商务项目策划方案

1、商务区项项目策划划方案一、项目目用地简简介：1、地理理位置中央商务务区位于于阳光舜舜城的主主入口处处，南接接已经建建成的中中城（1100万万平米），北临临建设中中的济南南高档别别墅居住住区（东东方美郡郡），东东依郁郁郁青青的的西姑山山脉，是是中城、北城的的天然分分水岭，同时也也是两城城的重要要衔接过过渡区域域。2、用地地状况中央商务务区规划划面积99.599公顷，其用地地主要为为坡地，坡势西西低东高高，东西西高程差差达277.8米米，地块块南部地地表为土土质，北北部与东东部为砾砾石地面面。东部部山坡之之上植被被茂盛，林相丰丰富，视视野开阔阔，是绝绝佳的风风景区域域。3、交通通状况该区域交交通便

2、利利，临近近阳光舜舜城出入入的交通通枢纽舜城城环岛（正对历历阳大街街，西为为旅游路路，南临临舜世路路）。至至经十路路仅4公公里，至至南二环环路仅33公里，到泉城城广场也也不足66公里。4、项目目规划概概况根据19999年年的中规规院规划划，该规规划用地地为9.59公公顷，其其中公共共设施用用地6.23公公顷；城城市公共共绿地22.499公顷；城市道道理用地地0.87公公顷。总总建筑面面积为66.511万平米米，建筑筑密度为为26.0%；容积率率为1.04；绿地率率为211.4%。原建筑层层高以四四层为主主，局部部为三层层和两层层，其功功能定位位为美食食城和休休闲绿化化广场。根据市规规划局的的最

3、新资资料显示示该组团团的建设设用地为为6.11公顷（1611米等高高线以下下区域），土地地使用性性质为商商业用地地。综合合考虑工工商银行行五层建建筑（容容积率11.0）和一组组团小高高层建筑筑（容积积率1.9）的的规划状状况，拟拟定容积积率为11.3左左右，公公建配套套为400000平米米，住宅宅为400000平米米。二、项目目定位：1、功能能定位概念定位位舜耕耕路南部部新城区区环境最最为优越越的高档档商务办办公休闲闲区，借借商务概概念营造造气氛，提升高高档公寓寓的价位位和市场场竞争力力功能定位位-以高高档公寓寓、酒店店式公寓寓等居住住功能为为主，以以商务办办公、配配套等功功能为辅辅的综合合商

4、务休休闲区。建筑形式式-以大大体量的的建筑综综合体承承担商务务办公和和配套功功能，建建筑多为为12层，部分为为半地下下，局部部为高层层。该现现代建筑筑可作为为自历阳阳大街入入口处阳阳光舜城城标志性性的作品品。（建建筑形式式同商业业街有本本质的区区别）整体的功功能可及及在舜城城所处的的作用类类似于香香港的数数码港项项目（写写字楼111万；数码中中心2万万；酒店店1万；住宅330万）备注：建建筑综合合体是一一个多功功能复合合空间，是将城城市中商商业、办办公、居居住、旅旅店、展展览、餐餐饮、会会议、文文娱、交交通等城城市生活活空间的的三项以以上功能能进行组组合而成成的建筑筑。建筑筑综合体体为城市市生

5、活功功能提供供了一个个交合的的空间，城市生生活的各各要素以以一种崭崭新的空空间秩序序出现在在这个空空间中，并互相相依存、互相促促进，形形成一个个多功能能、高效效率而复复杂的综综合体。建筑综综合体带带有地标标性建筑筑的特征征，以上的定定位基于于以下原原因：221组团团的特殊殊地理位位置和便便利交通通条件决决定了其其强大的的区域辐辐射力，同时由由于阳光光舜城目目前餐饮饮、娱乐乐等建筑筑品种（城市配配套功能能）的缺缺乏，使使入住业业主的需需求表现现的更为为迫切。因此，该区域域应该增增加适当当体量的的酒店娱娱乐、写写字（商商务）办办公等功功能建筑筑，一方方面作为为舜城配配套满足足入住业业主的娱娱乐办公

6、公需求，另一方方面吸引引济南市市高智高高知企业业迁入，提升舜舜城的档档次并促促进酒店店娱乐的的经营。2、产品品定位：（1）建建筑综合合体 （400000万万平方米米）商务写写字楼（面积约约为200000平米米）建议该品品种可安安置在建建筑综合合体的高高层建筑筑内，建建筑采用用框架结结构，各各房间面面积可较较灵活的的分割组组合，同同时在设设计上将将室内景景观与室室外景观观产生互互动，营营造“花园式式办公”概念，为从事事脑力劳劳动的小小型、私私营公司司提供环环境幽雅雅的办公公场所，成就南南部高档档商务办办公区域域概念。主力面面积为1150-2400平米，适合110-116人的的小型团团队，约约为1

7、220套左左右。商务配配套（面面积约为为100000平平米）建议该品品种安置置在12层层群楼内内，设置置主题酒酒店，商商务餐饮饮、特色色酒吧、咖啡厅厅、会议议中心等等娱乐商商务休闲闲和服务务场所，满足济济南城区区高档餐餐饮需求求和舜城城居住业业主的需需要。商商务配套套和商务务写字楼楼的运作作是相辅辅相成的的，具体体功能示示意如下下：1、休闲闲：包括括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等等2、社交交和商务务：商务务中心、酒吧、贵宾厅厅、商务务洽谈等等3、服务务：包括括洗衣、票务订订购、日日用品购购物、邮邮政报刊刊等酒店式式公寓（面积约约为100000平米米）面积为440-880平米米的现代代小户型型设

8、计，生活配配套完备备、简单单、实用用、新潮潮，并且且增加交交际空间间，户型型可分为为一室、一室一一厅、二二室一厅厅等类型型，约计计1600套。其其物业管管理模式式为酒店店式管理理模式。为外地地驻济和和当地小小白领人人士提供供面积适适中、功功能齐全全且升值值潜力较较大的居居住模式式。备注：该该类酒店店式公寓寓可实现现与商住住两用楼楼的功能能调换。该建筑综综合体是是自历阳阳路进入入舜城的的视觉主主焦点，其与一一组团综综合楼构构成了阳阳光舜城城入口处处标志性性的建筑筑群落。同时该该综合体体4万平平米的体体量与一一组团22万平米米的综合合楼形成成了具有有一定规规模的商商务办公公区，在在某些程程度上降降

9、低了建建筑综合合体的市市场风险险性。也也加剧了了商务市市场的竞竞争力度度。总体体而言，一组团团综合楼楼的实施施对中央央商务区区具有较较大的借借鉴作用用。（2）公公寓住宅宅 （4400000平方米米）高级公公寓（面面积约为为400000平米米）高级公寓寓采用六六层带电电梯的设设计方案案，大型型亮丽通通透的淡淡绿色落落地玻璃璃窗，色色彩淡雅雅的暖色色墙体，现代中中不失典典雅，简简洁中不不流尘俗俗，可有有效的实实现建筑筑与东侧侧山体有有效的互互动，安安座室内内可观山山观景。高档公公寓主力力面积在在13001500平米之之间，主主力户型型为三室室两厅、四室两两厅，可可以适当当考虑部部分楼内内跃层套套房

10、，约约计2880套。 商务型型公建前前方为大大型休闲闲广场，面积可可达近万万平米，拥有多多种人文文景观。商务型型公建与与高档公公寓是相相对独立立的，拥拥有各自自的交通通路网系系统，互互不干扰扰，但是是有花园园小径可可以连通通，实现现两种产产品的互互访。三、消费费群体定定位1、建筑筑综合体体商务写写字楼商务楼是是区域经经济发展展、城市市社会进进步的必必然产物物。目前前，该类类楼盘在在上海、北京仍仍然拥有有较高市市场吸纳纳力。随着我省省经济政政策的逐逐渐放开开，我市市民营经经济呈现现出前所所未有高高涨，110人左左右的小小型公司司纷纷出出现，使使我市商商务楼也也变的十十分热销销和紧俏俏，因此此商务

11、楼楼的市场场潜力仍仍然十分分巨大。商务配配套主要服务务目标对对象为中中央商务务区办公公人士和和舜城五五万居民民，其功功能为满满足其生生活、工工作等多多方面的的商务需需求。建议餐饮饮可进行行出租经经营以实实现可持持续性发发展，所所产生的的长期收收益有利利于上市市公司的的运作。为最大程程度的减减小投资资风险，可先期期寻求战战略合作作伙伴，签定长长期合作作协议。酒店式式公寓 主主要消费费群体主主要有两两类： （1）新新一代的的白领阶阶层：该该群体拥拥有较高高的文化化水平和和较为稳稳定的经经济收入入，预期期收入较较高。对对区位交交通、商商务、休休闲、社社交及生生活配套套设施要要求较高高。（2）外外地驻

12、济济人士：随着经经济的发发展和技技术的交交流，国国内外的的许多知知名企事事业单位位都在济济南增设设了分支支机构。该机构构的设立立对酒店店式公寓寓市场产产生较大大的推动动作用。2、公寓寓住宅高档公公寓 由于济济南市房房地产发发展水平平较为普普通，同同时济南南市风景景、地段段俱佳的的土地极极少，致致使自119988年舜华华园推出出后高档档公寓的的品质变变化较小小，此处处开发的的高档公公寓即针针对家庭庭人口较较少的舜舜华园、开元山山庄的富富人群体体，以及及在经十十路沿线线的具有有一定经经济基础础的人士士。根据据从业可可分为大大中型企企事业单单位的管管理人员员、事业业有成的的经营业业主以及及城市拆拆迁

13、产生生的有效效需求。四、销售售成本测测算假定土地地成本为为1200万/亩亩，测算算经营利利润为00时的成成本为443800元/平平米。 （地价价89万万元/亩亩时，成成本38830元元/平米米）五、销售售价格估估算产品类型型销售均价价（元/平米）销售额（万元）备注商务办公公楼60000120000整体销售售均价为为53775元/平米商务配套套:6000060000酒店式公公寓5000050000高级公寓寓楼50000200000合计430000 如如果销售售均价为为53775元/平米，则利润润为69930万万元，收收益率为为19%。 （地价价：899时；利利润1112199，收益益率355%）

14、 如如果销售售均价为为50000元/平米，则利润润为42225万万元，收收益率为为12%。 （地价价：899时；利利润85502，收益率率27%）五、项目目开发及及销售周周期模拟拟综合考虑虑项目启启动资金金和市场场介入时时机，建建议211组团可可分两期期进行开开发。项目运作作前期根根据项目目整体策策划、规规划、设设计、效效果图等等资料在在市场上上营造商商务区概概念，提提升该地地段的整整体品位位和价值值。项目一期期开发44万平米米高档公公寓，二二期开发发4万平平米的商商务办公公、配套套及酒店店式公寓寓。该开开发顺序序可有效效节约项项目启动动资金，快速实实现资金金的滚动动开发，并且根根据市场场对商

15、务务、配套套的反馈馈进行二二期项目目开发的的调整，有效降降低商务务产品品品种开发发的风险险性。一期开开发4万万平方米米，产品品类型主主要高级级公寓。开发周期期为122个月，20004年77月初开开工。220055年7月月底交付付使用。销售周期期为122个月，20004年100月进行行销售。二期开开发4平平方米，产品类类型为商商务写字字楼、商商务配套套、酒店店式公寓寓。开发周期期为188个月，20004年110月初初开工，20006年33月底交交付使用用。销售周期期为188个月，20005年44月开始始进行销销售，为为了减小小商务配配套的销销售风险险可先行行联系有有意向的的大客户户（餐饮饮酒店经

16、经营者）进行定定制,建建议1000000平米的的商务作作为公司司固定资资产可进进行出租租，以出出租形式式实现可可持续性性赢利。200000平平米的商商务办公公楼和1100000平米米的酒店店式公寓寓进行销销售，加加速资金金的快速速回笼。六、资金金来源： 该项目目需启动动资金220000万元，拟采用用项目建建设贷款款，根据据投资初初步估算算，可贷贷资金770000万元左左右，完完全满足足项目开开发建设设需要。二三三年十二二月一日日附表1：中央商务务区开发发经营资资金平衡衡表项目资金分项合计计20044年20055年20066年合计投资额度度土地工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度

17、中央商务务区16688795566利息10855330支出282770282770土地贷款款172662172662172662一期工程程款47788956191114781195523947788一期销售售收入2000006000030000500005000010000200000二期工程程款4778871771771795695671747788二期销售售收入2300004600069000690002300023000230000贷款利息息1415570770714522资金周转转收入-工程-9566266556405599899999882344415833319992早期贷款款95

18、6基础数据据： 占 地：1433.855亩 土地单单价：1116万万元/亩亩 容容积率（1.33）：0.83 建安成成本（元元）：112000元/平平米1、建设设贷款约约20000万元元，计息息一年约约1100万元；土地款款计息一一年合计计约11122万万元。 2、目目前，工工程付款款为工程程量的775%，因此实实际工程程贷款应应小于上上表测算算结果。附表2： 中中央商务务区销售售成本测测算基础土地面积积（亩）143.85地价116数据建筑面积积(万)8.0户数720序号总额（万万元）单位金额额（元/）比例%销售收入入35,1119.834,4110.0001土地成本本16,6686.6020

19、955.34447.447%2.1房屋建筑筑安装成成本9,5556.4421,200032.441%2.2监理费用用（工程程造价的的1.11%）79.664102.3智能化工工程238.91302.4室外管网网及道路路设计及及工程费费用398.18502.5景观设计计、工程程(1770元/m2计算)517.64652.6详规、建建筑设计计成本477.82602.7煤气开户户费用(每户119000元)125.1915.7723财务费用用（土地地成本的的 6.5%）1,0884.663136.203.099%4开发期税税费(见见表3)2,6228.558330.077.488%5房产交易易中产生生

20、的费用用(见表表4)56.7767.1330.166%6规划审查查、施工工审查及及招标过过程中的的费用(见表55)169.7021.3310.488%7开发间接接费及管管理费用用（土地地、建设设成本的的 1%）280.8035.2260.800%8营销费用用（销售售收入的的 22%）702.4088.222.000%9不可预见见费用（建设成成本的 5%）569.6971.5541.622%10城建配套套等综合合费用（含暖气气开户费费）1,9559.0072443.811%11人防工程程费238.9300.688%销售成本本合计35,1149.774,4113.776经营性利利润-29.94 -

21、3.776 100.00%收益率（未扣除除所得税税）0%附表3：开发期税税费序号项目金额计算说明明（万元）依据基数税费率1营业税1,7556.00销售收入入（万元元）35,1119.835%2城市建设设维护税税87.88营业税（万元）1,7555.9997%3教育费附附加52.77营业税（万元）1,7555.9993%5土地增值值税702.4销售收入入（万元元）35,1119.832%6土地使用用税19.22占地面积积（万）9.5992元/4印花税10.55合同额（万元）35,1119.830.033%合计2,6228.66附表4：房产交易易费用序号项目金额计算说明明（万元）依据基数税费率1房屋交易易费23.889建筑面积积（万）8.03元/2房屋确权权登记费费5.766户数720.0080元/套3预售许可可证7.200房屋套数数720.00100元元/套4面积测量量费19.991建筑面积积（万）8.02.5元元/合计56.776附表5：建设期间间各项手手续费用用序号费用名称称总