商业房地产价值影响因素研究开题报告

1、商业房地产价值影响因素研究开题报告景、意义业为核心在国民经济中占 正是由于与国民经济的发展关系如此密切相关,因而被称为国民经济的晴 产业的持续发展与温州市国民经济高速发展同步推进。近 全面发展,温州房地产的现状是投资过快房价攀升。据统计， .9%,出现了少见的大幅度增长现象。温州房地产业已在全国同等城 价上涨 热点,房价若不及时控制好,可能影响城镇家庭住 ,非常有必要专门研究温州地区影响房地产业发展态势和价格的影响因素,不 以为温州政府提供进行宏观调控的依据,还能为消费者提供信息支持,为房产 果及动态价格的因素众多且很复杂,各国学者对房地产价格影响因素的研 国外尤其是西方发达国家,房地产业发展

2、的历史较长,并且较为完 定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产 均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函 将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理,得到 于平均商品住宅价格的简化公式,从而推导出商品住宅的价格。计量经济 论显示,收入是影响住宅价格的最重要的因素,其次是抵押贷款利率和社区 合理价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年内香港住宅价格进行 ,研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终 住宅价格 产价格的研究中,更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响,这些 包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限

3、、景观、轻 ,观察其特征性对房屋价格的影响,这五种特性分别为建物特性、邻里特性、公心可及性、小邻里特性等,其实证结果显示以小邻里特性较为显 为,随着离城市中心距离的增加,住宅的价格将不断下降。而实际 差异进行了研究,发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于 用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重 周期理论 节影响和趋势影响之后,发现房地产周期依然存在,并且与国民经济周期 行态势受到国民经 r 证结果显示影响住宅价格的显著因素为居 区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策 施,除需考虑全国性因素如贷款利率外,也要顾及区域性因素如人口、平均 产价格影响因素

4、研究是房地产经济学研究领域中的一个分支,国内学者 产经济进行研究中,均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己 解。地价和房价的相互影响与地价谁先谁后的问题,在理论界一直争论不休。高波(2003)采用 ranger 系检验和回归分析,得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在 影响的结论,并认为房价对地价的影响更多的是长期效应,地价短期波动原因 2006 认为, 房价的影响是显著的,一般情况下,地价在整个房价中所占的比例在三分之 ,越靠近市中心,房价中地价成本所占比例越大,现在不少位于市中心的高 支出主要分为消费支出和投资支出:居民的消费支出在满足基本需求的基础 然会去购买自己的住房,正

5、是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过 、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高:收入的投资 的影响,使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化己呈现出全球 价的承受能力,可以大致反映城市房地产价格高低,国 观调控措施对房价的影响财政政策对房价的影响房地产的财政政 主要是土地政策和税收政策,土地是房地产发展的基础,土地政策的出台对房地 产市场及房价产生了深远的影响。严格的土地政策减少了土地供应总量,改变了 给结构,与此同时,供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨曹振慨,何小 敏,2006。但从供地政策对房地产价格的作用机制及其现实影响来看,其目的主 要是在宏观层面保

6、证房地产价格的平稳上涨,促进房地产市场长期稳定发展,因而 其对房地产市场产生作用具有一定的渐进性,不可能立竿见影地影响到房价,在一 定程度上存在着时差性胡晓添,濮励杰,潘捷,2006.有关物业税的开征问题,学术界 认为,房地产税制改革对 低过高的房价有一定作用,但能否成为现实,还取决于土地供给制度、房地产需 影响 的年轻化都 拟采取的研究方法、研究难点,预期达到的目标从温州房地产市场发展的现状入手,来探讨房价近几年变动的问题, 论述温州房价影响因素的问题。在借鉴前人理论研究成果的基础 合温州市房地产市场的实际情况,采用定性与定量相结合的方法对温州 价格影响因素进行研究。为温州政府提供进行宏观调

7、控的依据,还能为 鉴前人理论研究成果的基础上,主要结合温州市房地产市场的实 况,然后结合理论用计量分析的方式,得出最后的实证结果。主要的研究方法 括:第一,调查分析,利用温州市统计局历史数据和房产中介历史销售价格,收集 理温州房地产市场价格的影响因素的相关资料。第二,资料研究,对手头现有相 资料、数据进行分析研究。第三,实证研究,运用计量经济学的基本理论和方 ,通过对温州房地产市场历史数据的实证分析,建立能够准确表示二者关系的计 一,温州房地产市场的相关数据较为分散,且数据多数较为陈旧,此研究尽 获得的较新数据进行分析,能更好地反映温州房地产市场的当前情 素、房地产价格综合评价的著作,有关的探讨也多限于定性的分析,从定量的角 进行分析的文章很少。因此,研究立足温州房地产市场的实际情况进行分析,且 考相关文献的基础上,