建筑限额设计指引

1、 建筑限额设计指引 目 录 第一篇前言.2 第二篇规划篇.5 一规划方案阶段重要技术经济指标及部分参考值.5 二总图布置原则.7 三、地下车库规划设计.8 四、园林景观规划.9 第三篇建筑.1 第一章、方案部分.10 一、建筑层高.10 二、使用面积系数.10 三体形系 .1 四、窗地比 .11 五、窗墙比.12 六、墙地比.13 七、方案阶段其他控制成本的措.14 第二章施工图部.17 一施工图设计应遵循的原.17 二、施工图设计建筑成本优化措.18 第三章、材料选.21 一、材料选用原.21 二、外窗的选用原.21 三、外墙的选用原.24 四、屋面主要材料的选用原.26 五、厨房卫生间设计

2、.27 六 综合限额措.28 第三章车库设计.31 一层高.31 二柱网.32 三地下车库限额指标管.36 四地下车库指标计算及指标.36 五地下室布.40 六地下室构造限额设计方.41 1 第一篇 前言 一、什么是限额设计 限额设计就是设计师按照建设单位的设计任务书及投资估算控制初步设 计，然后根据建设单位批准的初步设计总概算控制施工图设计。 房地产行业有一个业内投资控制的“三七定理”，那就是项目策划和设计 阶段已经决定了项目生命周期内70%的费用规划和初步设计阶段又决定了工 程建安造价70-80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资20-30% 份额所以规划方案阶段的设计优化设备系统工

3、艺的确定和设备选型等是 限额设计工作的重点阶段而施工图设计和工程施工阶段成本优化的空间则 相对较小所以我们非常有必要把只管控建筑材料消耗为主的设计成本管控体 系，逐步升级到开发全程成本管控体系 二、限额设计的途径 通常限额设计达到控制投资的途径有两类： 1、要求设计满足建设单位要求的造价指标：即为满足投资或造价的要求限定 的投资限制总值可以理解为在满足建设单位任务书主要内容的情况下从规 平 米造价、总投资额等。 2、要求设计满足建设单位要求的经济性技术指标：即为保证设计成果的经济 性而制定的技术上不应突破的限制值简单说就是节材如建筑结构钢筋含量 砼含量、平均车位面积等。 前者虽然以项目开发全程

4、为周期管控投资，但周期长，很多环节设计 控；而后者在设计伊始就可贯彻执行，非常适合公司“三边”开发进度。 三、限额设计的目的 工程建设计成本主要集中在工程设计和项目施工这两个阶段 计管理中心应对项目设计和施工过程中的设计进行动态管理以实现项目建设 成本控制的目标通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计质量在 项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数防止设计自身失误导致成本增 含 节点设计等对工程造价影响较大的内容在满足建筑效果的前提下控制 装饰用料和建筑材料对工程造价的影响。通过规范化的设计评审流程 来评价 各重要设计节点的设计成果质量通过阶段化设计成果管理及限额设计等手段 从源头上控制好

5、设计质量及建设成本。 这一阶段的设计要素控制应由各项目公司牵头由设计单位来实现与 计单位共同完成设计关键要素的控制设计单位不仅应承担设计错误设计延 误和施工配合不到位所导致的损失，同时也应承担设计成果超限额的罚责。 得整个开发设计和施工流程清楚客户需求和敏感点在打造品牌 确 将 和 成本管理的意义不仅在于降低成本更重要的是为了建立和保持企业的 长期竞争优势。 建筑开发成本控制贯穿建筑开发整个过程建筑设计虽然不能涵盖开发 关成本和利润的所有环节，却可以控制所有材料使用，更可以通过精心设计， 提高这些材料的利用率达到降低成本提高利润的效果目前控制建设用材的 3 常见方法就是通过限额设计实现 本控制

6、体系。 限额设计对房地产公司成本管控有非常重要的意义 的限额设计不仅仅是在设计阶段或设计院可以完成的工作 算部门根据过往的设计通过精心分类仔细计算 限额才能实现所以要开展完整意义上的限额设计 得适合我公司相应项目的限额指标。 成本控制是集团的重要管理科目 理中心规定的指标和指引开展设计工作集团所有房地产项目均须进行 计。 第二篇 规 划 篇 一、规划方案阶段重要技术经济指标及部分参考值 4 规划方案阶段应根据各个项目不同地域及要求对各项指标进行成本分析和对 比争取采用较为合理的指标进行合理设计 求来进行对比衡量做出多方案比较表中参考值为一般情况 标: 总体经济技术指标表 名称 规划条件 面积（

7、平方米） 上阶段 现阶段 差值 备注 总用地面 0 规划建设用地面 0 总建筑面 0 地上计容建筑面 0 住宅建筑面 0 住宅建筑面 其中高层平 0 叠墅 0 非住宅建筑面 0 沿街商 0 社区居委 会 0 文化活动 站 0 星光老年 依据用地 规划条 之家 依据用地 规划条 垃圾站 0 其中 公交首末 其中 站 0 农贸市 0 体育运动 馆 0 社区卫生 服务中 0 公厕 0 物业管理 用房 0 架空建筑面 0 架空活动建筑面 积 0 架空停车建筑面 积 0 地下建筑面 0 地下机动车库面 0 5 积 其地下一 0 地下二 0 地下非机动车库 面积 0 人防车库面 0 非人防车库面 0 计容

8、建筑面 0 总基底面 0 30% 30% 0 容积率 规划要求 3.0 0 住宅总户 0 其中 高层平 0 叠墅 0 绿地面积 0 30% 30% 0 非机动车位数量（辆 0 住宅1.0/100 5 住宅1.5每100建筑面 机动车停车数（辆 0 积业1.0每100 筑面积 地上停车数（辆 0 地面车位占比10% 架空停车数（辆 0 地下停车数（辆 0 机械车 0 普通车 0 人防停车 0 非人防停车 0 住宅停车 0 商业停车 0 配套停车 0 单车位面积2个，部分微型车 二、 总图布置原则 小区规划应结合地形地貌 根据相关地形所作特殊要求进行特色设计根据本地块周围的现状 6 使本小区能成为

9、具有山地特色的建筑群体。 1、力求场地内土方工程总量最小化，并做到场地内土方填挖平衡，减少土方 的内外运输，避免大挖大填，尽量依山就势，必要时采取结构架空处理。 2、在进行总图设计时须全面推敲，避免出现高边坡和高挡墙，若确实无法避 免应力求高边坡和挡土墙的高度最小化并将之设计在用地红线处保证良 好的场地内的竖向空间用地红线处的高边坡和高挡墙布置要满足规划要求的 建筑红线退缩合理的设计挡土墙的位置及形式 以使在满足其功能的情况下将其成本控制在相应较低的范围内总图竖向设 计避免一级高差过大的分阶，采取多次分级消化高差。 3业.择 合理的结构基础及支护型式在地下室顶板覆土前应将结构图与园林绿化图 进

10、行叠图应将覆土的厚度与梁柱重合避免后期结构加固处理好场地竖向 土方工程和建筑基础埋深室外综合管线敷设的关系满足场地内的管线敷设 和市政管线的衔接。 4给排水专业合成室外综合管网图,并将综合管线图与种植图叠图避免施工 中挖断管网和后期园林绿化的维护电气专业配电房宜放置在小区负荷较为中 心的部位，并结合现有的山地地形布置其检查井及室外泛光照明。 5、合理组织场地内的道路交通系统，考虑场地竖向因素，合理组织放坡和排 水适当考虑相邻楼宇首层地面的高差较陡的山地地形上的高层住宅的首层 宜考虑设置局部架空花园和大堂。 6、 应结合山地地形设计山地别墅，设计局部半地下室。 三、地下车库规划设计 1、应充分考

11、虑地下车库的建设成本和使用效率，力求项目销售利益最大化， 7 地下车库空间使用效益最大化设备用房面积最小化地下室外轮廓线最小化 2、应结合地形高差等因素考虑地下车库层数及范围,在满足规划及消防前提 下合理减少地库埋深，以节省土方量。 3、原则上、在满足规划的前提下，三四线城市，尽量多的设置地面停车，红 线范围内封闭园区范围外均可设置地面停车一般规划要求地面车位占比 10%。在通过规划验收后，再将地面停车位恢复为景观园林。 4三四线城市在设置地下车库出入口时 解决车位销售难的问题。可将车位对外销售或出租，提高车位的利用率。 5、为节约成本，地下车库层数尽量少，能一层解决尽量不用两层解决，能两 层

12、解决尽量不用三层解决原则上不设机械车库合理规划减少地下车库出 入口数量充分利用地形合理选择地下车库出入口减小车库出入口坡道的 长度。 6、若当地车位销售价格远高于建设成本，且车位紧缺，可在后期适当多规划 部分地下车库若当地车位销售价格低于建设成本则应在当地规划部门允许 下设部分室外地面停车以减少投入合理划分首期建设范围及地下室范围争 取前期投入少，产出快。 7 地下车库应严格控制整体规模原则上满足规划要求的车位配比即可小 区内设备用房应满足首期单独验收交楼及分期验收需要尽量设置在小区地下 室内当无地下车库可利用时尽量在塔楼下方及周边区域 利用塔楼楼梯疏散地下室范围需结合人防要求尽量减少商业投影

13、下地下精 通的范围以便减少人防面积宜将塔楼下方多余的地下结构剔除掉以节约 工程成本地下室人防设备宜布置在塔楼下方的地下室塔楼区域以外的人防 出入口宜在平时进行封堵。 8 8、处理和协调好绿地率与停车位的矛盾，加强与当地规划部门的沟通，在满 足规划报建和规划验收的情况下，灵活处理地面停车。 四、园林景观规划 1尽量在建筑规划阶段全局考虑场地竖向设计 合理消化高差于规划和方案阶段通过道路标高调整减少土方回填和挡墙结 构面积或通过放坡分级设立挡墙减低自重力挡墙高度一米以下的挡墙在 空间允许的情况下尽量放坡，通过植物软化来处理。 2度. 别墅楼栋摆放尽量平行于等高线,. 各栋别墅标高沿道路逐渐抬高减少

14、陡坎 3、应进行地下水渗流分析，确定疏水层及排水盲沟设计。注意边坡（尤其是 填土边坡）的坡面硬化或绿化，防止雨水冲刷导致水土流失甚至崩塌。 4、园林景观限额设计的相关设计详见集团景观限额设计。 第三篇 建 筑 篇 第一章 方案部 一、建筑层高 建筑类型及部位 限额(mm) 本建筑取值 多层、高层住 3000 大平层住 330018F； 310018F) 别墅客厅 客厅层（360）； 其它层（330） 二、使用面积系数 9 适用建筑类型 限额值 本建筑取值 多层住宅单 85% 高层住宅单 82% 三体形系数体形系数指建筑物外表面积和外表面积所包围的体积之比 单位体积所分摊的外表散热面积 用量相应

15、也多。 1、夏热冬暖地区居住建筑体形系数限额表： 适用建筑类型 限额值 本建筑取值 北区单元式、通廊 0.35 北区塔 0.40 南区 不限 2、夏热冬冷地区居住建筑体形系数限额表： 适用建筑类型 限额值 本建筑取值 3层 0.55 4-11层 0.40 12层 0.35 3.寒冷地区居住建筑体形系数限额表： 适用建筑类型 限额值 本建筑取值 3层 0.52 4-8层 0.33 9-13层 0.30 14层 0.26 4.严寒地区居住建筑体形系数限额表： 适用建筑类型 限额值 本建筑取值 3层 0.50 4-8层 0.30 9-13层 0.28 14层 0.25 四、窗地比 窗地比为房间采光窗

16、洞口面积与房间底板面积之比。地板面积即净面积。 离地面500高以下的窗洞口不能计入采光面积落地窗低窗台离地500以 下部位的窗口不能计入采光面积，却能增加外窗散热面积，须慎重应用。 居住建筑房间窗地比限额表： 适用空间类型 限额值 本建筑取值 适用空间类型 限额值 本建筑取值 起居室、 1/7 卧室 1/7 厨房 1/7 其它空 不限 注：娱乐室按起居室，书房、工人房按卧室计，餐厅、卫生间、储藏室不限 常见开间进深的房间最小开窗面积表（单位：m）： 进深m 开间m 2.4 2.7 3.0 3.3 3.6 3.9 4.2 4.5 4.8 2.4 0.82 0.93 1.03 1.13 1.23

17、1.34 2.7 0.93 1.04 1.16 1.27 1.39 1.50 1.62 3.0 1.15 1.29 1.41 1.54 1.67 1.80 1.93 3.3 1.41 1.56 1.70 1.84 1.98 2.12 2.26 3.6 1.70 1.84 2.00 2.16 2.31 2.47 3.9 2.00 2.17 2.34 2.51 2.67 4.2 2.34 2.52 2.70 2.88 注：实际窗面积应按此表面积套用标准门窗库中，面积最接近的标准门窗。 五、窗墙比 窗墙比为某房间窗洞口面积与房间立面单 方正，不宜做窄面宽大进深的房间。 1、夏热冬暖地区窗墙比限额：

18、墙体朝 限额值 本建筑取值 南向 0.40 东、西 0.30 北向 0.40 2、夏热冬冷地区窗墙比限额： 墙面朝 限额值 本建筑取值 南向 0.45 东、西 0.33 北向 0.40 每套房允许一个房间（不分朝向，如客厅 0.60 3、寒冷地区窗墙比限额 墙体朝向 限额值 本建筑取值 南向 0.50 东、西向 0.35 北向 0.30 4、严寒地区窗墙比限额： 墙体朝向 限额值 本建筑取值 南向 0.45 东、西向 0.30 北向 0.25 常见开间进深的房间最小窗墙比（层高3m） 进深m（注窗墙比与房间进深成正比房间方正进深浅有利于降低窗墙比 开间 2.4 2.7 3.0 3.3 3.6

19、3.9 4.2 4.5 4.8 2.4 0.12 0.13 0.14 0.16 0.17 0.19 2.7 0.12 0.13 0.14 0.16 0.17 0.19 0.20 3.0 0.12 0.14 0.16 0.17 0.19 0.20 0.22 3.3 0.14 0.16 0.17 0.19 0.20 0.22 0.23 3.6 0.16 0.17 0.19 0.20 0.22 0.23 3.9 0.17 0.19 0.20 0.22 0.23 4.2 0.19 0.20 0.22 0.23 六、墙地比：外立面展开面积与成本计量面积之比。 公式：K=（C+Q）/S 其中：K-墙地比（

20、m2/m2）； （C+Q）-外立面展开面积（m2），包含外墙、外窗、空调板、飘窗板及非封闭阳台的 侧壁展开面积等。 C-外门窗展开面积（m2），定义同窗地比中的约定。 Q-外墙展开面积（m2）； S 付业主的状态计算。说明：在方案阶段，K计算范围为标准层，标准层外立面展开面积可 简化为标准层外立面结构外周长与层高之乘积。 附：方案阶段墙地比限额指标表 户均面积（方案阶段） 标户均面积（方案阶段） 标杆值 高限值 60-90 1.15 1.2 90-120 1.05 1.1 120-150 0.9 1 150 0.8 0.9 七、方案阶段其它控制成本的措施 1、地下水位高的地块，应首选在原地平标

21、高面平铺“地面地下室”，节约土 方工程量省掉结构抗浮带来的成本增加如条件许可还可 当增加地下室层高的办法实现综合造价降低。 2、建筑平面格局方正平直，结构柱网整齐对应，可以节省成本。 提高停车率。 柱网规整，轮廓平整，停车效率高 柱网不规整，轮廓不平整，停车效率低 4、减少建筑体形的凹槽、凹阳台，可以减少外墙面积，相应可以降低外墙保 温、防水、挂网等成本。 5 节能保温的综合成本也能降低。 6、满足窗地比的前提下，尽量少开窗、开小窗，相同面积的窗成本是墙的2 至5倍减少开窗可以大大节省成本同时由于减少了散热快的窗面积节能 保温的综合成本也能降低。 7、建筑应南向布局，减少东西向布局或开窗，可以

22、节省外墙保温材料，节省 东西向窗外遮阳投资，大大节约节能工程的成本。 8、体形系数、窗墙比等满足规定性指标，可大大节约节能工程成本。 体型系数大，增加成本 体型系数小，有利于降低成本 9、正确选择建筑形式风格，优先采用现代、简约的立面风格，减少外墙面现 欧式立面复杂增加成本 现代风格5立面简约节省成本 10省 土建成本。 11赠送面积赠送面积的目的是为了增加产品的附加值 提高售价，但赠送会导致建安成本的增加。 设计时，应结合当地的法律法规综合考虑）。 影响小（如当地政府另有规定，以当地的规定为准）。 户对售价的敏感性进行价值判断后确定。 (4)赠送方案需依据项目所在地的特点，综合分析成本效益和

23、社会效应。 第二章 施工图部 一、施工图设计应遵循的原则 1、构造方法简单易于施工，复杂的构造方法会带来较长的施工周期，同时由 构造复杂，施工中易产生疏失，留下隐患。 2、施工周期尽可能短。工程中，由于各分项工程交叉施工，使用施工周期短 材料、构造和工艺，减少对下道工序的影响，可以缩短整体工期。 3、性能优越，性能优越是指在前述几条原则基础上综合的优越，是恰如其分地 使用材料、构造及工艺，达到我们预期的效果，而不是局部或单项优越，综 合起来却相互抵消不能达到预期结果的做法。 4、合理设计，避免过多使用外墙线条、造型，合理控制费用。特别是有户型赠 送的，后期需改造的，提前做好方案，减少后期改造费

24、用。 5、设备用房不设找平层，采用结构原浆找平手法。 6、外墙面独立砼现浇线条、阳台封边梁、独立的砼柱子粉刷时取消挂钢丝网。 7、内墙面只在砌体墙面粉刷时满挂耐碱玻纤网，砼构件面和剪力墙面粉刷时不 设耐碱玻纤网 8、普通天花采用大模板一次成形找平，不做抹灰，天花量大面广、省掉抹灰可 以节约大量成本 9、瓦屋面干挂瓦时，将通长顺水条改为小段顺水垫块，节省材料。 总之在施工图设计过程中应系统合理全面地统筹建筑的相关因素 地利用好资源，节约建设成本。 二、施工图设计建筑成本优化措施 主要以构造做法为主指“合规不合理的施工工（防水层找坡层 效”的施工工艺（地方标准图集太复杂）。 地下室： 1、如山地等

25、筑，当采用地面地下室时，地下水位距离底板较高，底板 施 工进度及施工队水平基本达不到要求立足施工队提高砼施工质量 较 高或一旦防水失效后需要有施工补救预案，以免引起业主投诉。 2、取消柔性卷材防水层，改为聚氨酯涂料防水层。 柔性卷材防水效果比涂料好是针对单一材料属性而已 一 定是漏水点，补救风险很大。 3、顶板，侧壁，底板取消水泥砂浆找平层。 找平层是针对防水层基层不平整的保险系数，立足于施工方改善 艺。当现场加强施工管理、确保工程质量时，平整度一次结构成型。 4 5、底板取消地坪漆面层，改为初凝金刚砂耐磨面层。地下停车库并非客户使 可 以采用最低配置，但商业类地下车库不宜取消。 6、地下室底

26、板选用预铺、湿铺防水卷材，选用具有自粘性的聚合物改性沥青 满 物 粘接，取消其它类型卷材需要的50厚细石混凝土保护层。 7、顶板室内取消抹灰层及饰面层，改为结构板喷深色涂料，不用打磨。停车 库墙面2400以上取消抹灰层及饰面层，改为结构板喷深色涂料，不用打磨。 配套用房，设备管井: 1、电房，泵房，送排风机房采用最低配置标准，地面取消贴砖，改为水泥砂 浆压光，墙面取消水泥砂浆找平+满刮腻子+内墙涂料，改为水泥砂浆找平+满 刮腻子，天花取消水泥砂浆找平层，改为结构板喷深色涂料。 2、强弱电井，水表井采用最低配置标准，地面为水泥砂浆压光，墙面为水泥 砂浆找平，天花取消水泥砂浆找平层，改为结构板。

27、封闭及防烟楼梯间封闭及防烟楼梯间地面取消贴砖 做金刚砂防滑条或贴成品瓷砖防滑条墙面取消水泥砂浆找平+满刮腻子+墙 涂料，改为水泥砂浆找平+满刮腻子，天花取消水泥砂浆找平层，改为结构板 喷深色涂料。 门窗：优化节能模型，复核节能计算书，合理选材 外墙： 1、取消外墙面砖，改用外墙涂料。 2、取消外墙干挂石材，改用干挂抛光砖。石材成本远大于抛光砖，且石材成 色非常不稳定。但要合理选择抛光砖的款式和颜色有限。 3、取消外墙干挂铝板，改用金属面氟碳喷涂。 4、空调机位有百页遮挡，应采用最低配置标准，地面为水泥砂浆压光。砌体 墙面为水泥砂浆找平+满刮腻子+结 构板面满刮腻子。天花取消水泥砂浆找平层，改为

28、结构板满刮腻子。 5、空调百叶采用有通风效率的要求，宜统一标准，百叶净距 100mm。当无防 雨要求时：百叶净距增大到 100mm有利于通风散热，也降低成本。防雨百叶 的净距为40mm，但通风效率仅为50%。 6、入户花园，工作阳台内部不贴外墙面砖，改为外墙涂料。因入户花园，工 采 用最低配置。 7、减少木材等外立面精装材料用量。木材等材料成本较高，且耐久性较差， 面积使用，同时可以使用埃特板仿木材料。 8、因空间比例尺度的关系，外立面线条的大小宜合理设计，不宜过于繁琐和 细致 9少 GRC 等构件的用量GRC 引起开裂。但太小的构件不宜使用土建成型的、要通过 GRC 构件。 第三章 材料选用

29、 一、材料选用原则 1、选用建材种类尽量少，减轻采购和施工管理难度，避免材料种类繁多产生 的工序交叉和错误，缩短施工周期。 2、尽可能使用社会上常见的材料，材料性能和价格与我们的建筑总体相称 不过度使用性能超出我们需要价格又十分昂贵的材料也不使用性能低劣 能满足技术要求的廉价材料。 二、外窗的选用原则 各地项目对建筑外门窗节能要求越来越高考虑到门窗数量大制作安装费 高等特点在满足节能要求前提下节约铝合金门窗制作安装成本确保项目 收益最大化请各项目和设计公司认真进行节能计算谨慎选用门窗型号和材 质。 1、铝合金型材的选用 （1）节能设计中门窗框料优先选用普通铝合金窗框或塑钢窗框，其次才选断 热铝

30、合金框。型材颜色以项目外立面方案设计的要求为准。 （2）常用型材系列选用表(详附表) 常用型材系列选用表 型材类别 平开窗、平开门 推拉窗 推拉门 商铺有框玻璃门 普铝系列 50系列 90系列 90系列 46、50系列 断桥铝系列 PK55、65系列 APM60系列 KA95系列 65系列 (3)若使用上述型材系列无法满足节能要求时，铝合金平开门窗可采用 PK65 系列型材，商铺有框玻璃门可采用PK55系列型材。 (4)平开门、平开窗型材系列可根据传热系的取值区间需求，参考以下原 则选用： a K 3.2 时，优先采用50A系列型材。 b 2.4K3.2 时，优先采用 PK55系列型材。 c

31、2.0K2.4 时，优先采用 PK60 系列型材。 d 1.5 K2.0 时，可采用PK65系列型材。 2、玻璃的选 （1）玻璃应在满足节能要求前提下，综合外观效果、成本等因素综合考虑选 用。 （2玻璃透光要求原则上采用高透光玻璃 若采用高透光玻璃无法满足当 地节能要求时可采用中透光玻璃原 则上同一项目同期楼栋门窗玻璃透光性能统一标准。 （3）玻璃种 a按照规范要求选用钢化、非钢化玻璃及夹胶玻璃等。 b有视觉干扰的卫生间，厕所采用磨砂玻璃。 c满足节能要求前提下，玻璃形式选择的优先秩序是：单片玻璃、中空玻璃。 膜 Low-E玻璃。住宅裙楼商业的外窗、有框中空玻璃门及无框玻璃 门宜采用无镀膜玻璃

32、，其他部位原则上采用中空单银Low-E玻璃。 （4）玻璃厚 a玻璃厚度应结合门窗分格在满足规范要求前提下取最小值原则上住宅门窗 玻璃厚度宜采用5mm或6mm。单块小于3m2的用5厚玻璃，3-4m2的用6厚玻 璃，4-6 m2的用10厚玻璃，不要采用4厚及以下玻璃。 b采 用中空玻璃隔音。住宅中低窗台窗当该窗为平窗时900高以下部位的玻璃应 采用8.38厚夹胶防撞玻璃，如为凸窗时则在窗台面做900高栏杆防护。 c住宅裙楼商业有框玻璃门的玻璃厚度宜采用5mm或6mm, 无框玻璃门的玻璃 厚度宜采用12mm。 d节能设计中玻璃形式选择优次序单片中玻。玻各 片玻璃厚度应统一。 e加 自动控制系统。 (

33、5)其他要 a中空玻璃玻璃材料的次序是一片白玻面向室内一片节能需 浅色镀膜玻璃（镀膜面向空气夹层）或Low-E镀膜面朝向室外。 b中空玻璃的中空层厚度优先选用9mm, 其次选用12mm; 中空层填充气体优先 选用空气，其次选用氩气。 c中空玻璃的间隔条采用铝间隔条， 如因节能要求须采用暖边间隔条的，暖 边的颜色与铝间隔条的铝条颜色一致。 3、门窗配置原 （1）铝合金门窗配置需在满足相关规范及当地节能要求的前提下，参照以上 要求进行型材及玻璃选用，按成本最经济原则，进行方案比选后择优选取。 （2）节能设计中，门窗框优先选择塑钢窗框和普通铝合金窗框，其次才选用 断热铝合金框。 （3）当采用常规铝合

34、金型材及玻璃配置无法满足节能需求，须提高门窗配置 时，按照以下补充措施进行选择配置： a 加大型材系列、开启扇采用长尾胶条等。 b慎用对成本影响较大或对立面效果 中空双银LowE 玻璃、真空玻璃等。如因节能要求采用此类措施， 须单项 报集团中心审批。 （3）针对一些特殊地区、当地明确要求设置一体化内置百页的地区、铝合金 外门窗配置须同时满足下列要求： a铝合金型材应选用隔热型材平开窗型材截面宽度不应小于 先选用PK55系列推拉窗型材截面宽度不应小于80mm, 型材优先选用 系列。 b中空层:中空层厚度不应小于19mm。 c隔热条:隔热条宽度不应小于24mm。 (4)如采用本标准中的配置措施无法

35、满足项目实际节能要求，需采用特殊配置 方案的，需报备集团工程设计管理中心，并进行单项工程节能审查。 三、外墙的选用原则 1、夏热冬暖地区首选加气砼砌块做外墙，它可同时满足国家对节能和新型墙 体材料的要求。 夏热冬冷地区可考虑当地常用的外墙材料，满足节能的前提 下，首选加气砼砌块。 夏热冬冷地区如使用加气砼砌块不能满足节能时，再 选用其它当地常用材料外加保温层的办法勒脚200高及以下部位不得用加气 砼砌块砌筑(内墙首选与外墙相同填充材料 在不同材料相交处须做好拉接处理) 2、由于加气砼砌块和灰砂砖收缩率大，抹灰易空鼓，所以设计时尽量不要贴 文化石或较厚的外墙饰面砖不宜选用大比例成规模的幕墙类饰面

36、如石材 骨 不允许固定在填充墙上所以上下必须固定在梁柱或专门设计的砼构件上粘 贴文化石从地面起不宜超过一层面砖尽量使用纸皮砖以提高施工速度和质 量，面砖墙面应勾缝，以增加粘贴强度。 3、湿挂石材墙面是将石材固定于填充墙上，所以墙体材料必须有足够抗拔强 度粘土砖水泥砖和灰砂砖墙面可以直接固定加气混凝土墙面不可用湿挂法 挂贴石材，除非采用特殊构造。 4、卫生间墙面须做聚合物水泥砂浆防水层。 5外墙面独立砼现浇线条阳台封边梁独立的砼柱子粉刷时取消挂钢丝网 墙面装饰腰线尽量少用GRC产品最好用砌和抹灰的手法砼浇腰线尽量设在 楼层标高下50的地方，避免为了线条使砼构件上反的情况。 6、地下室一般做二级防

37、水。地下室外墙侧壁防水主要靠钢筋砼自防水，外加 1.5厚自粘性聚合物改性沥青防水卷材（无胎体），当水位不高时，可用30 厚聚苯板保（当地下室侧壁长期处于水浸环境则需采用120 强度砖墙厚度保护层）。 地下室内侧为人员使用房间时，按内墙粉刷，为车 库时则做一般水泥砂浆抹面，不用做内墙涂料。 7、常用外墙保温隔热材料表 材料品种 本工程选项 常规耐火等级 传热系数W/(mk) 外墙热反射涂 A - YT无机活性保温材料 A 0.055 玻化微珠保温砂浆 A 0.070 聚苯乙烯保温板（EPS） B2 0.041 挤塑聚苯乙烯板（XPS） B2 0.028 酚醛保温板 B1 0.023 岩棉保温板

38、A 0.040 发泡水泥保温板 A 0.042-0.055 发泡陶瓷保温板 A 0.080-0.100 注：保温材料应选用适合外墙材料构造，并在项目当地消防部门认可的材料 四、屋面主要材料的选用原则 1、 屋面排 （1）屋面排水首选有组织排水、有组织排水应在屋面合理组织排水，尽量减 少立管数量，每根100雨水管可排除150m2屋面雨水，但位置应恰当。 （2）无组织排水应防止汇水直接流向建筑入口、门窗及建筑外墙面。 2、屋面保温 （1）下层为室内的屋面应设保温层，屋面保温层宜首选304厚（ 计算）挤塑聚苯板，抗压强度一般选用300kg/ m2。 （2）为满足热惰性要求，钢筋混凝土屋面板厚度应有1

39、20厚。 （3）一般情况下，保温层设在防水层上，可省去一层保护层。 （4）种植屋面应设塑料夹层疏水板，以利排除土壤中多余水分，种植屋面较 大时还应设排水暗沟使疏水板渗出的雨水能在较短时间内排走暗沟间距 米左右。 种植屋面疏水层下，应设一层防根穿刺防水层，防止植物生根 破坏下面防水层和结构层。在北方温差较大地区及冬季摄氏5度以下施工时， 宜采用4mm厚SBS改性沥青耐根穿刺防水卷（聚酯胎体 宜采用1.2mm厚聚氯乙烯（PVC）耐根穿刺防水卷材 3水 （1）多层建筑坡屋面为级防水，西瓦屋面已满足要求，不再另设防水层。 （2）多层建筑平屋面为级防水，一般情况下应采用聚胺酯涂膜防水，它性 能好，便于施

40、工，同时与地下室外防水材料相同，采购施工管理简便。 （3高层建筑坡屋面为级防水应采用西瓦屋面再加一层聚胺酯涂膜防水 （4）高层建筑平屋面为级防水，应采用聚胺酯防水涂膜，再加一层氯化聚 乙烯橡胶共混防水卷材防水卷材也可选用其它适合的卷材但同一工地使用 材料应统一。 （5）聚胺酯防水涂膜应涂在找平层上，其上还应有保护层。 （6）屋面铺石材或地砖时，聚胺酯防水涂膜可省去保护层，但与防水层接触 的材料不得有锐利外形而破坏防水涂膜。 五、厨房、卫生间设计 1 地暖房间应设防水层一般采用1.5厚聚胺酯防水涂膜厨房和阳台的地 面应设防水层，一般采用水泥砂浆内掺防水剂。 2、卫生间应在楼面设防水层，有沉箱卫生

41、间防水层在架空板面和沉箱均设。 沉箱阳台等的防水材料用聚合物水泥防水涂料 湿基面施工，造价更低。 3、精装房系列，为减轻楼面荷载，卫生间沉箱采用架空做法，即：先做好防 水层及防水附加层防水材料宜采用1.5厚聚合物水泥防水涂料600 面撒绿豆沙再用120砖砌支座上架50厚400 x450C20砼预制板直径 双向底筋、并坡向地漏。如下图： 六、综合限额措施 1、项目档次定位（仅供参考） （1）中档住宅:指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 目，有较大利润空间。具体详见集团定 （2普通住宅:指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的 型项目，具体详见集团定位。 （3）若售价达到上述要求

42、，但是成本比重超标的，应降低一档套用本 标。项目档次定位应在土地获取是在项目可行性研究阶段明确。 （4）项目区域分类： 一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区 二线城市包括：省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目；如南京、番禺、佛山、重 庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚 其他城市包括：潍坊、毕节、衡阳及二线城市的非中心区项目 2、立面门窗（仅供参考） （1）施工图阶段窗地比控制（参照性指标，不作强制性控制指标） 项目档次 华南区 华东、中西部 华北 备注 高档别墅 0.4 0.32 0.32 中高档住宅 0.3 0.26 0.26 普通住宅 0.22 0.2 0.

43、2 注：外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。 （2）影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面 选择及开窗率等方面综合考虑合理控制在合适水平本限额指标由 参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成附档次与材料选用 表： 档次 铝型材表面处理 玻璃 五金 中空镀膜玻璃、中空玻璃 或低辐射单层玻璃 中空镀膜玻璃、中空玻璃 或低辐射单层玻璃 合资品牌 或国内一线牌 型材可选用断桥铝 中高档住宅 粉末喷涂 或氧化膜 双层中空玻璃中高档住宅 粉末喷涂 或氧化膜 双层中空玻璃、单层玻璃 或单层镀（满足节能计算 普通住宅 塑钢窗 中空玻璃或单层玻璃 普通品牌

44、 （3）铝合金门窗铝含量控制表 序号 项目档次 （/ （/） 注 墅 宅 宅 通型材高40%。除一线坡市超豪华住宅外、不得使用木包铝等高档材料。 住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。 3、外墙材料选 （1）外立面用材综合指标： 档 次 一、二类材料比例 屋面大型钢（铝）屋架 墙地比 比例不超10%可适当选择一类材料点缀 成本利润率比例不超10%可适当选择一类材料点缀 成本利润率超30%不限 制，低于20%不得使用 1.8 别 墅 住 宅 总比例不超10%石材不超过裙（一般不 超过3层），可适当选择一类材料点缀 不使用 1.5 普 通

45、住 宅 不使用 不使用 1.2 备注：一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材或其他面材、幕墙及其他高端的新 艺材料。二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖 除一线城市或超过高档次项目以外，不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂 高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次 中档以下项目不宜选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙等 屋面构架：屋面装饰功能构架 外墙费用不含基层抹灰及保温层，墙地比计算公式为：外墙墙面面积（含外墙装饰 建筑造型展开面，不含阳台底部涂料/地上建筑面积 若项目成本利润率低于15，则应考虑降低一个档次选择用 墙地比指标可作参考指标，不

46、作考核指标 4、栏杆的选 档次 阳台栏杆类型 金属表面处理 公共楼梯栏杆 金属表面处理 基层镀锌 面层氟碳喷 铸铁铁艺基层镀锌 面层氟碳喷 铸铁铁艺栏 基层镀锌 面层粉末喷 全玻或玻璃组合栏 铁艺栏 中档 铸铁铁艺栏 铝合金栏 中档 铸铁铁艺栏 铝合金栏 基层镀锌 面层粉末喷 面层深色油 普通 普通钢管栏 基层防锈漆 普通钢管栏 基层防锈漆 扶手 薄壁方管扶手 （或高级木扶手） 面层深色油漆 面层深色油漆 持一致 （与栏杆保持一致 第四章 车库设计 一、层高 。 1、 当覆土厚度为800，污水管设在地下室顶板之下。 2、当规定覆土厚度地区，覆土厚1500，则污水管设在地下室顶板之上。 3、当严

47、寒寒冷地区采暖管走地下室顶板下，排水管走覆土层，同时要考虑冬 季冻土厚度覆土厚度应按当地冻土厚度和走管及构造所需非冻土厚度确定 4、如果地下室为无梁楼盖顶板，H据H1为顶板厚度增减,管线和电缆避 开柱冒设置，防火卷帘箱也应避开柱冒设置，卷帘升起后净高不低于2200。 5、合理控制地下车库的层高，地下车库层高=地下车库净高+梁高/无梁楼盖 厚。常用层高限额要求详见下表： 非人防 人防 普通地下汽车库 无梁楼盖 3.3米 3.4米 有梁楼盖 3.6米 3.8米 半地下汽车库 无梁楼盖 3.0米 有梁楼盖 3.3米 二、柱网 1、规范中标准车尺寸为1800 x4800，如柱子完成面尺寸为600 x6

48、00时，理论 最经济的柱跨为7800 x8000 现实情况，车宽1800-2000的已占了大多数，柱跨为8100在富裕地区较为正 常，豪华车位则可以考虑柱跨为8400，进深也应相应加大。 小柱网形式，或两种柱网混合使用。 3、观感要求不高，且符合条件的项目可以采用改进型小柱网设计。此柱网在 配合天然基础时成本有一定的节约当采用其它基础形式时 本计算判定方可使用。 4、车头到柱子的要求： 托车位、自行车位，来折减规定的停车数。 置平行或斜向车位。 三、地下车库限额指标管控 地下汽车停车库限额指标管控表 限额指标名 限额指 备注 平均单个汽车停车位净面 26/ 平均单个汽车停车位面 32/ （停车

49、效率 34/个 含人防地下室汽车停车 比值） 35/个 36/个 1/4a1/3 1/3a1/2 a1/2 按2.4m为2.5m2.6m分 别取表中数值的1.04倍、1.10倍，如仅部分车位为大车位时，应按占比折算 利用塔楼地下室作为停车区域时，应研究塔楼地下室停车效率及其车行道 的利用效率，当此区域车位数量占总车位数量超过1/10时，表中指标值增加1 /车。 塔楼落入地库的平面应尽量规整，塔楼和大地库的轴网方向尽量保持一致， 避免产生无法高效利用的异形空间。 地库外轮廓尽量规整控制和验算单层地库周长与地下室面积比建议控制 在0.03以内，如超过较多，应优化地下室外轮廓范围。 地下室轮廓线应方

50、正简洁无用的面积一定要剔除宜使上部建筑尽量分布 在地下室轮廓范围内且尽量靠边地下室的边线应尽量与上部建筑平行柱网 布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置。 值 0.7）。在一梯三户或一梯四（多）户的塔楼与大地库相邻处往往会出现进深 大的“灰色”空间，可设置子母车位以用足空间，提升价值。 赠送与否及赠送多少地下室面积，需结合市场而定，重点考虑以下两方面： a客户对购房总价的敏感性，赠送地下室所带来的成本增加、相应售价提升， 客户是否愿意买单，而且能够快速销售。 b赠送面积并非越大越好需考虑地下室的实用性和功能性好用够用即可 尤其是经济性住宅客户对总价是比较敏感的低附加值的赠送面积增加建 造成本

51、，且增加了施工难度，却不能有效提升销售甚至侵蚀利润，应该避免。 四、地下车库指标计算 1、地下车库及附属设施设计指标表 地下汽车停车库及附属设施设计指标 所属区域所属区域 所属气候 建设地点 分 项目设计值单位分 汽车停车库及附属设施总建筑面积S=Sp汽车停车库及附属设施总建筑面积S=Sp 属设施 汽车停车库及附属设施总汽车停车位数量 属设施 汽车停车库及附属设施总汽车停车位数量 汽车停车库及附属设施单个汽车停车位毛面积（停车效率 汽车停车库及附属设施单个汽车停车位净面积（停车效率 /个汽车停车库及附属设施单个汽车停车位净面积（停车效率 普通汽车停车库单个汽车停车位毛 普通汽车停车库单个汽车停

52、车位毛 普通汽车停车库单个汽车停车位净面积 普通汽车停车库单个汽车停车位净面积 S=政府要求为小区地上建筑配套而设置在地下汽车停车库中的设备用S=政府要求为小区地上建筑配套而设置在地下汽车停车库中的设备用 房建筑面积之和（水泵房建+变配电房建+发电机房建+消防控制 室建面+污水处理站建面+换热站建面+） S住宅塔楼剪力墙或结构柱之间间距过小而无法设置停车位区域 筑面积之和 S S=其他非停车S S=其他非停车功能用房建筑面积之和（政府规定配套的物业用房 公管理用房等） S 普通汽车停车库汽车停车位数 人防汽车停车库停车区域 普通地下 汽车停车库层 地下车库顶板覆土厚 公司限额 地方政府规定 项

53、目要求 公司限额7800 地方政府规定 项目要求 Sr=人防地下室内住宅塔楼剪力墙或结构柱之间间距过小而无法 Sr=人防地下室内住宅塔楼剪力墙或结构柱之间间距过小而无法 车位区域的建筑面积之和 Sr=人防地下室内政府要求为小区配套设置的自行车库和摩托车库建筑 面积之和 Sr=人防地下室内赠送业主建筑面积之和 人防地下室内汽车停车库停车位数 人防地下室汽车停车库层 人防地下室地下车库顶板覆土厚 Sr=人防地下室内政府要求为小区地上建筑配套而设置在地下汽车停车 库中的设备用房建筑面积之和（水泵房建+变配电房建+发电机房建 面+消防控制室建面+污水处理站建面+换热站建面+） 其中 公司限额 地方政府

54、规定 项目要求 公司限额 地方政府规定 项目要求 L/S 说明：“设计值”与“限额指标”栏中涂色单元格为人工填写数据，无色单元格为自动计算数据。 地下车库及附属设施设计指标计算图示: 2 注：图例及含义： S： 总地下车库及附属设施总建筑面积（S=Sp+Srp）； Sp: 普通地下车库及附属设施总建筑面积 Srp: 人防地下车库及附属设施总建筑面积 St: 普通地下车库停车区域建筑面积； Srt: 人防地下车库停车区域建筑面积； S1: 政府要求为小区地上建筑配套而设置在地下汽车停车库中的设备用房建筑面积之和 （水泵房建面+变配电房建面+发电机房建面+消防控制室建面+污水处理站建面+换热站建

55、面+） Sr1: 人防地下室政府要求为小区地上建筑配套而设置在地下汽车停车库中的设备用房建 筑面积之（水泵房建面+变配电房建面+发电机房建面+消防控制室建面+污水处理站建面+ 换热站建面+） S2: 住宅塔楼剪力墙或结构柱之间间距过小而无法设置停车位区域的建筑面积之和；住宅 塔楼剪力墙或结构柱之间间距过小而无法设置停车位区域的建筑面积之 ； Sr3 ：人防地下室内住宅塔楼剪力墙或结构柱之间间距过小而无法设置停车位区域的建筑 面积之和； S3: 政府要求为小区配套设置的自行车库和摩托车库建筑面积之和 Sr3: 政府要求为小区配套设置在人防地下车库中的自行车库和摩托车库的建筑面积之和 S4: 其他

56、非停车功能用房建筑面积之和（政府规定配套的物业用房、办公管理用房等） Sr4: 设在人防地下车库中的其他非停车功能用房建筑面积之和（政府规定配套的物业用 房、办公管理用房等） S5:赠送业主的建筑面积之和；J:汽车停车库及附属设施单个汽车停车位毛面积（停车效 率）J=S/； Cp: 普通汽车停车库汽车停车位数量； Crp:人防汽车停车库汽车停车位数量； Jp:普通地下室汽车停车库及附属设施单个汽车停车位毛面积 Jp=Sp/Cp； J1:普通汽车停车库及附属设施单个汽车停车位净面积 J1=S1/Cp； Jrp:人防地下室汽车停车库及附属设施单个汽车停车位毛面积 Jrp=Srp/Crp； Jr1:

57、人防汽车停车库及附属设施单个汽车停车位净面积 Jr1=Sr1/Crp； 图示中各建筑面积指标均应在地下车库平面施工图中绘制面plin线，方便校对、审 核、检查。 图示中建筑面积指标的数值应取自地下车库平面施工图中绘制的面pline线的面积数 值。 自行车库尽量不要设置在人防地下室范围内，避免增加临空间墙而增加土建成本 3、超限额原因分析 各项目如果指标有超限额的应仔细分析超限额原因并填表上报集团中心审 核，一般包括如下几类原因： (1)J126或 Jc28的原因：一般有如下几种： a地下车库面积偏小（比如不足10000）。 b受地形限制，车库形状极其不规则。 c由于当地政府要求该项目设置的车位数量较多，但能 只能设置2层地下车库。 d当地政府规定或项目要求We2*Lt5100mm*2400mm。 e当地政府规定或项目要求Lz7800mm.( 柱子包粉刷控制600以内，务必与 结构核实) （2）J