商业街的发展与规划

1、商业街的的发展与与规划、商业业街的发发展研究究一、建设设现代商商业街，增强城城市综合合竞争力力1、住宅宅开发的的相对饱饱和，促促使房地地产开发发商寻求求新的商商机近几年，住宅的的开发与与建设发发展较快快，整体体市场趋趋于饱和和，房地地产商如如何寻找找新商机机，追求求更大的的发展空空间，商业业用房的的开发正正当时。商业用房房的开发发经历了了四个阶阶段：（1）996年以以前，以以大百货货的开发发为中心心，进行行旧城改改造；（2）996年以以后，550000m2以上大大型超市市逐渐出出现；（3）220世纪纪末，221世纪纪初，商商业街的的建设开开始起步步，旧城城的改造造、新城城的建设设正兴起起；（4

2、）目目前的SSHOPPPINNG MMALLL建设热热。目前，全全国已经经建成及及将要完完成的购购物中心心有544个，约约6800万m2，平均均每个约约12.6万m2。新增增项目约约1200个，15500万万m2，支撑撑这样的的大项目目，每m2的保本本销售额额为6000080000元/ mm2，需要要完成销销售额11000012200亿亿元，占占全国社社会零售售总额的的3%5%。这样惊惊人的数数据、这这样快速速的发展展速度，将会为为其它业业态、中中外企业业带来强强烈冲击击。事实实上，美美国SHHOPPPINGG MAALL平平均约为为1万m2，日本本不足22万m2，英国国均为11.488万m2

3、，我国国目前SSHOPPPINNG MMALLL的规模模及发展展速度，远超过过西方发发达国家家，有过过快的趋趋势。2、商业业街的建建设，要要把握好好新的概概念（1）现现代商业业街不同同于传统统商业街街商业街，是以商商业中心心为主导导，以社社区商业业为基础础，以各各种商业业街为特特色，形形成的多多层次、多结构构的城市市商业结结构。现代商业业街，是是多功能能的整合合，既有有购物中中心的功功能，也也有商业业街的特特点，是是多业态态、多功功能的整整合。商业业态态，即商商业企业业经营形形式，国国家规定定有8种形式式：包括括百货、超市（50000m22以下）、大型型超市（50000m22以上）、仓储储商场

4、、产销店店、专门门店（即即销售著著名品牌牌）、专专业店（如国美美）、便便利店。商业形态态，是商商业企业业为了产产生群体体的利益益，而产产生的一一种积聚聚模式，有三种种形态，一种是是原始状状态（如如集市贸贸易），二是发发展形态态（含现现代商业业街、购购物广场场、商品品一条街街等），三是最最高形态态，包括括国际购购物中心心、厂家家直销中中心，它它是商业业用房开开发的主主要形态态。（2）现现代商业业街是城城市的辐辐射、内内聚的所所在，是是吸引客客流的重重要所在在。（3）现现代商业业街不是是商品经经营概念念，而是是商品和和服务的的综合营营销，这这里的服服务有两两层含义义，一是是商品本本身的服服务，二二

5、是服务务领域、服务项项目、服服务内容容。（4）现现代商业业街不是是业态的的概念，而是反反映城市市特色的的商业形形态，它它更强调调的是整整合的概概念。（5）现现代商业业街不是是商业企企业的概概念，而而是城市市的缩影影，是城城市的精精华，是是城市的的标志，城市的的窗口，集中反反映城市市物质文文明和精精神文明明的发展展程度。3、在商商业街的的建设上上存在的的误区及及倾向（1）现现代商业业街不是是产业化化，越大大越好，而是与与社会经经济发展展和消费费者需要要相适应应，要因因城、因因市、因因地开发发，不能能盲目扩扩大规模模。据研研究，一一条商业业街最为为合适的的规模为为1520万万m2，长度度8000m

6、左右右。（2）商商业街不不是形象象工程，应以需需求为导导向，以以企业行行为为主主体。政政府有时时为了追追求政绩绩，而盲盲目上马马商业项项目，导导致商业业面积过过剩，空空置量增增大。（3）商商业街不不应该是是政府行行为，而而是商业业行为，要考虑虑投入、经济效效益、可可持续发发展，建建市容易易，兴市市难。（4）商商业街的的开发不不是单纯纯的商业业用房的的开发，而是塑塑造一个个商业环环境和生生活方式式，以地地气提商商气，以以商气聚聚人气，以人气气促地气气。（5）商商业街的的建设不不是单一一的房地地产行为为，而是是将开发发与经营营有机结结合。4、要开开发建设设好现代代商业街街，要处处理好新新的关系系（

7、1）处处理好城城与市的的关系，城市的的综合竞竞争力=生产力力+流通力力+文化力力，城市市的发展展要与经经济发展展、提高高人民生生活以及及与城市市的整体体发展相相适应，市与城城在，城城因市兴兴，以城城建市，以市兴兴城。（2）处处理好商商与业的的关系，有商才才有业，有业才才能聚商商，商以以业为目目的和基基础。（3）处处理好规规模与功功能集成成、业态态集成、经营要要素的关关系，要要对居住住区商业业设置实实施定量量控制，根据不不同居住住规模，确定商商业的配配套标准准。35万人人的居住住区商业业面积不不低于22.5万万m2（上海海标准）。业态态设置分分为必备备性业态态和指导导性业态态两种，必备性性业态主

8、主要有超超市、便便利店、餐馆、理发、洗染等等服务设设施，指指导性业业态有专专卖店、休闲娱娱乐等。（4）处处理好开开发与经经营的关关系，商商业街在在前期建建设时应应考虑好好经营的的业态及及分布，并按其其不同要要求进行行规划设设计。（5）处处理好规规划与环环境的关关系。整整体规划划，局部部设计，商业街街的建设设要以商商业与艺艺术的完完美结合合为宗旨旨，力求求打造业业态丰富富、环境境优美的的现代商商业街。（6）处处理好选选址与环环境的关关系。传传统商圈圈是以步步行距离离为半径径，但随随着交通通的发展展，商圈圈概念正正悄悄发发生变化化，现在在的商圈圈可能是是条形的的、扇形形的，要根根据商圈圈的辐射射半

9、径，适度控控制商业业街规模模。（7）处处理好商商品与服服务的关关系，硬硬件与软软件设施施的统一一，商品品和提供供服务相相统一，物质服服务与精精神服务务相统一一。（8）处处理好点点与面的的关系，即商业业街与城城市的网网点布局局关系。（9）处处理好主主体与配配套的关关系。（10）处理好好主题店店与专业业店的关关系。二、商业业街的规规范性与与科学性性1、商业业街的形形成（1）商商业街的的形成与与发展阶阶段自发而而成的集集市，由由各个点点组成；商铺林林立的街街坊；繁荣热热闹的区区域商业业中心；大型商商业街的的形成，标志着着商业街街进入新新时期；大型商商场及超超市的出出现；城市的的改造带带来部分分商业的

10、的没落，城市空空洞化开开始出现现，商业业衰败也也开始出出现；市场变变革，老老商业街街回潮（98年开开始），最为典典型的是是芝加哥哥，人们们在住宅宅郊区化化、轿车车家庭化化进程中中，仍然然怀念城城市的繁繁荣。（2）商商业诞生生的2条件市场条条件，市市场的需需要造就就了商业业的出现现；市政条条件，是是商业存存在的硬硬件设施施。（3）商商业街开开发的44大原因因政绩，政政府为追追求政绩绩，而大大量兴建建商业街街；消费者，消费者者的需求求是商业业街产生生的基础础；商家，商商业街为为商家带带来若干干好处，例如王王府井商商业街在在改造前前共477家，仅仅其中55家盈利利，改造造后，增增至633家，且且全部

11、盈盈利；开发商，开发商商从商业业街的开开发建设设中获利利。（4）221世纪纪商业街街的发展展方向原有老商商业街的的改造；发展城市市边缘地地带的商商业街。2、商业业街的功功能（1）商商业街的的功能交易功功能：商商业街是是商品交交易的场场所。环境功功能：两两层含义义，一是是商业内内部的环环境，二二是商业业街作为为城市环环境的组组成部分分。享受功功能：商商业街已已不仅仅仅是购物物的场所所，也是是休闲、娱乐的的场所。展示功功能：商商业街是是城市的的窗口，同时也也是展示示各类商商品的理理想场所所。（2）商商业街的的主体购购成商家，包括国国际知名名企业集集团、国国内文化化品牌、厂家直直销企业业、作坊坊、生

12、产产中心展展示区（如义乌乌小商品品市场）、销售售中心的的经销商商等等。顾客，包括主主流顾客客、支流流顾客、辅助客客流（旅旅行者、观光者者）、随随机客流流等等。行业的的构成：即各业业态的比比例。3、商业业街的特特色（1）区区域性，例如北北京王府府井大街街，为国国际精品品一条街街；西单单商业街街，则为为平民商商业街，前门商商业街，则为民民族商业业街；（2）历历时性，商业街街往往是是文化的的积淀，是民俗俗的延续续，是生生活方式式的反映映。（3）品品质性，商业街街内在所所蕴含的的丰富的的历史文文化，以以及其外外在的表表现形式式，都体体现其优优质性。（主要要体现在在、商业业街的结结构与布布局上，强调其其

13、严谨性性，尤其其要注意意商业街街首要的的功能应应体现其其商业性性，文化化广场应应放在商商业街最最不影响响交易的的一角。、商业业街的风风格与特特征上，在商业业街的建建设上应应重视整整体风格格的把握握，景观观与建筑筑的相与与融合。）（4）价价值性：以人为为本，以以情为根根，是体体现商业业街价值值之根本本所在。4、商业业街的产产品（1）打打破传统统模式，创造抽抽象产品品目前的商商业街出出现了33种形态态：城中中街（如如天津南南市食品品街）、店中街街（如东东安市场场“老北京京一条街街”）、广广场街（如福州州台江路路商业街街、新加加坡乌节节路商业业街等）（2）保保存旧地地风貌，改善内内部以适适应环境境适

14、应现现代营销销，做到到零库存存。硬件为为软件服服务（3）取取消社区区符号，创造公公众体验验心理上上突出共共识理念念形式上描描述象征征生活事事务，景景观、雕雕塑的生生活场景景化。（4）幻幻化室内内场景，营造特特色风格格：主要要是在室室内装饰饰装修上上做到色色彩夸张张，形态态抽象。（5）组组织视觉觉走廊，珍惜自自然景观观：注意意城市景景观与自自然的结结合，并并可人工工再造自自然景观观。（6）提提供“第三空空间”软化城城市界面面：缓和和建筑与与城市的的界面，提供一一个情绪绪转化的的场所。（7）诗诗化高新新技术，改善购购物环境境：要利利用高新新技改善善购物环环境。（8）塑塑造商业业街的形形象：以以体现

15、地地方风貌貌为主。、商业业街功能能定位的的理念选选择一、市场场导向理理念1、商业业街规划划与建设设中的操操作误区区（1）引引资为上上：一个个或几个个大的投投资商的的抉择决决定了一一条商业业街的功功能；（2）租租售为先先：开发发商将便便于租售售、尽快快收回投投资列为为首要任任务，重重形式上上的包装装与炒作作，轻经经营上的的谋划与与设计；（3）转转租获利利：首批批购租物物业者投投资行为为比例过过大，在在其转租租获利后后，实际际经营者者规模小小且功能能多元分分散，商商业街的的功能特特色无法法得以确确立。2、市场场导向首首先是消消费导向向（1）商商业服务务业的功功能定位位首先取取决于消消费力的的支撑；

16、（2）商商业服务务业的功功能定位位同时取取决于其其辐射能能力。3、市场场导向其其次是经经营导向向（1）商商业服务务业经营营者居于于市场中中心，最最了解市市场情况况；（2）只只有商业业服务业业经营者者获得经经营利润润，商业业街才可可能可持持续发展展。4、市场场导向的的实现需需要规划划者和开开发建设设者进行行功能控控制，必必须树立立“经营商商业街”的意识识。二、错位位经营理理念正如人们们都十分分清楚的的一条商商业发展展规律：一家商商业企业业，为避避免与其其强劲的的竞争对对手两败败俱伤，在经营营过程中中时常采采取错位位经营之之术。一一条商业业街与其其它商业业街的错错位，主主要表现现为以下下几个方方面

17、：1、整体体经营理理念的区区别。经经营理念念是CIIS系统统的核心心，在同同一条街街上，不不同的企企业，可可以有不不同的经经营理念念，但为为了构造造统一的的街区形形象识别别，则需需要在整整体上有有一个统统一的与与其它商商业街不不同的理理念。这这一经营营理念城城逐步融融入到每每个企业业、每个个经营管管理人员员的日常常业务活活动和行行为中，需表现现在商业业街的视视觉载体体上。2、目标标市场的的定位不不同。企企业选取取不同的的目标市市场定位位，会使使企业采采有不同同的产品品策略、价格策策略和营营销策略略，并采采取不同同的经营营方式和和服务方方式为自自己特定定的目标标顾客服服务。商商业街同同样有总总体

18、的目目标市场场定位，不同的的目标市市场定位位会决定定其商圈圈范围的的大小、客流量量及客流流构成、功能构构成与结结构、业业种业态态的选择择、投资资和经营营主体的的确定等等等。3、功能能构成不不同。以以功能构构成划分分，商业业街可分分为主题题型、综综合型和和混合型型等不同同类型。主题型型商业街街功能相相对单一一，主题题突出，功能特特色鲜明明，易于于与其它它商业街街形成错错位（例例如重庆庆八一路路好吃街街）；综综合型商商业街强强调“复合配配套”，要求求购物、餐饮、休闲、娱乐等等功能齐齐全，难难以从功功能与其其它同类类型商业业街形成成错位；混合型型商业街街强调突突出其“有限主主题”，并建建设完善善为之

19、服服务的配配套设施施，局部部的强势势既是其其市场形形象形成成的前提提，又是是其核心心竞争力力的基础础。4、商业业建筑及及装修的的形式与与风格不不同。例例如位于于北京世世纪金源源大酒店店负一层层的商业业街，以以其地道道的欧式式建筑而而独树一一帜，风风格鲜明明。5、交通通组织的的不同。科学合合理的交交通组织织不但使使商家的的经营因因此获益益，直接接影响顾顾客在实实现消费费时的切切身感受受，同时时又是商商业街空空间结构构的功能能分区的的标识。例如，苏州周周庄镇商商业街利利用其水水乡的特特点，通通过游船船实现人人流交通通。6、商业业环境与与商业氛氛围不同同。商业业街商业业环境的的营造，由多种种因素构构

20、成：建建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照照明、广广告及悬悬挂物、雕塑、城市小小品等，均是商商业街环环境的组组成部分分，这些些构成要要素形成成商业街街的环境境特色；同时，商业街街的环境境必须体体现其整整体统一一性，这这样才能能从总体体上有别别于其它它商业街街。三、生态态平衡理理念任何一条条商业街街，在规规划及建建设发展展中，将将“生态商商业”的理念念植入其其中，均均可对其其特色的的形成产产生重要要影响。生态商业业有三层层基本含含义：1、环境境保护及及商业街街的绿化化美化。从总体体上看，商业街街的建设设不但要要达到有有关环保保法规规规定的基基本要求求，而且且要采取取特殊措措施，通通过独特特的绿

21、化化美化手手段和对对光、气气、水、声音等等的特殊殊处理，形成商商业街的的环境特特色。2、绿色色经营与与绿色消消费。从从经营的的产品上上看，绿绿色经营营要求其其产品应应当低污污染、无无公害；从经营营过程看看，绿色色经营要要求在不不对公共共环境造造成破坏坏的前提提下，重重视再生生资源的的回收与与利用。而绿色色消费不不单指消消费者尽尽量购买买绿色产产品，不不应包括括商业街街应引导导顾客在在消费过过程中应应有较强强的环保保意识。3、商业业街内部部要保持持其“生态平平衡”。商业业街内部部也存在在相生相相克、配配套协调调、自然然平衡的的规律性性，这表表现在商商业服务务业的总总体量是是否与整整体的市市场容量

22、量相适应应、商业业街的整整体规划划是否适适应商业业经营发发展的规规律性等等方面，同时，不同行行业间、不同业业种业态态间、不不同顾客客群体间间、不同同的商业业服务业业经营企企业间都都存在着着相互支支持、依依托和配配套的规规律性，在进行行商业规规划时，若将众众多相克克的商家家聚在一一起，或或将一种种非主力力业态或或商业能能量较低低的企业业置于商商业街的的“黄金漩漩涡点上上”，其后后果可想想而知，例如将将书店与与迪吧放放在一起起，将电电影院放放在商业业街入口口处等。因此，进进行商业业街的整整体规划划，研究究商业发发展之规规律，形形成平衡衡的局域域市场的的“生态”环境，并将本本商业街街置于更更大范围围

23、的市场场去考量量，看其其与其它它商业街街是否能能够形成成相生相相辅的格格局，将将成为商商业街长长期发展展的重要要影响因因素。、商业业项目设设计一、SHHOPPPINGG MAALL的的开发设设计1、SHHOPPPINGG MAALL不不同于住住宅设计计（1）传传销而非非直销，SHOOPPIING MALLL设计计类似于于传销，更多地地是靠设设计师的的口碑，而住宅宅设计则则直接针针对消费费者，满满足消费费者的需需要，类类似于直直销。（2）业业态定位位，业态态定位应应先行于于商业设设计，这这与住宅宅开发有有些类似似：策划划先行。（3）应应有专业业顾问机机构，目目前大多多商业地地产开发发商走入入误区

24、，将开发发、建设设、招商商、销售售全部纳纳入自己己的业务务范围；但是，在商业业地产运运营过程程中，涉涉及到多多专业、多行业业，每一一个环节节都需要要专业能能手，所所有，专专业顾问问机构也也就应运运而生。（4）招招商须有有特殊的的渠道和和合适的的方式，例如大大连万达达与沃尔尔玛等大大商家结结成战略略联盟，为SHHOPPPINGG MAALL的的成功打打下了坚坚实的基基础。（5）招招商未定定，设计计不宜先先行。2、大型型商业设设计应按按主力店店要求设设计。3、重视视大型中中庭的设设计，中中庭不能能有进迷迷宫的感感觉，应应给人以以安全感感，良好好的中庭庭设计可可以体现现空间舒舒适感，增强消消费者逛逛

25、街的乐乐趣。4、SHHOPPPINGG MAALL是是多种业业态的大大融合。5、交通通组织最最复杂（1）员员工、货货物、顾顾客的交交通应予予以区别别；（2）应应考虑如如何让人人向上走走，例如如通过扶扶梯、室室外电梯梯的运用用；（3）怎怎么将人人流向深深处引，可能通通过巧妙妙的入口口设计、特色景景观、主主力店等等方式。6、光效效、广告告媒体、特效工工程的综综合运用用。二、商业业街的规规划设计计1、商业业街的高高速发展展（1）与与住宅销销售互相相支撑；（2）商商业街的的发展标标志着一一个城市市的经济济发展水水平。2、空间间的限定定和功能能的划分分（1）建建设商业业街，空空间应有有个性，仅做街街道和

26、建建筑远远远不够，空间感感觉应是是人站在在中间，知道自自己所在在位置，路程有有多远，要让消消费者充充满安全全感，感感觉自己己所处的的环境充充满人情情味。（2）空空间与功功能互相相配合。购物和和非购物物的完美美结合。3、商业业街的尺尺度把握握一个商业业街的心心度，应应该以人人的步行行为尺度度，而不不是以机机动车为为尺度。以人为为尺度建建设商业业街要考考虑两个个方面：一是人人走的愿愿望。比比如100米宽的马马路人们们愿意过过，200米宽的就就不愿意意过了，宽到一一定程度度后，人人就感觉觉疲劳不不愿意走走；再有有就是人人的惰性性。一个个两层的的商场，一层销销售可能能很好，二层就就不尽如如人意。4、商

27、业业街的细细部处理理，例如如通过灯灯饰、广广告牌、地面砖砖、店铺铺外装修修等细细节来体体现商业业街的独独特个性性；商业业街的魅魅力在于于繁杂的的多样性性的共生生。5、要打打破建筑筑与景观观的界限限，人们们来不来来逛街，还取决决于一些些非建筑筑元素，如茶座座、广告告牌、铺铺地面砖砖、栏杆杆、电话话亭等，应该把把景观园园林和建建筑设计计结合起起来做。建筑设设计不应应该简单单地满足足一个商商业项目目的流量量、规模模、流程程这此技技术指标标，人的的心理指指标也要要满足，非建筑筑语言的的运用，要注重重室外、半室外外空间的的合理运运用，装装饰材料料的软化化更能体体现充满满人情味味的购物物空间。三、如何何操

28、作商商业地产产设计1、处理理好开发发者、使使用者（商家）、消费费者的关关系；2、明确确业态与与操作方方式；3、根据据市场定定位明确确主题；4、以专专业的态态度进行行沟通和和融合；5、重视视专业顾顾问机构构；6、认识识建筑师师背景的的差异。、商铺铺的投资资与评估估商业地产产公司开开发商用用物业，首要的的是若何何收回投投资，若若配合实实现利润润最大化化，而这这有面对对着众多多的大大大小小的的投资者者，在我我司的开开发模式式下，投投资者的的地位尤尤为重要要。投资资者投资资行为直直接关系系到项目目的收益益能力。一、商铺铺热销的的原因1、市场场环境因因素：社社会经济济和城市市建设的的发展，商业的的作用显

29、显著增强强，商品品住宅区区大量兴兴起，也也促进了了周边商商圈的发发展；2、投资资因素：目前个个人投资资渠道较较少，股股市、债债券等投投资回报报不理想想，国内内外连锁锁机构竞竞相圈地地，抢占占市场，也加大大了商铺铺的需求求量。二、投资资商铺的的优势1、稳定定性：相相对于股股市、债债券等，其稳定定性是其其他很多多投资渠渠道所不不能比拟拟的，而而大多数数投资者者认为，投资商商铺可以以获得稳稳定的收收益；2、能长长期升值值：从投投资者的的角度，认为物物业是会会长期升升值的；3、具有有高回报报率：住住宅回报报率一般般只有668，而而商铺的的回报率率可达88122，甚甚至155，对对投资者者具有诱诱惑力；

30、4、具有有投资潜潜力：三、商铺铺投资者者的类型型1、专业业的商铺铺投资商商：拥有有较为雄雄厚的经经济实力力，做大大型商铺铺投资，购买商商铺的产产权或经经营权，出租给给各个经经营商；2、小型型商铺投投资商：拥有一一定的闲闲散资金金，适宜宜个人。四、商铺铺的主要要类型1、新建建住宅底底商：目目前已成成过时趋趋势；2、已经经形成规规模的大大型商业业街区：3、大型型人流集集散地：五、商铺铺投资的的类型：购买和和租赁，购买又又分初始始购买和和二手购购买，租租赁又分分直接租租赁和转转租。六、商铺铺选择的的六大要要素：人人气，位位置和交交通，铺铺型设计计，物业业管理，商业承承载量，升值潜潜力。七、商铺铺价值

31、的的市场分分析1、是否否处于核核心商圈圈：核心心商圈的的力量是是巨大的的，是否否处于核核心商圈圈，其价价值的相相差可达达数倍；2、市政政规划如如何：市市政规划划可让一一个项目目或区域域的商业业价值大大起大落落，对商商业的巨巨大影响响不可不不引起重重视，比比如城市市交通建建设，市市政工程程建设，城市规规划；3、掌握握租金水水平及未未来走势势：这对对大多数数投资者者来说较较难，但但他对投投资收益益的判断断至关重重要；4、选择择成熟地地段：地地段的重重要性是是多数投投资者所所关注的的；5、注重重长线收收益：投投资决策策时切忌忌只顾现现实利益益，投资资是一个个长期行行为；八、商铺铺投资收收益率的的计算

32、1、租金金回报率率分析法法公式：（税后月月租金每月物物业管理理费）/购买房房屋总价价这种方法法算出的的比值越越大，就就表明越越值得投投资。优点：考考虑了租租金、房房价及两两种因素素的相对对关系，是选择择“绩优地地产”的简捷捷方法。弊病：没没有考虑虑全部的的投入与与产出，没有考考虑资金金的时间间成本，因此不不能作为为投资分分析的全全面依据据。对按按揭付款款不能提提供具体体的分析析。2、租金金回报率率法公式：（税后月月租金按揭月月供款）/（首期期房款期房时时间内的的按揭款款）优点：考考虑了租租金、价价格和前前期的主主要投入入，比租租金回报报法适用用范围更更广，可可估算资资金回收收期的长长短。弊病：

33、未未考虑前前期的其其它投入入、资金金的时间间效应。不能解解决多套套投资的的现金分分析问题题。且由由于其固固有的片片面性，不能作作为理想想的投资资分析工工具。3、法（内部收收益率法法）公式：累计总总收益/累计总总投入优点：考考虑了投投资期内内的所有有投入与与收益、现金流流等各方方面因素素。可以以与租金金回报率率结合使使用。收收益率可可理解为为存银行行，只不不过我国国银行利利率按单单利计算算，而则则是按复复利计算算。弊病：通通过计算算判断物物业的投投资价值值都是以以今天的的数据为为依据推推断未来来。而未未来租金金的涨跌跌是个未未知数。惟有一一点是可可以确定定的：市市场的未未来是不不确定的的，有升升

34、值的可可能，也也有贬值值的可能能，只是是看升值值、贬值值哪种可可能性大大了。所所以还要要进行投投资敏感感性决策策分析。作为投投资行为为，投资资者关注注的是收收益与风风险，通通过对的的分析发发现相关关性最高高的是房房价、租租金以及及能否迅迅速出租租。由于于房价是是已知的的，于是是能否准准确预告告租金水水平及选选择投资资项目便便成为投投资成败败的关键键。九、投资资商铺的的风险因因素及防防范1、政策策风险：产业政政策、税税收政策策、信贷贷政策等等，把握握房地产产政策周周期是防防范商铺铺投资政政策风险险的重要要举措，把握政政策调控控的时滞滞及其原原因是风风险防范范所必须须的；2、行业业风险：行业周周期

35、风险险、商业业行业的的风险、房地产产行业的的运行风风险和泡泡沫风险险等，密密切关注注相关信信息，规规避风险险；3、操作作风险的的防范：注意区区域内商商铺的总总量和增增量，把把握投资资时机，注意物物业管理理，考察察商铺所所在商业业区的种种类和规规模，密密切关注注环境特特征与自自身特性性。十、投资资商业地地产重要要的是前前期策划划，强调调的是理理性投资资，应持持谨慎性性原则。我们在开开发商业业地产时时，可以以有针对对性地策策划，有有一些项项目可以以针对专专业的商商铺投资资商，专专业的商商铺投资资商拥有有较为雄雄厚的经经济实力力，可以以购买商商铺的产产权或经经营权，出租给给各个经经营商，若其整整体取

36、得得经营权权，则我我方可以以此优质质资产融融资，达达到预期期目标；有一些些项目可可以针对对小型商商铺投资资商，就就应策划划适宜的的投资模模式，给给投资者者一个较较为理想想的预期期，以达达到双赢赢或多赢赢。开发商业业地产，应有以以投资者者为主的的思想，通过市市场分析析，评估估商铺的的价值，按投资资者的需需求选择择适宜的的地块，有针对对地做好好商铺的的策划，体现商商铺价值值的最大大化。、案例例分析一、东方方新天地地东新天地地由和记记黄浦开开发，为为地铁上上盖工程程，位于于北京市市王府井井大街入入口处，宽500米，长10000米米，营业业面积为为上下两两层（负负一层、一层），共分分为5部分：缤纷新新天地、都市新新天地、庭苑新新天地、寰宇新新天地、活力新新天地。各部分分各有一一个主入入口，有有一个主主力店晨曦曦百货，精品店店以服饰饰（包括括珠宝、饰品等等）为主主，配以以餐饮（大食代代、元绿绿回转寿寿司等品品牌店）、娱乐乐（电影影院、东东方甜心心儿童主主题乐园园等）等等。店铺标准准开间88.1米米，进深深有长有有短，走走道呈弧弧形，55个组成成部分通通过负一一层不同同特色的的中庭自自然分隔隔开来；负一层层通过大大面积的的两层通通透，弱弱化了非非平街层层的感觉觉，且它它与地铁铁