秦皇岛义乌小商品城市场研究、经营定位及招商报告

1、秦皇岛义乌小商品城市场研究、经营定位及招商报告市场研究、经营定位及招商报告瑞尔特秦皇岛房地产参谋机构2011年10月25日中国义乌国际商贸城研究第一局部 义乌小商品市场的开展历史第二局部 中国义乌国际商贸城概况第三局部 国际商贸城规划设计亮点第四局部 国际商贸城工程特点第五局部 商户、消费者访谈第六局部 借鉴与思考*第一局部：义乌小商品市场的开展历史一、开放义乌第一代市场 义乌小商品市场最早起源于上世纪60年代末的廿三里。在特殊年代，在上级明令禁止、取缔，而半合法的“鸡毛换糖又需要市场存在的矛盾冲突之中，两个提篮叫卖、批零兼营的季节性市场悄然孕育。 1979年初，货郎担出售小玩具和针头线脑等小

2、百货，以及家庭工副业产品掸帚毛刷，一天的营业收入远比走村串巷合算。随着党的十一届三中全会以来方针政策不断深入和家庭工副业的开展，这些货郎担仅半年多时间就开展到200多户，商品品种也越来越多，经营方式由零售渐转为批量销售。 1982年，在地方政府牵头下，义乌宣布开放“小百货市场。9月19日，国务院批转对159种小商品的价格予以放开。9月25日，义乌县委县政府批准“同意报道小百货市场。市场被正式认可之后，开展的速度超出了任何人的意料，于是又有了第二代市场的建设。义乌第一代市场 摄于1982年9月义乌第二代市场 摄于1985年 在当代中国经济奇迹中，曾经一而再、再而三地发生过“凹地效应，当时的义乌小

3、商品市场也是这样的一块凹地。 义乌太祖殿畈的第二代市场开张后，近两千个摊位迅速摆开，每天前来交易的超过万人，其中六成以上为外地人，申请进场者络绎不绝。无论人气、名气、信息还是交通，其他地区与义乌小商品市场都不好相比 “凹地效应的形成，使市场的开展完全超出了人们的预计。刚开业不久的第二代市场马上又显得太小了。1985年初，工商部门不得不动用预备用地架起300个临时摊来缓解摊位供求矛盾，接着又在局部地块两排棚架间加摊。市场的再度扩建，已呼之欲出。1984年底开业的义乌第二代小商品市场义乌第二代市场义乌第三代市场 摄于1987年义乌第三代市场 1985年4月25日，为解决颇有争议的选址问题，县委书记

4、赵仲光亲自带着与会同志到朝阳村附近、仓后路实地观察，最后作出决定：兴建新市场，场址选在城中路当时叫环城路以东、前大路与标准件厂之间地块。 市场1985年12月破土开工，到1986年9月中旬，采用火车站月台式钢筋混凝土棚架，占地44000平方米、设摊4096个、总投资440万元的大型集贸市场根本建成，可容纳3万人在场内交易。市场建设前后仅用了10个月时间。1986年9月26日，第三代市场正式开业。 义乌第三代小商品市场经两次扩建，到1990年底已成为我国最大的小商品专业批发市场。1986年9月建成开业的义乌第三代小商品市场义乌第四代市场-篁园市场 摄于1994年二、飞跃义乌第四代市场1992年建

5、成开业的义乌第四代小商品市场同年，义乌小商品市场更名为“浙江省义乌市中国小商品城。 义乌第四代市场于1990年筹办，1991年开工兴建，1992年1月17日通过交工验收，可安排摊位7100个。2月13日，义乌第四代市场试营业。3月2日，国家工商局公布义乌小商品市场为全国十大市场之一。1993年12月17日，中国小商品城股份商城集团前身创立。1994年6月4日，中国小商品城中国小商品城第四代市场二期工程通过交工验收，7月8日，二期市场试营业。 中国小商品城第四代市场的建设，采取了集资建场方法，其中一期市场7710户集资1542万元，二期市场5989户集资1197.8万元。三、新篇义乌第五代市场

6、“义乌小商品市场又称 “中国小商品城，建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来经历五次搬迁八次扩建，目前由义乌国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成。 2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场。2008年市场总成交额达381.81亿元，连续18年位居全国工业品批发市场榜首。 开展永无止境。义乌的第一步目标是到2011年，城市国际化程度明显提高，人均GDP从2007年的7788美元提高到12000美元。到2020年，人均GDP到达20000美元以上，根本建成在全球具有较高知名度、美誉度的国际商贸名城。 义乌国际商贸城 摄于2009年

7、第二局部：中国义乌国际商贸城概况商位：47000余个经营户：55000余户构成：工程已投入使用的是一区、二区、三区、四区，正在建设施工的是五区。 五区建筑面积634712，标准商位数7000个，概算投资16.5亿，方案2010年投入使用一区二区三区四区五区CBD国际商贸城一区 中国中国义乌国际商贸城一区市场于2001年10月奠基，2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。一楼经营花类、玩具；二楼经营饰品；三楼经营工艺礼品；四楼

8、开办了中小生产企业直销中心、台商馆，东铺房为外贸企业采购效劳中心。行业分布 楼层行业区块一楼花类 A区花类|花类配件 毛绒玩具B区毛绒玩具 充气玩具 电动玩具C区电动玩具 普通玩具D区普通玩具E区二楼头饰A区|B区头饰|珠宝首饰C区珠宝首饰D区|E区三楼喜庆工艺 装饰工艺A区装饰工艺B区|C区瓷器水晶 旅游工艺|相框D区相框 饰品配件E区四楼花类|饰品A区工艺品 饰品B区|C区 D区|E区国际商贸城二区 中国中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，市场占地483亩，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。一楼经营箱包、伞具、雨披袋；二楼经营五金工具配件、电工产品

9、、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区；五楼设外贸采购效劳中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城开展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和效劳机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车免费楼层行业区块一楼雨披-袋 伞具 箱包F区二楼锁具| 电工产品| 五金工具配件F区五金工具配件G区车类三楼五金厨卫|小家电F区电讯器材| 钟表| 电子仪表仪器G区四楼地方商品展示区F区安徽商品展

10、示区香港商品展示区四川商品展示区韩国商品展示区五金电器五金电器四楼连接体五金电器| 箱包| 电子| 钟表G区五楼外贸机构F区| G区国际商贸城三区 中国中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销中心，入场行业为文化用品、体育用品、化装品、眼镜、拉链钮扣服装辅料等行业。 市场内设有中央空调、宽带网络系统、网络电视、数据中心、消防平安监控中心。市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融效劳，以及住宿、餐饮、娱乐等效劳功能

11、配套齐全楼层行业区块一楼眼镜H区笔墨用品/纸制品二楼办公学习用品L2区体育用品办公学习用品H区运动器材/体育休闲用品文化体育用品L3区三楼化装品L2区洗涤护肤用品/彩妆/美容美发器具化装品配件H区镜梳钮扣/拉链服装辅料辅料/配件L3四楼文化体育用品H国际商贸城四区 中国中国义乌国际商贸城四区市场建筑面积达108万平方米，拥有商位16000余个,现有经营主体19000余户。市场一楼主营袜类；二楼主营日用百货、手套、帽类、针棉；三楼经营鞋类、线带、花边、领带、毛线、毛巾；四楼主营文胸内衣、皮带、围巾。现代物流、电子商务、国际贸易、金融效劳、餐饮效劳等市场配套效劳齐全，市场还拥有4D动感影院、旅游购

12、物等特色商业效劳。楼层行业区块一楼袜类 二楼日用百货西区帽类 手套 针棉织品东区三楼线带 花边 领带 毛线 毛巾西区鞋类东区四楼皮带 围巾西区文胸内衣东区第三局部：国际商贸城规划设计亮点一、主入口设计 中国义乌国际商贸城现投入是四个区，每个区都规划了一个主入口，从设计造型来看都是不一样的，但有一个共同之处“大气、美观。二、交通设计 中国义乌国际商贸城充分考虑到市场对交通需求，在市场前后配备了大量的停车场，市场的楼顶也作为了停车场使用；每一楼层车辆可到达并卸货，配备相应的停车位；开辟了局部公交始发站等等。国际商贸城规划设计亮点三、中庭设计 市场内设计了大量的中庭，主要是为客户提供一个明亮的购物环

13、境，舒缓客户因逛市场而带来的烦躁和疲劳。四、景观设计 从工程建成后来看，中国义乌国际商贸城在规划设计阶段是非常重视景观设计。工程前后虽然都是用来做停车场使用，但也是配备了大量的绿化，连建筑每一层机动车道路边都种植了绿色植物，还有相应的绿地公园等。五、配套配置 在工程的西面的辅铺配置大量的配套设施如银行、餐厅、药房、邮政、票务中心、复印室、超市等；并规划了公交始发站，满足市场内部工作人员上下班的需求。主入口大厅区域之间的连廊，楼层直接相同市场内部墙面的浮雕宽阔的走廊六、其他第四局部：国际商贸城工程特点一、划行入市 只要属于小商品市场内规划的行业，经营者必须进入市场内经营，除了具备一定条件和资格的

14、商户才能申请在市场外开辟场所，这是义务小商品市场长久不衰的有力保障。二、产权统一 中国义乌国际商贸城的产权全部属于浙江中国小商品城集团股份，不对外销售，对外只进行招商和出售使用权，商铺面积约15/个。三、使用权获取途径1、定向安排商位：主要是拆迁安置使用。2、招投标商位：指通过投标定向投标等形式取得使用权的商位。3、定向招商商位：指享有产权人招商优惠政策，由产权人定向招商引进取得使用权的商位。备注：第1、2两种方式获得的商位是可以转让和转租，第3种获得的商位是不可以转让和转租；转让转租需要获得国际商贸城管理公司的认可。四、租金状况1、每个区域的租金都不一样，彼此之间的租金相差较大。2、有二楼租

15、金高于一楼租金的情况出现。3、租金样本点如下：商铺名称位置经营内容经营面积(m2)租金贝婴玩具一区1楼2408玩具7-815W/年万源一区 2楼 5319饰品20W/年百灵饰品一区 2楼 5829饰品7-855W/年兴超皮具四区 4楼 46224皮具42-3W/年盛熙箱包二区 1楼 12511箱包147W/年正大箱包二区 1楼 12228各类箱包1430W/年奇艺五金铁艺二区 2楼 15040铁艺工艺品1410-20W/年旭日灯饰二区 3楼 14709灯饰1812W/年艇浪电器二区 3楼 18429电脑万年历、LED电子钟1410W/年铭艺珠绣三区 1楼 12510珠绣包、鞋、 套155-6W

16、/年思美三区 2楼 25141美术 用品1420W/年义乌顺水文具三区 2楼 21328相册158W/年鑫民日化三区3楼27255-57蓝月亮、劲豹、飞豹4240W/年四区 3楼 43826水晶鞋、EVA外贸鞋146W/年康妮鞋业四区 3楼 44259时装鞋1410W/年力邦针织四区 4楼 47118针织配件1410W/年五、管理状况1、虽然是同一个市场，但每个区都设立不同的分公司管理，互不干预，政策上也有不同。2、市场内各区域管理费用不同，即使同一个区域内隔壁商位之间的管理费也有所不同。3、商位的国税、地税由市场统一征收，是按照商位的面积大小及区域情况来征收税费。4、市场内部会干预商户占据局

17、部走廊的空间。5、原有商户转让或转租必须向商城管理公司申请必须获得其认可。六、交通优势1、航空：民航义乌机场已开通香港、北京、广州、厦门、深圳、汕头、昆明、重庆、成都、西安等20余条航线。2、公路：杭金衢高速公路、甬金高速横贯全境，现已开通省际客运线路340余条，到杭州只需1小时，到上海2小时左右，到宁波1.5小时。3、铁路：日过境停靠列车90多趟次，可直达北京、广州、上海等大中城市。七、货源 义乌市场上约有96%的商品来自于包括当地在内的全国各个地区，4%的商品来自于国外，其中多数是来自义乌及义乌周边地区和广东等地区的，前者的主要原因是设备较落后，只能生产一些技术含量低的产品；比方：牙签、织

18、带、小饰品等。 后者的主要原因是地理位置距离香港较近，所生产的款式新颖，质量有保证，信用度高。同时市场也有一些进口商品，但都在进口商品馆。八、营销方式多为厂家直销，也有代销的 70%左右的商品销往全国各地，30%左右的商品销往国外。高档产品大多做外贸，中档产品一般发往大中城市，低档产品多数发往一些经济比拟落后的地区，比方县城、城镇，但低档产品对于批发数量要求比拟高。规模较大的商铺都建立了自己的网站，客户分布于全国，但大多数客户都以网络、 等形式跟店家订货，在市场面谈的多数为新客户或长期定居义乌从市场采购工作的人员。九、经营主体与制度 小商品经营业的经营主体属于个体经营范畴，一般是夫妻或父(母)

19、子(女)搭伴、合作经营，是一种特殊的家庭经营。他们纳入市场统一管理的，必须遵守市场运行规那么，即不能进行价格恶性竞争。有些小商品也形成了“前店后厂式的经营模式，即在义乌小商品城设摊位或店铺，销售自家生产的产品，同时兼营其他厂商特别是同类的产品。十、推广手段展会+网络 展会：每年固定参加意大利马契夫秋季博览会、广交会、华交会、义博会等。 网络：中国小商品城网：.onccc4#ff66ff以及英文网站。网站内容包括小商品展示、网上商位、供求商机、商铺转让转租信息等。 特刊：市场每月会出一本中国小商品城采购商信息特刊，特刊中会公布义乌市场买家风险预警信息，提醒广阔市场经营户谨慎交易，一定程度上减少了

20、店家交易的风险。第五局部：商户、消费者访谈一、调查目的通过对中国义乌国际商贸城工程的研究，以及对经营客户和消费者的访谈，获取值得秦皇岛工程借鉴和思考的内容。二、调查时间2009年10月7日-2009年10月11日，集中在四天时间内。三、调查人员此次调查人员共计3人，分别是：梁伟峰、王一依、陈君。四、调查结果1、?商业消费者调查?访谈人数超过200人，形成有效问卷104份；2、?商户调查表?走访商家超300户，形成有效问卷103份。五、商业消费者调查情况1、您从哪里来？ 这个问题只做阐述：1、客户来自全国各地、国外客户；2、从我们访谈客户过程中遇到北方客户非常少，但从商户哪里了解到很多沈阳、黑龙

21、家、哈尔滨、秦皇岛等都有客户从义乌批发商品。2、您来这的目的？如左图所示：绝大多数的客户去国际商贸城是批发的，其他的有来考察、需找商业合作伙伴、旅游等。3、这里哪些地方吸引您前来？如左图所示：消费者到国际商贸城的主要理由是价格廉价、品种齐全，其次是距离近、交通方便等。从图看消费者并不重视交通，但从我们和商户、消费者交流中看出交通对于他们来说都是非常重要的。4、您大约多长时间来一次？如右图所示：消费者选择去义乌国际商贸城的频率分布是比拟均匀的，主要是不同的区域、不同的产品决定了其去的次数。有些消费者长期驻扎在义乌，随时去批发其经营产品。六、商户访谈情况1、经营者商品来源 经营者的商品来源来有两种

22、情况：1自产自销2厂家进货。 自产自销分为本地生产和外地生产两种，本地自产自销的商品是以技术含量低、投资本钱低的商品为主；外地自产自销的商品，一般都是商家在国际商贸城能取得商位证才会设店。2、经营形式 国际商贸城除了开辟的旅游购物区、及局部高价商品对外零售外，绝大多数商户都是以批发为主，甚至局部商家只做外销，不做内销。3、发货周期 小批量订购商品一般在2-3天之内发货；大批量订购商品一般会采取分批发货，时间会控制在15天之内；如果是定制商品时间上会较长，一般都是在15-30天之内。4、发货物流情况 一般都是通过货运公司发货，费用计算可按重量和体积计算，发往秦皇岛的货按重量算是0.3-0.4元/

23、公斤、按体积算是70-80元/m3；局部时间紧的货物会通过快递公司发货，发往秦皇岛的货一般都是15-20元/件重量在1公斤以内。5、是否愿意在秦皇岛小商品城设店面？ 如右图所示：国际商贸城的商户绝大局部是不愿意去秦皇岛设立店面的，即使愿意过去的商户条件也是比拟高的，需要免除一定时间的租金、税费等等，能让他看到工程的前景，否那么他们是不愿意进入这种客户在国际商贸城的经营状况不理想、或者是刚进入这个市场。6、您的货会直接发往北方那些城市？ 从商户访谈来看，北方各个城市都会有去义乌国际商贸城进货，具体有多少客户？具体哪些城市？商户都不愿意说，但从局部商家那里了解到，如北京、天津、沈阳、哈尔滨、吉林等

24、城市客户较多，秦皇岛客户也有。七、结论1、“源头货、原产地、源头价：采购到“源头货、原产地的商品并不困难，在国际商贸城就可以采购，也可以直接与商家对接；采购“源头价的商品就存在一定的困难，那是由于国际商贸城的商户很多都是自产自销的，你去厂区和店面订货的价格都是一样的特别是在义乌有厂区的商品。2、国际商贸城的商户绝大多数不愿意去外地开店，主要是没有精力和时间有限。3、国际商贸城的客户来自全国各地以及其他国家、地区的，吸引客户来的主要原因是价格廉价、品种齐全。4、北方各个城市都有客户到国际商贸城进货，因此只要秦皇岛工程具备核心竞争力，是能取得成功的。第六局部：借鉴与思考1、不可复制的义务模式，来自

25、于两个方面，一是产权和管理的集约化，二是浙商的经商吃苦耐劳精神。但是浙商的经营理念是可以借鉴和学习的；2、信誉管理制度：商人对信誉是非常看重的，但是义务客商除了自觉守信外，国际商贸城的信誉管理体制对商户的规束起到至关重要的作用；3、“品种多、价格低、质量好、效劳全是竞争的关键所在；4、产品价格低还表现综合在以下几个因素：物流、仓储、居住、餐饮、交通、税费等；5、本地化加工和生产确保市场货源具有持续的竞争力。秦皇岛工程引进多少个行业？哪几个行业是有意义的？ 商场规模市场需求商业利润备注：通过我们市场了解国际商贸城市场销售相对好的是饰品类、电子电器类、文化办公类等等。影响因素消费者为什么来进货？货

26、物种类价格交通决定因素批发市场生产厂家行业组合品种组合进货渠道进货数量外部交通内部交通周边竞争小商品市场个案调查本次调查的范围有：1、河北省：秦皇岛三区四县专业小商品市场、集市、超市；白沟；鸦虹桥、唐山周边2、辽宁省：五爱、葫芦岛玉皇、葫芦岛地区另外，辽宁还有两大市场：西柳和辽西资料也进行了搜集。辽宁省：葫芦岛玉皇小商品城第一局部：葫芦岛市区域分析第二局部：玉皇小商品城所处商圈分析第三局部：玉皇小商品城整体概况第四局部：玉皇小商品城经营状态分析第五局部：玉皇小商品城业态分析第六局部：玉皇小商品城消费者组成分析第七局部：玉皇小商品城交通情况分析第八局部：玉皇小商品城物流情况分析第九局部：玉皇小商

27、品城现有经营情况对于本工程的可借鉴和需防止之处葫芦岛市地理位置分析葫芦岛市地处辽宁省西南部，原名锦西市。是环渤海经济圈最年轻的城市。东邻锦州，西接山海关，南临辽东湾，与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第一市。 葫芦岛玉皇行政区域葫芦岛市辖龙港、连山、南票3个市辖区，绥中、建昌2个县及兴城1个县级市不设区。经济、科技开展划分区域葫芦岛市下辖1个国家级专利技术园区，3个省级开发区。市区下辖葫芦岛市全市划分35个街道、34个镇、59个乡含22个民族乡，207个社区居委会、1064个村民委员会。整体概况葫芦岛市总面积10415平方公里，总人口

28、267万。 葫芦岛玉皇葫芦岛大型商业体分布2玉皇商城含玉皇小商品城3百货大楼4宏远商厦5宏运新天地6中百商场7友谊商城葫芦岛玉皇玉皇商城整体结构位置玉皇商城位于葫芦岛龙港区主干道锦葫路南侧，西临龙湾大街，南面为文兴南路，东面为龙程街。体量玉皇商城总规划用地500亩，建筑面积30万平方米。总体上分为“六城一楼，具体包括：装饰城、生资建材城、汽配城、小商品城、特色城、家居城和一座写字楼。其中装饰城、小商品城和汽配城已经投入使用。 葫芦岛玉皇玉皇小商品城周边工程情况周边共计新建住宅工程18个，总住户数5万入住时间：2007-2011年价格：3400-5000以上，明显高于老城区3200-3300的均

29、价水平葫芦岛玉皇玉皇小商品城整体概况葫芦岛玉皇开发商葫芦岛宏运集团经营商葫芦岛宏运集团地 址辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路与龙港大街交界处东南侧建筑类别多层共2层经营形式出售、租赁建设时间1999年开业时间2001年建筑面积6.5万经营种类小商品、食品、服装、鞋帽等年营业额13亿元人民币内部配套框架结构。内设中央空调集中供热制冷，上下电动扶梯疏导客流，同时设有载货升降梯出售价格3500-4000元/平米租赁价格元/平米年一层：450-800；二层：300-750物业费10元/平米月物流工程附近物流公司或个体经营车主得房率一层0.45，二层0.5公交车3、14、18接上表葫芦岛玉皇优惠政策1.凡首期

30、进驻玉皇商城经营的业户，自开业之日起，免费办理产权证、工商执照、税务登记等各项经营手续公司除外。 2.凡进驻玉皇商城经营的业户，二年内免收工商管理费。3.凡进驻玉皇商城经营的业户，一年内免收保安费、卫生费。4.凡进驻玉皇商城经营的业户，五年内定额征收国税、地税，每月按建筑面积3-10 元/平方米收取。5.凡进驻玉皇商城经营的业户，水、电、空调费按本钱价收取。 6.凡首次进驻玉皇商城经营的业户，免费办理户口迁入手续。7.凡进驻玉皇商城经营的业户，子女入学、入托享受本市学生同等待遇。8.凡开业后一个月往返玉皇商城的客户乘坐公交车全部免费。 葫芦岛玉皇业态分布葫芦岛玉皇楼层区位主要产品楼层区位主要产

31、品一楼一区鞋二楼五区童装 床上用品，毛线等二区食品 餐饮六区休闲服装 瓷器玉器等三区儿童玩具 针织内衣 钟表、眼镜七区男女服装四区日用百货 五金电器 文具文体用品八区女装业态数量统计分析在全部统计的1351户商户中，日用百货含日用品、小家电、儿童玩具等所占比例最高，占全部业态比例的30%；其次是服装，数量占全部业态比例的23%，工艺品类和鞋类分别占11%和8%。其余业态数量较少。葫芦岛玉皇各业态经营面积葫芦岛玉皇业态名称数量平均经营面积总经营面积服装323154845食品餐饮1110110鞋104151560日用百货430156450床上用品82252050针织内衣6415960体育用品262

32、5650皮具箱包6512780工艺品149101490办公用品2212264化装品1810180烟酒副食57201140合计1351-20479葫芦岛玉皇经营模式一楼的铺位主要以消费购置后自主经营为主，原来大厅的铺位主要为出租，但我们调查时，大厅经营的鲜花，工艺品及其他铺位全部要求搬到二楼，整个一楼大厅局部全部空出。二楼铺位及精品屋以租赁为主，主要经营服装等。葫芦岛玉皇商户来源经营者以本地为主，外地人数量很少，据了解曾有一局部浙商进驻，但是现在都已经撤离。葫芦岛玉皇商品来源小商品来源主要是沈阳的五爱服装类来源为北京和沈阳批发类商品来源主要是为沈阳和本地葫芦岛玉皇物流方式物流方式主要依赖周边物流

33、站点，也有个别商户通过个体物流方式。葫芦岛玉皇销售模式销售模式大局部业态以零售为主，个别业态以批发为主以批发为主的业态类型包括鞋、服装、小商品和副食品等。批发的对象主要是下辖区县的零售商。个别商品的批发和零售比例随时间变化也有所变化，如儿童玩具和服装类在节前批发比例会有所上升。葫芦岛玉皇玉皇小商品城消费者组成分析此次问卷调查共得到有效问卷100份，被调查对象涵盖公务员、学生、医护工作者、自由职业者等多个业种，调查人群年龄组成从17岁至50岁。调查结果包括：消费者来源购置类型交通方式购物时间葫芦岛玉皇消费者来源数据显示本工程所辐射区域仍然是以本地为主，外地来此占全部消费者比例缺乏一成。葫芦岛玉皇

34、购置类型数据显示本工程消费者组成来看，本工程以零售为主，辅以局部业态的批发。葫芦岛玉皇区域批零比例葫芦岛玉皇交通方式数据显示本工程的市区采买者前来方式以公交车为主，郊区采买者以长途大巴为主，自驾车比例不高。葫芦岛玉皇采买时间经调查批发者通常上午前来较多，而零买者往往会选择中午和午后的时间选择周一至周五居多的消费者是出于出行便捷方面考虑葫芦岛玉皇零买者职业组成数据显示本工程的市区采买者前来方式以公交车为主，郊区采买者以长途大巴为主，自驾车比例不高。葫芦岛玉皇批发者经营工程组成调查得知来此工程进行批发的人群中鲜有大宗批发，多为少量屡次批发类型，这也从另一个角度显示出此工程覆盖区域有限。葫芦岛玉皇小

35、结经过调查，我们总结出玉皇小商品城的采买者有以下消费特点1、多数人购置力不高2、城镇居民的消费欲较强，注重饮食和穿着，但消费档次不局限3、主要批发思路为“少量屡次葫芦岛玉皇玉皇小商品城交通情况分析优势公交线路3路、14路和18路可以直达此工程地新建的葫芦岛市长途客运站距离工程地仅有一路之隔，交通非常便利缺乏首先是客运，虽然便捷，但是缺乏管理，公交车随意改变线路，私人拉客现象非常严重。葫芦岛玉皇公交车线路示意图由图可知，玉皇小商品城的公交线路几乎可直达全市所有片区，覆盖率非常高。葫芦岛玉皇玉皇小商品城物流情况分析玉皇小商品城物流主要由三局部组成货站接送。据统计此工程周边物流货站总数为21家，分布

36、集中，按照中型货车装载量计算，每个货站平均每天的收发量均能到达1-3车次。这也是此工程主要的物流渠道。自取。自取的渠道有两种，一种是经营者的私家车运输，一种是租用在小商品城门外的个体经营户的车，相比拟而言后者比例较多，运费30元起。厂家直接配送。由于本工程货源很少来自本地，因此该类情况份额较低。葫芦岛玉皇玉皇小商品城经营情况对于本工程的可借鉴和需防止之处可借鉴之处多安置楼梯和多开门解决死角。此工程由于标准层面积较大，死角在所难免，但是共计12个门和8部楼梯，4部扶梯能够在最大程度上弱化死角。交通便捷，多条公交线路覆盖全市几乎所有片区。需防止之处交通、物流缺乏合理管理，人车同道不但对交通流畅产生

37、负面作用，而且也存在着平安隐患。客运和货运通道不明确。顾客和物流同进一个通道，给购物造成一定不便。卖场动线不合理。很容易走回头路、冤枉路。门牌号安排不明确，即便是知道几区几号，也很难找到。为商家宣传制造了一定的麻烦。停车位混乱，虽然设置了指示牌区分各类车辆按区放置，但是效果不明显葫芦岛玉皇沈阳五爱国际小商品城第一局部：沈阳市区域位置分析第二局部：沈阳市经济情况分析第三局部：五爱市场整体情况分析第四局部：五爱国际小商品城整体情况介绍第五局部：五爱国际小商品城配套设施第六局部：五爱国际小商品城配套分析第七局部：五爱国际小商品城业态分析第八局部：五爱小商品城商品来源分析第九局部：五爱国际小商品城商品

38、去向分析第十局部：五爱国际小商品对本工程的可借鉴之处和防止的之处 沈阳市地理位置分析地理位置沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部行政地位辽宁省省会中国东北地区中心城市中国东北地区第一大城市中国特大城市全国15个副省级城市之一全国七大区域中心城市之一。沈阳五爱市区下辖10区和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南县区下辖3县1市新民县级市、辽中、法库、康平 沈阳市行政区域划分沈阳五爱 沈阳市交通情况分析航空沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。铁路沈阳是东北地区最重要的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。公路沈阳

39、公路主枢纽的客运系统包括市中心区共七个客运站。沈阳五爱 沈阳市经济情况分析区域面积全市面积12980平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积约792平方公里2009年人口统计全市常住人口776万2009年，市区户籍人口超过600万，全市实际居住人口超过1000万包括外地来沈人员国民生产总值2009年上半年，全市地区生产总值实现2054.2亿元，主要经济指标高于全国及副省级城市平均水平。按户籍人口计算，人均GDP为54106元，全年地方财政一般预算收入290.9亿元。沈阳五爱 五爱市场地理位置地理位置沈阳五爱市场座落于沈阳市北侧，临近沈阳北站区位街道此工程沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口处所

40、属商圈隶属于沈阳市沈河区中央商务区此商圈为沈阳市最大的商品、小商品批发商圈沈阳五爱 五爱市场交通情况五爱市场距沈阳桃仙国际机场20分钟车程，沈阳火车北站5分钟车程、火车南站10分钟车程。是沈河中央商务区核心组成局部，更是规划建设中的沈阳金融区的交易核心.沈阳市有40多条线路公共汽车经达市场。现有地上地下停车场4个，面积约10000米，可停放2000辆客货车。设客货联运总站，通往全国380余个线路。上图1为五爱市场沈阳五爱 五爱市场概况五爱历史五爱市场于1983年由几十名商贩在马路旁经营开始形成，至今已开展成为中国北方最大的商品集散地，全国仅次于义乌第二大小商品批发市场；规模地位五爱市场是中国北

41、部地区最具商业影响的消费品国际贸易周转中心，年度交易额超过30亿美元；覆盖区域五爱市场直接商业覆盖为中国北部地区黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、河北等地区，覆盖人口超过二亿；主力商品针纺产品、服装及其辅料、小家电、小百货、洗涤化装品等。沈阳五爱 五爱市场分布图体量总建筑面积近11万平方米层高地上5层，地下1层建设时间2007年4月17日开始招商2008年4月17日开始正式营业。沈阳五爱五爱国际小商品城整体情况介绍体量总建筑面积近11万平方米层高地上5层，地下1层建设时间2007年4月17日开始招商2008年4月17日开始正式营业。沈阳五爱五爱国际小商品城配套设施小商品城内设中央空调系统，宽阔的无障

42、碍通道、公用的电动扶梯和货运电梯；消防监控、自动喷淋设施以及背景音乐、播送系统等；一楼共享大厅，设有两部LED大屏幕，反复播放五爱市场介绍；一楼设有总效劳台，接受客户咨询商场相关相信，两部浦发银行ATM机。沈阳五爱沈阳五爱 五爱国际小商品城整体业态分布沈阳五爱地下一层停车场一层流行小百广场婚庆用品、小电器、手套、玩具、生活用品、中国结、假花、塑料包装、化装品、望远镜、钟表二层时尚小百广场钟表、体育用品、礼品、纪念品、工艺品、毛绒玩具、十字绣、木雕玉雕、户外野营装备三层精品小百广场名贵礼品、珠宝、名表、家居、陶瓷、纸品、婚纱、饰品、鲜花、工艺品四层经典饰品广场饰品、珠宝五层正在招商中文化用品 五

43、爱国际小商品城一层各商品比例图数据显示一层以婚庆用品，小生活用品为主，配合一局部小家电和化装品等商品。沈阳五爱Chart10.090.070.020.030.010.01销售额Sheet1销售额婚庆用品23%生活用品17%小电器14%化装品11%手套11%玩具9%塑料包装7%中国结2%假花3%望远镜1%钟表1% 五爱国际小商品城二层各商品比例图二层以十字绣，手表等小商品和手工艺品为主，辅以一局部小饰品和小礼品。沈阳五爱Chart10.070.060.050.030.010.010.01销售额Sheet1销售额十字绣21%手表17%体育用品15%礼品13%文化用品10%毛绒玩具7%木雕玉雕6%工

44、艺品5%小电器3%户外装备1%钟表1%其它1%五爱国际小商品城三层各商品比例图三层以较高档的礼品以及各类成色的珠宝为主，适合各种人群的需要。沈阳五爱Chart10.090.050.030.020.020.010.010.01销售额Sheet1销售额名贵礼品31%珠宝21%家居布艺13%婚纱11%鲜花9%名表5%纸品3%工艺品2%陶瓷2%饰品1%钟表1%其它1% 五爱国际小商品城四层各商品比例图四层以各种饰品为主。沈阳五爱Chart10.060.04销售额Sheet1销售额各种饰品90%珠宝6%其他4% 五爱国际小商品城五层招商图五层正在招商中，规划建成一个文化用品城。沈阳五爱 婚庆用品，纸制品

45、来源婚庆用品、纸制品多数都是本地及周边市县厂家直接生产的，局部来自浙江义乌和天津。沈阳五爱Chart10.050.05销售额Sheet1销售额本地70%浙江20%天津5%其他5%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。 体育用品来源体育用品主要来源于浙江义乌，广东也占很大一局部，本地也有一些生产厂家。沈阳五爱Chart10.07销售额Sheet1销售额浙江50%广东26%本地17%其他7%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。 文化用品来源文化用品主要来源于浙江，也有一局部从本地一些厂家直接拿货的。沈阳五爱Chart10.09销售额Sheet1销售额浙江57%本地23%吉

46、林11%其他9%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。普通饰品、日常用品，小电器的来源普通饰品、日常用品，小电器的来源主要是浙江。沈阳五爱Chart10.090.02销售额Sheet1销售额浙江61%山东17%本地11%广东9%其他2%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。 珠宝，水晶饰品来源珠宝，水晶饰品主要来自南方沿海城市，以深圳，广东为最多。沈阳五爱Chart10.070.04销售额Sheet1销售额深圳47%广东31%福建11%上海7%其他4%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。钟表来源普通的钟表主要来自广东，高档的主要来自上海。沈阳五爱Chart

47、10.090.07销售额Sheet1销售额广东71%上海13%浙江9%其他7%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。五爱国际小商品城商品主要销售去向五爱小商品销售辐射范围：对国内主要为东北三省、内蒙古、河北、山东等省份；对国外主要是俄罗斯、韩国、日本等国。沈阳五爱Chart10.070.060.03列1Sheet1列1辽宁31%吉林23%黑龙江19%内蒙古11%河北7%山东6%其他3% 五爱国际小商品城对本工程可借鉴之处1、每层都设有专门的休息长凳，供逛街的人暂时停留休息；2、一楼大厅设有喷泉，大屏幕，咨询台，装饰物，提成商场档次；3、每层设有三个卫生间，无障碍通道，彰显商场的人性

48、化；4、营业时间为每日5：00-17：30，符合批发市场的定位；但批零兼售。5、购物也休闲，打造旅游购物理念。沈阳五爱 五爱国际小商品城对本工程需防止之处业态分布混杂，各种商品交织在一起。扶梯只管上不管下。导示不够清晰。沈阳五爱葫芦岛市行政区划葫芦岛市辖龙港、连山、南票3个市辖区，绥中、建昌2个县及兴城1个县级市不设区。葫芦岛市总面积10415平方公里，总人口267万。 葫芦岛市辖区中离秦皇岛比 较近的是绥中县、建昌县和兴城市。本次市调的重点为葫芦岛这三个县城的小商品市场情况。辽宁省：葫芦岛其他地区小商品情况调查绥县地理位置绥中县位于葫芦岛市的南部，濒辽东湾。东隔六股河与兴城市相望，南临渤海，

49、西与河北省秦皇岛市接壤，北枕燕山余脉与建昌县毗邻。根本情况面积2764.9平方千米，总人口63万人2008年。有汉、满、蒙、回、朝鲜等民族。行政区划绥中县辖14个镇、5个乡、6个民族乡，376个村民委员会，28个街道居民委员会。葫芦岛其他地区绥中县小商品情况经过走访，绥中县的小商品销售场所主要集中在县城的宏跃商贸区和轻工市场，各个乡镇也有小型的小商品市场，但规模小、档次低、价格高。本次市调在了解了前所镇的市场情况后，重点调查了宏跃商贸区和轻工市场。葫芦岛其他地区绥中县前所镇小商品市场分析前所镇位置前所镇位于绥中县的西南部，距离秦皇岛山海关15公里。小商品市场情况前所镇小商品市场位于102国道上

50、，为露天摊位，规模小，档次低。整个市场大概有100个摊位，小商品以服装和布匹床单为主，小商品80%来源于葫芦岛兴城市的东辛庄批发市场。葫芦岛其他地区宏跃商贸区概况绥中县宏跃商贸区位于绥中镇新兴街西段路南，总体建筑面积3万平方米，为两层的长方形建筑，一层为超市、银行、化装品等沿街店铺，二层主要为鞋城和服装城。葫芦岛其他地区宏跃商贸区业态分布图一层二层葫芦岛其他地区宏跃商贸区商品数量分析商贸区的商品以服装和鞋为主。葫芦岛其他地区Chart10.090.07销售额Sheet1销售额服装34%鞋23%饰品16%玩具11%箱包9%其它7%宏跃商贸区商品来源分析宏跃商贸区的商品主要来源于辽宁鞍山的西柳批发

51、市场葫芦岛其他地区Chart10.080.07销售额Sheet1销售额鞍山西柳31%沈阳南塔21%沈阳五爱17%兴城东辛庄11%北京动物园8%浙江义乌7%其他5%绥中轻工市场业态分布图一层二层绥中县轻工市场位于绥中镇新兴街西段路北，总体建筑面积8400平方米， 约500家商户。葫芦岛其他地区轻工市场商品数量分析轻工城的商品以床上用品和服装为主。葫芦岛其他地区Chart10.090.060.050.04销售额Sheet1销售额床上用品28%服装21%玩具15%饰品12%塑料制品9%腰带钱包6%箱包5%其它4%轻工市场商品来源分析轻工市场的商品多数来自辽宁鞍山的西柳批发市场葫芦岛其他地区Chart

52、10.070.04销售额Sheet1销售额西柳32%东辛庄26%单栋18%五爱10%白沟7%绥中聚富4%其他3%兴城市小商品情况在调查绥中县的小商品市场中，了解到绥中很多小商品都来自兴城东辛庄批发市场，所以对兴城的市调重点放在了东辛庄服装批发市场。葫芦岛其他地区东辛庄服装批发市场概况地理位置东辛庄服装批发市场位于兴城市东辛庄镇，京哈铁路、京哈公路、京沈高速铁路、公路穿镇而过，交通十分便捷，地理位置优越。建筑规模市场总体建筑面积约10万平方米，为连体的三层建筑。葫芦岛其他地区东辛庄服装批发市场业态分布图一层二层二层销售的商品全部为服装，有1/3停业葫芦岛其他地区东辛庄服装批发市场商品数量分析东辛

53、庄的商品以服装和床上用品为主。葫芦岛其他地区Chart10.080.050.04销售额Sheet1销售额服装51%床上用品12%鞋11%日常百货10%袜子8%饰品5%其他4%东辛庄服装批发市场商品来源分析葫芦岛其他地区Chart10.090.050.04销售额Sheet1销售额温州32%石家庄22%鞍山17%北京11%天津9%临沂5%其他4%东辛庄服装批发市场商品去向分析在与商户及消费者的访谈中了解到，这里的商品80%为批发，20%为零售。来这里批发的客户主要是绥中县、兴城市各个镇小型市场的经营者。在与东辛庄物流货站的管理人员交谈中了解到，这里以前的生意很火，有来自全国各地的商品，运往周边的乡

54、镇，也有很多发往河北，内蒙古，吉林，黑龙江，但最近两年由于没货可运，许多货站都已关门。东辛庄服装批发市场物流调查葫芦岛其他地区Chart10.05才买者分析采买者分析Sheet1才买者分析绥中县45%兴城市39%建昌县11%其它5%假设要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。建昌县建昌县隶属辽宁葫芦岛市，位于葫芦岛市西北部。东邻连山区、兴城市，南连绥中县，西北接凌源市，西南与河北省的青龙县接壤，北靠喀左、朝阳两县。根本情况全县面积3181平方公里，人口60万人。行政区划建昌县辖7个镇、20个乡、1个民族乡.葫芦岛其他地区建昌兴业商贸城概况建昌县兴业商贸城位于建昌县城建凌街和超阳路交汇处，

55、一层为超市、二层主要为鞋城和服装城。葫芦岛其他地区兴业商贸城二层业态分布图葫芦岛其他地区兴业商贸城左侧实景业态图葫芦岛其他地区兴业商贸城右侧实景业态图葫芦岛其他地区兴业商贸城及周边商品数量分析商贸区的商品以服装和鞋为主。葫芦岛其他地区Chart10.05销售额Sheet1销售额鞋29%服装26%床上用品23%日杂百货20%其他5%兴业商贸城及周边商品来源分析葫芦岛其他地区Chart10.080.05销售额Sheet1销售额鞍山西柳37%沈阳南塔21%鸦鸿桥18%唐山小山11%北京动物园8%沈阳五爱5%辽宁西柳、辽西市场资料搜集西柳镇隶属于辽宁省鞍山海城市，地处辽宁南部、辽东半岛北端，居沈阳、大

56、连、鞍山、营口等城市群中心，距海城市区10公里。沈大高速公路、中长铁路、海沟铁路在西柳纵横交错，桃仙机场、大连、营口等港口近在咫尺，150多条客货运输线路通达全国，往返客货班车450多台.西柳服装市场概况西柳服装市场兴建于1994年 4月29日，当年11月28日竣工。占地面积100万平方米，建筑面积80万平方米，总投资额10亿元人民币。西柳服装市场经销布匹、服装、针织、小百、鞋帽、电子、电器等20余类两万多种商品，共有摊位1.6万个，市场日均上市46万人次，日均交易额4000多万元。辽宁西柳、辽西市场资料搜集西柳服装市场分区 精品裤子城 时尚女装城 精品男装城 牛仔休闲精品城 针织内衣城 童装

57、天地 家居用品城 精品一条街辽宁西柳、辽西市场资料搜集精品裤子城精品裤子城位于市场一区二层，占地面积7000多平方米，经营档口300多个。精品裤子城会聚全国乃至国际品牌1000多个，其中本地品牌达500多个，年吞吐量达1.5亿条。西柳服装市场一度以裤业主打，曾在中原内地刮起西柳炫风，由此西柳精品裤子城在全国的影响可见一斑。辽宁西柳、辽西市场资料搜集时尚女装城时尚女装城位于市场三区、六区二层，经营档口300多个，会聚时尚女装品牌700多个。是以经营女性服饰为主的服装贸易区。西柳服装市场升级改造后，对女装经营区提出了重点开展战略：在保持西柳服装低价位、低本钱的绝对优势的根底上，提升女装产品档次和品

58、味，争取使女装消费在西柳纺织服装交易份额逐渐扩大。未来时尚女装城的交易额将与西柳裤子齐名，称霸南北纺织服装交易市场。辽宁西柳、辽西市场资料搜集精品男装城精品男装城位于西柳服装市场七区二层的“精品男装城，占地面积7000平方米，拥有档口300余个，是服装市场精品男装的专营区。西柳服装市场精品男装城经过多年的开展，现已聚集了众多实力雄厚的服装企业的品牌男装。诚信经营，价格适中，信誉为上，以量取胜，使得男装城贸易额连年攀升，现已成为立足东北，辅射全国的精品男装营销中心。辽宁西柳、辽西市场资料搜集牛仔休闲精品城牛仔休闲精品城位于西柳服装市场十一区二层，占地面积6000平方米，经营档口300余个。牛仔休

59、闲精品城名品汇萃，个性飞扬，会聚国内、国际、本地牛仔、休闲服装品牌近800个。西柳服装市场牛仔休闲精品城精准定位，款式时尚、前位，并以绝对的价格优势吸引全国20余省市客商。辽宁西柳、辽西市场资料搜集针织内衣城针织内衣城位于市场二区一层，档口200多个，占地面积5000平方米。名品会聚，时尚精品，诚信经营，价格制胜是西柳服装市场内衣精品广场的经营特色。内衣精品广场会聚国际、国内、本地品牌200多个，质量上乘、信誉保证，产品辅射东北、华北，一些本地品牌曾以绝对的质量和价格优势出口国外。西柳市场针织内衣城是现今东北最大的内衣服饰、居家服装贸易中心。辽宁西柳、辽西市场资料搜集童装天地?#9900990

60、童装天地位于西柳服装市场五区、十二区二层，占地面积6000平方米，经营档口300多个，主要经营各类婴幼儿服装装、童装。西柳服装市场童装天地会聚国内外及本地童装品牌300多个，是东北地区影响力最大、辅射面最广的童装批发市场。辽宁西柳、辽西市场资料搜集?#9900990家居用品城?#9900990 ?#9900990家居用品位于市场五区、八区一层，档口300多个，主要经营针织百货，毛巾袜子、家纺绒线。西柳服装针织家纺广场以强大的营销贸易能力吸引了全国各地专业客商，如绒线产品多为内蒙、新疆绒线生产商商直接在西柳服装市场设立办事处。浙江、江苏名优针织生产商直接在家纺专区设立销售中心。交易额度最大的针织