房地产成本管理目标成本解析

1、房地产本钱管理目的本钱解析房地产本钱管理目的本钱解析随着房地产竞争日趋加剧，应对复杂的地产形势和将来开展趋势，要向管理要效益，保证本钱的支出获得最大效益，以经济合理性提升产品的竞争力，房地产本钱管理控制成为重中之重。而只有做好本钱控制中的目的本钱管控才能形成行业本钱优势来迎接更严峻的竞争和挑战。本文从房地产目的本钱形成、问题分析及解决入手进展研究，为房地产本钱管理人员提供借鉴、参考。1房地产目的本钱概念及现状存在问题目的本钱顾名思义指在一定时期内为保证目的利润实现，并作为合成中心全体人员奋斗目的而设定的一种预计本钱，它是本钱预测与目的管理方法相结合的产物。房地产的目的本钱是房地产工程开发周期内

2、的全过程本钱，遵循本钱的总值可控、动态管理。房地产目的本钱科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建立所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建立费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建立费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产目的本钱科目中，土地费用为市场招拍挂形式确定，公共配套费用为各地市缴费标准，开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行，根底设施建立费用、建筑安装工程费用及公共配套设施建立费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为主，在房地产全过程本钱控制中往往出现以下问

3、题：1.1房地产用地规划时对业态规划模糊，未形成真正意义上的目的本钱，导致效益降低。例如：像城市综合体等多业态工程，业态规划时未分析市场的销售及业态本钱情况，导致了产品建造后销售惨淡及利润降低。1.2方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低，设计满足不了施工及销售要求，产生了大量本钱浪费情况，影响了目的本钱的准确性。1.3施行阶段设计变更、签证较多影响了目的本钱的可控性。2目的本钱存在问题分析房地产业一直为国家朝阳产业，前几年有可观的利润。随着国家调控及市场的剧烈竞争，房地产效益不断缩水，问题也逐渐暴露。许多房企也由原来核算型企业做了再算向价值创造型算了再做企业转型。现针对以上房地产各阶段影响

4、目的本钱的因素中，现展开进展分析如下：首先，在房地产用地规划阶段，因业态分类模糊导致了利润的降低，许多房地产公司拿地后便考虑立即进展开发并到达预售条件，往往对用地规划阶段本钱把关不严，随意对业态进展规划，不考虑效益最大化。这就使许多工程没有经过考察论证就急于规划报批，致使房地产目的本钱前期便处于粗放式状态，最终导致工程建立过程中销售、本钱压力骤增。第二，方案图纸及施工图纸设计阶段，许多房地产公司因标准化程度较低，没有限额设计，没有统一的建筑风格，没有较好的设计本钱团队，导致了目的本钱的不可控制。第三，施工阶段因为工程人员业务才能差，工作责任心不强以及图纸设计的错、碰、楼等现场导致了施工中出现大

5、量的设计变更及签证。经过考察诸多房产工程，以上几方面对目的本钱影响效果所占的比例如下：第一项本阶段本钱控制的效果约为75%80%。第二项本阶段本钱控制的效果约为15%20%。第三项施工图设计完毕至工程施行阶段，本阶段本钱控制效果约为5%以内。3目的本钱控制需采取的措施3.1工程产品定位明晰明确，形成房地产目的本钱概算版首先，在房地产开发前期尤其像城市综合体的多业态工程充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，应用容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、多层、商业、别墅、花园洋房；配置那些根底设施和配套设施，获得最大销售额。其次，根据本地区需求情况采用不同产品

6、进展比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态本钱情况其中包括配套费用、建安本钱、各项开发税费等，将各不同业态进展组合，并进展测算销售收入及本钱支出测算，选取满足效益最大化的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后，形成房地产目的本钱第一版本钱概算版。3.2方案的设计比拟，进一步细化目的本钱。各业态搭配比例及目的本钱概算版确定后，对业态和户型进展多方案设计比拟，通过比拟确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，并根据当地情况确定合理本钱。此阶段对交房标准已根本确定，根据扩初方案进一步将目的本钱概算版细化。3.3施工图

7、设计及深化阶段，确定目的本钱预算版。施工图设计阶段将价值工程及限额设计两者相结合。首先，根据价值工程，做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，到达产品适当的价值，以最低的本钱去实现产品的必要功能。房地产价值工程表达以下几个方面：1功能不变，本钱下降。2功能大幅进步，本钱略有增加。3功能进步，本钱降低。4功能略有降低，本钱大幅降低5本钱不变，功能进步。在价值工程体系中选取合适本工程价值体系，并确定房屋建造标准。其次，工程限额设计，限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，但凡能进展定量综合的

8、设计内容，均要通过计算确定，要充分考控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比拟外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时本钱最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能。第三，在施工图设计阶段，充分考虑细节，对土建、水、电、暖专业进展各种技术经济比拟，例如：人防工程决策、土建车库与机械车库的技术经济比拟、电梯、空调的配置方式、根底形式、主体构造形式、挡墙形式等等。在设计细节上满足后期使用功能，同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进展设计，保证使用功能满足要求，减少后期的设计变更。施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单位介入进展预算的编制，同时根据市场价格确定材料暂定价，编制本工程目的本钱第二版目的本钱预算版。目的本钱预算版编制完成后进展招投标工作，并与投标单位进展工程量及组价的核对，最终完善目的本钱预算版确保施工图纸范围内的内容明确，目的本钱预算版一经确定不得更改。3.4工程施行阶段以目的本钱预算版来指导工程施工及招投标工作，通过后期本钱动态管理及决算管理形成目的本钱第三版目的本钱决算版。工程施行阶段原那么上不能打破目的本钱预算版的各个子目，如有打破，应根据金额大小向本钱管理委员会各个