关重重要的作作用。因因此，在在招标过过程中成成本控制制，应注注意加强强以下几几个方面面：（1）招招标工作作应遵

31、循循公平、公开、公正、诚信的的原则。招标前前，应严严格审查查施工单单位资质质，必要要时进行行实地考考察，避避免“特级企企业投标标，一级级企业转转包，二二级企业业进场”等不正正常现象象，这对对项目成成本控制制非常不不利。 （2）做做好招标标文件的的编制工工作，造造价管理理人员应应收集、积累、筛选、分析和和总结各各类有价价值的数数据、资资料，对对影响工工程造价价的各种种因素进进行鉴别别、预测测、分析析、评价价，然后后编制招招标文件件。对招招标文件件中涉及及费用的的条款要要反复推推敲，尽尽量做到到“知己知知彼”，以利利于日后后的造价价控制。（3）合合理低价价者中标标。目前前推行的的工程量量清单计计价

32、报价价与合理理低价中中标，作作为开发发商应杜杜绝一味味寻求绝绝对低价价中标，以避免免投标单单位以低低于成本本价恶意意竞争。所谓合合理低价价，是在在保证质质量、工工期前提提下的合合理低价价。 （4）做做好合同同的签定定工作。应按合合同内容容明确协协议条款款，对合合同中涉涉及费用用的如工工期、价价款的结结算方式式、违约约争议处处理等，都应有有明确的的约定。在签定定的过程程中，对对招标文文件和设设计中不不明确、不具体体的内容容，通过过谈判，争取得得到有利利于合理理低价的的合同条条款。同同时，正正确预测测在施工工过程中中可能引引起索赔赔的因素素，对索索赔要有有前瞻性性、有效效避免过过多索赔赔事件的的发

33、生。此外，应争取取工程保保险、工工程担保保等风险险控制措措施，使使风险得得到适当当转移、有效分分散和合合理规避避，提高高工程造造价的控控制效果果。工程程担保和和工程保保险，是是减少工工程风险险损失和和赔偿纠纠纷的有有效措施施。（5）通通过招标标选择监监理单位位。好的的监理队队伍不仅仅可以把把好工程程质量关关，而且且可以帮帮助业主主把好经经济效益益关，控控制工程程成本的的支出。开发商商在确定定监理单单位时应应进行公公开招标标，选择择三家以以上的监监理单位位进行投投标报价价，从中中选出监监理费用用低、技技术力量量强、业业绩好、信誉高高的监理理单位来来进行监监理。在在办理工工程洽商商时要有有监理人人

34、员签字字才能生生效，对对洽商内内容在技技术上是是否可行行、经济济上是否否合理都都有发言言权。三）编制制标底时时的成本本控制要要点（1）标标底作为为业主的的期望价价格，应应力求与与市场的的实际变变化吻合合，要有有利于竞竞争和保保证工程程质量。 （2）标底应应由直接接工程费费、间接接费、利利润、税税金等组组成，一一般应控控制在批批准的总总概算(或修正正概算)及投资资包干的的限额内内。 （3）标底必必须适应应建筑材材料采购购渠道和和市场价价格的变变化，考考虑材料料差价因因素并将将差价列列入标底底。 （4）标底价价格应根根据招标标文件或或合同条条件的规规定，按按规定的的工程发发承包模模式，确确定相应应

35、的计价价方式，考虑相相应的风风险费用用。 （5）以定额额计价法法编制标标底。定定额计价价法编制制标底采采用的是是分部分分项工程程量的直直接费单单价称为为工料单单价法，仅仅包包括人工工、材料料、机械械费用。直接费费单价又又可以分分为单位位估价法法和实物物量法两两种。 11）单位位估价法法。其具具体做法法是根据据施工图图纸及技技术说明明，按照照预算定定额规定定的分部部分项工工程子目目，逐项项计算出出工程量量，再套套用定额额单价(或单位位估价表表)确定定直接费费。然后按规规定的费费用定额额确定其其他直接接费、现现场经费费、间接接费、计计划利润润和税金金，还要要加上材材料调价价系数和和适当的的不可预预

36、见费，汇总后后即为标标底的基基础。 单位估估价法实实施中，也可以以采用工工程概算算定额，对分项项工程子子目作适适当的归归并和综综合，使使标底价价格的计计算有所所简化。采用概概算定额额编制标标底，通通常适用用于初步步设计或或技术设设计阶段段进行招招标的工工程在施施工阶段段招标，也可按按施工图图计算工工程量，按概算算定额和和单价计计算直接接费，既既可提高高计算结结果的准准确性，又可减减少工作作量，节节省人力力和时间间。 2）实实物量法法。用实实物量法法编制标标底，主主要先用用计算小小的各分分项工程程的实物物工程量量，分别别套取预预算定额额中的人人工、材材料、机机械消耗耗指标，并按类类相加，求出单单

37、位工程程所需的的各种人人工、材材料、施施工机械械台班的的总消耗耗量，然然后分别别乘以人人工、材材料，施施工机械械台班市市场单价价，求出出人工费费，材料料费、施施工机械械使用费费，再汇汇总求和和。对于于其他直直接费、现场经经费、间间接费、计划利利润和税税金等费费用的计计算则根根据当时时当地建建筑市场场的供求求情况给给予具体体确定。 实物量量编制法法与单位位估价法法相似，最大的的区别在在于两者者在计算算人工费费、材料料费、施施工机械械费及汇汇总三者者费用之之和时方方法不同同： 实物量量法计算算人工、材料、施工机机械使用用费，是是根据预预算定额额中的人人工、材材料、机机械台班班消耗量量与人工工、材料

38、料和机械械台班单单价相乘乘汇总得得出采用用当时的的实际价价格，能能较好地地反映实实际价格格水平，工程造造价准确确度较高高。 实物量量法在计计算其他他各项费费用，如如其他直直接费、现场经经费、间间接费、计划利利润、税税金等时时将间接接费、计计划利润润等相对对灵活的的部分，根据建建筑市场场的供求求情况，随行就就市浮动动确定。四）评标标时的成成本控制制要点 （1）经经初审后后，以合合理低标标价作为为中标的的主要条条件，中中标人的的投标应应当符合合招标文文件规定定的技术术要求和和标准。 （2）若若采用综综合评价价法，最最大限度度地满足足招标文文件中规规定的各各项综合合评价标标准的投投标，应应当推荐荐为

39、中标标候选人人。五）招投投标环节节成本控控制流程程控制要点点控制内容容控制方法法控制部门门1、投标标单位的的选择（1）资资质（2）管管理水平平（3）技技术力量量（4）历历史记录录（5）资资金实力力（6）合合作经历历建立承建建商、工工程监理理、材料料及设备备供货商商名册及及资料库库。从公司认认可名册册中的承承建商、供货商商、监理理公司中中选择投投标单位位。主办部门门推荐五五家投标标单位报报招投标标工作组组。工程部负负责工程程监理招招投标合合同；设计部负负责设计计、环境境、装修修招投标标合同。预算部负负责材料料设备招招投标合合同。营销部负负责营销销、包装装招投标标合同。招投标工工作 小小组审核核、

40、考察察、评估估、筛选选三家以以上投标标单位报报招投标标评审委委员会及及主管领领导 招投标评评审委员员会审核核主管领导导批准。2、招投投标文件件各类合同同的招投投标书内内容应包包含：（1）工工期；（2）工工程造价价或取费费标准；（3）质质量要求求；（4）付付款方式式；（5）招招标范围围；（6）结结算方式式；（7）验验收标准准；（8）投投标注意意事项；（9）废废标条件件（投标标书必须须加盖投投标单位位法人印印章）；（10）接标时时间；（11）开标时时间；（12）定标方方法；（13）投标单单位补充充意见；（14）标准合合同条文文；（15）图纸、其他要要求等。主办部门门起草、制定招招投标标标准文本本1

41、、工程程部负责责工程监监理招投投标合同同；2、设计计部负责责设计、环境、装修招招投标合合同。3、预算算部负责责材料设设备招投投标合同同。4、营销销部负责责营销、包装招招投标合合同。招投标工工作组审审核招投标评评审委员员会审核核；主管领导导批准；3、评标标和定标标(1)技技术性评评标和定定标(2)经经济性评评标定标标优先顺序序1、技术术评标2、经济济评标3、合作作经历1、技术术部门负负责技术术评标2、预算算部负责责经济标标书的评评标3、财务务部负责责审核广广告包装装费综合审核核投标单单位；评评定中标标单位招投标评评审委员员会审核核、评定定。主管领导导批准四、采购购环节成成本控制制采购管理理环节的

42、的成本控控制必须须建立采采购全流流程成本本概念，要关注注整个项项目采购购流程中中的成本本降低，是对总总成本控控制，而而不是单单一的针针对采购购货物或或服务的的价格。获得了了低价的的采购物物品固然然是成本本的降低低，但获获得优质质的服务务、及时时的供货货、可靠靠的货源源保证等等也是成成本上的的利益，同时，降低采采购成本本不仅指指降低采采购项目目本身的的成本，还要考考虑相关关方面的的利益，这就像像“U”型管中中水银，压缩这这边成本本，那边边成本就就会增加加，因此此单独降降低某项项成本，而不顾顾其他方方面的反反应，这这种降低低是不会会体现在在项目采采购管理理的利润润之中的的，所以以需要建建立全流流程

43、成本本概念，来达到到对整个个项目采采购成本本的控制制和降低低。我们们不应该该仅仅只只看到最最直接的的成本降降低，还还应从项项目采购购的全过过程来衡衡量成本本的收效效，从项项目采购购的全过过程来探探求降低低总成本本的有效效措施，只有这这样才能能发掘无无处不在在的降低低成本的的机会。采购环环节涉及及的费用用主要是是材料费费用，材材料费用用一般占占到工程程总费用用的655-755%，所所以它对对工程成成本和利利润的影影响很大大。梅瑞狄斯斯在项项目管理理一管理理新视角角中提提到:在在采购设设备、原原材料和和分包服服务的过过程中,我们必必须清楚楚的界定定出特定定的需要要,并且且还要找找到最低低的价格格和

44、最具具竞争力力的供应应商。在在现实的的项目采采购操作作中,要要实现这这两个“最”字的目目标是十十分不容容易的。但是,我们却却能够通通过对项项目采购购管理中中部分环环节的控控制,来来有效的的降低采采购成本本 , 从而使使项目资资金达到到最优的的配置,用有限限的资金金获取尽尽可能多多的资源源,这是是我们在在项目采采购管理理中所能能够实现现的成本本目标。一）采购购环节成成本控制制的总体体策略（1）制制定采购购预算与与估计成成本。制制定采购购预算是是在具体体实施项项目采购购行为之之前对项项目采购购成本的的一种估估计和预预测,是是对整个个项目资资金的一一种理性性的规划划，它不不单对项项目采购购资金进进行

45、了合合理的配配置和分分发,还还同时建建立了一一个资金金的使用用标准,以便对对采购实实施行为为中的资资金使用用进行随随时的检检测与控控制,确确保项目目资金的的使用在在一定的的合理范范围内浮浮动。有有了采购购预算的的约束,能提高高项目资资金的使使用效率率,优化化项目采采购管理理中资源源的调配配,查找找资金使使用过程程中的一一些例外外情况,有效的的控制项项目资金金的流向向和流量量,从而而达到控控制项目目采购成成本的目目的。（2）供供应商的的选择。供应商商是项目目采购管管理中的的一个重重要组成成部分,项目采采购时应应该本着着 “公平竞竞争”的原则则,给所所有符合合条件的的供应商商提供均均等的机机会,

46、一方面面体现市市场经济济运行的的规则, 另一一方面也也能对采采购成本本有所控控制,提提高项目目实施的的质量。因此,在供应应商的选选择方面面要注意意如下两两方面的的问题。1）选择择供应商商的数量量。供应应商数量量的选择择问题,实际上上也就是是供应商商份额的的分担问问题。从从采购方方来说,单一货货源增加加了项目目资源供供应的风风险,也也不利于于对供应应商进行行压价,缺乏采采购成本本控制的的力度，而从供供应商来来说,批批量供货货由于数数量上的的优势,可以给给采购方方以商业业折扣,减少货货款的支支付和采采购附加加费用,有利于于减少现现金流出出,降低低采购成成本。因因而,在在进行供供应商数数量的选选择时

47、既既要避免免单一货货源,寻寻求多家家供应,同时又又要保证证所选供供应商承承担的供供应份额额充足,以获取取供应商商的优惠惠政策,降低物物资的价价格和采采购成本本。这样样既能保保证采购购物资供供应的质质量,又又能有力力的控制制采购支支出。一一般来说说,供应应商的数数量以不不超过 3-44 家为为宜。2）选择择供应商商的方式式。选择择供应商商的方式式主要包包括公开开竞争性性招标采采购、有有限竞争争性招标标采购、询价采采购和直直接签订订合同采采购, 四种不不同的采采购方式式按其特特点来说说分为招招标采购购和非招招标采购购。在项项目采购购中采取取公开招招标的方方式可以以利用供供应商之之间的竞竞争来压压低

48、物资资价格,帮助采采购方以以最低价价格取得得符合要要求的工工程或货货物，并并且多种种招标方方式的合合理组合合使用 , 也也将有助助于提高高采购效效率和质质量,从从而有利利于控制制采购成成本。（3）采采购环境境的利用用充分利用用采购环环境的一一个重要要内容就就是熟悉悉市场情情况、了了解市场场行情、掌握有有关项目目所需要要的货物物及服务务的多方方面市场场信息。比如,结合所所采购货货物或服服务的种种类、性性能参数数、质量量、数量量、价格格的要求求等,了了解熟悉悉国内、国际市市场的价价格及供供求信息息,所购购物品的的供求来来源、外外汇市场场情况、国际贸贸易支付付办法、保险合合同等有有关国内内、国际际贸

49、易知知识和商商务方面面的情报报和信息息。这就就要求项项目组织织建立有有关的市市场信息息机制 , 以以达到有有效利用用采购环环境的目目的, 良好的的市场信信息机制制包括：1）建立立重要货货物供应应商信息息的数据据库,以以便在需需要时候候能随时时找到相相应的供供应商,以及这这些供应应商的产产品或服服务的规规格性能能及其他他方面的的可靠信信息。2）建立立同一类类货物的的价格目目录,以以便采购购者能进进行比较较和选择择,充分分利用竞竞争的办办法来获获得价格格上的利利益。3）对市市场情况况进行分分析和研研究,作作出市场场变化的的预测,使采购购者在制制定采购购计划、决定如如何发包包及采取取何种采采购方式式

50、时,能能有可靠靠而有效效的依据据作为参参考。只只有建立立了良好好的市场场信息机机制,才才能在项项目采购购中做到到 “知己知知彼”,并对对采购环环境有充充分的了了解和把把握,这这使得采采购者能能处于供供需双方方的有力力地位,获得价价格上的的优势,不仅取取得高质质量的货货物或服服务,也也能取得得成本上上的利益益。再则则,如果果缺乏了了对相关关信息的的熟悉,会造成成采购工工作的延延误，采采购预算算的超支支,失去去成本控控制的优优势。因因此,在在项目采采购管理理中充分分利用采采购环境境,建立立良好的的市场信信息机制制,同样样是有效效降低采采购成本本的途径径之一。（4）供供应商的的管理基于长期期的降低低

51、采购成成本的理理念出发发,在项项目的采采购管理理中还应应该贯穿穿一个“供应商商管理”的思想想,也即即是把对对供应商商的管理理纳入项项目采购购管理的的一个部部分。这这样既可可通过长长期的合合作来获获得可靠靠的货源源供应和和质量保保证,又又可在时时间长短短和购买买批量上上获得采采购价格格的优势势,对降降低项目目采购中中的成本本有很大大的好处处，供应应商的管管理应注注意以下下两点：1）与供供应商建建立直接接的战略略伙伴关关系。对对于采购购方来说说,一旦旦确定了了可以长长期合作作的供应应商,应应该与供供应商之之间建立立直接的的战略伙伙伴关系系。双方方本着 “利益共共享、风风险共担担”的原则则,建立立一种双双赢的合合作关系系,使采采购方在在长期的的合作中中获得货货源上的的保证和和成本上上的优势势,也使使供应商商拥有长长期稳定定的大客客户,以以保证其其产出规规模的稳稳定性。这种战战略伙伴伴关系的的确立,能给采采购方带带来长期期而有效效的成本本控制利利益。2）供应应商行为为的绩效效管理。在与供供应商的的合作过过程中应应该对供供应商的的行为进进行绩效效管理,以评价价供应商商在合作作过程中中供货行行为的优优劣。比