长沙金外滩项目最高最好用途研究中期报告

1、致南京青和投资集团长沙金外滩工程最高最好用途研究中期报告2007年7月12日xxxxxC03负责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的根本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。以下因素将可能导致我们的根本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对长沙房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业参谋和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承当任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何局部不得在任何文件

2、、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发工程性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。

3、对于贵方或任何第三方在融资、购置、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承当任何责任。2xxxxxC03目录一场地分析二宏观经济研究三长沙高端住宅市场分析四长沙高品质办公市场研究五长沙高星级酒店市场研究六长沙零售市场研究3xxxxxC03一场地分析xxxxxC03长沙概况长沙市湖南省?该工程地块位于中国长沙市天心区的江边版块。?作为湖南省省会，长沙是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。?长沙历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院和三国东吴简牍；并在近代涌

4、现了一批著名的政治家、军事家和文学家。?在过去20多年改革开放开展的推动下，长沙经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。?长沙市辖5区3县1市，5个行政区域为：天心区、芙蓉区、开福区、雨花区和岳麓区；3县为：长沙县、望城县和宁乡县；1市为：浏阳市。?中部崛起战略的实施，使长沙在我国区域经济开展总体格局中的战略地位大幅提升，资本竞争力日渐增强。5xxxxxC03天心区概况?天心区位于长沙市的中南部，东邻雨花区，西与岳麓区隔江相望；被与开福区相邻，南接长沙郊县。全区总面积74平方公里，户籍人口119,199户，429,104人，现辖9个街道办事处、1个镇。?作为长沙市历史文明的发源地

5、，天心区被称作长沙市的南大门，更是长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域。?天心区以著名的天心古阁而得名，区内拥有多个风景名胜区，其中有两个为省级重点保护区。?天心区地理位置优越，交通便利。北有繁华商业中心，南有拟建的长沙大道连接长、株、潭黄金三角带，西有政府投巨资打造的沿江风光带。?沿江地带和区南地区是全区整体规划的两个重点，规划旨在提升全区整体竞争力，并成为长沙市旅游休闲核心区域。天心区6xxxxxC03里公21里公01该工程地块概况?该工程位于长沙市天心区西北部的沿江版块，紧邻五一商圈。根据区政府规划长沙市火车站方案，沿江地带将会被打造为长沙的“金核心五一里外滩。商务公6商圈商业区?该地块紧

6、邻长沙市传统的市中心。作为该工程长沙市最繁华地区，该地段交通便利，地块餐饮、娱乐、购物等配套设施非常完善。?位于湘江大道沿线，该工程享有得天独厚的自然景观。近可欣赏湘江水和橘子洲，远可眺望岳麓山。?为长沙市核心商务商业区的延伸地段，目前核心商务商业区域内已有多个高级酒店、高端住宅和大型零售商场。?该工程距离位于城南的省政府和天心区政府分别为10公里和12公里；距离长沙市火车站约6公里。天心区省政府区政府7xxxxxC03该工程场地汇源江阑贾遗故居大厦雅苑解放西路?该工程位于解放路以南，西湖路以北；东到2BoBo国际太福临阁1规划中的太平街，西沿湘江大道。湘坡子水房湘韵阁?根据客户提供的信息，该

7、地块总占地面积约街江永3235亩，净使用面积约160亩。工程被细分为3住宅保存地湘4平个地块，天韵地块、地韵地块和人韵地块。新待星月楼大天韵地块街征?该工程场地中另有一些特征地块，为未拿到产5地地韵地块道路铜铺街小学权证的民房。民房人民人韵地块路天时酒店?该地块为综合用地，政府对容积率、限高等暂特征地块唐无规定。11?地块目前以民房为主，因而将会涉及到大规模拆迁，整个拆迁工作预计将在2年左右完成。2湘白鹤巷?该区域内的民居多为历史较久的建筑物，居民家居住的时间较长；场地考察发现，当地民风朴2泉3江实，治安情况较好。嘶西文4?由于毗邻湘江，该工程区域的空气质量好于长井西文大绿沙市平均水平。庙巷庙

8、坪湾街化?该区域位于长沙市繁华的商业商务区域的延伸道地段，同时位于三条主要干道的交汇点，沿街局部噪音稍大，但在本地块的纵深区域相对安西湖路静。8xxxxxC0335.9235.4038.70该工程场地地势解放西路36.0037.1太39.20湘坡子永街36.80江湘?根据客户提供的，该地块内从南到北，由西到平新东各道路交叉位置的自然标高数据，我们了解大天韵地块街到该地块地势整体分布是东高西低，大约相差37.9838.5039.61地韵地块道路36.393米多，人民路地势稍高，并向南北两端低人民人韵地块路斜。特征地块唐?工程内最低点在西文庙街和湘江大道的交汇点，自然标高为35.9米；最高点在人民

9、路东湘端，自然标高为36.2039.61米。36.7037.10?天韵地块中，整体地势是东南高，西北低。地白鹤巷家块内最低点在永湘新街上，自然标高为36.8035.90泉3米。江嘶西36.50文?地韵地块和人韵地块整体是东北高，西南低。井37.20地块内最低点在白鹤巷和唐家湾的交汇处，自大庙巷湾然标高为36.7米。街36.3036.88道36.08西湖路数据来源：客户提供9xxxxxC03该工程场地地质状况?根据室内水质分析，该场地地下水水质对砼结构及钢筋砼结客户委托中国有色金属工业长沙勘察设计构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱葱裕氐叵滤芯吭憾杂诟孟钅康乜榈刂首纯鼋辛丝彼识越牧系姆阑舷中泄冶曜

10、嫉墓娑剑佣颐堑玫搅硕杂谄伦咏?号地块场地岩土工程的勘探资料?该工程拟建建筑物设一层地下室，基坑开挖深度约4米，在开挖基坑时，应注意人工边坡的稳定性，应进行专项基坑支护设计，并对其周边建筑物及坑壁的沉降和变形进行观测。?拟建坡子街2号地块场地内主要建筑物为5层商业办公楼，建筑物等级为二级，柱下最大荷载?根底施工期间，建议加强施工验槽验桩工作，及时解决施工值5000KN，框架结构，设一层地下室，根底埋中出现的盐土工程问题。置深度为4米。?下表为客户提供的场地内各地层有关工程特性指标建议。?在该地块勘察深度范围内未发现影响场地稳定性的不良地质作用及液化地层，场地稳定，适宜该工程拟建建筑。?该场地的抗

11、震设防烈度为6度，设计根本地震加速值为0.05克，设计地震分组为第一组，设计地震特征周期值为0.35s，该场地类别为二级，属可进行建设场地。10 xxxxxC03该地块现状天韵地块长房汀阑雅苑历史建筑?天韵地块位于解放路以南，人民路以北，东到太平路，西至湘江大道，占地面积约100亩。?该地块内现已老式民房为主，另有一些沿街商铺。地块东边的太平路将在未来汇源江阑贾遗故居被拓宽到16米。大厦雅苑解放西?地块又被细分为5小块，坡子街以北有1路2号和2号地块，以南有3、4和5号地块。太BoBo国际福临阁1湘坡省财贸医院?在该地块范围内，福临阁、水泵房和部子水房湘韵阁街分住宅保存地将不在本次规划改造中。

12、江永3住宅保存地湘?在1号地东面的一些历史建筑需要在拆迁4平新星月楼大时予以保存；在5号地的西南角的垃圾处街理厂将被迁移。5道路铜铺街小学民房?位于该地块东南边的铜铺街小学是一所垃圾处理厂人民路历史悠久的著名小学，学校内保有一些历史文物。?地块东侧有省财贸医院。湘韵阁?据开发商规划，该地块拆迁在人韵地块的拆迁之后，大约拆迁周期1年半左右。BoBo国际11xxxxxC03天韵地块管线预留情况管线预留口管线预留口解上水ZZ4048下水WW4010?基于客户提供的相关图纸和工程部的配合，我们对工程场放地周边主要道路的管线情况进行了甄别电力LL6222弱电XX6280西MT4060?该图纸无管径及容量

13、的相关信息；基于与客户沟通，假设路燃气MT4062所有管线容量足以支持工程开发管线预留口管线预留口ZZ6042WW6459ZZ6038上水下水WW6464ZZ6024WW6424ZZ6025管线预留口管线预留口湘LL6221XX6261WW2057江LL6220XX6262WW2058大LL6219XX6256ZZ2103WW2047坡上水下水道电力LL6218弱电XX6252ZZ2104WW8770子LL6217XX6250WW8535街LL6216XX6247WW8538LL6214XX6244电力无弱电无MT6210燃气无燃气MT620812xxxxxC03该地块现状地韵地块人民路白鹤巷

14、?地韵地块位于人民路以南，西湖路以北，湘江大道以东进深约80米，占地人民路面积约70亩，净使用面积唐44.81亩。1?该地块目前同样是已老式民房为主，在唐家湾路上湘白鹤巷有一些沿街商铺；该地块家内无特殊建筑，拆迁工作2江将和人韵地块同时进行。西文?地块被细分为2小块，以庙湘江大道唐家湾大绿街白鹤巷为界，北边称为1湾号地块，南边称为2号地化道块；西文庙街和西湖路之间区域为未来的绿化带。西湖路?据开发商规划，该地块拆迁在人韵地块的拆迁之后，大约拆迁周期1到1年半左右。13xxxxxC03该地块现状人韵地块?人韵地块位于人民路以南，西湖路以北，太平路以西约80米范围，占地面积约65亩，净使用面积39

15、.18亩。天时酒店?该地块目前已老式民房为主，在唐家湾路上有一些沿街商铺；地块东边的泉嘶井巷，未来将被太平路取代人民路天时酒店?地块由北到南依次被细分为4小块，白鹤巷北边为1号和2号唐太1地块，南边为3号和4号地块；4号地块南边有绿化带。?1号地块北边的天时酒店将因为太平路的改造工作在不久被平2拆迁；4号地块东边的历史建筑西文庙坪将在规划中予以保存。白鹤巷家?该地块周边有市中医院和长沙市最好的中学之一的长郡中3泉学。西嘶文4路?据开发商规划，该人韵地块拆迁工作将比天韵及地韵先期井西文庙启动，将于庙坪2007年7月进行，预计6-8个月完成。巷长郡中学湾街西文庙街西文庙坪西湖路市中医院14xxxx

16、xC03地韵人韵地块管线预留情况管线预留口管线预留口ZZ7168人上水ZZ7172下水无民ZZ7180路电力LL2021弱电无燃气无管线预留口管线预留口WW6539ZZ6015WW6545上水下水ZZ6012WW0845WW0850管线预留口管线预留口湘LL6210ZZ0001江WW0016LL6209ZZ0002大WW0021LL6208ZZ0421西道电力弱电无上水下水WW0030LL6207ZZ0418湖WW0032LL6206ZZ0412路WW0034LL6201ZZ0009MT6205电力无弱电无燃气MT6200燃气MT708115xxxxxC03周边交通状况?周边道路?工程北边为解

17、放西路，双向四车道?东邻湘江大道，双向六车道?地块中间有东西向的人民路，双向四车道?东边规划中的太平路，将被加宽到16米?公共交通?地块周边公共交通便利，可谓四通八达?1，11，112，142，143，145，301，317，368，406，803，804，901，旅2路公共汽车?交通规划?目前长沙市和天心区的交通规划中没有对本工程有影响规划16xxxxxC03周边配套设施9解放西路#名称医院本工程周边配套设施比拟齐全，将较12好地吸引潜在的住宅目标客户群体。1省财贸医院湘太7?四家医院中，两家为省级医院2省人民医院江平8?长郡中学是长沙市最好的中学3大阳光医院街之一，将吸引相关带子女家庭道4

18、市中医院5购置本工程的住宅学校人民路?周边商业设施齐全，中高端商业街、百货均近在咫尺5铜铺街小学6长郡中学商业设施7坡子街8黄兴路步行商业街9五一商圈63418xxxxxC03SWOT 分析?位置优势：临近湘江，良好的江景及较长的沿江面将极大地提升本工程的核心竞争力?交通优势：周围3条交通主干道为本工程提供了良好的交通可及性优势?场地优势：场地大，进深足，为大型工程的内部循环提供了根底?商业优势：具有相当长的临街面，为商业设施提供了良好的开发根底?文化优势：历史和文化保护建筑为该工程提供了独特且珍贵的文化遗产?虽然毗邻五一商圈，但并非位于其核心区域劣势?目前，工程地块本身属于棚户区，拆迁存在一

19、定难度?位于城市核心区域，市政规划有一定限制?天心区内的湘江风光带开发相对滞后，但可以通过借鉴其它地区的开发经验如开福区湘江风光带，打造更具竞争力的工程时机?目前长沙市缺少一个大型的综合工程，该工程将可能凭借卓越的江景、良好的交通和多元化的物业功能，成为长沙市的标志性工程?该区域周边丁字路口多，未来交通组织稍有难度挑战?在本工程完工期内，区域内其它工程将可能成为竞争工程，且对该工程的成功形成挑战19xxxxxC03二. 长沙市宏观经济分析xxxxxC03长沙市产业分析?长沙的气候条件和自然环境适合植物生长。农业是长沙市经济的一大优势，所辖4县均为湖南省的商品粮基地县。?长沙金属矿产种类多，非金

20、属矿产独具特色。全市现已查明有40余种矿藏。因而长沙市开采业相对兴旺，且为该市提供了可贵的经济收入。?长沙工业开展迅速。目前已拥有了长沙高新技术产业开发区和长沙经济技术开发区两个国家级开发区，且初步形成了电子信息、机械制造、烟草食品、新材料、生物医药等支柱产业。?长沙市拥有一些全国著名企业，如白沙集团、梦洁集团、九芝堂股份等。22xxxxxC03长沙产业开展规划分析2005年产业结构和平均工资年平均工资(元)增加值占比人数占比?第三产业的在职员工平均工资最高，产值占整体的信息传输、计算器效劳和软件业400693.3%1.5%比重也较大卫生、社会保障和社会福利业342972.1%4.9%?目前制

21、造业为长沙支柱产业，但其中先进制造业的金融业322513.4%2.8%比重有待提高教肓290354.5%11.8%?根据十一五规划，长沙政府将致力于推进产业结构公共管理和社会组织271693.9%9.8%优化升级：文化、体育和娱乐业259982.5%2.3%?降低第一产业比重推进城市化水利、环境和公共设施管理业245410.6%1.1%?提高高新技术产业增加值，培育形成工程机电力、燃气及水的生产和供给业243290.9%1.1%械、汽车、家电等先进制造业集群带动前科学研究、技术效劳和地质勘查业240092.0%3.4%后产业链；直接提高相关行业人员的工资水平交通运输、仓储和邮政业218534.

22、0%4.4%?建成中部地区最具实力的国家生物、软件和新居民效劳和其它效劳业186622.2%0.4%材料产业基地，新兴科技型产业成为全市工业房地产业185433.8%3.2%的主导产业带动前后产业链；提高此类较批发和零售业1813511.9%6.6%高收入人群的比重租赁和商务效劳业173773.1%2.3%?文化产业、信息效劳、现代物流、房地产业等农、林、牧、渔业164357.5%0.4%持续开展提升，初步形成中心城市效劳经济格制造业1642428.7%24.2%局直接产生对办公楼的需求；较高收入人建筑业1568311.4%13.5%群比重进一步上升住宿和餐饮业147373.0%4.6%采矿业

23、128581.2%1.7%重点开展先进制造业、高科技产业和第三产业将直接提高较高收入人群的比重、带动办公楼的需求，对酒店业、零售业的需求结构调整升级也将产生积极作用。23xxxxxC03长沙城市性格?一个城市的风情由文化底蕴塑定，而文化底蕴和积久成习的市民性情相辅相成。长沙市典型的人文特征是极度反感他人干预，喜于标榜独立人格，崇尚自由，心气特别高，喜欢冒尖出头。?长沙人对外乡的文化有着与生俱来的维护意识，他们崇尚自己的文化，不轻易接受外来的东西。这也是为什么在长沙其他菜系餐馆和西餐馆难以经营的原因。?长沙人喜欢热闹，爱扎堆，对于人与人之间拉近或聚集有格外强烈的欲望，这使得长沙成为舞厅业长盛不衰

24、的城市，也因此而孕育出了“超级女声和“快乐男生。?长沙人普遍缺乏量力支出的传统消费意识，思想散漫追求享乐。而今，不谈殷实人士，就算下岗失业工人也时常乐意花三十元去一般足浴室洗脚，因而被人们称为“脚都。?长沙人认为爱吃喝，也是爱生活的一个表现，因而当地餐馆生意大多红火。?长沙人喜欢夜生活，有不少人在夜间劳作，吃消夜是长沙市的一道特殊风景。29xxxxxC03长、株、潭一体化分析人口市区面积2006年城市(百万)平方公里人均GDP美元长沙市6.3111,8193,525株洲市3.6611,2722,092湘潭市2.865,0151,868长沙市湘潭市株洲市?长沙、株洲、湘潭三市沿湘江分布，两两相距

25、约45公里，是湖南省的精华地带。?位于承东启西、联南接北的特殊地理位置，长、株、潭地区以占全省1/7的土地和1/5的人口，产出了全省1/3的GDP。?作为湖南省的重点规划工程，长、株、潭一体化建设旨在构筑一个连结长江产业带与华南经济圈、辐射带动湖南省的强大城市群。?随着一体化进程的展开，长沙市城区面积将进一步扩大，本地的住宅、零售和写字楼都将新增更多来自于株洲市和湘潭市的客户30 xxxxxC03宏观经济分析总结?从1996年开始，长沙市GDP一直保持两位数的增速。2006年，长沙市的GDP到达了1,790亿元，按可比价格计算增速为17.8%，是自1996年以来的第三高速。?到2006年底，长

26、沙市人口已达631万，其中城镇人口为214万，同比增长2.86%；全市人口自然增长率为4.20，出生率和死亡率分别为11.13和6.93；分区来看，雨花区人口最多，为50.26万人，其次为天心区，42.91万人；随着长株谭一体化政策的实施，政府预计到2021年，长沙市常住人口将会突破670万。人口的健康稳定增长将是推动住宅市场开展的内在动力，也为住宅市场提供了最稳定的需求。?长沙市人口结构在过去十年中发生变化，务农人员逐渐减少。长沙市历年登记结婚的新人整体呈上升趋势，且由于2006年被称为“金猪年，登记结婚的新人到达了6.35万。人口的增长和结婚新人的增加为住宅市场提供了最稳定的需求。?200

27、6年全年，全市城镇居民人均年可支配收入达1,763美元，天心区最低，为1,616美元；芙蓉区最高，为1,860美元。?在过去10年中，长沙市城镇居民人均可支配收入和消费性支出一直保持增长。消费性支出占可支配收入比例的降低说明长沙城镇居民实际购置力的增强。?长沙市城镇居民恩格尔系数从1996年的47.5%下降到2005年的34%；居民娱乐和教育性支出逐年上升。?长沙市高等教育领域快速稳定的开展无疑将培养出更多的高素质人才。高校毕业生人数不断增多，将带来对住宅旺盛而持续的需求。?受省政府所实施的长株潭一体化战略的影响，长沙市的经济开展速度将会被进一步提升，进而会有力地带动当地房地产业的开展。预计随

28、着一体化进程的不断深入，将会有更多来自株洲和湘潭市的消费者到长沙置业。32xxxxxC03三长沙高端住宅市场研究xxxxxC03数据来源有鉴于为我们的客户就本工程提供中立和客观的研究，理解长沙市宏观及微观层面的市场情况，我们采用的数据主要来自于以下三方面，这些数据是具有高度可靠性并将经过交叉论证，同时我们也将根据丰富的行业经验对此进行调整和深入分析。编号数据来源相关获得数据数据研究原理数据可靠性?微观市场数据研究对于我?销售速率可能会有一定误?目前在售的所有高端们理解可比性工程在开发差，因为开发商通常会夸大1?长沙实地考察住宅工程及局部售罄过程中的优劣势具有借鉴该数据，以呈现出良好的销的高端住

29、宅工程意义售态势?政府相关部门提供的官方统计数据，为我们提供了?2001-2006年间，历年最可靠的信息包括长沙2?长沙房地产信息中心长沙市住宅市场供给?数据可靠性高市商品住宅历年竣工面和需求情况积、批准预售面积和登记销售面积等?了解潜在客户的需求有助?共发放份问卷302份?委托专业的调研机构于我们和开发商在今后的?数据可靠性高，可作为以上3在长沙进行广泛的消?潜在客户群对住宅的工程规划过程中打造出符两局部数据的深入补充费者访谈倾向性合市场的产品34xxxxxC03房地产专业术语注释就本报告中所涉及的相关房地产术语，我们罗列如下注释，供开展商参考：编号相关名词注释1?公寓?包括多层4-6层、小

30、高层7-12层及高层13层以上三种不同形态?代表住宅市场中较高端的物业形态，其中包括双拼别墅、联体别墅指三联以上和叠加2?联排别墅别墅3?别墅?代表住宅市场中最高端的物业形态，仅指独门独院、两至三层楼形式的独栋别墅。4?现实供给?即每年新增的已竣工的住宅数量5?未来供给?包括未取得预售证的住宅, 取得预售证但尚未售出的住宅，及已批租的住宅用地6?需求?即每年成交的一手住宅数量?即每月成交住宅套数7?吸纳量?去化速率=总需求量/物业正式销售以来的月份数35xxxxxC03长沙住宅市场概况高端住宅市场分析可比性工程分析目标客户需求倾向性研究高端住宅未来供给预测36xxxxxC03长沙商品住宅市场开

31、展历程?八五期间开始起步?十一五期间完善开展?九五期间加快开展?十五期间大跨步向前?2006年作为“十一?“中部崛起战?对外开放步伐?1992年我国经济开五的开局年，房略有力地拉动了的加快，住房始强力起飞，同地产改革层出不长沙市的经济发制度改革的深期长沙市房地产穷，长沙市房地产展和城市建设。入，房地产业业开始了真正的保持健康稳定发作为新的经济?在此期间长沙市开展，但规模很展。住宅市场交易增长点在全市住宅市场机制得小。活泼。国民经济开展到健全，住宅产?商品住宅市场发?在“十一五接下中的作用日益业地位得到提展初露头角。来的4年中，政府明显。升。对于房地产市场将继续实施可持续性开展战略，严格执行以人

32、为本和市场导向的原那么。37xxxxxC03长沙商品住宅市场现状价格建筑类型?近几年，长沙房价一直低于武汉、成?整体来看，由于长沙居民仍普遍认为都等周边省会城市。据资料统计，长高层建筑代表高端，因而新近住宅项沙商品住宅平均价格在全国37个省会目多集中于建造高层和小高层建筑。及重点城市中处于中等偏低水平。而更适宜居住的多层建筑相对较少。营销配套设施和物业管理?目前，长沙住宅市场的销售仍不十分?长沙市住宅工程的配套设施普遍不完标准，且监督不严，信息较不透明。善，即使是高端工程也很少提供有会所、娱乐场所和运动场地等可以提高?营销手段以广告牌形势为主，销售人工程品质的设施。员仍不够专业。?物业管理档次

33、较低，且不系统。38xxxxxC03与其他城市的比拟?上海作为我国最大的商业和金融中心，房地产业城市上海成都长沙开展也是一直领跑全国。其房地产开展的推动力不单单是来自于城市居民，更多地是来自于全国我国最大的商业以及境外的投资者。由于鼓励政策的相继出台，“中部崛起战略指和金融中心；西“西部大开发政策城市描述导下着力打造“长在2000-2005年间，上海商品住宅市场开展迅猛，太平洋地区重要下的开展中心株谭经济圈在2006年之后趋于平稳。的国际港口?二线城市成都在“西部大开发政策的推动下经济2005年(万人)1,7781,082639和城市开展迅速，并有力地推动了房地产市场的全市开展。目前商品住宅价

34、格位居中西部地区的第二常住年复合增长率人口位，仅低于中部城市武汉。2.45%1.49%2.14%2001-1005?常住人口为住宅市场提供最稳定的需求。在3个城市中，长沙的常住人口较少，但在十五期间增长2005年84.1%50.3%53.9%城市速度较快，因而对住宅仍有较大的需求。化率?住宅市场的开展将直接受益于城市化率的提高。2021年(预计)郊区城市化率75%65.0%61.0%长沙的城市化开展起点较高，但开展速度低于成都。长株谭一体化政策将进一步推动长沙市城市2005年(亿元)9,1442,3711,520化的进程。GDP?经济开展直接带动房地产业的开展。长沙2005年年复合增长率16.

35、6%12.3%20.2%2001-2005的GDP虽低于成都较多，但在十五期间增长迅速，因而有力地带动了当地房地产业的开展。39xxxxxC03与其他城市的比拟续城市上海成都长沙2005年20.6738.327.2?人均住宅面积可以反映居民的实际居住情人均况。作为一线城市的上海由于城市人口密度住宅年复合增长率面积较大，人均住宅面积相对较低；同为二线城5.5%11.9%8.6%2001-2005市，长沙居民的人均住宅面积比成都稍低，且增长速度也比成都慢。人均2005年(元)18,64511,35912,434?在住宅价格方面，长沙市商品住宅成交均价可支远远低于一线城市上海，也低于二线城市成配收年

36、复合增长率都，且在2001-2005年间开展较慢，复合增长入9.7%8.7%9.3%2001-2005率远远低于上海和成都。但据了解，从2006年开始，长沙住宅价格增长加速，2006年较2005年6,7842,9122,5682005年同比上涨5.99%。住宅(元/平方米)成交?人均可支配收入和住宅价格的比率可以反映均价年复合增长率居民实际购置能力。与其他两个城市相比，16.3%17.4%1.5%2001-2005长沙市这一比率非常高，这说明该市的房地产开展是相对健康的。人均可支配收入与住宅2.753.904.84成交价格的比率(2005年)40 xxxxxC03长沙住宅市场开展与现状总结?长

37、沙商品住宅市场的开展从1992年开始起步，在“十五期间迅速开展，并在当前的“十一五期间将继续执行健康可持续的开展战略。?总体来看，长沙商品住宅市场的开展仍落后于周边城市，反映在其市场价格较低，建筑类型将更倾向于高层建筑，营销管理不严，信息较不透明，社区配套不完善，物业管理水平相对较低。?与一线城市上海和二线城市成都比拟，长沙的常住人口相对较少，但增长速度较快，因而对住宅仍有较大的需求。?长沙的城市化开展起点较高，但开展速度低于成都。长株谭一体化政策将进一步推动长沙市城市化的进程，进而带动房地产业的开展。?长沙2005年的GDP虽低于成都较多，但在十五期间增长迅速，因而有力地带动了当地房地产业的

38、开展。?同为二线城市，长沙居民的人均住宅面积比成都稍低，且增长速度也比成都慢。?目前，长沙市商品住宅价格低于成都，且在2001-2005年间开展较慢，复合增长率远远低于上海和成都。但据了解，从2006年开始，长沙住宅价格增长加速，2006年较2005年同比上涨5.99%。?与其他两个城市相比，长沙市人均可支配收入和住宅价格的比率非常高，说明该市的房地产开展是相对健康的。41xxxxxC03长沙住宅市场供给情况按户型和建筑类型住宅累计供给量-按户型面积7.1%13.3%3.5%17.3%?以长沙市住宅市场整体为例，住宅面积为90-120 11.3%平方米的房型占主导地位，占总套数的24.8%，其

39、次为120-142 平方米22.7%和142-180 平方米的户型17.3%。?由于价格偏低和消费习惯的影响，长沙住宅市场整22.7%24.8%体表现为偏好大面积的户型，据调查显示，在过去几年中，大面积户型的住宅在市场供给上已占相当 180平方米?从建筑类型来看，多层公寓楼最为普遍，套数比例到达住宅建筑类型供给结构图-按套数73.2% ，其次为小高层公寓楼12.9%、高层1.6%公寓楼12.3%和单间公寓楼1.6%。12.3%12.9%73.2%单间多层小高层高层数据来源：长沙市房产信息中心43xxxxxC03长沙住宅市场情况按户型2006年长沙商品住宅供需关系分析表-按户型套数25,000供

40、需比1.1820,00017,026?在2006年中，户型为120-144平方米供需比14,438的住宅表现出了供给和需求双高的0.8515,00010,783情况，供给量占市场总供给量的10,7919,9139,7278,0569,17810,0008,22030.99%，供需比达1.18。6,680?其它户型可谓平分秋色，各占总供5,000应量的14-19%左右?从同期商品住宅各户型销售来看，0除大于144平方米144平方米的户型呈现供小于求之外供需比为0.85，其它各批准预售登记销售户型均供大于求。不同户型商品住宅供给结构图?在未来供给上，受90m2/70%政策的批准预售限制，大面积户型

41、的住宅在售比例16.70%17.70%将更低，因而面积大于144平方米的户型预计将会继续维持比拟紧俏的供求状况。14.96%30.99%19.64%144平方米数据来源：长沙市房产信息中心44xxxxxC03长沙住宅市场需求情况长沙全市及天心区商品住宅销售情况分析表100%?根据长沙市房产信息中心在200682.40%83.44%85.39%90%年7月发布的对于该市100个200080.04%80.53%78.73%77.69%77.43%77.21%76.89%75.13%80%年以后正是出售的住宅楼盘的研73.82%73.54%70%究报告显示，全市整体销售比例60%52.63%为77.

42、42%，其中最为畅销的户型50%为90-100和100-120平方米的住40%宅。30%?在天心区，销售比例为74.53%,其20%中最受欢送的房型是60平方米以10%下的住宅(82.40%)和80-90 平方米0%的住宅(83.44%)。=142平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米全市天心区销售比例=142平方米合计天心区82.40%77.69%83.44%52.63%73.54%77.21%75.13%74.53%雨花区54.04%75.35%65.51%81.83%85.33%80.05%61.41%69.23%芙蓉区95.69%80.81%63.62%82.43%98.11%85

43、.33%87.77%86.98%开福区84.71%46.84%76.16%71.50%88.89%78.28%91.59%81.21%岳麓区53.94%97.62%84.06%92.84%79.42%73.89%84.95%80.67%全市76.89%77.43%73.82%80.53%85.39%78.73%80.04%77.42%备注：户型销售比例=A楼盘的该面积区间销售套数/A楼盘该面积区间的总套数数据来源：长沙市房产信息中心45xxxxxC03长沙住宅市场供需情况按价格2006年长沙商品住宅供需关系分析表-按价格套数25,000供需比21,0401.5820,00016,965?按价格

44、分类来看，15,7382006年价格高于3,000元/平方米的住宅占总供给量的15,00052%左右, 这局部住宅被13,341供需比2.22视为中高档住宅。9,0958,13410,0007,902?其中，3,000-4,000元/平方米价位段的商品住房6,2223,562供给量居首位，占市场总供给量的38.29%，比5,0002,8132005年增长14.44%，其销售也较为乐观，供需0比为1.58。4000?在2006年中，高于4,000元/平方米的高端住宅供元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米应量也已占到总供给量的14.38%，比前几年有批准预售登记销售了明显的升高，但市

45、场需求仍不十分活泼，供不同价格商品住宅供给结构图需比为2.22。批准预售?无论从供给还是销售情况来看，2,500-3,000元/5.12%14.38%11.32%平方米的住宅仍占有较大份额，供给上占总供给量的30%左右，全年共销售15,738套。供需比达1.08，根本到达供销平衡。?从过去长沙中高端住宅的走势来看，我们预计价格在3,000元/平方米以上的住宅将会在未来占30.88%38.29%有更高的市场份额。4000元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米数据来源：长沙市房产信息中心46xxxxxC03长沙住宅市场客户构成?据资料显示，长沙住宅市场的主要客户仍为长沙市城镇居民，占总

46、购置量的74.69%。?来自长沙市以外的本省客户为长沙市住宅的第二商品住宅客户来源组成分析图大购置群体，占整个市场购置量的14.85%。5.03%?来自于长沙郊县和湖南省外的客户对长沙市的商14.85%品住宅需求量相对较小，各占5%左右。5.38%?与一级城市不同的是，作为二级城市的长沙，房地产市场还没有吸引很多境外投资者的目光，因0.05%而，在过去几年中当地商品住宅市场的开展与中国一级城市相比，表现得相对平稳，没有出现大74.69%涨大跌的现象。长沙城区长沙郊县湖南省居民湖南省外居民境外?根据市场信息，温州炒房团和数批来自深圳的湘籍人士在过去的几个月内大举进入长沙住宅市场，他们看中的是长沙

47、相对较低的房价，并预计价格将在未来有较大的增长。数据来源：长沙市房产信息中心48xxxxxC03长沙市“十一五住宅开展规划?政府规划指出，作为长沙市的支柱产业，市房地产市场将会在未来几年中将在保持平稳开展的根底上进一步加强可持续开展的进程。?力求实现商品住宅市场的供求平衡。保证房价增长速度与当地经济开展速度相一致，不出现大涨大跌的情况。?房屋的设计应遵循高质量、节能及合理利用土地等原那么。此外，开发商应当尽量做到将房屋的设计和建设与长沙当地文化与历史相结合，为营造一个和谐美丽的城市做出奉献。?到2021年底，市人均拥有住房面积将从2005年底的27.2平方米增长到32.0平方米。?具体单元面积

48、及配比方案见以下图：土地分类描述单元面积湘江、湘春路、芙蓉路、劳动路?90平方米及以下面积的房子将核心区核心旧城区围合区域占到供给量的90%以上三一大道、东二环、南二环、湘?90平方米及以下面积的房子将一类用地旧城区江围合区域占到供给量的80%以上.除核心区、一类地区、三类地区?90平方米及以下面积的房子将二类用地其它城区的区域占到供给量的60%以上?90平方米及以下面积的房子将三类用地风景名胜区岳麓山风景名胜区占到供给量的90%以上?所供给的房屋面积全部保证在经济适用房/低价出租房屋90平方米或以下数据来源: 长沙市政府49xxxxxC03长沙住宅市场概况总结?长沙城区总体分为五个行政区域：

49、雨花区、天心区、芙蓉区、开福区和岳麓区。其中前四个区域位于湘江以东，岳麓区位于湘江以西。?2006年全年，长沙市商品住宅竣工面积为575万平方米, 从2001年开始年复合增长率为17.38%。?截止到2006年七月，长沙市已有住宅562,731套，总建筑面积为4,897万平方米。其中雨花区所占比例最大，占总面积的32.6%，总户数的33.3%；天心区供给量相比拟低，占总面积的21.7%，总户数的23.7%。?长沙住宅市场上套均面积为87.04平方米左右，其中天心区套均面积为80.78平方米。?以全市住宅市场来看，住宅面积为90-120平方米的房型占主导地位，占总套数的24.8%左右，其次为12

50、0-142平方米22.7%和142-180平方米的户型17.3%。?从建筑类型上来看，多层公寓楼最为普遍，大约占市场份额的73.2% ，其次为小高层公寓楼、高层公寓楼和单层公寓楼。?在2006年中，价格高于3,000元/平方米的住宅占总供给量的52%左右, 这局部住宅被视为是中高档住宅。且从过去长沙中高端住宅的走势来看，我们预计价格在3,000元/平方米以上的住宅将会在未来占有更高的市场份额。?在2006年中，户型为120-144平方米的住宅表现出了供给和需求双高的情况，供给量占市场总供给量的30.99%，供需比达1.18；大于144平方米的户型呈现供小于求之外。在未来供给上，由于受90m2/

51、70%政策的限制，144平方米以上的户型预计将继续维持比拟紧俏的供求状况。?根据长沙市房产信息中心在2006年7月对于该市100个2000年以后正是出售的住宅楼盘的研究报告显示，全市整体销售比例为77.42%，其中最为畅销的户型为90-100和100-120平方米的住宅。?2006年，长沙市商品住宅销售均价为2,691元/平方米，同比上涨5.99%。在2001-2006年间，销售均价复合增长率为5.8%；天心区的商品住宅成交均价位列全市第三2,814元/平方米，仅次于芙蓉区2,916元/平方米及雨花区2,849元/平方米。?据资料显示，长沙市商品住宅市场的主要客户仍为长沙市市区居民，占总购置量

52、的74.69%。?由于该金外滩工程位于市中心，隶属于政府土地规划的核心区域，因而，根据长沙市“十一五住宅开展规划，住宅单元面积规划应符合：90平方米及以下面积的房子将占到供给量的90%以上。50 xxxxxC03长沙住宅市场概况高端住宅市场分析可比性工程分析目标客户需求倾向性研究高端住宅未来供给预测51xxxxxC03其他城市高端住宅52xxxxxC03其他城市高端公寓特点一线城市二线城市市中心繁华区域，核心商务区，拥有稀缺自然风景地地理位置市中心繁华区域，核心商务区，拥有稀缺自然风景地带带，政府特别规划的高端住宅社区拥有高质量的物业结构和装修品质，所用材料和配备的拥有较高质量的物业结构和装修

53、品质，所用材料和配备物业品质设施为世界著名品牌的设施为国内著名品牌车位比例车位比例大于或等于0.8多在0.7左右智能化系统小区播送、车库管理、防火、安防系统等车库管理、防火、安防系统等电梯世界知名品牌高速电梯，有些会配有直接入户电梯世界或国内名牌电梯提供游泳池、健身房、网球场、俱乐部等完善的会所设会所设施提供会所及局部体育运动场所施，以及订车、洗衣、信件收发等专业效劳单元面积70%以上单元的单元面积等于或大于120平方米三房为主力户型，大约占50%物业管理聘请专业著名的物业管理公司或由开展商自主管理聘请较专业的物业管理公司或由开展商自主管理资料来源：仲量联行53xxxxxC03上海世茂滨江花园

54、地理位置?浦东潍坊西路1号容积率?2.9建筑面积?近80万平方米总齺0?规划总共开发超过3000套建筑类别?7栋58-60层超高层装修?装修房外立面?涂料停车位?1：1户型配比及面积户型面积配比1房85平方米5%2房125-167平方米48%3房或31232-345平方米32%4房278-340平方米15%54xxxxxC03上海世茂滨江花园设施配套及效劳6100平方米的超大会所，由专业会所经营公司美国会国际管理免费工程收费工程室内外游泳池儿童游乐室健身房高尔夫练习场壁球场舞蹈房阅览室儿童保育中心桌球室乒乓室儿童活动中心网吧视听室中西餐饮效劳工程前台效劳24小时保安效劳24小时维修效劳信件收发

55、效劳干洗衣效劳另收费订车订水效劳物业管理及会所?物业管理公司：第一太平洋戴维斯?物业管理费5元/平方米/月?会所使用需购置会员卡，个人卡年费4,800元，二人卡年费7,680元，家庭卡年费9,600元小结?工程是区域内较早开发的主打黄浦江景的高级住宅，入市初期营销非常高调，迅速树立起豪华物业的市场形象?工程借助良好的地理位置和齐全的会所设施，成功吸引了大量境外业主和租客的入住并形成了良好的社区气氛55xxxxxC03北京公园大道地理位置?朝阳区朝阳公园南路6号容积率?3.98建筑面积?25万平方米总户数?1240套建筑类别?3栋31层高层，2栋14、17层小高层装修?装修房外立面?涂料停车位?

56、1：1.05户型配比及面积户型面积配比1房91-110平方米8%2房138-172平方米15%3房172-297平方米54%4房及以上211-429平方米23%56xxxxxC03北京公园大道设施配套及效劳7000平方米五星级室内会所，极大地满足了业主多样化购物休闲的选择免费工程度假式酒店风情泳池儿童活动中心健身房桌球室商务中心零售商业网吧儿童保育中心中西餐饮阅览室美容会所效劳工程前台效劳24小时保安效劳24小时维修效劳信件收发效劳干洗衣效劳另收费订车订水效劳全方位商务代办效劳托幼照顾效劳物业管理及会所?物业管理公司：仲量联行?物业管理费6.5元/平方米/月小结?工程近邻CBD且地处两大城市公

57、园之间，是以“把花园搬回家为设计精髓的高端住宅?工程占据稀缺地理位置，从上市以来吸引了众多国内外客户，营造高品位社区气氛57xxxxxC03成都粼江峰阁地理位置?锦江区顺江路容积率?4.66建筑面积?19万平方米总户数?1143套建筑类别?7栋31层高层装修?装修房绿化率?60%停车位?1：0.5户型配比及面积户型面积配比1房72平方米5%2房101-127平方米15%3房144-152平方米70%4房177-210平方米10%58xxxxxC03成都粼江峰阁设施配套及效劳别具一格的豪华休闲会所，及别开生面的超水准运动场地效劳工程热带沙滩游泳池全天候室内恒温游泳池健身房高尔夫练习场国际标准网球

58、场篮球场儿童乐园商务中心咖啡吧物业管理?物业管理公司：戴德量行?物业管理费2.05元/平方米/月小结?工程是由享誉亚太地区的世界级地产界巨子新加坡上市企业吉宝置业开发建设?工程地处傧河风光带，位于锦江区斥巨资打造的“成都新外滩的核心地带，交通便捷，购物方便，风景优美?作为临水而建的现代纯住宅生态国际社区，该工程一上市即受到极大的关注，并成为成都高档住宅的代表之作59xxxxxC03长沙市高端住宅市场60 xxxxxC03湘江以东四个区域的分析比拟区域介绍所在区域优劣势分析未来土地供给高端住宅市场政府政策?该区为沿江的一段狭长?省政府及区政府的南移将加快该区域。区南部的开展速度。?在省政府所在地

59、周围有丰富的土?北部为传统的市中心，地有待开发规划。?北邻中央商务区，拥有大量的餐地理位置优越，交通便?在省政府所在地周围，饮、娱乐、购物等配套设施。利，拥有完善的商业?大量的旧城区土地将在未来逐步规划有较多大型的较高区。进行开发改造。端住宅工程。?南部广阔区域的土地尚?市二环路内的一些地区由于目前?芙蓉路上一些工厂的搬迁将带来?芙蓉路两旁，规划有较天心未开发，省政府的南迁没有明确的市政规划，因而未来少量的可开发土地。多中小规模高端住宅项区促进了南部地区的发开发改造速度放缓。目。?火车南站的搬迁将释放出局部可展。开发土地。?在该区域内沿江一带，现无高端?省政府已实施长珠潭一住宅工程。体化政策。

60、?区域内名街老店众多，人文景观独特。?该区为长沙市传统的商?拥有完善成熟的根底设施和生活业中心，并已形成完善娱乐配套设施；街市繁华，宾的核心商务商业区核心馆、写字楼鳞次栉比。?位于市中的土地供给非常有限，区域。并且搬迁本钱较高。?高端住宅工程主要分布?该区东部以规划有隆平?交通拥挤现象比拟严重。量待开在五一大道沿线。?东浏阳河沿线的市郊有大芙蓉区高科技园区。很理想并且可改发土地。?区域整体规划不?政府已拟定进一步完善善的空间不大。该区中心商务区的计?区域拥有大量的流动人口。划。?省政府的南迁导致大量该区高档人群的外流。61xxxxxC03湘江以东四个区域的分析比拟续区域介绍所在区域优劣势分析未